Izvješće o provedenom savjetovanju - Savjetovanje o Nacrtu prijedloga Zakona o posredovanju u prometu nekretnina
|
Redni broj
|
Komentar | Odgovor | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | SARA VEČERALO | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Članak 27. | Moram primijetiti da većina negativnih komentara koji idu u smjeru demonizacije posredničke struke ne dolazi od samih posrednika, već od drugih tržišnih aktera, ponajprije odvjetnika ili raznih financijskih konzultanata. Također, većina tih komentara poziva se na moral ili socijalnu osjetljivost. Sve su to legitimne teme za raspravu, ali teško mogu biti temelj za ozbiljno normativno uređenje tržišta. Zanimljiva tema za raspravu su i ostala europska tržišta nekretnina. Primjerice, njemačko tržište nekretnina ne poznaje koncept neekskluzivnog posredovanja, a ukupna posrednička naknada najčešće iznosi oko 6 % ili više, koja se u praksi dijeli jednako između kupca i prodavatelja. Unatoč demokratskom okviru javnog savjetovanja, smatram da bi se u ovom slučaju trebalo voditi prvenstveno tehnokratskim i stručnim načelima te pustiti da vlastitu struku i načine njezina uređenja komentiraju oni koji u njoj aktivno rade desetljeće ili dulje, koji jedini imaju stvarno znanje, iskustvo i profesionalnu odgovornost za njezin razvoj. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje. |
| 2 | HRVATSKA OBRTNIČKA KOMORA | II.UVJETI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA, Članak 13. | uz članak 13. stavak 5. Ponovno skrećemo pozornost na vlasnike obrta/obrtnike s obzirom na činjenicu da oni ne sklapaju ugovore o radu sa vlastitim obrtom. S obzirom na pravni oblik obrta koji predstavlja samostalno i trajno obavljanje dopuštenih gospodarskih djelatnosti od strane fizičkih osoba, smatramo da se treba vlasnicima obrta/obrtnicima koji zadovoljavaju zakonom propisane uvjete za agenta omogućiti da to i rade u sklopu vlastitog obrta. | Primljeno na znanje | Nacrt prijedloga Zakona u segmentu radnih odnosa nije mijenjan u odnosu na prijašnji Zakon nego samo propisuje drugačiji način dokazivanja statusa od minimalno 1 zaposlenog agenta na puno radno vrijeme u pravnoj osobi ili obrtu koji obavlja djelatnost posredovanja u prometu nekretnina. Nacrt prijedloga Zakona propisuje samo minimum koji mora zadovoljti posrednik u prometu nekretnina kako bi njegova djelatnost bila usklađena sa potrebama tržišta i pravnom sigurnošću nužnom za korisnike usluga. |
| 3 | HRVATSKA OBRTNIČKA KOMORA | II.UVJETI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA, Članak 7. | uz članak 7. stavak 2. Kao uvjet za pribavljanje rješenja za upis u Registar propisuje se obveza dostaviti elektronički zapis HZMO-a kojim se dokazuje kako je najmanje jedan agent prijavljen kod posrednika na puno radno vrijeme. Posebno skrećemo pozornost na vlasnike obrta/obrtnike koji nemaju zakonski propisano radno vrijeme, a imaju i mogućnost obavljanja obrta uz rad na puno radno vrijeme. Naime, smatramo da navedeni prijedlog zakonske odredbe krši ustavom zajamčeno pravo na poduzetničku i tržišnu slobodu obrtnika. Nadalje, smatramo kako se takvim uvjetom ograničava mogućnost poslovanja manjih agencija u kojima zbog manjeg opsega posla potencijalno ne postoji potreba rada u punom radnom vremenu. Kako i sam Zakon o radu dozvoljava zapošljavanje na nepuno radno vrijeme, ovako propisani uvjet predstavlja nepotrebno veliko ograničenje. uz članak 7. stavak 9. Propisivanje obveze posredniku da najmanje jednom godišnje mora HGK-u dostaviti dokumentaciju iz stavka 2. ovoga članka smatramo pretjeranim administrativnim opterećenjem poduzetnika. Jedino za policu osiguranja od odgovornosti za štetu se može propisati da je po njenom isteku potrebno dostaviti novu. Naime, radi se uglavnom o podacima iz službenih evidencija koje se mogu provjeravati po službenoj dužnosti pa je zaista nepotrebno opterećivati obrtnike i poduzetnike obvezom svakogodišnjeg pribavljanja istih dokumenata i njihovim dostavljanjem. Dovoljno bi bilo propisati obvezu dostavljanja obavijesti o promjeni u pogledu propisanih uvjeta. To tim više što je člankom 10. uređeno brisanje iz registra za slučaj prestanka ispunjavanja bilo kojeg od propisanih uvjeta za obavljanje djelatnosti o čemu rješenje donosi Ministarstvo gospodarstva koje ima mogućnost provjere svih propisanih uvjeta po službenoj dužnosti, isto kao i Državni inspektorat. | Primljeno na znanje | Nacrtom prijedloga Zakona nastojalo se povećati razinu profesionalnosti u obavljanju djelatnosti posredovanj, postići veću zaštita korisnika usluga kao i smanjiti mogućnosti zlouporaba i netransparentnog poslovanja što bi rezultiralo u konačnici jačanjem povjerenja građana u posrednike i tržište nekretnina. Odredbe koja uređuje minimum odnosno jednog zaposlenog agenta na puno radno vrijeme je odredba koja je stajala u Zakonu koji je prethodio ovom Nacrtu prijedloga zakona i nije predstavljala ograničenje za obrtnike stoga smo stava da nije potrebno u tom djelu mjenjeti dosadašnju praksu. Nadalje, primjedba na obvezu iz članka 7. stavak 9. je neopravdana s obzirom da je takva obveza bila propisana i prijašnjim Zakonom, a na koju do sada nije bilo pritužbi. Naprijed navedeno pojašnjenje odnosi se i na ovaj dio Nacrta prijedloga Zakona. |
| 4 | LUKA LUKETIN | Zakon o posredovanju u prometu nekretnina | U prijedlogu zakona mora biti naveden najveći problem posredovanja s kojim se građani susreću. Zakon jasno definira nalogodavca, posrednika i treću osobu. Osoba koja se javlja na oglas posrednika je treća osoba. Posrednik već ima zakonsku obvezu prema nalogodavcu pronaći osobu i nastojati da dođe do sklapanja ugovora. U praksi nijedan posrednik to ne radi, već odbija treću osobu ukoliko i sama ne postane nalogodavac. Ukoliko radite novi zakon zbog "veće zaštite građana i stjecanja povjerenja", ovakvu praksu morate sankcionirati | Primljeno na znanje | Pitanja vezana uz posredničku naknadu, razgled nekretnine i ugovorne odnose između posrednika i nalogodavaca koji osigurava veću transparentnost i zaštitu korisnika usluga – trećih osoba biti će dodatno uređena Prijedlogom Zakona o posredovanju nekretnina. |
| 5 | LEO KALFIĆ | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Članak 27. | Posrednička naknada je nagrada za uspješnost, dakle nagrađuje se posrednika za uspješno dovršen kupoprodajni proces, u korist svih sudionika. Posrednička naknada nije cijena pojedinih usluga poput troškovnika koji se sastavlja prilikom izvođenja određenih radova. Posredničku naknadu određuje svaka pravna osoba / posrednik za sebe u zakonskim okvirima, i ona u pravilu iznosi ukupno 4 do 6 %. Ta ista provizija se dijeli na prodavatelja i kupca najčešće u omjeru 2+2 ili 3+1 ili slično. Svaki kupac ima mogućnost procijeniti koliko vrijedi njegov osobni rad i usluge, pa tako i posrednik procjenjuje svoj rad i svoje usluge. Nije u redu da se pojedine osobe ovdje braneći moralne vrijednosti te na temelju nekih svojih iskustava pokušavaju odrediti cijenu tuđeg rada i truda. Kako gospodin gore navodi usporedbu sa prodajnim lancima za prehranu ili drugu vrstu robe, siguran sam da ih se ne pita na blagajni kolika je njihova marža već se gleda ukupna cijena i onda se donese odluka. Prodavatelji znaju da se naplaćuje dio provizije od kupca, to nije dvostruka provizija već se provizija dijeli. I ako posrednik unaprijed najavi da ne želi suradnju, ne može nijedan potencijalni kupac natjerati istog na pokazivanje nekretnine bez prethodnog dogovora oko uvjeta suradnje, jednostavno kao kupac možete odbiti suradnju i tražiti svoju nekretninu po mjeri o vlastitom trošku po terenu ili privatnim oglasima, bez uvrede. Cilj je u konačnici ponuditi izvrsnu uslugu kupcu i prodavatelju i često puta je to jako zahtjevno i traži puno vremena i znanja. Vjerujem da postoje različiti stavovi, međutim u slobodnoj državi nitko nema pravo odrediti visinu naknade za tuđi rad dok god je sve transparentno i u tržišnim okvirima. Zamislite da se tako ograniče iznosi plaća po sektorima svima nama na neki maksimalni iznos, to bi bilo neprihvatljivo i tu se vjerojatno slažemo svi. Lijepi pozdrav | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje. |
| 6 | IVAN KOVAČIĆ | III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA, Članak 16. | članak 16. stavak 2. Predložena odredba propisuje obvezni pisani oblik ugovora o posredovanju, no ne prepoznaje u dovoljnoj mjeri suvremene oblike elektroničke komunikacije koji su danas uobičajeni i široko prihvaćeni u poslovnoj praksi. U praksi se ugovori o posredovanju često zaključuju razmjenom elektroničkih poruka ili putem elektroničkih platformi, pri čemu postoji jasno izražena volja ugovornih strana, mogućnost pouzdane identifikacije ugovornih strana te trajna dostupnost sadržaja ugovora. Važeće rješenje u takvim slučajevima dovodi do formalne pravne nesigurnosti, iako su bitni elementi ugovora nesporno utvrdivi. Zakonski okvir trebao bi omogućiti učinkovitiju, bržu i administrativno rasterećenu komunikaciju, uz zadržavanje zahtjeva pisanog oblika i pravne sigurnosti. Predložena dopuna ne ukida pisani oblik ugovora, već ga tumači u skladu s razvojem digitalne komunikacije i postojećim pravilima obveznog prava. Prijedlog izmjene (2) Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa se u pisanome obliku i na određeno vrijeme. Zahtjev pisanog oblika ispunjen je i kada je ugovor sklopljen razmjenom elektroničkih poruka ili putem elektroničke platforme, ako se sadržaj ugovora i identitet ugovornih strana mogu pouzdano utvrditi. | Primljeno na znanje | Pitanje sklapanja ugovora elektroničkim putem već je uređeno općim propisima obveznog prava te posebnim propisima kojima se uređuju elektroničke isprave, elektronički potpis i elektroničke transakcije, uključujući Zakon o obveznim odnosima i Zakon o provedbi Uredbe (EU) br. 910/2014 (eIDAS). Sukladno navedenim propisima, pisani oblik ugovora smatra se ispunjenim i kada je ugovor sklopljen elektroničkim putem, pod uvjetom da se može pouzdano utvrditi sadržaj ugovora i identitet ugovornih strana. Slijedom navedenog, dodatno normiranje ovoga pitanja u ovom Zakonu nije potrebno. |
| 7 | IVAN KOVAČIĆ | III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA, Članak 16. | (2) Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa se u pisanome obliku i na određeno vrijeme. . Zahtjev pisanog oblika ispunjen je i kada se ugovor sklopi razmjenom elektroničkih poruka (osobito elektroničke pošte) ili putem elektroničke platforme, ako se sadržaj ugovora i identitet ugovornih strana mogu pouzdano utvrditi | Primljeno na znanje | Pitanje sklapanja ugovora elektroničkim putem već je uređeno općim propisima obveznog prava te posebnim propisima kojima se uređuju elektroničke isprave, elektronički potpis i elektroničke transakcije, uključujući Zakon o obveznim odnosima i Zakon o provedbi Uredbe (EU) br. 910/2014 (eIDAS). Sukladno navedenim propisima, pisani oblik ugovora smatra se ispunjenim i kada je ugovor sklopljen elektroničkim putem, pod uvjetom da se može pouzdano utvrditi sadržaj ugovora i identitet ugovornih strana. Slijedom navedenog, dodatno normiranje ovoga pitanja u ovom Zakonu nije potrebno. |
| 8 | LIDIJA PFARRER | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 22. | Več sam prethodno obrazlagala; agent ako nema tehnička znanja arhitekture i urbanizma i ne barata gedetskom problematikom ne može provjeriti namjenu zemljišta. Tzv lokacijska informacija po kojoj se vidi u kojoj je namjeni određena pracela je prikazano na katastarskom stanju. Na čestici mogu još biti nebrojeni problemi tako da kupcu samo provjera u kojoj je to namjeni ne garantira kupnju kvalitetne i imovinsko pravno sređene parcele. | Primljeno na znanje | Nacrt prijedloga Zakona detaljno uređuje obveze nalogodavca odredbom članka 23. sa svrhom dobivanja točnih podataka koji su nužni posrednicima prilikom obavljanja djelatnosti posredovanja. |
| 9 | MARTINA KLEPIĆ NOVALIJA | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 21. | Nažalost i sama sam bila "žrtva" posrednika koji su moju nekretninu stavljali u svoj oglas bez mog dopuštenja. Potrebno je napraviti platformu "NEPRAVILNOSTI U PROMETU NEKRETNINA" koja će omogućavati elektronsku prijavu takvih slučajeva i promptno postupanje prema posredniku. Agencija niti nakon mog upozorenja nije maknula moju nekretninu iz svoje ponude što je doslovno glupo i neposlovno jer ionako neće veše imati pristup takvoj nekretnini. | Primljeno na znanje | Napominjemo da Zakon propisuje obvezu posrednika da oglašava nekretninu isključivo uz prethodno sklopljen ugovor o posredovanju s nalogodavcem, što je već propisana mjera zaštite prava nalogodavca. Nacrt prijedloga Zakona propisuje za slučaj kojega navodite prekršajnu sankciju po kojoj postupa Državni inspektorat. |
| 10 | MIA TISAJ | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Pravo na posredničku naknadu | Treba jasno definirati od koje strane posrednik ima pravo naplatiti proviziju, budući da dvostrano naplaćivanje ne može biti jednako kvalitetno i u interesu i prodavatelja i kupca. Sukladno tome, u slučaju kada kupac angažira posrednika da mu pronađe nekretninu koja se u tom trenutku ne nalazi u ponudi posrednika, kupac se smatra nalogodavcem. U slučaju kada se prodavatelj nekretnine koristi uslugama posrednika radi prodaje nekretnine, prodavatelj ima status nalogodavca. | Primljeno na znanje | Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na posredovanje za obje strane i plaćanje posredničke naknade. Ako nalogodavac plati cjelokupan iznos posredničke naknade u skladu s cjenikom posrednika tada nema mogućnost nalate posredničke nakade i od treće strane. |
| 11 | LARA TONČIĆ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 21. | (2) Oglašavanje nekretnine nije dopušteno bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine ili ugovora o potposredovanju s posrednikom koji ima zaključen ugovor o posredovanju s vlasnikom nekretnine koji sadrži odredbu o potposredovanju. (3) Posrednik je dužan u oglasu navesti da će se razgledavanje nekretnine omogućiti samo zainteresiranoj osobi koja s posrednikom prethodno zaključi ugovor o posredovanju, a ukoliko takva napomena nije navedena u oglasu tada je posrednik dužan omogućiti razgled oglašene nekretnine svakoj zainteresiranoj osobi koja posredniku da svoje osobne podatke, omogući uvid u svoj identifikaciji dokument i potpiše zapisnik o razgledavanju nekretnine. Ukoliko se posrednicima nameće obveza da razgledavanje nekretnine omoguće svakoj zainteresiranoj osobi bez reguliranja njihovog ugovornog odnosa s posrednikom tada se omogućava da te osobe prenose drugim osobama informacije o nekretnini kako bi sa zaobišlo posrednika koji uglavnom nemaju zaključene ugovore o isključivom posredovanju s prodavateljima pa se na taj način posrednik ne može naplatiti niti od nalogodavca-prodavatelja jer ne može dokazati da ga je on doveo u vezu s tom osobom kojoj su prenesi podaci o nekretnini. Danas je dovoljno samo saznanje o adresi nekretnine kako bi se došlo do podataka o vlasniku nekretnine mimo posrednika. Na isti način i pojedini posrednici dolaze do podataka o oglašenim nekretninama kako bi potom ugovorili vlastito posredovanje s vlasnikom nekretnine. Također, zainteresirana osoba koja se javi na oglas svakako mora posredniku dati svoje osobne podatke i potpisati zapisnik o razgledavanju nekretnine kako bi posrednik mogao nalogodavcu dokazati da ga je doveo u vezu s tom osobom. Stoga se razgledavanje nekretnine zainteresiranim osobama ne može omogućiti bezuvjetno. | Primljeno na znanje | Pitanja vezana uz posredničku naknadu, razgled nekretnine i ugovorne odnose između posrednika i nalogodavaca koji osigurava veću transparentnost i zaštitu korisnika usluga – potrošača biti će dodatno uređena Prijedlogom Zakona o posredovanju nekretnina. |
| 12 | IVA RUKAVINA | VII. NADZOR , Članak 30. | Nadzor mora biti efikasan. Trenutno prijavom u HGK Udruženju poslovanja nekretninama, agenciji se ne dogodi ništa. | Primljeno na znanje | Primljeno na znanje. |
| 13 | BERNARDA PRIVŠEK | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 23. | Iz ovog članka se vidi da se pojam nalogodavac poglavito odnosi na prodavatelja/zakupodavca/najmodavca. | Primljeno na znanje | Definicija nalogodavca uređena je člankom 4. stavak 1.točka 7.) Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s posrednikom sklapa pisani ugovor o posredovanju. |
| 14 | DAVORIN TISAJ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 21. | Dodati: Stavak (3): Posrednik je obvezan u svakom svojem oglasu u bilo kojem mediju naznačiti tko je obvezan platiti njegovu posredničku naknadu (proviziju). Stavak (4): Ako posrednik ima namjeru naplatiti posredničku naknadu kupcima nekretnina, obvezan je u svojim oglasima naznačiti visinu te provizije (u postotku od realizirane kupoprodajne cijene nekretnine ili u apsolutnom iznosu) i svoju te kupčevu obvezu sklapanja ugovora o posredovanju u kupnji oglašene nekretnine te naznačiti osnovna prava i obveze ugovornih strana koja će biti definirana navedenim ugovorom. OVO JE NEOPHODNO KAKO BI KUPAC BIO INFORMIRAN KOJI GA SVE TROŠKOVI OČEKUJU PRILIKOM KUPNJE OGLAŠENE NEKRETNINE. POSREDNICI SMIJU NAPLAĆIVATI PROVIZIJU KUPCIMA SAMO NA OSNOVU KUPČEVOG NALOGA POSREDNIKU O TRAŽENJU NEKRETNINE ODREĐENIH KARAKTERISTIKA I TO ZA NEKRETNINU KOJU POSREDNIK NEMA U SVOJOJ TRENUTNOJ PONUDI. POSREDNICI NIKAKO NE BI SMJELI NAPLAĆIVATI PROVIZIJU KUPCIMA PRILIKOM KUPNJE NEKRETNINA ZA KOJE VEĆ IMAJU ZAKLJUČENE UGOVORE O POSREDOVANJU U PRODAJI ISTIH SA PRODAVATELJIMA. POSREDNIK NE SMIJE NAPLATITI DVIJE PROVIZIJE PO JEDNOJ TRANSAKCIJI JER RADI SE O SUKOBU INTERESA. PRETPOSTAVKA JE DA POSREDNIK NE MOŽE JEDNAKO KVALITETNO ZASTUPATI OBJE UGOVORNE STRANE U JEDNOJ TRANSAKCIJI. NA TAJ NAČIN BI SE SPRIJEČILA BOLESNA POHLEPA NEKIH POSREDNIKA KOJI ŠTETE CIJELOM NAŠEM SEKTORU ODNOSNO NAŠOJ DJELATNOSTI POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA ZBOG ČEGA SE KUPCI NEKRETNINA NERADO JAVLJAJU I NAMA POSREDNICIMA KOJI SVOJU PROVIZIJU NAPLAĆUJEMO SAMO OD PRODAVATELJA NEKRETNINA. TI POHLEPNI POSREDNICI U SVOJIM OGLASIMA NE NAVODE DA JE KUPAC OBVEZAN PLATITI POSREDNIČKU PROVIZIJU PRILIKOM KUPNJE NEKRETNINE, A KUPAC UOČI RAZGLEDA NEKRETNINE (AKO NEKRETNINU ŽELI RAZGLEDATI) MORA POTPISATI UGOVOR O POSREDOVANJU U KOJEM JE NAVEDENA PROVIZIJA ŠTO JE POTPUNO PROTUZAKONITO. APELIRAM NA ZAKONODAVCA DA PREDMETNIM NOVIM ZAKONSKIM ODREDBAMA DETALJNO I KVALITETNO REGULIRA NAPLATU POSREDNIČKE PROVIZIJE SAMO OD JEDNE UGOVORNE STRANE (PRODAVATELJA) PRILIKOM KUPOPRODAJE NEKRETNINA. | Primljeno na znanje | Pitanja vezana uz posredničku naknadu, razgled nekretnine i ugovorne odnose između posrednika i nalogodavaca koji osigurava veću transparentnost i zaštitu korisnika usluga – potrošača biti će dodatno uređena Prijedlogom Zakona o posredovanju nekretnina. |
| 15 | DAVORIN TISAJ | III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA, Članak 18. | Stavak (2) ovog članka trebao bi glasiti: Nalogodavac je dužan nadoknaditi posredniku nastale troškove tijekom posredovanja za koje je bilo izričito ugovoreno da ih je nalogodavac obvezan platiti. | Primljeno na znanje | Predložena izmjena stavka (2) ne donosi pravnu razliku u odnosu na postojeći tekst članka. Trenutna formulacija već jasno utvrđuje obvezu nalogodavca da naknadi posredniku troškove za koje je izričito ugovoreno da ih plaća, a promjena reda riječi ili dodatno pojašnjenje nije nužno za pravnu sigurnost. |
| 16 | DAVORIN TISAJ | II.UVJETI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA, Članak 7. | Posrednik u svojem sjedištu, a također i u svakoj svojoj podružnici mora imati zaposlenog barem jednog agenta za posredovanje u prometu nekretnina sa položenim stručnim ispitom i to na puno radno vrijeme. Trenutno imamo slučaj da u franšiznim podružnicama nekih posrednika rade "agenti" bez licence... | Primljeno na znanje | Nacrtom prijedloga Zakona nije propisana obveza da svaka podružnica posrednika mora imati zaposlenog agenta na puno radno vrijeme. Zakonom se uređuju minimalni uvjeti za obavljanje djelatnosti posredovanja na razini posrednika kao poslovnog subjekta, dok se pitanja unutarnje organizacije poslovanja, uključujući raspored rada agenata ili agenta i njegovu prisutnost u podružnici ili podružnicama uređuje u skladu sa poslovnom odlukom posrednika. |
| 17 | DAVORIN TISAJ | II.UVJETI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA, Članak 5. | Svi Posrednici obvezni su prihvatiti Pravilnik o etičkom poslovanju posrednika u prometu nekretnina i obvezni su pridržavati se odredbi navedenog Pravilnika. | Primljeno na znanje | Napominjemo kako je obveza pridržavanja Pravilnika o etičkom poslovanju posrednika u prometu nekretnina već propisana člankom 5. stavkom 7. Nacrta prijedloga Zakona te se predloženim komentarom ne predlaže novo normativno rješenje niti se ukazuje na potrebu izmjene postojeće odredbe. |
| 18 | IVICA VULIĆ | II.UVJETI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA, Članak 7. | HGK u Registru posrednika ima informacije o agentima posrednika koje su starije o 5 godina, a pričamo o ažuriranju podataka u 15 dana!! | Primljeno na znanje | Napominjemo kako se ovim Nacrtom prijedloga Zakona propisuju jasne obveze i rokovi za upis i ažuriranje podataka u Registru posrednika, uključujući obvezu godišnje dostave dokumentacije iz članka 7. stavak 9., čime se osigurava ažurnost podataka. |
| 19 | BERNARDA PRIVŠEK | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Članak 26. | Za jednu nekretninu, može biti naplaćena samo jedna naknada, s time da plativost nakande nije djeljiva obveza između prodavatelja/zakupodavca/najmodavca i kupca/zakupca/najmoprimca. niti su isti solidarni dužnici | Djelomično prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na posredovanje za obje strane. |
| 20 | MARKO VEDRIŠ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | (4) Teškim povredama odredbi Zakona smatra se i ponovljeno ili namjerno onemogućavanje razgleda nekretnine suprotno odredbama ovoga Zakona. | Djelomično prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti razgled nekretnine i prekršajne sankcije |
| 21 | MARKO VEDRIŠ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 22. | 5.posrednik koji ima sklopljen ugovor o posredovanju s prodavateljem dužan je omogućiti razgled nekretnine svakom zainteresiranom kupcu bez uvjetovanja sklapanjem ugovora o posredovanju s kupcem, vodeći računa o interesima i uputama nalogodavca, | Djelomično prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na razgledavanje nekretnine, sklapanje ugovora o posredovanju i naplatu posredničke naknade. |
| 22 | MARKO VEDRIŠ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | Radi učinkovitog provođenja Zakona, nužno je osigurati jasne mehanizme prijave nepoštenih poslovnih praksi i kršenja zakonskih odredbi, prije svega za onemogućavanje razgledavanja nekretnine kao najčešće pojave da se potencijalnim kupcima uvjetuje razgledavanje nekretnine ili davanje dodatnih informacija sklapanjem ugovora o posredovanju, iako posrednik već ima važeći ugovor o posredovanju s prodavateljem. Kao sankciju za teške ili ponovljene povrede obveze omogućavanja razgleda nekretnine, predlažem propisivanje strožih mjera, uključujući mogućnost oduzimanja dozvole za obavljanje djelatnosti i brisanja iz registra posrednika u skladu s načelom razmjernosti. | Djelomično prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti razgled nekretnine i prekršajne sankcije. |
| 23 | MARKO VEDRIŠ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 22. | U praksi je učestala pojava da se potencijalnim kupcima uvjetuje razgledavanje nekretnine ili davanje dodatnih informacija sklapanjem ugovora o posredovanju, iako posrednik već ima važeći ugovor o posredovanju s prodavateljem. Takva praksa stavlja potencijalne kupce u neravnopravan položaj i može predstavljati nedopušteno uvjetovanje te nepoštenu poslovnu praksu. Stoga se predlaže da se Zakonom izričito propiše obveza posrednika da omogući razgled nekretnine svakom zainteresiranom kupcu bez zahtijevanja sklapanja ugovora o posredovanju između posrednika i kupca, kada posrednik već zastupa prodavatelja u toj transakciji. | Djelomično prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na razgledavanje nekretnine. |
| 24 | MARKO VEDRIŠ | Zakon o posredovanju u prometu nekretnina | U prijedlogu Zakona nije dovoljno jasno i nedvosmisleno definirano da posrednik u istoj transakciji ne može naplatiti posredničku naknadu i od prodavatelja i od kupca. Takva praksa dovodi do očitog sukoba interesa, budući da posrednik ima izravan financijski interes da se transakcija realizira po što višoj cijeni, iako formalno zastupa obje ugovorne strane. Time se narušava načelo profesionalne pažnje te transparentnosti poslovanja, a potrošači nisu jasno i pravodobno informirani o stvarnom ekonomskom interesu posrednika. Navedeno je protivno ciljevima Direktive 2005/29/EZ o nepoštenoj poslovnoj praksi, osobito u dijelu koji se odnosi na zabranu zavaravajućih praksi i prikrivanje stvarnog poslovnog interesa. Radi pravne sigurnosti i zaštite potrošača, predlažem da se u Zakon izričito unese odredba kojom se zabranjuje istodobna naplata posredničke naknade od prodavatelja i kupca za istu transakciju. | Djelomično prihvaćen | Obaviještavamo Vas da će se Prijelogom Zakona dodatno urediti odredbe vezane uz naplatu posredničke naknade i posredovanje za obje strane. |
| 25 | LARA TONČIĆ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | "- oglašava nekretnine bez sklopljenog ugovora o posredovanju ili ugovora o potposredovanju (članak 21. stavak 2.) - bez opravdanog razloga ne omogući razgled nekretnine (članak 22. točka 5.)" Razgledavanje nekretnine posrednik ponekad ne može sam omogućiti, već ovisi o vlasniku nekretnine ili osobi koja ima ključeve nekretnine. Također, posrednici bi trebali biti u mogućnosti u opravdanim razlozima onemogućiti razgledavanje nekretnine, primjerice osobama problematičnog ponašanja ili osobama koje su ranije pokazivale takvo ponašanje, ili osobama za koje postoji sumnja da razgledavanjem nekretnine žele doći do podataka za nedopuštene svrhe (primjerice za krađu i sl.). Također, treba imati na umu da ponekad u nekretninama stanuju vlasnici ili druge osobe i da ih se razgledavanjem nekretnine uznemirava u njihovom svakodnevnom životu pa posrednici mogu izgledati vrlo neprofesionalno ukoliko ne mogu vršiti određen filter osoba kojima će omogućiti razgledavanje nekretnine. U nekim državama postoje liste za razgledavanje nekretnine, kao i obveza plaćanja naknada za razgledavanje. | Djelomično prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti razgled nekretnine i prekršajne sankcije povezane s tom odredbom. |
| 26 | RUJANA LUKAČ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 35. | Dopuniti "- ne omogući razgled nekretnine ili zahtjeva potpisivanje posredničkog ugovora s kupcem koji se javlja na oglas za nekretninu" | Djelomično prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti razgled nekretnine i prekršajne sankcije povezane s tom odredbom. |
| 27 | IVA RUKAVINA | Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, V. POSREDNIČKA NAKNADA | Posrednik ne može naplaćivati proviziju i od prodavatelja i od kupca. Radi se o sukobu interesa. Posrednička naknada mora biti ograničena maksimalno na 2 % vrijednosti nekretnine. U praksi se naknade penju i do 6 % vrijednosti nekretnine koje posrednici naplaćuju od obadvije strane bez obzira na vrijednost nekretnine. Iznosi zarade posrednika penju se do abnormalnih vrijednosti u odnosu na ostale hrvatske gradjane, a koje ovdje zaradi osoba koja završi tečaj. | Djelomično prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na posredovanje za obje strane. Nadalje, visina posredničke naknade ostaje predmetom slobodnog ugovaranja između stranaka na tržištu. Propisivanje najviše dopuštene naknade predstavljalo bi neopravdano ograničenje tržišne slobode i ugovorne autonomije te nije u skladu s načelima tržišnog gospodarstva na kojima se temelji važeći pravni okvir. |
| 28 | SRĐAN JAVORČIĆ | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Pravo na posredničku naknadu | OBAVEZNO UKINUTI (7) Posrednik ne smije naplatiti posredničku naknadu od treće osobe koja u pravnom poslu stječe ulogu kupca, najmoprimca ili drugog, a nije s posrednikom sklopila ugovor o posredovanju. ili preformulirati da Nalogodavac može ugovorom o posredovanju izričito zabraniti posredniku naplatu posredničke naknade od trečih osoba. | Djelomično prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na posredovanje za obje strane i plaćanje posredničke naknade. Ako nalogodavac plati cjelokupan iznos posredničke naknade u skladu s cjenikom posrednika tada nema mogućnost nalate posredničke nakade i od treće strane. |
| 29 | DINA SLUNJSKI | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | Zbog iznimne količine postupanja agenata kojima se želi prebaciti plaćanje posredničke naknade na kupca (koji nije nalogodavac), potrebno je dodatno osigurati provedbu zabrane iz članka 27. stavka 8. putem prekršajnih odredbi dodavanjem postupanja protivno članku 27. stavku 8. u članak 33. stavak 1. | Djelomično prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti razgled nekretnine i prekršajne sankcije povezane s tom odredbom. |
| 30 | BRANKO PAPEŠ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 24. | Predlaže se dopuna članka 24. stavka 3. za posrednike s većim brojem agenata i podposrednika, imajući u vidu dinamičnost tržišta rada i opseg poslovanja, na način da se propiše kako se popis posrednika/podposrednika ne mora obvezno uručivati nalogodavcu u pisanom obliku, već može biti javno objavljen na službenim mrežnim stranicama posrednika odnosno agencije, osim u slučaju kada nalogodavac izričito zatraži dostavu istog. | Nije prihvaćen | Obveza dostave pisanog popisa posrednika na koje je prenesen ugovor o posredovanju propisana je radi osiguranja transparentnosti i pravne sigurnosti nalogodavca. Javna objava na mrežnim stranicama ne može zamijeniti izravnu pisanu obavijest, budući da ne jamči da je nalogodavac upoznat s konkretnim posrednicima uključenima u izvršavanje njegova ugovora. Predložena izmjena oslabila bi zaštitu nalogodavca te nije u skladu sa svrhom odredbe. |
| 31 | BRANKO PAPEŠ | II.UVJETI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA, Članak 14. | Predlaže se dopuna članka 14. stavka 1. na način da se iz imenika briše i agent koji je zaposlen kod posrednika, a koji zaključi pravni posao u svoje ime i za svoj račun mimo posrednika, radi ostvarivanja osobne koristi, pri čemu nanese štetu poslodavcu/posredniku kod kojeg se nalazi u radnom odnosu ili odnosu poslovne suradnje i državnom proračunu (čime je isti oštećen za pripadajući porez). | Nije prihvaćen | Predloženo postupanje već je uređeno posebnim propisima iz područja kaznenog, poreznog i radnog zakonodavstva te nije predmet uređenja ovoga propisa. Također, agent uslijed postupanje koje je u suprotnosti s ugovornim odnosom s posrednikom može imati za posljedicu otkaz ugovora o radu uslijed čega dolazi do promjene podataka koji se evidentiraju u Imeniku u roku od 30 dana od dana nastanka promjene, radi ažuriranja podataka u Imeniku (članak 13., stavak 6.), što dovodi do brisanja iz Imenika agenata. |
| 32 | HRVATSKA OBRTNIČKA KOMORA | VI. STRUČNI ISPIT, Članak 28. | uz članak 28. stavak 1. Kao i kod članka 13. ponovno ukazujemo na vlasnike obrta/obrtnike s obzirom na činjenicu da oni ne sklapaju ugovore o radu sa vlastitim obrtom. Naime, ukoliko obrtnici zadovoljavaju pretpostavke za obavljanje poslova agenta, treba im omogućiti obavljanje tih poslova u sklopu vlastitog obrta. | Nije prihvaćen | Nacrtom prijedloga Zakona nastojalo se povećati razinu profesionalnosti u obavljanju djelatnosti posredovanj, postići veću zaštita korisnika usluga kao i smanjiti mogućnosti zlouporaba i netransparentnog poslovanja što bi rezultiralo u konačnici jačanje povjerenja građana u posrednike i tržište nekretnina. Odredbe koja uređuje minimum odnosno jednog zaposlenog agenta na puno radno vrijeme je odredba koja je stajala u Zakonu koji je prethodio ovom Nacrtu prijedloga zakona i nije predstavljala ograničenje za obrtnike stoga smo stava da nije potrebno u tom djelu mjenjeti dosadašnju praksu. |
| 33 | HRVATSKA OBRTNIČKA KOMORA | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 35. | Predviđene kazne za agente smatramo previsokima. | Nije prihvaćen | Smatramo da sankcije nisu previsoke jer imaju cilj odvratiti potencijalne prekršitelje od počinjenja prekršaja, a tijelo nadzora svakako ima mogućnost postupiti u skladu s načelom oportuniteta kada procjeni da je na taj način ispunjena svrha koju imaju prekršajne odredbe ovoga Nacrta prijedloga Zakona. |
| 34 | DAVOR JELIĆ | Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, V. POSREDNIČKA NAKNADA | Smatram da bi zakonom trebalo regulirati najvišu dopuštenu posredničku naknadu. | Nije prihvaćen | Visina posredničke naknade predmet je slobodnog ugovaranja između stranaka na tržištu. Propisivanje najviše dopuštene naknade predstavljalo bi neopravdano ograničenje tržišne slobode i ugovorne autonomije te nije u skladu s načelima tržišnog gospodarstva na kojima se temelji važeći pravni okvir. |
| 35 | TIN BAŠIĆ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Obveze posrednika | U ime ZGRADOnačelnik.hr-a: Predlaže se dodati točku 10.: 10. prilikom zaključenja ugovora o kupoprodaji nalogodavca i treće strane u višestambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi, uručiti kupcu tiskanu informativnu brošuru o pravima i obvezama suvlasništva. Sadržaj brošure propisuje ministarstvo nadležno za Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. OBRAZLOŽENJE: Agenti za nekretnine prvi su kontakt s kupcima stanova ili poslovnih prostora u višestambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi. S obzirom na iznimno veliku neinformiranost budućih suvlasnika u zgradi o njihovim pravima i obvezama, prvenstveno obvezama, agenti su ključna karika u boljem i urednijem funkcioniraju zgrada. Posljedično, veća informiranost svih dionika dovest će do boljeg funkcioniranja zgrade i zajednica suvlasnika, a što će dovesti do jednostavnijeg posredovanja u budućnosti. | Nije prihvaćen | Predložena obveza nije predmet uređenja ovoga Zakona. Informiranje kupaca o pravima i obvezama suvlasništva uređeno je posebnim propisima koji reguliraju vlasničke odnose i upravljanje zgradama, te se ostvaruje kroz kupoprodajni postupak i ulogu upravitelja zgrade. Uvođenje dodatnih obveza za posrednike bilo bi nerazmjerno svrsi ovoga Nacrta prijedloga Zakona. |
| 36 | IVAN BIŽANOVIĆ | II.UVJETI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA, Članak 7. | Kao umirovljenik sa položenim ispitom za agenta nekretnina moram biti stalno zaposlen u svojoj agenciji ili imati drugog agenta na puno radno vrijeme sa ugovorom na neodređeno vrijeme. Napominjem da radim ovaj posao 20 godina i da sam sada zaposlen u svojoj agenciji na pola radnog vremena. Zašto umirovljenici ne mogu biti zaposleni na 3 ili 4 sta i normalno obavljati posao posrednika u agenciji? | Nije prihvaćen | Uvjet zapošljavanja najmanje jednog agenta na puno radno vrijeme (pri tome se ne uvjetuje da ugovor o radu treba biti na neodređeno) propisan je radi osiguravanja profesionalnog, kontinuiranog i odgovornog obavljanja djelatnosti posredovanja te zaštite pravne sigurnosti stranaka. Isto tako Nacrt prijedloga Zakona ne ograničava mogućnost rada na pola radnog vremena u svojstvu agenta, ali minimum od 1 zaposlenog agent na puno radno vrijeme je standard koji je zadržan iz Zakona koji je prethodio ovome. |
| 37 | MIRO OPAČAK | Zakon o posredovanju u prometu nekretnina | Savjetovanje o Nacrtu prijedloga Zakona o posredovanju u prometu nekretnina Primjedbe i prijedlozi s aspekta prava gluhih i nagluhih osoba 1. Opći komentar Pozdravlja se donošenje novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina s ciljem unapređenja transparentnosti i zaštite korisnika usluga. Međutim, u Nacrtu prijedloga Zakona nedostaje izričito razmatranje pristupačnosti i ravnopravnosti gluhih i nagluhih osoba kao korisnika usluga posredovanja u prometu nekretnina. Gluhe i nagluhe osobe često se suočavaju s komunikacijskim barijerama u postupcima kupnje, prodaje i najma nekretnina, što može dovesti do nerazumijevanja ugovornih obveza i nejednakog položaja na tržištu. 2. Prijedlog dopune – načelo nediskriminacije i pristupačnosti Prijedlog: U opće odredbe Zakona predlaže se uvrstiti odredbu kojom se propisuje obveza posrednika u prometu nekretnina da osiguraju pristupačnu komunikaciju s osobama s invaliditetom, uključujući gluhe i nagluhe osobe. Obrazloženje: Time bi se osiguralo usklađivanje Zakona s Konvencijom UN-a o pravima osoba s invaliditetom i Zakonom o suzbijanju diskriminacije te spriječila neizravna diskriminacija u pristupu uslugama. 3. Prijedlog dopune – pristupačna komunikacija i informiranje Prijedlog: Propisati da posrednik u prometu nekretnina, na zahtjev gluhe ili nagluhe osobe, mora omogućiti pristupačne oblike komunikacije, kao što su: pisana komunikacija jasnim i razumljivim jezikom elektronička komunikacija (e-mail, poruke) osiguravanje tumača hrvatskog znakovnog jezika u ključnim fazama postupka Obrazloženje: Ugovori o posredovanju i ostala dokumentacija imaju značajne pravne i financijske posljedice. Gluhe osobe moraju imati mogućnost potpunog razumijevanja sadržaja i uvjeta, što se može osigurati samo pristupačnom komunikacijom. 4. Prijedlog dopune – informiranje o pravima korisnika Prijedlog: U odredbe koje se odnose na obveze posrednika uvesti obvezu pružanja informacija o pravima i obvezama korisnika u pristupačnom obliku za gluhe i nagluhe osobe. Obrazloženje: Pristupačne informacije smanjuju rizik od nesporazuma, jačaju pravnu sigurnost i povjerenje korisnika u posrednike. 5. Prijedlog dopune – edukacija posrednika Prijedlog: Razmotriti uvođenje obveze osnovne edukacije posrednika u prometu nekretnina o komunikaciji s osobama s invaliditetom, uključujući gluhe i nagluhe osobe. Obrazloženje: Edukacija bi pridonijela kvalitetnijem pružanju usluga, smanjenju pritužbi i većoj profesionalnosti sektora. 6. Zaključak Predložene dopune doprinijele bi ravnopravnom položaju gluhih i nagluhih osoba na tržištu nekretnina te usklađivanju Zakona s nacionalnim i međunarodnim propisima o zaštiti prava osoba s invaliditetom. Poziva se predlagatelj Zakona da uvaži navedene prijedloge u daljnjem zakonodavnom postupku. | Nije prihvaćen | Prava gluhih i nagluhih osoba u pristupu uslugama privatnih poduzetnika već su zaštićena važećim propisima, osobito Zakonom o suzbijanju diskriminacije, Zakonom o ravnopravnosti osoba s invaliditetom te međunarodnim obvezama Republike Hrvatske prema Konvenciji UN-a o pravima osoba s invaliditetom. Navedeni propisi osiguravaju zabranu diskriminacije i obvezu razumne prilagodbe u pružanju usluga, uključujući i usluge posredovanja u prometu nekretnina. S obzirom na to da se Nacrtom prijedloga Zakona uređuju uvjeti obavljanja djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, a pitanja pristupačnosti i zaštite prava osoba s invaliditetom već su sustavno uređena posebnim propisima, ne smatra se potrebnim dodatno ih posebno normirati u okviru ovog Nacrta prijedloga Zakona. |
| 38 | MARKO VEDRIŠ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 22. | 10. Ako posrednik sklapa ugovor o posredovanju s kupcem, dužan je provesti dubinsku analizu stranke i, u propisanim slučajevima, provjeru porijekla sredstava, te postupati u skladu sa Zakonom o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma. | Nije prihvaćen | Obveze dubinske analize stranke i provjere porijekla sredstava već su uređene posebnim propisom, odnosno Zakonom o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma. Navedene obveze primjenjuju se neovisno o ovom Zakonu te ih nije potrebno dodatno normirati u Prijedlogu Zakona. |
| 39 | MARKO VEDRIŠ | Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA | Predlažem se da se u slučajevima kada posrednik, temeljem ugovora o posredovanju, zastupa kupca, a transakcija se provodi u cijelosti ili djelomično gotovinom, propiše obvezna provjera porijekla sredstava kupca. Takva obveza predstavlja razmjernu mjeru upravljanja rizikom te je u skladu s postojećom praksom i obvezama drugih profesionalnih sudionika u prometu nekretnina, uključujući javne bilježnike, odvjetnike i revizore. | Nije prihvaćen | Obveze u vezi s provjerom porijekla sredstava, provedbom dubinske analize stranaka i prijavom sumnjivih transakcija već su uređene posebnim propisom – Zakonom o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma. Prijedlogom ovoga Zakona uređuju se ugovorni odnosi i uvjeti obavljanja djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina te se njime ne propisuju dodatne obveze iz područja sprječavanja pranja novca. |
| 40 | MARKO VEDRIŠ | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Članak 27. | U kontekstu sve izraženijeg problema priuštivosti stanovanja u Republici Hrvatskoj i Europskoj uniji, predlaže se da se za posredovanje u prodaji stambenih nekretnina propiše da posrednik može naplatiti posredničku naknadu isključivo od jedne ugovorne strane. Takva bi mjera smanjila ukupni trošak stjecanja stambene nekretnine za kupce, osobito za mlade obitelji i kupce prve nekretnine, te bi doprinijela većoj transparentnosti tržišta i pravednijoj raspodjeli troškova. | Nije prihvaćen | Iako je cilj zaštite kupaca razumljiv, zakonsko ograničavanje naplate naknade isključivo od jedne strane nije proporcionalno i neodrživo je na tržištu. Visina i način naplate posredničke naknade trebaju ostati predmet slobodnog ugovora između posrednika i nalogodavca, uz poštivanje pravila o transparentnosti i zaštiti potrošača. Također, u općim uvjetima poslovanja posrednika mora naznačiti obveznika plaćanja posredničke naknade za svaku vrstu posredovanja. Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na posredovanje za obje strane, naplata posredničke naknade i razgled nekretnine u skladu sa pristiglim komentarima. |
| 41 | MARKO VEDRIŠ | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Članak 27. | Prijedlog novog teksta stavak (8) Posrednik u istoj transakciji ne smije naplatiti posredničku naknadu i od prodavatelja i od kupca. ili stavak (8) Kod posredovanja u prodaji stambenih nekretnina, posrednik može naplatiti posredničku naknadu isključivo od jedne ugovorne strane. | Nije prihvaćen | Smatramo da bi predložena odredba previše restriktivno ograničila slobodu ugovaranja između posrednika i nalogodavca. Obavještavamo Vas da će Prijedlogom Zakona biti dodatno uređene odredbe koje se odnose na posredovanje za obje strane, naplata posredničke naknade i razgled nekretnine. |
| 42 | MARKO VEDRIŠ | Zakon o posredovanju u prometu nekretnina | Prijedlog Zakona ne adresira u dovoljnoj mjeri pitanje provjere porijekla imovine i sredstava kupaca nekretnina, unatoč činjenici da se, prema javno dostupnim podacima, značajan dio transakcija na tržištu nekretnina u Republici Hrvatskoj provodi u gotovini (prema nekim izvorima preko 60% transakcija). S obzirom na ulogu posrednika u prometu nekretnina kao ključnih sudionika u transakcijama visoke vrijednosti, predlažem da se u slučajevima kada posrednik sklapa ugovor o posredovanju s kupcem propiše obveza provođenja dubinske analize stranke, uključujući provjeru porijekla sredstava, kao i obveza prijave sumnjivih transakcija nadležnim tijelima. Time bi se posrednike, u jasno definiranim i razmjernim situacijama, uključilo u sustav primjene Zakona o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma, po uzoru na obveze koje već imaju javni bilježnici, odvjetnici i revizori. | Nije prihvaćen | Provjere porijekla imovine i sredstava te obveze provođenja dubinske analize stranke i prijave sumnjivih transakcija već su uređena posebnim propisom – Zakonom o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma, kojim su jasno definirani obveznici, opseg obveza i nadležna tijela. Ovim Nacrtom prijedloga Zakona uređuju se uvjeti i način obavljanja djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, te se ne predviđa proširivanje kruga obveznika niti dupliciranje obveza koje su već propisane posebnim zakonodavnim okvirom. |
| 43 | VLATKA PERVAN | II.UVJETI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA, Članak 7. | Poštovani, vlasniku obrta sa položenim ispitom za agenta, koji je dakle i posrednik, vrlo je ograničavajuća obveza prijave u vlastitom obrtu. Nema mogućnost biti zaposlen na puno radno vrijeme negdje drugdje. To je posebno otežavajuća okolnost u slučaju bolovanja, kada je nemoguće obavljati posao posredovanja. U slučaju bolovanja kao obrtnik ne ostvarujem prihod, i dovedena sam u kritičnu situaciju nemogućnosti plaćanja doprinosa, kao i rate kredita za stan, režija, oglašavanja, i drugih financijskih obaveza poput na primjer najma poslovnog prostora što je još jedan značajan financijski izdatak koji ima velika većina posrednika. Obveza prijave vlasnika obrta na puno radno vrijeme u svom obrtu je zaista otežavajuća okolnost jer je prvih nekoliko godina posredovanje u prometu nekretnina vrlo često moguće raditi samo kao dodatni posao iz razloga što znaju proći mjeseci dok se ne uspije prodati neka nekretnina. Srdačan pozdrav, Vlatka Pervan | Nije prihvaćen | Uvjet zapošljavanja najmanje jednog agenta na puno radno vrijeme propisan je radi osiguravanja profesionalnog, kontinuiranog i odgovornog obavljanja djelatnosti posredovanja te zaštite pravne sigurnosti stranaka. Statusna i socijalna pitanja vezana uz obavljanje obrta uređuju se posebnim propisima i nisu predmet ovoga Zakona. Napominjemo da je obveza od minimalno jednog agent na puno radno vrijeme ostala ista kao i u Zakonu koji je prethodio ovome Nacrtu prijedloga Zakona te se nije pokazala kao ograničavajuća za djelatnost posredovanja u prometu nekretnina. |
| 44 | IVAN KOVAČIĆ | III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA, Članak 17. | Članak 17., stavak 2. Predložena odredba ne osigurava cjelovitu i učinkovitu zaštitu instituta isključivog posredovanja jer štiti isključivog posrednika isključivo u slučaju sklapanja pravnog posla preko drugog posrednika, dok ne obuhvaća situaciju u kojoj nalogodavac, za vrijeme trajanja ugovora o isključivom posredovanju, sklopi pravni posao izravno s trećom osobom, bez sudjelovanja posrednika. Takvo normativno rješenje dovodi do ozbiljne pravne i tržišne nelogičnosti. Isključivo posredovanje kao institut podrazumijeva povećani opseg obveza, rizika i financijskih ulaganja na strani posrednika, uključujući ulaganja u marketing, oglašavanje, prezentaciju nekretnine, organizaciju razgleda i vođenje pregovora. Istodobno, posrednik preuzima rizik da, unatoč tim ulaganjima, neće ostvariti naknadu ako do sklapanja pravnog posla ne dođe. Ako zakon dopušta da nalogodavac za vrijeme trajanja ugovora o isključivom posredovanju sklopi pravni posao izravno s kupcem, bez ikakvih posljedica prema isključivom posredniku, institut isključivog posredovanja gubi svoju svrhu i postaje ekonomski i pravno neodrživ. U takvim okolnostima posrednik je izložen zaobilaženju, iako je upravo on inicirao tržišni interes, izložio nekretninu tržištu i uložio znatna sredstva u realizaciju posla. U praksi, treće osobe vrlo lako mogu utvrditi identitet i lokaciju nekretnine te se izravno obratiti nalogodavcu, čime se posrednik zaobilazi bez ikakve zaštite. Takvo rješenje nije u skladu s ugovornom ravnotežom, legitimnim očekivanjima ugovornih strana niti s uobičajenom praksom na uređenim tržištima, gdje isključivo posredovanje nužno uključuje zaštitu od zaobilaženja, neovisno o tome je li pravni posao sklopljen preko drugog posrednika ili izravno. Predložena odredba stoga ne osigurava stvarnu isključivost posredovanja, već je svodi na formalni institut bez pravne i ekonomske učinkoPrijedlog izmjene Predlaže se da članak 17. stavak 2. glasi: (2) Ako za vrijeme trajanja ugovora o isključivome posredovanju nalogodavac sklopi pravni posao o prijenosu ili osnivanju prava na nekretnini preko drugog posrednika ili izravno bez posrednika, protivno obvezi preuzetoj ugovorom o isključivom posredovanju, a za koji je isključivom posredniku bio dan nalog za posredovanje, obvezan je isključivom posredniku isplatiti ugovorenu posredničku naknadu te nadoknaditi moguće dodatne stvarne troškove nastale tijekom posredovanja. | Nije prihvaćen | Prijedlog nije prihvatljiv jer bi se njime ograničilo pravo nalogodavca da samostalno sklopi pravni posao, što nije u skladu s općim pravilima Zakona o obveznim odnosima koja uređuju ugovornu slobodu i pravo na raskid ugovora. Važeće rješenje iz članka 17. stavka 2. Nacrta prijedloga Zakona već osigurava zaštitu isključivog posrednika u slučaju povrede ugovorne obveze angažiranjem drugog posrednika, dok se pitanja zaobilaženja posrednika i posljedice takvog postupanja rješavaju kroz ugovorne odredbe i primjenu općeg obveznog prava. Smatra se da je predloženi normativni okvir razmjeran i da osigurava primjerenu ravnotežu prava i obveza ugovornih strana, uz očuvanje svrhe instituta isključivog posredovanja. |
| 45 | IVAN KOVAČIĆ | III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA, Članak 17. | Članak 17., stavak 2. (2) Ako za vrijeme trajanja ugovora o isključivome posredovanju nalogodavac sklopi pravni posao o prijenosu ili osnivanju prava na nekretnini preko drugog posrednika ili izravno bez posrednika, protivno obvezi preuzetoj ugovorom o isključivom posredovanju, a za koji je isključivom posredniku bio dan nalog za posredovanje, obvezan je isključivom posredniku isplatiti ugovorenu posredničku naknadu te nadoknaditi moguće dodatne stvarne troškove nastale tijekom posredovanja. | Nije prihvaćen | Predložena dopuna nije prihvatljiva jer bi proširila učinke ugovora o isključivom posredovanju na način koji bi bio u suprotnosti s općim pravilima obveznog prava. Ugovor o isključivom posredovanju, kako je uređen ovim člankom, odnosi se na zabranu angažiranja drugih posrednika, a ne na isključenje prava nalogodavca da pravni posao sklopi izravno odnosno bez posrednika, sukladno Zakonu o obveznim odnosima. Smatra se da je važeće rješenje primjereno i razmjerno te osigurava ravnotežu prava i obveza ugovornih strana. |
| 46 | LIDIJA PFARRER | Zakon o posredovanju u prometu nekretnina | Obavezno donijeti Pravilnik o minimalnim uvjetima za prezentaciju nekretnine kojom se posreduje. U sadašnjem vremenu prikazi nekretnina su sramotni, neki doslovno stave jednu mutnu fotografiju. Osoba koja prodaje nekretninu mora pristati da se njezina nekretnina detaljnije prikaže i da se prikaže i lokacija. U današnjem suvremenom svijetu poslovanja doslovno je smiješno da kupac mora za svaki podatak obilazit nekretninu što suludi i nepotreban gubitak vremena,a o stranim inbvestitorima da ne pričamo jer u oglasu ne dobije ni podatak lokacije pa da je vidi na street view. | Nije prihvaćen | Predmet ovoga Nacrta prijedloga Zakona ograničen je na uređenje uvjeta za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, prava i obveza posrednika, agenata i nalogodavaca, kao i pitanja stručne osposobljenosti, registara i nadzora. Vaš prijedlog koji se odnosi na propisivanje minimalnih uvjeta prezentacije nekretnina u oglasima nije u okviu zakonskog uređenja ovoga Zakona. |
| 47 | LIDIJA PFARRER | VI. STRUČNI ISPIT, Članak 29. | Potrebno je suziti i točnije definirati nivo i krug potrebnog minimalnog obrazovanja za agente. Osim toga s obzirom da se regulativa redovito mijenja potrebno je redovito stručno usavršavanje i praćenje novele regulative i obnova licence | Nije prihvaćen | Nacrt prijedloga Zakona ne uređuje provođenje stručnog ispita za agente posredovanja u prometu nekretnina nego Pravilnik o stručnom ispitu za agenta posredovanja u prometu nekretnina, a uređuje način i postupak provedbe stručnog ispita za agenta posredovanja u prometu nekretnina, visinu naknade troškova stručnog ispita, sadržaj i oblik potvrde o položenom stručnom ispitu, oblik i način vođenja evidencije. Ovim Nacrtom uređeno je i donošenje podzakonskih propisa koji su nužni za provedbu i funkcioniranje ovog Nacrta prijedloga Zakona. |
| 48 | LIDIJA PFARRER | II.UVJETI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA, Članak 13. | Bilo kakvo bavljenje nekretninama iziskuje i tehnička znanja . Stanje u području prometovanja neretninama nam je u takvom stanju isključivo iz razloga jer je nebrojena količina loše izvedenih zgrada, ozakonjenih zgrada, zgrada i zemljišta sa neriješenim imovinsko pravnim odnosima još iz vremena Austro Ugarske, zgrade stradale u potresu...takvim zgradama ne može prometovati osoba bez tehničkih znanja. Konkretno naprimjer ; u sadašnjem vremenu agent ( a ni prodavatelj )ne zna da postoji katastar i gruntovnica i da može biti slučaj da površina nekog zemljišta u katastru ima veću ili manju površinu nego u gruntovnici. Osim toga u gruntovnici još može biti na toj katastarskoj čestici al doslovno i više od 10 manjih gruntovnih čestica i više od 10 različitih vlasnika, a međa uopće nije na mjestu gdje se vidi ograda....takvu katastarsku česticu kupac može kupiti preko agencije a da ni kupac ni agent neznaju u čemu je problem. Sa takvom česticom kupac ima još nekoliko godina posla za pravnike, geodete, vještake i arhitekte a troškova možda i 50% vrijednosti zemljišta, ako ga uopće može riješiti ...Problem nije bezazlen. Također i recimo etažirane odnosno neetažirane nekretnine; agent prodaje neetažirani stan a kupac ni nezna da je to možda nemoguće etažirati zbog više imovinsko pravnih problema. Propisana znanja koja osoba mora zadovoljiti da bi se bavila posredovanjem nisu dovoljna za kvalitetno prometovanje. Osoba mora imati isključivo tehnička znanja i završene tehničke studije ili najmanje tehničku školu. Građevinska regulativa je toliko komplicirana da je ne može tumačiti osoba koja nije tehničke struke...Sve drugo ne vodi uspjehu donošenja bilo kakve regulative u posredovanju nekretninama i ovaj zakon nema smisla jer ispada da se posredovanjem nekretnina može baviti osoba sa frizerskom, kuharskom školom ali ni doktor medicine ne može se razumijeti u problematiku nekretnina. Predvidjeti da će osobe tih znanja pročitavši zbirku zakona savladati problematiku je omalovažavanje građevinske regulative , a naročito je problem što se stalno mijenja. Proizlazi i pitanje ; tko snosi odgovornost ako kupac kupi imovinsko pravno nesređenu nekretninu a na te probleme mu agent nije ukazao ali ne namjerno nego zato što se agent u to ne razumije? | Nije prihvaćen | Prijedlog Zakona uređuje djelatnost posredovanja u prometu nekretnina, prava i obveze posrednika te pitanja stručne osposobljenosti, registara i nadzora nad radom posrednika. Točnost podataka o nekretnini i eventualne imovinsko-pravne probleme vlasnika nekretnine nisu predmet ovog Zakona, te odgovornost za informacije kojima raspolaže agent odnosno posrednik u prometu nekretnina snosi vlasnik nekretnine. |
| 49 | LIDIJA PFARRER | III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA, Članak 16. | U ugovoru mora biti navedeno da će agent posao obavljati u skladu sa ovim Zakonom i obveza i odredbi koje proizlaze iz ovog Zakona, a za sve suprotno snosit će posljedice također prema odredbama ovog Zakona. Također mora biti navedeno da nekretnina koju nudi odnosno stavlja u promet u svemu odgovara nuđenom tj opisanom , također da su svi imovinsko pravni podaci i odnosi na nekretnini jasni , čisti i riješeni te da je nekrenina zakonita. . Naime , gotovo redovito agenti nude , a kupci kupuju nekretnine na kojima uopće nisu riješeni imovinsko pravni odnosi, nisu usklađeni podaci katastra i gruntovnice, međe zemljišta ne oodgovaraju pravnom stanju, a podaci koje agent navodi nemaju veze za građevinskom, pravnom, geodetskom i ostalom tehničkom regulativom, kao dokaz zakonitosti spominju se akti koji nemaju veza sa odobrenjima z agradnju , uporabnim dozvolama i slično. I sve to bez obzira bio agent ovlašten ili ne jer problem je u znanju koje za biti agent uopće nije potrebno a kupac kada kupi nekretninu se dovodi u potpunu zabludu i dubiozu . Dosadašnje potrebno znanje i stručni ispiti ne mogu osigurati siguran nivo kupnje "čistih" nekretnina . | Nije prihvaćen | Nacrt prijedloga Zakona uređuje uvjete za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, prava i obveze posrednika i agenata, sklapanje ugovora o posredovanju te upis u registre. Točnost imovinsko-pravnih podataka nadležnost je vlasnika nekretnine i podliježe odredbama općeg stvarnog i obveznog prava. Zakonom se ne propisuju dodatne materijalne provjere ili jamstva u vezi s nekretninama. |
| 50 | LIDIJA PFARRER | II.UVJETI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA, Članak 14. | proširiti popis na sva kaznena djela | Nije prihvaćen | Popis kaznenih djela ograničen je na ona koja su neposredno povezana s obavljanjem djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina. Proširenje na sva kaznena djela bilo bi nerazmjerno svrsi ovoga Zakona. |
| 51 | LIDIJA PFARRER | II.UVJETI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA, Članak 10. | proširiti popis na sva kaznena djela; prema prijedlogu teksta ispada da osoba može nositi oružje, baviti se prostitucijom i sve ostalo...Navedeno financiranje terorizma je skoro pa smiješno jer teško da će se osoba takvih financijskih i organizacijskih mogućnosti baviti prometom nekretnina. | Nije prihvaćen | Popis kaznenih djela iz članka 10. stavka 1. ovoga Nacrta prijedloga Zakona ograničen je na kaznena djela koja su po svojoj naravi neposredno povezana s obavljanjem gospodarske djelatnosti, povjerenjem u pravni promet i financijskom vjerodostojnošću posrednika. Proširivanje popisa na sva kaznena djela ne bi bilo razmjerno svrsi Zakona niti u skladu s načelom proporcionalnosti u upravnom postupanju. |
| 52 | BERNARDA PRIVŠEK | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 20. | Nastavno na komentar od 05.01.2026 15:25, izbor javnog bilježnika ili odvjetnika bi trebao biti reguliram ugovorom o posredovanju, a ne prepoušten na izbor posredniku. Javni bilježnik je povjerenik suda, dok odvjetnik to nije. Samim time, ključno je da izbor osobe koja sastavlja ugovor ili isprsvu, bude također dogovor stranaka i reguliran ugovorom o posredovanju a ne jednostrano određen. Osobito ako je cijena sastava ugovora i isprava uključena u posredničku naknadu | Nije prihvaćen | Predložena izmjena se ne prihvaća jer Zakon o obveznim odnosima i postojeći pravni okvir već uređuju slobodu ugovornih stranaka pri izboru javnog bilježnika ili odvjetnika za sastavljanje ugovora i isprava. Ugovorne strane su slobodne dogovoriti način i troškovnik izrade pravnih akata. Propisivanje obveze da posrednik sam određuje tko sastavlja ugovor nije u skladu s načelom ugovorne slobode i prava stranaka da autonomno odlučuju o izboru stručne osobe. |
| 53 | LARA TONČIĆ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 20. | (1) Posrednik u obavljanju poslova posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi s poslom koji je predmet posredovanja, mora postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima. (2) Posrednik ne smije sastavljati isprave o posredovanom poslu (predugovor i ugovor). (3) Ugovor o posredovanju mora sadržavati odredbu o tome da li je obveza posrednika dostaviti nalogodavcu nacrt isprave o posredovanom pravnom poslu i da li trošak sastavljanja tih isprava ulazi u posredničku naknadu. Ukoliko je to obveza posrednika, tada je on dužan za svaki posredovani posao angažirati odvjetnika ili javnog bilježnika po svom izboru koji će sastaviti te isprave. | Nije prihvaćen | Izbor osobe koja sastavlja pravne isprave (javni bilježnik ili odvjetnik) i trošak njihovog sastavljanja regulira se ugovorom između stranaka. Propisivanje obveze da posrednik sam angažira stručnu osobu nije potrebno niti u skladu s načelom ugovorne slobode. |
| 54 | LARA TONČIĆ | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Članak 27. | Mogućnost posredovanja za obje ugovorne strane propisana je Zakonom o obveznim odnosima i stoga je isto dopušteno i u posredovanju u prometu nekretnina. Posrednicima treba omogućiti da kupcima koji se javljaju na oglas uvjetuju da prije razgledavanja nekretnine potpišu ugovor o posredovanju jer se navedenim ugovorom reguliraju međusobna prava i obveze, a ne samo plaćanje provizije. | Nije prihvaćen | Posrednik ne treba uvjetovati razgled nekretnine potpisom ugovora. Prijedlogom Zakona dopuniti će se odredbe koje preciznije uređuju razgled nekretnine. |
| 55 | LARA TONČIĆ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 23. | Obveze nalogodavca trebalo bi posebno regulirati u slučaju kada je nalogodavac prodavatelj/zakupodavac i u slučaju kada je nalogodavac kupac/zakupnik. | Nije prihvaćen | Opće obveze nalogodavca već su propisane ovim Nacrtom prijedloga Zakona i primjenjuju se na sve vrste nalogodavaca, bez obzira radi li se o prodavatelju, zakupodavcu, kupcu ili zakupniku. Smatramo da postojeće uređenje dovoljno jasano propisuje prava i obveza nalogodavaca te da dodatno razlikovanje prema vrsti radnje (prodaja, kupnja, najam...) koja se ugovara s posrednikom, nije potrebno. |
| 56 | LARA TONČIĆ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Obveze posrednika | Obveze posrednika trebalo bi posebno regulirati u slučaju kada je nalogodavac prodavatelj/zakupodavac i u slučaju kada je nalogodavac kupac/zakupnik. | Nije prihvaćen | Nacrtom Zakona propisane su opće obveze posrednika koje se primjenjuju na sve nalogodavce, bez obzira jesu li prodavatelji, zakupodavci, kupci ili zakupci. Smatra se da je postojećom formulacijom odredbe osigurana dovoljna pravna zaštita i jasnoća obveza posrednika, te dodatno propisivanje razlika u odnosu na nalogodavace nije potrebno. |
| 57 | LARA TONČIĆ | III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA, Članak 17. | Vrhovni sud Republike Hrvatske u svojem je rješenju broj Rev 1113/2019 zauzeo pravno shvaćanje da posrednik ima pravo na posredničku naknadu ne samo ukoliko nalogodavac sklopi pravni posao preko drugog posrednika, već i ukoliko to učini mimo posrednika, odnosno sam sklopi pravni posao za koji je ugovorio isključivo posredovanje. Stoga se predlaže sljedeći tekst: (1) Ugovorom o isključivom posredovanju nalogodavac se može obvezati da za posredovani posao neće angažirati nijednoga drugog posrednika, niti da će posredovani posao sklopiti mimo isključivog posrednika, pri čemu ta obveza mora biti izričito ugovorena. (2) Ako za vrijeme trajanja ugovora o isključivome posredovanju nalogodavac sklopi pravni posao o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini preko drugog posrednika ili mimo isključivog posrednika, a za koji je isključivom posredniku bio dan nalog za posredovanje, obvezan je isključivom posredniku isplatiti ugovorenu posredničku naknadu te nadoknaditi moguće dodatne stvarne troškove nastale tijekom posredovanja. (3) Prilikom sklapanja ugovora o isključivome posredovanju posrednik je dužan upozoriti nalogodavca na pravne učinke i posljedice takve klauzule. | Nije prihvaćen | Predložena normativna intervencija bi dodatno i općenito ograničila ugovornu slobodu nalogodavca te izlazi iz okvira ovoga Zakona, koji uređuje temeljne uvjete obavljanja djelatnosti posredovanja, dok se detaljna zaštita ugovornih prava ostvaruje kroz ugovor i primjenu općeg obveznog prava. Smatra se da je važeće rješenje iz Nacrta prijedloga Zakona primjereno i dostatno. |
| 58 | RUJANA LUKAČ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 21. | Dodati Stavak (3): U oglasima navesti ulicu adrese i fotografiju izvana predmetne nekretnine osim ukoliko Nalogodavac to nije eksplicitno zabranio u Ugovoru o posredovanju. Cilj je olakšati kupcima odabir nekretnine, jer je naziv kvarta preširok i nedovoljno informativan, a same fotografije interijera ne pružaju potpunu sliku. Kupcima u postojećim oglasima trenutno nedostaju ključne informacije o okruženju te vanjskom izgledu i stanju nekretnine. Bez tih elemenata stvarno stanje nekretnine ostaje djelomično prikriveno, što otežava donošenje informirane odluke i izaziva faktor negativnog iznenađenja prilikom razgleda. | Nije prihvaćen | Predložena dopuna koja obvezuje posrednika da u oglasima navodi adresu na kojoj se nalazi nekretnina i vanjske fotografije nekretnine, osim ako to nalogodavac izričito ne zabrani, ne prihvaća se. Takva obveza nije nužna za provedbu Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, a može dovesti do ograničenja prava vlasnika nekretnine na privatnost i zaštitu osobnih podataka te povećati rizik za posrednika i nalogodavca. Reguliranje sadržaja oglasa ostaje u okviru ugovornog odnosa između posrednika i nalogodavca, čime se čuva ravnoteža prava i obveza stranaka te profesionalna autonomija posrednika. |
| 59 | TOMISLAV CERAJ | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Članak 27. | Članak 27, stavak 9: Posrednik smije sklopiti ugovor o posredovanju i/ili naplatiti posredničku naknadu od kupca ili najmoprimca samo za nekretnine koje nema u svojoj ponudi i za koje već nema sklopljen ugovor o posredovanju radi prodaje ili najma. | Nije prihvaćen | Svrha Nacrta prijedloga Zakona nije i ne može biti zabrana sklapanja ugovora o posredovanju ali u Prijedlogu Zakona detaljnijie će se urediti razgleda nekretnine, naplate posredničke naknade i posredovanja za obje strane što će pridonijeti većem transparentnijem poslovanju i visokom stupnju zaštite potrošača. |
| 60 | TOMISLAV CERAJ | III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA, Članak 16. | Članak 16. stavak 6. Ako ugovorne strane ne ugovore zabranu objave adrese nekretnine i vanjskih fotografija nekretnine, smatra se da Posrednik u svim oglasima za predmetnu nekretninu mora objaviti adrese nekretnine i vanjskih fotografija nekretnine. U praksi Posrednici ne objavljuju fotografije nekretnine izvana što značajno otežava potencijalnim kupcima procjenu nekretnine prije fizičkog razgleda, a vanjski izgled nekretnine čini važan aspekt nekretnine. U praksi Posrednici ne objavljuju adresu nekretnine što značajno otežava potencijalnim kupcima procjenu nekretnine prije fizičkog razgleda, a adresa nekretnine čini važan aspekt nekretnine. Posrednici to izbjegavaju jer žele uzeti proviziju i od kupca čime proizvode sukob interesa. Time Posrednici otežavaju provođenje transakcija i defokusiraju tržište nekretnina. | Nije prihvaćen | Nacrt prijedlog Zakona uređuje uvjete obavljanja djelatnosti posredovanja, prava i obveze posrednika te sklapanje ugovora o posredovanju, dok se konkretna pitanja sadržaja oglasa, objave adrese i fotografija nekretnine ne uređuju ovim Zakonom. U tom smislu, navedeni postupci posrednika njegovoj poslovnoj praksi i slobodi ugovaranja s nalogodavcem. |
| 61 | TOMISLAV CERAJ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | Članak 33, Stavak 1: - oglašava nekretnine bez sklopljenog ugovora o posredovanju (članak 21. stavak 2.) ILI BEZ NAVOĐENJA ADRESE NEKRETNINE I VANJSKIH FOTOGRAFIJA NEKRETNINE U praksi Posrednici ne objavljuju fotografije nekretnine izvana što značajno otežava potencijalnim kupcima procjenu nekretnine prije fizičkog razgleda, a vanjski izgled nekretnine čini važan aspekt nekretnine. U praksi Posrednici ne objavljuju adresu nekretnine što značajno otežava potencijalnim kupcima procjenu nekretnine prije fizičkog razgleda, a adresa nekretnine čini važan aspekt nekretnine. Posrednici to izbjegavaju jer žele uzeti proviziju i od kupca čime proizvode sukob interesa. Time Posrednici otežavaju provođenje transakcija i defokusiraju tržište nekretnina. | Nije prihvaćen | Dopuštenost i pravilo vezano uz oglašavaja nekretnina uređeni su člankom 21. Nacrta prijedloga Zakona , a ne pridržavanje predmetnih odredbu podliježe prekršajnim sankcijama. Odredbe smatramo dostatnim i u skladu s predmetom uređenja ovoga Zakona, a koje je navedeno u odredbi članka 1. Nacrta prijedloga Zakona. |
| 62 | TOMISLAV CERAJ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 21. | Članak 21. Stavak 3: Posrednik je obvezan prilikom oglašavanja objaviti adresu predmetne nekretnine i vanjske fotografije nekretnine s ulične strane. U praksi Posrednici ne objavljuju fotografije nekretnine izvana što značajno otežava potencijalnim kupcima procjenu nekretnine prije fizičkog razgleda, a vanjski izgled nekretnine čini važan aspekt nekretnine. U praksi Posrednici ne objavljuju adresu nekretnine što značajno otežava potencijalnim kupcima procjenu nekretnine prije fizičkog razgleda, a adresa nekretnine čini važan aspekt nekretnine. Posrednici to namjerno izbjegavaju jer žele uzeti proviziju i od kupca čime proizvode sukob interesa. Time Posrednici namjerno ne ispunjavaju osnovnu obvezu prema Nalogodavcu/Prodavatelju te otežavaju provođenje transakcija i defokusiraju tržište nekretnina. | Nije prihvaćen | Predložena obveza da posrednik u svakom oglasu mora objaviti adresu i vanjske fotografije nekretnine ne prihvaća se. Nacrt prijedloga Zakona omogućuje da se detalji oglašavanja dogovaraju ugovorom između posrednika i nalogodavca, čime se štite prava vlasnika nekretnine i očuvava profesionalna autonomija posrednika. Propisivanje obvezne objave adrese i fotografija moglo bi narušiti privatnost vlasnika i povećati rizik za zlouporabu informacija, a procjenu nekretnine potencijalni kupci i dalje mogu napraviti kroz dogovoreni razgled ili druge ugovorene metode. |
| 63 | BERNARDA PRIVŠEK | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 25. | Stavak 2) alineja 2,3,4 i 5 da budu obavezno istaknuti i u oglasu kojim se nekretnina oglašava. U skladu s European green dealom, energetski razred postaje bitna stavka | Nije prihvaćen | Nacrtom prijedloga Zakona već je propisana obveza posrednika da vodi detaljnu evidenciju o posredovanju, uključujući tehničke podatke, energetsku učinkovitost i cijene, te da iste podatke na zahtjev omogući nadležnim tijelima. Smatra se da obvezno isticanje tih podataka u svim oglasima nije potrebno, budući da se sadržaj oglasa i način informiranja korisnika uređuje ugovorom i važećim propisima o oglašavanju. |
| 64 | BERNARDA PRIVŠEK | III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA, Članak 16. | Članak 16. Stavak 3) briše se. Rok se navodi kao bitan sastojak ugovora i stvar je dogovora između posrednika i nalogodavca,zbog dinamike tržišta nekretnina i izmjene cijena, a u cilju zaštitu nalogodavca. | Nije prihvaćen | Odredba članka 16. stavak 3. Nacrta prijedloga Zakona jasno propisuje pretpostavljeno trajanje ugovora u slučaju kada ugovorne strane nisu ugovorile rok, čime se osigurava pravna sigurnost i predvidljivost prava i obveza posrednika i nalogodavca. Propisivanje pretpostavljenog roka ne umanjuje mogućnost ugovaranja drugačije trajanje ugovornog odnosa između stranaka. |
| 65 | BERNARDA PRIVŠEK | I.OPĆE ODREDBE, Članak 4. | čl 4, stavak 8) Treća osoba je osoba različita od nalogodavca, a koju posrednik u prometu nekretnina nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovora o sklapanju pravnog posla koji se odnosi na određenu nekretninu | Nije prihvaćen | Definicija pojma treće osobe već je jasno i dostatno uređena važećim tekstom članka 4. točke 8. Nacrta prijedloga Zakona te se predloženim komentarom ne ukazuje na potrebu dodatnog normativnog pojašnjenja ili izmjene. |
| 66 | BERNARDA PRIVŠEK | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Članak 27. | Članak 27, stavak 7): Posrednik smije naplatiti naknadu isključivo i jedino od najmodavca/zakupodavca/prodavatelja, neovisno tko ga je angažirao. Ne može od dvije strane jer se događa sukob interesa: prodavatelju/zakupodavcu/najmodavcu je u interesu da postigne što veću cijenu, a drugoj strani da postigne što nižu cijenu. U tom slučaju je jasno da će posrednik biti naklonjeniji da se postigne veća cijena jer time će i posrednička naknada biti veća. Time se ne postiže ugovorno načelo ekvivalencije prestacija jer automatski se povlađuje prodavatelju, zatim i posredniku, a sve na štetu kupca/najmoprimca/zakupoprimca, a ionako svi troškovi sklapanja pravnog posla spadaju na kupca/zakupoprimca/najmoprimca. | Nije prihvaćen | Iako je važno spriječiti sukob interesa, zakonski okvir dopušta posredniku da naplati naknadu od kupca ili najmoprimca u slučaju kada je on nalogodavac (npr. traži nekretninu koju posrednik nema u ponudi). Stoga stroga odredba “isključivo od najmodavca/zakupodavca/prodavatelja” bila bi previše restriktivna i nije u skladu s postojećim načelima slobode ugovaranja i tržišne prakse. Napominjemo da će Prijedlogom Zakona biti dopunjene odredbe koje preciznije uređuju razgled nekretnine, posredničku naknadu i posredovanje za obje strane. |
| 67 | DAVORIN TISAJ | III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA, Članak 17. | Dodati stavak (4): Ako za vrijeme trajanja ugovora o isključivome posredovanju i u periodu od 12 mjeseci nakon raskida navedenog ugovora nalogodavac samostalno sklopi pravni posao o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, obvezan je isključivom posredniku isplatiti ugovorenu posredničku naknadu te nadoknaditi moguće dodatne stvarne troškove nastale tijekom posredovanja. | Nije prihvaćen | Predloženi stavak (4) nije u skladu s načelima Zakona o obveznim odnosima jer bi automatski obvezao nalogodavca na isplatu naknade i nakon prestanka ugovora. Zaštita interesa posrednika ostaje kroz jasno definirane ugovorne odredbe i primjenu općih pravila obveznog prava, čime se omogućuje proporcionalno i uravnoteženo uređenje odnosa između ugovornih strana. |
| 68 | DAVORIN TISAJ | III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA, Ugovor | Poštovani, potrebno je navesti vrste ugovora o posredovanju (ugovor otvorenog tipa i isključivi ugovor). Nalogodavac posredovanja trebao bi imati pravo zaključiti ugovor o posredovanju otvorenog tipa u prodaji / najmu / zakup svoje nekretnine sa najviše 3 (tri) ovlaštena posrednika. | Nije prihvaćen | Vrste ugovora o posredovanju uređene su Nacrtom prijedloga Zakona, a ograničavanje broja posrednika s kojima nalogodavac može sklopiti ugovor otvorenog tipa nije predmet uređenja ovoga propisa. |
| 69 | DAVORIN TISAJ | VI. STRUČNI ISPIT, Članak 28. | (1) Posrednik u svojem sjedištu i u svakoj svojoj podružnici mora imati zaposlenog u radnom odnosu na puno radno vrijeme agenta koji je stručno osposobljen (položen stručni ispit) za poslove posredovanja u prometu nekretnina. | Nije prihvaćen | Predložena dopuna kojom bi se zahtijevalo da posrednik u svom sjedištu i svakoj svojoj podružnici/izdvojenom pogonu zapošljava agenta s položenim stručnim ispitom na puno radno vrijeme smatra se prekomjernom. Nacrt prijedloga Zakona već propisuje obveznu stručnu osposobljenost agenta, a dodatno opterećivanje posrednika strožom odredbom može nepotrebno otežati poslovanje, osobito manjim agencijama i onima u područjima s ograničenim tržištem, bez objektivne koristi za sigurnost ili kvalitetu posredovanja. |
| 70 | DAVORIN TISAJ | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Članak 26. | Visina posredničke naknade po jednoj kupoprodaji nekretnine smije iznositi SVEUKUPNO NAJVIŠE DO 4 % od realizirane cijene nekretnine bez obzira od koga se provizija naplaćuje (od prodavatelja, od kupca ili i od prodavatelja i kupca) | Nije prihvaćen | Visina posredničke naknade predmet je slobodnog ugovaranja između stranaka na tržištu. Propisivanje najviše dopuštene naknade predstavljalo bi neopravdano ograničenje tržišne slobode i ugovorne autonomije te nije u skladu s načelima tržišnog gospodarstva na kojima se temelji važeći pravni okvir. |
| 71 | PETAR BLAŽEVIĆ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | Članak 33. (1) Novčanom kaznom od 10.000,00 do 50.000,00 eura kaznit će se za prekršaj pravna osoba – posrednik u prometu nekretnina ako: oglašava nekretninu bez prethodno sklopljenog pisanog ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine, oglašava nekretninu bez ugovorene obveze vlasnika nekretnine na plaćanje pune cijene usluge posredovanja, oglašava nekretninu na vlastitim internetskim stranicama, društvenim mrežama, portalima, oglasnicima, tiskanim medijima ili drugim oblicima javnog oglašavanja protivno odredbama članka 21. ovoga Zakona, ne ukloni oglas nekretnine bez odgode, a najkasnije u roku od 3 radna dana, nakon što je: – nekretnina prodana, – povučena iz prodaje, – istekao, raskinut ili na drugi način prestao ugovor o posredovanju, zadrži ili ponovno objavi oglas nekretnine nakon prestanka ugovornog odnosa s vlasnikom. (2) Za prekršaje iz stavka 1. ovoga članka kaznit će se i odgovorna osoba u pravnoj osobi novčanom kaznom od 2.000,00 do 10.000,00 eura. (3) Novčanom kaznom od 5.000,00 do 20.000,00 eura kaznit će se fizička osoba – posrednik ako počini neki od prekršaja iz stavka 1. ovoga članka. (4) U slučaju ponavljanja prekršaja iz stavka 1. ovoga članka u razdoblju od dvije godine, posredniku se može izreći zaštitna mjera zabrane obavljanja djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina u trajanju od 6 do 12 mjeseci. (5) Prekršaji iz ovoga članka smatraju se teškim prekršajima u smislu ovoga Zakona. | Nije prihvaćen | Smatramo da su sankcije propisane u vezi s člankom 21., koji uređuje oglašavanje nekretnina, dostatne za ostvarenje svrhe ovoga Nacrta prijedloga Zakona. Važeće zakonske odredbe već sadržavaju odgovarajuće sankcije za oglašavanje nekretnine bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju. Nadalje, obveza uklanjanja oglasa nakon obavljenog posredovanog posla, odnosno nakon isteka, raskida ili prestanka ugovora o posredovanju, proizlazi već iz same činjenice da posrednik u tim slučajevima više ne raspolaže valjanim ugovorom o posredovanju, koji predstavlja zakonsku osnovu za oglašavanje nekretnine. U odnosu na prijedlog uvođenja prekršajne odgovornosti za oglašavanje nekretnine bez ugovorene obveze vlasnika na plaćanje pune cijene usluge posredovanja, smatramo da je takva situacija već obuhvaćena postojećom zabranom oglašavanja bez sklopljenog ugovora o posredovanju. Posrednička naknada sastavni je dio ugovora o posredovanju te kao takva nije izravno povezana s činom oglašavanja nekretnine, već s ugovornim odnosom između posrednika i nalogodavca. |
| 72 | PETAR BLAŽEVIĆ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 21. | Dodaje se novi stavak u članku 21.: (novi stavak) Posrednik je dužan bez odgode, a najkasnije u roku od 3 radna dana, ukloniti sve oglase nekretnine sa svojih internetskih stranica, oglasnika, portala, društvenih mreža i drugih medija u slučaju: – prodaje nekretnine, – povlačenja nekretnine iz prodaje od strane vlasnika, – isteka, raskida ili prestanka ugovora o posredovanju. Zabranjeno je zadržavanje ili ponovno objavljivanje oglasa nekretnine nakon prestanka ugovornog odnosa ili prestanka razloga oglašavanja. Cilj predloženih izmjena je sprječavanje lažnog, zastarjelog i neovlaštenog oglašavanja nekretnina, koje dovodi do obmane potrošača, narušavanja tržišnog natjecanja i zlouporabe instituta posredovanja. Obveza pravovremenog uklanjanja oglasa mora biti zakonski propisana, a sankcije moraju imati stvarni odvraćajući učinak. | Nije prihvaćen | Prema predloženoj normi Nacrta prijedloga Zakona nakon isteka ugovora ili njegovom realizacijom posrednik je dužan ukloniti oglas jer tada više nema ugovornog odnosa s nalogodavcem o posredovanju jer je on ili istekao ili je realiziran, a oglašavanje nekretnine nije dopušteno bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s nalogodavcem. Također su propisane i sankcije za oglašavanje nekretnine bez sklopljenog ugovora o posredovanju što se svakako odnosi na ugovor koji je istekao ili je realiziran. |
| 73 | IVICA VULIĆ | III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA, Članak 18. | Raskid Ugovora o posredovanju prije isteka ugovorenog roka Poseban problem predstavlja situacija u kojoj nalogodavac jednostrano raskine Ugovor o posredovanju prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen. U praksi se takvi raskidi često koriste kao način izbjegavanja obveza prema posredniku, iako je posrednik već uložio znatna sredstva i rad u promociju nekretnine. Često se formalno navodi odustajanje od prodaje, dok se nekretnina ubrzo nakon raskida ipak proda bez sudjelovanja posrednika koji je stvorio preduvjete za prodaju. Zakon bi trebao jasno razlikovati opravdani i neopravdani raskid ugovora. U slučaju neopravdanog raskida, nužno je propisati posljedice koje sprječavaju zlouporabu, uključujući obvezu naknade troškova i rada posrednika te zaštitu posrednika u slučaju naknadne prodaje tijekom ugovorenog roka ili razumnog razdoblja nakon raskida. Bez takvih odredbi, ugovor o posredovanju, a osobito ugovor o isključivom posredovanju, u praksi gubi svoju svrhu i pravnu sigurnost. | Nije prihvaćen | Zakon o obveznim odnosima već uređuje raskid ugovora i odgovornost ugovornih strana. Predložene dodatne odredbe o “neopravdanom raskidu” i posebnoj zaštiti posrednika ne mogu se izravno propisati jer bi ograničavale prava nalogodavca. Zaštita posrednika već je predviđena kroz postojeće odredbe o naknadi troškova i posredničkoj naknadi (članci 17. i 18.), a detalji se uređuju ugovorom između stranaka. |
| 74 | IVICA VULIĆ | III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA, Članak 17. | Dodatni prijedlog uz komentar na prijedlog Zakona o posredovanju u prometu nekretninama Smatramo da bi, uz postojeći institut Ugovora o isključivom posredovanju, bilo korisno razmotriti i uvođenje posebnog instituta Ugovora o isključivom pravu na prodaju, kakav je uobičajen u praksi Sjedinjenih Američkih Država. U SAD-u se, prema dostupnim podacima iz struke, oko 90 % ugovora sklapa upravo kao ugovor o isključivom pravu na prodaju, dok se tek oko 10 % odnosi na klasično isključivo posredovanje. Razlog za takvu praksu identičan je problemima s kojima se susrećemo i na našem tržištu. Kod ugovora o isključivom pravu na prodaju jasno je propisano da nitko, pa ni sam vlasnik nekretnine, ne može prodati nekretninu bez uključenog posrednika s kojim je ugovor sklopljen. Time se uklanja prostor za zlouporabe, zaobilaženje posrednika i naknadna tumačenja koja u praksi dovode do sporova. Možda se ovakav model nekome tko nije iz struke na prvi pogled čini neuobičajenim ili prestrogim, no pritom je nužno uzeti u obzir niz objektivnih činjenica: Posrednik godinama ulaže značajna sredstva i vrijeme u marketing, informatičku infrastrukturu, edukaciju sebe i svojih zaposlenika, kao i u izgradnju tržišne pozicije, reputacije i mreže kontakata. Kada nalogodavac bira određenog posrednika, čini to upravo zbog tog znanja, utjecaja, iskustva i mogućnosti koje samostalno nema. Da nalogodavac posjeduje ista znanja, tržišni doseg i organizacijske kapacitete, ne bi imao potrebu angažirati posrednika. Upravo zato je nelogično i nepravedno da se, nakon što posrednik svojim aktivnostima poveća vidljivost nekretnine, potakne interes tržišta i stvori uvjete za prodaju, nalogodavcu ostavi mogućnost da u završnoj fazi zaobiđe posrednika. Ako se tijekom trajanja ugovora promijene okolnosti koje rezultiraju realizacijom prodaje, takva promjena najčešće je izravna posljedica rada posrednika, a ne samostalne aktivnosti nalogodavca. Stoga je opravdano da zakon prepozna i adekvatno zaštiti takav doprinos posrednika. Uvođenjem ugovora o isključivom pravu na prodaju, uz jasno definirane obveze i zaštitne mehanizme za obje strane, značajno bi se povećala pravna sigurnost, smanjio broj sporova te unaprijedila profesionalnost i transparentnost tržišta nekretnina. | Nije prihvaćen | Nacrt prijedloga Zakona već predviđa institut ugovora o isključivom posredovanju s jasno definiranim pravima i obvezama posrednika i nalogodavca (čl. 17.). Uvođenje posebnog instituta ugovora o isključivom pravu na prodaju, kakav je uobičajen u praksi SAD-a, nije predviđeno ovim Nacrtom prijedloga Zakona. Smatramo da postojeći institut dovoljno osigurava profesionalnost, zaštitu posrednika i pravnu sigurnost ugovornih strana na hrvatskom tržišnom. |
| 75 | IVICA VULIĆ | III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA, Članak 17. | Kada nalogodavac i posrednik sklope Ugovor o isključivom posredovanju, posrednik je, u interesu prodaje, dužan oglasiti predmetnu nekretninu s točnom i detaljnom lokacijom. U tom trenutku svatko može vrlo lako utvrditi gdje se nekretnina nalazi te samostalno stupiti u kontakt s vlasnikom, zaobilazeći agenciju. U praksi je vrlo mali broj moralnih i odgovornih prodavatelja koji će potencijalnog kupca uputiti na agenciju s kojom ima potpisan ugovor o isključivom posredovanju. Imamo više konkretnih primjera u kojima nalogodavac i kupac svjesno i zajednički zaobilaze posrednika. Jedan konkretan primjer iz prakse: Nalogodavac i posrednik sklope Ugovor o isključivom posredovanju na rok od 18 mjeseci. Posrednik poduzima sve radnje u interesu prodaje – oglašava nekretninu na više domaćih i stranih portala te, u dogovoru s vlasnikom, postavlja i oglasnu ploču „Na prodaju“ na samom objektu. Mjesec i pol nakon potpisa ugovora nalogodavac obavještava posrednika da jednostrano raskida ugovor, uz obrazloženje da više ne želi prodavati nekretninu. Međutim, već mjesec dana nakon toga u zemljišnim knjigama se evidentira novi vlasnik predmetne nekretnine. Na upit posrednika da pojasni situaciju, nalogodavac navodi da je nekretninu kupio njegov susjed, uz krajnje neprimjeren komentar „što mi uopće hoćemo“. Dodatno, nije zanemariva činjenica da se nekretnina oglašavala po cijeni od 1.300.000 EUR, dok je, prema dostupnim podacima, prodana za 810.000 EUR, što otvara dodatna pitanja o načinu i okolnostima realizacije prodaje. U ovakvim situacijama posredniku preostaje jedino pokretanje sudskog postupka, koji je dugotrajan, skup i s vrlo neizvjesnim ishodom, što u praksi znači da je ugovor o isključivom posredovanju nedovoljno zaštićen. Smatramo da bi se ovakve zlouporabe mogle spriječiti jasnijim zakonskim odredbama, i to na sljedeći način: Nalogodavac ne bi smio jednostrano raskinuti Ugovor o isključivom posredovanju i tijekom trajanja ugovora prodati nekretninu bez posrednika s kojim je ugovor sklopljen. Nalogodavac ne bi smio prodati nekretninu ni klijentima s kojima ga je posrednik upoznao ili o kojima ga je pisanim putem obavijestio, niti u razdoblju od dodatnih 12 mjeseci nakon isteka ili raskida ugovora. Za vrijeme trajanja ugovora o isključivom posredovanju nekretninu ne bi smio prodati nitko, pa ni sam vlasnik, osim putem posrednika koji ima valjano sklopljen ugovor o isključivom posredovanju. Smatramo da je ovakva zaštita nužna kako bi institut isključivog posredovanja imao stvarni smisao i kako bi se spriječilo sustavno zaobilaženje posrednika na štetu struke i pravne sigurnosti u prometu nekretnina. | Nije prihvaćen | Institut ugovora o isključivom posredovanju člankom 17. već uređuje prava i obveze posrednika i nalogodavca. Detaljnije reguliranje zabrane samostalne prodaje ili prodaje trećim osobama do čijih kontakata je došao aktivnošću isključivog posrednika nije predviđeno ovim Zakonom, jer se pravni učinci i obveze ugovornih strana u tim slučajevima uređuju Zakonom o obveznim odnosima. |
| 76 | MATEJ PLEŠKOV | II.UVJETI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA, Članak 7. | Poštovani, U odnosu na članak 7. predloženog Zakona, smatram da je uvjet iz članka 7. stavka 2. alineje 2., kojim se propisuje obveza da posrednik mora imati najmanje jednog agenta zaposlenog na puno radno vrijeme, neopravdano restriktivan i neusklađen s realnim poslovnim modelima u djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina. Posebno ističem problem u slučaju obrta, gdje je posrednik fizička osoba, vlasnik obrta, koja osobno obavlja djelatnost i ispunjava sve zakonom propisane stručne, organizacijske i osiguravateljske uvjete. Nije jasno iz kojeg razloga takva osoba mora nužno biti zaposlena na puno radno vrijeme u vlastitom obrtu, niti zašto se isključuje mogućnost da vlasnik obrta obavlja djelatnost posredovanja kao dopunsku ili dodatnu djelatnost, primjerice uz drugi radni odnos, ako pritom uredno ispunjava sve ostale zakonske uvjete. | Nije prihvaćen | Uvjet iz članka 7. stavka 2. alineje 2. Nacrta prijedloga Zakona propisan je radi osiguranja stalne dostupnosti, profesionalnog obavljanja djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina te učinkovitog nadzora nad ispunjavanjem zakonskih obveza posrednika. Odredba se primjenjuje jednako na trgovačka društva i obrte te je usmjerena na osiguranje minimalnog organizacijskog standarda za obavljanje ove djelatnosti. Isto tako Nacrt prijedloga Zakona ne ograničava mogućnost rada na pola radnog vremena u svojstvu agenta, ali minimum od 1 zaposlenog agent na puno radno vrijeme je standard koji je zadržan iz Zakona koji je prethodio ovome. |
| 77 | HRVATSKA OBRTNIČKA KOMORA | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 37. | Tražimo kazne za obrtnike kao fizičke osobe propisati u nižem iznosu od kazni za pravne osobe jer su predložene u istom iznosu za sve posrednike. Predlažemo kazne za obrtnike propisati u istom iznosu kako budu propisane za ovlaštene osobe u pravnoj osobi te skrećemo pažnju da bi prema predloženoj formulaciji obrtnik mogao biti kažnjen dvostruko. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona biti će dodatno uređene prekršajne odredbe s obzirom na to da će određene odredbe Nacrta prijedloga Zakona biti dodatno uređene i dopunjene u skladu sa zaprimljenim komentarima. |
| 78 | DAVOR JELIĆ | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Članak 27. | Osnovni problem važećeg propisa je taj što se u svakodnevnoj praksi razvio nekorektan način postupanja posrednika na način da, nakon što zaključi ugovor o posredovanju s prodavateljem nekretnine, posrednik odbija pokazati tu nekretninu potencijalnom kupcu bez da i kupac i potpiše ugovor o posredovanju. Na taj način posrednici bez ikakvog osnova naplaćuju proviziju i od prodavatelja i od kupca, time da se faktički radi o ucjeni kupaca koji su se javili posredniku ne da bi im ovaj pronašao nekretninu već da bi im pokazao nekretninu koju je već oglasio temeljem naloga prodavatelja. Naravno da su uslijed takvog postupanja kupci redovno u situaciji da, kako faktički nemaju izbora, nepotrebno plaćaju visoke provizije ( što je usput u današnjim uvjetima posebno problem za mlade obitelji, te je protivno intenciji Vlade RH da se svima omogući jeftinije stanovanje ). Primjera radi, za stan u Zagrebu koji u današnjim relacijama ima relativno nisku vrijednost od cca 150.000,00 EUR, naime, teško je naći stan niže cijene od navedene, kupci nepotrebno plaćaju proviziju od dodatnih 3%, odnosno iznos od čak 4.500,00 EUR plus PDV. Radi se o evidentno nemoralnom postupanju posrednika koje je nažalost postalo uobičajeno, a koje postupanje se kosi s osnovnim načelima Zakona o obveznim odnosima ( čl. 4. čl. 6. i čl.10.). Smatram da bi takvo postupanje ovim zakonom na neki razuman način ubuduće trebalo spriječiti. Jedan od mogućih modaliteta da se to spriječi je da se propiše da posrednici u slučaju kada se radi o nekretnini za koju već imaju nalog prodavatelja ni u kojem slučaju nemaju pravo naplatiti naknadu i od kupca. Drugi mogući modalitet, za koji smatram da je manje prihvatljiv, je da se novim propisom regulira najviši dopušteni ukupni postotak naknade koji posrednik ima pravo naplatiti od oba sudionika. Taj je modalitet po meni manje prihvatljiv iz razloga što u tom slučaju opet kupac nepotrebno plaća naknadu kada se javi na oglas da bi pogledao konkretnu nekretninu, a osim toga teško da je prihvatljiv uzevši u obzir odredbe Zakona o obveznim odnosima. Naime, na taj način posrednik faktički zastupa interese i kupca i prodavatelja, iako se radi o dva sudionika koji imaju dijametralno oprečne interese, što je protivno poslovnom moralu. Naravno, sasvim je drugačija pravna situacija kada je kupac taj koji je dao nalog posredniku da ovaj u njegovo ime traži odgovarajuću nekretninu, dakle, u slučaju kada kupac ne kontaktira posrednika da bi pogledao neku od strane posrednika već oglašenu konkretnu nekretninu. U takvom slučaju posrednik po prirodi stvari ima pravo na proviziju od kupca, a moguće i od prodavatelja. Zaključno, smatram da zakonom treba onemogućiti opisano postupanje posrednika, time da napominjem da činjenica što se u članku 22. predlaže propisati da se posrednik obvezuje omogućiti razgled nekretnina sama po sebi neće imati takav učinak, jer u postojećem zakonu postoji identična odredba ( čl. 21), od koje odredbe u praksi očito nema koristi. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na posredovanje za obje strane, naplata posredničke naknade i razgled nekretnine. |
| 79 | HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | Predstavnici Udruženja poslovanja nekretninama HGK smatraju kako se odredba članka 33. stavka 1., točka 10 Nacrta prijedloga Zakona o posredovanju u prometu nekretnina protivi samom smislu posredovanja u prometu nekretnina. Naime, posrednici često od prodavatelja dobiju ključeve nekretnine, radi lakše organizacije prodaje, a kao izraz punog povjerenja u profesionalni rad. Nerijetko se radi o nekrentinama s vrlo vrijednim interijerom (namještaj, slike, kolekcionarski predmeti itd). Osim toga, čak i ako situacija ne nalaže davanje ključeva (npr. ako prodavatelj živi u nekrentini koja se prodaje) prodavatelji s punim povjerenjem prepuštaju da posrednici vrše selekciju klijenata koje dovode, odn. potencijalnih kupaca. Osim toga, posrednici mogu, temeljem dosadašnjeg iskustva lako procijeniti je li opasno ili barem besmisleno pojedine „zainteresirane kupce“ voditi da pogledaju neku nekretninu. Ističu kako je selekcija klijenata kojima će pokazati neku nekretninu sastavnio dio njihovog svakodnevnog posla, temeljeno na povjerenju koje su im ukazali prodavatelji, stoga bi ovakva odredba, kakva je u prijedlogu zakona, predstavljala svođenje posredničke djelatnosti na razinu trgovaca robom široke potrošnje, na štetu ne posrednika, nego i klijenata prodavatelja. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona o posredovanju u prometu nekretnina biti će detaljnije i svrsishodnije uređen razgled nekretnine. |
| 80 | BORIS VIDOVIĆ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | Svakom ozbiljnom Posredniku apsolutni je interes omogućiti razgled nekretnine za koju posreduje temeljem sklopljenog Posredničkog ugovora s klijentom- prodavateljem i preduvjet je samom smislu rada Posrednika, a to je dovesti u vezu kupca i prodavatelja kako bi se između njih sklopio pravni posao, a time i ostvario stvorio uvjet naplate izvršenog posla posredovanja. Međutim, uvođenje kaznene odredbe kojom se kažnjava Posrednika ako ne omogući traženi razgled nekretnine bio bi potpuni promašaj i sigurno ne bi doveo do rješavanja brojnih problema na tržištu nekretnina kojih evidentno ima već bi se time vrlo izvjesno u praksi stvorile nove negativne posljedice. Veliki broj Posrednika ima šire područje djelovanja i sama činjenica da je Posrednik u obvezi omogućavati razglede neograničenog broja nekretnina, na vrlo širokom području djelovanja Posrednika i to bez bilo kakvog ugovornog odnosa s kupcem i bez prava na naknadu, Posrednike izlaže značajnim troškovima poslovanja, a da pritom nisu uopće regulirani uvjeti kojima će potencijalni kupac posredniku dokazati svoju ozbiljnost, odnosno financijsku sposobnost za realizaciju kupoprodaje nekretnina koje želi razgledati. Time bi se gotovo je sigurno stvorilo i određeno nezadovoljstvo prodavatelja budući bi se isključilo njihovo uvjetovanje pristupa vlastitoj nekretnini kupcima koji često nemaju potrebnu financijsku sposobnost realizacije kupoprodaje ali istražuju tržište ili prikupljaju ideje za primjenu istih u vlastitim nekretninama ili nešto treće. Narušila bi se privatnost prodavatelja i sigurnosti njihove imovine, a poprilično je izvjesno da bi nakon određenog broja posjeta bez ozbiljnog učinka bio narušen ugled i kredibilitet samih Posrednika, same struke, a time i dodatno urušavanje povjerenja u tržište nekretnina, što apsolutno nikome nije u interesu. Isto tako postoji realan rizik da će pojedinci zlorabeći predloženu kaznenu odredbu mogućim manipulacijama stvarati dodatnu pravnu nesigurnost, a kroz moguće inspekcijsko djelovanje i nanositi potencijalnu štetu Posrednicima, a da uopće nisu iskazali ozbiljnost i financijsku sposobnost za realizaciju kupoprodaje barem jedne od neograničenog broja nekretnina koje žele razgledati. Stoga predlažem brisanje točke 7, stavka 1, članka 33. prijedloga Zakona o posredovanju tj. brisanje kaznene odredbe koja se odnosi na ne omogućavanje razgleda nekretnine (članak 22. točka 5. prijedloga Zakona). | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona o posredovanju u prometu nekretnina biti će detaljnije i svrsishodnije uređen razgled nekretnine. |
| 81 | IVAN BIŽANOVIĆ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | Predlažem brisanje odredbe koja predviđa kažnjavanje posrednika u slučaju kada posrednik ne omogući razgled nekretnine. Posrednici imaju odgovornost prema vlasnicima nekretnina da filtriraju potencijalne kupce, osobito one koji se ne žele predstaviti imenom i prezimenom. Ispred Udruženja poslovanja nekretninama HGK čiji sam dopredsjednik smo predlagali da se kažnjavaju oni Posrednici koji dovode u zabludu potencijalne kupce, da im umjesto zapisnika o pregledu nekretnine prilikom razgledavanja podmeću zapravo Ugovore o posredovanju sa svim bitnim sastojcima uključujući i obvezu plaćanja naknade. Struka već više od desetljeća kontinuirano upozorava na potrebu značajnog pooštravanja stručnih ispita, ulaznih kriterija i profesionalnih standarda, no ti su apeli ostajali bez odgovarajuće reakcije. Najveći problem su PAUŠALNI OBRTI ljudi koji se predstavljaju kao agenti ili suradnici u prodaji a nemaju položen ispit za agenta i nisu zaposleni kod Posrednika u toj agenciji za koju rade. Kod mene u Lici takvih ima poveći broj i "kradu" nekretnine s mog oglasa, skidaju i bacaju table - bannere s kuća, dolaze do prodavatelja i s njim dogovaraju višu cijenu nekretnine iako i sami znaju da je neće prodati po toj cijeni. Treba ukinuti i zabraniti: suradnike u prodaji, asistente u prodaji, zabraniti rad agentima koji nemaju položen ispit za agenta i nisu upisani u Imenik, te nisu zaposleni kod Posrednika ( Agencije). Dešava se da pojedinci rade za više agencija na proviziju a da nisu zaposleni nigdje i naplaćuju proviziju od kupaca koju sebi uzimaju a od kupca se naplaćuje Agencija. Mi se s ovim u Udruženju "borimo" već neko vrijeme. Tu su i lažne agencije, lažno predstavljanje, oglašavanje u medijima bez istaknute Agencije, kao i na društvenim mrežama bez istaknute agencije. Snimanje spotova - prezentacije nekretnine od nazovimo ih agenata koji nemaju veze s ovim poslom, samo sramote struku. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona o posredovanju u prometu nekretnina biti će detaljnije i svrsishodnije uređen razgled nekretnine. |
| 82 | LUKA LUKETIN | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | Osoba koja se javlja na oglas posrednika je treća osoba. Posrednik ima zakonsku obavezu povezati nalogodavca sa trećom osobom i nastojati da dođe do sklapanja ugovora. U praksi sve agencije odbijaju treću osobu ukoliko i sama ne želi postati nalogodavac. Treća osoba ne angažira agenciju da joj nađe nekretninu po zadanim kriterijima, već se javlja na ono što je oglašeno. Agencija mora biti strogo kažnjena jer ne nastoji da dođe do sklapanja ugovora odbijanjem treće osobe. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti posredovanje za obje strane, razgled nekretnine koji neće moći biti uvjetovan potpisivanjem ugovora, a što će obuhvaćati i prekršajnu odredbu. |
| 83 | IVANA ČIKIĆ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | Predlažem brisanje odredbe koja predviđa kažnjavanje posrednika u slučaju kada posrednik ne omogući razgled nekretnine. Posrednici imaju odgovornost prema vlasnicima nekretnina da filtriraju potencijalne kupce, osobito one koji se ne žele predstaviti imenom i prezimenom. U praksi su česte situacije u kojima potencijalni kupci imaju sumnjive ili neprimjerene namjere, a u takvim okolnostima posrednici imaju ulogu zaštitnog filtra. Dodatno, mogu nastupiti objektivne okolnosti, poput bolesti ili spriječenosti agenta, zbog kojih razgled nije moguće organizirati, a predložena odredba bi u takvim slučajevima posebno nepovoljno utjecala na agencije koje posluju s jednim agentom. Vlasnici nekretnina profesionalnost posrednika procjenjuju upravo prema sposobnosti razlikovanja ozbiljnih interesenata od neozbiljnih, osobito kada je riječ o prodaji nekretnine u kojoj prodavatelj živi sa svojom obitelji. Prodavatelji ne žele izlagati svoj dom dolascima sumnjivih ili nekulturnih osoba te s pravom očekuju da posrednik zna točno tko, imenom i prezimenom, dolazi u njihov prostor. Ako se potencijalni kupci odbijaju identificirati, a navedena odredba bude usvojena u Zakon, to će dovesti do ozbiljnih problema u praksi te narušiti sigurnost i povjerenje prodavatelja u posrednike. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona o posredovanju u prometu nekretnina biti će detaljnije i svrsishodnije uređen razgled nekretnine. |
| 84 | BORISLAV VUJOVIĆ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | Predlažem brisanje kaznene odredbe koja se odnosi na neomogućavanje razgleda nekretnine. Uz sve argumente koji su već navedeni, treba uzeti u obzir činjenicu da vlasnici nekretnina mogu i sami oglasiti prodaju svoje nekretnine, te ne moraju angažirati posrednika. Posrednici nisu monopolisti čija se usluga mora koristiti. Ukoliko je vlasnik suglasan s načinom poslovanja agencije, onda je tu situacija jasna. Jedini koga se u slučaju onemogućavanja razgleda nekretnine od strane posrednika eventualno može oštetiti je vlasnik kao nalogodavac kome se uskraćuje prilika da proda ili iznajmi svoju nekretninu. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti razgled nekretnine i prekršajne sankcije povezane s tom odredbom. |
| 85 | MARKO VEDRIŠ | II.UVJETI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA, Članak 10. | "- ako posrednik jednom godišnje HGK-u ne dostavi dokumentaciju sukladno članku 7. stavku 10., kojom dokazuje da i dalje ispunjava uvjete za obavljanje posredovanja," greškom je naveden stavak 10. koji ne postoji u članku 7. - ispravno je stavak 9. | Prihvaćen | U Prijedlogu Zakona o posredovanju u prometu nekretnina ispraviti ćemo pogrešku na koju ukazujete. |
| 86 | IVAN KOVAČIĆ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 22. | Predlaže se da članak 22. stavak 1. točka 5. glasi: „5. omogućiti razgled nekretnine trećim osobama u skladu s interesima, uputama i uvjetima određenima ugovorom o posredovanju sklopljenim s nalogodavcem – prodavateljem.” | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na razgledavanje nekretnine. |
| 87 | IVAN KOVAČIĆ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 22. | Uvođenje odredbe kojom se paušalno i bezuvjetno propisuje obveza posrednika da omogući razgled nekretnine trećoj osobi predstavlja ozbiljan regulatorni promašaj i primjer normativnog rješenja koje nije razmjerno cilju koji se njime želi postići. Riječ je o pokušaju rješavanja složenog i višeslojnog problema tržišta nekretnina pojednostavljenom mjerom koja ne adresira uzroke postojećih poremećaja, već u praksi stvara nove i ozbiljne negativne posljedice. Takav pristup nije u skladu s načelom razmjernosti, niti s dobrom regulatornom praksom. Trenutno stanje na tržištu nekretnina u velikoj je mjeri posljedica dugogodišnjeg propusta zakonodavca da sustavno i odlučno regulira uvjete za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina. Struka već više od desetljeća kontinuirano upozorava na potrebu značajnog pooštravanja stručnih ispita, ulaznih kriterija i profesionalnih standarda, no ti su apeli ostajali bez odgovarajuće reakcije. U praksi se omogućuje relativno jednostavan ulazak u djelatnost, dok se istodobno inspekcijski nadzor pretežito provodi nad profesionalnim i registriranim subjektima koji posluju transparentno i u skladu sa zakonom. Nasuprot tome, velik broj fizičkih osoba i subjekata koji djeluju nelegalno ili u sivoj zoni ostaje izvan učinkovitog nadzora. Upravo taj dio tržišta generira najveći broj nepravilnosti i nezadovoljstvo korisnika usluga, no predložena odredba uopće ne adresira taj problem. Rast cijena nekretnina i pitanje priuštivog stanovanja, koje opravdano izaziva frustraciju građana, traži brzog i jednostavnog krivca. Posrednici su pritom neopravdano identificirani kao uzrok problema, što se reflektira kroz pritiske na način naplate posredničke naknade. Pritom se zanemaruje činjenica da je naplata posredničke naknade od nalogodavca prodavatelja i od nalogodavca kupca dopuštena važećim zakonskim okvirom, u skladu sa Zakonom o obveznim odnosima, te predstavlja uobičajenu i ustaljenu praksu u nizu država Europske unije i izvan nje, uključujući Austriju, Njemačku, Italiju i Mađarsku. Dodatno, u potpunosti je zanemarena specifičnost hrvatskog tržišta nekretnina, osobito na jadranskoj obali, gdje značajan udio čine tzv. second home nekretnine. Tržište karakterizira rijetka naseljenost, velika geografska disperzija ponude te uobičajena potreba kupaca da razgledavaju nekretnine na vrlo širokom području koje se često proteže na više stotina kilometara. Velik broj agencija posluje na području od Dubrovnika do Istre, odnosno na cijeloj obali. U takvim okolnostima, predmetna odredba u praksi znači da je posrednik obvezan omogućavati razglede neograničenog broja nekretnina, na neograničenom geografskom području, bez ikakvog ugovornog odnosa s kupcem i bez prava na naknadu. Time se posrednike izlaže značajnim financijskim i operativnim rizicima, budući da troškovi putovanja, dnevnica i organizacije razgleda po pojedinom klijentu u praksi mogu dosezati vrlo značajne iznose. Istodobno, ovakvo rješenje šteti i samim prodavateljima jer im oduzima mogućnost da uvjetuju pristup vlastitoj nekretnini. Time se onemogućuje provedba uobičajenih profesionalnih procedura poput proof of funds provjere, KYC analize i kontrole ozbiljnosti kupca, koje su standard na uređenim tržištima Europske unije i svijeta te služe zaštiti privatnosti, sigurnosti i imovine vlasnika. Važno je istaknuti da će dugoročna posljedica ovakve regulacije biti smanjenje kvalitete usluge, poticanje neformalnih i netransparentnih praksi te dodatno narušavanje povjerenja u tržište nekretnina, što je suprotno deklariranom cilju zaštite potrošača. Budući da se kaznene odredbe vežu uz obvezu iz članka 22. stavka 1. točke 5., a da sadržaj te obveze u predloženom tekstu nije dovoljno precizno definiran, postoji realan rizik pravne nesigurnosti i neujednačene inspekcijske prakse. Slijedom navedenog, radi osiguranja razmjernosti, pravne sigurnosti i provedivosti zakona, predlaže se: – ili brisanje kaznene odredbe koja se odnosi na neomogućavanje razgleda nekretnine, – ili, kao alternativa, preciziranje članka 22. stavka 1. točke 5. na način da se jasno veže uz ugovor o posredovanju sklopljen s nalogodavcem – prodavateljem. Prijedlog izmjene Predlaže se da članak 22. stavak 1. točka 5. glasi: „5. omogućiti razgled nekretnine trećim osobama u skladu s interesima, uputama i uvjetima određenima ugovorom o posredovanju sklopljenim s nalogodavcem – prodavateljem.” | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na razgledavanje nekretnina. |
| 88 | IVAN KOVAČIĆ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | predlaže se: – ili brisanje kaznene odredbe koja se odnosi na neomogućavanje razgleda nekretnine, – ili, kao alternativa, preciziranje članka 22. stavka 1. točke 5. na način da se jasno veže uz ugovor o posredovanju sklopljen s nalogodavcem – prodavateljem. Prijedlog izmjene Predlaže se da članak 22. stavak 1. točka 5. glasi: „5. omogućiti razgled nekretnine trećim osobama u skladu s interesima, uputama i uvjetima određenima ugovorom o posredovanju sklopljenim s nalogodavcem – prodavateljem.” | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti razgled nekretnine i prekršajne sankcije povezane s tom odredbom. |
| 89 | IVAN KOVAČIĆ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | Uvođenje odredbe kojom se paušalno i bezuvjetno propisuje obveza posrednika da omogući razgled nekretnine trećoj osobi predstavlja ozbiljan regulatorni promašaj i primjer normativnog rješenja koje nije razmjerno cilju koji se njime želi postići. Riječ je o pokušaju rješavanja složenog i višeslojnog problema tržišta nekretnina pojednostavljenom mjerom koja ne adresira uzroke postojećih poremećaja, već u praksi stvara nove i ozbiljne negativne posljedice. Takav pristup nije u skladu s načelom razmjernosti, niti s dobrom regulatornom praksom. Trenutno stanje na tržištu nekretnina u velikoj je mjeri posljedica dugogodišnjeg propusta zakonodavca da sustavno i odlučno regulira uvjete za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina. Struka već više od desetljeća kontinuirano upozorava na potrebu značajnog pooštravanja stručnih ispita, ulaznih kriterija i profesionalnih standarda, no ti su apeli ostajali bez odgovarajuće reakcije. U praksi se omogućuje relativno jednostavan ulazak u djelatnost, dok se istodobno inspekcijski nadzor pretežito provodi nad profesionalnim i registriranim subjektima koji posluju transparentno i u skladu sa zakonom. Nasuprot tome, velik broj fizičkih osoba i subjekata koji djeluju nelegalno ili u sivoj zoni ostaje izvan učinkovitog nadzora. Upravo taj dio tržišta generira najveći broj nepravilnosti i nezadovoljstvo korisnika usluga, no predložena odredba uopće ne adresira taj problem. Rast cijena nekretnina i pitanje priuštivog stanovanja, koje opravdano izaziva frustraciju građana, traži brzog i jednostavnog krivca. Posrednici su pritom neopravdano identificirani kao uzrok problema, što se reflektira kroz pritiske na način naplate posredničke naknade. Pritom se zanemaruje činjenica da je naplata posredničke naknade od nalogodavca prodavatelja i od nalogodavca kupca dopuštena važećim zakonskim okvirom, u skladu sa Zakonom o obveznim odnosima, te predstavlja uobičajenu i ustaljenu praksu u nizu država Europske unije i izvan nje, uključujući Austriju, Njemačku, Italiju i Mađarsku. Dodatno, u potpunosti je zanemarena specifičnost hrvatskog tržišta nekretnina, osobito na jadranskoj obali, gdje značajan udio čine tzv. second home nekretnine. Tržište karakterizira rijetka naseljenost, velika geografska disperzija ponude te uobičajena potreba kupaca da razgledavaju nekretnine na vrlo širokom području koje se često proteže na više stotina kilometara. Velik broj agencija posluje na području od Dubrovnika do Istre, odnosno na cijeloj obali. U takvim okolnostima, predmetna odredba u praksi znači da je posrednik obvezan omogućavati razglede neograničenog broja nekretnina, na neograničenom geografskom području, bez ikakvog ugovornog odnosa s kupcem i bez prava na naknadu. Time se posrednike izlaže značajnim financijskim i operativnim rizicima, budući da troškovi putovanja, dnevnica i organizacije razgleda po pojedinom klijentu u praksi mogu dosezati vrlo značajne iznose. Istodobno, ovakvo rješenje šteti i samim prodavateljima jer im oduzima mogućnost da uvjetuju pristup vlastitoj nekretnini. Time se onemogućuje provedba uobičajenih profesionalnih procedura poput proof of funds provjere, KYC analize i kontrole ozbiljnosti kupca, koje su standard na uređenim tržištima Europske unije i svijeta te služe zaštiti privatnosti, sigurnosti i imovine vlasnika. Važno je istaknuti da će dugoročna posljedica ovakve regulacije biti smanjenje kvalitete usluge, poticanje neformalnih i netransparentnih praksi te dodatno narušavanje povjerenja u tržište nekretnina, što je suprotno deklariranom cilju zaštite potrošača. Budući da se kaznene odredbe vežu uz obvezu iz članka 22. stavka 1. točke 5., a da sadržaj te obveze u predloženom tekstu nije dovoljno precizno definiran, postoji realan rizik pravne nesigurnosti i neujednačene inspekcijske prakse. Slijedom navedenog, radi osiguranja razmjernosti, pravne sigurnosti i provedivosti zakona, predlaže se: – ili brisanje kaznene odredbe koja se odnosi na neomogućavanje razgleda nekretnine, – ili, kao alternativa, preciziranje članka 22. stavka 1. točke 5. na način da se jasno veže uz ugovor o posredovanju sklopljen s nalogodavcem – prodavateljem. Prijedlog izmjene Predlaže se da članak 22. stavak 1. točka 5. glasi: „5. omogućiti razgled nekretnine trećim osobama u skladu s interesima, uputama i uvjetima određenima ugovorom o posredovanju sklopljenim s nalogodavcem – prodavateljem.” | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti razgled nekretnine i prekršajne sankcije povezane s tom odredbom. |
| 90 | IVO BAKALIĆ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Sankcije | Ivo Bakalić, sudac U odnosu na iznesene komentare uz članka 27. stavak 7. nacrta zakona, očekujem kako će agencije i dalje pokušavati tražiti od kupaca, osobito onih koji nisu pravno obrazovani da s agencijom sklope ugovor o posredovanju. Ako se to dogodi iskorištavanjem naivnosti ili nedovoljne educiranosti kupaca, držim da u popisu sankcija treba određenom prekršajnom sankcijom obeshrabriti posrednike u poduzimanju takvih protuzakonitih radnji. Možda čak i propisati da je uvjetovanje trećoj osobi (kupcu) pregleda ili kupoprodaje nekretnine prethodnim sklapanjem ugovora o posredovanju protivno zakonu, a time i ništetno. Samo na taj način će se konačno dokinuti ova besramna praksa naplate dvostruke provizije. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti posredovanje za obje strane, razgled nekretnine koji neće moći biti uvjetovan potpisivanjem ugovora. |
| 91 | IVO BAKALIĆ | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Članak 27. | Ivo Bakalić, sudac Odredba članka 27. stavak 7. nacrta zakona konačno vraća poslove posredovanja u pravne i životne okvire. U odnosu na pravne okvire, procjenjujući prijedlog članka 22. zakona koji propisuje obveze posrednika, prema popisu obveza posrednika lako je zaključiti kako je naglasak na posredovanju za prodavatelja i to je najčešća situacija. Ono što se je do sada u praksi događalo je bila devijacija u primjeni postojećeg zakona i korištenje situacije koja nije bila dovoljno precizno regulirana. Zbog navedenog su i bile moguće situacije da agencije za posredovanje na svojim web stranicama oglase kako je kupac dužan sklopiti ugovor o posredovanju prije zaključenja posla. Na stranici jedne splitske agencije sam imao prilike vidjeti da ta agencija uvjetuje razgledavanje nekretnine prethodnim sklapanja ugovora o posredovanju što je samo po sebi apsurdno i ucjenjivački. Budimo otvoreni do kraja, bio je to prostor manipulacije u kojem su agencije nezasluženo ostvarivale dvostruku proviziju i kupce radili budalama. Kada govorimo o životnom okviru onda prvenstveno mislim na situaciju koja se može poistovjetiti s najobičnijom prodajom u trgovini. Vlasnik određenog proizvoda angažira prodavatelja da uz dogovorenu proviziju prodaje njegove proizvode, a prodavatelj iste izloži u svom poslovnom prostoru. Kupac dođe u poslovni prostor i zamoli prodavatelja da mu pokaže proizvod te istog kupi ako mu proizvod odgovara. Životno, je li bilo tko od nas platio proviziju prodavatelju u nekoj trgovini ako smo pregledavali proizvod kojeg želimo kupiti i u konačnici ga kupili. Jasno je da nismo, nego smo platili samo cijenu proizvoda. Vratimo se na prodaju stanova. Vlasnik stana angažira agenciju kao posrednika da mu pokuša naći kupca i proda stan uz plaćanje određene provizije u vidu posredničke naknade temeljem sklopljenog ugovora, a agencija taj stan oglasi na svojoj web stranici kao svojevrsnom prodajnom izlogu. Treća osoba- kupac vidi oglas, zamoli pregled stana i odluči se za kupnju. U takvoj situaciji agencija je napravila sve ono što se je obvezala ugovorom prodavatelju (provjera dokumentacije, oglašavanje, omogućavanje pregleda stana, sastavljanje nacrta ugovora ako je ugovoreno) i zato joj pripada nagrada, ali to ne podrazumijeva da za te iste aktivnosti proviziju treba platiti kupac i to je suština problema koju konačno rješava članak 27. stavak 7. nacrta zakona. To ujedno podrazumijeva da će agencije ostati bez dvostruke provizije, ali budimo do kraja otvoreni pa kažimo da na istu ni do sada nisu imali pravo. Bio je to lov u mutnom i naprosto ucjena s elementima stjecanja bez osnove. Podržavam ovu odredbu jer konačno pokušava zaštiti treću osobu- kupca. | Prihvaćen | Komentar je pravno utemeljen i argumentiran, ističe trenutne probleme dvostruke naplate provizije i nepoštene prakse u posredovanju. Prijedlogom Zakona dopuniti će se odredbe koje preciznije uređuju razgled nekretnine, posredničku naknadu i posredovanje za obje strane. |
| 92 | MIA TISAJ | Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, V. POSREDNIČKA NAKNADA | Treba jasno definirati od koje strane posrednik ima pravo naplatiti proviziju, budući da dvostrano naplaćivanje ne može biti jednako kvalitetno i u interesu i prodavatelja i kupca. Sukladno tome, u slučaju kada kupac angažira posrednika da mu pronađe nekretninu koja se u tom trenutku ne nalazi u ponudi posrednika, kupac se smatra nalogodavcem. U slučaju kada se prodavatelj nekretnine koristi uslugama posrednika radi prodaje nekretnine, prodavatelj ima status nalogodavca. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na posredovanje za obje strane. |
| 93 | DUBRAVKO RANILOVIĆ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | Predlažemo da se umjesto osporavanog stavka (Ne omogući razgled) ubaaci slijedeći stavak; Zapisnik o razgledu ili istovjetan dokument koji Posrednik i treća osoba mogu potpisati kao dokaz razgleda ili prezentacije nekretnine, ne predstavlja Ugovor o posredovanju i ne može biti osnova za napatu posredničke naknade od treće osobe. Smatramo da je takvim postupanjem Posrednik doveo u zabludu treću osobu. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti razgled nekretnine i prekršajne sankcije povezane s tom odredbom. |
| 94 | DUBRAVKO RANILOVIĆ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | DUBRAVKO RANILOVIĆ Prijedlog da se kazni Posrednik koji ne omogući razgled nekretnine trećoj osobi se zaista protivi samoj samoj prirodi Posredovanja i ulozi Posrednika,, a to je da posreduje, i da po želji nalogodavca bude filter prema potencijalnim interesentima. Razumijem problem koji se dogadja na terenu, ali bi na ovaj način upravo kaznili one koji profesionalno obavljaju posao, jer smo propustili kažnjavati sve one nelagalne koji posluju bez rješenja Ministarstva i Ugovora o posredovanju koji su i stvorili problem lošeg odnosa sa trećim osobama. Na ovaj način bi se otvorila neprirodna mogućnost da svaki interesent može prisiljavati Posrednika da mu pokaže nekrentinu. Prije svega to nije moguće iz više razloga. Prvi razlog je svakakoda kao Posrednici nećemo voditi u nekretninu suspektne osobe,, osobe koje se ne žele identificirati, osobe sa kriminalnim dosjeima, osobe koje ne mogu dokazati svoju likvidnost, pa i bezobrazne i nepristojne osobe ako želite i sl. Istovremeno treba podsjetiti da su Posrednici obveznici provedbe Zakona o sprječavanju pranja novca i financiranju terorizma, temeljm kojeg zakona upravo imamo obvezu provjere potencijalnih kupca, pa i izradu Dubinske analize. Osim toga kako će se definirati ne omogućavanje razgleda. Da li to znači da nekom morate pokazati odmah nekretninu, ili za tjedan dana, ili za mjesec?. Upravo Posrednik ima to pravo i sposobnost da na temleju svoga iskustva procjenjuje potencijalne kupce i dovodi ih u vezu sa nekrentinom odnosno Nalogodavcem. Na kraju što akoje agent Posrednika bolestan, ili je iz bilo kojeg razloga spriječen pokazati, ili je Nalogodavac vlasnik stana nije u mogućnosti iz bilo kojeg razloga nekoga primiti u svoj dom. Podsjećamo da su nekrentine koje pokazujemo uglavnom domovi ljudi u kojima se živi a vrlo rijetko prazne nekretnine od kojih Posrednici imaju ključeve. Zaista smatram da ovu odredbu treba izbaciti iz ovog prijedloga jer će umjesto poboljšanja kvalitete usluge stvoririti velike probleme na tržištu. Jednostavno ova odredba nije primjenjiva a postigao bi se upravo suprotan efekt od očekivanog. Ipred udruženja smo predlagali da se kaznjavaju oni Posrednici koji dovode u zabludu potencijalne kupce, da im umjesto zapisnika o pregledu nekrentine prilikom razgledavanja podmeću zapravo Ugovore o posredovanju sa svim bitnim sastojcima uključujući i obvezu plaćanja naknade. Smatramo da dovođenje u zabludu trećih osoba ima elemnte za kažnjavanje. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti razgled nekretnine i prekršajne sankcije povezane s tom odredbom. |
| 95 | DAVORIN TISAJ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 22. | Posrednici su dužni omogućiti razgledavanje nekretnina iz svoje ponude potencijalnim kupcima bez uvjetovanja o sklapanju ugovora o posredovanju u kupnji razgledane nekretnine. Potencijalni kupci obvezni su uoči ili nakon razgleda nekretnine potpisati posredničku Izjavo o razgledu nekretnine ili posrednički evidencijski list o razgledu nekretnine, a oba navedena dokumenta ne smiju sadržavati kupčevu obvezu plaćanja posredničke provizije u slučaju da je kupac razgledao već oglašenu nekretninu iz posrednikove ponude. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na razgledavanje nekretnina. |
| 96 | LARA TONČIĆ | III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA, Članak 16. | Stavak 4. - Ukoliko veznik "odnosno" ovdje ima značenje riječi "ili" trebao bi biti naveden bez zareza ispred njega kako ne bi bilo nedoumica u gramatičkom tumačenju navedene odredbe. | Prihvaćen | U Prijedlogu Zakona o posredovanju u prometu nekretnina ispraviti ćemo pogrešku na koju ukazujete. |
| 97 | RUJANA LUKAČ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | Dopuniti "- ne omogući razgled nekretnine" s ovim tekstom: "ili zahtjeva potpisivanje posredničkog ugovora s kupcem koji se javlja na oglas za nekretninu" | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti razgled nekretnine i prekršajne sankcije povezane s tom odredbom. |
| 98 | RUJANA LUKAČ | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Članak 27. | Mišljenja sam da posrednici ili agenti ne smiju tražiti kupce da potpišu ugovor o posredovanju prije nego im dozvole razgledavanje nekretnine koju su oglasili. | Prihvaćen | Komentar je u skladu s načelima zaštite potrošača i sprječavanja nedopuštenih praksi. Podsednik ne smiju uvjetovati razgledavanje nekretnine potpisom ugovora o posredovanju. Prijedlogom Zakona datno će se regulirati razgled nekretnine kao i jasnija pravila vezana uz naplatu posredničke naknade čija je osnova ugovor o posredovanju. |
| 99 | RUJANA LUKAČ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 22. | U stavku 5. dodati: svim zainteresiranim kupcima bez zahtijevanja potpisivanja ugovora o posredovanju Zato što nije korektno uzimati proviziju i od prodavatelja i od kupca. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na razgledavanje nekretnina i posredovanje za obje strane. |
| 100 | NIKOLA BOJANIĆ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Obveze posrednika | U čl. 22. toč.5 treba posredniku izričito zabraniti UVJETOVANJE pokazivanja nekretnine trećim osobama (kupcima) prethodnim sklapanjem Ugovora o posredovanju. Naime gotovo sve agencije za posredovanje kod oglašavanja prodaje nekretnine UVJETUJU da se obavezno mora sklopiti Ugovor o posredovanju pa da će se tek tada omogućiti pokazivanje nekretnine, sve sa ciljem da se i prodavatelju i kupcu naplati provizija, dakle da se izigra zakonska odredba o zabrani naplate provizije prodavatelju i kupcu. Molim za uvrštenje jer će u suprotnom Agencije i dalje poslovati po principu "oderi i prodavatelja i kupca istovremeno. Zahvaljujem na razumijevanju. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na razgled nekretnine i naplatu posredničke naknade. Pri tome vodeći računa o ravnoteži između zaštite interesa nalogodavca i slobode ugovaranja s trećom stranom. |
| 101 | TOMISLAV CERAJ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 35. | Članak 35, Stavak 1: - ne omogući razgled nekretnine (članak 22. točka 5.) ILI UVJETUJE TREĆIM OSOBAMA SKLAPANJE UGOVORA O POSREDOVANJU RADI RAZGLEDA NEKRETNINE U praksi je uobičajeno da Agent ne želi pokazati nekretninu potencijalnom kupcu koji se javlja na oglas prije nego što potpiše ugovor o posredovanju iako Posrednik za kojeg radi Agent već zastupa Prodavatelja. Kupci ne žele potpisati ugovor, time Posrednik krši ugovornu obvezu dovođenja kupca u vezu s prodavateljem. Ili Kupci potpisuju ugovor za razgledavanje predmetne oglašene nekretnine i time se stvara sukob interesa jer Posrednik ima interes na obje strane uz ostvarenje dvostruke provizije. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti razgled nekretnine, posredovanje za obje strane, posrednička provizija i prekršajne sankcije povezane s tom odredbom. |
| 102 | TOMISLAV CERAJ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | Članak 33, Stavak 1: - ne omogući razgled nekretnine (članak 22. točka 5.) ILI UVJETUJE TREĆIM OSOBAMA SKLAPANJE UGOVORA O POSREDOVOVANJU RADI RAZGLEDA NEKRETNINE U praksi je uobičajeno da Posrednik ne želi pokazati nekretninu potencijalnom kupcu koji se javlja na oglas prije nego što potpiše ugovor o posredovanju iako Posrednik već zastupa Prodavatelja. Kupci ne žele potpisati ugovor, time Posrednik krši ugovornu obvezu dovođenja kupca u vezu s prodavateljem. Ili Kupci potpisuju ugovor za razgledavanje predmetne oglašene nekretnine i time se stvara sukob interesa jer Posrednik ima interes na obje strane uz ostvarenje dvostruke provizije. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti razgled nekretnine i prekršajne sankcije povezane s tom odredbom. |
| 103 | TOMISLAV CERAJ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 22. | Članak 22, stavak 5: omogućiti razgled nekretnina, vodeći računa o interesima i uputama nalogodavca, BEZ UVJETOVANJA TREĆIM OSOBAMA SKLAPANJE UGOVORA O POSREDOVOVANJU U praksi je uobičajeno da Posrednik ne želi pokazati nekretninu potencijalnom kupcu koji se javlja na oglas prije nego što potpiše ugovor o posredovanju iako Posrednik već zastupa Prodavatelja. Kupci ne žele potpisati ugovor, time Posrednik krši ugovornu obvezu dovođenja kupca u vezu s prodavateljem. Ili Kupci potpisuju ugovor za razgledavanje predmetne oglašene nekretnine i time se stvara sukob interesa jer Posrednik ima interes na obje strane uz ostvarenje dvostruke provizije. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na razgledavanje nekretnina i posredovanje za obje strane. |
| 104 | TOMISLAV CERAJ | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Članak 27. | Članak 27, stavak 8: Zabranjuje se posredovanje za obje strane, direktno sklapanjem ugovora o posredovanju s obje strane, ili indirektno koristeći drugu agenciju s kojom dijeli povjerljive informacije o cijeni i drugim elementima pregovora o transakciji, radi sukoba interesa. Osnovni cilj zašto Prodavatelj angažira Posrednika je pronalažanje Kupca. Uvjetovanje Kupcu potpisivanja Ugovora o posredovanju radi pokazivanja nekretnine je kršenje osnovne odredbe Ugovora. Ipak, to je češće praksa nego što nije. Dodatno, ne manje važno, nije moguće etički i moralno zastupati obje strane, time je Posrednik u očitom sukobu interesa. Posrednici će pokušati zaobići "sukob interesa" tako da će angažirati prijateljsku agenciju da uvjetuju sklapanje ugovora o posredovanju Kupcu. Zakon ovdje mora to jasno zabraniti. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti posredovanje za obje strane, razgled nekretnine koji neće moći biti uvjetovan potpisivanjem ugovora. |
| 105 | TOMISLAV CERAJ | V. POSREDNIČKA NAKNADA, Članak 27. | Članak 27, stavak 7: Posrednik ne smije naplatiti posredničku naknadu od treće osobe koja u pravnom poslu stječe ulogu kupca, najmoprimca ili drugog, a nije s posrednikom sklopila ugovor o posredovanju, NITI SMIJE TREĆOJ OSOBI UVJETOVATI SKLAPANJE POSREDNIČKOG UGOVORA RADI POKAZIVANJA NEKRETNINE U praksi je uobičajeno da Posrednik ne želi pokazati nekretninu potencijalnom kupcu koji se javlja na oglas prije nego što potpiše ugovor o posredovanju iako Posrednik već zastupa Prodavatelja. Kupci ne žele potpisati ugovor, time Posrednik krši ugovornu obvezu dovođenja kupca u vezu s prodavateljem. Ili Kupci potpisuju ugovor za razgledavanje predmetne oglašene nekretnine i time se stvara sukob interesa jer Posrednik ima interes na obje strane uz ostvarenje dvostruke provizije. | Prihvaćen | Komentar je u skladu s načelima zaštite potrošača i sprječavanja sukoba interesa. Prijedlogom Zakona dopuniti će se odredbe koje preciznije uređuju razgled nekretnine, posredničku naknadu i posredovanje za obje strane. |
| 106 | SRĐAN JAVORČIĆ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 33. | Smatramo da je odredbu članka 33. stavka 1. podstavka „ne omogući razgled nekretnine (članak 22. točka 5.)“ nužno u cijelosti brisati iz Zakona, jer je u postojećem obliku neprovediva u praksi, pravno neprecizna te suprotna naravi posredničke djelatnosti. 1. Neopravdano ograničavanje profesionalne autonomije posrednika Jedna od temeljnih i zakonom priznatih zadaća agenta za nekretnine jest selekcija potencijalnih kupaca ili najmoprimaca. Agent je dužan procijeniti ozbiljnost, financijsku sposobnost, namjeru i pouzdanost treće osobe prije nego što dođe do razgledavanja nekretnine. Ako ostane ova prekršajna odredba, posrednik se dovodi u situaciju da: mora omogućiti razgled svakoj osobi koja to zatraži, bez mogućnosti prethodne provjere interesa, boniteta ili svrhe dolaska, pod prijetnjom novčane kazne od 2.000 do 5.000 eura. Takvo rješenje onemogućuje profesionalno i odgovorno obavljanje posla. 2. Povreda interesa i sigurnosti nalogodavca (vlasnika nekretnine) Posrednik prema članku 22. točki 5. mora omogućiti razgled “vodeći računa o interesima i uputama nalogodavca”. Međutim, prekršajna odredba iz članka 33. u potpunosti zanemaruje taj dio norme. U praksi to može dovesti do: dovođenja neprovjerenih, neozbiljnih ili rizičnih osoba u privatne nekretnine, ugrožavanja privatnosti, imovine i osobne sigurnosti vlasnika, suprotstavljanja izričitim uputama nalogodavca (npr. ograničen broj razgleda, samo prethodno provjereni kupci). Posrednik se tako dovodi u pravni apsurd: ili će postupati u interesu nalogodavca – ili će izbjeći kaznu. 3. Neprovedivost i pravna neodređenost Odredba ne definira: tko ima pravo zahtijevati razgled, u kojem roku, pod kojim uvjetima, koliko puta, i u kojim situacijama posrednik može opravdano odbiti razgled. To ostavlja širok prostor za zlouporabe, proizvoljna tumačenja i selektivno kažnjavanje. Primjeri iz prakse: osoba bez stvarne namjere kupnje traži razgled „iz znatiželje“, konkurentski agent traži razgled radi prikupljanja informacija, osoba bez financijskih mogućnosti inzistira na višekratnim razgledima, treća osoba zahtijeva hitan ulazak u nekretninu protivno dogovoru s vlasnikom. U svim tim slučajevima posrednik bi, prema sadašnjoj formulaciji, bio izložen prekršajnoj odgovornosti. 4. Suprotnost tržišnoj praksi i standardima struke U svim uređenim tržištima nekretnina razgledavanje je: kontroliran proces, koji se provodi uz prethodnu selekciju, često tek nakon financijske provjere ili potpisane izjave o ozbiljnosti interesa. Ova odredba pretvara razgled u apsolutno pravo treće osobe, što nije praksa niti je u skladu s profesionalnim standardima posredovanja. 5. Neprimjerenost prekršajne sankcije Neomogućavanje razgleda nije ponašanje koje samo po sebi predstavlja društvenu opasnost, osobito kada je učinjeno: radi zaštite interesa nalogodavca, radi sigurnosti nekretnine, ili u skladu s pravilima struke. Izricanje visokih novčanih kazni za ovakve situacije je neproporcionalno i neopravdano. Zaključak Predlažemo da se iz članka 33. stavka 1. u potpunosti briše podstavak: „– ne omogući razgled nekretnine (članak 22. točka 5.)“ Time bi se: omogućilo profesionalno obavljanje posredničke djelatnosti, zaštitili interesi i sigurnost nalogodavaca, izbjegle pravne nejasnoće i zlouporabe, te uskladila zakonska odredba s realnom tržišnom praksom. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će se urediti razgled nekretnine i prekršajne sankcije povezane s tom odredbom. |
| 107 | PETAR BLAŽEVIĆ | IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA, Članak 21. | Predlaže se dopuna članka 21. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina sljedećim stavkom: (novi stavak) Posrednik u prometu nekretnina ne smije oglašavati nekretninu na vlastitim internetskim stranicama, društvenim mrežama, tiskanim medijima, internetskim portalima, oglasnicima niti putem bilo kojeg drugog oblika javnog oglašavanja bez prethodno sklopljenog pisanog ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine, kojim je izričito ugovorena obveza vlasnika da plati punu cijenu usluge posredovanja. Oglašavanje nekretnine bez takvog ugovora smatra se neovlaštenim oglašavanjem i predstavlja teški prekršaj posrednika, neovisno o tome oglašava li se nekretnina u ime vlasnika ili treće osobe. Ovom dopunom sprječava se praksa u kojoj se nekretnine oglašavaju bez stvarnog ugovornog odnosa s vlasnikom, čime se stvara pravna nesigurnost, mogućnost dvostruke naplate usluge i zavaravanje kupaca. Smatram da uslugu posredovanja treba platiti ona strana koja prva angažira posrednika i čiju nekretninu posrednik oglašava, odnosno vlasnik (prodavatelj). Kupac može biti obveznik plaćanja usluge isključivo u slučaju kada posrednik za njega pronađe nekretninu koja nije dio postojeće javno oglašene ponude posrednika. Jasno propisivanje zabrane oglašavanja bez ugovora i bez ugovorene pune naknade vlasnika ključno je za uređenje tržišta i zaštitu svih sudionika. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona dodatno će biti uređene odredbe koje se odnose na naplatu posredničke nakanade i posredovanje za obje strane. |
| 108 | DARKO MAREČIĆ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 38. | Ovaj prekršaj je već sankcioniran u čl. 33 st.1. podst.2., tako da se duplo sankcionira. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona biti će dodatno uređene prekršajne odredbe u skladu sa zaprimljenim komentarima. |
| 109 | DARKO MAREČIĆ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 37. | Ovaj prekršaj je već sankcioniran u čl. 34. st.1. podst.1. ovoga Zakona, tako da se duplira. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona biti će dodatno uređene prekršajne odredbe s obzirom na pristigle komentare. |
| 110 | DARKO MAREČIĆ | VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE, Članak 36. | U st.4. podst.2. ovog članka je navedeno da se iznimno oportunitet neće primijeniti u slučajevima,između ostalog i utvrđenja prekršaja iz čl. 33. st.1.. podst. 13. ovoga Zakona. Međutim, čl. 33.st.1. NE sadrži podstavak 13. (sadrži samo 12 pdstavaka). Nadalje, oprtunitetom ni izuzećem nisu obuhvaćeni prekršaji iz čl. 37. i 38. Zakona. | Prihvaćen | Prijedlogom Zakona biti će dodatno uređene prekršajne odredbe. |