Izvješće savjetovanja

Redni broj	Korisnik	Područje	Komentar	Status odgovora	Odgovor
1	ANA STUBNJA	PRILOG 1., 2. ANALIZA POSTOJEĆEG STANJA	Ponavljam što sam rekla na prethodnom e savjetovanju. 2.1. U problemu usklade Zakona s presudom Statileo grupa protiv Hrvatske nije problem rješavanje statusa zaštićenih najmoprimaca već se slučaj bavi povredom mirnog uživanja imovine zbog zakonskih ograničenja koja su nametnuta vlasnicima privatnih stanova uključujući i kontrolu iznosa najamnine za stanove koji su pod zaštićenim najmom. Također dalje navodi problem restriktivnih uvjeta za raskid zaštićenih najmova i nepostojanje bilo kakvih vremenskih ograničenja zaštićenog najma. Sud stoga smatra da bi hrvatske vlasti trebale poduzeti odgovarajuće zakonodavne i / ili druge opće mjere kako bi osigurale prilično osjetljivu ravnotežu između interesa stanodavaca, uključujući pravo na stjecanje dobiti od svoje imovine, i opći interes zajednice (opći interes zajednica definitivno nije grupa građana koja traži da im netko drugi riješi stambeno pitanje). Drugim riječima sud se ne bavi rješavanjem statusa zaštićenih najmoprimaca već zaštitom prava vlasnika čija su prava naveliko narušena. Izvor internet: https://hudoc.exec.coe.int/eng#{%22EXECIdentifier%22:[%22004-12093%22]}	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe. Napominjemo da je cilj izrade Zakona rješavanje statusa i zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova na zadovoljavajući način.
2	Ante Maričić	PRILOG 1.	KOMENTARI NA IZMJENU I DOPUNU ZAKONA O NAJMU STANOVA Općenito Potrebno je pozdraviti namjeru predlagatelja da se izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova riješi pitanje zaštićenih najmoprimaca, jer postojeće stanje nije dobro niti za zaštićene najmoprimce, niti za vlasnike stanova. Međutim, prilikom izrade nacrta Zakona o izmjenama i dopunama zakona o najmu stanova ne smije se zanemariti činjenica da su mnogi zaštićeni najmoprimci zapravo održavali stanove u useljivom stanju umjesto vlasnika. U tom smislu predlagatelj bi trebao voditi računa da se osigura i sudjelovanje vlasnika u troškovima rješavanja pitanja zaštićenih najmoprimaca, razmjerno izbjegnutim troškovima koje bi vlasnik imalo u normalnim okolnostima. Prijedlog amandmana prilikom izrade Zakona Danom stupanja na snagu ovoga Zakona najmoprimac ima pravo tražiti od vlasnika stana naknadu nužnih i korisnih troškova za održavanje stana i to od dana kada su on, ili njegovi prednici, uselili u stan, pa do dana stupanja na snagu ovog Zakona. Iznos nužnih i korisnih troškova utvrđuje se na temelju nalaza ovlaštenog sudskog vještaka građevinske struke, na zahtjev najmoprimca stana. Vlasnik stana može osporavati izračun nužnih i korisnih troškova podnošenjem tužbe u redovnom sudskom postupku, kojeg može pokrenuti u roku od 15 dana od dana primitka izračuna, u kojem ima teret dokaza da je vlastitim sredstvima sudjelovao u troškovima redovnog održavanja stana. Izračun iz stavka 1. kojeg vlasnik nije osporio predstavlja ovršnu ispravu. Komentar Prilikom izrade nacrta Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova potrebno je uzeti u obzir činjenicu da vlasnici stanova, unatoč činjenici da nisu imali mogućnosti ostvarivati adekvatnu korist od svoje imovine, nisu imali niti obvezu podmirivanja bilo kakvih troškova za tu imovinu. U pravilu, sve nužne i korisne troškove održavanja stanova podmirivali su zaštićeni najmoprimci. Ova odredba predstavlja uspostavljanje poštenog razmjera između legitimnog interesa vlasnika za stjecanjem potpunih vlasničkih ovlasti nad svojom nekretninom te interesa zaštićenog najmoprimca za naknadom onih troškova koji su uloženi u redovno održavanje stana. Kako bi se izbjeglo dugotrajno i obijesno parničenje, a opet kako bi se osiguralo pravo vlasnika na sudsku zaštitu, potrebno je propisati mogućnost sudskog osporavanja izračuna. Posebno je potrebno istaknuti kako ovaj prijedlog ni na koji način ne utječe na izvršenje presude Europskog suda za ljudska prava donesene u predmetu Statileo protiv Hrvatske. Naime, u toj presudi Europski sud je utvrdio povredu zbog nemogućnosti vlasnika da uđe u posjed stana ili da ostvari pravo na naplatu tržišne najamnine. Međutim, Europski sud je jasno utvrdio kako ni podnositelj zahtjeva u predmetu Statileo, a niti njegov nasljednik nisu tvrdili da su im nastali neki drugi troškovi osim zajedničke pričuve vezano uz stan o kojem je riječ, kao što su primjerice, troškovi povezani s održavanjem samog stana koje, pri čemu je Europski sud jasno naglasio da te troškove prema mjerodavnom pravu, snose najmodavci. Prema tome ne može se smatrati da bi pravo najmoprimca na naknadu nužnih i korisnih troškova bilo protivno shvaćanju Europskog suda za ljudska prava. Upravo suprotno, Europski sud je obvezao Hrvatsku na donošenje zakona kojim će se osigurati osjetljiva ravnoteža između interesa najmodavaca, uključujući njihovo pravo na ostvarivanje dobiti od svoje imovine te općeg interesa zajednice. Pri tome je Europski sud naglasio kako nije njegova zadaća odrediti na koji bi način prava najmodavaca i najmoprimaca trebala biti međusobno uravnotežena. Ono što je za Europski sud bitno jest da se otklone glavni nedostaci postojećeg zakonodavstva, i to neodgovarajuća visina zaštićene najamnine, restriktivni uvjeti za otkaz zaštićenog najma i nepostojanje bilo kakvog vremenskog ograničenja u odnosu na sustav zaštićenog najma. No smatramo kako otklanjanje ovih nedostataka ne smije dovesti no narušavanja prava najmoprimaca, a osobito prava na naknadu onih troškova za koje je Europski sud nesporno utvrdio da su ih trebali plaćati najmodavci te za koje je utvrdio da ih (barem u slučaju Statileo) najmodavci nisu plaćali. Bez propisivanja ovih odredbi najmoprimci bi se našli u pravno bitno otežanom položaju glede naplate svojih troškova, koje bi mogli utužiti jedino u dugotrajnim postupcima pred redovnim sudovima i to sa neizvjesnim ishodom. Imajući u vidu da se radi o osjetljivoj kategoriji stanovništva, pretežito starijim ljudima, koji će s povećanjem cijene najma te izglednom prijetnjom iseljenja, biti suočeni s velikim financijskim izazovima, ostvarivanje njihovog prava na naknadu ovih troškova bila bi unaprijed izgubljena bitka. Primjer Vezano uz prednji tekst, u nastavku iznosimo podatke o vlastitom statusu. Odlukom Gradskog NOO Zadar, Br. 1977/20/10/1945, dodijeljen nam je stan kojega sada koristimo, prema odluci nadležnog suda, kao zaštićeni najmoprimci. Tijekom II svjetskog rata grad Zadar je bio do temelja porušen pa je i predmetni stan bio neuseljiv. Stan smo doveli u useljivo stanje o vlastitom trošku, te ga otada pa do današnjeg dana održavamo. Osim toga participirali smo i u troškovima održavanja zajedničkih dijelova zgrade. Sve ovo vrijeme vlasnici stana (koji imaju prebivalište izvan RH) nisu uložili bilo kakva sredstva u dovođenje stana u useljivo stanje ni njegovo održavanje kao ni u održavanje zgrade, iako su u vremenu od 1946. do 1990. godine primali, na ime amortizacije, dio sredstava od uplaćene stanarine, a od donošenja Zakona o najmu stanova primaju mjesečni iznos zaštićene najamnine. Obzirom na ovakav odnos dosadašnjih vlasnika stana prema predmetnoj nekretnini kroz proteklih gotovo 80 godina, smatramo neprimjerenim da vlasnik stana bude u potpunosti obeštećen u iznosu tržišne cijene stana bilo od strane državnih vlasti ili od strane zaštićenih najmoprimaca. Izdvojeno mišljenje Kako u stan nismo nasilno uselili, već nam je dodijeljen od strane legalnih vlasti smatramo da bi državne institucije trebale riješiti pitanje obeštećenja vlasnika stana (vodeći računa o odnosu vlasnika stana prema održavanju vrijednosti vlastite nekretnine), a nama, kao zaštićenim najmoprimcima, omogućiti otkup stana kao i ostalim nositeljima stanarskog prava. NOSITELJI STANARSKOG PRAVA ZAŠTIĆENI NAJMOPRIMCI ČLANOVI SAVEZA UDRUGA STANARA HRVATSKE Obitelj MARIČIĆ	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe.
3	BRANKA KOVAČEVIĆ	PRILOG 1.	2.3. Potrebno je uskladiti Zakon s Odlukom i rješenjem Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-I-3242/2018 od 14. rujna 2020. godine i presudama Europskog suda za ljudska prava u predmetima Statileo grupa protiv Hrvatske, rješavanje statusa zaštićenih najmoprimaca u stanovima u vlasništvu fizičkih osoba i uređenje pitanja najamnine. KOMENTAR: Zakonodavac i dalje priotizira "rješavanje statusa zaštićenih najmoprimaca" a zanemaruje "rješavanje statusa vlasnika". ----------------------------------------- 3.1. Na odgovarajući način urediti odnose između najmodavaca i zaštićenih najmoprimaca .... KOMENTAR: Vlasnici ne žele nikakav prisilni "odnos"sa zaštićenim najmoprimcima nego žele stupiti u posjed svoje imovine kao i svi ostali vlasnici stanova bez zakonom nametnutih zaštićenih najmoprimaca. ---------------------------------------- 3.2. Donošenjem ovog Zakona riješit će se pitanje zaštićenih najmoprimaca na način da će se uspostaviti ravnoteža između dvaju suprostavljenih interesa: najmodavaca, s jedne strane i zaštićenih najmoprimaca, s druge stran e, bez nametanje prekomjernog tereta nijednoj od strana. 3.3. Koji je vremenski okvir ...? Kontinuirano od stupanja na snagu Zakona. KOMENTAR: Nametanje prisilnog najma, onemougućavanje stupanja u posjed i slobodnog raspolaganja svojom imovinom na neodređeni period je i dalje prekomjeran teret na strani jedne grupe građana - privatnih vlasnika. Taj teret treba snositi država. ---------------------------------------- Cilj mora biti da se odredi točan ROK ISELJENJA zaštićenih najmoprimaca i PREDAJA STANOVA U POSJED VLASNIKU. Sve gore navedeno može biti samo kratkoročno, prijelazno riješenje na par mjeseci, nikako "kontinuirano" opet dalje u beskraj. Ako RH želi i dalje stambeno zbrinjavati jednu grupu građana tada to treba činiti u državnim nekretninama a ne u privatnim, protiv volje vlasnika.	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe. Napominje se da nema govora o prioritetnom rješavanju samo statusa zaštićenih najmoprimaca, pošto je isto neodvojivo povezano s rješavanjem statusa vlasnika stanova
4	BRANKA KOVAČEVIĆ	PRILOG 1.	Vlasnici se bore za svoja Ustavom zagarantirana vlasnička prava tj. za posjed i slobodno raspolaganje svojom imovinom. 80 godina jedna grupa građana stambeno zbrinjava drugu grupu građana na svoju štetu i cijelom svijetu a pogotovo ESLJP je jasno tko je tu diskriminiran a tko povlašten. Svaki vlasnik je u tih 80-tak godina na svakom svom okupiranom stanu izgubio dohodak u vrijednosti od najmanje 4 takva ista stana na istoj lokaciji. Isti iznos su zaštićeni najmoprimci profitirali a rezultat takve politike je metropola koja se raspada (između ostalog) Primarni zadatak zakonodavca je ispoštovati presudu Statileo i otkloniti nedostatke koji diskriminiraju vlasnike stanova sa takozvanim zaštićenim najmoprimcima: 1. neodgovarajuću visinu zaštićene najamnine, 2. restriktivne uvjeti za otkaz zaštićenog najma i 3. nepostojanje bilo kakvog vremenskog ograničenja sustava zaštićenog najma. Zadatak zakonodavca je ispoštovati Odluke Ustavnog suda: - Nema nove nacionalizacije - Nema više vrsta vlasnika i vlasništva - Zakon nije organski - Zaštićeni najmoprimci nisu diskriminirani - Zaštićeni najmoprimci nisu u istom statusu kao bivši stanari u društvenim stanovima - Pravo na dom nije pravo na stan - Nema osiguranja istih uvjeta stanovanja - RH je iskljucivo odgovorna za zbrinjavanje zaštićenih najmoprimaca - Zakonodavac se opredjelio za opciju iseljenja zaštićenih najmoprimaca (ustavni sud to ne pobija)	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe.
