Izvješće o provedenom savjetovanju - Uredba o postupcima koji prethode sklapanju pravnih poslova raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske u svrhu osnivanja prava građenja i prava služnosti

Redni broj
Korisnik
Područje
Komentar
Status odgovora
Odgovor
1 Branimir Majčica III. OSNIVANJE PRAVA SLUŽNOSTI, Članak 16. U čl. 16. st. 1. iza riječi "utvrditi iznos" brišu se riječi "umanjenja tržišne vrijednosti nekretnine uslijed osnivanja prava služnosti" i zamjenjuju se riječima "vrijednosti prava služnosti". Zakon o procjeni vrijednosti nekrentina ne rabi takvo strukovno nazivlje. Nije prihvaćen Termin je u skladu sa Zakonom o upravljanju državnom imovinom koji je temelj za donošenje ove uredbe, te je usklađen s resornim ministarstvom.
2 Branimir Majčica III. OSNIVANJE PRAVA SLUŽNOSTI, Članak 15. U članku 15. st. 3. izra riječi "ovisno o" brišu se riječi "naknadi za umanjenje tržišne vrijednosti nekretnine uslijed osnivanja prava služnosti" i zamjenjuju riječima "procijenjenoj vrijednosti prava služnosti". Naime, sporna odredba se u tome obliku ne rabi u Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina. Nije prihvaćen Termin je u skladu sa Zakonom o upravljanju državnom imovinom koji je temelj za donošenje ove uredbe, te je usklađen s resornim ministarstvom.
3 Branimir Majčica II. OSNIVANJE PRAVA GRAĐENJA, Članak 6. Javni poziv za javno prikupljanje ponuda, temeljem odredbe čl. 26. st. 2. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, morao bi sadržavati i: - rok za revalorizaciju s propisanim vremenom za njezino provođenje kao i s propisanim kriterijima za prilagodbu ugovorenom iznosa naknade za pravo građenja. Nije prihvaćen Odredba je u skladu sa Zakonom o upravljanju državnom imovinom koji je temelj za donošenje ove uredbe, te je usklađena s resornim ministarstvom.
4 Branimir Majčica II. OSNIVANJE PRAVA GRAĐENJA, Članak 5. Odredbe članka 5. st. 1., st. 2., st. 5. i st. 6. ove Uredbe u suprotnosti je s odredbama čl. 4. st. 1. podst. 11. i čl. 27. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina. Naime, naknada za pravo građenja je definirana kao godišnji iznos, a taj se iznos utvrđuje u obliku godišnjih obroka (anuiteta) koji se raspoređuju na mjesečne naknade. Dakle, nema prostora da bi se naknada za osnovano pravo građenja naplaćuje jednokratno. To bi bilo kao da se od zakupoprimca ili najmoprimca traži da ugovorene zakupnine ili najamnine plati jednokratno i unaprijed za cijelo trajanje ugovorenog odnosa. Ono što bi ova Uredba u ovome članku trebala pobliže urediti jest kako doći do vrijednosti kamate na pravo građenja tj. naknade za pravo građenja i kako utvrditi njezinu prilagodbu zbog protoka vremena u okviru revalorizacije. Ova su bitna pitanja namjerno ostavljena otvorenima u Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina i u Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina. Naime, odredbom čl. 27. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina propisano je tek načelno da se kamatna stopa na pravo građenja utvrđuje u odnosu na kamatnu stopu na nekretnine, a kamate na pravo građenja tj. naknade na pravo građenja računa se prema jednostavnoj formuli kao umnožak tržišne vrijednosti nekretnine i utvrđene kamatne stope na pravo građenja. U literaturi se kamatna stopa na pravo građenja u pravilu utvrđuje kao umanjenje kamatne stope na nekretninu (koje su navedene u Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina) za 1-2,5 postotna boda za sve namjene. Tako utvrđeni iznos naknade je fiksni, međutim poznato je da se nominalna i realna vrijednost novca s vremenom razlikuju. Današnji novac u budućnosti vrijedi manje. Stoga je potrebno utvrditi rok za revalorizaciju odnosno prilagodbu ugovorenog iznosa naknade za pravo građenja. Dakle, nakon protoka određenog broja godina ugovoreni iznos potrebno je korigirati. Osim vremena nakon kojeg se provodi prilagodba (prema literaturi za stambene namjene u pravilu svake 3 godine, a za gospodarske namjene u pravilu svakih deset godina), potrebno je propisati i kriterij za prilagodbu (prema literaturi za stambene namjene u pravilu se ugovoreni iznos korigira za promjenu indeksa potrošačkih cijena, dok se prema literaturi za gospodarske namjene u pravilu ugovoreni iznos korigira za promjenu općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina - danas dostupan ICN DZS-a). Dakle, ovo je sve prostor koji je Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina namjerno ostavio otvorenim i bilo bi ga potrebno urediti upravo ovim člankom. Nije prihvaćen Odredba je u skladu sa Zakonom o upravljanju državnom imovinom koji je temelj za donošenje ove uredbe, te je usklađena s resornim ministarstvom.
5 Branimir Majčica I. OPĆE ODREDBE, Članak 1. Članak 1. stavak 3. valjalo bi nomotehnički uskladiti s odredbama Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015). Naime, procjena vrijednosti nekretnina se sukladno odredbi čl. 5. st. 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina jasno i transparentno prezentira u pisanom obliku u dokumentu koji se naziva "procjembeni elaborat". Osim toga, termin "procjena tržišne vrijednosti nekretnine" također nije održiv ni stvarno niti nomotehnički. Naime, Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina rabi isključivo termin "procjena vrijednosti nekretnine" - primjerice u odredbama čl. 1., čl. 3., čl. 5. i dr. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina. Osim toga, sukladno odredbi čl. 43. st. 1. podst. 41. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina tržišna vrijednost se definira kao "procijenjeni iznos", pa je i s tog motrišta suvišno i nelogično koristiti termin "procjena tržišne vrijednosti nekretnine". Nadalje, tržišnu vrijednost nekretnine nije niti potrebno spominjati u ovoj Uredbi budući da se matematički do svih elemenata vrijednosti prava građenja i prava služnosti dolazi preko tržišne vrijednosti nekretnine. U načelu, bez poznavanja tržišne vrijednosti nekretnine, nije moguće utvrditi niti kamatu na pravo građenja (prinos od prava građenja), niti tržišnu vrijednost prava građenja, niti sadašnju vrijednost prava građenja, niti tržišnu vrijednost nekretnine opterećene pravom građenja, niti naknadu prava služnosti. U nomotehničkom smislu, kada je riječ o procjeni vrijednosti prava građenja, predmet ugovora o osnivanju i prijenosu prava građenja je odredbom čl. 4. st. 1. podst. 11. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina definirana "kamata na pravo građenja (prinos prava građenja)", a to je godišnji obrok odnosno anuitet. Kamatu na pravo građenja moguće je iskazati i kroz mjesečne naknade temeljem odredbe čl. 27. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina. Kada je riječ o procjeni vrijednosti prava služnosti, nije jasno zašto se koristi iskaz "naknada za umanjenje tržišne vrijednosti nekretnine uslijed osnivanja prava služnosti". Naime, Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina dosljedno primjenjuje sljedeće termine: procjena vrijednosti prava služnosti, procjena vrijednosti služnosti puta, procjena iznosa naknade za služnost puta, procjena naknade za služnost vodova, procjena vrijednosti prava stanovanja ili prava plodouživanja, prekoračenje međe građenjem. Temeljem narečenoga odredba čl. 1. st. 3. ove Uredbe mijenja se i glasi: "Pored naknade za pravo građenja i naknade za osnivanje prava služnosti, nositelj prava građenja i ovlaštenik prava služnosti dužan je snositi trošak izrade procjembenog elaborata." Nije prihvaćen Termin je u skladu sa Zakonom o upravljanju državnom imovinom koji je temelj za donošenje ove uredbe, te je usklađen s resornim ministarstvom.