Izvješće o provedenom savjetovanju - Savjetovanje s javnošću za Uredbu za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina
|
Redni broj
|
Komentar | Odgovor | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | DARKO GROŠIĆ | Nužni podaci za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina, Članak 7. | U članku 7. Uredbe potrebno je konkretizirati ploštinu (površinu) dali se pod tim pojmom smatra neto ili bruto površina nekretnine u slučaju izgrađene nekretnine - objekta.. | Prihvaćen | Prihvaća se. Mijenja se odredba stavak 4. članka 7. |
| 2 | HRVATSKO UDRUŽENJE VJEŠTAKA | UREDBU ZA | Poštovani Hrvatsko udruženje vještaka daje svoj komentare na prijedlog Uredbe: 1. Ovim prijedlogom Uredbe nije definirana svrha masovne procjene nekretnina i u kojim slučajevima tj. za koje potrebe se koristi. U Prijedlogu Zakona o procjeni nekretnina u točci II Ocjena stanja i osnovna pitanja koja se trebaju urediti zakonom te posljedice koje će donošenjem zakona proisteći, navedeno je citirano: "Predloženim zakonom ostvaruju se pretpostavke za odabir metode za masovne procjene vrijednosti nekretnina, kao jednog od preduvjeta za uvođenje poreza na nekretnine. Po tom pitanju postoje brojna i različita iskustva u svijetu, i odabir prikladne metode ovisi o nizu posebnosti svake države. Jedan od odlučujučih parmetara jest stanje evidencije nekretnina. Zbog složenosti odabira odgovarajuće metode, te definiranja svih tehničkih parametara za primjenu odabrane metode, Zakonom je predviđeno odgođeno donošenje uredbe kojom će se uz konzultacije sa stručnom i akademskom zajednicom odrediti metoda za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina i detaljno razraditi svi potrebni parametri. Svakako su i pojedinačne normirane procjene vrijednosti nekretnina nužan preduvjet za uvođenje poreza na nekretnine" Iz navedenog citata očito je da je ova Uredba osnova za uvođenje poreza na nekretnine, što za tržište nekretnina ne mora biti loše ako se pametno i dobro pripremi Zakon o porezu na nekretnine. Nadalje u citatu je navedeno citirano: " .. sa stručnom i akademskom zajednicom odrediti metoda za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina nekretnina i detaljno razraditi svi potrebni parametri." Nije poznato s kojom je stručnom i akademskom zajednicom provedena konzultacija i tko su sudionici tih zajednica. Izgleda da su uključeni samo ekonomisti (EIZ), a struka je zanemarena tj. sudski vještaci za procjenu vrijednosti nekretnina kao osnovne mjerodavne struke, kao i Hrvatska komora inženjera građevinarstva, Hrvatska komora arhitekata, Udruge vještaka itd. 2. Nije jasno što će se prikazivati rezultatima masovne procjene vrijednosti nekretnina. Da li će to biti koeficijenti prilagodbe tržištu, promjena stanja na tržištu nekretnina u smislu promjene broja kupoprodaja, promjena cijena nekretnina u postotnom prikazu idt.? Prema informaciji objavljenoj na stranici nadležnog Ministarstva pod naslovom Masovna procjena vrijednosti nekretnina na eSavjetovanju, navedeno je citirano: "Masovne procjene nekretnina koriste se sa ciljem da se vremenski efikasno na temelju jednakih načela periodički procijeni vrijednost velikog broja nekretnina te imaju i široku primjenu u društvu za svakog subjekta koji ima potrebe za takvim procjenama (banke, državna uprava i sl.)." Da li se želi svesti procjene vrijednosti nekretnina na statistički podatak i tako ukinuti potrebu za kvalificiranim i stručnim osobama za procjenu tržišne vrijednosti nekretnina tj. sudskim vještacima i ukinuti stečenu praksu da procjene nekretnina mogu raditi isključivo sudski vještaci sa stečenim znanjima iz područja arhitekture i građevinarstva. Ako je to tako tada će se ovakvim pristupom uvesti nestručnost i nesigurnost na tržištu i proizvesti velika šteta, jer procjena vrijednosti nekretnina nije određivanje statističkog podatka i prosječne vrijednosti već je puno kompleksniji proces u kojem najvažniju ulogu ima i mora imati građevinsko-tehnička regulativa. Da li se ovom Uredbom želi ići na ruku Bankama pa da se