Izvješće o provedenom savjetovanju - Savjetovanje s javnošću za Prijedlog Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, s Konačnim prijedlogom Zakona

Redni broj
Korisnik
Područje
Komentar
Status odgovora
Odgovor
1 ANTE TANDARA IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 7. Članak 33. stavak 2. točku 1. trebalo bi dodatno pojasniti odnosi li se odredba na sve poslovne prostore koji se nalaze u nultoj ili u prvoj zoni ovisno gdje se nalaze ili samo na poslovne prostore u onoj najužoj, dakle nultoj ako postoji nulta ili prvoj ako nema nulte zone. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Ne prihvaća se jer je odredba jasna, odnosi se na prostore u nultoj zoni ukoliko u jedinici lokalne samouprave postoji nulta zona, a ako iste nema onda se odnosi na poslovne prostore u prvoj zoni.
2 ANTE TANDARA PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE, Članak 13. Jedinicama lokane samouprave je člankom 62. stavak 6. Zakona u upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu RH već propisano da moraju donijeti akt kojim se propisuju kriteriji za određivanje visine zakupnine, te je rok istekao 30.03.2024. čemu novi rokovi za nešto što već postoji dužnost? Nije prihvaćen Članak 62. stavak 6. Zakona u upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske ne odnosi se samo na opće akte kojima se određuje visina zakupnine za poslovne prostore, stoga, a budući da je ovo lex specialis kojim se uređuje davanje u zakup poslovnog prostora, potrebno je u istom propisati obvezu jedinica lokalne samouprave za donošenje predmetnih općih akata i rok za donošenje istih.
3 FRAN KUŠETA IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 2. Nije ponuđen u obrazloženju zakona nikakav razlog za stavak 12. ovog članka. Zašto se te odredbe ne odnose na ugovore o zakupu garaža? Ne vidim niti jedan dobar razlog za to. Dodatno, ako se već iz nekog razloga garaže isključuju, zakupnicima garaža trebalo bi omogućit da na neki način imaju pravo prvenstva prilikom novog javnog natječaja. Primjerice, moglo bi se predvidjeti da postojeći zakupnik ima pravo prihvatiti sklapanje novog ugovora o zakupu po najvišoj ponuđenoj zakupnini na javnom natječaju. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Prijedlogom Zakona neposrednim posjednicima garaža se u članku 39a. omogućuje jednostavniji postupak neposredne kupnje garaža i garažnih mjesta, budući da je u praksi utvrđen veći interes za sklapanje ugovora o kupoprodaji, nego za sklapanjem ugovora o zakupu.
4 FRAN KUŠETA IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 3. Prilikom prijenosa vlasništva garaža u Gradu Zagrebu s Grada Zagreba na Republiku Hrvatsku Državne nekretnine d.o.o. tražile su od zakupnika da potpisuju nove ugovore o zakupu pod bitno istim uvjetima kao i stare uz obrazloženje kako se radi o unificiranju ugovora o zakupu. Iz stavka 1. i riječi "i koji taj prostor koristi na temelju valjane pravne osnove odnosno ugovora o zakupu sklopljenog s ranijim vlasnikom" proizlazi da takve osobe neće imati mogućnost iskoristiti stavak 1. za sklapanja novog ugovora o zakupu na rok od pet godina. To dovodi do arbitrarne nejednakosti između zakupnika, štoviše one koji su državi na neki način izašli u susret kažnjava nemogućnošću sklapanja novog ugovora o zakupu. Predlažem u stavku 1. izbaciti riječi "odnosno ugovora o zakupu sklopljenog s ranijim vlasnikom ili zakupodavcem" kako bi i opisana kategorija osoba bila uključena u mogućnosti iz stavka 1. ili barem pobrisati riječ "ranijim". Također riječi "može ponuditi" ukazuju na slobodnu ocjenu koje nadležno tijelo donosi prilikom odlučivanja hoće li ili neće ponuditi određeni poslovni prostor u zakup neposrednom posjedniku. S obzirom da je cijeli stavak uvjetovan "Pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drugačiji način", mislim da je takva slobodna ocjena preširoka i predlažem ju preurediti na način da nadležno tijelo "može ponuditi", ali i da "će zahtjev neposrednog posjednika ponuditi". Prema tome, ako nadležno tijelo želi samoinicijativno ponuditi sklapanje novog ugovora to može (ali ne mora) učiniti, ali ako neposredni posjednik želi sklopiti takav ugovor nadležno tijelo dužno ga je ponuditi pod uvjetima i na način opisan u ovom članku. Time bi se povećala izvjesnost sklapanja ugovora o zakupu, što bi bitno olakšalo poslovno planiranje zakupnika, kao i smanjilo mogućnost arbitrabilnog postupanja nadležnih tijela koja bi bez ikakvih kriterija u nekim slučajevima nudila sklapanje takvih ugovora, a u drugima ne. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Naime, upravo je izmjenom članka 6. stavka 7. sadržanoj u članku 2. Prijedloga zakona uređena situacija koju podnositelj navodi na način da je omogućeno sklapanje ugovora o zakupu sa zakupnikom koji poslovni prostor koristi na temelju valjanog ugovora o zakupu s Gradom Zagrebom, jer će Republika Hrvatska nakon što sa zakupnikom sklopi ugovor na temelju članka 6.a., moći takav ugovor i produžiti za najduže deset godina uz mogućnost produljenja za najduže deset godina, a čime će se poduzetnicima omogućiti da dugoročnije planiraju svoje poslovne aktivnosti. Ne prihvaća se prijedlog jer postoje poslovni prostori koji su potrebni Republici Hrvatskoj i jedinicama lokalne samouprave za smještaj tijela odnosno za obrazovne, kulturne i druge djelatnosti jer se radi o djelatnostima koji su od interesa za sve građane, a ne samo za pojedine skupine.
5 FRAN KUŠETA IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 11. Predlažem skratiti potreban rok korištenja garaže prije mogućnosti korištenja ovog članka s 5 na 4 godine. Naime, JLS-ovi (osobito Grad Zagreb) su ranije sklapali ugovore o zakupu u trajanju od pet godina. Predloženom odredbom će svi ti zakupnici biti zakinuti za mogućnost otkupa garaža, a bez osobitog razloga. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Rok od pet godina propisan je kako bi postupak kupoprodaje garaža i garažnih mjesta bio usklađen s postupkom kupoprodaje poslovnih prostora koji je uređen člankom 33. u vezi s člankom 2. stavkom 1. važećeg Zakona. Ne postoji opravdani razlog zbog kojih bi se zakupnici garaža dovodili u povoljniji položaj određivanjem kraćeg razdoblja korištenja, a koje je potrebno da bi ostvarili mogućnost kupnje.
