Izvješće o provedenom savjetovanju - Savjetovanje s javnošću za Uredbu o načinu određivanja jediničnog iznosa zakupnine za turističko zemljište na kojemu je izgrađen hotel i turističko naselje, načinu obračuna zakupnine i drugih naknada te obveznom sadržaju ugovora o zakupu
|
Redni broj
|
Komentar | Odgovor | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Aminess d.d. | ZAKUPNINA, Članak 10. | Smatramo da je u opciji obročnog plaćanja razlike koncesijske naknade potrebno produžiti rok iz stavka 3. ovog članka s tri na pet godina, radi ublažavanja utjecaja na novčani tijek društava te da je potrebno izostaviti obračun zakonskih zateznih kamata odnosno brisati stavak 5. ovog članka. | Prihvaćen | Prihvaća se |
| 2 | Aminess d.d. | ZAKUPNINA, Članak 6. | S ciljem podizanja kvalitete smještaje predlaže se propisati umanjenje zakupnine sukladno odredbama predviđenim u Uredbi za kampove, na način da se zakupnina za hotele i turistička naselja koji su kategorizirani s četiri zvjezdice umanjuje za 5%, a za hotele i turistička naselja koji su kategorizirani s pet zvjezdica umanjuje za 10%. Također, radi poticanja cjelogodišnjeg poslovanja predlaže se predvidjeti umanjenja zakupnine ovisno o dužini rada pojedinih objekata (sukladno koeficijentima umanjenja iz ranije važeće Uredbe). | Nije prihvaćen | Ne prihvaća se Navedeno se ne može urediti uredbama, mora biti predviđeno Zakonom (kao za kampove). |
| 3 | HGK | UGOVOR O ZAKUPU, Članak 4. | Udruženje hotelijera HGK je sljedećeg mišljenja: Institut zakupa podrazumijeva prava i obveze obiju ugovornih strana pa se u odnosu na ovaj članak može otvoriti pitanje investicijskog održavanja koje je obaveza zakupodavca, a ne zakupoprimca. U ovom slučaju zakupodavac je RH, a zakonom kojim se reguliraju obvezni odnosi vrlo su jasno definirane obveze zakupodavca. Tako bi zakupoprimac bio ovlašten zatražiti popravak (ili nadoknadu popravka) cesta unutar kampa, vodovodne, fekalne, oborinske i ostale instalacije, sadnju ili zamjenu zelenila te sve što je potrebno kako bi se predmet zakupa održao u ispravnom stanju u kojem zakupnik taj predmet može koristiti u svrhu radi koje je zakup sklopljen. Tu se otvara pitanje je li potrebno glede obveznih elemenata ugovora o zakupu u ovome članku precizno razgraničiti investicijsko održavanje kao obvezu zakupodavca, a redovno održavanje kao obvezu zakupoprimca. Također, Udruženje smatra kako je sporan i stavak 1., točka 12. ovoga članka Uredbe kojim je utvrđeno kako ugovor o zakupu obvezno sadržava ugovornu odredbu o zabrani podzakupa te o mogućnosti sklapanja ugovora s trećim osobama o obavljanju pojedinih djelatnosti kojom se upotpunjuje i/ili obogaćuje ponuda sadržaja u kampu. Odnosno, nije jasno kako bi formalno i sadržajno trebao izgledati ugovor o obavljanju pojedinih djelatnosti s trećim osobama. Primjerice, prilikom sklapanja ugovora s poslovnim partnerima, koji za obavljanje svoje djelatnosti moraju postaviti montažni objekt (npr. pekara, trgovina tiska, prodaja sladoleda i slično), te kako bi isti ishodili minimalno-tehničke uvjete, između ostalog moraju u ugovoru navesti broj čestice na kojoj će se nalaziti objekt te suglasnost vlasnika. Ako se ugovorom zabrani podzakup, neizravno se onemogućuje obavljanje djelatnosti koja bi izgledno obogatila ponudu kampa. Ova točka nije bezazlena jer se na više načina može tumačiti što podrazumijeva ugovor s trećim osobama o obavljanju djelatnosti na zemljištu koje je u zakupu, a da se to istovremeno ne smatra podzakupom. Također nije precizno definirano radi li se o podzakupu na području cijelog kampa ili samo na česticama u vlasništvu Republike Hrvatske koje su predmet zakupa. | Nije prihvaćen | Ne prihvaća se Navedeno je formulacija propisana Zakonom, ne može se propisati uredbom |
| 4 | HGK | ZAKUPNINA, Članak 7. | U odnosu na stavak 6., Udruženje hotelijera HGK mišljenja je kako nije dovoljno jasno što se smatra „cijelim obuhvatom kampa.“ Odnosno, potpadaju li pod cijeli obuhvat kampa i novi dijelovi kampa, odnosno zemljište na koje se neki kamp proširio u novije vrijeme. Ti novi dijelovi kampa nisu predmet važećega Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu i ove Uredbe te kod utvrđivanja zemljišta na koje se odnosi Zakon i Uredba nisu uzeti u obzir. No, na tim dijelovima kampa turistički subjekt također ostvaruje prihod. Nadalje, neki su kampovi uzeli u koncesiju pomorsko dobro za koje plaćaju koncesijsku naknadu. Postavlja se pitanje hoće li se i prihod kampova ostvaren na pomorskom dobru obračunati u ukupan promet. Koncesionirano pomorsko dobro također služi pružanju ugostiteljsko-turističkih usluga u kampu. Dakle, kamp ostvaruje prihode od vlastitih objekata u kampu, od novoproširenih dijelova kampa, odnosno zemljišta koja je turistički subjekt kupio ili zakupio od privatnih osoba, od koncesije na pomorskom dobru i samo jednim dijelom od državnog zemljišta koje se nalazi unutar kampa. Ako je predmet zakupa samo državno zemljište, tada bi se postotak godišnjeg prometa trebao odnositi samo na promet ostvaren na državnom zemljištu, isključujući ostale dijelove. S obzirom da se radi o institutu zakupa nelogično je u ukupne prihode uzimati prihode ostvarene na cijelom području kampa s obzirom da Republika Hrvatska polaže pravo samo na zemljište koje daje u zakup. Također, nelogično je utvrđivati financijski promet ostvaren na području cijelog kampa jer od privatizacije i pretvorbe do danas mnogi su se kampovi proširivali kupnjom ili zakupom na područja na kojima nije bilo kampa u vrijeme pretvorbe. Zemljište ili građevni objekti koje je poslovni subjekt - kamp stekao zakupom, koncesijom ili kupnjom nakon okončanja postupka pretvorbe i privatizacije nisu predmet ovog Zakona i Uredbe. Stoga Udruženje hotelijera HGK predlaže izmijeniti stavak 6. na način da glasi: „Promet se utvrđuje isključivo kao promet ostvaren na zemljištu unutar kampa koje je u vlasništvu Republike Hrvatske i predmet je zakupa.“ Nadalje, o samoj visini zakupnine teško je raspravljati bez ozbiljne analize utjecaja predviđene cijene zakupa, odnosno iznos koji proizlazi iz toga, na ukupno poslovanje kampa. Svakako se predlaže smanjenje visine od predloženih 4% prometa koje je kamp ostvario u prethodnoj godini. Naime, sam zakonodavac u obrazloženju navodi kako se slično definira i komunalna naknada u Zakonu o komunalnom gospodarstvu, a kojim je komunalna naknada za hotele, apartmanska naselja i kampove ograničena na 1,5 % ukupnog godišnjeg prihoda iz prethodne godine, ostvarenog u hotelima, apartmanskim naseljima i kampovima. S druge strane, Vlada RH je na svojoj 212. sjednici održanoj 27. travnja 2023. godine, u točki 12. dnevnog reda, dala suglasnost na 2. Aneks ugovora o realizaciji projekta Kupari, u kojem je cijena prava građenja definirana na način da iznosi 1,52% godišnjeg prihoda svakog profitnog centra u obuhvatu projekta. Dakle, s jedne je strane Z komunalna naknada ne smije prelaziti 1,5% prihoda kampa, a s druge strane naknada za pravo građenja na turističkom zemljištu iznosi 1,52% godišnjeg prihoda profitnog centra (hotela) koji se izgradi na državnom turističkom zemljištu. Analogijom, zaključak koji se nameće je da bi 4% u Uredbi trebalo zamijeniti s 1,5%, odnosno najviše 1,52%. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje Zakonom o neprocijenjenom građevisnkom zemljištu je jasno propisnao na koje se zemljište I na koje se kampove odnosi. Uredbom se ne može širiti predmet uređenja samog Zakona. Predložene cijene su rezultat dugotrajnih pregovora i konzultacija. U razgovorima s neovisnim stručnjacima svih profila nije pronađen razlog za umanjenje predviđenih cijena ili za umanjenje pragova prihoda. U svim situacijama treba paziti na partnerski odnos, a pragovi su postavljeni u odnosu na cijeli objekt. Jasno je da se na zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske ostvaruje minimalni prometi, ali isto tako, hotel ne bi mogao ostvarivati ni približno promete koje ostvaruje bez okolnog zemljišta. Upravo uvažavajući tu okolnost cijene zakupa su prilagođene situaciji (nisu tržišne kao da se daje u zakup zemljište pogodno za izgradnju hotela) te je dodatno uzet u obzir kriterij prometa cjelokupnog hotela. |
| 5 | Hrvatska udruga turizma | ZAKUPNINA, Članak 6. | Usklađivanje visine zakupnine svake tri godine (članak 6. st. 7). ZNGZ propisuje usklađenje zakupnine s promjenama cijena na tržištu građevinskog zemljišta turističke namjene. Obzirom na vrlo plitko tržište građevinskog zemljišta turističke namjene, te pravnu nesigurnosti koju nosi „drugi odgovarajući kriterij pri čemu se uzima u obzir kretanje operativne dobiti turističkih društava u promatranom razdoblju“, predlaže se propisati maksimum takvog indeksa prema kumuliranoj stopi inflacije u europodručju, kojoj pripada i Republika Hrvatska, u periodu od tri godine. Predlaže se stoga novi tekst članak 6. st. 7. Uredbe na način da glasi: (7) Jedinični iznos zakupnine usklađuje se svake tri godine s promjenama cijena na tržištu građevinskog zemljišta turističke namjene, a prema indeksu koji objavljuje Državni zavod za statistiku, ali ne više od kumulirane stope inflacije u europodručju u navedenom periodu, koju objavljuje Europska središnja banka. | Nije prihvaćen | Ne prihvaća se Takva odredba ne bi bila u skladu sa Zakonom |
| 6 | Hrvatska udruga turizma | PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE, Članak 18. | Plaćanje zakupnine za vrijeme više sile Opće je prihvaćeno stajalište kako pandemija bolesti COVID 19 predstavlja slučaj više sile. Na izbijanje pandemije nadležni organi odgovorili su nizom mjera koje su s jedne strane imale suzbiti širenje bolesti, ali su svojim sekundarnim učincima nužno dodatno produbljivale negativne gospodske posljedice nastale situacije. Kad je riječ o Republici Hrvatskoj, 2020. godine uvedena su ograničenja prekograničnog kretanja koja su ukinuta tek 1. svibnja 2022. godine. Tek je nedavno ukinuta Odluka Ministarstva zdravstva Republike Hrvatske o proglašenju epidemije bolesti COVID-19 uzrokovane virusom SARS-CoV-2 od 11. ožujka 2020. Sve je ovo stvorilo teške gubitke gospodarstvu. Posljedice pandemije i danas su vidljive. Dapače, još uvijek su na snazi i neke od mjera kojima se suzbijaju – očito i dalje aktualni – učinci pandemije. Pristup državnim potporama za podršku gospodarstvu tijekom pandemije COVID-a 19 - potpore ulaganjima u održiv oporavak, odnosno potpore za solventnost bio je praktički otvoren sve do danas. Mjere iz prve grupe potpora mogle se zatražiti do 31. prosinca 2022. godine, a one iz druge grupe i duže – sve do 31. prosinca 2023. godine. Turizam je grana gospodarstva koja je zbog svoje prirode trpjela najteže posljedice pandemije. Turistički sektor u RH do konca 2022. nije uspio pokriti ni gubitke nastale u prvog godini pandemije – 2020.. Politikom naplate zakupnine trebalo bi se stoga služiti u funkciji poticaja oporavka gospodarstva pogođenog pandemijom čije posljedice i dalje traju. Zakonodavac je u travnju 2020, donio dopunu uredbi prema onda važećem zakonu prema kojima je regulirao da se promjenjivi dio koncesijske naknade za 2019. godinu, a koji se plaća u 2020. godini utvrđuje u visini od 1,00 HRK. Stoga se predlaže da se navedena legislativa uvaži i u novim Uredbama. Predlaže se stoga da se u čl. 18. prijedloga Uredbe iza stavka 6. doda stavak 7. koji glasi: (7) Iznimno od modela izračuna zakupnine iz članka 12. ove Uredbe, zakupnina za 2020. godinu iznosi 0,13 EUR, dok se za 2021. i 2022. godinu umanjuje za 50% iznosa obračunatog prema članku 12. ove Uredbe. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje Za razdoblje od svibnja 2020. do prosinca 2023. primijenjene su mnogo niže naknade (u pravilu 1,00 €, a najviše 1,70 € po m2 godišnje) čime se izašlo u susret trgovačkim društvima te su uzete u obzir sve okolnosti. |
| 7 | Hrvatska udruga turizma | ZAKUPNINA, Članak 10. | Plaćanje zakupnine u prijelaznom razdoblju (članak 10. st. 1.) Člankom 10. st. 1. prijedloga Uredbe predviđeno je kako će u razdoblju između donošenja rješenja iz čl. 8. Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu, jedinica lokalne samouprave obračunavati zakupninu za površinu turističkog zemljišta za koje je turističkom društvu obračunavana koncesijska naknada temeljem Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije i Uredbe o postupku, načinu i uvjetima procjene vrijednosti i prodaje turističkog zemljišta u vlasništvu jedinica lokalne samouprave te načinu, postupku i uvjetima za dobivanje koncesije na preostalom turističkom zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave. Prema navedenim propisima (naročito čl. 24. st. 1. i 2. Uredbe) turistička društva su do konačnog uređenja korištenja konkretnog turističkog zemljišta, plaćala samo dio propisane koncesijske naknade Radi izbjegavanja dvojbe, predlaže se izmijeniti čl. 10. st.1. Uredbe tako da glasi: „ Iznimno od članka 2. stavka 2. ove Uredbe, od dana stupanja na snagu Zakona do dana donošenja rješenja iz članka 8. Zakona, jedinica lokalne samouprave obračunava zakupninu na način propisan u člancima od 5. do 8. ove Uredbe u dijelu površine u kojem mu je obračunavala koncesijsku naknadu na temelju Zakona o turističkom i stalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije („Narodne novine, br. 92/10.) i čl. 24. st. 1. i 2. Uredbe o postupku, načinu i uvjetima procjene vrijednosti i prodaje turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave te načinu, postupku i uvjetima za dobivanje koncesije na preostalom turističkom zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave („Narodne novine“, br. 12/11. i 41/20.).“ Ovdje naročito treba uvažiti činjenicu da je stvarna površina neprocijenjenog turističkog zemljišta bitno manja od one koju su turistička društva prijavila temeljem Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije. Turistička društva snose teret bitnog povećanja naknade za korištenje turističkog zemljišta, pa bi ih trebalo sačuvati od dodatnog rizika preplaćivanja zakupnine koje bi moglo trajati i više godina, sve do sravnjivanja stvarne površine turističkog zemljišta. Ovdje je riječ i o nastavku dobre prakse uspostavljene Zakonom o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije i ondašnjom Uredbom po kojoj se rizik netočnih podataka o površinama zemljišta nije prebacivao na turistička društva. Svaki rizik za jedinicu lokalne samouprave kao zakupodavca isključen je, pak, odredbama čl. 10. st. 2. i 3. prijedloga Uredbe. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje Izrijekom propisano da se plaća u odnosu na 50% površine prijavljene u postupku utvrđivanja granica |
| 8 | Hrvatska udruga turizma | ZAKUPNINA, Članak 7. | Ograničavanje maksimalnog iznosa zakupnine i uračunavanje prihoda podzakupnika Uvodno valja istaknuti da je potrebno zamijeniti termine „podzakupnik“ i „podzakupnina“ adekvatnijim terminima, s obzirom na to da je podzakup turističkog zemljišta izričito zabranjen odredbom ZGNZ-a. Stoga se u prijedlogu koristi termin drugog ugostitelja. Radi utvrđivanja maksimalnog iznosa zakupnine predlaže se zamijeniti kriterij prometa kriterijem prihoda u hotelu/turističkom naselju. Naime, promet podrazumijeva bruto kategoriju, dok je zakupnina neto kategorija, pa stoga nije adekvatno usporediva. Nadalje, kod računanja maksimalnog iznosa zakupnine potrebno je uzeti u obzir i vlasništvo zemljišta koje zakupnik ima u pojedinoj funkcionalnoj cjelini hotela ili turističkog naselja, te iznos proporcionalno smanjiti. Ukoliko se isto zanemari, zakupnike se s osnova ograničavanja maksimalne zakupnine stavlja u različit položaj, ovisno o vlasništvu zemljišta oko hotela ili turističkog naselja. Očekuje se da će dokazivanje prihoda hotela ili turističkog naselja biti otežano, osobito za razdoblje koje prethodi stupanju Uredbe na snagu (članak 12. Uredbe), obzirom da drugi ugostitelji koji vrše djelatnosti usluga pružanja smještaja te pripreme i usluživanja hrane i pića moguće nemaju potrebne podatke po pojedinom hotelu ili turističkom naselju. Stoga se predlaže u izračun prihoda, osim svih prihoda zakupnika, koji uključuju i naknadu koju drugi ugostitelj plaća zakupniku, dodati i iznos istovjetan iznosu zakupnine obračunatoj prema pravilima iz ove Uredbe za prostore koje drugi ugostitelj koristi, a sve sukladno proporciji vlasništva zakupnika u funkcionalno – gospodarskoj cjelini hotela ili turističkog naselja. Predlaže se stoga novi tekst članka 7. Uredbe na način da glasi: (1) Godišnji iznos zakupnine obračunat sukladno članku 6. Uredbe ograničava se na najviši godišnji iznos zakupnine koji se obračunava prema slijedećim parametrima: a. 3% prihoda koji je zakupnik ostvario u hotelu ili turističkom naselju u prethodnoj godini, te b. ukoliko u hotelu ili turističkom naselju drugi ugostitelj obavlja djelatnosti usluga pružanja smještaja te pripreme i usluživanja hrane i pića, iznosu dobivenom izračunom iz točke a. ovog stavka pridodaje se iznos istovjetan zakupnini izračunatoj prema članku 6. ove Uredbe za metar kvadratni zemljišta godišnje za dijelove sastavnica turističkog naselja povezanih u jedinstvenu funkcionalno-gospodarsku cjelinu koje koristi takav drugi ugostitelj. c. iznos iz točke a. i točke b. ovog stavka množi se odnosom zakupljenog zemljišta i ukupne površine zemljišta kojom se sve pojedinačne sastavnice hotela ili turističkog naselja povezuje u jedinstvenu funkcionalno-gospodarsku cjelinu što predstavlja najviši godišnji iznos zakupnine. (2) Teret dokaza činjenice da zakupnina prelazi iznos iz stavka 1. ovog članka je na zakupniku. Navedeno se dokazuje poreznim prijavama, poslovnim knjigama te, po potrebi, financijskim vještačenjem trošak kojeg snosi zakupnik. (3) Ako smatra da iznos zakupnine u tekućoj godini prelazi iznos iz stavka 1. ovog članka na lokaciji dio koje je i zakupljeno zemljište, zakupnik je, u roku od 15 dana od zaprimanja, dužan poslati prigovor na godišnji obračun zakupnine te dostaviti dokaze za svoje tvrdnje. (4) U slučaju da je jedno trgovačko društvo zakupnik turističkog zemljišta na više lokacija, utvrđuje se prihod i najviši mogući iznos zakupnine za svaki hotel ili turističko naselje odvojeno. (5) Prihod se utvrđuje sukladno stavku 1. ovog članka u odnosu na cijeli hotel, odnosno sve pojedinačne sastavnice hotela ili sve pojedinačne sastavnice turističkog naselja zajedno sa građevnom česticom hotela, odnosno turističkog naselja proporcionalno odnosu zakupljenog zemljišta i ukupne površine zemljišta kojom se sve pojedinačne sastavnice hotela ili turističkog naselja povezuje u jedinstvenu funkcionalno-gospodarsku cjelinu. (6) Građevna čestica hotela je površina zemljišta oko hotela kojom se hotel, sa svim građevinama u funkciji hotela i/ili drugim sadržajima koji su smješteni ili osmišljeni na tom zemljištu kao trajni sadržaji kojima se upotpunjuje ponuda hotela ili je u funkciji potreba gostiju hotela, povezuje u jedinstvenu funkcionalno-gospodarsku cjelinu. (7) Građevna čestica turističkog naselja je površina zemljišta kojom se sve pojedinačne sastavnice turističkog naselja, uključujući i sadržaje koji su smješteni ili osmišljeni na tom zemljištu kao trajni sadržaji kojima se upotpunjuje ponuda turističkog naselja ili je u funkciji potreba gostiju, povezuje u jedinstvenu funkcionalno-gospodarsku cjelinu. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje Predložene cijene su rezultat dugotrajnih pregovora i konzultacija. U razgovorima s neovisnim stručnjacima svih profila nije pronađen razlog za umanjenje predviđenih cijena ili za umanjenje pragova prihoda kada se računa maksimalna zakupnina. Upravo su financijski stručnjaci inzistirali ne prometu, a ne na prihodima (prihodi su, u pravilu, širi pojam). U svim situacijama treba paziti na partnerski odnos, a pragovi su postavljeni u odnosu na cijeli objekt. Jasno je da se na zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske ostvaruje minimalni prometi, ali isto tako, hotel ne bi mogao ostvarivati ni približno promete koje ostvaruje bez okolnog zemljišta. Upravo uvažavajući tu okolnost cijene zakupa su prilagođene situaciji (nisu tržišne kao da se daje u zakup zemljište pogodno za izgradnju hotela) te je dodatno uzet u obzir kriterij prometa cjelokupnog hotela. Ideja ograničavanja zakupa s 4% prihoda i jest da se maksimalni iznos aktivira u iznimnim situacijama. Ako neki hotel ima razmjerno malo zemljišta u okolini, onda mu je to zemljište poprilično dragocjeno i ne može se reći da je dovedenu nepovoljni položaj ako ga plaća po realnim cijenama. Iz kalkulacija se ne mogu izbaciti drugi ugostitelji jer se time otvara mogućnost prebacivanja poslovanja na treće osobe ili sestrinska trgovačka društva čime će se onemogućiti naplata zakupnine. |
| 9 | Hrvatska udruga turizma | ZAKUPNINA, Članak 6. | 1. Visina zakupnine (čl. 6. st.5.Uredbe) Prema izvršenim izračunima, obračun zakupnine po gornjoj granici predloženog raspona (3€/m2) za zemljište na kojima se nalaze hoteli i hotelska naselja (zajedno sa zakupninom u visini od 2€/m2 za zemljište u kampovima određenoj Uredbom o načinu određivanja jediničnog iznosa zakupnine za turističko zemljište u kampu, načinu obračuna zakupnine i drugih naknada te o obveznom sadržaju ugovora o zakupu) prema rezultatima poslovanja iz 2019. godine predstavljalo bi trošak od 26% prosječne bruto dobiti turističkog sektora, dok bi za gotovo polovicu društava dosizao i preko 30% njihove bruto dobiti. Iz poduzetničke perspektive, tako određena naknada troškova korištenja zemljišta dovodila bi u pitanje održivost poslovanja turističkih društava, investicijski potencijal i već postojeće razvojne planove, te suzila prostor za angažman obrazovanog i stručnog kadra u turizmu. Odvajanje ovolikog iznosa dobiti na ime korištenja neprocijenjenog zemljišta mogle bi iscrpiti turistički sektor do granica izdržljivosti. Na takav zaključak upućuju i u međuvremenu posebno provedena istraživanja. Treba imati na umu i da je predmet zakupa u konkretnom slučaju već izgrađeno zemljište oko postojećih hotela i turističkih naselja oko kojih u pravilu nije moguće izvesti nove komercijalne sadržaje koji bi ovakav znatno povećani trošak mogli gospodarski opravdati . Prijedlog nove visine zakupnine trebao bi se razmotriti i u svijetlu pravila o legitimnim očekivanjima pravih subjekata. U 2019. godini, naknada za korištenje turističkog zemljišta dosizala je 5,5% ostvarene bruto dobiti sektora, odnosno gotovo pet puta manje od sada predloženog iznosa. Prema aktualnoj ustavno-pravnoj praksi, pravni subjekti ne mogu očekivati apsolutnu zaštitu postojećih pravnih odnosa, ali mogu se legitimno pouzdati u to da eventualne promjene pravnog okvira unutar kojega djeluju za njih neće stvoriti nerazmjerno restriktivne i oterećujuće posljedice. Ovoliko povećanje troškova savjesni pravni subjekt nije mogao predvidjeti niti mu se prilagoditi. Trošak korištenja turističkog zemljišta treba odrediti uvažavajući načelo razmjernosti između javnog interesa i poduzetničkih sloboda. Od propisa se očekuje da ostvaruju učinak zaštite temeljnih ustavnih vrijednosti (u koje spada i poduzetnička sloboda) te poticaj gospodarskom napretku kao trajnoj ustavno-pravnoj zadaći organa Republike Hrvatske. U takvoj situaciji, (a uvažavajući i da bi s obzirom na razliku u razvojnim potencijalima zakupnina u svakom slučaju trebala biti barem dvostruko niža u odnosu na zemljište uz kampovima) predlaže se da čl. 6. st. 5. Uredbe glasi: „ 5) U Istarskoj, Primorsko-goranskoj, priobalnom dijelu Ličko-senjske, Zadarskoj, Šibensko-kninskoj, Splitsko-dalmatinskoj i Dubrovačko-neretvanskoj županiji te u Gradu Zagrebu godišnji iznos zakupnine ne smije biti manji od 0,75 eura , niti veći od 1,00 eura po metru kvadratnom zemljišta na kojem su izgrađeni hoteli ili turistička naselja.“ | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje Predložene cijene su rezultat dugotrajnih pregovora i konzultacija. U mnogim razgovorima s neovisnim stručnjacima svih profila nije pronađen razlog za umanjenje predviđenih cijena ili za umanjenje pragova prihoda. |
| 10 | Maistra d.d. | ZAKUPNINA, Članak 10. | Komentar na čl. 10. st. 1. na dio formulacije ..."u odnosu na površinu koju mu je obračunavala koncesijsku naknadu"...: Ističe se da neke jedinice lokalne samouprave nisu obračunavale koncesijske naknade pa ovakva formulacija može dovesti do poteškoća u praktičnoj provedbi. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje |
| 11 | Maistra d.d. | UGOVOR O ZAKUPU, Članak 4. | Komentar za čl. 4. st. 1. toč. 13.: Navođenje "ugovora o obavljanju pojedinih djelatnosti" može dovesti do operativnih problema trećim osobama pri ishođenju - minimalno tehničkih uvjeta u dijelu dostave dokaza o pravu korištenja (npr. po Zakonu o trgovini). | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje Navedeno je propisano i Zakonom |
| 12 | Maistra d.d. | UGOVOR O ZAKUPU, Članak 4. | Predlaže se u čl. 4. st. 1. toč. 11. predvidjeti istu takvu obvezu i za zakupodavca. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje Drugačije formulirano, u skladu s zaprimljenim primjedbama |
| 13 | Maistra d.d. | UGOVOR O ZAKUPU, Članak 3. | Predlaže se u čl. 3. st. 1. produljiti rokove iz razloga složenosti i broja predmeta. Navedeno se predlaže za sve rokove navedene u ovoj Uredbi. | Prihvaćen | Prihvaća se u odnosu na dio rokova koji nisu Zakonom propisani |
| 14 | Primorsko-goranska županija | ZAKUPNINA, Članak 8. | Predlaže se povećanje udjela jedinica regionalne samouprave u prihodima od zakupnine na način da se sa predloženih 20% u proračun jedinice regionalne samouprave uplaćuje 30%. Izmjena se predlaže kako bi se predmetni prihodi (a koji su namjenski prihodi Županijskog proračuna) u značajnijem iznosu mogli usmjeriti na aktivnosti/projekte u skladu s procjenom prioritetnih ulaganja od strane županija, a sukladno potrebama i mogućnostima razvoja pojedinih područja u Županiji. | Nije prihvaćen | Ne prihvaća se omjeri su propisani Zakonom o neprocijenjenom građevinskom zemljištu |
| 15 | Udruga poduzetnika u hotelijerstvu Hrvatske | PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE, Članak 18. | Predlaže se promijeniti članak 18. stavak 6., kako slijedi: (6) Zakupoprimcima se može odobriti obročna otplata na maksimalno pet godišnjih obroka. Obrazloženje: Uzimajući u obzir da se dug trgovačkih društava odnosi na višegodišnje razdoblje, svakako je opravdano i očekivano predvidjeti mogućnost obročne otplate. Međutim, zbog činjenice da podzakonski akt nije donijet u rokovima predviđenim zakonom, a da trgovačka društva nisu imala utjecaja na donošenje istih, smatramo da nema osnove za obračun zateznih kamata na obročnu otplatu za dug nastao do sklapanja ugovora o zakupu. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje Kamate teku od dospijeća, a to je nakon poziva na plaćanje. Dakle, šteta nije nastala, a ako se dogovori obročna otplata, u svim poslovnim odnosima je uobičajeno da se dug vraća uz kamate. |
| 16 | Udruga poduzetnika u hotelijerstvu Hrvatske | ZAKUPNINA, Članak 10. | Predlaže se promijeniti članak 10. st. 5. Uredbe na način da glasi: (5) U slučaju obročne otplate ili namirenja razlike zakupnine, za razdoblje otplate ili namirenja obračunava se kamata prema kamatnoj stopi u visini polovine stope zakonskih zateznih kamata. Obrazloženje: Sukladno Zakonu o obveznim odnosima, članku. 29. zateznu kamatu duguje dužnik koji kasni s ispunjenjem novčane obveze. Obzirom da kod obročne otplate ili namirenja ne dolazi do kašnjenja, predlaže se ugovoriti kamata, čija je visina u skladu sa ugovornom kamatom koja bi vrijedila u ugovorima između trgovaca ukoliko nije ugovorena, sukladno članku 26. st. 3. ZOO | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje |
| 17 | Udruga poduzetnika u hotelijerstvu Hrvatske | ZAKUPNINA, Članak 5. | Predlaže se u članku 5. Uredbe iza st. 4. dodati novi st. 5. koji glasi: (5) Zakupnik može ukupan godišnji iznos zakupnine platiti jednokratno unaprijed najkasnije do kraja siječnja za tekuću godinu. Obrazloženje: Predlaže se predvidjeti mogućnost plaćanja godišnje zakupnine unaprijed, prema izboru zakupnika. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje Navedeno nije zabranjeno, ali nema potrebe da se posebno propisuje. |
| 18 | Udruga poduzetnika u hotelijerstvu Hrvatske | UGOVOR O ZAKUPU, Članak 4. | Predlaže se iza članka 4. Uredbe dodati novi članak 4.a. koji glasi: Članak 4.a. Ugovor o pravu građenja obvezno sadržava: 1. naznaku ugovornih strana 2. predmet prava građenja 3. ovlast nositelja prava građenja da na površini zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik zemljišta dužan je to trpjeti 4. visinu naknade za pravo građenja u visini zakupnine po m2 zemljišta godišnje, koja je naknada uračunata u zakupninu 5. trajanje prava građenja do isteka roka zakupa 6. razloge za raskid ugovora prije ugovorenog roka i posljedice takvog raskida 7. obveza vlasnika osobi kojoj je prestalo pravo građenja dati onoliku naknadu za zgradu koliko je njegova nekretnina u prometu vrjednija s tom zgradom nego bez nje 8. izjavu vlasnika zemljišta kojom dozvoljava uknjižbu prava građenja u zemljišnoj knjizi u korist nositelja prava građenja dvostrukim upisom toga prava u zemljišnu knjigu, i to njegovim upisom kao tereta na zemljištu koje opterećuje te njegovim upisom kao posebnoga zemljišnoknjižnoga tijela u za to novoosnovanom zemljišnoknjižnom ulošku. 9. izjavu nositelja prava građenja kojom dozvoljava brisanje prava građenja u zemljišnoj knjizi nakon isteka roka ugovora ili njegovog raskida. Obrazloženje: Predlaže se urediti i ugovor o pravu građenja, radi postizanja veće pravne sigurnosti. | Nije prihvaćen | Ne prihvaća se Pravo građenje se ishodi prema posebnom propisu (Zakonu o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske) |
| 19 | Udruga poduzetnika u hotelijerstvu Hrvatske | UGOVOR O ZAKUPU, Članak 4. | Predlaže se u članku 4. st. 1. iza nove t. 17. Uredbe dodati novu t. 18. na način da glasi: 18. pravo zakupnika na otkup zemljišta ili zasnivanje prava građenja sukladno članku 9. Zakona do isteka roka na koji je ugovor o zakupu sklopljen, uz naknadu u visini ugovorene zakupnine po m2 zemljišta godišnje, koja je naknada uračunata u zakupninu. Dosadašnja točka 16. postaje točka 19. Obrazloženje: Radi postizanja veće pravne sigurnosti i definiranja ključnih pitanja vezanih uz turističko zemljište, predlaže se urediti i ugovor o pravu građenja, poštujući odredbe ZGNZ slično uređenju ugovora o zakupu. Usklađenje odredbe sa čl. 9. st. 8. ZNGZ | Nije prihvaćen | Ne prihvaća se Pravo građenje se ishodi prema posebnom propisu (Zakonu o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske) |
| 20 | Udruga poduzetnika u hotelijerstvu Hrvatske | UGOVOR O ZAKUPU, Članak 4. | Predlaže se u članku 4. st. 1. iza nove t. 16. Uredbe dodati novu t. 17. na način da glasi: 17. način upravljanja turističkim zemljištem po isteku roka ugovora o zakupu, s naznakom prava prvenstva zakupnika za upravljanje istim ukoliko uredno izvršava svoje obveze po ugovoru o zakupu. Obrazloženje: S obzirom na to da zakupnik u pravilu ima u vlasništvu hotele i građevine u turističkim naseljima, kao i dijelove zemljišta koje ih okružuje, koji nisu u vlasništvu JLS, osnovano je omogućiti daljnje poslovanje na isti način predviđanjem prava prvenstva za istog zakupnika. | Nije prihvaćen | Ne prihvaća se U konkretnom slučaju se ova materija se ne može uređivati uredbama, već isključivo Zakonom |
| 21 | Udruga poduzetnika u hotelijerstvu Hrvatske | UGOVOR O ZAKUPU, Članak 4. | Predlaže se u članku 4. st. 1. iza t. 15. Uredbe dodati novu t. 16. na način da glasi: 16. način određivanja zakupnine po isteku ugovora o zakupu, ako se ugovor o zakupu produži. Obrazloženje: Usklađenje prema Uredbi o određivanju početnog iznosa jedinične cijene zakupnine za turističko zemljište u kampu, načinu obračuna zakupnine i drugih naknada te obveznom sadržaju ugovora o zakupu. | Nije prihvaćen | Ne prihvaća se U konkretnom slučaju se ova materija se ne može uređivati uredbama, već isključivo Zakonom. Trenutno Zakonom nije predviđeno produljenje ugovora o zakupu. |
| 22 | Udruga poduzetnika u hotelijerstvu Hrvatske | UGOVOR O ZAKUPU, Članak 4. | Predlaže se promjena članka 4. st. 1. t. 14. Uredbe na način da glasi: 14. obvezu davanja jamstva za uredno plaćanje zakupnine, u obliku jedne ili više bianco zadužnica na iznos koji odgovara dvogodišnjoj zakupnini. U slučaju iz članka 5. st. 5. zakupnik nije dužan dati jamstvo za uredno plaćanje zakupnine Obrazloženje: Potrebno je precizirati sredstvo i iznos jamstva, te predvidjeti mogućnost plaćanja unaprijed, u kojem slučaju jamstvo nije potrebno. Drugi oblici jamstva dodatno bi opterećivali zaduženost zakupnika, s obzirom na to da je temeljem MSFI 16 dužan utvrditi i zakupljenu imovinu kao obvezu (dug) u svojim poslovnim knjigama. U slučaju plaćanja zakupnine unaprijed (predvidjeti člankom 5.) zakupnik nije dužan dati jamstvo. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje Potrebno je imati primjeren instrument osiguranja, bianco zadužnica u visini dvogodišnje zakupnine nije dovoljna. |
| 23 | Udruga poduzetnika u hotelijerstvu Hrvatske | UGOVOR O ZAKUPU, Članak 4. | Predlaže se promjena članka 4. st. 1. t. 11. Uredbe na način da glasi: 11. obvezu zakupnika dopustiti da se na predmetu zakupa poduzimaju radnje koje su u javnom interesu, a ne oštećuju predmet zakupa u mjeri koja bi ga učinila nepodobnim za daljnje korištenje u skladu s njegovom namjenom (polaganje cijevi za vodoprivredu, odvodnju i sl.), kojim radnjama za zakupnika ne mogu nastati troškovi i uz obvezu vraćanja predmeta zakupa u prvobitno stanje. Radnje iz ove točke mogu se izvoditi uz prethodnu suglasnost zakupnika te se ne mogu izvoditi u nevrijeme za zakupnika, osim hitnih radnji. Obrazloženje: Uobičajeno se radnje neće moći poduzimati tijekom trajanja turističke sezone, osim hitnih radnji. Potrebno je izvršavanje radnji dogovoriti sa zakupnikom. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje Drugačije formulirano, u skladu s primjedbom |
| 24 | Udruga poduzetnika u hotelijerstvu Hrvatske | ZAKUPNINA, Članak 7. | Predlaže se u članku 7. dodati novu točku koja glasi: „Za vrijeme trajanja rekonstrukcija, adaptacija, ostalih građevinskih zahvata na objektima ili drugih opravdanih razloga (npr. zdravstvena ugroza i sl.) koji mogu zahtijevati prekid rada hotela i TN zakupnina se neće obračunavati.“ Obrazloženje: U pogledu obveze kontinuiranog obavljanja ugostiteljsko-turističke djelatnosti na predmetu zakupa, predlaže se razjasniti i definirati kao iznimka situacija kada zakupnik ne obavlja ugostiteljsko-turističku djelatnost iz opravdanih razloga te da se u takvom periodu ne obračunava zakupnina. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje Najviša zakupnina je limitirana prometom hotela. Ako hotel ne posluje zbog rekonstrukcije, nema prometa pa nema ni zakupnine. |
| 25 | Udruga poduzetnika u hotelijerstvu Hrvatske | UGOVOR O ZAKUPU, Članak 4. | Predlaže se nadopuniti članak 4. st. 1. t. 8. koji glasi „zabranu zakupodavcu jednostrano raskinuti ugovor ako zakupnik uredno plaća zakupninu i ako kontinuirano obavlja ugostiteljsko-turističku djelatnost“ na način da se predvidi iznimke kada zakupnik ne obavlja djelatnost iz opravdanih razloga npr. tijekom rekonstrukcije građevina. Dakle, predlažemo da se članak 4. st. 1. t. 8 nadopuni s rečenicom: „Rekonstrukcije, adaptacije, ostali građevinski zahvati na objektima ili drugi opravdani razlozi (npr. zdravstvena ugroza i sl.) koji mogu zahtijevati prekid rada hotela i TN ne smatraju se prekidom obavljanja ugostiteljsko-turističke djelatnosti.“ Obrazloženje: U pogledu obveze kontinuiranog obavljanja ugostiteljsko-turističke djelatnosti na predmetu zakupa, predlaže se razjasniti i definirati kao iznimka situacija kada zakupnik ne obavlja ugostiteljsko-turističku djelatnost iz opravdanih razloga te da se u takvom periodu ne obračunava zakupnina. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje Drugačije formulirano, u skladu s primjedbom |
| 26 | Udruga poduzetnika u hotelijerstvu Hrvatske | UGOVOR O ZAKUPU, Članak 3. | Predlaže se brisanje članka 3. st. 3. Uredbe. Obrazloženje: Svrha sklapanja ugovora o zakupu kao ovršne isprave; nije određen razlog (npr. izravna naplata, izravna ovrha radi predaja posjeda i sl.). Također, obzirom da će ugovori o zakupu biti ugovori visoke vrijednosti, troškovi sačinjavanja akta u obliku javnobilježničke isprave ili solemnizirane privatne isprave biti će visoki. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje Pojašnjena svrha solemnizacije |