5	Danica Mirković-vejvoda	PRILOG 1., 4. UTVRĐIVANJE RJEŠENJA	Prilog e-savjetovanju Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada Rijeka, članice udruge odvjetnice u miru Danice Mirković-Vejvoda, kako slijedi: Do danas je održano ukupno četiri sastanka tzv.radne skupine za izradu stručne podloge u svrhu izrade nacrta prijedloga Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova. Ti sastanci su se pokazali jalovim jer najvažniji dionik-država, uopće nije aktivno sudjelovala u radu radne skupine, osim što su predstavnici raznih ministarstava bili prisutni na sastancima. Sada je otvoreno i e-savjetovanje na temu izmjena i dopuna Zakona o najmu stanova, iako je opće poznato da velika većina eventualnih sudionika u e-savjetovanju, ne samo da ne koristi kompjuter, već ne znaju koristiti ni pametne telefone, pa će odaziv vjerojatno biti zanemariv, što će stvoriti pogrešan utisak da nema zainteresiranih za rješavanje tog problema. Obzirom da nije prezentiran prijedlog izmjena i dopuna Zakona o najmu, nije jasno o čemu bi se trebalo raspravljati. Ne zna se kakva rješenja država nudi. Stanari (bivši nositelji stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu), i vlasnici su suprostavljeni jedni drugima i prepušteni međusobnim“natezanjima“. Predstavnici vlasti ništa konkretno nisu predložili, osim prijedloga da udruge dostave sudsku praksu koju smatraju relevantnom za rješavanje problema (kao da ministarstva koja sudjeluju u radu radne skupine nemaju stručne službe koje su mogle i trebale prikupiti sve podatke). Jedan od razloga očitog nesnalaženja u ovoj važnoj materiji je i u tome što sporni Zakon o najmu donosi Ministarstvo graditeljstva iako se radi o pravnoj problematici koju bi po logici stvari trebalo rješavati Ministarstvo pravosuđa i eventualno uprave jer se stanarsko pravo donosilo u upravnom postupku. Sramotno je da sve ove godine država nije smogla snage sakupiti sve relevantne (i nužne), podatke o npr.točnom broju takvih stanova i stanara, socijalnoj strukturi stanara, dobnim skupinama kojima pripadaju, broju obiteljskih domaćinstava (gruba procjena je da ima oko 3.700 domaćinstava, odnosno, cca 12.000 stanara).Popis stanovništva kojim se prikupljanje takvih podataka moglo riješiti uopće nije „poznavao“kategoriju stanara sa stanarskim pravima u privatnim stanovima. Nemamo podatke koliko je tzv.originarnih vlasnika, odnosno njihovih nasljednika (po nekim podacima ima ih samo 7%, od ukupnog broja vlasnika); nemamo podatke koliko je vlasnika i članova njihovih obiteljskih domaćinstava iskoristilo pravo otkupa stanova po Zakonu o otkupu stanova na kojima postoji stanarsko pravo.. Nakon donošenja presude Europski sud za ljudska prava (u daljem tekstu ESLJP) ,u predmetu Statilleo, forisira se prijedlog da se nominalnim vlasnicima izvrši povrat stanova,a stanare iseli, međutim, nejasno je pod kojim uvjetima. ESLJP nije u presudi Statilleo rekao na koji način Republika Hrvatska mora mijenjati zakonodavni okvir jer ona u tome uživa slobodu, ali je jasno naveo da taj novi zakonodavni okvir mora uspostaviti ravnotežu između najmodavaca i države, a ne između interesa najmodavaca i zaštićenih najmoprimaca. Dosadašnjim zakonodavnim modelom iz ZIDZNS (Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova), država je teret stambene reforme koji je prethodno bio na najmodavcima sada prevalila na zaštićene najmoprimce i zaštićene podstanare, a koji je s obzirom na njihovu prosječnu starosnu dob te prosječno zdravstveno i imovno stanje pretjeran i neproporcionalan teret (prosjek godina je cca preko 65 godina). Puko »frazeološko« pozivanje na jednu sudsku odluku, premda ona načelno ukazuje na potrebu poduzimanja općih mjera, nije dostatno obrazloženje za zakonski prijedlog kojim se prava zaštićenih najmoprimaca potpuno zanemaruju, sve do njihovog -2- ukidanja, čak i bez ikakve, kamoli pravične naknade, a da pritom nije adekvatno provedena procjena učinaka propisa na temeljna ljudska prava i slobode. Stanarsko pravo je predstavljalo imovinsko pravo sa stvarnopravnim učincima (trajno korištenje i neograničeno naslijeđivanje stanarskog prava svih članova obiteljskog domaćinstva). RH je u okolnostima ukidanja stanarskih prava, pokušala „zaštiti“ nositelje stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu i njihovo stečeno imovinsko pravo, dajući im pravni položaj zaštićenih najmoprimaca. Budući da im nije priznato pravo na otkup stanova kao što je ono priznato stanarima u društvenim stanovima, priznanje položaja zaštićenih najmoprimaca ujedno je bila i jedina kompenzacija koju su dobili za svoje dotadašnje faktično pravo vlasništva, a i nju sada u cijelosti gube, i to bez ikakve naknade za gubitak imovinskog prava i vlasničkopravnog ovlaštenja koju bi imali legitimno pravo očekivati. Minimum zaštite osiguran je samo stanarima u državnim stanovima i određenim socijalno ugroženim skupinama. Ravnoteža o kojoj govori presuda ESLJP u predmetu Statilleo mogla se ostvariti i drugom blažom mjerom, npr. potpunim obeštećenjem vlasnika stanova u razumnom vremenskom roku od strane države i to u novčanom iznosu koji bi odgovarao stvarnoj tržišnoj vrijednosti spornog stana. Time bi u potpunosti bila zaštićeno vlasništvo najmodavaca, a najmoprimcima se ne bi ograničavalo pravo na dom do mjere njegovog gubitka. Problem stanara bivših nositelja stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu nije moguće riješiti Zakonom o najmu stanova. Tim Zakonom ukinuto je stanarsko pravo, a nositelji stanarskih prava izjednačeni su sa podstanarima i nositeljima stanarskih prava koji nisu iskristili pravo otkupa stana po odredbama Zakona o otkupu stanova sa stanarskim pravom, kao i s drugim kategorijama stanara koji su ispunjavali zakonske pretpostavke za zaštićeni najam. U raspravama se naglašava da bivši nositelji stanarskih prava nisu dikriminirani u odnosu na ostale najmoprimce, a što ne odgovara istini. Ukidanjem stanarskih prava su nositelji istih diskriminirani u odnosu na ostale nositelje stanarskih prava, a i u odnosu na najmoprimce kako su definirani u Zakonu o najmu stanova, jer nisu svi najmoprimci po istim osnovama postali najmoprimci. Nepriznavanjem prava na otkup stanova nad kojima su imali stanarsko pravo, a koji su bili u privatnom vlasništvu te isticanjem da time nisu diskriminirani u odnosu na ostale nositelje stanarskih prava jer da stanarsko pravo više nemaju, a da se njihova eventualna diskriminacija može procjenjivati samo u odnosu na ostale zaštićene najmoprimce, samo se naglašava cinizam i stvarna nebriga državne vlasti za tako osjetljivu temu kao što je stanovanje i pravo na dom. Pri tome se zaboravlja da je najgori oblik diskriminacije kad se stvarno nejednake tretira na isti način. Bivši nositelji stanarskih prava u stanovima nad kojima postoji privatno vlasništvo ne mogu se izjednačavati sa najmoprimcima i stvarno su nejednaki, iako ih se stavlja pod isti nazivnik. Zakonom o najmu stanova se može i treba regulirati odnos najmodavaca i najmoprimaca, trajanje najma, eventualna zaštićena najmnina i sl.ali tim zakonom se ne može ispraviti nepravda učinjena stanarima koji su bili nositelji stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu, kao ni nominalnim vlanicima, kojima je de facto oduzeto pravo vlasništva bez odgovarajuće pravične naknade. Stoga se nameće kao jedino rješenje donošenje posebnog zakona kojim bi se rješio status stanara bivših nositelja stanarskih prava u stanovima u privatnom vlaništvu, na način da im se dozvoli otkup tih stanova pod istim uvjetima kao i svim ostalim nositeljima stanarskih prava, kao i pravična naknada nominalnim vlasnicima tih stanova. -3- Ističe se da je posebnim zakonom riješen i otkup stanova u kojima su živjeli nadstojnici. Njima je dozvoljen otkup pod povoljnijim uvjetima od tržnih iako nikad nisu imali stanarsko pravo. Kroz javni prostor se širi neistina da su nositelji stanarskog prava u nacionaliziranim i privatnim stanovima bili u tuđim privatnim stanovima za nesrazmjerno niske stanarine, te da su u te stanove ušli na silu..( kao što je na HTV-u, dakle, javnoj televiziji izjavio jedan od bivših ministara graditeljstva Lovro Kušćević:“partizanski komesari sa mašinkama“). Cinizam i stvarna nebriga vlasti za probleme bivših nositelja stanarskih prava najbolje se ogleda i u izjavi premijera Plenkovića (isto na javnoj televiziji), odmah po izglasavanju Zakona o dopunama i izmjenama zakona o najmu, kada je upitao ministra Kuščevića je li sada zadovoljan tim Zakonom? Po zakonima koji su bili na snazi do promjene režima, stanari u nacionaliziranim, privatnim ili društvenim stanovima, na kojima je postojalo stanarsko pravo plaćali su istu stanarinu, a ne najamninu ( institut podstanarstva je postojao i u Jugoslaviji, a podstanari su plaćali najmaninu),a još su i posebno izdvajali u stambeni fond, bez obzira na nositelja vlasništva na tom stanu, a stanovi su im dodjeljivani rješenjima tadašnje državne vlasti. Stanarsko pravo bilo je jedno jedino, a davala ga je država rješenjem o korištenju stana. Nosioci stanarskog prava u čitavoj Jugoslaviji imali su jednaka prava, ali i obaveze. Jedno od tih prava je i nasljedno pravo. To znači da je nosioc stanarskog prava imao pravo na taj stan dokle god je on živ ili postoje njegovi potomci, koji su živjeli s njime u zajedničkom domaćinstvu. Drugim riječima to je bilo trajno pravo. Stanarsko pravo je de facto vlasništvo i imovina. To dokazuje i otkup svih onih stanova nad kojima je postojalo stanarsko pravo za 10% tržišne vrijednosti. Da stanarsko pravo nije bilo vlasništvo i imovina onda bi se ti stanovi otkupljivali po tržišnim cijenama, a ne za samo 10% od tržišne vrijednosti. No kako je stanarsko pravo de facto imalo obilježja 90% vlasništva (jedino što nosioc stanarskog prava nije smio je prodati stan, sve ostalo smio je kao da je vlasnik stana) država je odlučila nosiocima stanarskog prava omogućiti otkup stanova za 10% tržišne vrijednosti kako bi nosioci stanarskog prava stekli 100%-tno vlasništvo nad tim stanovima. Dakle vrijednost stanarskog prava je bila 90% tržišne vrijednosti i samim time stanarsko pravo je i imovina. Nominalni vlasnici de facto nisu imali vlasnička prava, od kojih je svakako jedno od najvažnijih posjed. Nositelja stanarskog prava mogli su iseliti samo ukoliko bi mu osigurali odgovarajući stan ( jedna osoba- jedna soba i približno ista lokacija uz naknadu troškova preseljenja). (vidi Zakon o stambenim odnosima). Nacionalizacija i slični pravni instituti, kao što je davanje stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu bila je ogromna nepravda, ali nju nisu počinili nosioci stanarskog prava već država i država je ta koja mora obeštetiti nominalne vlasnike stanova, ali ne na način da se nanose nove nepravde, već da pošteno obešteti nominalne vlasnike, a bivšim nositeljima stanarskih prava omogući otkup tih stanova, pod istim uvjetima kao i svim ostalim nositeljima stanarskih prava. Nominalni vlasnici često pokušavaju argumentirati kako je stanarsko pravo komunistička izmišljotina i da je zato ništavno, što je neistina. Hrvatska je slijednica SFRJ (što je zapisano i u Ustavu RH) i kao takva preuzela je sve zakone i obveze koje je imala SFRJ. Isto tako sva stečena prava u SFRJ prenijela su se u RH, a jedno od tih prava je i stanarsko pravo. Godine 1996. ukida se stanarsko pravo, ali to ne znači da ono više ne postoji. -4- Dakle, kad se kaže da je stanarsko pravo ukinuto to znači da se više ne može stjecati novo stanarsko pravo, ali stečeno stanarsko pravo ostaje dokle god se nositelj tog prava sam ne odrekne. Odricanje od tog prava nosioci stanarskog prava napravili su kroz kupovinu stanova za 10% tržišne vrijednosti, a nositeljima stanarskih prava u stanovima sa privatnim vlasništvom ta je pogodnost onemogućena. Prema procjenama i istraživanju Saveza udruga stanara, originarnih vlasnika i njihovih nasljednika ima svega oko 7%, ostalo su oni koji su kupili vrlo jeftino neuseljive stanove. Međutim, način stjecanja vlasništva na tim stanovima je irelevantan za nositelje stanarskih prava, to eventualno može imati značaja na visinu naknade, ukoliko se nominlanim vlanicima prizna pravo na naknadu. Valja naglasiti i da je veliki broj vlasnika takvih stanova iskoristio pogodnost otkupa društvenih stanova jer su imali u vlasništvu neuseljiv stan. Istovremeno, članovi obiteljskih domaćinstava nositelja stanarskih prava nisu mogli dobiti društvene stanove jer se smatralo da imaju rješeno stambeno pitanje. Glede stjecanja stanarskih prava na privatnim stanovima, postoje različite situacije; neki stanari su se našli u tim stanovima zamjenom (društvenog), stana, a i priličan je broj bivših nositelja stanarskih prava na privatnim stanovima koji su se uselili između dva rata (I. I II.svjetskog), u te stanove, a nakon II.rata dobili stanarska prava na tim stanovima. U svakom slučaju, svi koji su u takvim stanovima, koriste ih najmanje 49 godina ( po nekim procjenama udruga, prosjek stanovanja u tim stanovima je čak 60 godina), jer se od 1974.godine, na stanovima u privatnom vlasništvu više nije moglo stjecati stanarsko pravo. Treba još jednom istaknuti da je stanarsko pravo u formalnom smislu bilo pravo koje je priznavala država; onaj koji je npr.dobio na korištenje stan od tvrtke u kojoj je radio morao je u roku od 30 dana, zatražiti od Stambenog fonda (kasnije SIZ-a), donošenje rješenja o korištenju stana i to je bilo stanarsko pravo. Ukoliko se to nije učinilo u propisanom roku, gubilo se stanarsko pravo. Dakle, država je priznavala stanarska prava u upravnom postupku, bez obzira na nominalnog vlasnika... Prilikom nacionalizacije dio stanova je nominalno ostavljen vlasnicima ali u njih su useljeni stanari sa stanarskim pravima, a de facto su i ti stanovi bili oduzeti....Takvim vlasnicima je onemogućeno nesmetano korištenje, posjed i slobodno raspolaganje nekretninom koju su nominalno imali u vlaništvu.. Razlozi za vraćanje stanarskih prava su mnogobrojni, kako pravni, tako i socijalni, kako slijedi; 1.jedan od izvora europskog prava su legitimna očekivanja. To (ukratko), znači: da pravni subjekti legitimno očekuju da se pravni odnosi u kojima se nalaze riješe u skladu sa propisima koji su bili na snazi uvrijeme kad su ti odnosi nastali; 2. pravni odnos u kojem su bili nositelji stanarskih prava je tzv. dovršeni pravni odnos, a radi se o stečenim pravima koja valja priznati. Oduzimanje stečenih prava i retrogradna primjena pravnih propisa je zabranjena praksa u svim modernim, suvremenim društvima. Dovršeni pravni odnosi odnosi se ne smiju mijenjati. To je kao kad bi se izmjenio npr. Obiteljski zakon i kad bi se novim zakonom odredilo da brakovi koji su sklopljeni pred dva svjedoka više ne vrijede, a da su sve pravne posljedice takvih brakova-ništetne; djeca postaju izvanbračna i t.d. -5- 3. Ne manje važna je i zabrana diskriminacije, koja po definiciji zanači: da se one koji su u istoj ili sličnoj situaciji tretira na različite načine. Misli se na sve nekadašnje nositelje stanarskih prava, neovisno o tome tko je bio nominalni vlasnik nekretnine. Valja istaknuti da je jedan od težih oblika diskriminacije i kad se one koji su stvarno nejednaki tretira na isti način (misli se na najmoprimce iz Zakona o najmu, koji su iz različitih kategorija stanara i stvarno su različiti). Problem bivših nositelja stanarskih prava može se riješiti samo donošenjem posebnog zakona koji će se odnositi na tu kategoriju stanara (kao npr, poseban zakon kojim je dozvoljeno nadstojnicima otkup stanova u kojima su živjeli pod vrlo povoljnim uvjetima, iako nikad nisu imali stanarska prava). Dogod su bivši nositelji stanarskih prava u Zakonu o najmu, izjednačeni sa „običnim“ najmoprimcima, ne može se očekivati da europski sudovi sude drugačije nego su sudili do sada. Naravno, presude ESLJP (Europski sud za ljudska prava, u daljem tekstu ESLJP), a posebno presuda u predmetu Statilleo, sada se koriste kao opravdanje za zakonske prijedloge kojima se prava bivših nositelja stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu u cijelosti ukidaju. ESLJP sudi na temelju pozitivnih propisa u pojedinačnim slučajevima i ne upušta se u analizu zakonske regulative, iako je u obrazloženju presude Statilleo istaknuto da država mora rješiti problem najmoprimaca (misli se na nositelje stanarskog prava u stanovima sa privatnim vlasništvom) na pravičan način. Obzirom da je nositeljima stanarskih prava u stanovima na kojima postoji privatno vlasništvo, oduzeto stanarsko pravo ESLJP i ne može suditi na drugi način. Rješenje za koje se zalaže većina bivših nositelja stanarskih prava, a to je otkup stanova u kojima žive pod istim uvjetima pod kojima su stanove otkupili od države ostali nositelji stanarskih prava, uz pravičnu naknadu vlasnicima tih stanova koju bi platila država, nije nešto što je nepoznato u europskoj praksi. Poznata je presuda ESLJP, u predmetu James i drugi (tužitelji su bili vlasnici nekretnina koje su bile oduzete, odnosno na kojima je uz pravičnu naknadu vlasnicima, dozvoljen upis prava vlasništva dugogodišnjim stanarima) koji slučaj se vodio pod brojem 3/1984/75/119, a u kojoj presudi se opravdava javnim interesom oduzimanje privatne imovine (stanova u kojima su stanovali tzv.dugogodišnji najmoprimci, kojima je dozvoljen otkup tih stanova), kako slijedi: Citat: „Oduzimanje imovine radi provedbe politike čija je namjera poboljšati socijalnu pravdu unutar zajednice, može se ispravno opisati da je u „javnom interesu“. U našem slučaju je upravo obratno, javnim interesom se proglašava (bez namjere da se poboljša socijalna pravda unutar zajednice), isključivo i neograničeno pravo vlasništva..nadalje u označenom predmetu stoji da se: Pravednost zakonskih sustava koji regulira ugovorna ili imovinska prava privatnih strana je pitanje od javnog interesa, te stoga i zakonske mjere čija je intencija uspostaviti takovu pravednost mogu biti u „javnom interesu“, čak i ako uključuju prinudni prijenos imovine s jednog pojedinca na drugog... te nadalje: „Uklanjanje onog što se smatra socijalnim nepravdama primjer je funkcije demokratske legistrature.“ Konkretnije, „moderna i suvremena društva smatraju da je stambeno zbrinjavanje stanovništva primarna društena potreba, čije se reguliranje ne može u cijelosti prepustiti djelovanju tržišnih sila“..(citat iz presude ESLJP, u predmetu James i dr.) -6- Zakon kojim je omogućen takav prijenos vlasništva u Ujedinjenom kraljevstvu podržala su oba doma u parlamentu, a svojom rješidbom u predmetu James i drugi potvrdio je i Europski sud za ljudska prava. Time su primjerom pokazali da je svako pravo, pa i pravo vlasništva nad nekretninama ipak ogranično pravima trećih, a nitko ne može spočitnuti Velikoj Britaniji kao ni ESLJP-u,da su skloni „komunističkim“ rješenjima. Ostaje pitanje je li državi jeftinije plaćati različite naknade štete nominalnim vlasnicima, kao i razlike u stanarini, ili je racionalnije rješenje donijeti poseban zakon, kojim će se dozvoliti nositeljima stanarskih prava otkup pod istim uvjetima kao što je dozvoljeno svim ostalim građanima, a vlasnike obeštetiti plaćanjem pravične, tržišne cijene za te stanove, ili se upustiti u oduzimanje prava na dom i iseljenje desetak tisuća stanara? Kako uopće takav poduhvat organizirati?Jedinice lokalne samouprave su se već izjasnile kad su donijete zadnje izmjene i dopune Zakona o najmu stanova, da nemaju zamjenske stanove. Stanari u tim stanovima su kreditno nesposobni (uglavnom umirovljenici starije životne dobi). Dakle, kako se stvarno misli rješiti ovaj problem? Možda se predlagateljima brojka od desetak tisuća stanara ne čini velikom, ali to je u hrvatskim uvjetima gradić veličine Bakra... Otvoreno je i pitanje gdje je i zašto nije iskorišten novac od otkupa stanova, koji je bio namjenjen za rješavanje problema nositelja stanarskih prava u privatnim stanovima.	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe.