6 PRIJATELJI GACKE PRIJEDLOG ZAKONA O IZMJENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O ZAKUPU I KUPOPRODAJI POSLOVNOG PROSTORA, S KONAČNIM PRIJEDLOGOM ZAKONA, IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU Ovaj zakon je NETRANSPARENTAN čime se čini šteta građanima ove države, državnoj riznici te proraračunima jedinicama lokalne i regionalne samouprave. Svi oglasi, ponude, postignute cijene zakupa i prodaje bi trebali biti javno i jednostavno dostupni. Već godinama pišem komentar na ovaj i srodne mu zakone gdje upućujem kako je potrebno uspostaviti mrežne stranice npr. drzavnaimovina.hr gdje bi bio preglednik preko kojeg bi se moglo prostorno pretraživati nekretnine i raspisane natječaje, a posebno tražilica po mjestima i ulicama. Time bi potencijalni kupci mogli tražiti i sudjelovati u natječajima,a čime bi se višestruko podigla cijena tih nekretnina. Natječaji bi trebali biti oglašeni najmanje 3 mjeseca za zakup, a 6 mjeseci za kupnju. Iako mi se putem ovih savjetovanja svaki put odgovara kako će se uspostaviti pregledna baza i kako se na tome radi i tako već 10 godina, zbog čega se posljedično npr. u Zagrebu kupuju državni stanovi u užem i širem centru po 300 eura od države, dok bi se predloženim transparentnim postupkom uprihodilo barem 10 puta više. Dakle, dodate još jedan članak koji glasi; sve nekretnine u vlasništvu države će biti izlistane na mrežnoj stranici... putem baze podataka i prostornog preglednika, ponuđene nekretnine za zakup će biti dostupne 4 mjeseca, a prodaju 7 mjeseci te će se na tim stranicama identifikacijskom prijavom moći davati ponude do isteka roka, a koji će se produživati za 15 min od zadnje dostavljene ponude čiji iznos će biti vidljiv od trenutka ponude. (ukoliko se netko pita kakva je identifikacijska prijava, to može biti ista ova s kojom se morate prijaviti na ova javna savjetovanja, dakle sve je jednostavno rješivo ako se želi brinuti o državi, njenim građanima te njihovom ostanku u ovoj državi). Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Netočno je da su postupci davanja u zakup i prodaje nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske netransparentni, jer su svi javni natječaji dostupni putem mrežnih stranica Ministarstva i društva Državne nekretnine d. o. o., a ujedno se isti objavljuju u skraćenom obliku i u dnevnim listovima te na mrežnim stranicama Hrvatske gospodarske komore. Posebno se ističe kako na otvaranju ponudu za nekretnine koje su predmetom javnog natječaja može nazočiti i javnost, a ne samo podnositelji ponuda. Nadalje, ističemo kako je člankom 6. stavkom 9. važećeg Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora određeno da se postupak i uvjeti natječaja za zakup poslovnog prostora određuju sukladno odluci ministarstva, županijske skupštine ili gradskog vijeća, a isto je propisano i u izmijenjenom članku 6. stavku 2. Prijedloga Zakona. Sukladno tome, Odlukom Ministarstva o uvjetima i postupku davanja u zakup poslovnog prostora, KLASA: 372-01/21-01/38, URBROJ: 531-09-1-2/1-23-34, od 1. lipnja 2023. uređen je postupak provedbe javnog natječaja za poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske te je ista dostupna na mrežnim stranicama Ministarstva i društva Državne nekretnine d.o.o.
7 JELENA MUHOBERAC IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 2. Poštovani, u ime Grada Dubrovnika predlaže se nedvojbeno urediti odredbu sadržanu u stavku 7. članka 2. predmetnog Prijedloga Zakona u dijelu gdje je propisana mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina budući smatramo da predloženim nije jasno je li za propisanu mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina potrebno zaključiti novi ugovor o zakupu ili je ista odredba sastavni dio inicijalnog ugovora na određeno vrijeme od najduže deset godina, pa samim time zakupni odnos traje na temelju inicijalnog ugovora na određeno vrijeme od najduže deset godina uz mogućnost produljenja za daljnih najduže deset godina? Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Uvidom u predloženu odredbu jasno je kako se ugovor može produžiti za deset godina, a nakon proteka deset godina će se zakupodavac ponovno odlučiti da li se radi poslovnom prostoru kojim će raspolagati na drugačiji način ili će zakupnik koji uredno ispunjava sve obveze iz ugovora isti produžiti na daljnjih deset godina. Naime, odredba o produženju ne može biti sastavni dio inicijalnog ugovora jer zakupodavac nakon proteka roka od deset godina može odlučiti da će poslovnim prostorom raspolagati na drugačiji način.
8 MARIO MARKOVIĆ IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 11. I ovaj članak, koji je novina u odnosu na važeći Zakon, sadrži nekoliko spornih odredbi, kao npr.: - garaže i garažna mjesta koja su u vlasništvu Republike Hrvatske ili lokalnih samouprava mogu se prodati neposrednom pogodbom zakupnicima ili korisnicima koji uredno podmiruju naknadu i druge obveze, ali proces nije transparentan, a isto tako nije niti pravedan, jer je iz stavka 6. očito da se nagrađuju posjednici koji su nepropisno ušli u posjed garaže. - kako bi se spriječile zloupotrebe, nužno je osigurati jasne i dostupne informacije o zakupu i otkupu garaža, jer postoji realna opasnost da netko već sada, prije donošenja Zakona, iskoristi situaciju i stekne prednost. Stoga je ključno osigurati transparentnost u postupcima. Tko će nadzirati da netko ne iskoristi zakup garaža prije donošenja Zakona i nakon 5 godina ih otkupi? Ovaj aspekt treba pažljivo razmotriti kako bi se spriječile zloupotrebe. Ovakva strategija zakupa i otkupa garaža je potencijalno unosna, no istovremeno može dovesti do koncentracije vlasništva i isključivanja drugih sudionika na tržištu. - utvrđivanje kupoprodajne cijene temelji se na procjeni tržišne vrijednosti. Međutim, postoji nedoumica oko toga kako će se procjena provoditi te hoće li biti pravedna za sve strane. - vezano za stavak 4. nedostaje jasnoća oko uvjeta i kriterija za zakup ako ovlaštenik ne prihvati kupoprodajnu cijenu. - vezano za stavak 8. nedostaje preciznost u definiranju uvjeta za osobe koje su u neposrednom posjedu garaža ili garažnih mjesta, a nemaju valjani ugovor o zakupu, također će imati priliku za zakup. Kao jedno rješenja sprječavanja zlouporabe članka 39.a predlažem da se nakon stavka 8. doda stavak 9. koji bi glasio: (9) Zakupniku ili korisniku iz stavaka 1. i 2. ovoga članka može se prodati garaža neposrednom pogodbom nakon davanja pisane izjave ovjerene kod javnog bilježnika, da on ili s njim povezana trgovačka društva te članovi njegove uže obitelji ili s njima povezana trgovačka društva nemaju u zakupu garažu ili garažno mjesto na kojem je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave, neovisno po kojoj osnovi je ostvaren. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Netočno je da se nagrađuju korisnici koji su nepropisno ušli u posjed garaže, jer je iz stavka 1. i 2. ovoga članka razvidno da se garaža može prodati korisniku koji je u neprekidnom mirnom posjedu garaže na temelju valjane pravne osnove ili pravne osnove koja je kasnije otpala ili prestala, dok je iz stavka 6. istog članka vidljivo da će se omogućiti sklapanje ugovora o zakupu isključivo posjedniku koji u posjed garaže nije ušao neovlašteno ili na nasilan način. Prijedlogom zakona se omogućuje korisnicima koji uredno plaćaju naknadu za korištenje garaže, neki i dugi niz godina, da iste otkupe po tržišnoj cijeni koju će utvrditi ovlašteni sudski vještak izabran u postupku javne nabave. Nadalje, netočno je da nisu određeni kriteriji za sklapanje ugovora o zakupu s korisnikom koji nije prihvatio kupoprodaju cijenu, obzirom da je u stavku 4. ovoga članka jasno određeno da će se istom ponuditi sklapanje ugovora o zakupu s mjesečnim iznosom zakupnine utvrđenim prema kriterijima jedinice lokalne samouprave za garaže i garažna mjesta.
9 MARIO MARKOVIĆ IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 7. Iako se u odnosu na postojeći članak 33. bitne izmjene i dopune odnose samo stavak 1., 4. i 7. u koje je dodan tekst „izuzev garaže i garažnog mjesta“ cijeli članak 33. je sporan iz sljedećih razloga: - Zakon omogućava prodaju poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske i lokalnih samouprava sadašnjim zakupnicima, ali proces će biti netransparentan i nepravednosti, - propisuju se izuzeća, a popis poslovnih prostora koji su predmet kupoprodaje ne uključuje određene kategorije prostora, kao što su oni u nultoj ili prvoj zoni gradova i općina, što može izazvati nejednakost. nedostaje jasnoća oko uvjeta i kriterija kupnje poslovnih prostora za zakupnike koji su u zakupnom odnosu kraćem od pet godina, - kako se pravo na kupnju proširuje na nasljednike obrtnika i osobe koje su morali napustiti prostor zbog povrata vlasniku, može doći do različitih tumačenja i potencijalnih zloupotreba. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Odredba članka 33. je izmijenjena isključivo na način da je u pogledu nadležnosti usklađena s Zakonom o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, a iznimka u pogledu kupoprodaje garaže i garažnog mjesta propisana je imajući u vidu posebnost navedenog oblika poslovnog prostora zbog čega se ovim Prijedlogom zakona kupoprodaja garaža i garažnih mjesta uređuje na drugačiji način.
10 MARIO MARKOVIĆ IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 6. U stavku 1. treba isključiti mogućnost ugovorne dozvole podzakupa te u tom smislu predlažem da stavak 1. glasi: „(1) Zakupnik nema pravo poslovni prostor ili dio poslovnoga prostora dati u podzakup, osim iznimno“ Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Odredbom članka 19. stavka 1. Zakona određeno je da se poslovni prostor ne može dati u podzakup, osim iznimno ako ugovorne strane ne odrede drugačije u ugovoru o zakupu. Zabrana davanja u podzakup određena je za poslovni prostor ili dio poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave, ali se takva zabrana ne može nametnuti fizičkim i pravnim osobama koje su vlasnici poslovnog prostora.
11 MARIO MARKOVIĆ IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 3. kao i prethodni članak i u prijedlogu članka 6.a ima nekoliko spornih odredbi, kao npr.: - neposrednim posjednicima poslovnog prostora omogućava se za zakup bez javnog natječaja, što može dovesti do netransparentnosti i potencijalne diskriminacije u korist određenih osoba. - određivanje visine zakupnine prema kriterijima lokalne samouprave može biti subjektivno i posljedično može otvoriti prostor za korupciju. - iznimke od javnog natječaja za zakup poslovnog prostora mogu dovesti do nedostatka transparentnosti i potencijalne zloupotrebe u procesu dodjele zakupa. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Podnositelju je odgovoreno uz primjedbu na članak 2. Prijedloga Zakona.
12 MARIO MARKOVIĆ IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 2. U uvodnom dijelu kao komentar na poglavlje IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU napisao sam da ovaj Zakon neće stvoriti cjelovit zakonski okvir za uređenje zakupnih odnosa, već naprotiv, ovim prijedlogom Zakona nije osigurana transparentnost informacija, a postoji i opasnost od pranja novca. U konačnici, ovaj zakonski prijedlog zahtijeva pažljivo razmatranje kako bi se osigurala pravičnost, transparentnost i zakonitost u procesu zakupa poslovnog prostora. Smatram da ovaj prijedlog članka 6. nije dobar iz više razloga: - kao i tekst trenutno važećeg članka 6. sadrži odredbe, odnosno iznimke od javnog natječaja za zakup poslovnog prostora, što može dovesti do nedostatka transparentnosti i potencijalne zloupotrebe u procesu dodjele zakupa. - iako bih kao branitelj trebao pozdraviti odredbu stavka 5., odnosno pravo prednosti za branitelje, smatram da pravo prednosti za hrvatske branitelje i njihove obitelji može dovesti do neravnoteže i diskriminacije u korist određene skupine ljudi, jer Ustav Republike Hrvatske garantira jednakost svim građanima pred zakonom. Stoga predlažem brisanje stavka 5. - određivanje visine zakupnine prema kriterijima lokalne samouprave može biti subjektivno i posljedično može otvoriti prostor za korupciju. - u stavku 13. određuje se da je ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbama ovoga članka ništetan, što može stvoriti pravnu nesigurnost i komplikacije u slučaju spora. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Iznimke propisane u članku 6. odnose se isključivo na zakupnike odnosno korisnike koji objavljuju djelatnost u poslovnim prostorima, mnogi od njih već dugi niz godina i koji uredno ispunjavaju sve obveze, stoga je gospodarski opravdano da ti zakupnici nastave poslovanje odnosno obavljanje djelatnosti u navedenim prostorima kako bi mogli planirati svoje poslovne aktivnosti. U odnosu na primjedbu uz stavak 5. ovoga članka, ističe se kako je ta odredba prenesena iz važeće odredbe članka 6. stavka 11. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora te je ista usklađena za Zakonom o hrvatskim braniteljima iz Domovinskog rata i članovima njihovih obitelji. Nadalje, a vezano za primjedbu uz stavak 13. ističe se kako se primjenom kriterija jedinica lokalne samouprave osigurava ujednačenost postupanja pri određivanju visine zakupnine, neovisno o tome da li je zakupodavac Republika Hrvatska ili jedinica lokalne samouprave, a kriteriji jedinca lokalne samouprave donose se u obliku općeg akta sukladno odredbama zakona kojim se uređuje lokalna i područna samouprava i javno se objavljuju.
13 MARIO MARKOVIĆ PRIJEDLOG ZAKONA O IZMJENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O ZAKUPU I KUPOPRODAJI POSLOVNOG PROSTORA, S KONAČNIM PRIJEDLOGOM ZAKONA, IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU Ovaj Zakon neće stvoriti cjelovit zakonski okvir za uređenje zakupnih odnosa, već naprotiv, ovim prijedlogom Zakona nije osigurana transparentnost informacija, a postoji i opasnost od pranja novca. U svezi toga Europski parlament i Vijeće Europske unije donijeli su odgovarajuće Uredbe kao npr. EU regulativa br. 596/2014, poznata kao Uredba o zlouporabi tržišta, odnosno puni naziv je „UREDBA (EU) br. 596/2014 EUROPSKOG PARLAMENTA I VIJEĆA od 16. travnja 2014. o zlouporabi tržišta (Uredba o zlouporabi tržišta) te stavljanju izvan snage Direktive 2003/6/EZ Europskog parlamenta i Vijeća i direktiva Komisije 2003/124/EZ, 2003/125/EZ i 2004/72/EZ“ (https://eur-lex.europa.eu/legal-content/HR/TXT/?uri=CELEX%3A32014R0596) uspostavlja zajednički regulatorni okvir za trgovanje na temelju povlaštenih informacija, nezakonito objavljivanje povlaštenih informacija i manipuliranje tržištem. Neki od ključnih elemenata ove uredbe uključuju uspostavljanje zajedničkog regulatornog okvira za trgovanje na temelju povlaštenih informacija, nezakonito objavljivanje povlaštenih informacija i manipuliranje tržištem (zlouporaba tržišta), kao i mjere za sprečavanje zlouporabe tržišta kako bi se osigurao integritet financijskih tržišta unutar Unije te povećala zaštita ulagatelja i povjerenje u ta tržišta. Važno je napomenuti da se ova uredba izravno primjenjuje u svim članicama EU, uključujući Republiku Hrvatsku, bez potrebe za dodatnim prenošenjem u nacionalno zakonodavstvo. Iako navedena Uredba ne sadrži specifične odredbe koje se izričito odnose na trgovanje nekretninama ona postavlja opći okvir za sprječavanje zloupotrebe tržišta, uključujući zloupotrebu povlaštenih informacija i manipulaciju tržištem, koji se može primijeniti na sve vrste financijskih instrumenata, uključujući one povezane s nekretninama. Neke od ključnih odredbi Uredbe koje se mogu primijeniti na trgovanje nekretninama i koje su osmišljene u cilju osiguranja integriteta financijskih tržišta i zaštitite investitora od nepoštenih praksi koje mogu narušiti tržišne uvjete i pravednost trgovanja uključuju: - povlaštene informacije (povlaštene informacije su informacije koje su precizne prirode, koje nisu javno objavljene, a koje se izravno ili neizravno odnose na jednog ili više izdavatelja financijskih instrumenata ili na jedan ili više financijskih instrumenata, a koje bi, ako bi bile objavljene, vjerojatno imale značajan učinak na cijene tih financijskih instrumenata - članak 7); - trgovanje na temelju povlaštenih informacija (osobe koje posjeduju povlaštene informacije ne smiju koristiti te informacije za stjecanje ili otuđivanje financijskih instrumenata na koje se te informacije odnose - članak 8); - manipuliranje tržištem (manipulacija tržištem uključuje aktivnosti koje daju lažne ili obmanjujuće signale o ponudi, potražnji ili cijeni financijskih instrumenata ili koje osiguravaju cijene na neprirodnoj ili umjetnoj razini - članak 12); - zabrana manipuliranja tržištem (osoba ne smije manipulirati niti pokušati manipulirati tržištem - članak 15). - sprječavanje i otkrivanje zlouporabe tržišta (osobe koje profesionalno organiziraju transakcije u financijskim instrumentima moraju bez odgode prijaviti sumnjive transakcije nadležnom tijelu - članak 16). - objavljivanje povlaštenih informacija (izdavatelji financijskih instrumenata moraju što je prije moguće obavijestiti javnost o povlaštenim informacijama koje se izravno odnose na te izdavatelje - članak 17); - popisi upućenih osoba (izdavatelji moraju voditi popise osoba koje imaju pristup povlaštenim informacijama. Ovi popisi su važan alat za nadležna tijela pri istraživanju mogućih zloupotreba tržišta - članak 18) Sankcije za kršenje prethodno navedenih odredbi određene su u Direktivi čiji je puni naziv DIREKTIVA 2014/57/EU EUROPSKOG PARLAMENTA I VIJEĆA od 16. travnja 2014. o kaznenopravnim sankcijama za zlouporabu tržišta (Direktiva o zlouporabi tržišta). (https://eur-lex.europa.eu/legal-content/HR/ALL/?uri=CELEX%3A32014L0057) Osim na potencijalnu opasnost zloupotrebe povlaštenih informacija, skrećem pozornost i na potencijalnu opasnost od pranja novca, koje je također regulirano na razini Europske unije kroz nekoliko ključnih direktiva, a koje su također osmišljene kako bi se spriječile financijske kriminalne aktivnosti i zaštitio integritet financijskog sustava EU-a. Ključne Direktive su: - Direktiva (EU) 2015/849) koja se odnosi na sprječavanje korištenja financijskog sustava za pranje novca i financiranje terorizma, a uvodi strože zahtjeve za dubinsku analizu stranke, posebno za nekretninske transakcije te proširuje opseg obveznika na posrednike u prometu nekretnina i uvodi obvezu prikupljanja i prijavljivanja podataka o stvarnim vlasnicima pravnih subjekata. - Direktiva (EU) 2018/843) koja proširuje obveze za subjekte koji se bave virtualnim valutama i umjetninama, ali i dalje se primjenjuje na posrednike u prometu nekretnina, poboljšava transparentnost stvarnog vlasništva, uvodi obvezu prikupljanja podataka o klijentima iz visokorizičnih trećih zemalja te povećava suradnju između financijsko- obavještajnih jedinica (FIUs) unutar EU. Navedene Direktive preuzete su u hrvatsko zakonodavstvo Zakonom o izmjenama i dopunama zakona o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma („Narodne novine br. 39/2019) Postoji i Direktiva čiji je puni naziv „DIREKTIVA (EU) 2018/1673 EUROPSKOG PARLAMENTA I VIJEĆA od 23. listopada 2018. o borbi protiv pranja novca kaznenopravnim sredstvima“ (https://eur-lex.europa.eu/legal-content/HR/TXT/?uri=CELEX%3A32018L1673#ntr20- L_2018284HR.01002201-E0020) koja definira i harmonizira kaznena djela povezana s pranjem novca diljem EU, uvodi strože kazne za pravne osobe uključene u pranje novca te osigurava da sve članice EU imaju jedinstvene minimalne standarde za sprječavanje pranja novca. Nadalje skrećem pozornost na odredbe Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“ br. 155/2023) Načelo odgovornosti Članak 5. Načelo odgovornosti osigurava se propisivanjem ovlasti i dužnosti pojedinih nositelja funkcija upravljanja i raspolaganja nekretninama i pokretninama, nadzorom nad upravljanjem državnom imovinom, izvješćivanjem o postignutim ciljevima i učincima upravljanja i raspolaganja i poduzimanjem mjera protiv nositelja funkcija koji ne postupaju sukladno propisima. Načelo javnosti Članak 6. Načelo javnosti upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske osigurava se propisivanjem preglednih pravila i kriterija upravljanja u propisima i drugim aktima koji se donose na temelju ovoga Zakona te njihovom javnom objavom, određivanjem ciljeva upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske u Strategiji upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske i Godišnjem planu upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, redovitim upoznavanjem javnosti s aktivnostima tijela koja upravljaju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske i javnom objavom odluka o upravljanju. Načelo učinkovitosti Članak 7. Nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske upravlja se učinkovito radi ostvarivanja gospodarskih, infrastrukturnih, socijalnih i drugih javnih ciljeva Republike Hrvatske. Načelo predvidljivosti Članak 8. (1) Upravljanje nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske mora biti predvidljivo za suvlasnike i nositelje drugih stvarnih prava na nekretninama i pokretninama. (2) Predvidljivost upravljanja i raspolaganja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske ostvaruje se načelno jednakim postupanjem u istim ili sličnim slučajevima. Zaključno, regulacija sprječavanja pranja novca i zloupotrebe povlaštenih informacija u Europskoj uniji je sveobuhvatna i sve stroža. Pravne i fizičke osobe koje su povezane sa prometom nekretnina moraju ovog biti svjesne te poduzimati odgovarajuće mjere u cilju usklađivanja sa pravnim okvirima. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Iz komentara nije razvidno koje odredbe ukazuju da nije osigurana transparentnost Prijedlog zakona, te se u cijelosti ne prihvaćaju neobrazloženi navodi podnositelja kako je Prijedlog zakona u suprotnosti s Uredbama i Direktivama EU koje se navode u komentaru.
14 MARKO FILIPOVIĆ O B R A Z L O Ž E N J E, Uz članak 15. Prijedlog izmjena jest: Ovaj Zakon stupa na snagu 01.01.2025. god. Obrazloženje: Javno savjetovanje po ovom Nacrtu objavljeno je 16.07.2024. god. i otvoreno je do 31.07.2024. te je navedeno da se Izmjene ZZKPP donose po hitnom postupku. Nejasno je zašto, budući su izmjene zakona predviđene planom normativne aktivnosti nadležnog ministarstva. Jednako tako nejasno je zašto zakon stupa na snagu u roku od 8 dana od dana objave u Narodnim novinama, radi pripreme kako svih općih akata koji se trebaju donijeti u skladu sa zakonom tako i komunikacije izmjena sa zakupnicima opravdano je utvrditi da Zakon stupa na snagu 01.01.2025. god. Nije prihvaćen Razlozi za donošenje ovoga Zakona po hitnom postupku obrazloženi su u nenormativnom dijelu Prijedloga Zakona te smatramo da nema potrebe za odlaganjem dana stupnja na snagu ovoga Zakona.
15 MARKO FILIPOVIĆ PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE, Članak 14. Prijedlog izmjena jest: (1) Postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“, br. 125/11., 64/15. i 112/18.) prije stupanja na snagu ovoga Zakona dovršit će se prema odredbama toga Zakona i propisa donesenih na temelju toga Zakona. (2) predlaže se brisati (3) predlaže se brisati Obrazloženje: Predloženo zakonsko rješenje nije usklađeno sa dosadašnjom pravnom praksom pravilima o stupanju na snagu zakona te rješavanja po istima. Odredbe koje govore o „povoljnijem“ za stranku su u najmanju ruku dvojbene – da li je podzakup povoljniji za zakupnika koji je isti zatražio po odredbama dosadašnjeg zakonskog rješenja pa ga stoga treba prihvatiti unatoč novoj izričitoj zabrani podzakupa. Nadalje, rokovi za neposredne posjednike koje je kao “grupu“ zakupnika uveo ZZKPP 01.01.2019. su davno istekli pa se protuustavnom nameće i odredba stavka 3 stoga je se predlaže brisati. Nije prihvaćen Identična prijelazna i završna odredba sadržana je i u članku 16. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN br. 112/18., dalje u tekstu: Zakon iz 2018). Netočan je navod kako je odredba stavka 3. predmetnog članka protuustavna, obzirom je vidljivo da se ista odnosi na postupke započete na temelju odredbe članka 15. Zakona iz 2018., a što podrazumijeva da se odnosi i na zahtjeve podnesene do 30. lipnja 2019., a koji nisu okončani do stupanja na snagu ovoga Zakona. Zaključno se ističe kako je u nenormativnom dijelu Prijedloga Zakona dano pojašnjenje za povratno djelovanje pojedinih odredbi Prijedloga Zakona te je isto u skladu s odredbom članka 90. stavka 5. Ustava Republike Hrvatske.
16 MARKO FILIPOVIĆ PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE, Članak 13. Prijedlog izmjena jest: (1) Vlada Republike Hrvatske će u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona uskladiti s odredbama ovoga Zakona Uredbu o kupoprodaji poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, br. 137/12. i 78/15.). (2) Jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, u skladu s ovim Zakonom, donijet ili će uskladiti svoje opće akte kojima će se pobliže urediti zakup i kupoprodaja poslovnoga prostora u njihovu vlasništvu u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona. (3) Jedinica lokalne samouprave, koja nema opći akt kojim se propisuju kriteriji za određivanje visine zakupnine za poslovne prostore, opći akt će donijeti u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona, odnosno ukoliko ga ima dužna je isti uskladiti s odredbama ovog Zakona u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona. Obrazloženje: Iz predloženog teksta članka 13. izmjena i dopuna ZKPP proizlazi da JLP(R)S nije obvezna uskladiti opće akte – u pravilu odluke o davanju u zakup poslovnog prostora uskladiti sa odredbama Zakona, već da ista obveza postoji samo za opće akte kojima se regulira pitanje kupoprodaje poslovnog prostora. Stoga se predlažu nadopune kako je navedeno. Nije prihvaćen Odredbom stavka 3. se propisuje obveza onih jedinica lokalne samouprave koje do danas nisu donijele opći akt kojim se propisuju kriteriji za određivanje visine zakupnine za poslovne prostore, da donesu takav opći akt u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona. Ovim Zakonom nisu propisane nikakve posebne odredbe vezane uz kriterije za određivanje visine zakupnine za poslovne prostore, stoga nije jasan prijedlog da se postojeći opći akti jedinica lokalne samouprave, koji se odnose na navedene kriterije, usklade s odredbama ovoga Zakona.
17 MARKO FILIPOVIĆ IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 11. Prijedlog izmjena jest: - predlaže se brisati predložene izmjene i ostaviti dosadašnje zakonsko rješenje Obrazloženje: Članak 2. stavak 2. ZZKPP - definirano je da se poslovnim prostorom smatraju poslovna zgrada, poslovna prostorija, garaža i garažno mjesto, dok je kupoprodaja poslovnih prostora uređena člankom 33. ZZKPP-a. Predloženom izmjenom članka definirana je prodaja garaža ili garažnog mjesta neposrednom pogodbom zakupniku ili korisniku. Međutim, uzimajući u obzir ranije navedenu odredbu članka 33. ZZKPP-a nije razvidno da li će se ista primjenjivati i na prodaju garaža ili garažnih mjesta koje koriste korisnici/pravni sljednici korisnika ili osobe koje se nalaze u neposrednom posjedu, a nemaju s navedenim pravnim osobama sklopljen ugovor o zakupu niti su pravni sljednici osobe koja je garažu ili garažno mjesto koristila na temelju valjanje pravne osnove i koja nije u posjed garaže ušla neovlašteno ili na nasilan način, odnosno da li će se na iste primjenjivati kumulativni uvjeti iz stavka 2. navedenog članka, a koji se primjenjuju kod prodaje poslovnih prostora sadašnjim zakupnicima. Nadalje, iz svega navedenog nije razumljivo da li se predmetne garaže ili garažna mjesta koje koriste korisnici/pravni sljednici korisnika ili osobe koje se nalaze u neposrednom posjedu, a nemaju s navedenim pravnim osobama sklopljen ugovor o zakupu niti su pravni sljednici osobe koja je garažu ili garažno mjesto koristila na temelju valjanje pravne osnove i koja nije u posjed garaže ušla neovlašteno ili na nasilan način, uvrštavaju na popis poslovnih prostora o kojem odlučuje predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave. Nastavno, ukoliko je intencija zakonodavca da se iz primjene članka 33. ZZKPP-a izuzmu garaže ili garažna mjesta koja koriste korisnici/pravni sljednici korisnika ili osobe koje se nalaze u neposrednom posjedu, a nemaju s navedenim pravnim osobama sklopljen ugovor o zakupu niti su pravni sljednici osobe koja je garažu ili garažno mjesto koristila na temelju valjanje pravne osnove i koja nije u posjed garaže ušla neovlašteno ili na nasilan način, potrebno je navedeno propisati kao iznimku od primjene navedenog članka Zakona budući je istim propisana prodaja isključivo sadašnjim zakupnicima koji imaju važeći ugovor o zakupu, međutim ne i korisnicima koji plaćaju naknadu za korištenje. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Uvidom u članak 7. Prijedloga Zakona razvidno je da je izmijenjena odredba članka 33. stavka 1. važećeg Zakona na način da je iz postupka kupoprodaje poslovnih prostora, a koji postupak uključuje i donošenje odluke o popisu, izuzeta kupoprodaja garaža i garažnih mjesta, jer je navedeni postupak u cijelosti uređen novom odredbom, člankom 39a. Obzirom na navedeno, uvidom u članak 39a. razvidno je kako zakupnici garaža i garažnih mjesta koji iste koriste na temelju valjane pravne osnove duže od pet godina mogu iste otkupiti, ukoliko Republika Hrvatska i jedinica lokalne samouprave odluče da će garažu prodati te navedenu garažu nije potrebno uvrstiti na popis, već se ista može neposredno prodati po tržišnoj cijeni utvrđenoj od strane ovlaštenog sudskog vještaka. Osobe koje nemaju valjanu pravnu osnovu za korištenje garaže niti su pravni sljednici takve osobe, a nisu u posjed garaže ušle neovlašteno nemaju pravo na kupnju garaže već samo pravo na sklapanje ugovor o zakupu na rok od dvije godine.
18 MARKO FILIPOVIĆ IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 6. Prijedlog izmjena jest: „(3) Iznimno, ako se radi o kampovima ili hotelima u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave, dio nekretnine može se dati u podzakup, osim ako posebnim zakonom nije propisano drukčije. Iznimno se može odobriti davanje dijela poslovnog prostora u podzakup za: - postavu bankomata pod uvjetom da zakupnik prihvati peterostruki iznos ugovorene zakupnine za dio poslovnog prostora koji se daje u podzakup, neovisno o broju bankomata, - obavljanje zdravstvene djelatnosti na primarnoj i/ili sekundarnoj razini“ Obrazloženje: Grad Rijeka pozdravlja zabranu podzakupa poslovnih prostora, no dosadašnja praksa upravljanja poslovnim prostorima pokazala je nužnost omogućivanja iznimki i to u slučajevima kada na određenom području nema banke a lokalnom stanovništvu je potrebno osigurati bankomat – ovakvim uređenjem osigurava se i dodatan prihod proračunu. Nadalje, PGŽ pa tako i Grad Rijeka na svome području ima veliki broj tzv. makrocentara koji su bili u zakupu Doma zdravlja koji je onda ordinacije u sklopu makrocentara davao u koncesiju obiteljskim liječnicima, pedijatrima i sl. Promjenom zakona i ukidanjem koncesionara nametnula se potreba da se i dalje osigura liječnička skrb, kroz mrežu liječničkih ordinacija ali je za navedeno potrebno omogućiti da podzakup za upravljanje zdravstvene djelatnosti na primarnoj i/ili sekundarnoj razini. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Nema potrebe da se za bankomate sa zakupnikom sklapa ugovor o podzakupu, jer je prostor bankomata odvojen od prostora koji koristi zakupnik stoga je zakupodavac ovlašten, putem javnog natječaja, sa bankom sklopiti ugovor o zakupu za prostor bankomata. Nejasan je dio primjedbe koji se odnosi na tzv. makrocentre, ali ukoliko su Primorsko-goranska županija i Grad Rijeka osnovane makrocentre dali na upravljanje Domovima zdravlja, onda su oni ovlašteni za pojedine poslovne prostore sklapati ugovore o zakupu sa liječnicima na primarnoj razini, odnosno, nije potrebno da se s Domom zdravlja sklapa ugovor o zakupu već ugovor o upravljanju navedenom nekretninom.
19 MARKO FILIPOVIĆ IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 4. Prijedlog izmjena jest: - predlaže se brisati predloženu izmjenu i ostaviti dosadašnje zakonsko rješenje Obrazloženje: Praksa je utvrdila da je bilo potrebno zbog opsega izvođenja radova na javnim površinama kao i kod radova na zajedničkim dijelovima zgrade ili u slučaju radova koje su obveza zakupodavca umanjiti cijenu zakupnine u rasponu do 50% što se utvrđuje za svaki slučaj posebno uzimajući u obzir objektivne okolnosti svakog pojedinog slučaja. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Navedenu izmjenu u članku 12. stavka 3. Zakona predložila je Hrvatska udruga poslodavaca, koja je tražila da se zakupnina se umanjuje za iznos pada prometa u odnosu na isti mjesec prošle godine ili ako nije primjenjivo onda se zakupnina umanjuje za 30%, koji prijedlog je prihvaćen na način da je propisano umanjenje zakupnine za 30%.
20 MARKO FILIPOVIĆ IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 3. - predlaže se brisati članak 6a. Obrazloženje: Članak 30. ZZKPP određuje – Zakup ne prestaje kada treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne pravo vlasništva od zakupodavca poslovnog prostora. U slučaju iz stavka 1. ovoga članka treća osoba stupa u prava i obveze zakupodavca. Iz navedenog razvidno je postupanje kada RH ili JLP(R)S stekne pravo vlasništva određenog poslovnog prostora, ugovor o zakupu se nastavlja – neovisno o promjeni vlasnika poslovnog prostora. Napominjemo da su upravo Grad Rijeka i RH sklopili sporazum o međusobnom priznavanju prava vlasništva nad poslovnim prostorima, zakupnici poslovnih prostora na kojima je na naveden način utvrđeno vlasništvo RH odnosno JLP(R)S nastavili su sa zakupom prostora samo je zakupodavac promijenjen. Nadalje, pojam neposredan posjednik uveden je u ZZKPP posljednjim izmjenama – članak 15. i tada su neposredni posjednici definirani kao sve osobe koje na dan stupanja na snagu Zakona (01.01.2019) nalaze u neposrednom posjedu poslovnog prostora, a nemaju sa RH ili JLP(R)S sklopljen ugovor o zakupu. Utvrđeno je da isti imaju rok do 30.lipnja 2019. obratiti se Ministarstvu državne imovine ili JLP(R)S i zatražiti sklapanje ugovora o zakupu. Iz navedenog, razvidno je da su neposredni posjednici imali priliku regulirati svoj status i da je prilika (rok) za navedeno istekao 30.06.2019. god. Ukoliko RH nije postupila po zahtjevima neposrednih posjednika onda predlažemo da se stipulira odredba Zakona samo za RH. JLP(R)S kao što je Grad Rijeka su tada sklopile ugovore s neposrednim posjednicima i isti su već bili i na javnom natječaju jer je istekao rok od 5 godina od sklapanja ugovora. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Netočno je da novi vlasnik stupa u pravni položaj zakupodavca temeljem ranije sklopljenog ugovora o zakupu, odnosno da se pravni odnos uvijek nastavlja, jer je iz članka 30. važećeg Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora razvidno kako novi vlasnik stupa u navedeni pravni odnos samo ukoliko je pravo vlasništva stečeno kupoprodajom ili drugim pravnim poslom sklopljenim sa zakupodavcem, stoga istim nije bilo u potpunosti uređeno postupanje kada Republika Hrvatska ili jedinica lokalne samouprave bude utvrđena vlasnikom na temelju druge pravne osnove koja se ne temelji na odnosu sa zakupodavcem. Nadalje, točno je da je pojam neposrednog posjednika uveden izmjenama Zakona iz 2018. godine, kao i da je rok za sklapanje ugovora s neposrednim posjednicima temeljem tog Zakona istekao, međutim, navedeno ne znači da su druge jedinice lokalne samouprave regulirale odnos s neposrednim posjednicima, a pored toga, zbog kontinuiranog stjecanja novih prostora temeljem različitih pravnih osnova, a ne samo postupaka povrata oduzete imovine, potrebno je regulirati odnose sa zatečenim neposrednim posjednicima.
21 MARKO FILIPOVIĆ IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 2. Prijedlozi izmjene Nacrta jesu: stavak 6. „Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklapa se bez javnog natječaja kada ga sklapaju međusobno Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, pravne osobe u isključivom ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske, pravne osobe u isključivom vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, ako je to u interesu i cilju općega, gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana, a zakupnina se određuje sukladno kriterijima jedinice lokalne samouprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi i ovisno o djelatnosti koja će se u poslovnom prostoru obavljati.“ Obrazloženje: Dosadašnje zakonsko rješenje iz članka 6. stavak 2. propisuje kao iznimku od provođenja javnog natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora sklapanje ugovora o zakupu koji sklapaju RH ili JLP(R)S sa pravnim osobama u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu RH ili JLP(R)S – poradi čega je sada tekst Nacrta da se radi o pravnim osobama u isključivom vlasništvu je nejasno, odnosno nije poznat razlog za ovakvu zakonsku odredbu. Bez riječi „pretežitom“ imamo situacije da i pravne osobe u 90% vlasništvu RH ili JLP(R)S moraju sudjelovati u javnom natječaju zazakup poslovnog prostora u vlasništvu svojih vlasnika/osnivača. stavak 7. „Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, a pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru koji je Republici Hrvatskoj odnosno jedinici lokalne ili područne (regionalne) samouprave potreban za obavljanje njegove djelatnosti ili s kojim namjerava raspolagati na drugačiji način, Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave kao zakupodavac može zakupniku poslovnoga prostora dati najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme od najduže 10 godina pod istim uvjetima (iznos mjesečne zakupnine, zakupnik…) kao u postojećem ugovoru o zakupu kada je iznos zakupnine koju će ponuditi zakupniku jednak ili veći od iznosa sukladnog kriteriju jedinice lokalne samouprave za djelatnost koju zakupnik obavlja u poslovnom prostoru. U slučajevima kada je iznos ugovorene zakupnine manji od kriterija jedinice lokalne samouprave za djelatnost koju zakupnik obavlja u poslovnom prostoru, također se može ponuditi obnova ugovora o zakupu pod uvjetom da zakupnik prihvati povećanje zakupnine na iznos koji je jednak kriteriju jedinice lokalne samouprave za djelatnost koju obavlja. Ugovor o zakupu može se obnoviti u slučaju kada je zakupnik u zakupu poslovnog prostora temeljem ugovora sklopljenog na temelju javnog natječaja, neovisno o tome kada je takav ugovor sklopljen i je li nakon toga ugovora bilo produženja trajanja zakupa.“ stavak 8. „Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, a pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru koji je Republici Hrvatskoj odnosno jedinici lokalne ili područne (regionalne) samouprave potreban za obavljanje njegove djelatnosti ili s kojim namjerava raspolagati na drugačiji način, Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave kao zakupodavac može zakupniku poslovnoga prostora kojemu je istekao ugovor o zakupu, a koji u potpunosti ispunjava sve obveze temeljem ranijeg ugovora o zakupu i koji obavlja dopuštenu djelatnost u tom prostoru te protiv kojeg se ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed ponudi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme od najduže 10 godina pod istim uvjetima (iznos mjesečne zakupnine, zakupnik…) kao u ranijem ugovoru o zakupu kada je iznos zakupnine koju će ponuditi zakupniku jednak ili veći od iznosa sukladnog kriteriju jedinice lokalne samouprave za djelatnost koju zakupnik obavlja u poslovnom prostoru. U slučajevima kada je iznos ugovorene zakupnine manji od kriterija jedinice lokalne samouprave za djelatnost koju zakupnik obavlja u poslovnom prostoru, također se može ponuditi obnova ugovora o zakupu pod uvjetom da zakupnik prihvati povećanje zakupnine na iznos koji je jednak kriteriju jedinice lokalne samouprave za djelatnost koju obavlja. Obrazloženje: stavak 7. i 8. nacrta su zapravo vraćanje na zakonsko rješenje koje je bilo na snazi do 01.01.2019. god. – odnosno odustaje se od principa ekonomski opravdane obnove ugovora o zakupu koja je uvedena Izmjenama i dopunama ZZKPP NN br. 112/18. Predloženim tekstom izmjena osigurava se jednakost u postupanju jer je odredba kako je predlaže Grad Rijeka razumnija za primjenu. stavak 10. - predlaže se brisati Obrazloženje: Zakupnici poslovnih prostora jesu gospodarski subjekti – poduzetnici koji sudjeluju u gospodarskom životu kako Republike Hrvatske tako i jedinica lokalne područne (regionalne) samouprave. Poduzetnici upravo i ulaze u zakupodavne odnose sa RH i JLP(R)S kako bi mogli računati na pouzdanog ugovornog partnera i izraditi svoj poslovni plan na temelju ugovorenih parametara – vrijeme trajanja ugovora, ugovorena cijena, djelatnost koja se u poslovnom prostoru obavlja. Predložena izmjena (za koju nije dano posebno obrazloženje od strane zakupodavca) uvodi element nesigurnosti, otvara vrata manipulaciji u strogo formalnom postupku koji jest postupak sklapanja i izvršavanja ugovora o zakupu. Ovakva odredba znači i mogućnost i 100% povećanja cijene na što poduzetnik nema nikakvog utjecaja, jedini efekt koji ovako zakonsko rješenje može imati jest odvraćajući učinak na interes privatnih poduzetnika u sklapanju ugovora s RH odnosno JLP(R)S. - stavak 12. - predlaže se brisati Obrazloženje: Članak 2. stavak 2. ZZKPP - definirano je da se poslovnim prostorom smatraju poslovna zgrada, poslovna prostorija, garaža i garažno mjesto, nije razvidno poradi čega se zakupnici poslovnih prostora garaža dovode u nepovoljniji položaj od svih drugih zakupnika poslovnih prostora. Predlaže se brisanje navedenog stavka kako bi se odredbe o obnovi ugovora o zakupu mogle jednako primijeniti na sve zakupnike. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. U odnosu na primjedbu odnoseću na članak 6. stavak 6. Prijedloga Zakona ističe se da je ova odredba usuglašena s primjedbama Ministarstva financija, a koje je tražilo da se u ovoj odredbi izuzmu pravne osobe u pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske obzirom da se radi o sklapanju ugovora o zakupu koji ne bi bili po tržišnim uvjetima, zbog čega smatraju da bi sklapanje takvog ugovora za pravne osobe koje nisu u isključivom vlasništvu Republike Hrvatsko značilo dovođenje u neravnopravan položaj drugih dioničara ili imatelja udjela. U odnosu na navode vezane uz stavke 7. i 8. ovoga članka smatramo kako nije potrebno dodatno urediti predmetni stavak, budući da je iz istog vidljivo kako su dani prijedlozi produženja ugovora u cijelosti sadržani i proizlaze iz stipulacije odredbe stavaka 7. i 8. ovoga članka. U odnosu na primjedbe uz stavak 10. ovoga članka ističe se kako svaka jedinica lokalne samouprave može odlučiti da neće izmijeniti svoje kriterije, odnosno može samostalno odabrati trenutak koji smatra pogodnim za izmjenu kriterija, a pri čemu je za očekivati da svaka jedinica lokalne samouprave prije izmjene kriterija provede odgovarajući analizu učinka vodeći računa o interesima gospodarstvenika. Posebno se ističe kako se prema izmijenjenim odredbama članka 6. Prijedloga Zakona omogućuje sklapanje ugovora na razdoblje od deset godina uz mogućnost produženja na daljnjih deset godina, uslijed čega je za očekivati da će se imajući u vidu i stanje na tržištu te položaj gospodarstvenika, izmijeniti kriteriji kroz tako dugo razdoblje. Nadalje, u odnosu na primjedbe uz stavak 12. ovoga članka ističe se kako je netočno da se zakupnici garaža dovode u nepovoljniji položaj od zakupnika ostalih poslovnih prostora, obzirom je člankom 39.a Prijedloga Zakona propisan postupak kupoprodaje garaža i garažnih mjesta, a koji postupak je puno jednostavniji od postupka kupoprodaje drugih poslovnih prostora uređen člankom 33. važećeg Zakona.
22 MARKO FILIPOVIĆ IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 1. Prijedlog izmjene Nacrta jest: Kriteriji jedinice lokalne samouprave su kriteriji za određivanje visine početne zakupnine za poslovne prostore koje općim aktom utvrdi jedinica lokalne samouprave za poslovne prostore u svom vlasništvu, a ovisno o djelatnosti koja će se u poslovnom prostoru obavljati.“ Obrazloženje: Iz daljnjeg teksta Izmjena i dopuna ZZKPP razvidno je da se kod pitanja obnove ugovora i sklapanja novih ugovora o zakupu isto regulira pozivom na visinu početne cijene zakupnine sukladno općim aktima Republike Hrvatske odnosno jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave stoga, ukoliko cilj jest jasnije tumačenje odredbi zakona predlažemo u tekst odredbe, kako je ranije navedeno dodati riječ “početne“. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Navedene kriterije primjenjuju jedinice lokalne samouprave i u slučaju kada neposredno sklapaju ugovor o zakupu, stoga se isti mogu primijeniti i prilikom eventualnog produženja ugovora.
23 HP - HRVATSKA POŠTA D.D. IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 2. Predlaže se preciznije urediti odredbu sadržanu u stavku 15. članka 2. predmetnog Prijedloga Zakona na način da se propiše koji je to odgovarajući način na koji se odredbe članka primjenjuju i na poslovne prostore u vlasništvu pravnih osoba u isključivom ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske. Naime, dvojbeno je da li se iznimke od obveze provođenja natječaja kod nastavka poslovnog odnosa sa zakupnikom koji se već nalazi u poslovnom prostoru primjenjuju i ako je zakupodavac pravna osoba iz stavka 15. članka 2. ovog Prijedloga Zakona. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Odredbu nije potrebno preciznije urediti, budući da iz iste jasno proizlazi kako se sve odredbe navedenog članka, a što onda svakako podrazumijeva i odredbe iz stavaka 7. i 8. o mogućem produženju ugovora o zakupu, na odgovarajući način primjenjuju i na pravne osobe u isključivom ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave.
24 RANKICA BENC IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 6. Često u prostorima u kojima se obavlja obrazovna ili zdravstvena djelatnost postoji potreba podzakupa za obavljanje djelatnosti prehrane, prodaje novina, frizerskih i sličnih usluga pa treba proširiti stavak 3.: "(3) Iznimno, ako se radi o kampovima ili hotelima odnosno prostorima u kojima se obavlja obrazovna ili zdravstvena djelatnost, u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave, dio nekretnine može se dati u podzakup, ako je to dozvoljeno u ugovoru o zakupu." Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Odredba o zabrani podzakupa odnosi se isključivo na poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave. Za poslovne prostore u vlasništvu ustanova i dalje postoji mogućnost davanja istih u podzakup temeljem članka 19. stavka 1. važećeg Zakona.
25 RANKICA BENC IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 6. U prvom stavku se postavlja opće pravilo, te bi trebalo izbrisati mogućnost ugovorne dozvole podzakupa tako da stavak prvi glasi: "(1) Zakupnik nema pravo poslovni prostor ili dio poslovnoga prostora dati u podzakup, osim ako nije drukčije predviđeno Zakonom." Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Zabrana davanja u podzakup određena je za poslovni prostor ili dio poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave, ali se takva zabrana ne može nametnuti fizičkim i pravnim osobama koje su vlasnici poslovnog prostora.
26 RANKICA BENC IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 2. Radi otklanjanja dvojbi u praksi o tome što znači "pretežito vlasništvo" u pravi stavak dodaje se rečenica: "U smislu ovog Zakona smatra se da je pravna osoba u pretežitom vlasništvu Republike Hrvatska ili jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave ako one imaju polovicu ili više udjela, dionica, osnivačkih prava, kao i ako imaju, bez obzira na broj udjela, dionica, osnivačkih prava, polovicu ili više glasova u tijelu koje odlučuje o donošenju ili izmjeni osnivačkog akta pravne osobe.." Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Pojam „pretežito vlasništvo“ koristi na isti način kao i u važećem Zakonu.
27 HRVATSKA OBRTNIČKA KOMORA IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 4. U izmijenjenom čl. 12., stavku 3. Iza riječi „umanjenu za 30%“ predlažemo dodati riječi: „ili više ako za to postoje objektivne okolnosti“. Obrazloženje: Nejasno je zašto se Predlagatelj odlučio na umanjenje zakupnine za 30% u slučaju ograničenosti obavljanja djelatnosti. Za slučajeve većeg ograničenja obavljanja djelatnosti predlažemo veće umanjenje zakupnine. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Navedenu izmjenu u članku 12. stavka 3. Zakona predložila je Hrvatska udruga poslodavaca, koja je tražila da se zakupnina umanjuje za iznos pada prometa u odnosu na isti mjesec prošle godine ili ako nije primjenjivo onda se zakupnina umanjuje za 30%, a koji prijedlog je prihvaćen na način da je propisano umanjenje zakupnine za 30%.
28 HRVATSKA OBRTNIČKA KOMORA IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 3. Potrebno uskladiti sa čl. 30. ZZKPP kojim je propisano da zakup ne prestaje kad treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne pravo vlasništva od zakupodavca poslovnog prostora, u kojem slučaju treća osoba stupa u prava i obveze zakupodavca. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Članak 3. Prijedloga Zakona nije suprotan odredbi članka 30. važećeg Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, jer je iz članka 30. razvidno kako novi vlasnik stupa u navedeni pravni odnos samo ukoliko je pravo vlasništva stečeno kupoprodajom ili drugim pravnim poslom sklopljenim sa zakupodavcem, stoga istim nije bilo u potpunosti uređeno postupanje kada Republika Hrvatska ili jedinica lokalne samouprave bude utvrđena vlasnikom na temelju druge pravne osnove koja se ne temelji na odnosu sa zakupodavcem.
29 HRVATSKA OBRTNIČKA KOMORA IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU, Članak 2. Poštovani, u izmijenjenom članku 6. brisati stavke 10. i 11. Obrazloženje: Protivimo se propisivanju jednostrane izmjene zakupnine i to samo ako je novo određeni iznos mjesečne zakupnine veći od iznosa mjesečne zakupnine u postojećem ugovoru. Zakupnina predstavlja činidbu koja, sukladno Zakonu o obveznim odnosima, mora biti određena ili odrediva, u suprotnom je ugovor ništetan. Zakupnina je bitan sastojak ugovora o zakupu koji prilikom sklapanja treba sadržavati iznos mjesečne zakupnine te pretpostavke i način izmjene zakupnine. Predloženim odredbama uvodi se pravna nesigurnost na štetu zakupnika kojem prijeti neograničeno povećanje zakupnine te raskid ugovora bez prava na naknadu štete, stoga tražimo brisanje ovih odredbi. S poštovanjem, Hrvatska obrtnička komora Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Jedinice lokalne samouprave određuju visinu zakupnine svojim općim aktima, a obzirom se ovim Prijedlogom Zakona omogućuje sklapanje ugovora o zakupu na razdoblje od deset godina uz mogućnost produljenja za daljnjih deset godina, nije realno za očekivati da u tako dugom razdoblju jedinice lokalne samouprave neće promijeniti svoje kriterije. Također, pojedine jedinice lokalne samouprave, u svojim su općim aktima, već predvidjele povećanje iznosa zakupnine ukoliko dođe do promjene kriterija za određivanje visine zakupnine. Nadalje, netočno je kako je navedena odredba protivna Zakonu o obveznim odnosima, obzirom je tako određena visina „odrediva“ u smislu članka 272. navedenog Zakona, jer će se ista odrediti u skladu s općim aktom jedinice lokalne samouprave koji se javno objavljuje. Uz navedeno ističe se kako je odredbom stavka 10. jasno određeno kako će usklađenje nastupiti prvog dana slijedećeg mjeseca koji slijedi nakon mjeseca u kojem je donesena odluka o izmjeni kriterija.
30 HRVATSKA OBRTNIČKA KOMORA PRIJEDLOG ZAKONA O IZMJENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O ZAKUPU I KUPOPRODAJI POSLOVNOG PROSTORA, S KONAČNIM PRIJEDLOGOM ZAKONA Poštovani, zahvaljujemo na prihvaćenim prijedlozima Hrvatske obrtničke komore i propisivanju mogućnosti produženja ugovora o zakupu zakupnicima s kojima je neposredno, bez javnog natječaja, sklopljen ugovor o zakupu, a koji u cijelosti ispunjavaju sve obveze iz ugovora. Nadalje, s obzirom na donošenje ovog Zakona po hitnom postupku, predlažemo da se pri budućim izmjenama omogući svim zakupnicima koji su u zakupu neprekidno 20 godina i u potpunosti ispunjavaju obveze iz ugovora o zakupu, da otkupe poslovni prostor od Republike Hrvatske odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave po realnim tržišnim uvjetima. S poštovanjem, Hrvatska obrtnička komora Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Važećim Zakonom, članak 33. u vezi s člankom 2., omogućena je kupnja poslovnog prostora zakupnicima koji su u neposrednom posjedu najmanje pet godina, pod uvjetom da ispunjavaju u cijelosti obveze iz ugovora.