ukine obaveza izrade procjena vrijednosti nekretnina od stručnih osoba, iako su i sada Banke u povlaštenom položaju na tržištu jer za njih procjene vrijednosti nekretnina rade tvrtke u njihovom vlasništvu koje su u potpunosti bez kontrole Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja kao mjerodavnog tijela za provođenje kontrola procjena vrijednosti nekretnina, atu se nameće i pitanje zaštite tržišnog natjecanje tj. stvaranja monopola na tržištu, sukoba interesa, etičkih i stručnih načela (u elaboratima se ne navodi striktno podatak koji je sudski vještak izradio procjenu njegovo ime i prezime i pečat istog sudskog vještaka, ne navodi se da li je isti vještak pregledao nekretninu (u praksi nekretnine pregledavaju studenti, nestručne osobe, osobe koji nisu sudski vještaci itd. što stvara i pravnu nesigurnost na tržištu kao i nelojalnu konkurenciju i rušenje vrijednosti usluge izrade elaborata) , elaborati se ovjeravaju samo pečatom tvrtke itd. Ovakav način izrade elaborata je neprihvatljiv i pitanje je njihove pravne vjerodostojnosti u bilo kojem postupku pogotovo u sudskim postupcima. A možda se želi Uredbom ostvariti mogućnost prikaza periodičnog stanja kretanja cijena nekretnina na tržištu (postotna promjena) prema vrsti nekretnine, a koji bi podatak Banke mogle koristiti za periodičnu revalorizaciju vrijednosti kolaterala s obzirom na propise koje uređuju bankarsko tržište. 3. Prema informaciji objavljenoj na stranici nadležnog Ministarstva pod naslovom Masovna procjena vrijednosti nekretnina na eSavjetovanju, navedeno je citirano: " Na temelju provedene komparativne analiza sustava procjena nekretnina u četiri zemlje Europske unije (Švedska, Nizozemska, Slovenija i Litva) i može se zaključiti da razvijenost i učinkovitost sustava masovne procjene uvelike ovisi o stupnju razvoja analizirane zemlje." Kao podloga za donošenje Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i pripadajućeg Pravilnika korišteni su pristupi iz Njemačke prakse, a sada se kao podloga za masovnu procjenu koriste pristupi iz nekih drugih zemalja. Malo prema jednoj praksi, palo po drugoj. Ovakav pristup dovodi do stvaranja lošeg okvira za provođenje procjena Nadalje zemlje koje su koristile kao model su daleko razvijenije od nas i imaju puno uređeniju bazu podataka. Podaci iz našeg sustava e-nekretnine su potpuno neupotrebljivi u procjeni vrijednosti nekretnina zbog nepotpunih podataka o nekretninama, netočnih podataka, unose ih nestručne osobe, prekasno se unose podaci itd. 4. U članku 3. Uredbe navodi se citirano: "Ova Uredba primjenjuje se prilikom masovne procjene vrijednosti nekretnina, za procjenu vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, zgrada i njihovih posebnih dijelova koje se koriste za stanovanje ili najam te za poslovne zgrade i prostore." Nejasno zašto bi se ova Uredba koristila za druge vrste procjena osim za masovnu procjenu jer se druge vrste procjena (pojedinačne procjene) moraju raditi u skladu sa Zakonom i Pripadajućim pravilnikom. Koja bi bila mjerodavna zakonska osnova za pojedinačnu procjenu vrijednosti nekretnina Zakon i Pravilnik ili Uredba. Postojanjem dvije zakonske osnove stvara se pravna nesigurnost. 5. U članku 4. Uredbe navodi se da su procijenjene vrijednosti nekretnina dobivene primjenom metode za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina predstavljaju prilagođene tržišne vrijednosti nekretnina. U članku 6. Uredbe navodi se da se modeli masovne procjene temelje se na tri pristupa vrijednosti nekretnina: troškovnoj, poredbenoj i prihodovnoj, sukladno pravilniku kojim se propisuju metode procjene vrijednosti nekretnina. Nejasno na koji će se način vrijednost nekretnina dobivene pomoću troškovne metode prilagoditi na tržišnu vrijednost s obzirom da do dan danas nema faktora prilagodbe tržišnoj vrijednosti za bilo koju vrstu nekretnine. Ovom Uredbom uopće nije definirano tko provoditi masovne procjene nekretnina (gradovi, općine, županije, Ministarstvo, procjeniteljska povjerenstva, visoko procjeniteljsko povjerenstvo, nije definirano koje će stručne osobe biti uključene u izradu masovnih procjena, koliko će to stajati porezne obveznike... Isto tako u članku 6. navodi se da za nekretnine za koje nije moguće primijeniti metodologiju i modele masovnih procjena, primjenjuju se metode za pojedinačnu izradu procjene vrijednosti nekretnina propisane odredbama Zakona i pravilnicima. Nejasno koje su to vrste nekretnina. Nejasno je tko će raditi procjene takvih vrsta nekretnina da li neovisni sudski vještaci putem javnih natječaja, procjeniteljska povjerenstva, visoko procjeniteljsko povjerenstvo ....? 6. U članku 7. navode se nužni podaci za primjenu metode masovne procjene vrijednosti nekretnina koja ne obuhvaćaju sve bitna obilježja nekretnine. Pogotovo se ne obuhvaćaju podaci o energetskom razredu zgrade i energetskoj učinkovitosti, stanju interijera nekretnine (adaptacija), provedenoj sanaciji zajedničkih instalacija, ako je grijanje etažno plinsko da li je pomoću kondenzacijskog plinskog bojlera sa saniranim zajedničkim dimnjakom ili je stari bojler koji se više ne može koristiti itd. , emisije iz okoliša (buka, mirisi, trafostanice, dalekovodi, bazne postaje teleoperatera, ...). Pogotovo je bitno da se u nužne podatke uključi energetska učinkovitost zgrade i posebnog dijela budući da se jako puno ulaže u energetsku obnovu, prema informaciji na stranici Ministarstva citirano: " Od ukupno 311 milijuna eura, koliko je u okviru Operativnog programa Konkurentnost i kohezija 2014.-2020. namijenjeno za energetsku obnovu javnih i stambenih zgrada, kroz Europski fond za regionalni razvoj, od 2015. godine, kada su objavljeni prvi pozivi Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja, objavom ovog posljednjeg, petog po redu Poziva energetske obnove koji je objavljen krajem 2017. godine, rezervirano 80% ukupne alokacije. U narednih pet godina u projekte energetske obnove uložiti će se preko 5 milijardi kuna." Besmisleno je ulagati u energetske obnove zgrada ako se to neće vrednovati kroz neku korist i to kroz povećanje tržišne vrijednosti nekretnina. Potrebno je promijeniti i način izračuna predvidivog ostataka održivog vijeka korištenja pomoću FK matrice jer daje loše i iskrivljene rezultate i u praksi ne daju godine stvarno mogućeg korištenja zgrada s obzirom na stvarno stanje nekretnina. Nadalje nigdje se ne vodi računa o tehničkoj dokumentaciji i aktima za gradnju nekretnina, ne radi se razlika između nekretnina koje su izgrađene sa svim pravilima građevinsko-tehničke regulative i prostorno-planske dokumentacije s ishođenim uporabnim dozvolama s provedenim tehničkim pregledom i nekretnina koje su "Legalizirane" u postupku legalizacije, a za koje nema nikakve valjanje tehničke dokumentacije za izgradnju. Nekretnine koje su ozakonjene kroz proces "legalizacije" ne mogu imati istu tržišnu vrijednost jer iste nemaju potrebnu tehničku dokumentaciju kojom se dokazuje kvaliteta i uporaba zgrade i iste imaju veću nesigurnost u pogledu uporabe i dugotrajnosti korištenja. 7. U članku 10. Uredbe navodi se da se primjena metode masovne procjene vrijednosti nekretnina može započeti nakon potpune uspostave informacijskog sustava eNekretnine, kompletiranjem nužnih podataka iz Uredbe i na temelju njih provedene kalibracije modela za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina, i tek će se nakon toga objaviti modeli za masovnu procjenu nekretnina !? Nejasno zašto se sada donosi Uredba kada nema svih potrebnih podloga za njenu primjenu. I koja je logika da se prvo donese Uredba, a potom se objavljuju modeli za masovnu procjenu?! Zašto modeli nisu definirani već sada u Uredbi!? Ili je već dodijeljen nekoj skupini zadatak za izradu modela masovne procjene koji se kasnije želi progurati bez sudjelovanja javnosti i mogućnosti davanja kritike na predloženi model za masovnu procjenu . Mišljenje Hrvatskog udruženja vještaka je da je prijedlog ove Uredbe nedorečen, da nema kvalitetnu bazu podataka koja je osnova za procjene vrijednosti nekretnina, da je treba doraditi uz sudjelovanje iskusnih stručnih osoba koje izrađuju procjene vrijednosti nekretnina. Prihvaćanje ovako definirane Uredbe proizvesti će štetu na tržištu nekretnina i stvoriti pravnu i stručnu nesigurnost, a time i ekonomsku štetu. Sa poštovanjem, Hrvatsko udruženje vještaka | Nije prihvaćen | Ne prihvaća se iz razloga jer su primjedbe neosnovane. Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina i pravilnicima kojima se propisuju metode procjene vrijednosti nekretnina i uređuje informacijski sustav tržišta nekretnina uspostavljen je sustav procjene vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj. Zakonom je definiran pojam masovne procjene nekretnina te i donošenje uredbe kojom će se propisati metoda masovne procjene vrijednosti nekretnina, razraditi modele za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina, te propisati nužne podatke, postupke korištenja i evaluacije podataka za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina. Uredba za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina predstavlja dio već započetog razvoja sustava procjene vrijednosti nekretnina čiji je cilj kroz primjenu donesenog Zakona i pripadajućih podzakonskih akata uspostaviti suvremeni i razrađeni sustav procjenjivanja vrijednosti nekretnina koji doprinosi pravnoj sigurnosti, te ujednačenosti procjena vrijednosti nekretnina. Time se zaokružuje sustav za procjenu vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj. Obzirom na složenost zadatka Ministarstvo je na sustavan način pristupilo cjelokupnom postupku, te osnovalo stručno Povjerenstvo multidisciplinarnog pristupa sa zadaćom izrade Nacrta prijedloga Uredbe. Razmotrena je praksa sustava masovne procjene u četiri karakteristične zemlje Europske unije, te uz uvažavanje lokalnih značajka i manjkavosti postojećeg sustava u Republici Hrvatskoj izrađen je Nacrt prijedloga Uredbe. Masovne Procjene vrijednosti nekretnina (dalje u tekstu: MPVN) koriste se sa ciljem da se vremenski efikasno na temelju jednakih načela periodički procijeni vrijednost velikog broja nekretnina te imaju i široku primjenu u društvu za svakog subjekta koji ima potrebe za takvim procjenama (banke, državna uprava, JLP(R)S i sl.). Za razumijevanje metode koje se koriste prilikom MPVN potrebno je prethodno savladati teoretske osnove, bez čega je daljnje razumijevanje tome otežano. Smisao MPVN je naveden na početku teksta a što je opće prihvaćeno u cijelom svijetu. Preispitivanje smisla MPVN je prethodno pitanje edukacije. Ukoliko Hrvatska udruga vještaka ima saznanja zlouporabama prilikom izrade procjena od strane nekih banaka, onda je dužan ta svoja saznanja pretvoriti u prijavu, u protivnom se prigovori svode na navođenje alternativnih činjenica. Nadalje, Uredbom je određena njezina primjena, a kojom se ne dovodi u zabunu niti stvaraju prepreke za provedbu pojedinačnih procjena vrijednosti nekretnina. Uredbom se propisuje metoda MPVN, razrada modela za MPVN, te nužni podaci, postupci korištenja i evaluacije podataka za MPVN na području Republike Hrvatske. Obzirom na trenutno nesređeno stanje službenih registara preko koji se predlaže vršiti identifikaciju nekretnina, odnosno izvršenje potpune uspostave informacijskog sustava eNekretnine (koji se razvija modularno i unaprjeđuje od donošenja Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina), kompletiranje nužnih podataka iz članka 7. Uredbe i na temelju njih provedene kalibracije modela za MPVN, te objave modele za MPVN, stvorit će se preduvjeti za primjenu metode MPVN. Uz postavljene osnovne principe nije potrebno dodatno normiranje pojedinih odredbi. Dakle ovom Uredbom se propisuje metoda, a ne tijela i osobe koje će koristiti odabranu metodu. Primjedbe u vezi korištenja obilježja nekretnina u MPVN, proizlaze iz nepoznavanja teoretskih osnova, jer bi se većim brojem detalja gubila svrha MPVN. Svaki sustav se gradi postepeno, pa tako i sustav procjena vrijednosti nekretnina. U ovom koraku je odabrana metoda, a slijedi izrada modela kada se ispune nužni uvjeti. |
| 3 | HRVATSKO DRUŠTVO SUDSKIH VJEŠTAKA I PROCJENITELJA | UREDBU ZA | Povodom upućivanja Uredbe o masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina od strane Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja na javnu raspravu, Hrvatsko društvo sudskih vještaka i procjenitelja želi upozoriti javnost na slijedeće nejasnoće i nedorečenosti predložene Uredbe povezane s postojećim problemima u procjenama vrijednosti nekretnina u RH: 1. Uredbom nisu definirani ciljevi, svrha i područja upotrebe masovnih procjena vrijednosti nekretnina. Ukoliko se ne planira uvođenje poreza na nekretnine, postavlja se pitanja čemu će služiti masovna procjena vrijednosti nekretnine? 2. Uredba nije usklađena i ne referencira druge regulatorne akte (npr. Uredbu o kapitalnim zahtjevima 575/2013, koja u čl. 208. također govori o statističkim modelima procjene vrijednosti nekretnina kao instrumenata osiguranja kreditnih institucija, a u cilju identifikacije nekretnina koje se moraju revalorizirati). Nizozemski zakon koji preuzima Direktivu o hipotekarnim kreditima omogućio je da se nekretnine koje služe kao instrument osiguranja kod hipoteke procjenjuju AVM-ovima bez bilo kakve intervencije od strane procjenitelja, što je katastrofalno. 3. Uredba se ne referencira na međunarodne standarde, poput EVS 6 o korištenju automatiziranih modela procjene vrijednosti. 4. U samoj uredbi se konstatira da će se modeli masovne procjene donijeti kad se kompletiraju podaci. Ako podaci, koji su nužan preduvjet za masovnu procjenu i čija analiza bi trebala determinirati izbor metodologije i dokazati primjenljivost masovne procjene, još nisu kompletirani, zašto se sad donosi Uredba? Ponavlja se ista greška u koracima kao kod pojedinačnih procjena, gdje je propisana metodologija, a preduvjeti ni danas, četvrtu godinu od donošenja zakona, nisu osigurani. 5. Uredbom nisu jasno definirane vrste nekretnine koje mogu masovno procjenjivati tj. Uredba ne postavlja nikakve ograničenja, iako se brojne vrste nekretnine nikako ne smiju procjenjivati na masovnoj osnovi (npr. hoteli, tvornice, skladišta, marine, itd.) 6. Uredba ograničava metodu masovne procjene na multiplu regresiju. Nejasno temeljem koje analize i iz kojih razloga se ograničava metodologija, pogotovo znajući da postoje moderne metode strojnog učenja koje često daju prediktivnije modele od klasične regresije. Osim spomena multiple regresije, Uredba ne govori ništa o metodologiji te je s metodološkog aspekta, koji je najvažniji, potpuno beskorisna. 7. Uredba propisuje korištenje tek nekoliko obilježja temeljem kojih bi se radila masovna procjena. Navedena obilježja apsolutno ne mogu biti dovoljna za koliko-toliko pouzdanu procjenu. Nije niti jasno koji će biti izvor podataka i za tih nekoliko obilježja, jer se dio njih ne može pronaći u kupoprodajnim ugovorima. 8. Uredba koristi termin masovne procjene, međutim taj termin nije sukladan europskim i međunarodnim standardima koji koristi termin automatizirane metode procjene (AVM). 9. TEGOVA (The European Group of Valuers' Associations) sa njenih 71 članica udruga i Komora sa 70 000 procjenitelja iz 37 država članica (država EU, SAD i Canade; osim Nizozemske koja je jedina uvela AVM) surađuje sa Europskim parlamentom kako bi osigurala da sve članice Unije, EEA, i države kandidatkinje poštuju EU zakone koji ograničavaju uporabu samostalnih AVM-ova za procjenu i reevaluaciju hipotekarnih kredita, kako bi zaštitili hipotekarne dužnike i financijski sustav od temeljne neučinkovitosti samostalnih AVM-ova prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti pojedinačnih nekretnina. 10. Uporaba statističkih metoda ne dopušta niti odražavanje mnogih drugih ekonomskih načela koja su važna u procesu formiranja vrijednosti npr: -načelo promjene, -načelo tržišnog natjecanja, -načelo eksterne ravnoteže (ravnoteža između kapitala uloženog u nekretninu i kvalitete okoline i susjedstva), -načelo interne ravnoteže (odnos vrijednosti zemljišta i vrijednosti njegovih sastavnica) i -načelo najpovoljnije metode uporabe,koje se smatra suštinom procjenjivanja. To znači da što se više bližimo prihvaćanju statističkih metoda u procjenjivanju nekretnina, to se više udaljavamo od ekonomskih načela procjenjivanja obzirom, da procjenitelji nekretnina koji ulaze u područje procjene ulaze i u područje ekonomije. Navedene metode AVM dovode do utvrđivanja prosječne cijene transakcije, a prosječna cijena ne može biti osnova za utvrđivanje tržišne vrijednosti. Ne samo da ona ne odražava najvjerojatniju cijenu, već povrh svega, ne odražava trenutačni konkurentni i kompetitivni položaj odnosno najvjerojatniju cijenu te nekretnine na tržištu. Specifičnosti nekretnina i specifičnosti tržišta nekretnina znače da proces procjene individualne nekretnine treba ostati proces utemeljen na vještini procjenitelja. 11. S obzirom da u zemljama koje imaju neusporedivo bolje podatke o tržištu nekretnina postoje prijepori oko korištenja takvog načina procjene, postavlja se pitanje . smislenosti takvih procjena kod nas, obzirom da smo po pitanju kvalitete i dostupnosti podataka o tržištu nekretnina te općenito sustavu upravljanja nekretninama, na samom začelju EU. Razlozi su slijedeći: Baza podataka u Hrvatskoj (eNekretnine) je djelomično formirana samo za neke vrste nekretnina nakon stupanja na snagu ZPVN-a, kojim se propisuje i sankcionira njeno obvezujuće korištenje. Baza podataka se formira od kupoprodajnih ugovora koji se sa svrhom podmirenja porezne obveze, prijavljuju u poreznu upravu. Ugovori nisu verificirani od stručnih procjenitelja /procjeniteljskog tijela i stoga često sadrže kupoprodajne cijene koje nisu u skladu sa stvarnim tržišnim cijenama. Tako se srećemo sa situacijama da je u istoj zgradi prijavljen promet čak 10 stanova iste površine, kojima se kupoprodajne cijene bitno razlikuju pa imamo najniže vrijednosti od 377,41 €/m2 do najviše vrijednosti od 1.813,59 €/m2. Procjenitelj iz baze podataka ne može utvrditi u kojem je stanju bio pojedini poredbeni stan na dan kupoprodaje. Na temelju ovakvih podataka mogu se u skladu sa propisanim izraditi vrlo različite procjene iste nekretnine, jedan procjenitelj može uzeti za poredbu pet prodanih stanova po 400 €/m2, a drugi tri prodana stana po 1300 €/m2 te izraditi elaborate u skladu sa ZPVN i Pravilnikom. Trenutna zbirka podataka niti nakon 3,5 godine ne zadovoljava ni minimalne uvjete za korištenje u praksi. Broj obilježja za zemljišta se uglavnom svodi na kategoriju i površinu, a za građevine uz površinu ima možda još poneko obilježje. U svakom slučaju nedovoljno za identifikaciju sličnih nekretnina. Jednako je velik problem s kupoprodajnim cijenama u zbirkama podataka. Velika većina tih transakcija nije evaluirana s aspekta zadovoljavanja definicije tržišne vrijednosti. Za ilustraciju problema u nastavku je prikazan izvadak iz izvješća o tržištu Nekretnina za Grad Zagreb za 2017. godinu: "Podatak o jediničnoj cijeni kn/m2 u potpunosti ne odražava pravo stanje na tržištu nekretnina na području Grada Zagreba te isto može prikazivali krive rezultate iz slijedećih razloga: • podatci nisu evaluirani u potpunosti, • stručnim službama je onemogućen uvid u povijest katastra nekretnina i u izdane dozvole, što je nužno za kvalitetnu evaluaciju, • posebni dijelovi (stanovi, poslovni prostori, parkirna mjesta) nisu jednoobrazno etažirani u Republici Hrvatskoj, u ugovorima su navedene i stvarne i obračunske površine, na isti način su nekretnine upisane u zemljišne knjige te nije moguće za sve nekretnine iščitati i upisati stvarne površine, • u aplikaciji nije moguće koristiti koeficijente korisne vrijednosti površina kako bi se dobio poredbeni pokazatelj – obračunska površina kojom se dijeli ukupno ugovorena vrijednost, • za obiteljske kuće i poslovne zgrade iz ugovora o kupoprodaji nije moguće utvrditi stambenu površinu, • cijena građevinskog zemljišta na području Grada Zagreba se razlikuje prema lokaciji, namjeni, mogućnosti gradnje i dr., u ruralnim dijelovima radi se o niskim cijenama od približno 150-200 kn/m2, dok u atraktivnim dijelovima Grada vrijednosti dosežu preko 6.000 kn/m2 te stoga prosjek nije niti moguće dati, jer su takva zemljišta međusobno neusporediva, • kada govorimo o transakcijama za kupoprodaje građevinskog zemljišta kojih je približno 5% od ukupnog broja evidentiranih ugovora, nije moguće razlučiti o kojoj se kategoriji zemljišta radi (prema čl. 10. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, NN 105/15) što osim namjene i mogućnosti gradnje prema važećoj prostorno-planskoj dokumentaciji uvelike utječe na vrijednost zemljišta, • veliki broj ugovora o kupoprodaji građevinskog zemljišta prikazuju nerealne cijene koje su primjerenije za poljoprivredna zemljišta." Ako bi se takva baza primijenila u vrednovanju svakog pedlja naše lijepe – imali bi podcijenjenu vrijednost svih nekretnina u RH što je vidljivo na Eurostatu što je ogromna šteta za za državu i za građane. 12. Konačno, kao i kod ostalih regulatornih akata iz područja procjene vrijednosti nekretnina, u izradu Uredbe nije bila uključena struka, što dovodi do neizmjerne štete ne samo po procjeniteljsku struku i ostale dionike, već po cijelo gospodarstvo Republike Hrvatske, kao što su štete na dnevnoj bazi kod oporezivanja nekretnina bez nazočnosti sudskog vještaka za procjenu vrijednosti nekretnina. HDSViP | Nije prihvaćen | Ne prihvaća se iz razloga jer su primjedbe neosnovane. Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina i pravilnicima kojima se propisuju metode procjene vrijednosti nekretnina i uređuje informacijski sustav tržišta nekretnina uspostavljen je sustav procjene vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj. Zakonom je definiran pojam masovne procjene nekretnina te i donošenje uredbe kojom će se propisati metoda masovne procjene vrijednosti nekretnina, razraditi modele za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina, te propisati nužne podatke, postupke korištenja i evaluacije podataka za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina. Uredba za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina predstavlja dio već započetog razvoja sustava procjene vrijednosti nekretnina čiji je cilj kroz primjenu donesenog Zakona i pripadajućih podzakonskih akata uspostaviti suvremeni i razrađeni sustav procjenjivanja vrijednosti nekretnina koji doprinosi pravnoj sigurnosti, te ujednačenosti procjena vrijednosti nekretnina. Time se zaokružuje sustav za procjenu vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj, što nije u koliziji s pravnim okvirom Europske unije koji spominjete. Obzirom na složenost zadatka Ministarstvo je na sustavan način pristupilo cjelokupnom postupku, te osnovalo stručno Povjerenstvo multidisciplinarnog pristupa sa zadaćom izrade Nacrta prijedloga Uredbe. Razmotrena je praksa sustava masovne procjene u četiri karakteristične zemlje Europske unije, te uz uvažavanje lokalnih značajka i manjkavosti postojećeg sustava u Republici Hrvatskoj izrađen je Nacrt prijedloga Uredbe. Masovne Procjene vrijednosti nekretnina (dalje u tekstu: MPVN) koriste se sa ciljem da se vremenski efikasno na temelju jednakih načela periodički procijeni vrijednost velikog broja nekretnina te imaju i široku primjenu u društvu za svakog subjekta koji ima potrebe za takvim procjenama (banke, državna uprava, JLP(R)S i sl.). Navedeni “međunarodni standardi” služe kao preporuka dobrovoljno udruženih procjenitelja i sadrži općenito smjernice uz napomenu da svi procjenitelji trebaju poštivati lokalne propise. Uredbom se propisuje metoda MPVN, razrada modela za MPVN, te nužni podaci, postupci korištenja i evaluacije podataka za MPVN na području Republike Hrvatske. Sustav se gradi postepeno, a u ovom koraku je odabrana metoda, pa prema tome, a obzirom na trenutno nesređeno stanje službenih registara preko koji se predlaže vršiti identifikaciju nekretnina, odnosno izvršenje potpune uspostave informacijskog sustava eNekretnine (koji se razvija modularno i unaprjeđuje od donošenja Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina), kompletiranje nužnih podataka iz članka 7. Uredbe i na temelju njih provedene kalibracije modela za MPVN, te objave modele za MPVN, stvorit će se preduvjeti za primjenu metode MPVN. Nadalje, “moderne metode” koje spominjete, koriste se u međunarodnoj praksi u znanstvene i ekspertne svrhe. Za razumijevanje metode koje se koriste prilikom MPVN potrebno je prethodno savladati teoretske osnove, bez čega je daljnje razumijevanje tome otežano. Primjedbe u vezi korištenja obilježja nekretnina u MPVN, proizlaze iz nepoznavanja teoretskih osnova. Nejasan je vaš prijedlog, odnosno na koji način bi se verificirali ugovori i da li bi takvo tijelo onda direktno utjecalo na tržište, što u domaćim uvjetima predstavlja nerealna zahtjev. Uz postavljene osnovne principe nije potrebno dodatno normiranje pojedinih odredbi. |
| 4 | Ozren Zec | UREDBU ZA | Potrebno je dodati izričitu svrhu ovakve procjene. "Masovna procjena vrijednosti nekretnina koristiti će se isključivo za (...) te se dobiveni podatci ne mogu koristiti za ostale svrhe" | Nije prihvaćen | Nije jasna primjedba niti prijedlog. Uredbom je sadržana osnova određena Zakonom o procijeni vrijednosti nekretnina, te nisu potrebna dodatna ograničenja. |
| 5 | VEDRAN ŠULENTIĆ | Modeli za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina, Članak 6. | st. 2. Potrebno je detaljnije propisati metodologiju određivanja nemogućnosti uporabe metoda iz st. 1. kako bi se izbjegla mogućnost pogodovanja. | Nije prihvaćen | Ne prihvaća se. Postavljeni su osnovni principi, te dodatno normiranje nije potrebno i nisu potrebna dodatna ograničenja uz ovu odredbu. |
| 6 | VEDRAN ŠULENTIĆ | Predmet Uredbe, Članak 1. | Potrebno je propisati mehanizme kontrole kvalitete Procjene. Neki od prijedloga su: 1. U slučaju prodaje nekretnine RH, ili drugom državnom tijelu, država je obvezna isplatiti procijenjenu cijenu. 2. U slučaju otkrivanja kako je tijekom prometa nekretninama u određenom području postigunuta cijena znatno viša, ili niža od procijenjenih, potrebno je ponovno pokrenuti postupak procjene. 3. U slučaju pogrešne procjene, Vlasnik nekretnine ima pravo sudski zahtijevati naknadu štete od Procjenitelja. | Nije prihvaćen | Ne prihvaća se jer predloženo nije predmet ove Uredbe niti je tako određeno Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina. |
| 7 | Dinko Blažević | UREDBU ZA | Koji je razlog za masovnu procjenu "vrijednosti" nekretnina? Objektivno utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina, najlakše će se postići tako da se procjenitelj (u ovom slučaju država) svojom procjenom, a vjerojatno u svrhu oporezivanja, istu obvezuje kupiti po procijenjenoj vrijednosti. Alternativno, a u smislu jednakosti pred zakonom, predlažem knjiženje po nabavnoj vrijednosti uz linearnu amortizaciju od 5% i plaćanje poreza na dobit od 12% pri prodaji. Predlažem da se ova kalkulacija uzme u obzir uzimajući u obzir trenutnu demografsko-emigracijsku situaciju. | Nije prihvaćen | Ne prihvaća se jer se ovom Uredbom ne uređuje nadležnost niti način kod razreza i naplate u svrhu oporezivanja nekretnina, te sam način naplate poreza. |
| 8 | OPG Scardona Silva | Modeli za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina, Članak 6. | Da bi se kroz javnu raspravu procijenilo da li će se čl. 6. st. 2 koristiti u praksi za pogodovanje pojedincima, kažnjavanje nepodobnih ili za opravdane slučajeve, ovdje bi trebalo navesti: - kriterije po kojima se zaključuje da se nekretnina ne može podvesti pod stavak 1. ovog članka. - tijela koja su ovlaštena donositi odluke o izuzimanju nekretnine iz modela masovne procjene - kontrolno tijelo koje će raditi reviziju ovakvih odluka | Nije prihvaćen | Ne prihvaća se. Dodatno normiranje svake odredbe nije potrebno kada su postavljeni osnovni principi. Nisu potrebna dodatna ograničenja uz ovu odredbu. |
| 9 | Grga K | UREDBU ZA | Sa masovnom procjenom vrijednosti nekretnina se kasni godinama, a što ima za posljedicu nesigurnost na tržištu nekretnina i zaostajanje bankarskog i građevinskog sektora, produžena djelovanja kriznih utjecaja te nikakvo tržišno gospodarstvo u Hrvatskoj. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje |