Izvješće o provedenom savjetovanju - Savjetovanje s javnošću za Obrazac prethodne procjene za Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Redni broj
Korisnik
Područje
Komentar
Status odgovora
Odgovor
1 IGOR DOUBEK OBRAZAC PRETHODNE PROCJENE ZA, 2. ANALIZA POSTOJEĆEG STANJA 1-Iz formulacije članka 374. iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i iz dosadašnjeg ponašanja zakonodavca ne proizlazi da je ovaj odredbe iz Devetog dijela, Glave 3, ovog Zakona zamislio da važe samo za prijelazno razdoblje u trajanju od dvanaest mjeseci. Naime, st. 1. rečenog člaka govori slijedeće: „Odredbama ove glave (tj. 3.) uređuju se međusobni odnosi suvlasnika dok oni svoje odnose ne urede sukladno odredbama glave 4. trećega dijela ovoga Zakona“. Drugim riječima, a takvo sam obrazloženje dobio davne 2014. godine i od Ministarstva pravosuđa, sve dok suvlasnici ne „uspostave vlasništvo na posebnom dijelu zgrade, odnosno uspostavom etažnog vlasništva te upisom toga vlasništva u zemljišne knjige”. Rok od 12 mjeseci se ne spominje nigdje! Zakon nije propisao obvezu etažiranja zgrada pa suvlasnici nisu pohrlili etažirati svoju imovinu, a upravitelji ih nisu na to poticali. Etažirale su se nove zgrade, ako ih je dao etažirati investitor, a one građene prije 1997. godine vrlo rijetko. Taj je zakon za veliku većinu vlasnika stanova potpuna nepoznanica, a i oni koji ga poznaju uglavnom nisu voljni ulaziti u troškove tog postupka. Istovremeno zakonodavac nije po tom pitanju poduzimao ništa. Da je zaista zamislio da prijelazno razdoblje treba trajati samo 12. mj. odavno bi poduzeo odgovarajuće zakonske korake za poticanje etažiranja u svim zgradama. Dakle, u manjem broju starih zgrada etažiranje je sprovedeno, no zasigurno u roku dužem od 12 mj., a u ostalima tzv. prijelazno razdoblje još nije završilo ni nakon 25 godina od stupanja na snagu ovog rečenog zakona. 2-Radni naziv prijedloga za novi zakon po meni je totalni promašaj. On daje zaključiti da se u prvi plan stavlja zgradu koja je predmet vlasništva, a ne zajednicu etažnih vlasnika/suvlasnika koji su korisnici/uživaoci tog predmeta vlasništva. Tu me ne čudi više-manje iskrivljeni stav neuke javnosti, već me čudi slijepoća naše pravne struke. Dakle, zgrada (građevina), odnosno stanje njenog održavanja u funkcionalnom stanju nije ni u kom slučaju primarni problem jer je taj dio već reguliran u drugim zakonima, već je to stanje samo poslijedica dobrog ili lošeg funkcioniranja suvlasničkih zajednica, a njihovo funkcioniranje uvelike ovisi i o izabranim zakonskim rješenjima, tj. do kojeg stupnja zakon omogućava da suvlasnici mogu u potpusnosti ostvariti svoja građanska prava i obveze garantirane Ustavom. Stoga, materija koja je zaista problematična i koju treba urediti, jer je u sadašnjem Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ostala nedorečena i dijelom nije ni obrađena, su međuvlasnički odnosi između vlasnika posebnih dijelova zgrade (suvlasnika), tj. unutar zajednice vlasnika (suvlasnika). Iz tih odnosa, koji jesu i moraju biti primarni problem koji treba kvalitetno riješiti, proizlaze i njihove obveze prema zajedničkoj imovini u zgradi (postupci donošenje odluka, redovno i vanredno održavanje, raspodjela i pokrivanje zajedničkih troškova itd.), odnosi sa upraviteljem (što sve treba ugovor utvrđivati, obveza prilaganja cjenika usluga koje nisu predviđene u okviru paušalne cijene opće usluge) i odnosi prema široj društvenoj