6	Danica Mirković-vejvoda	PRILOG 1., 3. UTVRĐIVANJE ISHODA ODNOSNO PROMJENA	Prilog e-savjetovanju Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada Rijeka, članice udruge odvjetnice u miru Danice Mirković-Vejvoda, kako slijedi: Do danas je održano ukupno četiri sastanka tzv.radne skupine za izradu stručne podloge u svrhu izrade nacrta prijedloga Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova. Ti sastanci su se pokazali jalovim jer najvažniji dionik-država, uopće nije aktivno sudjelovala u radu radne skupine, osim što su predstavnici raznih ministarstava bili prisutni na sastancima. Sada je otvoreno i e-savjetovanje na temu izmjena i dopuna Zakona o najmu stanova, iako je opće poznato da velika većina eventualnih sudionika u e-savjetovanju, ne samo da ne koristi kompjuter, već ne znaju koristiti ni pametne telefone, pa će odaziv vjerojatno biti zanemariv, što će stvoriti pogrešan utisak da nema zainteresiranih za rješavanje tog problema. Obzirom da nije prezentiran prijedlog izmjena i dopuna Zakona o najmu, nije jasno o čemu bi se trebalo raspravljati. Ne zna se kakva rješenja država nudi. Stanari (bivši nositelji stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu), i vlasnici su suprostavljeni jedni drugima i prepušteni međusobnim“natezanjima“. Predstavnici vlasti ništa konkretno nisu predložili, osim prijedloga da udruge dostave sudsku praksu koju smatraju relevantnom za rješavanje problema (kao da ministarstva koja sudjeluju u radu radne skupine nemaju stručne službe koje su mogle i trebale prikupiti sve podatke). Jedan od razloga očitog nesnalaženja u ovoj važnoj materiji je i u tome što sporni Zakon o najmu donosi Ministarstvo graditeljstva iako se radi o pravnoj problematici koju bi po logici stvari trebalo rješavati Ministarstvo pravosuđa i eventualno uprave jer se stanarsko pravo donosilo u upravnom postupku. Sramotno je da sve ove godine država nije smogla snage sakupiti sve relevantne (i nužne), podatke o npr.točnom broju takvih stanova i stanara, socijalnoj strukturi stanara, dobnim skupinama kojima pripadaju, broju obiteljskih domaćinstava (gruba procjena je da ima oko 3.700 domaćinstava, odnosno, cca 12.000 stanara).Popis stanovništva kojim se prikupljanje takvih podataka moglo riješiti uopće nije „poznavao“kategoriju stanara sa stanarskim pravima u privatnim stanovima. Nemamo podatke koliko je tzv.originarnih vlasnika, odnosno njihovih nasljednika (po nekim podacima ima ih samo 7%, od ukupnog broja vlasnika); nemamo podatke koliko je vlasnika i članova njihovih obiteljskih domaćinstava iskoristilo pravo otkupa stanova po Zakonu o otkupu stanova na kojima postoji stanarsko pravo.. Nakon donošenja presude Europski sud za ljudska prava (u daljem tekstu ESLJP) ,u predmetu Statilleo, forisira se prijedlog da se nominalnim vlasnicima izvrši povrat stanova,a stanare iseli, međutim, nejasno je pod kojim uvjetima. ESLJP nije u presudi Statilleo rekao na koji način Republika Hrvatska mora mijenjati zakonodavni okvir jer ona u tome uživa slobodu, ali je jasno naveo da taj novi zakonodavni okvir mora uspostaviti ravnotežu između najmodavaca i države, a ne između interesa najmodavaca i zaštićenih najmoprimaca. Dosadašnjim zakonodavnim modelom iz ZIDZNS (Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova), država je teret stambene reforme koji je prethodno bio na najmodavcima sada prevalila na zaštićene najmoprimce i zaštićene podstanare, a koji je s obzirom na njihovu prosječnu starosnu dob te prosječno zdravstveno i imovno stanje pretjeran i neproporcionalan teret (prosjek godina je cca preko 65 godina). Puko »frazeološko« pozivanje na jednu sudsku odluku, premda ona načelno ukazuje na potrebu poduzimanja općih mjera, nije dostatno obrazloženje za zakonski prijedlog kojim se prava zaštićenih najmoprimaca potpuno zanemaruju, sve do njihovog -2- ukidanja, čak i bez ikakve, kamoli pravične naknade, a da pritom nije adekvatno provedena procjena učinaka propisa na temeljna ljudska prava i slobode. Stanarsko pravo je predstavljalo imovinsko pravo sa stvarnopravnim učincima (trajno korištenje i neograničeno naslijeđivanje stanarskog prava svih članova obiteljskog domaćinstva). RH je u okolnostima ukidanja stanarskih prava, pokušala „zaštiti“ nositelje stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu i njihovo stečeno imovinsko pravo, dajući im pravni položaj zaštićenih najmoprimaca. Budući da im nije priznato pravo na otkup stanova kao što je ono priznato stanarima u društvenim stanovima, priznanje položaja zaštićenih najmoprimaca ujedno je bila i jedina kompenzacija koju su dobili za svoje dotadašnje faktično pravo vlasništva, a i nju sada u cijelosti gube, i to bez ikakve naknade za gubitak imovinskog prava i vlasničkopravnog ovlaštenja koju bi imali legitimno pravo očekivati. Minimum zaštite osiguran je samo stanarima u državnim stanovima i određenim socijalno ugroženim skupinama. Ravnoteža o kojoj govori presuda ESLJP u predmetu Statilleo mogla se ostvariti i drugom blažom mjerom, npr. potpunim obeštećenjem vlasnika stanova u razumnom vremenskom roku od strane države i to u novčanom iznosu koji bi odgovarao stvarnoj tržišnoj vrijednosti spornog stana. Time bi u potpunosti bila zaštićeno vlasništvo najmodavaca, a najmoprimcima se ne bi ograničavalo pravo na dom do mjere njegovog gubitka. Problem stanara bivših nositelja stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu nije moguće riješiti Zakonom o najmu stanova. Tim Zakonom ukinuto je stanarsko pravo, a nositelji stanarskih prava izjednačeni su sa podstanarima i nositeljima stanarskih prava koji nisu iskristili pravo otkupa stana po odredbama Zakona o otkupu stanova sa stanarskim pravom, kao i s drugim kategorijama stanara koji su ispunjavali zakonske pretpostavke za zaštićeni najam. U raspravama se naglašava da bivši nositelji stanarskih prava nisu dikriminirani u odnosu na ostale najmoprimce, a što ne odgovara istini. Ukidanjem stanarskih prava su nositelji istih diskriminirani u odnosu na ostale nositelje stanarskih prava, a i u odnosu na najmoprimce kako su definirani u Zakonu o najmu stanova, jer nisu svi najmoprimci po istim osnovama postali najmoprimci. Nepriznavanjem prava na otkup stanova nad kojima su imali stanarsko pravo, a koji su bili u privatnom vlasništvu te isticanjem da time nisu diskriminirani u odnosu na ostale nositelje stanarskih prava jer da stanarsko pravo više nemaju, a da se njihova eventualna diskriminacija može procjenjivati samo u odnosu na ostale zaštićene najmoprimce, samo se naglašava cinizam i stvarna nebriga državne vlasti za tako osjetljivu temu kao što je stanovanje i pravo na dom. Pri tome se zaboravlja da je najgori oblik diskriminacije kad se stvarno nejednake tretira na isti način. Bivši nositelji stanarskih prava u stanovima nad kojima postoji privatno vlasništvo ne mogu se izjednačavati sa najmoprimcima i stvarno su nejednaki, iako ih se stavlja pod isti nazivnik. Zakonom o najmu stanova se može i treba regulirati odnos najmodavaca i najmoprimaca, trajanje najma, eventualna zaštićena najmnina i sl.ali tim zakonom se ne može ispraviti nepravda učinjena stanarima koji su bili nositelji stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu, kao ni nominalnim vlanicima, kojima je de facto oduzeto pravo vlasništva bez odgovarajuće pravične naknade. Stoga se nameće kao jedino rješenje donošenje posebnog zakona kojim bi se rješio status stanara bivših nositelja stanarskih prava u stanovima u privatnom vlaništvu, na način da im se dozvoli otkup tih stanova pod istim uvjetima kao i svim ostalim nositeljima stanarskih prava, kao i pravična naknada nominalnim vlasnicima tih stanova. -3- Ističe se da je posebnim zakonom riješen i otkup stanova u kojima su živjeli nadstojnici. Njima je dozvoljen otkup pod povoljnijim uvjetima od tržnih iako nikad nisu imali stanarsko pravo. Kroz javni prostor se širi neistina da su nositelji stanarskog prava u nacionaliziranim i privatnim stanovima bili u tuđim privatnim stanovima za nesrazmjerno niske stanarine, te da su u te stanove ušli na silu..( kao što je na HTV-u, dakle, javnoj televiziji izjavio jedan od bivših ministara graditeljstva Lovro Kušćević:“partizanski komesari sa mašinkama“). Cinizam i stvarna nebriga vlasti za probleme bivših nositelja stanarskih prava najbolje se ogleda i u izjavi premijera Plenkovića (isto na javnoj televiziji), odmah po izglasavanju Zakona o dopunama i izmjenama zakona o najmu, kada je upitao ministra Kuščevića je li sada zadovoljan tim Zakonom? Po zakonima koji su bili na snazi do promjene režima, stanari u nacionaliziranim, privatnim ili društvenim stanovima, na kojima je postojalo stanarsko pravo plaćali su istu stanarinu, a ne najamninu ( institut podstanarstva je postojao i u Jugoslaviji, a podstanari su plaćali najmaninu),a još su i posebno izdvajali u stambeni fond, bez obzira na nositelja vlasništva na tom stanu, a stanovi su im dodjeljivani rješenjima tadašnje državne vlasti. Stanarsko pravo bilo je jedno jedino, a davala ga je država rješenjem o korištenju stana. Nosioci stanarskog prava u čitavoj Jugoslaviji imali su jednaka prava, ali i obaveze. Jedno od tih prava je i nasljedno pravo. To znači da je nosioc stanarskog prava imao pravo na taj stan dokle god je on živ ili postoje njegovi potomci, koji su živjeli s njime u zajedničkom domaćinstvu. Drugim riječima to je bilo trajno pravo. Stanarsko pravo je de facto vlasništvo i imovina. To dokazuje i otkup svih onih stanova nad kojima je postojalo stanarsko pravo za 10% tržišne vrijednosti. Da stanarsko pravo nije bilo vlasništvo i imovina onda bi se ti stanovi otkupljivali po tržišnim cijenama, a ne za samo 10% od tržišne vrijednosti. No kako je stanarsko pravo de facto imalo obilježja 90% vlasništva (jedino što nosioc stanarskog prava nije smio je prodati stan, sve ostalo smio je kao da je vlasnik stana) država je odlučila nosiocima stanarskog prava omogućiti otkup stanova za 10% tržišne vrijednosti kako bi nosioci stanarskog prava stekli 100%-tno vlasništvo nad tim stanovima. Dakle vrijednost stanarskog prava je bila 90% tržišne vrijednosti i samim time stanarsko pravo je i imovina. Nominalni vlasnici de facto nisu imali vlasnička prava, od kojih je svakako jedno od najvažnijih posjed. Nositelja stanarskog prava mogli su iseliti samo ukoliko bi mu osigurali odgovarajući stan ( jedna osoba- jedna soba i približno ista lokacija uz naknadu troškova preseljenja). (vidi Zakon o stambenim odnosima). Nacionalizacija i slični pravni instituti, kao što je davanje stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu bila je ogromna nepravda, ali nju nisu počinili nosioci stanarskog prava već država i država je ta koja mora obeštetiti nominalne vlasnike stanova, ali ne na način da se nanose nove nepravde, već da pošteno obešteti nominalne vlasnike, a bivšim nositeljima stanarskih prava omogući otkup tih stanova, pod istim uvjetima kao i svim ostalim nositeljima stanarskih prava. Nominalni vlasnici često pokušavaju argumentirati kako je stanarsko pravo komunistička izmišljotina i da je zato ništavno, što je neistina. Hrvatska je slijednica SFRJ (što je zapisano i u Ustavu RH) i kao takva preuzela je sve zakone i obveze koje je imala SFRJ. Isto tako sva stečena prava u SFRJ prenijela su se u RH, a jedno od tih prava je i stanarsko pravo. Godine 1996. ukida se stanarsko pravo, ali to ne znači da ono više ne postoji. -4- Dakle, kad se kaže da je stanarsko pravo ukinuto to znači da se više ne može stjecati novo stanarsko pravo, ali stečeno stanarsko pravo ostaje dokle god se nositelj tog prava sam ne odrekne. Odricanje od tog prava nosioci stanarskog prava napravili su kroz kupovinu stanova za 10% tržišne vrijednosti, a nositeljima stanarskih prava u stanovima sa privatnim vlasništvom ta je pogodnost onemogućena. Prema procjenama i istraživanju Saveza udruga stanara, originarnih vlasnika i njihovih nasljednika ima svega oko 7%, ostalo su oni koji su kupili vrlo jeftino neuseljive stanove. Međutim, način stjecanja vlasništva na tim stanovima je irelevantan za nositelje stanarskih prava, to eventualno može imati značaja na visinu naknade, ukoliko se nominlanim vlanicima prizna pravo na naknadu. Valja naglasiti i da je veliki broj vlasnika takvih stanova iskoristio pogodnost otkupa društvenih stanova jer su imali u vlasništvu neuseljiv stan. Istovremeno, članovi obiteljskih domaćinstava nositelja stanarskih prava nisu mogli dobiti društvene stanove jer se smatralo da imaju rješeno stambeno pitanje. Glede stjecanja stanarskih prava na privatnim stanovima, postoje različite situacije; neki stanari su se našli u tim stanovima zamjenom (društvenog), stana, a i priličan je broj bivših nositelja stanarskih prava na privatnim stanovima koji su se uselili između dva rata (I. I II.svjetskog), u te stanove, a nakon II.rata dobili stanarska prava na tim stanovima. U svakom slučaju, svi koji su u takvim stanovima, koriste ih najmanje 49 godina ( po nekim procjenama udruga, prosjek stanovanja u tim stanovima je čak 60 godina), jer se od 1974.godine, na stanovima u privatnom vlasništvu više nije moglo stjecati stanarsko pravo. Treba još jednom istaknuti da je stanarsko pravo u formalnom smislu bilo pravo koje je priznavala država; onaj koji je npr.dobio na korištenje stan od tvrtke u kojoj je radio morao je u roku od 30 dana, zatražiti od Stambenog fonda (kasnije SIZ-a), donošenje rješenja o korištenju stana i to je bilo stanarsko pravo. Ukoliko se to nije učinilo u propisanom roku, gubilo se stanarsko pravo. Dakle, država je priznavala stanarska prava u upravnom postupku, bez obzira na nominalnog vlasnika... Prilikom nacionalizacije dio stanova je nominalno ostavljen vlasnicima ali u njih su useljeni stanari sa stanarskim pravima, a de facto su i ti stanovi bili oduzeti....Takvim vlasnicima je onemogućeno nesmetano korištenje, posjed i slobodno raspolaganje nekretninom koju su nominalno imali u vlaništvu.. Razlozi za vraćanje stanarskih prava su mnogobrojni, kako pravni, tako i socijalni, kako slijedi; 1.jedan od izvora europskog prava su legitimna očekivanja. To (ukratko), znači: da pravni subjekti legitimno očekuju da se pravni odnosi u kojima se nalaze riješe u skladu sa propisima koji su bili na snazi uvrijeme kad su ti odnosi nastali; 2. pravni odnos u kojem su bili nositelji stanarskih prava je tzv. dovršeni pravni odnos, a radi se o stečenim pravima koja valja priznati. Oduzimanje stečenih prava i retrogradna primjena pravnih propisa je zabranjena praksa u svim modernim, suvremenim društvima. Dovršeni pravni odnosi odnosi se ne smiju mijenjati. To je kao kad bi se izmjenio npr. Obiteljski zakon i kad bi se novim zakonom odredilo da brakovi koji su sklopljeni pred dva svjedoka više ne vrijede, a da su sve pravne posljedice takvih brakova-ništetne; djeca postaju izvanbračna i t.d. -5- 3. Ne manje važna je i zabrana diskriminacije, koja po definiciji zanači: da se one koji su u istoj ili sličnoj situaciji tretira na različite načine. Misli se na sve nekadašnje nositelje stanarskih prava, neovisno o tome tko je bio nominalni vlasnik nekretnine. Valja istaknuti da je jedan od težih oblika diskriminacije i kad se one koji su stvarno nejednaki tretira na isti način (misli se na najmoprimce iz Zakona o najmu, koji su iz različitih kategorija stanara i stvarno su različiti). Problem bivših nositelja stanarskih prava može se riješiti samo donošenjem posebnog zakona koji će se odnositi na tu kategoriju stanara (kao npr, poseban zakon kojim je dozvoljeno nadstojnicima otkup stanova u kojima su živjeli pod vrlo povoljnim uvjetima, iako nikad nisu imali stanarska prava). Dogod su bivši nositelji stanarskih prava u Zakonu o najmu, izjednačeni sa „običnim“ najmoprimcima, ne može se očekivati da europski sudovi sude drugačije nego su sudili do sada. Naravno, presude ESLJP (Europski sud za ljudska prava, u daljem tekstu ESLJP), a posebno presuda u predmetu Statilleo, sada se koriste kao opravdanje za zakonske prijedloge kojima se prava bivših nositelja stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu u cijelosti ukidaju. ESLJP sudi na temelju pozitivnih propisa u pojedinačnim slučajevima i ne upušta se u analizu zakonske regulative, iako je u obrazloženju presude Statilleo istaknuto da država mora rješiti problem najmoprimaca (misli se na nositelje stanarskog prava u stanovima sa privatnim vlasništvom) na pravičan način. Obzirom da je nositeljima stanarskih prava u stanovima na kojima postoji privatno vlasništvo, oduzeto stanarsko pravo ESLJP i ne može suditi na drugi način. Rješenje za koje se zalaže većina bivših nositelja stanarskih prava, a to je otkup stanova u kojima žive pod istim uvjetima pod kojima su stanove otkupili od države ostali nositelji stanarskih prava, uz pravičnu naknadu vlasnicima tih stanova koju bi platila država, nije nešto što je nepoznato u europskoj praksi. Poznata je presuda ESLJP, u predmetu James i drugi (tužitelji su bili vlasnici nekretnina koje su bile oduzete, odnosno na kojima je uz pravičnu naknadu vlasnicima, dozvoljen upis prava vlasništva dugogodišnjim stanarima) koji slučaj se vodio pod brojem 3/1984/75/119, a u kojoj presudi se opravdava javnim interesom oduzimanje privatne imovine (stanova u kojima su stanovali tzv.dugogodišnji najmoprimci, kojima je dozvoljen otkup tih stanova), kako slijedi: Citat: „Oduzimanje imovine radi provedbe politike čija je namjera poboljšati socijalnu pravdu unutar zajednice, može se ispravno opisati da je u „javnom interesu“. U našem slučaju je upravo obratno, javnim interesom se proglašava (bez namjere da se poboljša socijalna pravda unutar zajednice), isključivo i neograničeno pravo vlasništva..nadalje u označenom predmetu stoji da se: Pravednost zakonskih sustava koji regulira ugovorna ili imovinska prava privatnih strana je pitanje od javnog interesa, te stoga i zakonske mjere čija je intencija uspostaviti takovu pravednost mogu biti u „javnom interesu“, čak i ako uključuju prinudni prijenos imovine s jednog pojedinca na drugog... te nadalje: „Uklanjanje onog što se smatra socijalnim nepravdama primjer je funkcije demokratske legistrature.“ Konkretnije, „moderna i suvremena društva smatraju da je stambeno zbrinjavanje stanovništva primarna društena potreba, čije se reguliranje ne može u cijelosti prepustiti djelovanju tržišnih sila“..(citat iz presude ESLJP, u predmetu James i dr.) -6- Zakon kojim je omogućen takav prijenos vlasništva u Ujedinjenom kraljevstvu podržala su oba doma u parlamentu, a svojom rješidbom u predmetu James i drugi potvrdio je i Europski sud za ljudska prava. Time su primjerom pokazali da je svako pravo, pa i pravo vlasništva nad nekretninama ipak ogranično pravima trećih, a nitko ne može spočitnuti Velikoj Britaniji kao ni ESLJP-u,da su skloni „komunističkim“ rješenjima. Ostaje pitanje je li državi jeftinije plaćati različite naknade štete nominalnim vlasnicima, kao i razlike u stanarini, ili je racionalnije rješenje donijeti poseban zakon, kojim će se dozvoliti nositeljima stanarskih prava otkup pod istim uvjetima kao što je dozvoljeno svim ostalim građanima, a vlasnike obeštetiti plaćanjem pravične, tržišne cijene za te stanove, ili se upustiti u oduzimanje prava na dom i iseljenje desetak tisuća stanara? Kako uopće takav poduhvat organizirati?Jedinice lokalne samouprave su se već izjasnile kad su donijete zadnje izmjene i dopune Zakona o najmu stanova, da nemaju zamjenske stanove. Stanari u tim stanovima su kreditno nesposobni (uglavnom umirovljenici starije životne dobi). Dakle, kako se stvarno misli rješiti ovaj problem? Možda se predlagateljima brojka od desetak tisuća stanara ne čini velikom, ali to je u hrvatskim uvjetima gradić veličine Bakra... Otvoreno je i pitanje gdje je i zašto nije iskorišten novac od otkupa stanova, koji je bio namjenjen za rješavanje problema nositelja stanarskih prava u privatnim stanovima.	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe.
7	Danica Mirković-vejvoda	PRILOG 1., 1. OPĆE INFORMACIJE	Prilog e-savjetovanju Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada Rijeka, članice udruge odvjetnice u miru Danice Mirković-Vejvoda, kako slijedi: Do danas je održano ukupno četiri sastanka tzv.radne skupine za izradu stručne podloge u svrhu izrade nacrta prijedloga Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova. Ti sastanci su se pokazali jalovim jer najvažniji dionik-država, uopće nije aktivno sudjelovala u radu radne skupine, osim što su predstavnici raznih ministarstava bili prisutni na sastancima. Sada je otvoreno i e-savjetovanje na temu izmjena i dopuna Zakona o najmu stanova, iako je opće poznato da velika većina eventualnih sudionika u e-savjetovanju, ne samo da ne koristi kompjuter, već ne znaju koristiti ni pametne telefone, pa će odaziv vjerojatno biti zanemariv, što će stvoriti utisak pogrešan da nema zainteresiranih za rješavanje tog problema. Obzirom da nije prezentiran prijedlog izmjena i dopuna Zakona o najmu, nije jasno o čemu bi se trebalo raspravljati. Ne zna se kakva rješenja država nudi. Stanari (bivši nositelji stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu), i vlasnici su suprostavljeni jedni drugima i prepušteni međusobnim“natezanjima“. Predstavnici vlasti ništa konkretno nisu predložili, osim prijedloga da udruge dostave sudsku praksu koju smatraju relevantnom za rješavanje problema (kao da ministarstva koja sudjeluju u radu radne skupine nemaju stručne službe koje su mogle i trebale prikupiti sve podatke). Jedan od razloga očitog nesnalaženja u ovoj važnoj materiji je i u tome što sporni Zakon o najmu donosi Ministarstvo graditeljstva iako se radi o pravnoj problematici koju bi po logici stvari trebalo rješavati Ministarstvo pravosuđa i eventualno uprave jer se stanarsko pravo donosilo u upravnom postupku. Sramotno je da sve ove godine država nije smogla snage sakupiti sve relevantne (i nužne), podatke o npr.točnom broju takvih stanova i stanara, socijalnoj strukturi stanara, dobnim skupinama kojima pripadaju, broju obiteljskih domaćinstava (gruba procjena je da ima oko 3.700 domaćinstava, odnosno, cca 12.000 stanara).Popis stanovništva kojim se prikupljanje takvih podataka moglo riješiti uopće nije „poznavao“kategoriju stanara sa stanarskim pravima u privatnim stanovima. Nemamo podatke koliko je tzv.originarnih vlasnika, odnosno njihovih nasljednika (po nekim podacima ima ih samo 7%, od ukupnog broja vlasnika); nemamo podatke koliko je vlasnika i članova njihovih obiteljskih domaćinstava iskoristilo pravo otkupa stanova po Zakonu o otkupu stanova na kojima postoji stanarsko pravo.. Nakon donošenja presude Europski sud za ljudska prava (u daljem tekstu ESLJP) ,u predmetu Statilleo, forisira se prijedlog da se nominalnim vlasnicima izvrši povrat stanova,a stanare iseli, međutim, nejasno je pod kojim uvjetima. ESLJP nije u presudi Statilleo rekao na koji način Republika Hrvatska mora mijenjati zakonodavni okvir jer ona u tome uživa slobodu, ali je jasno naveo da taj novi zakonodavni okvir mora uspostaviti ravnotežu između najmodavaca i države, a ne između interesa najmodavaca i zaštićenih najmoprimaca. Dosadašnjim zakonodavnim modelom iz ZIDZNS (Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova), država je teret stambene reforme koji je prethodno bio na najmodavcima sada prevalila na zaštićene najmoprimce i zaštićene podstanare, a koji je s obzirom na njihovu prosječnu starosnu dob te prosječno zdravstveno i imovno stanje pretjeran i neproporcionalan teret (prosjek godina je cca preko 65 godina). Puko »frazeološko« pozivanje na jednu sudsku odluku, premda ona načelno ukazuje na potrebu poduzimanja općih mjera, nije dostatno obrazloženje za zakonski prijedlog kojim se prava zaštićenih najmoprimaca potpuno zanemaruju, sve do njihovog -2- ukidanja, čak i bez ikakve, kamoli pravične naknade, a da pritom nije adekvatno provedena procjena učinaka propisa na temeljna ljudska prava i slobode. Stanarsko pravo je predstavljalo imovinsko pravo sa stvarnopravnim učincima (trajno korištenje i neograničeno naslijeđivanje stanarskog prava svih članova obiteljskog domaćinstva). RH je u okolnostima ukidanja stanarskih prava, pokušala „zaštiti“ nositelje stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu i njihovo stečeno imovinsko pravo, dajući im pravni položaj zaštićenih najmoprimaca. Budući da im nije priznato pravo na otkup stanova kao što je ono priznato stanarima u društvenim stanovima, priznanje položaja zaštićenih najmoprimaca ujedno je bila i jedina kompenzacija koju su dobili za svoje dotadašnje faktično pravo vlasništva, a i nju sada u cijelosti gube, i to bez ikakve naknade za gubitak imovinskog prava i vlasničkopravnog ovlaštenja koju bi imali legitimno pravo očekivati. Minimum zaštite osiguran je samo stanarima u državnim stanovima i određenim socijalno ugroženim skupinama. Ravnoteža o kojoj govori presuda ESLJP u predmetu Statilleo mogla se ostvariti i drugom blažom mjerom, npr. potpunim obeštećenjem vlasnika stanova u razumnom vremenskom roku od strane države i to u novčanom iznosu koji bi odgovarao stvarnoj tržišnoj vrijednosti spornog stana. Time bi u potpunosti bila zaštićeno vlasništvo najmodavaca, a najmoprimcima se ne bi ograničavalo pravo na dom do mjere njegovog gubitka. Problem stanara bivših nositelja stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu nije moguće riješiti Zakonom o najmu stanova. Tim Zakonom ukinuto je stanarsko pravo, a nositelji stanarskih prava izjednačeni su sa podstanarima i nositeljima stanarskih prava koji nisu iskristili pravo otkupa stana po odredbama Zakona o otkupu stanova sa stanarskim pravom, kao i s drugim kategorijama stanara koji su ispunjavali zakonske pretpostavke za zaštićeni najam. U raspravama se naglašava da bivši nositelji stanarskih prava nisu dikriminirani u odnosu na ostale najmoprimce, a što ne odgovara istini. Ukidanjem stanarskih prava su nositelji istih diskriminirani u odnosu na ostale nositelje stanarskih prava, a i u odnosu na najmoprimce kako su definirani u Zakonu o najmu stanova, jer nisu svi najmoprimci po istim osnovama postali najmoprimci. Nepriznavanjem prava na otkup stanova nad kojima su imali stanarsko pravo, a koji su bili u privatnom vlasništvu te isticanjem da time nisu diskriminirani u odnosu na ostale nositelje stanarskih prava jer da stanarsko pravo više nemaju, a da se njihova eventualna diskriminacija može procjenjivati samo u odnosu na ostale zaštićene najmoprimce, samo se naglašava cinizam i stvarna nebriga državne vlasti za tako osjetljivu temu kao što je stanovanje i pravo na dom. Pri tome se zaboravlja da je najgori oblik diskriminacije kad se stvarno nejednake tretira na isti način. Bivši nositelji stanarskih prava u stanovima nad kojima postoji privatno vlasništvo ne mogu se izjednačavati sa najmoprimcima i stvarno su nejednaki, iako ih se stavlja pod isti nazivnik. Zakonom o najmu stanova se može i treba regulirati odnos najmodavaca i najmoprimaca, trajanje najma, eventualna zaštićena najmnina i sl.ali tim zakonom se ne može ispraviti nepravda učinjena stanarima koji su bili nositelji stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu, kao ni nominalnim vlanicima, kojima je de facto oduzeto pravo vlasništva bez odgovarajuće pravične naknade. Stoga se nameće kao jedino rješenje donošenje posebnog zakona kojim bi se rješio status stanara bivših nositelja stanarskih prava u stanovima u privatnom vlaništvu, na način da im se dozvoli otkup tih stanova pod istim uvjetima kao i svim ostalim nositeljima stanarskih prava, kao i pravična naknada nominalnim vlasnicima tih stanova. -3- Ističe se da je posebnim zakonom riješen i otkup stanova u kojima su živjeli nadstojnici. Njima je dozvoljen otkup pod povoljnijim uvjetima od tržnih iako nikad nisu imali stanarsko pravo. Kroz javni prostor se širi neistina da su nositelji stanarskog prava u nacionaliziranim i privatnim stanovima bili u tuđim privatnim stanovima za nesrazmjerno niske stanarine, te da su u te stanove ušli na silu..( kao što je na HTV-u, dakle, javnoj televiziji izjavio jedan od bivših ministara graditeljstva Lovro Kušćević:“partizanski komesari sa mašinkama“). Cinizam i stvarna nebriga vlasti za probleme bivših nositelja stanarskih prava najbolje se ogleda i u izjavi premijera Plenkovića (isto na javnoj televiziji), odmah po izglasavanju Zakona o dopunama i izmjenama zakona o najmu, kada je upitao ministra Kuščevića je li sada zadovoljan tim Zakonom? Po zakonima koji su bili na snazi do promjene režima, stanari u nacionaliziranim, privatnim ili društvenim stanovima, na kojima je postojalo stanarsko pravo plaćali su istu stanarinu, a ne najamninu ( institut podstanarstva je postojao i u Jugoslaviji, a podstanari su plaćali najmaninu),a još su i posebno izdvajali u stambeni fond, bez obzira na nositelja vlasništva na tom stanu, a stanovi su im dodjeljivani rješenjima tadašnje državne vlasti. Stanarsko pravo bilo je jedno jedino, a davala ga je država rješenjem o korištenju stana. Nosioci stanarskog prava u čitavoj Jugoslaviji imali su jednaka prava, ali i obaveze. Jedno od tih prava je i nasljedno pravo. To znači da je nosioc stanarskog prava imao pravo na taj stan dokle god je on živ ili postoje njegovi potomci, koji su živjeli s njime u zajedničkom domaćinstvu. Drugim riječima to je bilo trajno pravo. Stanarsko pravo je de facto vlasništvo i imovina. To dokazuje i otkup svih onih stanova nad kojima je postojalo stanarsko pravo za 10% tržišne vrijednosti. Da stanarsko pravo nije bilo vlasništvo i imovina onda bi se ti stanovi otkupljivali po tržišnim cijenama, a ne za samo 10% od tržišne vrijednosti. No kako je stanarsko pravo de facto imalo obilježja 90% vlasništva (jedino što nosioc stanarskog prava nije smio je prodati stan, sve ostalo smio je kao da je vlasnik stana) država je odlučila nosiocima stanarskog prava omogućiti otkup stanova za 10% tržišne vrijednosti kako bi nosioci stanarskog prava stekli 100%-tno vlasništvo nad tim stanovima. Dakle vrijednost stanarskog prava je bila 90% tržišne vrijednosti i samim time stanarsko pravo je i imovina. Nominalni vlasnici de facto nisu imali vlasnička prava, od kojih je svakako jedno od najvažnijih posjed. Nositelja stanarskog prava mogli su iseliti samo ukoliko bi mu osigurali odgovarajući stan ( jedna osoba- jedna soba i približno ista lokacija uz naknadu troškova preseljenja). (vidi Zakon o stambenim odnosima). Nacionalizacija i slični pravni instituti, kao što je davanje stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu bila je ogromna nepravda, ali nju nisu počinili nosioci stanarskog prava već država i država je ta koja mora obeštetiti nominalne vlasnike stanova, ali ne na način da se nanose nove nepravde, već da pošteno obešteti nominalne vlasnike, a bivšim nositeljima stanarskih prava omogući otkup tih stanova, pod istim uvjetima kao i svim ostalim nositeljima stanarskih prava. Nominalni vlasnici često pokušavaju argumentirati kako je stanarsko pravo komunistička izmišljotina i da je zato ništavno, što je neistina. Hrvatska je slijednica SFRJ (što je zapisano i u Ustavu RH) i kao takva preuzela je sve zakone i obveze koje je imala SFRJ. Isto tako sva stečena prava u SFRJ prenijela su se u RH, a jedno od tih prava je i stanarsko pravo. Godine 1996. ukida se stanarsko pravo, ali to ne znači da ono više ne postoji. -4- Dakle, kad se kaže da je stanarsko pravo ukinuto to znači da se više ne može stjecati novo stanarsko pravo, ali stečeno stanarsko pravo ostaje dokle god se nositelj tog prava sam ne odrekne. Odricanje od tog prava nosioci stanarskog prava napravili su kroz kupovinu stanova za 10% tržišne vrijednosti, a nositeljima stanarskih prava u stanovima sa privatnim vlasništvom ta je pogodnost onemogućena. Prema procjenama i istraživanju Saveza udruga stanara, originarnih vlasnika i njihovih nasljednika ima svega oko 7%, ostalo su oni koji su kupili vrlo jeftino neuseljive stanove. Međutim, način stjecanja vlasništva na tim stanovima je irelevantan za nositelje stanarskih prava, to eventualno može imati značaja na visinu naknade, ukoliko se nominlanim vlanicima prizna pravo na naknadu. Valja naglasiti i da je veliki broj vlasnika takvih stanova iskoristio pogodnost otkupa društvenih stanova jer su imali u vlasništvu neuseljiv stan. Istovremeno, članovi obiteljskih domaćinstava nositelja stanarskih prava nisu mogli dobiti društvene stanove jer se smatralo da imaju rješeno stambeno pitanje. Glede stjecanja stanarskih prava na privatnim stanovima, postoje različite situacije; neki stanari su se našli u tim stanovima zamjenom (društvenog), stana, a i priličan je broj bivših nositelja stanarskih prava na privatnim stanovima koji su se uselili između dva rata (I. I II.svjetskog), u te stanove, a nakon II.rata dobili stanarska prava na tim stanovima. U svakom slučaju, svi koji su u takvim stanovima, koriste ih najmanje 49 godina ( po nekim procjenama udruga, prosjek stanovanja u tim stanovima je čak 60 godina), jer se od 1974.godine, na stanovima u privatnom vlasništvu više nije moglo stjecati stanarsko pravo. Treba još jednom istaknuti da je stanarsko pravo u formalnom smislu bilo pravo koje je priznavala država; onaj koji je npr.dobio na korištenje stan od tvrtke u kojoj je radio morao je u roku od 30 dana, zatražiti od Stambenog fonda (kasnije SIZ-a), donošenje rješenja o korištenju stana i to je bilo stanarsko pravo. Ukoliko se to nije učinilo u propisanom roku, gubilo se stanarsko pravo. Dakle, država je priznavala stanarska prava u upravnom postupku, bez obzira na nominalnog vlasnika... Prilikom nacionalizacije dio stanova je nominalno ostavljen vlasnicima ali u njih su useljeni stanari sa stanarskim pravima, a de facto su i ti stanovi bili oduzeti....Takvim vlasnicima je onemogućeno nesmetano korištenje, posjed i slobodno raspolaganje nekretninom koju su nominalno imali u vlaništvu.. Razlozi za vraćanje stanarskih prava su mnogobrojni, kako pravni, tako i socijalni, kako slijedi; 1.jedan od izvora europskog prava su legitimna očekivanja. To (ukratko), znači: da pravni subjekti legitimno očekuju da se pravni odnosi u kojima se nalaze riješe u skladu sa propisima koji su bili na snazi uvrijeme kad su ti odnosi nastali; 2. pravni odnos u kojem su bili nositelji stanarskih prava je tzv. dovršeni pravni odnos, a radi se o stečenim pravima koja valja priznati. Oduzimanje stečenih prava i retrogradna primjena pravnih propisa je zabranjena praksa u svim modernim, suvremenim društvima. Dovršeni pravni odnosi odnosi se ne smiju mijenjati. To je kao kad bi se izmjenio npr. Obiteljski zakon i kad bi se novim zakonom odredilo da brakovi koji su sklopljeni pred dva svjedoka više ne vrijede, a da su sve pravne posljedice takvih brakova-ništetne; djeca postaju izvanbračna i t.d. -5- 3. Ne manje važna je i zabrana diskriminacije, koja po definiciji zanači: da se one koji su u istoj ili sličnoj situaciji tretira na različite načine. Misli se na sve nekadašnje nositelje stanarskih prava, neovisno o tome tko je bio nominalni vlasnik nekretnine. Valja istaknuti da je jedan od težih oblika diskriminacije i kad se one koji su stvarno nejednaki tretira na isti način (misli se na najmoprimce iz Zakona o najmu, koji su iz različitih kategorija stanara i stvarno su različiti). Problem bivših nositelja stanarskih prava može se riješiti samo donošenjem posebnog zakona koji će se odnositi na tu kategoriju stanara (kao npr, poseban zakon kojim je dozvoljeno nadstojnicima otkup stanova u kojima su živjeli pod vrlo povoljnim uvjetima, iako nikad nisu imali stanarska prava). Dogod su bivši nositelji stanarskih prava u Zakonu o najmu, izjednačeni sa „običnim“ najmoprimcima, ne može se očekivati da europski sudovi sude drugačije nego su sudili do sada. Naravno, presude ESLJP (Europski sud za ljudska prava, u daljem tekstu ESLJP), a posebno presuda u predmetu Statilleo, sada se koriste kao opravdanje za zakonske prijedloge kojima se prava bivših nositelja stanarskih prava na stanovima u privatnom vlasništvu u cijelosti ukidaju. ESLJP sudi na temelju pozitivnih propisa u pojedinačnim slučajevima i ne upušta se u analizu zakonske regulative, iako je u obrazloženju presude Statilleo istaknuto da država mora rješiti problem najmoprimaca (misli se na nositelje stanarskog prava u stanovima sa privatnim vlasništvom) na pravičan način. Obzirom da je nositeljima stanarskih prava u stanovima na kojima postoji privatno vlasništvo, oduzeto stanarsko pravo ESLJP i ne može suditi na drugi način. Rješenje za koje se zalaže većina bivših nositelja stanarskih prava, a to je otkup stanova u kojima žive pod istim uvjetima pod kojima su stanove otkupili od države ostali nositelji stanarskih prava, uz pravičnu naknadu vlasnicima tih stanova koju bi platila država, nije nešto što je nepoznato u europskoj praksi. Poznata je presuda ESLJP, u predmetu James i drugi (tužitelji su bili vlasnici nekretnina koje su bile oduzete, odnosno na kojima je uz pravičnu naknadu vlasnicima, dozvoljen upis prava vlasništva dugogodišnjim stanarima) koji slučaj se vodio pod brojem 3/1984/75/119, a u kojoj presudi se opravdava javnim interesom oduzimanje privatne imovine (stanova u kojima su stanovali tzv.dugogodišnji najmoprimci, kojima je dozvoljen otkup tih stanova), kako slijedi: Citat: „Oduzimanje imovine radi provedbe politike čija je namjera poboljšati socijalnu pravdu unutar zajednice, može se ispravno opisati da je u „javnom interesu“. U našem slučaju je upravo obratno, javnim interesom se proglašava (bez namjere da se poboljša socijalna pravda unutar zajednice), isključivo i neograničeno pravo vlasništva..nadalje u označenom predmetu stoji da se: Pravednost zakonskih sustava koji regulira ugovorna ili imovinska prava privatnih strana je pitanje od javnog interesa, te stoga i zakonske mjere čija je intencija uspostaviti takovu pravednost mogu biti u „javnom interesu“, čak i ako uključuju prinudni prijenos imovine s jednog pojedinca na drugog... te nadalje: „Uklanjanje onog što se smatra socijalnim nepravdama primjer je funkcije demokratske legistrature.“ Konkretnije, „moderna i suvremena društva smatraju da je stambeno zbrinjavanje stanovništva primarna društena potreba, čije se reguliranje ne može u cijelosti prepustiti djelovanju tržišnih sila“..(citat iz presude ESLJP, u predmetu James i dr.) -6- Zakon kojim je omogućen takav prijenos vlasništva u Ujedinjenom kraljevstvu podržala su oba doma u parlamentu, a svojom rješidbom u predmetu James i drugi potvrdio je i Europski sud za ljudska prava. Time su primjerom pokazali da je svako pravo, pa i pravo vlasništva nad nekretninama ipak ogranično pravima trećih, a nitko ne može spočitnuti Velikoj Britaniji kao ni ESLJP-u,da su skloni „komunističkim“ rješenjima. Ostaje pitanje je li državi jeftinije plaćati različite naknade štete nominalnim vlasnicima, kao i razlike u stanarini, ili je racionalnije rješenje donijeti poseban zakon, kojim će se dozvoliti nositeljima stanarskih prava otkup pod istim uvjetima kao što je dozvoljeno svim ostalim građanima, a vlasnike obeštetiti plaćanjem pravične, tržišne cijene za te stanove, ili se upustiti u oduzimanje prava na dom i iseljenje desetak tisuća stanara? Kako uopće takav poduhvat organizirati?Jedinice lokalne samouprave su se već izjasnile kad su donijete zadnje izmjene i dopune Zakona o najmu stanova, da nemaju zamjenske stanove. Stanari u tim stanovima su kreditno nesposobni (uglavnom umirovljenici starije životne dobi). Dakle, kako se stvarno misli rješiti ovaj problem? Možda se predlagateljima brojka od desetak tisuća stanara ne čini velikom, ali to je u hrvatskim uvjetima gradić veličine Bakra... Otvoreno je i pitanje gdje je i zašto nije iskorišten novac od otkupa stanova, koji je bio namjenjen za rješavanje problema nositelja stanarskih prava u privatnim stanovima.	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe. Nacrt prijedloga Zakona se u ovoj fazi ne dostavlja, već će isti biti dostavljen na razmatranje članovima radne skupine, te raspravljen na 5. sjednici
8	Đuro Mišanović	PRILOG 1.	Novi Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova treba riješiti odnos između države i vlasnika te odvojeno odnos između države i najmoprimaca, a ne kako je navedeno u točki 3.1 odnos vlasnika i zaštićenih najmoprimaca. Vlasnici i najmoprimci su u prisilnom odnosu koji je nametnula država donošenjem Zakona 1996. godine. Prema tom Zakonu zaštićeni najmoprimci su tada postali čak i oni stanari koji su imali status nosilaca stanarskog prava u stanovima u društvenom vlasništvu, a koji su imali isti ugovor za korištenje stana kao i više od 300.000 stanara koji su imali pravo povoljno otkupiti svoje stanove prema Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo. To je pravo njima država proglašenjem Zakona oduzela i dovela ih u neravnopravni i neizvjestan položaj. Država je taj problem, koji je sama proizvela, trebala riješiti u proteklih tridesetak godina, ali je svojom neaktivnošću uzrokovala niz problema, neugodnosti I troškova obim stranama. Najmoprimci su bili izloženi pritiscima vlasnika da što prije napuste stan, uvučeni su u mnoge sudske procese i tako izloženi značajnim troškovima. I vrijeme je radilo u korist države, jer je velik dio stanara umro od starosti, korone, iselio nakon potresa tako da se sada broj stanara smanjio desetak i više puta, a time i troškovi države da riješi ovo pitanje. Od prodaje stanova na kojima je postojalo stanarsko pravo država je trebala jedan dio utrošiti na rješavanje problema vlasnika i najmoprimaca, ali u 30 godina ništa nije napravila. Ministarstvo financija nije moglo dati niti informaciju koliko je novaca ukupno prikupljeno od prodaje tih stanova, iako se prema Zakonu o proračunu ti podaci moraju čuvati trajno, nego je dalo samo parcijalnu informaciju, pa je procjena da je u RH prikupljeno cca 15 MILIJARDI kuna. Procjena je napravljena na temelju potpune informacije Grada Zagreba koji je prikupio 2,5 MILIJARDE kuna. Novac od obročnih otplata još uvijek stiže. Nema informacija da je neki dio tog novca utrošen na rješavanje ovog problema. To bi se također trebalo uzeti u obzir u ovim izmjenama Zakona. Milijarde iz državnog proračuna nestaju, troše se nenamjenski, a da se institucije uopće ne zapitaju da li je novac potrošen u skladu sa zakonom. Dosadašnje analize koje je vaše Ministarstvo objavilo u vezi s ovom problematikom nažalost nisu ni na nivou maturalnih radnji koje bi dobile prolaznu ocjenu. Djelomične su i površne. Stoga očekujem da će nove izmjene Zakona predložiti kompetentni i odgovorni stručnjaci, da će sagledati problem u cjelini I predložiti adekvatna rješenja koja će osigurati efikasno i životno provedivo rješenje za većinu stanara i vlasnika. Država očito raspolaže sredstvima od otkupa stanova koja bi morala utrošiti u rješavanje ovog problema, a koji je na račun njenog nemara kroz godine umanjen desetak i više puta. Ovako prikupljen novac rjašava ovaj problem, a ne novac poreznih obveznika kako se u javnosti prikazuje. Vjerujem da ni državi nije u interesu izlagati se daljnjim tužbama i tako posredno trošiti novac poreznih obveznika, nego će se ozbiljno prihvatiti posla i predložiti donekle pravedan, efikasan i životno provediv Zakon. Ponovo naglašavam da bi analizi i izradi prijedloga izmjena Zakona trebalo pristupiti stručno i ozbiljno, jer se radi radi o egzistencijalnim pitanjima čije rješavanje svojim nemarom država odugovlači 30 godina. Nažalost već se u ovom jednostavnom obrascu vidi da ga je netko ispunjavao tek toliko da ga popuni. Tako se npr. u točki 5.1 navodi da Zakon nema nikakvih gospodarskih učinka, ali se ti učinci, koji ne postoje, odnose na građane i/ili obitelji i/ili kućanstva te radnike i/ili umirovljenike. Suvišno je navoditi ostale propuste. Nadam se da ćete se prema novom prijedlogu Zakona odnositi kompetentnije i odgovornije nego prema ovom obrascu i da ćete imenovati stručne osobe koje poznaju problematiku i koje će na tome raditi. Kroz sve godine praćenja ove problematike nemam dojam da vaše Ministarstvo uopće ima kompetentne stručnjake koji dovoljno poznaju problem i koji mogu predložili adekvatno i pravedno rješenje.	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe.
9	Frane Siriščević	PRILOG 1.	2.1. Problem vezan za presudu Europskog suda za ljudska prava u slučaju Statileo protiv Hrvatske (zahtjev br.12027/10) je višeslojan pa ga je potrebno rasvijetliti u interesu javnosti, ali i predlagatelja. Analiza presude Statileo temeljna je na nepobitnim činjenicama. ECHR je zbog preopterećenosti velikim brojem predmeta bio prisiljen izmijeniti svoje procedure pa je kao rezultat toga nastala nova vrsta postupka: pilot-presuda koja se odnosi na slučaj Statileo. Taj je postupak oruđe za rješavanje sistemskih problema i nedostataka u državama potpisnicama Konvencije, pa se opravdano pojavila bojazan i zabrinutost da učinkovitost institucionalnog funkcioniranja ESLJP može imati za posljedicu štetu prouzročenu onim subjektima koje bi ESLJP trebao i morao zaštititi. To se dogodilo „zaštićenim najmoprimcima“ zbog iznošenja neistinitih podataka o privatnom vlasniku stana na temelju kojih je ESLJP donio presudu u predmetu Statileo. Vijeće suda nije moglo znati da su podatci o podnositelju zahtjeva neistiniti, kao što nije moglo znati da su izvještaji Pučkog pravobranitelj RH također netočni jer se nisu temeljili na relevantnim podatcima iz zemljišnih knjiga koji dokazuju tko su vlasnici privatnih stanova u kojima žive stanari. Pučki pravobranitelj uopće nije provjeravao porijeklo vlasništva privatnih stanova koje je predstavio kao "gorući sistemski problem". Takva neodgovornost i površnost ne može biti slučajna kad se zna da je izvješće napisao njegov zamjenik Željko Tir koji je kao "vlasnik" stana bio u sukobu interesa. Provalio je u stan i promijenio bravu dok je zaštićena stanarka obilazila grob svog pok. supruga. Ne može interes vlasnika privatnih stanova koji su vlasništvo stekli spekulativnom kupoprodajom biti sistemski problem kako ga je Vlada RH predstavila Sudu. „Argumenti“ na kojima se temelji presuda Statileo su zamagljeni, a istina i činjenice prešućene. Budući da Sud nije točno utvrdio činjenice ne može inzistirati na "povratu" stanova vlasnicima - prekupcima kojima ni vlasništvo ni posjed stanova nije oduzet. Oni su svjesno i bez prisile za sitniš kupovali neuseljive stanove u kojima legalno žive obitelji sa stanarskim pravom. više 50, 60, 80 god. i kojima je to jedini dom. Prekupci - špekulanti nikada nisu konzumirali vlasništvo jer nikada nisu bili u posjedu stanova, nikada raspolagali stanovima, nikada koristili stanove, nikada bili slobodni odrediti visinu najamnine, nikada održavali stanove, plaćali pričuvu i poreze. Ovdje se ne radi o sistemskom problemu jer je tek 7% izvornih vlasnika i njihovih nasljednika, a ostalih 93% su prekupci špekulanti. Među obje skupine je mnogo onih koji su otkupili društvene stanove. Gosp. Statileo je naslijedio stan od pok. tetke koja je prekupac, Za neznatan novac je kupila stan u kojem legalno živi obitelj koja je imala stanarsko pravo. Kupila je stan bez prava na posjed, bez prava raspolaganja stanom, bez prava na korištenje stana, bez prava određivanja visine najamnine, bez obveze održavanja, bez plaćanja pričuve i poreza. Statileo je u tužbi ESLJP isticao da zbog nemogućnosti raspolaganja svojim vlasništvom trpi veliku materijalnu štetu, što ne odgovara istini, jer je on kupio stan sa svim spomenutim ograničenjima vlasništva, osim prava na uknjižbu. Dakle, on je svojevremeno kupio ono što i danas ima, ni manje ni više od toga. Zbog toga se zove nominalni vlasnik, odnosno tzv. vlasnik kakvim ga naziva Ustavni sud. Zašto ESLJP u slučajevima iz Hrvatske koji se vode na tom sudu ne uvažava institut stanarskog prava koje je ukradeno tzv. „zaštićenim najmoprimcima", nego je taj pojam degradirao na pojam zaštićeni stanar (protected tenant), dok je u identičnim slučajevima iz Slovenije i Bosne i Hercegovine Sud stanarsko pravo u cijelosti priznaje kao institut trajnog stečenog prava na dom i imovinu. Zar Sud ne zna da su navedene države slijednice bivše SFRJ, te da su isti zakoni vrijedili za sve njih podjednako? Zbog čijih je interesa, ili neznanja, ESLJP napravio brutalnu diskriminaciju? Osim što je diskriminacijski postupao prema nositeljima stanarskih prava hrvatskih građana, Sud je također dopustio grubo kršenje članka 6. stavak 1 Konvencije jer je Vijeće toga suda prihvatilo da umjesto gospođe Ksenije Turković, koja se povukla ( izuzela) kao nacionalna sutkinja u predmetu Statileo, sudi sutkinja iz Monaca ISABELLE BERRO-LEFEVRE??? Pristup pravdi onemogućen je na nekoliko načina u predmetu Statileo. Na samom početku dogodilo se nešto što je izazvalo sumnju da se smišljeno manipulira postupkom jer je eliminiran krucijalni "faktor" a to je nacionalni sudac, odnosno nacionalni ad-hoc sudac. Nacionalni sudac u postupku je izuzetno važan pošto takav sudac raspolaže relevantnim znanjem i poznavanjem domaćeg prava i pravne tradicije i koji bi bitno doprinio objektivnom utvrđivanju činjenica. Provjerom brojnih presuda ESLJP utvrdili smo da je u svakom postupku pred Sudom sudjelovao nacionalni sudac, ili ad-hoc nacionalni sudac, osim u predmetu Statileo! Zašto je predstavnica Vlade RH Štefica Stažnik ostala nijema na sva spomenuta događanja? Ima još jedna činjenica, o kojoj se malo zna, a koja kompromitira Sud i kontaminira postupke, a odnosi se na sukob interesa. Dok je hrvatska sutkinja na Europskom sudu za ljudska prava Nina Vajić sudila stanarima, istovremeno je na zagrebačkom sudu osobno vodila sudski spor sa svojom kolegicom profesoricom na Pravnog fakulteta u Zagrebu dr. Nedom Engelsfeld koja je bila stanarka sa stanarskim pravom u stanu navedene gospođe. Nakon više od 18 godina mukotrpnog parničenja gospođa Engesfeld je dobila spor i nedugo nakon toga preminula. Sud je također pokazalo neprofesionalan i površan pristup specifičnostima hrvatskog stambenog pitanja koji nije bio niti približno sličan stambenom pitanju u Poljskoj, Slovačkoj, Rumunjskoj, Mađarskoj ...obzirom na društveno uređenje i stambenu politiku, pa je svako uspoređivanje s tim zemljama nedopustivo. Zemlje slijednice bivše SFRJ, osim Hrvatske koja namjerno zanemaruje temeljne činjenice, vodile su računa da zakonodavni okvir za rješavanje pitanja stanara sa stanarskim pravom, bez obzira da li je vlasništvo stana ranije bilo društveno ili privatno, uvažava odredbe propisane u Ustavu SFRJ iz 1974. god. i u Zakonu o stambenim odnosima iz 1974. god. koji je bio usklađen sa navedenim Ustavom. Članku 3. stavkom 2. navedeni zakona je izjednačio stanarska prava stanara u stanovima u privatnom vlasništvu sa stanarskim pravima stanara u stanovima u društvenom vlasništvu na slijedeći način: . Članak 3. 1. Građanin koji na temelju pravomoćne odluke o davanju stana na korištenje, ili koje druge valjane pravne osnove, stekne pravo na korištenje stana u društvenom stanu ima pravo i dužnost taj stan trajno i nesmetano koristiti i održavati, u skladu sa ovim zakonom, propisima donesenim na osnovu zakona i samoupravnim i općim aktom, odnosno općim aktom davaoca stana ( stanarsko pravo ), te sudjelovati u upravljanju stambenom zgradom suglasno odredbama ovog zakona. 2. Prava i dužnost iz stavka 1. ovog članka ima i osoba koja je po ranijim propisima stekla stanarsko pravo na stan u vlasništvu građana (NN 52/74) ( Ova odredba se odnosila na sve stanare koji su stanarska prava stekli na stanu na kojem postoji pravo privatnog vlasništva do 26.12.1974. godine, kada je ovaj zakon stupio na snagu.) Zašto je ECHR u predmetima iz Bosne i Hercegovine, Slovenije, Srbije... prihvatio izraz "occupancy right holder" (nositelj stanarskog prava) dok je tu istu kategoriju u hrvatskim predmetima degradirao na izraz „specially protected tenancy“ (posebno zaštićeni najam) mada se radi o potpuno identičnom pravnom institutu. ZAŠTO? KAKO JE TO MOGUĆE? Odgovor na to pitanje dužna je dati Štefica Stažnik koja zastupa Republiku Hrvatsku pred ESLJP. Uporno se želi prikazati da povijest stambenog statusa stanara u nominalnom vlasništvu započinje od 1996. od kad su imenovani "zaštićenim najmoprimcima", unatoč svim pravnim aktima kojima su do tada bili štićeni i priznati kao nositelji stanarskog prava koje je podrazumijevalo stečeno trajno pravo na dom i imovinu kako je i u presudi Vrhovnog suda Hrvatske, posl.br. Gž-557/72, od 17.01.1973. napisano: „Kao što je već u rješenju ovog suda od 31.III 1971. br. Gž-801/70-5 rečeno, stanarsko pravo je također i imovinsko pravo, pa protupravni gubitak ovog prava ima za posljedicu zahtjev za naknadu štete“. Ustavni sud je 21 .travnja 1999. god. donio Odluku U-I-673/1996 u kojoj je rekao: „Ustav Republike Hrvatske donijet 22. prosinca 1990. godine primjenjuje se samo na pravne odnose koji su nastali nakon njegovog donošenja i stupanja na snagu“. Dakle, 1996. god., stupanjem na snagu Zakona o jamu stanova, suprotno navedenoj odluci Ustavnog suda, naša imovina i naše trajno stečeno pravo na dom oduzeto nam je, ukradeno, pa smo postali tzv. zaštićeni najmoprimci“, a zatim zamalo beskućnici po zakonu iz 2018. god. ( NN 68/18). Od ustavne kategorije do ulice! Bravo za pravnu državu! Aneksom G Međunarodnog ugovora o pitanjima sukcesije, kojeg je Republika Hrvatska ratificirala 2004. god. (NN 5/2004), odnosi se na SVE građane bivše države kojim se regulira privatna imovina i stečena prava. ANEX-u G - PRIVATNA IMOVINA I STEĆENA PRAVA glasi: Članak 2. Bilo kakav navodni prijenos prava na pokretnu i nepokretnu imovinu učinjen nakon 31.12.1990. godine i zaključen pod prisilom bit će NIŠTAV. Članak 6. Domaće zakonodavstvo svake države slijednice u vezi STANARSKOG PRAVA primjenjivat će se na istovjetan način na osobe koje su bili državljani SFRJ i koje su imale to pravo bez diskriminacije po bilo kojoj osnovi kao što spol, rasa, boja kože, jezik, vjera, političko ili drugo uvjerenje, nacionalno ili socijalno porijeklo, imovinsko stanje, rođenje ili drugi položaj. Članak 14. Ustava Republike Hrvatske - Svi su pred zakonom jednaki Ako smo svi pred zakonom jednaki, kako je moguće da je skoro 400.000 obitelji (cca 1.600.000 građana ) koji su imali stanarska prava u društvenim, nacionaliziranim i stanovima bivše JNA, po Zakonu o prodaji stanova na kojima je postojalo stanarsko pravo ( NN 43/92, …), otkupilo stanove za 10% ekonomske vrijednost stana, a jedino je jednoj kategoriji nositelja stanarskih prava, nama, onemogućen otkup? Kako je moguća takva brutalna diskriminacija unatoč prethodno navedenim propisima? Ako su stanovi otkupljeni po popustu od 90%, to bi značilo da je stanarsko pravo, koje je stečeno pravo i imovinsko pravo, otkupom pretvoreno u vlasništvo vrijedno 90% ekonomske vrijednosti stana. To pravo je konzumiralo cca 400.000 obitelji, OSIM diskriminiranih obitelji sa stanarskim pravom u nominalnom vlasništvu. - Članak 50. Ustava Republike Hrvatske „Zakonom je moguće u interesu Republike Hrvatske ograničiti ili oduzeti vlasništvo, uz naknadu tržišne vrijednosti“ Bivša država je bivšim vlasnicima nakon 2. svjetskog rata oduzimala višak stambenog prostora zbog javnog interesa. Kako su se mnoge obitelji našle na ulici zbog ratom razrušenih domova ali i zbog prisilnog priljeva stanovništva sa sela u gradove radi industrijalizacije i obnove zemlje, moralo se ih se nekako zbrinuti, pa su formirane sustanarske zajednice u oduzetim stanovima tako da su u jednom stanu živjele 2-3 obitelji kojima je država dodijelila stanarska prava. Umjesto da naša država ispravi nepravdu i prave vlasnike, one kojima su stanovi tada oduzeti, pošteno i pravedno obešteti isplatom tržišne naknade, ona bespotrebno odugovlači sa rješenjem. Takvih je pravih vlasnika danas jako malo, svega 7%. U Rezoluciji 1096 propisano je da se jednom oduzeta imovina bivšim vlasnicima ne vraća ukoliko se time ugrožavaju prava trećih osoba, već država vlasnicima isplaćuje tržišnu naknadu. Rezolucijom 1708 iz 2010. god. stanarsko pravo proglašeno imovinom. Na Generalnoj skupštini UN-a održanoj u New Yorku 30.12. 2010. u Izvješću – Poglavlju III / D, koje se odnosi na stanarska prava u Republici Hrvatskoj rečeno / napisano je: „Stanarska prava stanara u stanovima u nominalnom vlasništvu stjecala su se temeljem istih zakona i propisa, jer je postojao samo jedan oblik stanarskog prava neovisno o tome tko je bio davatelj stana na korištenje. Oduzimanjem stanarskog prava napravljena je diskriminacija prema građanima - stanarima u nominalnom vlasništvu u odnosu na ostale građane koji su otkupili svoje stanove po povoljnim uvjetima. Apeliramo na Vladu RH da stanarima u nominalnom vlasništvu omogući otkup stanova“. U bivšoj državi SFRJ po sili zakona svaki je zaposleni član obiteljskog domaćinstva sa statusom stanara sa stanarskim pravom u vlasništvu privatne osobe odvajao iz osobnog dohotka sredstva za izgradnju društvenih stanova. Mi stanari koji smo po sili zakona morali odvajati vlastita sredstva iz osobnog dohotka za izgradnju društvenih stanova nismo mogli dobiti te iste društvene stanove čiju izgradnju smo financirali jer je država smatrala da je naš stambeni problem riješen budući da nam je dodijelila stanarska prava na stanovima u kojima smo živjeli. Tako su naše obitelji kumulativno 60, 70 godina i više tijekom radnog staža zaposlenih članova obiteljskog domaćinstava svojim sredstvima financirale izgradnju društvenih stanova za druge, pa tako i za vlasnike naših stanova. Zakon je omogućavao vlasnicima dobivanje društvenih stanova na kojima su također dobivali stanarska prava - institut stanarskog prava su imali svi stanari koji nisu živjeli u vlastitom stanu. Dakle, i vlasnici su dobivali stanarska prava u društvenim stanovima potpuno izjednačena u pravima i obvezama sa stanarskim pravima u privatnim stanovima. Jedina razlika je - čitaj diskriminacija - što su oni otkupili društvene stanove u kojima su živjeli za 10% ekonomske cijene stana od 6.000 DM do 15.000 DM ( od 3.000 EUR do 7.500 EUR), a nama je država naše imovinsko pravo i trajno stečeno stanarsko pravo na jedini dom oduzela i izbacuje nas na ulicu. Danas imamo potpuno šizofrenu situaciju koju su prouzročile bivša i sadašnja država: stanare i vlasnike otkupljenih društvenih stanova, koji su bili u potpunom identičnom pravnom statusu, rješava tako da stanare izbacuje na ulicu, a vlasnike koji su otkupili društvene stanove i čiju izgradnju su sufinancirali stanari, uvodi u posjed stanova iz kojih stanare izbacuje na ulicu iz jedinih domova. Prvima ulica, drugima dva stana, a u nekim slučajevima i tri. Ima li apsurdnijeg, nemoralnijeg, nepoštenijeg, nepravednijeg, besmislenijeg, pokušaja rješenja ove situacije? Toliko o poštivanju Ustavnih načela jednakosti pred zakonom, socijalnoj pravdi i načelu razmjernosti. Prema vjerodostojnim podacima Državnog zavoda za statistiku, temeljem Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ( NN 43/9) prikupljeno je preko 15.000.000.000,00 kuna (15 milijardi kuna) ,a ni lipa nije namjenski utrošena kako je navedeni zakon jasno, nedvosmisleno propisivao – rješavanje pitanja stanara sa stanarskim pravom u privatnim stanovima. Novac od otkupa po anuitetima pristizat će do rujna 2023. Kakva je to država koja ne poštuje i ne provodi vlastite zakone? Stanari se zalažu za pravedno i pošteno rješenje koje je moguće postići na jednostavan i za državu besplatan način: - Izvornim pravim vlasnicima, kojih je danas tek 7%, kojima je bivša država zaista te stanove oduzela, dati pošteno tržišno obeštećenje ukoliko nisu otkupili društveni stan, jer ako jesu to se može smatrati obeštećenjem. - Stanarima otkup bez diskriminacije po istim uvjetima po kojima je stanove otkupilo cca 400.000 obitelji sa stanarskim pravom i od prikupljenih novaca pošteno, tržišno i na sve moguće načine obeštetiti izvorne prave vlasnike ukoliko nisu otkupili društvene stanove. - Od ostalih tražiti kupoprodajne ugovore stanova radi utvrđivanja porijekla vlasništva, pa ako se utvrdi da su prekupci neka država nađe rješenje za njih. Ovo pitanje se može rješavati tragom izjave gosp. Branka Bačića: "Ta trauma traje od 1990. naovamo, a činjenica je da su ti stanovi oduzeti i dodijeljeni još u bivšoj državi. To traje već dugo, to treba riješiti. Osobno sam već ranije predložio da se odredi rok u kojem će Vlada, resorno ministarstvo i Agencija analizirati sve vlasnike i najmoprimce, sve kako bi se utvrdio status svakog pojedinog čovjeka u toj situaciji i napravio pregled stanja u Hrvatskoj. Potrebno je napraviti kvalitetnu, stvarnu evidenciju stanja s tim stanovima."	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe.
10	HRVATSKI SAVEZ STANARA - GRAĐANA EU - ZAGREB	PRILOG 1.	Prvenstveno primjećujemo da se kao problem koji zahtijeva promjenu zakonodavstva i u ovom postupku navodi isključivo «problematika» na koju je ukazao ESLJP u Presudi Statileo i drugim presudama iste tematike. Takvo pogrešno polazište upravo je i dovelo do ukidanja Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (NN 68/18), Odlukom Ustavnog suda RH U-I-3242/2018 od 14.09.2020.g., pa prvenstveno ukazujemo na sadržaj te Odluke i pripadajućeg Izdvojenog podupirućeg mišljenja koje joj je priloženo. Naime, problem koji je potrebno riješiti predmetnim zakonodavnim izmjenama tiče se temeljnih ljudskih prava kako nominalnih vlasnika stanova, tako i temeljnih ljudskih prava zaštićenih najmoprimaca i potrebne uspostave ravnoteže između tih dviju skupina, a čime se ESLJP uopće nije bavio, niti mu je to bila zadaća u presudama koje se odnose na prava samo jedne od tih dviju skupina. Prava zaštićenih najmoprimaca temelje se na njihovom ranije stečenom stanarskom pravu. Promjenom društvenog sustava, većina nositelja tog prava stekla je pravo na otkup svojih stanova pod izuzetno povoljnim uvjetima sukladno Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (NN 27/91), a onima koji pravo na otkup nisu iskoristili, omogućen je doživotni najam stana u državnom vlasništvu, također pod izuzetno povoljnim uvjetima. Suprotno tome, stanari u stanovima u privatnom vlasništvu, bez ikakve mogućnosti otkupa stana, stavljeni su u potpuno nejednak položaj, a ujedno bez ikakve svoje krivnje predstavljaju nesrazmjeran teret drugoj skupini građana. Kod takvog stanja stvari, upravo je na državi da na odgovarajući način ispravi propust u takvom zakonodavnom rješenju i dovede sve zaštićene najmoprimce, ranije nositelje stanarskog prava, i članove njihovih obitelji u jednak položaj. Bezuvjetno je potrebno da svi zaštićeni najmoprimci steknu pravo na otkup stana pod financijskim uvjetima sukladno Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, pri čemu je svaku razliku u uvjetima prodaje u odnosu na tržišne dužna snositi isključivo država, dodatno imajući u vidu i da su potrebna sredstva jasno predviđena člankom 24. tog Zakona. Moguća rješenja bi bila otkup stana u kojem stanuju, uz pristanak vlasnika i nadoplatu do tržišne vrijednosti stana od strane države, a u slučaju izostanka pristanka vlasnika, otkup pod jednakim uvjetima drugog veličinom i položajem odgovarajućeg stana. Jednako tako, zaštićenim najmoprimcima koji ne iskoriste pravo na otkup, mora biti omogućen nastavak najma istog ili drugog veličinom i položajem odgovarajućeg stana, također uz subvenciju države, odnosno shodnog smještaja sukladno njihovim potrebama i životnoj dobi, i to ne na razini prvenstva prilikom ostvarivanja pojedinih prava, nego kao mogućnost stvarnog i neodgodivog korištenja pravom. Smatramo da bi se jedino na opisani način moglo konačno, pravedno i zakonito riješiti stvarni problem, čije rješavanje se odgađa već desetljećima. Gordana Vojković, predsjednica Hrvatskog saveza stanara – građana EU	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe.
11	Ksenija Peroković	PRILOG 1.	Poštovani moji roditelji su za stan od 57m sklopili Sporazum s vlasnikom kuće, te mu isplatiti pet miliona dinara 1969.godine kako bi dobili ugovor na neodređeno vrijeme i uselili se u stan sa stanarskim pravom. Napominjem da je naplatno stjecanje stanarskog prava bilo zakonski legalno, odnosno nitko nije provalio u tuđi stan posredstvom CK SKJ, UDBA, i sl.. Moj prijedlog za riješenje problema je da se napravi analiza stjecanja vlasništva i da se naplatna cijena iz 1969.god može uračunati u cijenu prvokupa prema sadašnjem Rješenju Ustavnog Suda RH od 15.veljače 2022. Ksenija Peroković	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe.
12	Marko Fak	PRILOG 1.	U nastavku iznosimo pregled pravnih izvora relevantnih za izradu nacrta prijedlog Zakona o izmjenama i dopunama zakona o najmu stanova: 1. Ustav Republike Hrvatske „Članak 14. Svatko u Republici Hrvatskoj ima prava i slobode, neovisno o njegovoj rasi, boji kože, spolu, jeziku, vjeri, političkom ili drugom uvjerenju, nacionalnom ili socijalnom podrijetlu, imovini, rođenju, naobrazbi, društvenom položaju ili drugim osobinama. Svi su pred zakonom jednaki. Članak 34. Dom je nepovrediv. Članak 50. Zakonom je moguće u interesu Republike Hrvatske ograničiti ili oduzeti vlasništvo, uz naknadu tržišne vrijednosti.“ Članak 14. Ustava proklamira odredbu kojom prije svega isključuje bilo kakav oblik diskriminacije po bilo kojoj osnovi. Ovlaštenicima stanarskog prava na stanovima u tzv. privatnom vlasništvu nije omogućeno pretvaranje stanarskog prava u pravo vlasništva kao što je to omogućeno ovlaštenicima stanarskog prava na stanovima u društvenom vlasništvu. Na taj je način došlo do diskriminacije između osoba koje su imale identičan opseg imovinskog prava na točno određenoj nekretnini. Članak 34. Ustava ističe kako je dom nepovrediv. Povezivanje doma s obiteljskim i privatnim životom nije slučajno i ono je pravilan izraz njihove zajedničke biti i zaštite osobnosti kao naročitog objekta modernog prava osobnosti. Stjecanje stanarskog prava na stanovima u tzv. privatnom vlasništvu bilo je moguće do 1974. godine. Dakle obitelji čiji status bi trebao biti rješavan novim Zakonom o najmu stanova su u posjedu svojih domova minimalno 49 godina a mnoge i dvostruko dulje. Slijedom navedenog, bilo kakvo zakonsko rješenje koje bi išlo u smjeru iseljavanja stanara bez njegovog pristanka bilo bi zadiranje u pravo na dom, protivno čl. 34. Ustava i čl. 8. Europske konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Članak 50. Ustava propisuje kako se pravo vlasništva može i oduzeti i ograničiti uz uvjet da je takvo ograničenje prava vlasništva uređeno zakonom, da je u interesu Republike Hrvatske i da je bivši vlasnik obeštećen u tržišnoj vrijednosti. U slučaju ovlaštenika stanarskog prava na stanovima u tzv. privatnom vlasništvu država je već provela nepotpuno izvlaštenje. Privatni vlasnik nema pravo na posjed nekretnine, nema pravo na ubiranje tržišne najamnine a kod prodaje stana ograničen je pravom prvokupa koje pripada stanaru. Pravo vlasništva koje ima vlasnik neuseljivog stana u kojem stanuje zaštićeni najmoprimac je u toj mjeri ograničeno da se niti ne može smatrati pravom vlasništva u smislu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Država je to pravo vlasništva već po postojećim propisima ograničila u toj mjeri da se može govoriti o institutu nepotpunog izvlaštenja, nepotpunom zato jer vlasnicima nije isplaćena tržišna naknada za pravo koje ne mogu konzumirati. Moguće rješenje bi bilo da se pitanje stanara u tzv. privatnim stanovima riješi posebnim zakonom. Prvenstveno je potrebno utvrditi interes Republike Hrvatske - izjednačavanje ovlaštenika istog imovinskog prava pred zakonom, u ovom slučaju ovlaštenika stanarskog prava na stanovima u tzv. privatnom i društvenom vlasništvu. Vlasnike stanova treba obeštetiti u tržišnoj vrijednosti neuseljivog stana, jer niti nisu vlasnici useljivog stana. Slijedom navedenog, Ustav sadrži odredbe koje čine podlogu za rješenje ovog problema i to na način da se ovlaštenicima stanarskog prava na stanovima u tzv. privatnom vlasništvu omogući pretvaranje tog prava u pravo vlasništva pod istim uvjetima kako je to omogućeno ovlaštenicima stanarskog prava na stanovima u društvenom vlasništvu. Time bi počinjena diskriminacije bila ispravljena. 2. Europska konvencija za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (u daljnjem tekstu: Konvencija) „Članak 8. 1 PRAVO NA POŠTOVANJE PRIVATNOG I OBITELJSKOG ŽIVOTA 1. Svatko ima pravo na poštovanje svoga privatnog i obiteljskog života, doma i dopisivanja.“ Bjedov protiv Hrvatske „Dom“ čine prostrije s kojima je pojedinac ostvario dovoljno jaku, stvarnu i trajnu (kontinuiranu) povezanost, bez obzira na to nastanjuje li ih zakonito ili bez ovlaštenja (Bjedov protiv Hrvatske, § 57). Svakoj osobi kojoj prijeti rizik od miješanja u njezino pravo na dom, načelno trebalo bi biti omogućeno da nezavisni sud ocijeni razmjernost i razumnost mjere s obzirom na mjerodavna načela sadržana u članku 8. Konvencije, neovisno o tome što ta osoba nema, temeljem domaćeg prava, pravo stanovati u stanu (Bjedov protiv Hrvatske, § 66). Orlić protiv Hrvatske „Dom“ nije ograničen na prostorije koje su u zakonitom posjedu i koje su zakonito nastanjene (Orlić protiv Hrvatske, § 53). U okolnostima u kojima nacionalne vlasti, u svojim odlukama kojima je naloženo i potvrđeno iseljenje podnositelja zahtjeva nisu dale nikakvo objašnjenje ni iznijele nikakve tvrdnje koje bi pokazale da je iseljenje podnositelja zahtjeva bilo nužno, legitiman interes države za kontrolom svoje imovine dolazi iza prava podnositelja zahtjeva na poštovanje njegovog doma (Orlić protiv Hrvatske, § 69). Ćosić protiv Hrvatske Europski sud po pitanju opravdanosti iseljenja navodi sljedeće: „... gubitak doma najekstremniji je oblik miješanja u pravo na poštivanje doma. Svaka osoba izložena riziku miješanja takve važnosti treba u načelu imati priliku da razmjernost i razumnost mjere bude utvrđena od strane neovisnog suda, u svjetlu mjerodavnih načela iz članka 8. Konvencije, bez obzira na to što prema domaćem pravu njegovo pravo biti u stanu treba prestati.“ (Ćosić protiv Hrvatske, § 22). Škrtić protiv Hrvatske Nacionalni su se sudovi ograničili na zaključak da stanovanje podnositeljice zahtjeva nije imalo pravnog temelja, no nisu dodatno analizirali razmjernost mjere koja bi se trebala primijeniti protiv podnositeljice zahtjeva, odnosno njezino prisilno iseljenje iz stana u kojem živi od 1991. godine. Ne ispitavši prethodno navedene tvrdnje, nacionalni sudovi podnositeljici zahtjeva nisu omogućili prikladnu postupovnu zaštitu. Postupak donošenja odluka koji je doveo do miješanja u takvim okolnostima nije bio pošten i nije omogućio dužno poštovanje interesa koji su podnositeljici zahtjeva zajamčeni člankom 8. Konvencije (Škrtić protiv Hrvatske, § 35-36) Zahi protiv Hrvatske Ne mora se raditi o stanu ili kući – dom može, primjerice, biti i kamp kućica ili dr. prostor ako ga pojedinac opravdano smatra svojim domom i koristi ga kao dom. Zaštitu temeljem članka 8. Konvencije uživaju i poslovne prostorije (Zahi protiv Hrvatske, § 54). Paulić protiv Hrvatske Dom je činjenični, a ne pravni pojam i ne ovisi o definicijama danim u domaćem pravu. Slijedom navedenog, Konvencija predviđa provedbu testa razmjernosti kako bi se utvrdilo je li iseljenje iz predmetne povreda njegovog prava na dom. Konačno, Konvencijsko pravo na zaštitu doma ima primarno javnopravno značenje. Ono štiti stanara, posjednika „doma“ od svakog protupravnog zadiranja bilo kojeg javnopravnog tijela. U tom smislu, građanskopravna osnova korištenja stana ili kuće nije od značenja. Na javnopravnu zaštitu prema tome ima i svaki posjednik stana i prostora izjednačenog sa stanom, neovisno o tome ima li ili nema građanskopravnu osnovu za njegovo korištenje. Analizom navedene sudske prakse dolazimo do zaključka da je pojam doma u konvencijskom smislu širi od pojma nekretnine koji ona ima u našem pravu. Sljedeća značajna razlika između hrvatskog i konvencijskog uređenja je u tome da konvencijska praksa pruža zaštitu i domu bez pravne osnove. 3. Odluka Ustavnog suda, broj: U-I/762/1996, od 31.03.1998. „Pri uređivanju odnosa u oblasti stanovanja radi njihovog usklađivanja s Ustavom, zakonodavac je sada više nepostojeći institut stanarskog prava zamijenio klasičnim institutom građanskog prava: najam, s posebnom zaštitom kroz propisivanje njegovog sklapanja na neodređeno vrijeme, propisivanjem zaštićene najamnine i primjerice određivanjem otkaznih razloga. Time je posebno zaštitio i kategoriju onih nositelja stanarskog prava koji su to pravo imali na stanovima u privatnom vlasništvu, jer njima nije omogućio kupnju stana pod uvjetima iz Zakona o prodaji i time se je u provođenju zakonodavne politike opredijelio za potvrđivanje kontinuiteta vlasništva na tim stanovima, kao zajamčenog ustavnog prava. Istovremeno, pretvaranjem vlasnika stanova iz statusa davatelja stanova na korištenje u status najmodavaca, vlasnici stanova stekli su pravni položaj svojstven položaju vlasnika u klasičnom građanskopravnom sustavu koji se u Republici Hrvatskoj uspostavlja i na ovom području.“ U navedenoj Ustavnoj odluci jasno je vidljivo kako Ustavni sud objašnjava nepostojanje diskriminacije između bivših nositelja stanarskog prava koji su otkupili stanove u društvenom vlasništvu i bivših nositelja stanarskog prava koji su postali zaštićeni najmoprimci iz razloga jer su današnji zaštićeni najmoprimci dobili trajan i neograničen najam kao zamjenu za nemogućnost otkupa. Dakle, Ustavna odluka objašnjava kako je zaštićeni najam posebna vrsta najma koja ima karakteristiku neograničenosti i kao takva osigurava nositeljima zaštićenog najma položaj sličan kao i onima koji su kao bivši nositelji stanarskog prava otkupili stanove i pretvorili ih u vlasništvo. Ukidanje prava na trajni posjed stana i prava na povlaštenu najamninu u nekom budućem zakonskom rješenju bilo bi suprotno ovom stavu Ustavnog suda. 4. Odluka Ustavnog suda, broj: U-I-3242/2018 i dr. od 14.09.2020. Izdvojeno mišljenje sudaca Ustavnog suda Andreja Abramovića, Lovorke Kušan i dr. sc. Gorana Selanca „Osnovna teškoća koju je Ustavni sud imao u rješavanju njihovih ustavnih tužbi bila je ta što ni odbijanjem niti usvajanjem ustavne tužbe uz ukidanje sudskih odluka donesenih u tim sporovima, ne bi bila ostvarena potpuna ravnoteža prava stranaka iz tih sporova niti u potpunosti zaštićena njihova prava, jer u tim sporovima nije sudjelovala stranka na kojoj je zapravo bio teret rješenja - država. Zakon o najmu u dijelu koji se tiče zaštićenih najmoprimaca nije spor privatnog prava. Niti jedna od strana ugovora o zaštićenom najmu nije u tom odnosu dobrovoljno niti je utjecala ili mogla utjecati na bilo koji bitni element tog ugovora. U svakom slučaju, u razdoblju od 1996. do danas propuštena je prilika da Ustavni sud kao sud koji bolje poznaje domaće pravo od međunarodnog suda, a pogotovo pravo koje se tiče transformacije društvenog vlasništva u privatno te stanarskog prava u zaštićeni najam, iskoristi svoju poziciju i slobodu procjene (tzv. margin of appreciation), riješi problem zaštićenih najmoprimaca umjesto da zajedno sa zakonodavcem kaska za presudom Statileo koja se zapravo tiče samo malog dijela problema odnosa vlasnika stanova, zaštićenih najmoprimaca i države. Propuštena je prilika da se taj problem riješi pravovremeno i sveobuhvatno. I pravo na otkup stana na kojem postoji stanarsko pravo zaštićeno je u određenim okolnostima člankom 1. Protokola br. 1 Konvencije (v. predmet ESLJP-a Vijatović protiv Hrvatske) Kada bi se problem zaštićenog najma promatrao kao trostrani odnos tj. kao odnos vlasnik - država - zaštićeni najmoprimac (umjesto vlasnik - zaštićeni najmoprimac), tada bi bilo lako uočiti da prava vlasnika ne ugrožavaju zaštićeni najmoprimci već država, kao i da prava zaštićenih najmoprimaca ne ugrožavaju vlasnici već također država. Oni su, s obzirom na zakonodavno rješenje koje je bilo na snazi od 1996. do donošenja osporavanih odredbi, imali u najmanju ruku legitimno očekivanje da će pod istim (ili u bitnome istim) uvjetima te stanove moći koristiti i dalje te su u skladu s tim organizirali svoj život i donosili životne odluke. I jedni i drugi stanovi bili su u istom stambenom fondu i nositelj stanarskog prava nije mogao utjecati na to u kakvom je vlasništvu stan na kojem dobiva pravo trajnog i neograničenog korištenja. Razlika u statusu stanara u privatnim i društvenim stanovima pojavila se tek u postupku tranzicije odnosno privatizacije kad su jedni stanari dobili priliku jeftino otkupiti stanove, a drugi su pak dobili status zaštićenog najmoprimca, s pravom očekujući da će taj status stečen temeljem zakona (a često i temeljem sudskih presuda) zadržati sve dok postoje okolnosti koje su postojale i u vrijeme donošenja zakona (ili presuda) koji im je taj status dao. Zaštićeni najmoprimci s pravom se pitaju nisu li stanari u društvenim stanovima pukom srećom bili u bitno različitoj i povoljnijoj situaciji (dovoljno je usporediti cijene po kojima su stanovi otkupljivani s najamninom koju bi zaštićeni najmoprimci po osporavanim odredbama trebali platiti te iseliti najkasnije 2023. godine) te u kakvoj su vezi puka sreća i vladavina prava. Mi smatramo da takve veze nema te da se radi o nepravdi koju je država također dužna ispraviti. Međutim, ako se na problem gleda kao na obvezu države da ispuni svoje obveze i prema vlasniku stana i prema zaštićenom najmoprimcu, tada problem više nije tako složen. On je možda skup, ali to više nije pravno pitanje o kojem ovisi ocjena ustavnosti.“ Izdvojeno mišljenje sutkinje Ustavnog suda Ingrid Antičević Marinović „Ako krenemo od izvora problema onda se njegovo rješenje i ne čini nedostižnim. Država je stvorila taj problem. Država taj problem treba i riješiti. Stanarsko pravo nije bilo vlasništvo, ali nije bilo ni običan obveznopravni odnos. Bilo je najbliže osobnom (stvarnom) pravu plodouživanja… Dakle, i stanari i vlasnici bez ikakve krivnje našli su se u suprotstavljenoj poziciji koju je kreirala država. Umjesto jedne, sada imamo dvije nepravde, a niti jedna se ne može i ne smije ispravljati na račun druge. Pravednu ravnotežu neće biti moguće ostvariti bez materijalne potpore države. Država je de facto tu obvezu bila preuzela i već spomenutim zakonom, a člankom 1. stavkom 1. Ustava, Republika Hrvatska definira se i kao socijalna država, dok je člankom 3. Ustava, između ostalog, socijalna pravda uzdignuta kao jedna od najviših vrednota našeg ustavnog poretka.“ 5. Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo NN 43/92 „Članak 27. Novac koji se ostvari prodajom stanova, koje prodaju općina, odnosno grad, u roku pet godina nakon stupanja na snagu ovoga zakona koristi se: 1. 90% za pribavljanje stanova za preseljenje stanara iz stanova u privatnom vlasništvu.“ Prema tome, članak 27. Zakona je propisao da će se novac dobiven prodajom iskoristiti za zbrinjavanje nositelja stanarskog prava. Navedeno se nije dogodilo te se postavlja pitanje u koje je svrhe iskorišten novac koji je dobiven prodajom stanova budući da bivši nositelji stanarskog prava nisu zbrinuti. 6. Presuda Vrhovnog suda Hrvatske, posl. br.: Gž-557/72, od 17.01.1973. (u daljnjem tekstu: Presuda) „Kao što je već u rješenju ovog suda od 31.III.1971. br. Gž 801/70-5 rečeno, stanarsko pravo je također i imovinsko pravo, pa protupravni gubitak ovog prava ima za posljedicu zahtjev za naknadu štete. Zbog toga, tužiteljica ima pravo tražiti od tužene naknadu štete, jer joj je ova onemogućila svojim protupravnim djelovanjem da koristi svoje stanarsko pravo…“ Navedena Presuda ističe pravnu prirodu bivšeg stanarskog prava, danas zaštićenog najma, a to je da je u suštini ono imovinsko. Kao prvo, imovinsko pravo je subjektivno pravo kojemu se vrijednost može izraziti u novcu. U imovinsko pravo ubrajaju se pravo vlasništva i druga stvarna prava, obvezna prava (tražbine), a i sva ostala prava koja udovoljavaju spomenutomu kriteriju. Sva subjektivna imovinska prava jedne osobe tvore njezinu imovinu. Pojam imovinsko pravo u objektivnom smislu odnosi se na pravne norme koje uređuju stjecanje, promjenu i prestanak subjektivnih imovinskih prava. Bivše stanarsko pravo ima temelj stjecanja, prijenosa, nije besplatno i time ulazi u pojam imovinskog prava.	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe.
13	Mihovil Martić	PRILOG 1.	Poštovani, Vaša anketa temeljena na Obrascu prethodne provjere (novog) Zakona o izmjenama i dopunama ZNS (NN91/96) očito je u službi daljnjeg izbjegavanja sprovođenja za RHR obvezujuće presude ESLJP-a iz 2014. g. Statileo protiv RH, kojom je naloženo RHR da kao jedina odgovorna donese novi zakonodavni okvir kojim će se ukinuti dugotrajne, kontinuirane povrede Konvencijskih (i ustavnih) kršenja ljudskih prava skupine građana tj. vlasnika stanova u kojima žive tzv. zaštićeni najmoprimci. RH odbija sprovesti pravomoćnu, obvezujuću presudu ESLJP-a već 8 g. pa time krši i pravne standarde EU, u koje se inače zaklinje i koje u drugim pitanjima nameće bez pogovora cijelom društvu. Suvišno je ponavljati da je problematika kršenja i diskriminacije potpuno utvrđena i da se odnosi samo na vlasnike stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci, ne i na zašt. najmoprimce. Usprkos navedenom, a nakon što je Ustavni sud RH ukinuo Zakon o izmjenama i dopunama ZNS iz 2018. g. i to zbog neprihvaćanja odgovornosti RH da o svojem trošku zbrine zašt. najm., Vlada i dalje na sve moguće načine izbjegava prihvatiti tu odgovornost. Vlada je na taj način svoju obvezu socijalnog zbrinjavanja zašt. najm. ostavila na teret i leđima vlasnika stanova u kojima žive zašt. najm., što traje na sramotu ove države već desetljećima. U tom duhu je sačinjen ovaj besmisleni, bezobrazni, provokativni obrazac na koji smo pozvani izjasniti se. Iako se, dakle, ovdje radi o ljudskim pravima vl. stanova u kojima žive zašt. najm. a koja su zagarantirana Konvencijom Vijeća Europe i Ustavom RH, Vlada koja je odgovorna da ih štiti i garantira sama destruira ta prava. Vlada ovim Obrascem pokušava ljudske (vlasničke) povrede konvencijskih i ustavnih prava vlasnika stanova staviti u kontekst kategorija koje nemaju veze sa meritumom problema. Obrascem je izvršila: - utvrđivanje gospodarskih učinaka - utvrđivanje učinaka na tržišnom natjecanju - utvrđivanje socijalnih učinaka - utvrđivanje na rad i tržište - utvrđivanje na zaštitu okoliša - utvrđivanje za zaštitu ljudskih prava, sve u kontekstu utvrđenih povreda vlasničkih prava vlasnika stanova u kojima žive zašt. najm., te je zaključeno da navedene utvrđene povrede nemaju bitne učinke na gore navedene kategorije, što bi impliciralo zaključak da nije ni potrebno, niti je važno, niti je žurno ukidati navedene pravomoćnom presudom utvrđene povrede. Ova anketa je toliko bezobrazna da ispada kako presuđene povrede vl. prava nemaju učinak niti na zaštitu ljudskih prava u RH, što je još jedna ponižavajuća pljuska svim vlasnicima stanova jer se time nastavlja sa negiranjem i relativiziranjem presude ESLJP-a kao i Odluke i Rješenja Ustavnog suda RH od rujna 2020. Molimo Vladu RH da konačno dokine ove komunističke atavizme jer je prošlo 30 g. od uspostavljanja samostalne, demokratske Republike Hrvatske. Molimo Vladu da ne krši zakon i da sprovede bez odgađanja pravomoćnu, obvezujuću presudu ESLJP-a iz 2014. g. Molimo Vladu da prestane favorizirati jednu grupu građana, za koju je ona odgovorna i zadužena da je svojim sredstvima socijalno zbrine, te da u to zbrinjavanje više ne upliće vlasnike stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Napominjem nesprovođenje pravomoćne presude u RH je kazneno djelo. Vlada RH odbijajući sprovesti obvezujuću joj presudu ESLJP-a šalje cijelom društvu negativnu poruku, koja bi se mogla opisati onom: Što je dozvoljeno Jupiteru, nije i volu. Ovakvim ponašanjem sije se nepravda, bezakonje i beznađe u društvu, za koje upravo Vlada tvrdi da je pravno i demokratsko. Lijep pozdrav, Mihovil Martić	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe. Napominjemo da se intenzivno radi na pronalaženju adekvatnog zakonskog rješenja, a osobito u pogledu financiranja istog, s obzirom da se radi o potrebi osiguranja velikih iznosa.
14	Nada Rakarić	PRILOG 1.	Država se kune u stečevine EU a istovremeno već desetljećima pa, evo još uvijek i sada, 'maže oči' sveukupnoj domaćoj i EU javnosti, da navodno rješava i bude riješila pitanje PRIVATNOG VLASNIŠTVA tj. omogućavanje da nakon 70ak godina hodanja po sudovima, vlasnici nekretnina u kojima su Zaštićeni najmoprimci, napokon dođu do svojih stanova. I dok se tzv. ZN-ima pogoduje na sve moguće i nemoguće načine, agonija i mučenje privatnih vlasnika se nastavlja, ne gleda se koje bi rješenje bilo ono PO HITNOM POSTUPKU, U ROKU 3 MJESECA (što je NIŠTA nakon 50, 60, 70 ili više godina!!!) i da se konačno u praksi provede presuda ESLJP Statileo, već se po svaku cijenu štiti nekolicina od cca 2000 povlaštenih a što bi sada po prijedlozima s još i enormnim iznosima trebali plaćati i snositi na svojoj 'grbači' svi porezni obveznici???!!! Sramotno i suludo! Neka država i gradovi sve nekretnine koje zjape godinama prazne, daju svojim miljenicima ZNima i konačno dokažu da privatno vlasništvo nije mrtvo slovo na papiru u jednoj, zamislite, članici EU!	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe.
15	Naida Korkut Leskovar	PRILOG 1.	Nakon silnih godina čekanja, sudjelovanja u savjetovanjima nadam se da je ovo posljednja godina. Već smo pisali, pozivali se na sve godine čekanja i sve Zakonske obvezujuće odredbe, na ESLJP, presude Vrhovnog suda, Ustavnog suda. Prošlo je od 8 godina od obvezujuće presude ESLJP-a Statileo, te dvije godine od Ukidanja Zakona o najmu stanova iz 2018. godine. Pitanje što je Ministarstvo radilo i zašto toliko oteže? Pogrešno je Ministarstvo definiralo temu. Ovdje se ne radi o usklađivanju interesa vlasnika i zaštićenih najmoprimaca jer je svih ovih tridesetak godina samo u RH teret bio isključivo na vlasnicima. Osnovno pravo na posjedovanje vlasništva nam je uskraćeno i time smo pretrpjeli ogromnu štetu. Zbrinjavanje zaštićenih najmoprimaca u privatnim stanovima koje je trebalo riješiti još 1991. godine, što je učinila Slovenija, RH je propustila i ostavili ih na teret vlasnika. Stanarsko pravo u društvenim i privatnim stanovima nikada ni bilo izjednačeno. Zaštićeni najmoprimci su oduvijek znali da stanuju u tuđem vlasništvu i o moralnom pitanju neću raspravljati ali hoću da su zbog toga bili lišeni ekonomskog najma, kredita i ostalih briga koje su imali svi ostali građani u republici Hrvatskoj, pa i vlasnici usprkos svom vlasništvu. Toliko su se preostali osilili da nisu ni pravo prvog otkupa iskoristili kada su obeshrabreni vlasnici čekanjem da Zakonodavac riješi prodavali svoje stanove. Sreća dosta stanova je do sada upravo tim čekanjem oslobođeno, a i postojanjem ukinutog Zakona o najmu oni stanari koji su koristili status zaštićenog a nisu imali Ugovore pod tužbama su odustali, tako da sada preostali broj koji je i zadnjim popisom stanovništva evidentiran ne prelazi brojku od 1000 do 1.300 domaćinstava tj. stanova. Vjerojatno da nema presuda ESLJP-a i Vijeća Ministara čiji je posjet bio prošli mjesec još bi Država otezala. Obvezujuća odredba da se stanovi vrate vlasnicima u posjed nadam se da će se konačno realizirati i to je jedino što nas vlasnike zanima i to ODMAH. Vraćanje u posjed stanova i slobodno raspolaganje je jedina obveza koju Država mora ispuniti prema vlasnicima. Propisane najamnine i određivanje tko će stanovati u stanovima bez volje vlasnika je ponovno kršenje ljudski prava i sloboda vlasnika. Kako ćete riješiti pitanje zaštićenih najmoprimaca nadamo se da ste definirali u ove dvije godine i imate kvalitetno rješenja. Dakle Država kao jedini uzročnik ovog dugogodišnjeg problema ima jedan zadatak nama vratiti u posjed stanove i ne činit nam ŠETU i OTIMAĆINU, jer jedino pravo slobodnog raspolaganja vlastitom imovinom bez nameta države (tko će stanovati u stanu i u koju svrhu će se stan koristiti) i drugi zadatak riješiti zbrinjavanje zaštićenih najmoprimaca. To su dvije međusobno različite stvari. Ustavni sud nije dvojio oko datuma iseljenja već oko rješenja koja je Država zakonom ponudila zaštićenim najmoprimcima i nesposobnosti državne agencije za nekretnine da učinkovito nađe rješenje, jer se time nisu uopće bavili. Protek o dvije godine bez zakonskog rješenja ne smije biti razlog novom produženju datuma iseljenja, i daljnjeg kršenja ljudskih prava i sloboda vlasnika stanova.	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe.
16	Udruga vlasništvo i posjed	PRILOG 1.	Udruga ‘Vlasništvo I posjed’ vlasnika stanova u kojima u prisilnom najmu stanuju zaštićeni najmoprimci želi istaknuti glavne smjernice kojima bi se zakonodavac trebao voditi kako bi novi Zakon o izmjeni i dopuni Zakona o najmu stanova bio u skladu sa zakonskim i pravnim stajalištima Republike Hrvatske i Europske Unije. U tom smislu potrebno je ispuniti tri zahtjeva: 1. Presudu ESLJP-a ‘Statileo v. RH’ 2. Odluku Ustavnog suda RH iz rujna 2020. 3. Zaključke Odbora ministara Vijeća Europe iz prosinca 2021. Presuda ‘Statileo v. RH’ Primarni zadatak zakonodavca je ispoštovati presudu Statileo, što Republika Hrvatska ne želi ili ne zna učiniti već više od osam godina. Europski sud je identificirao tri glavna nedostatka postojećeg zakonodavstva koja je RH dužna otkloniti: 1. neodgovarajuću visinu zaštićene najamnine, 2. restriktivne uvjeti za otkaz zaštićenog najma i 3. nepostojanje bilo kakvog vremenskog ograničenja sustava zaštićenog najma. Ponovno naglašavamo da je primarna obveza Republike Hrvatske provedba ove presude i samim time otklanjanje trajnog kršenja temeljnih ljudskih prava vlasnika. Svako zaobilaženje ili izigravanje navedenih zahtjeva bit će razlog za nove sudske tužbe i posljedično financijsku štetu po RH koja se već sada mjeri u milionskim iznosima. Odluka Ustavnog suda RH iz rujna 2020. Iz ukidne odluke Ustavnog suda jasno proizilazi da sud nije doveo u pitanje datum iseljenja zaštićenih najmoprimaca u rujnu 2023. Nije dovedeno u pitanje ni pravo vlasnika na tržišni najam u periodu dok se stanovi ne isele.To uostalom potvrđuju i zaključci Odbora ministara Vijeća Europe. Sud je u svojoj odluci potvrdio da je sve u redu sa s formalnom suglasnosti ZoNS-a s Ustavom (vidi str. 46 toč.19 do 25) te je takodjer potvrdio da je ZIDZoNS iz 2018. donesen pazeći da se ne povrijede prava zaštićenih najmoprimaca na jednakost pred zakonom (čl.14 stv.2 Ustava), na vlasništvo (čl.48 stv.1 Ustava), na nepovredivost doma (čl.34 stv.1 Ustava) i zaštitu privatnog i obiteljskog života (čl.35 Ustava - vidi str.56 toč.27.1 do str.63 toč.32). Ukinuti zakon je, dakle, formalnopravno bio potpuno u redu osim što je njime država svoju odgovornost socijalnog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca prebacila na njih same, iako je to primarna obveza države. Zbog navedenog sud je ukinuo zakon sa zaključkom da time zaštićeni najmoprimci trpe 'prekomjerni teret', ali je time cijeli problem ponovno svalio na leđa vlasnika. Iako sud kroz svoje odluke jasno poziva državu da odgovornost preuzme na sebe, država ove zaključke ne samo što ignorira, nego u zakašnjelom zakonodavnom procesu propituje sve ono sto je pravomoćno presuđeno, odlučeno i obvezujuće za zakonodavca. Stoga želimo naglasiti bitne odrednice Odluke Ustavnog suda: - Nema nove nacionalizacije na str.61 toč.29.2., str.63 toč.31.2. - Nema više vrsta vlasnika i vlasništva na str.60 toč.29.1. - Zakon nije organski na str.53 toč.23. - Zaštićeni najmoprimci nisu diskriminirani na str.58 toč.28.1.1. - Zaštićeni najmoprimci nisu u istom statusu kao bivši stanari u društvenim stanovima str.34 toč.17. - Pravo na dom nije pravo na stan na str.36 toč.17., str 62 toč.30 - Nema osiguranja istih uvjeta stanovanja str.66 toč.32.6. - RH je iskljucivo odgovorna za zbrinjavanje zaštićenih najmoprimaca str.65 toč.32.5., str. 55 toč.26.1. - Zakonodavac se opredjelio za opciju iseljenja zaštićenih najmoprimaca (ustavni sud to ne pobija) str.64 toc.32.1. Zaključci Odbora ministara Vijeća Europe iz prosinca 2021. (prijevod): Što se tiče općih mjera 3. podsjetili smo je da je u srpnju 2018. Sabor usvojio izmjene i dopune Zakona o najmu stanova s ciljem rješavanja nedostataka koje je Europski sud utvrdio u pogledu zaštićenog sustava najma, omogućavajući pojedincima u situaciji podnositelja zahtjeva da vrate svoje stanove u posjed najkasnije do rujna 2023.; 4. s obzirom na značajan broj vlasnika stanova (najmodavaca) koji su u sličnoj situaciji podnositelja zahtjeva, s dubokom zabrinutošću primijećujemo da je napredak postignut s gore navedenim izmjenama i dopunama zastao jer ih je Ustavni sud poništio u rujnu 2020.; 5. primjećujući korake koje su vlasti poduzele u cilju pripreme novog nacrta zakona, sa zabrinutošću podsjećamo da je prošlo više od sedam godina od prve presude koju je Sud donio u skupini Statileo, te pozvao vlasti da dovrše zakonodavni proces kao prioritet kako bi se eliminirali učinci osporene sheme zakupa stanova 6. do usvajanja općeg zakonodavnog rješenja za zaštićeni zakupni sustav, pozdravlja se promjena domaće sudske prakse koja pruža veću zaštitu vlasničkim pravima stanodavaca uzimajući u obzir imovinu zaštićenih najmoprimaca pri odlučivanju hoće li im se dopustiti pogodnosti prema shemi zaštićenog najma; Iako su ovi zaključci doneseni u prosincu 2021., u gotovo godinu dana nismo svjedočili nikakvom pomaku u izradi novog zakona. Iz svega iznesenog posve je jasno da je jedini način koji može zadovoljiti zakonske i ustavne norme, kao i presude ESLJP-a bezuvjetni povrat posjeda zaposjednutih stanova u najkraćem mogućem roku. Kako će zakonodavac riješiti zamjenski smještaj zaštićenih najmoprimaca (grupe građana čije stambeno zbrinjavanje država silom nameće drugoj, desetljećima diskriminiranoj grupi građana) nije problem vlasnika, niti se vlasnici žele miješati u dogovore države i njezinih povlaštenih stanara. Žurno iseljenje zaštićenih najmoprimaca iz stanova u vlasništvu fizičkih osoba primarni je i glavni zahtjev vlasnika, odnosno Udruge ‘Vlasništvo i posjed’. Također tražimo i trenutno povećanje prisilnog najma sa 2,4 kn/m2 na iznos koji bi odgovarao iznosu realne tržišne najamnine (najmanje 70 kn/m2).	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe.
17	Ured pučke pravobraniteljice	PRILOG 1.	Sukladno čl. 18. Zakona o pučkom pravobranitelju (NN, br. 76/12) upućujemo Vam mišljenje na Obrazac prethodne procjene za Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (dalje u tekstu Zakon). Naime, pučka pravobraniteljica kao opunomoćenica Hrvatskog sabora promiče i štiti ljudska prava utvrđena Ustavom, zakonima i međunarodnim pravnim aktima o ljudskim pravima te obavlja poslove središnjeg tijela nadležnog za suzbijanje diskriminacije. U okviru navedenog prati i dugogodišnje probleme s kojima se susreću i vlasnici privatnih stanova i zaštićeni najmoprimci koji u tim stanovima žive, iščekujući donošenje propisa kojim bi se riješila njihova situacija. Podsjećamo kako se ovdje ne radi o „običnom“, redovnom privatnopravnom odnosu između najmodavca i najmoprimca jer ni jedna strana u njega nije stupila dobrovoljno već temeljem zakonskih obveza, niti je imala mogućnosti utjecati na elemente ugovora pa je stoga na državi iznaći rješenja koja će omogućiti postizanje i održavanje pravične ravnoteže između interesa vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca, a udovoljavajući zahtjevu razmjernosti. Već se dugo iščekuju navedene izmjene i dopune Zakona, a uzimajući to u obzir ukazujemo da bi kako bi se moglo predložiti pravično i provedivo rješenje odnosno prije upućivanja nacrta prijedlog Zakona u proceduru, osim analize različitih pravnih izvora, trebalo imati što točniju informaciju o broju stanova odnosno zaštićenih najmoprimaca posrijedi, kao i prikupiti informacije o karakteristikama kategorije osoba o kojima je riječ, pa tako primjerice u pogledu zaštićenih najmoprimaca osim njihova točnog broja nedvojbeno utvrditi i gdje žive i pripadaju li ranjivim skupinama. Korisno bi bilo pribaviti statističke podatke o dobi i imovnom stanju, ali i obvezama uzdržavanja i sl., kako bi sa što većom pouzdanošću mogle napraviti projekcije predloženih rješenja, vodeći pri tome računa o aktualnoj ekonomskoj situaciji, kretanjima na tržištu nekretnina i rada, ali i izvanrednim događajima kao što su potresi i slični događaje koji izravno ili neizravno utječu i na područje stanovanja. Nadalje, predlažemo i objavu broja stanova u javnom vlasništvu namijenjenih za zbrinjavanje zaštićenih najmoprimaca najmom ili prodajom. Također, u osmišljavanje najprihvatljivijih rješenja treba aktivno uključiti predstavnike obiju zainteresiranih strana.	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe.
18	zagrebački savez stanara	PRILOG 1.	Glavne smjernice zakonodavca u izradi Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova su sistemske naravi. Tiću se zakonskog rješavanja konkurencije dvaju istovremenih prava na istoj stvari: - Pravo na korišenja stana u obliku zaštićenog najmoprimstva na stanu u privatnom vlasništvu (stanarsko pravo do 1996.g) - Pravo vladništva na istom stanu koje je ograničeno zaštićenim najmoprimstvom Ova konkurencija dvaju prava je zakonski neodrživa. Rješenje se treba tražiti u anuliranju konkurentnosti tih prava na način da svako to pravo zasebno ostvari svoju održivost. - Legitimnim vlasnicima stanova treba vratiti posjed - Zaštićenim najmoprimcima treba i nadalje osigurati zakonsko pravo na zaštićeno najmoprimstvo i to na zamjenskim stanovima , u vlasništvu Države ili lokalne , područne ili regionalne samouprave. - Zaštićeni najmoprimci ne smiju biti izloženi agencijama za promet nekretninama niti listama prvenstva sa drugim kategorijama tražitelja stana na korištenje. - Zaštićeni najmoprimci su zasebna kategorija i trebaju biti stambeno zbrinjavani temeljem svojeg legitimnog statusa bez dodatnih uvjetovanja Rokovi za realizaciju i održivost neograničenog prava vlasništva na stanu i stabilnog prava na zaštičeno najmoprimstvo odnosno pravo korištenja zamjenskog stana u državnom vlasništvu, ovise o: - Ukupnom broju vlasnika i zaštićenih najmoprimaca - financijskom planiranju zakonodavca i raspoloživim sredstvima - raspoloživosti stambenim jedinicama u odnosu na pravne zahtjeve za zaštićeni najam - eventualnih sudskih sporova vezanih za konzumaciju jednog i drugog prava U periodu koji Državi treba za osiguranje adekvatnog stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, vlasnicima pripada najamnina koju zakonodavac odredi. Zaštićeni najmoprimci ostaju i nadalje sa svojom zaštićenom najamninom u predmetnim stanovima. Nakon potresa u ožujku 2020. godine RH je na određeni način pokazala svoje usmjerenje vezano za stambeno zbrinjavanje zaštićenih najmoprimaca koji su u stanovima privatnog vlasništva. Naime, Ministarstvo državne imovine je zaštićenim najmoprimcima u potresom oštećenim stanovima izdala Rješenja o pravu financiranja najamnine u zamjenskim stanovima , sa snagom do: - obnove u potresu oštećenog stana, ili - do revizije oznake oštećenja, ili - DO OSIGURANJA ADEKVATNOG SMJEŠTAJA U STANU U VLASNIŠTVU RH Vlada je putem nekih svojih ministara u zadnje vrijeme u javnost putem medija uputila izglednu potrebu za uvođenjem novog „stanarskog prava“. Dakle, bilo bi jasnije kad bi se takove najave potvrdile ili demantirale. Prema našem mišljenu , neodrživi su zahtjevi vlasnika ( udruge koja ih predstavlja ) da se stanovi isprazne odmah,žurno odnosno da zaštićeni najmoprimci izađu iz stanova što prije. To je moguće jedino ako država ima raspoložive adekvatne stanove za zaštićene najmoprimce. Neodrživi su zahtjevi zaštićenih najmoprimaca da im se ponude sporni stanovi na otkup. Zaštićeni najmoprimci su kategorija koja nema novaca za otkup, koliko god on bio pogodan. Osim toga , to bi predstavljalo novu nacionalizaciju. Što se tiće ekonomske najamnine koju vlasnici traže (najmnaje 70 kn/m2) mora im biti jasno da se za ekonomsku najamninu treba stan osposobiti, opemiti . Većina spornih stanova je nakon potresa bez grijanja, oronulih zidova, opasne elektroinstalaccije, prozori ne poržavaju energetsku učinskovitost... I vlasnici i zaštićeni najmoprimci iza sebe imaju izgubljena desetljeća u međusobnim optuživanjima tko to od njih ima veće i jače pravo, tko je veći neprijatelj, tko je uzurpator, itd. Umjesto toga trebali su se ujediniti i zajednički uputiti zahtjeve prema zakonodavcu.	Primljeno na znanje	Budući da se u ovoj fazi zakonodavne procedure radi tek o izradi prethodne procjene učinaka koje bi Zakon mogao proizvesti, komentar će se uzeti u obzir prilikom izrade nacrta prijedloga Zakona koji će također biti objavljen na javnom savjetovanju, te će zainteresirana javnost imati prilike dati komentare i na konkretne zakonske odredbe.

E-SAVJETOVANJA

Izvješće o provedenom savjetovanju - Savjetovanje s javnošću za Obrazac prethodne procjene za Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova