Izvješće o provedenom savjetovanju - Savjetovanje o Nacrtu prijedloga Uredbe o prodajnoj cijeni obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu

Redni broj
Korisnik
Područje
Komentar
Status odgovora
Odgovor
1 Ured pučke pravobraniteljice UREDBU Prije svega kao i kod Nacrta Prijedloga Pravilnika o darovanju građevnog materijala te Nacrta Prijedloga Uredbe o kriterijima za bodovanje prijava za stambeno zbrinjavanje, izražavamo zadovoljstvo promptnošću stavljanja na savjetovanje sa zainteresiranom javnošću ove Uredbe u vrlo kratkom roku nakon stupanja na snagu Zakona o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima (NN, broj: 106/18). Također izražavamo zadovoljstvo zbog olakšavanja položaja korisnika stambenog zbrinjavanja prilikom kupnje stambenih objekata na kojima su ostvarili pravo na stambeno zbrinjavanje, a posebice kada se ima u vidu da se radi mahom o osobama koje se nalaze u teškoj financijskoj situaciji. Međutim, kako, ipak ima pojedinih odredbi Uredbe za koje smatramo da su nejasne ili da bi ih trebalo drugačije formulirati, u nastavku dajemo mišljenje u odnosu na te odredbe Uredbe. Primljeno na znanje U cilju što brže i učinkovitije primjene Zakona o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima, Središnji državni ured za obnovu i stambeno zbrinjavanje je odmah nakon donošenja Zakona i njegova objavljivanja u Narodnim novinama pristupio izradi podzakonskih akata. Također, ističemo da nam je i bio cilj olakšavanje položaja korisnika stambenog zbrinjavanja prilikom kupnje stambenih objekata na kojima su ostvarili pravo na stambeno zbrinjavanje.
2 Tomislav Crnjac UREDBU Poštovani, sve vezano za procjenu nekretnine treba prepustiti ovlaštenom vještaku ili procjenitelju, kako je u svom komentaru naveo i g.Ajduk. Nikakva umanjena po postocima ili osnivanje povjerenstava kako je ovdje predloženo. I Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015) osnovana su povjerenstva koje postoje samo na papiru, a u mnogim sredinama uopće ne funkcioniraju. Nije prihvaćen Uredbom je predviđeno osnivanje stručnog povjerenstva u koje će biti imenovani stručnjaci građevnske struke, pravne struke i ekonomske struke. Temeljem provedenih simulacija utvrđeno je da su predložena umanjena optimalan temelj za određivanje prodajne cijene obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu.
3 Tomislav Pavošević UREDBU, Članak 1. Prijedlog za Članak 1.: Dodati Stavak 3., ili odredbu staviti u zasebni Stavak 1., a ostale stavke pomaknuti za jedno mjesto: (3) Ovom Uredbom regulira se prodaja obiteljske kuće ili stana u kojoj kupac kao najmoprimac stanuje duže od jedne godine. Obrazloženje: Vjerojatno se radi o pravu na otkup stana, ili kuće u kojoj kupac stanuje kao najmoprimac, ali to u tekstu Uredbe nije precizno navedeno. Nešto je usputno navedeno u Članku 17., Stavku 1. „Obiteljsku kuću ili stan najmoprimac može kupiti i prije isteka jedne godine neprekidnog prebivanja u toj kući ili stanu…“, ali bi valjalo staviti preciznu odredbu i to u Članku 1. Nije prihvaćen Ovom Uredbom ne reguliraju se uvjeti prodaje nego se regulira formiranje kupoprodajne cijene. U Zakonu o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima, člankom 30., definirani su uvjeti prodaje.
4 PGP Sisak UREDBU, Članak 6. Početna cijena definirana u čl.6 st.1. previsoka. Riječ je otprilike o tržišnoj cijeni te je onda jednostavnije kupiti stambeni objekt na tržištu. Samim time upitna je svrha cjelokupnog programa stambenog zbrinjavanja, ako polazimo od tržišnih cijena?!! Nije prihvaćen Početna cijena otkupa formira se na temelju propisane etalonske cijene građenja sukladno aktu Podatak o etalonskoj cijeni građenja (“Narodne novine”, br. 100/2018) i koristi se za izračun početne cijene stambene jedinice.
5 Tomislav Pavošević UREDBU, Članak 6. Prijedlog za Članak 6.: Dodati Stavak 4.: Ukupno umanjenje prodajne cijene ne može biti veće od 70%, osim u slučaju kada umanjenje uključuje i građevinsko stanje stambene jedinice u maksimalnom iznosu kada ukupno umanjenje prodajne cijene ne može biti veće od 80%. Obrazloženje: Ako je u Stavku 3., Članka 6. navedeno da se umanjenje utvrđuje kumulativno, onda je nužno postaviti i ograničenje jer se zbrajanjem pojedinačnih umanjenja lako i vrlo brzo prelazi 100% osnovice. Primjerice, ako se radi o kući: - starijoj od 36 godina: 65% - koja je građena od građevnog materijala koji ne zadovoljavaju suvremene standarde gradnje: 80% - u prvoj skupini potpomognutih područja i područja posebne državne skrbi: 50% - u ruralnom području (seosko naselje): 30% - koju kupac kupuje jednokratnim plaćanjem prodajne cijene: 50% Ukupno umanjenje osnovice od 6.000,00 kuna po m 2 površine: 275% (65+80+50+30+50) Ako se radi o stanu: - starom do 10 godina: 12% - s manjim oštećenjima: 30% - u prvoj skupini potpomognutih područja i područja posebne državne skrbi: 50% - u ruralnom području (seosko naselje): 30% - koji kupac kupuje jednokratnim plaćanjem prodajne cijene: 50% Ukupno umanjenje osnovice od 6.000,00 kuna po m 2 površine: 172% (12+30+50+30+50) Umanjenje prodajne cijene koje bi bilo veće od 100% podrazumijeva da kupac do nekretnine dolazi za 0 kn, odnosno da zbog negativnog ukupnog iznosa prodavatelj još mora njemu platiti za nekretninu. Nije prihvaćen Popusti se ne zbrajaju.
6 PGP Sisak UREDBU, Članak 7. U čl.7 st. 1 i st. 2 omogućiti potencijalnom kupcu pravo na ulaganje pravnog lijeka, prigovora na samu procjenu građevinskog stanja te na izračun cijene kuće ili stana Povjerenstva. Nije prihvaćen Zakonom o općem upravnom postupku (“Narodne novine”, br. 47/2009) propisana je mogućnost podnošenja prigovora.
7 Zvonimir Ajduk UREDBU, Članak 8. Ovo je potpuno nepotreban članak, kao i članak 9. ove Uredbe, jer za izračun % umanjenja prodajne cijene treba angažirati vještaka ili procjenitelja koji su dužni procjenu napraviti po Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina. Ovako se diletantski, a ozakonjeno, ispucavaju neki postotci koji najčešće nemaju veze sa stvarnošću. Slijedom ovoga, a i ostalih odrednica, čitava Uredba je sklepana bez ikakve konzistentnosti s aktualnim Zakonima i propisima, te bez stručne podloge. Žalosno. Nije prihvaćen Temeljem provedenih simulacija utvrđeno je da su predložena umanjenja optimalan temelj za određivanje prodajne cijene obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu.
8 PGP Sisak UREDBU, Članak 10. U st.2 pri vlastitim ulaganjima moralo bi se u nedostatku računa / jer se radi o dužem vremenskom periodu od dana ulaganja do dana kupnje/, angažirati vještak građevinske struke o trošku Središnjeg državnog ureda za obnovu i stambeno zbrinjavanje. Primjenom načela slobodne ocjene dokaza šteti se samom kupcu te daje prostor za nepravilno djelovanje, a iz ovog proizlazi da teret dokazivanja leži samo na nadležnom tijelu koje će vršiti primjenu tog načela. Nije prihvaćen Račun je samo jedan od dokumenata kojim se dokazuju ulaganja i popravci koji su navedeni primjerice, ali ne isključivo. Ako je korisnik, sada kupac, ulagao u stambenu jedinicu bez pisane suglasnosti vlasnika tada treba raspoloživim dokaznim sredstvima dokazati u kakvom je stanju stambena jedinica bila prije vlastitih ulaganja i kada su ulaganja nastala. U ocjeni dokaza, primjenjivat će se načelo slobodne ocjene dokaza.
9 PGP Sisak UREDBU, Članak 13. U st. 3 predmetnog članka produžiti rok plaćanja na 60 dana od dana sklapanja Ugovora o kupoprodaji. Kod st. 8 primjena valutne klauzule ne smije se vezati za Euro, već ugovorena cijena mora biti definirana u kunama kao novčanoj jedinici Republike Hrvatske. Djelomično prihvaćen Rok od 15 dana je opravdan jer se kod jednokratnog plaćanja prodajne cijene, kupcu se na prodajnu cijenu odobrava popust u visini 50% te se može uknjižiti kao vlasnik što su izrazito velike pogodnosti za kupca. Što se tiče primjedbe na stavak 8., isti stavak je brisan.
10 Ured pučke pravobraniteljice UREDBU, Članak 13. Člankom 13. stavkom 8. Uredbe propisano je da se kod određivanja i plaćanja ugovorene cijene, odnosno plaćanja mjesečnih obroka primjenjuje valutna klauzula vezana uz euro, obračunato prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke. Nejasno je zašto je predložena takva formulacija članka 13. stavka 8. Uredbe, odnosno zašto kupcu/korisniku stambenog zbrinjavanja nije ostavljena mogućnost izbora ugovaranja vrste kredita koji je za njega povoljniji (primjerice ugovaranje kunskog kredita s fiksnom kamatom ili sl.). Slijedom toga, a u nedostatku obrazloženja razloga zbog kojih se predlaže ovakvo formuliranje navedene odredbe Uredbe te mogućih štetnih posljedica koje bi mogle nastati za kupca/korisnika stambenog zbrinjavanja zbog tečajnog rizika, mišljenja smo kako bi se ista odredba trebala preformulirati na način da korisniku stambenog zbrinjavanja i banci kod koje se ugovara kredit ostavlja mogućnost izbora između više ponuđenih kreditnih linija. Prihvaćen Stavak 8. u članku 13. je brisan.
11 PGP Sisak UREDBU, Članak 14. U st.2 mora se povećati dodatni popust s 1% na min. 3% prije isteka roka otplate za svaku godinu jer se radi o plaćanju preostalog iznosa dugovanja i to odjednom. Nije ekvivalentno davati popust od 2% za svaku godinu pri obročnoj otplati, a kod plaćanja odjednom samo 1%. Uzima se u obzir činjenica kako je kupcu npr. možda ostalo 80% ukupnog neplaćenog duga kojeg će platiti odjednom, te još 20 godina do tada ugovorene obročne otplate. Upravo povećanje postotka bila bi kupcu kao neka vrsta nagrade. Prihvaćen U članku 14. stavak 2. mijenja se i glasi: “U slučaju iz stavka 1. ovoga članka, a pod uvjetom da je ugovoren rok otplate od 25 godina, kupcu se odobrava 2% popusta za svaku godinu (dvanaest mjeseci) prije isteka roka otplate određenog ugovorom o kupoprodaji.”
12 Ured pučke pravobraniteljice UREDBU, Članak 14. Člankom 14. Uredbe propisano je da u tijeku obročne otplate kupac može izvršiti prekid otplate i platiti odjednom ukupni preostali iznos dugovanja, što se uređuje aneksom ugovora o kupoprodaji (stavak 1.). U slučaju iz stavka 1. toga članka, kupcu se na preostali iznos dugovanja odobrava 1% dodatnog popusta za svaku godinu (dvanaest mjeseci) prije isteka roka otplate, određenog ugovorom o kupoprodaji, s tim da je plaćanje kupac dužan izvršiti u roku od 15 dana od dana sklapanja aneksa ugovora. Ukazujemo kako je člankom 13. stavka 6. Uredbe propisano da se kod obročnog plaćanja, ovisno o roku otplate, kupcu na prodajnu cijenu odobrava popust u visini od 2% za svaku godinu (dvanaest mjeseci) za koju je obročna otplata ugovorena kraće od najdužeg roka otplate iz stavka 4. toga članka. Nejasno je stoga zašto i člankom 14. Uredbe također nije omogućeno odobravanje kupcu/korisniku stambenog zbrinjavanja 2% popusta ukoliko se u tijeku obročne otplate predomisli, pa umjesto da nastavi plaćati na rate preostale dužne mjesečne iznose kredita, odjedanput isplati preostali iznos dugovanja. Prihvaćen U članku 14. stavak 2. mijenja se i glasi: “U slučaju iz stavka 1. ovoga članka, a pod uvjetom da je ugovoren rok otplate od 25 godina, kupcu se odobrava 2% popusta za svaku godinu (dvanaest mjeseci) prije isteka roka otplate određenog ugovorom o kupoprodaji.”
13 PGP Sisak UREDBU, Članak 15. U odnosu na čl.15.st.2.-pokretanje ovršnog postupka u slučaju da se ne plate 3 dospjela obroka ili se ne plati jedan obrok duže od 3 mjeseca – definiramo kao nedopustivo te isto je prerestrikvina mjera. Prije pokretanje ovršnog postupka moralo bi se kupcu omogućiti sklapanje neke vrste nagodbe kroz otplatni plan ako je isti u financijskim mogućnostima ili kroz model otpisa dugovanja – ugroza egzistencije. / slučajevi: prestanak radnog odnosa, bolest u familiji/. Prihvaćen U članku 15. stavak 2. mijenja se i glasi: “Ako kupac u roku dospjeća ne plati tri dospjela obroka uzastopno ili ne plati jedan obrok duže od tri mjeseca, Središnji državni ured će pokrenuti postupak raskida ugovora na način da se kupcu vraćaju sredstva koja je do tada uplatio umanjena za 15% i za ukupan iznos obračunate najamnine od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora do dana raskida ugovora, pri čemu kupac nema pravo potraživanja kamata na ime do tada uplaćenih sredstava.” Također, dodan je stavak 4. koji glasi: “Iznimno od stavka 2. ovoga članka, ako na strani kupca nastupe izvanredne okolnosti uslijed kojih obitelj ostane bez redovnih prihoda te radi toga nije u mogućnosti izvršavati obveze iz ugovora o kupoprodaji, rok od tri mjeseca može se produžiti najduže 12 mjeseci od nastanka izvanredne okolnosti.“
14 PGP Sisak Članak 20., OBRAZLOŽENJE Predmetna Uredba o prodajnoj cijeni obiteljske kuće ili stana u držvnom vlasništvu nije u korelaciji s višim pravnim aktom, Zakonom o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima. Nedovoljno je precizna I daje veliki prostor za dvojaka tumačenja pojedinih odredbi, bez obzira na dato obrazloženje. Nije prihvaćen Pravna osnova za donošenje Uredbe je članak 30. stavak 4. Zakona o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima. Uredbom se omogućuje korisnicima kupnja stambene jedinice pod uvjetima povoljnijim od tržišnih.