zajednici. To su sve pitanja koja su usko vezana uz prava i slobode građana, dakle materija za organski zakon, a ne ordinarni zakon. Slijedom toga smatram da bi Ministarstvo pravosuđa trebalo imati nadležnost za donošenje novog zakona a ne Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, te da bi tom zakonu bio mnogo prikladniji naziv „Zakon o etažnom vlasništvu“. Mnogi ističu potrebu da država uspostavi jedno posebno tijelo koje bi nadziralo upravljanje zgradama njihovo održavanja zgrada. Pretpostavljam da imaju naumu da bi takvo tijelo trebalo periodično provjeravati što zajednice suvlasnika, odnosno upravitelji njihovih zgrada rade. Poznavajući dobro europsku praksu ja smatram da su takve inicijative neutemeljene. Naime, već postoji Državni inspektorat čije inspekcijske službe imaju ovlasti da na poziv građana utvrđuju fizičku i sanitarnu sigurnost u zgradama, dok rad upravitelja trebaju nadzirati sami suvlasnici koji kad utvrde nepravilnosti ili nezakonite radnje imaju mogućnost obvezu da se obrate redovnim sudovima. Nijwe mi poznato da se u drugim članicama EU država na vlastitu inicijativu upliće u rad zajednica suvlasnika, odnosno u način ostvarivanje prava pojedinih suvlasnika ili u izvršavanje njihovih obveza. Etažnim vlasnicima mora biti konačno jasno da oni moraju biti aktivni sudionici u radu svoje zajednice. 3-Dobro sam upoznat sa praktički svim dosadašnjim prijedlozima za tzv. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (u početku je glavni cilj bio da se „zgradi“ dodjeli status pravne osobe) i vrlo sam skeptičan da se ovakvim prijedlozima može donijeti zakon koji će „bez bitnih promjena sadržaja i zadiranja u međuvlasničke odnose“ nadomjestiti nedorečenosti iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, koji je organski zakon. Naime, on „uređuje temeljna ustavna pravila o pravima i slobodama čovjeka i građanina“, stoga je po pravnoj snazi odmah iza ustava i ispred svih ordinarnih zakona. Drugim riječima ordinarni zakon, kakav imate namjeru donijeti, ne može mijenjati ništa iz sadržaja organskog zakona, ni bitno, ni manje bitno. 4-Nije mi jasno kakav bi uopće utjecaj mogao imati zakon koji uređuje odnose suvlasnika unutar njihove zajednice na dugoročnu strategiju obnove nacionalnog fonda zgrada. Na koji bi način privatni vlasnici posebnih dijelova (stanova i poslovnih prostora) mogli ili trebali djelovati na takvu strategiju države? 5-Obveze vlasnika posebnih dijelova zgrada (suvlasnika) i upravitelja prema zajednici po pitanjima sigurnosti ljudi i imovine su već ili ih treba urediti u zakonima o graditeljstvu i prostornom uređenju i zakonima o javnom zdravlju, zaštite okoliša i energetske učinkovitosti, a nikako u ovakvom zakonu. 6-Koliko je meni poznato, a temeljito sam proučio zakone koji obrađuju tu materiju u 9 relevantnih članica EU i pročitao sam stotine članaka koji obrađuju tu materiju, mogu sa priličnom sigurnošću tvrditi da nigdje u Uniji zajednički djelovi zgrada nisu proglašeni javnim mjestom, stoga ni u našoj zemlji to ne bi trebalo nikako učiniti. Takva se ideja mogla razviti samo u glavi osoba koje mentalno još žive u prošlom društvenom sistemu. Dati slobodnu ingerenciju nad tim privatnim prostorima lokalnim vlastima ili bilo kakvim drugim državnim tijelima zasigurno krši ustavna prava njihovih vlasnika. Npr. u Francuskoj do pred nekoliko godina čak niti policija niti žandarmerija nisu mogle ući u privatnu višestambenu zgradu bez poziva ili dopuštenja etažnih vlasnika. Sada to mogu samo u jasno definiranim izvanrednim slučajevima. Pročitajte si Zakon o zaštiti osobnih podataka ili još bolje proučite si europsku praksu u svezi videonadzora u zgradi i izvan nje (unutar parcele na kojoj je izgrađena) i evidencije tko ulazi i kada u zgradu pa ćete shvatiti potpunu neprikladnost takvih zahtjeva. Međutim, što će lokalne vlasti učiniti sa zgradama za iznajmljivanje najmoprimcima koje su u njihovom (društvenom) vlasništvu i s kojima one upravljaju to je druga stvar. 7-Tvrdnju da će ovaj zakon stvoriti preduvjete za jednostavnije provođenje mjera sukladno smjernicama i obvezama koje dolaze iz Europske zajednice je prilično proizvoljna. Naime, za provođenje mjera i smjernica EU nije problem u trenutno boljim ili lošijim zakonima već u nesnalažljivosti, neshvaćanju i neučinkovitosti birokratskih aparata u ministarstvima. 8-Zakon koji bi riješio navedena pitanja pokušava se progurati, kako i sami navodite, već od 2008. Da su odmah tada dali grupi studenata na nekom od naših pravnih fakulteta kao diplomski zadatak da slože jedan takav zakon, oni bi bili prisiljeni proučiti dobro utemeljenu i uhodanu europsku praksu i mi bi zasigurno danas imali jedan pristojan zakon. Primljeno na znanje Primljeno na znanje.
2 IGOR DOUBEK OBRAZAC PRETHODNE PROCJENE ZA, 3. UTVRĐIVANJE ISHODA ODNOSNO PROMJENA 1-Detaljnim uređenjem ustrojstva zajednice vlasnika, ili bolje rečeno etažnih vlasnika, dakle određivanje njenog pravnog statusa, jasno utvrđivanje njenih tijela uprave (predsjednik, zbor etažnih vlasnika, vijeće etažnih vlasnika (fakultativno) i upravitelj zgrade) i radnih postupaka (sazivanje zbora etažnih vlasnika, obveza sudjelovanja u radu, vođenje sjednice i zapisnika, utvrđivanje kvoruma, način glasovanja uz obveznu provjeru pokrivenosti glasova zakonski određenim postotkom vlasničkih udjela /dakle glasovanje prozivkom/, kriteriji za utvrđivanje visine pričuve te za koje se svrhe ona može koristiti, način raspodjele troškova, dostupnost svih podataka relevantnih za provjeru rada i raspodjele unutar zajednice /ime i prezime, OIB te adresa svih članova zajednice, raspodjela svih zajedničkih troškova, posebice raspodjela utrošene vode i toplinske energije i ostalih energenata/ itd.) automatski se osigurava kvalitetno upravljanje poslovima zajednice etažnih vlasnika i slijedom toga i održavanje zgrada. Naziv „pričuva“ smatram da nije sretno izabran (prepisan je iz WEG-a 75) jer predstavlja „vreću“ u kojoj su nejasno ugurana sredstva za sve svrhe. Bilo bi daleko jasnije da se slijedi raširena europska praksa tako da se novčana sredstva zajednice etažnih vlasnika podijeli na specifične fondove kao što su fond redovnog održavanja, fond izvanrednog održavanja, rezevni fond (za izvanredne i nepredviđene situacije i taj bi mogao zaista imati naziv pričuva) te fondovi koji se osnivaju za posebne potrebe (razne poboljšice i preuređenja u i oko zgrade). Kriterij za minimalni iznos pričuve nije potrebno utvrđivati ovim zakonom već ga ukazom može periodično donositi Vlada kada smatra da je to potrebno s obzirom na promjenjene ekonomskih uvjeta na tržištu (značajna promjena cijena materijala i rada). Tako rade u mnogim članicama Unije. 2-Ako imate imalo mudrosti jedanput za svagda izostavite odredbu koja zajednici etažnih vlasnika nameće obvezu određivanja tzv. predstavnika suvlasnika iz redova suvlasnika. Dvadesetpetgodišnja praksa je pokazala da u većini zgrada osobe na toj funkciji (čast iznimkama) su napravile daleko više šteta nego koristi, čemu su debelo kumovali i upravitelji zgrada. Autori Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima su tu funkciju predvidjeli samo u članku 375. koji vrijedi do prestanka primjene prijelaznog razdoblja za Zakon kao zamjenu za bivšeg predsjednika kućnog savjeta valjda da bi građanima učinili mekšim prijelaz u novi način upravljanja. U glavi 4. trećega dijela ovoga Zakona, tj. onaj dio koji bi se trebao primjenjivati nakon etažiranja ta se funkcija nigdje ne spominje. Navodi se jasno da je pri primjeni ovog dijela propisa upravitelj jedini predstavnik suvlasnika. Prvo jer objektivno gledano svjesnim i aktivnim etažnim vlasnicima uopće ne treba posrednik za komuniciranje s upraviteljem, zatim zato što se predstavnik suvlasnika iz redova suvlasnika ne spominje ni u austrijskom WEG-u 75* od kojega je naš propis prepisan i na kraju zato što ju vjerojatno, izuzev Slovačke, niti jedna druga članica Unijenije nije uvrstila u svoje zakone. Tu treba naglasiti da u Slovačkoj funkcija predstavnika suvlasnika iz redova suvlasnika ima vrlo ograničenu zadaću i zakon ne predviđa da ju vlasnici posebnih dijelova mogu svojom odlukom proširiti. Članak 8.a Zakona br. 182/1993 Zbornik Zakona Nacionalnog vijeća Slovačke Republike o vlasništvu nad stanovima i nestambenim prostorima doslovno govori: „Komunikaciju vlasnika stanova i nestambenih prostora u zgradi s upraviteljem osigurava predstavnik vlasnika kojeg biraju vlasnici stanova i nestambenih prostora u zgradi. Predstavnik vlasnika može biti samo vlasnik stana ili nestambenog prostora u zgradi. Predstavnik vlasnika obavještava vlasnike stanova i nestambenih prostora u zgradi o aktivnostima upravitelja i važnim pitanjima u svezi s upravljanjem zgradom. Predstavnik vlasnika dužan je upravitelju prenositi zahtjeve vlasnika stanova i nestambenih prostora u zgradi u skladu s ugovorom o obavljanju poslova uprave i donesenim odlukama vlasnika stanova i nestambenih prostora u zgradi. Zastupnik vlasnika nema pravo odlučivati o stvarima o kojima mogu odlučivati samo vlasnici stanova i nestambenih prostora u zgradi prema članku 14. do 14.b.“ Dakle takva osoba nema ovlast da odlučuje sam o bilo čemu, niti potpisuje bilo što bez da mu se po potrebi, na zboru etažnih vlasnika, ne izglasa za to poseban mandat. Zbog toga, osim obveznog obrazovanja ona ne treba imati nikakva posebna znanja i svoju funkciju obavlja isključivo voluntaristički. Umjesto tzv. predstavnika suvlasnika u nekim je članicama predviđeno da ukoliko veća zajednica etažnih vlasnika to želi može izabrati vijeće etažnih vlasnika sa više članova i predsjednikom koji se biraju svake godine. Takvo vijeće može imati mandat da surađuje s upraviteljem i da provjerava njegov rad, s time da se ni u kojem slučaju ne isključuje pravo bilo kojeg člana zajednice da sam kontaktira upravitelja i da ima uvid u sve isprave koje se tiču članova i poslova njegove zajednice. Kod nas bi upravitelji rado izbjegli direktni kontakt s etažnim vlasnicima, jer bi im to povećalo obim posla, stoga bi rado htjeli zadržati tzv. predstavnika suvlasnika (iz redova etažnih vlasnika) i na njega bi prebacili dio obveza koje inače u drugim članicama Unije normalno obavljaju upravitelji zgrada sami. No, ako se ipak, suprotno raširenoj europskoj praksi želi zadržati ta funkcija s ovlastima koje su veće nego što je predviđeno u gore navedenom slovačkom zakonu i još uz odgovarajuću novčanu naknadu, tada bi bilo više nego uputno da se utvrde ozbiljni stručni kriteriji koje pretendenti na tu funkciju moraju zadovoljavati i njihova odgovornost s financijskim kaznama. To bi otvorilo i pitanje potrebe da zajednice etažnih vlasnika s njima potusuju ugovor. No tada treba biti svjestan da bi u zgradama imali dva upravitelja, velikog i malog, što u mnogim zgradama imamo već sada, a svi smo vidjeli da je to vrlo loša situacija, a u nekim slučajevima čak i katastrofalna. Za primjer zamislite situaciju u nekoj stambeno-poslovnoj zgradi gdje je za predstavnika suvlasnika izabran vlasnik stana koji vlasniku poslovnog posebnog dijela, koji predstavlja manjinu, pravi probleme ali ne na osnovu zakonskih propisa već na osnovu proizvoljnih osobnih procjena i želja. Upravitelj, međutim, mora uvijek biti neutralan bez obzira o kakvom se suvlasniku radi. *Nota bene WEG 75 je bio vrlo loš zakon što je osamdesetih godina prošlog stoljeća već bilo dobro poznato pa iako je do sada je doživio nekoliko izmjena one ga nisu podigle na mnogo viši nivo. Najbolje bi bilo da naši zakonodavci potpuno zaborave na austrijski WEG i da dobro prouče francuski, španjolski, talijanski, njemaćki i češki zakon. 3-Prava i obveze suvlasnika već su okvirno definirani u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima stoga ako ne želite zadirati u njegove odredbe, kako tvrdite, nećete ih novim zakonom ni proširivati niti sužavati. Možete samo dodatno propisati kaznene odredbe za nepridržavanje odredbi Zakona. 4-Što se tiče vremenskog okvira za postizanje ishoda odnosno promjena donošenjem novog zakona, kojega ste fiksirali na rok od godine dana od njegovog stupanja na snagu, imajući iskustvo sa prijelaznim razdobljem iz već spomenutog članka 374. mislim da ste se zaletjeli s optimizmom. Primljeno na znanje Primljeno na znanje.
3 ALAN ČAPLAR OBRAZAC PRETHODNE PROCJENE ZA, 3. UTVRĐIVANJE ISHODA ODNOSNO PROMJENA Uz navedeno, potrebno je osobito formirati regulatorno tijelo i definirati učinkovit nadzor i certificiranje/licenciranje tvrtki koje se bave upravljanjem zgradama. Naime, (do)sadašnji model omogućuje da upravitelj radi nezakonito i na štetu suvlasnika, a da suvlasnici čak ni kvalificiranom većinom to ne mogu prijaviti nekom regulatornom tijelu koje bi moglo upravitelju odrediti odgovarajuću mjeru ili uskratiti licencu za daljnje upravljanje zgradama. Suvlasnici samo mogu tužiti ili promijeniti upravitelja, a to ne sprječava upravitelja da i dalje radi nezakonito i na štetu korisnika u drugim zgradama (Svjedoci smo situacije da je upravitelj sredstva od ovrhe dužnika za pričuvu primao na svoj račun a nije ih knjižio na račun zajedničke pričuve, i na taj način za sebe stjecao protupravnu imovinsku korist. Sasvim sigurno takvu krađu radi i u drugim zgradama, no nema načina da se takvom upravitelju oduzme licenca za rad.) Primljeno na znanje Primljeno na znanje.
4 IGOR DOUBEK OBRAZAC PRETHODNE PROCJENE ZA, 4. UTVRĐIVANJE RJEŠENJA Kao moguća normativna rješenja za tu materiju navodite i donošenje Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Ja osobno bio bih najskloniji upravo takvom rješenju, tj. preoblikovanju njegove glave 4. iz trećega dijela jer bi po meni to bio najprirodniji put. Tada bi cijelu materiju imali zaokruženu na jednom mjestu u istom zakonu. Primljeno na znanje Primljeno na znanje.