Izvješće o provedenom savjetovanju - Savjetovanje s javnošću za Obrazac prethodne procjene za Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Redni broj
Korisnik
Područje
Komentar
Status odgovora
Odgovor
1 Igor Doubek PRILOG 1. Savjetovanje za obrazac prethodne procjene zakona je najvjerojatnije samo formalnost da se zadovolji zakonska forma i svakako niste očekivali jedan tako dugačak i artikulirani komentar kao što je ovaj koji slijedi. Bio sam uvjeren da osim moga, nećete više dobiti niti jedan komentar jer su suvlasnici u višestambenim zgradama, bez obzira što su vrlo često nezadovoljni onim što se u njima i s njima događa, potpuno apatični prema ovoj temi. No, na moje iznenađenje dobili ste čak još tri. Njihove sugestije mi govore da, ako su vlasnici stanova, još se nisu oslobodili mentaliteta najmoprimaca ili su zaista najmoprimci. Njih muči visina pričuve koja navodno nije dostatna za održavanje zgrade, a nisu svjesni da je sami mogu dizati koliko im god treba. Oni očekuju da im to pitanje riješi država koja nema uvida u stanje njihovog objekta. Dvojica se također žale na navodno previsoke naknade upravitelju. Naknade trebaju odgovarati uslugama koje upravitelji pružaju. Ako pružaju malo više nego ništa, kao što je skoro u pravilu sada, onda je jasno da su niske, no, kad bi radili sve što rade njihovi kolege u ostalim članicama EU, onda bi naknade morale biti ekonomske i ovisile bi o ponudi na tržištu i direktnom dogovoru suvlasnička zajednica – upravitelj. Kako narod kaže : koliko novca, toliko muzike! Šaranu je teško shvatiti kako se živi u moru. To mu ne mogu objasniti ribe koje cijeli svoj život žive u slatkoj vodi, ali mu to može objasniti losos koji je dio svog života boravio u obje vrste vode. Ja ću ovdje za vas pokušati odigrati ulogu „lososa“. Za kratko ću vas vratiti u vrijeme pretvorbe vlasništva. Kad Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZOVIDSP), kojim je naš zakonodavac uredio „upravljanje zajedničkim vlasništvom i vlasništvom posebnih dijelova nekretnine“ u višestambenim zgradama, usporedimo sa više zakona iz drugih članica EU, koji uređuju isto pravno područje, uočavamo koliko je stvarno njegov Dio 3., Glava 4. nedorečen, koliko ima pravnih praznina te da su mu neke odredbe previše općenite, a neke čak i običnom čovjeku nedovoljno jasne. Razlog tomu je što je 1996. godine naš zakonodavac preuzeo odredbe iz austrijskog WEG-a 1975, nesretnog zakona koji nije uspio stvoriti uvjete za razvoj samostalnosti suvlasničkih zajednica i koji je praktički prouzročio iste probleme koje sada imamo mi u Hrvatskoj. Naime, u poslijeratnoj devastiranoj Austriji, u kojoj prije 1947. g. nije bilo poznato etažno vlasništvo, a nestašica stambenog prostora je bila iznimno kritična, kada privatni investitori nisu imali interesa ulagati u stanove jer im propisi na snazi nisu osiguravali ni minimalnu zaradu, u fokusu političkih stranaka je bila masovna izgradnja općinskih stambenih zgrada u kojima su, u ime gradova, upravitelji djelovali suvereno. Posljedica takvih prilika je bila da su suvlasničke zajednice političkim strankama bile u drugom planu pa su vrlo površno regulirane. Upravitelji su i u njima, jednako kao i u općinskim zgradama, primjenjivali obrazac upravljanja vlasnik-najmoprimac. Ta se situacija desetljećima nije bitno mijenjala pa je konačno 2002. godine WEG potpuno preuređen. Bolji je svakako, no još uvijek ima rupa, stoga je upitno koliko je u sedam godina uspio preokrenuti situaciju na terenu. Građani ne vide manjkavosti ZOVIDSP jer ga uopće ne poznaju, ali zato vrlo dobro osjećaju da s upravljanjem njihovom zajedničkom imovinom nešto ne štima, no, ne svi na isti način. Suvlasnici osjećaju jedno, upravitelji drugo, a lokalne samouprave nešto treće. Svi uočavaju određene probleme, ali prema mom osobnom iskustvu, niti jedna strana ne uspijeva sagledati problem u cjelini. Naime, vlasnicima stanova, a nažalost i upraviteljima, nije još u glavama sjelo da nije isto biti suvlasnik ili najmoprimac i da stoga nije isto upravljati poslovanjem suvlasničke zajednice ili poslovanjem jedinog vlasnika zgrade (privatni poduzetnik/tvrtka ili državno tijelo/ustanova). To su dva posve različita svijeta, iako, što se samog fizičkog održavanja zgrada tiče, analogije naravno ima. No, u suvlasničkim zajednicama treba na prvom mjestu biti volja svih vlasnika, a u zgradama koje su u vlasništvu jedinog vlasnika uvijek je na prvom mjestu njegova volja (poštivanje zakona se u oba slučaja podrazumijeva). U prvoj situaciji treba vladati demokracija jer zgradom suvereno upravljaju svi suvlasnici, dok je upravitelj izvršioc njihove volje, a u drugoj više-manje vlada diktatura jer nekretninom, preko upravitelja upravlja jedini vlasnik. Razlog neshvaćanju te vrlo bitne razlike je traljava implementacija ZOVIDSP u našu svakodnevnu praksu. Tko je tomu kriv? Najprije sve dosadašnje vlade, a zatim i sami upravitelji koji su sudjelovali u pretvorbi društvenog vlasništva u privatno jer, budući da su većina njih pravni slijednici bivših socijalističkih stambenih poduzeća (ili su ih osnovali ljudi koji su tamo radili), koja su upravljala društvenim zgradama po obrascu vlasnik-najmoprimac, nisu shvatili promjene, a zbog nejasnoća u Zakonu su često improvizirali. Zbog svoje tromosti nisu promijenili sistem rada i nisu se još ni dan danas izdigli iz tog mentaliteta. U trenutku pretvorbe nisu imali nikakvog iskustva sa radom u samostalnim suvlasničkim zajednicama, a ni kasnije se oko toga nisu potrudili pa stoga nisu nikada ni bili u stanju poučiti suvlasničke zajednice kako trebaju stvarno funkcionirati. U javnosti se stalno naglašava kako treba unaprijediti upravljanje zgradama i tu pod točkom 3.1 se naglašava da se novim zakonom želi osigurat kvalitetno upravljanje i održavanje zgrada. Sasvim pogrešan pristup problemu! Zgrade kao nekretnine su najmanji problem. U pitanju je samo novac. Ili ga se ima ili nema. Problem je ako se suvlasnici ne mogu uopće sastati ili nisu u stanju donijeti odluku da se nešto poduzme, da se za to novac skupi i utroši, jer su u toj materiji neuki, neupućeni, tromi ili nezainteresirani, bez obzira da li se radi o nekvalificiranim radnicima ili doktorima nauka, stoga ih zakonskim odredbama treba doslovno natjerati novčanim kaznama da se prihvate upravljanja svojom imovinom. Oni koji izbjegavaju svoju dužnost (članak 85., stavak 2. ZOVIDSP ) često onemogućuju drugima da ostvaruju svoja građanska prava. Prema tome, ono što treba zaista učiniti je konačno staviti na noge suvlasničke zajednice, ojačati njihov položaj, podrobnije regulirati njihovo funkcioniranje i definirati procedure rada zbora suvlasnika, a zajedno s time detaljno definirati upravitelja! To što u ZOVIDSP nema odredbi o procedurama fizičkog i tehničkog održavanja zgrada nije nikada bio problem, jer u takvoj vrsti zakona to nije uopće bitno. Ono što je bitno je da postoji obveza suvlasnika da održavaju cijelu nekretninu, a ona jasno postoji u članku 80. Za modalitete i tehnike kako se nekretnine i njihovi tehnički sustavi trebaju fizički održavati, obnavljati i unaprijediti već postoje odgovarajući „tehnički“ zakoni koji to uređuju (o graditeljstvu, o energetici, o javnom zdravlju, o protupožarnoj zaštiti itd.) što vi u Ministarstvu vrlo dobro znate. Zato ne vidim potrebu da se u novom zakonu takve stvari ponovno reguliraju. Dakle, najveći nedostatak ZOVIDSP je što suvlasnička zajednica kao takva (posebno njena tijela uprave), odnosno njen pravni status (ima ili nema status pravne osobe i da li je taj status ograničen) nisu uopće spomenuti. Zatim, što nije rečeno ništa o procedurama rada zbora suvlasnika (pravila za sazivanje sjednice, utvrđivanje kvoruma, način glasovanja i utvrđivanje većina, pisanje, ovjeravanje i čuvanje zapisnika itd.), kao ni o ulozi upravitelja u radu zbora suvlasnika (sjednice) i mogućnost suvlasnika da dobiju pristup svim informacijama u svezi podataka (čak i osobnima) i dokumentima koji su bitni za demokratsko i transparentno poslovanja suvlasničke zajednice. Zbog toga su proteklih dvadeset i dvije godine mnoge suvlasničke zajednice i mnogi pojedini suvlasnici imali značajne poteškoće u ostvarivanju svojih građanskih prava, kako kod upravitelja, tako i kod javnih toplana i tvrtki koje očitavaju razdjelnike. Upravo zato, VLASNICI STANOVA u višestambenim zgradama bi trebali biti oni koji imaju najveći interes da se konačno nešto konkretno poduzme, ali ne i da im se zakon sklepa s brda-s dola, na način kako su svojevremeno predlagale udruge stanara i suvlasnika. Moje osobno iskustvo i ono malo vijesti što sam na kapaljku uspio čuti ili pročitati u javnosti o novom prijedlogu zakona mi govori da treba odmah puhati na hladno. Ja nisam pravnik po struci, ali kako možete vidjeti solidno sam upućen u ovu problematiku, stoga jako sumnjam da se može na materiju iz prvih pet točaka navedenih u tablici pod 3.1 djelovati na način, kako se tamo kaže, „bez bitnih promjena sadržaja i zadiranja u međuvlasničke odnose uređene Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima“. To mi izgleda jako naivna i optimistična ideja, više namjera da se do cilja dođe na silu, poprečnim putem. Takva ideja zasigurno nije mogla pasti na pamet nekom pravniku kojidobro poznaje ovu problematiku. Zatim, čini mi se da promotori novog zakona gledaju jako usko na ovu problematiku. U očima su im neboderi iz doba socijalizma, a uopće nemaju u vidu suvlasničke zajednice u mješovitim poslovno-stambenim zgradama ili zgradama čiji su svi posebni dijelovi namijenjeni za poslovne prostore. Karikirano bih rekao da im stambeni neboder baca debelu sjenu na suvlasničku zajednicu i ostale vrste suvlasnika (obrtnike, trgovačka društva, udruge, ustanove), stoga nisu u stanju uočiti što stvarno sve u ZOVIDSP fali. Ne sumnjam u dobre namjere Ministarstva, ali sve mi govori da niste svjesni da promotori novog zakona nemaju jasnu ideju kako izgleda jedan moderan europski zakon koji regulira ovo područje pa se, bez uvrede, zajedno s njima upuštate u izmišljanje tople vode. Kada naši inženjeri projektanti, liječnici ili istraživači, bilo koje struke, saznaju da je negdje u svijetu neki njihov kolega uspješno riješio neki tehnički problem, učinio neku tešku operaciju novom tehnikom ili je otkrio neki novi tehnički postupak ili je bilo koja tehnologija na višem nivou, debelo će se potruditi da se što bliže izvoru i kroz stručnu literaturu informiraju o svim detaljima kako bi i oni stručno napredovali i mogli sami primjenjivati nešto takvo. No, opet moje iskustvo mi govori, da što se tiče ove materije ni zakonodavac, ni upravitelji, a bogami ni udruge stanara i suvlasnika se nisu baš slomili da nauče kako to rade diljem Europe. Zato ne sumnjam da ćete i na način kojim ste krenuli, dakle, pokušavajući ne zadirati u ZOVIDSP, svakako popuniti neke sadašnje praznine, ali je veliko pitanje kako će to ispasti u odnosu na postojeći Zakon i koliko će toga važnoga biti izostavljeno. Npr. nitko u javnosti ne spominje: pitanje rješavanje problematike dugova suvlasničke zajednice prema trećima; naplatu dugova unutar suvlasničke zajednice (među ostalim i razgraničavanja novčanih obveza u slučajevima otuđenja ili nasljeđivanja imovine); podjelu troškova za utrošenu energiju, vodu i druge usluge koje se primaju preko zajedničkog mjerila (obveza upravitelja da vrši raspodjelu, modaliteti i kriteriji raspodjele); zabranjene djelatnosti; koje su sve promjene i poboljšice dozvoljene (s pravnog gledišta); popravke i poboljšice na iznajmljenoj etaži ili u posebnom dijelu nekretnine (što i kako može izvesti vlasnik stana, a što mora trpjeti najmoprimac i što i kako može izvesti najmoprimac, a vlasnik mu mora odobriti te obeštećenja najmoprimca kod raskida ugovora); inovacije i poboljšice koje znatno financijski opterećuju suvlasničku zajednicu ili su luksuzne prirode (pod kojim uvjetima se mogu izvesti i tko snosi troškove); pristupačnost nekretnini i njenim dijelovima za starije od 70 godina i invalidske osobe (tko može zatražiti radove i tko je dužan snositi troškove); održavanje i rekonstrukcija stropova, svodova i podova (kada obveza pada na pojedine vlasnike stanova i tko plaća koje troškove); troškovi za neprohodne krovne terase (ravni krovovi) u isključivoj uporabi (koje koristi jedan ili manji broj suvlasnika za postavljenje TV i radio antena te drugih uređaja); pravo gradnje nad zadnjom etažom (tko može i koje obveze ima prema ostalim suvlasnicima u svezi obeštećenja i utvrđivanja novih vlasničkih udjela); uređenje punktova za napajanje električnih automobila; uspostavljanje i ukidanje posebnih usluga (domar, kotlovničar, čistačica); pravo na sudjelovanje u radu zbora suvlasnika (odvjetnici, vještaci, stručnjaci i sl. i po kojim točkama dnevnog reda); odvajanje od korištenja pojedinih usluga (financijske obveze koje pritom ostaju); pravo na glasovanje (npr. dužnicima koji dugo nisu podmirili svoje obveze ne dopušta se glasovanje dok ih ne podmire, pravo sudjelovanja opunomoćenika ili po kojim pitanjima i pod kojim uvjetima može glasovati najmoprimac); osporavanje donesenih odluka (tko i kada to može i na koji način), kućni red (što se može zabraniti u zgradi, a što ne), prikupljanje ponuda (pravo svakog suvlasnika da samostalno pribavi ponudu za odobrene radove koja se mora uvrstiti u istu točku dnevnog reda sa onima koje je prikupio upravitelj); obveza suvlasnika da bude prisutan na vijećanju zbora suvlasnika pod prijetnjom novčane kazne (oni koji ne dolaze zbog nemara ili čak namjerne opstrukcije onemogućavaju ostalima da ostvaruju svoja građanska prava); pismeno glasovanje (dozvoliti ga samo suvlasnicima koji dokažu da imaju ozbiljan razlog za izostanak i koji nisu mogli na vijećanje poslati opunomoćenika, s tim da bi trebali obavezno glasovati prije vijećanja zbora tako da se na vijećanju odmah može utvrditi rezultat glasovanja i da se tako spriječe moguće naknadne manipulacije s takvim glasovima); kazne koje može odrediti upravitelj (razlozi i njihova visina); osiguravanje upravitelja za opću građansku i profesionalnu odgovornost; složene suvlasničke zajednice (kada i kako se mogu utemeljiti i kada i kako se raspuštaju, koja su upravna tijela i kako funkcioniraju) itd. itd. Suvlasničkim zajednicama, da bi postale ono što su to u drugim članicama EU, malo će koristi novi zakon koji bi, u pokušaju da se popune pravne praznine i nedorečenosti u ZOVIDSP, manji dio nedostataka ispravio, a ostale, koje promotori zakona nisu uočili, preskočio te koji bi potpuno iznova uređivao ono što je već više-manje uređeno. Naime, ZOVIDSP već pristojno definira prava i obveze, dakle i odgovornosti suvlasnika (članak 85.). Dužni su sudjelovati u upravljanju nekretninom (to podrazumijeva sve, od izrade međuvlasničkog ugovora, ugovora o upravljanju, utvrđivanja kućnog reda, do donošenja odluka o održavanju zgrade, iznajmljivanju zajedničkih dijelova itd.). Dužni su odrediti/izabrati upravitelja i dužni su osnovati zajedničku pričuvu. Tu ima malo toga dodati. Postojeći Zakon također već uređuje većinu kriterija u svezi pričuve (članci 88., 89. i 90.), stoga i tu ima malo toga za dodati. Npr. izraz pričuva nije baš sretno izabran jer suvlasnike asocira na vreću za koju se zna koliko u njoj ima novaca, ali nije jasno koliko je za koju svrhu predviđeno. Bilo bi mnogo bolje kada bi se definirali specifični fondovi: fond redovnog poslovanja (za jednu godinu), rezervni fond (to bi bila stvarna pričuva), fond za definirane poboljšice, fond za definirane rekonstrukcije, fond za određene inovacije i sl.. Međutim, visinu pojedinih fondova, ne treba nikako propisati zakonom, kao što to nije učinjeno ni u drugim članicama Unije. Takvi zakoni se ne pišu svaki dan i zato se mora gledati u budućnost barem petnaest-dvadeset godina unaprijed, a budući da zakon koji regulira ovo područje ne može i ne smije biti socijalni zakon, ne može se na pričuvu gledati kao element socijalnog djelovanja. Ona mora biti ekonomska kategorija. Zato upravitelj mora biti taj koji treba svake godine predlagati visinu fondova i to isključivo na osnovu godišnjeg plana za predviđeno poslovanje zgrade (redovno i izvanredno održavanje, rezervni fond za nepredviđene popravke i druge situacije, otplate kredita, osiguranje, redovni godišnji pregledi/atestiranje opreme i sustava, premije za osiguranje, nagrada upravitelju i vanjskim suradnicima itd.), a prihvaća ju ili modificira zbor suvlasnika prihvaćanjem ili modificiranjem godišnjeg plana. Slijedom toga financijske obveze suvlasnika nisu svake godine jednake. Ukoliko se s u toku godine pokaže da ju treba povećati, opet konačnu odluku mora imati zbor suvlasnika. No, treba postojati jasna odredba da kada su u pitanju kvarovi i štete koji ugrožavaju bilo kojem suvlasniku normalan, zdrav i siguran život, u njegovom stanu ili poslovnom prostoru, a nema dovoljno sredstava u fondovima, da su tada suvlasnici dužni promptno uplatiti sredstva koja nedostaju da bi se radovi izvršili u što kraćem roku ili za to uzeti kredit. Minimalnu visinu pričuve, kao sigurnosnu mjeru za slučaj kada nije napravljen ili nije prihvaćen godišnji plan poslovanja, nije nužno propisivati zakonom, to može učiniti vlada uredbom i to svaki puta kada se mijenjaju ekonomski uvjeti u društvu. Što se pak definiranja upravitelja tiče i tu je ZOVIDSP potpuno zakazao. Zbog toga ih on nije uopće poticao da razviju i moderniziraju svoj način rada. No, to nije dovoljan razlog za donošenje novog zakona, već za popravljanje staroga. Ako već slijedimo europsku pravnu stečevinu, kako se u javnosti stalno naglašava, onda upravitelj kao funkcija, bez obzira što će to možda kasnije biti obrtnik ili trgovačko društvo, dakle, fizička ili pravna osoba izvan suvlasničke zajednice (upravitelj koji je suvlasnik u zgradi kojom upravlja, zbog sukoba interesa ne može u nekim stvarima djelovati kao suvlasnik, npr. glasovati na zboru), treba, uz zbor suvlasnika i eventualno vijeće/odbor suvlasnika, biti definiran kao jedno od temeljnih tijela uprave suvlasničke zajednice. U novim odredbama ne smije ispasti, kao što je to slučaj sada, da upravitelj bude jedan skoro nedodirljivi subjekt, servis sa strane, otuđen od suvlasnika, koji netransparentno djeluje iz sjene, na način da suvlasnici najčešće nemaju pojma kako i kada troši njihov novac, jer kao godišnji izvještaj poslovanja zajednice servira spisak računa s nazivima poslovnih subjekata i iznosima, ali bez objašnjenja na koje se to točno radove odnose. Novi zakon se ne treba baviti pravima upravitelja, kako piše pod 3.1, jer ona proizlaze iz odredbi Zakona o obrtu, Zakona o trgovačkim društvima i iz ugovora o upravljanju. Međutim, kako bi oni mogli do kraja ispuniti svoju važnu ulogu, treba i te kako urediti uvjete koje moraju ispunjavati za vršenje djelatnosti (i moralne i stručne) te njihove obveze i ovlasti koje moraju biti znatno veće nego što su im u Zakonu naznačene sada. Zakon treba taksativno navesti koje sve konkretne obveze i ovlasti trebaju imati, pogotovo treba dodati sve one koje se tiču njihovog rada s tijelima uprave i pristupa informacijama. Suvlasnička zajednica, iako to Zakon nigdje izrijekom ne govori, je za sada jedna neformalna neprofitna udruga bazirana na ugovoru o zajedničkom poslu (međuvlasnički ugovor). Dakle, suvlasnici su u pravom smislu riječi poslovni partneri, stoga unutar suvlasničke zajednice se ne može i ne smije spriječiti razmjena svih onih osobnih i pseudo osobnih podataka (udjeli u pokrivanju zajedničkih troškova), koji su bitni za njeno transparentno funkcioniranje. U Prilogu br.1 već su sada svim suvlasnicima vidljivi ime i prezime, broj stana, površina stana, vlasnički udio, stoga nema nikakvih prepreka, a takvo sam mišljenje dobio i od Agencije za zaštitu osobnih podataka (KLASA : 004-02/17-01/731, URBROJ : 567-02/03-18-02 od 26.01.2018.), da se svim suvlasnicima objave ostvareni impulsi na razdjelnicima topline i obračunom dodijeljena pojedinačna potrošnja toplinske energije i vode koji su nužni za provjeru ispravnosti obračuna. Za primjer ću navesti samo one najčešće obveze i ovlasti koje upravitelji imaju u EU: - da se kontinuirano osobno usavršava putem doškolovanja i raznih kursova ili ako je tvrtka, da na njih upućuje svoje zaposlenike - da u detalje upozna nekretninu kojom upravlja (neki naši upravitelji su vidjeli samo izvana zgrade kojima upravljaju) - da na račun fonda za redovno poslovanje umnoži međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju te eventualne anekse i da svakom etažnom vlasniku pošalje primjerak s preporučenim pismom ili na drugi način koji dokazuje primitak - da se brine da svi suvlasnici poštuju međuvlasnički ugovor - da vrši pregled nekretnine kojom upravlja, barem X puta godišnje i da svaki puta o tome napravi izvještaj - da brine da se očuvaju i održavaju dijelovi zgrade, sustavi, uređaji i ostali sadržaji u zajedničkom vlasništvu - da obavještava i opominje, u što kraće mogućim rokovima, pojedine ili sve etažne vlasnike kada radovi ili poduzete mjere uključuju i njihovu posebnu imovinu - da predlaže načine uređenja i uporabe zajedničkih dijelova i mogućnosti uživanja zajedničkih usluga i sadržaja, na način da se osigura najveća korist svakom etažnom vlasniku - da izradi godišnji izvještaj o upravljanju u prethodnom razdoblju - da izradi godišnji plan za redovno i izvanredno održavanje nekretnine s procjenom troškova i s prijedlogom o načinu osiguranja sredstava koja nedostaju za njegovo ostvarenje te za pokrivanje troškova za otplatu u te svrhe već uzetih kredita - da sazove redovni zbor suvlasnika radi prihvaćanja godišnjeg plana za redovno i izvanredno održavanje nekretnine s procjenom troškova - da saziva izvanredne zborove suvlasnika radi vijećanja o ostalim predmetima važnima za suvlasničku zajednicu, bilo na svoju inicijativu ili inicijativu suvlasnika koji predstavljaju određeni postotak vlasničkih udjela - da čuva na propisani rok, uz knjigovodstvene isprave, sve spise koji se odnose na vlastito upravljanje, bilo da se tiču odnosa sa suvlasničkom zajednicom, pojedinim etažnim vlasnicima, bilo na tehničko-administrativno stanje zgrade - da drži ažurirane sve evidencije, posebno Prilog. 1 međuvlasničkom ugovoru - da ubire sredstva za popunjavanje fondova - da svakom etažnom vlasniku ispostavi mjesečni obračun u kojem će odvojeno prikazati, u skladu s njegovim vlasničkim udjelom, svaki trošak koji se odnosi na poslove upravljanja i održavanja, visinu pripadajućeg mjesečnog udjela za uplatu u fondove, možebitnu razliku za druga plaćanja te trenutačni saldo svakog pojedinog fonda - da u pisanom obliku opominje etažne vlasnike koji kasne s plaćanjem obveza - da izvršava fiskalne obaveze suvlasničke zajednice - da provede, u roku od npr. 3 dana sve sume koje je po bilo kojoj osnovi primio od suvlasnika ili trećih, kao i one koje je po bilo kojoj osnovi isplatio za račun suvlasnika kroz žiroračun (ili posebni poštanski ili bankovni ili tekući račun), naslovljen na suvlasničku zajednicu, koji je otvorio na ime suvlasničke zajednice - da koristiti sredstva fonda za pokrivanje troškova redovnog i izvanrednog održavanja samo do visine koja je predviđena u planu za redovno i izvanredno održavanje nekretnine te za izvanredne nužne i neodložive radove održavanja da svakom suvlasniku, jednom mjesečno, prema prethodnom dogovoru i besplatno, omogući uviđaj u promet računa (žiro, bankovni ili poštanski), poslovne knjige, ugovore i ostale isprave koji se odnose na njegovu zgradu - da etažnom vlasniku/suvlasniku izda kopiju zatražene isprave kao i potvrdu o stanju neplaćenih obveza na dan zahtjeva, s time da za trošak rada i materijala može naplatiti samo iznos koji će unaprijed navesti u cjeniku koji će priložiti ponudi ugovora o upravljanju - da svakom etažnom vlasniku/suvlasniku, koji to zatraži, izda potvrdu o izvršenim uplatama njegovih obveza prema suvlasničkoj zajednici i pruži mu sve informacije o tijeku možebitnih parnica koje se vode prema njemu ili trećima - da potvrde, koje etažnom vlasniku/suvlasniku služe radi izvršavanja obveza ili ostvarivanje prava, izda u roku koji neće biti duži od sedam (7) kalendarskih dana od podnošenja zahtjeva i da krivično odgovara za točnost podataka i za eventualne štete nastale zbog prekoračenja roka izdavanja - da opomene, u pisanom obliku, etažnog vlasnika koji kasni s plaćanjem svojih obveza, u roku od najviše 45 dana od dana dospijeća obveze - da poduzima korake za prisilnu naplatu dospjelih obveza od dužnika unutar šest (6) mjeseci od zatvaranja poslovanja (poslovne godine) u kojemu je traženi dug obuhvaćen, osim u slučajevima kada je posebno od toga oslobođen od strane zbora suvlasnika - da informira suvlasničku zajednicu o promjenama u propisima i na sve događaje koji se na nju odnose - da kada mu prestane mandat, u otkaznom roku, izvršiti sve hitne radnje u svrhu izbjegavanja šteta zajedničkim interesima etažnih vlasnika, bez prava na naknadno obeštećenje. - da na zahtjev zbora suvlasnika aktivira web stranice suvlasničke zajednice koje će zainteresiranim etažnim vlasnicima omogućiti pregledavanje poslovanja suvlasničke zajednice i skidanje u digitalnom obliku kopije isprava koje je zbor suvlasnika odobrio, s time da troškovi aktivacije i održavanja idu na teret suvlasničke zajednice Nadalje, zakon mora navesti koje mu ovlasti obavezno pripadaju, tj. koje se ne mogu isključiti ugovorom o upravljanju, ali isto tako i one dopuštene (neobavezne) ovlasti koje mu suvlasnička zajednica može, u skladu sa svojim međuvlasničkim ugovorom, fakultativno dati, tj. s njim ugovoriti, ali isto tako i one koje su nedopuštene. Npr. upravitelj bi trebao biti ovlašten da bez posebnog odobrenja zbora suvlasnika može: - mjesečno podizati sredstva u visini naknade koja ga po ugovoru pripada - kada je to zbog hitnosti problema nužno, unajmiti odvjetnika ili vještaka, na teret suvlasničke zajednice, s time da o tome izvijesti suvlasnike u što kraćem roku - pokrenuti parnicu protiv suvlasnika-dužnika i kršitelja međuvlasničkog ugovora i da određuje novčane kazne (ako ih zakon predviđa). - odbiti staviti u dnevni red prijedloge za odluke koje bi bile suprotne pozitivnim zakonima ili bi oštećivale prava pojedinog suvlasnika itd. Dakle, upravitelj, osim što je izvršilac volje suvlasnika mora biti i neutralni tutor, savjetnik koji upućuje suvlasničku zajednicu u procedure i koji vodi računa o legalitetu rada suvlasničke zajednice. Zbog toga i zbog njegove pretpostavljene stručnosti, on mora obavezno, kao što je to slučaj u ostalim članicama Unije, sudjelovati na sjednicama vlasnika stanova, što podrazumijeva da stručno vodi zbor suvlasnika uz posebnu brigu da se uvijek na početku utvrdi postojanje kvoruma i pravovaljanost glasovanja kako bi donesene odluke uvijek bile zakonite. Našim upraviteljima, kada već sami nisu bili u stanju dignuti se na viši nivo poslovanja, da bi konačno napravili taj nužni skok, treba sveobuhvatnim zakonom pomoći prosvijetljeni zakonodavac. Oni, od statičkih aktera na već odavno podijeljenom, stoga mrtvom tržištu, trebaju konačno postati jedni drugima pravi konkurenti na dinamičkom tržištu, kako bi suvlasničke zajednice imale mogućnost izbora između kvalitete i cijene. U svezi funkcije tzv. predstavnika suvlasnika iz redova suvlasnika kategorički tvrdim da takvu ideju treba potpuno odbaciti. Ta je funkcija prema ZOVIDSP, nota bene, privremena funkcija predviđena samo za prijelazno razdoblje, što nažalost ni mnogi pravnici ne shvaćaju (vidi članak 374., a ako i vama nije jasan obratite se za tumačenje Ministarstvu pravosuđa), jer kada se suvlasnička zajednica uskladi s Dijelom 3., Glavom 4. za nju prestaju važiti svi članci od 375. na dalje. Naime, usudio bih se reći, da takvo rješenje nema niti jedna članica EU, jer nisu vidjeli za to potrebu niti je itko u tim zemljama ikada to tražio, a u našoj je praksi u mnogim zgradama postao prava rak rana. Ja kažem tzv. ovlašteni predstavnik jer bi jedini pravi predstavnik suvlasnika prema trećima, pogotovo nakon prestanka prijelaznog razdoblja (članak 374.-provjerite u Ministarstvu pravosuđa), trebao biti samo upravitelj zgrade (članak 93.). Suvlasnici, iako naši toga još nisu svjesni, ne trebaju posrednika između sebe i upravitelja, a to svakodnevno potvrđuje europska praksa. Nije moje proizvoljno mišljenje da je ta funkcija veliki promašaj autora Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, već to svojim komentarima potvrđuje veliki broj suvlasnika na raznim internetskim forumima, posebno na forum.hr i značajni broj kritika u tisku, TV emisijama, a ima toga dosta i na web stranicama udruga stanara i suvlasnika. Sadašnji tzv. ovlašteni predstavnici, čast iznimkama, su vrlo često umirovljenici, koji se hvataju te dužnosti samo radi toga da si povećaju osobni prihod jer se ona u mnogim zgradama plaća ili osobe koje kroz tu funkciju žele riješiti neki svoj problem kada redovnim putem ne mogu dobiti podršku ostalih suvlasnika. Zbog toga, u prevelikom broju slučajeva, te osobe nisu ni intelektualno, ni po obrazovanju, ni po agilnosti, ni po motiviranosti na visini zadatka, a da ne govorimo da ima takvih koji su toliko prepotentni da ostalim suvlasnicima nameću svoju samovolju i poduzimaju radnje, uz suglasnost ili potpunu indiferentnost upravitelja, za koje nisu ovlašteni, ni po Zakonu ni po međuvlasničkom ugovoru, ni po odluci zbora suvlasnika i koje se ponekad pretvaraju u prave kriminalne radnje. Tada u zgradi de facto postoje dva upravitelja i veliki nered. Ti ljudi ne poznaju propise, ne podnose zboru suvlasnika izvješće o svom radu, više godina za redom ne sazivaju zbor suvlasnika, nemaju pojma kako se vodi sjednica ili piše zapisnik, ne provjeravaju kvorum, provode glasovanje dizanjem ruku iako svaki suvlasnik nema istu snagu glasa zbog različitih vlasničkih udjela, prihvaćaju glasove živih (koji još nisu uvedeni u Prilogu 1, stoga nije jasno da li imaju uopće pravo glasovanja) u ime mrtvih ili prethodnih vlasnika (koji su još uvijek navedeni u Prilogu 1) ili bez zajedničkog sučeljavanja skupljaju potpise po stanovima, na spiskovima gdje nije na jasan način naznačeno za što se glasuje, a svakom suvlasniku pričajući drugu priču već kako misle da će ga lakše navući da potpiše. U ogromnom broju zgrada, vijećanja zbora suvlasnika se odvijaju na nivou razgovora u kafiću. Zbog toga u ovoj zemlji ima vrlo malo odluka zborova suvlasnika koje bi na sudu prošle i površnu provjeru zakonitosti. U tom neredu, jedini koji od tzv. ovlaštenog predstavnika suvlasnika imaju zaista koristi su upravitelji i distributeri toplinske energije jer im ta funkcija omogućuje da se skrivaju iza njegovog potpisa, pogotovo kada su u pitanju veliki radovi kao što su obnove fasada i krovova ili peglanje računa za grijanje. Tako mogu mirno, bez ikakve kontrole i odgovornosti, djelovati iz sjene u vlastitu korist. Nerijetko, protivno odredbi članka 375. Zakona, upravitelji prihvaćaju na tu funkciju osobe koje nisu suvlasnici u zgradi čije suvlasnike predstavljaju. Suvlasnicima/etažnim vlasnicima koji su poslovni subjekti ni u kojem slučaju ne odgovara da imaju prema upravitelju posrednika takvog profila s kojime će se stalno bosti ili drugu tvrtku, pogotovo ako im je ona još i konkurent u poslu koji je spreman činiti im poteškoće. Isto tako suvlasnicima koji su državna tijela ili ustanove. Ti ga i sada preskaču i rade direktno sa upraviteljem (barem u Rijeci). Sigurno da zakonodavac nije želio da ispadne tako, no, po europskim parametrima i našim svakodnevnim iskustvima, takva funkcija ni u kom slučaju ne doprinosi kvaliteti upravljanja zajedničkom imovinom, već ju vrlo često drastično pogoršava, a u nekim slučajevima i potpuno sprječava. Ja zaista ne mogu shvatiti neke naše udruge da im je, nakon svega što je u javnosti rečeno u svezi te nesretne funkcije, uopće pala na pamet ideja da bi se možda ona mogla profesionalizirati. Svaki razumni i angažirani suvlasnik radije bi iznos što plaća za tzv. predstavnika suvlasnika dao upravitelju, da se prvog riješi i da dobije od drugoga bolju uslugu. Za potpisivanje ugovora i drugih dokumenata u ime suvlasničke zajednice, zbor suvlasnika može, u bilo kojem pogodnom trenutku, izabrati jednoga među sobom, bilo ad hoc ili na rok od godinu dana ili na rotaciju. Velike suvlasničke zajednice bi trebale moći izabrati vijeće/odbor suvlasnika od nekolicine članova kao savjetodavno tijelo i predsjednik vijeća bi mogao biti veza suvlasničke zajednice kao cjeline sa upraviteljem, ali ne i njegovo potrčkalo. Naime, članovi vijeća bi tu dužnost trebali izvršavali besplatno, a kao bi se sastojalo od više članova, opasnost da se nametnu preko svojih ovlasti bila bi vrlo mala. Svako toliko se u javnosti čuje kako naši upravitelji tvrde da bez tzv. ovlaštenog predstavnika iz redova suvlasnika ne bi mogli kvalitetno obavljati svoje poslove. To uopće nije istina. Više-manje svi znamo da se danas mnogo rutinskih i administrativnih poslova može uz pomoć kompjuterskih programa obavljati u nekoliko puta kraćem roku nego pred trideset godina, a velike zgrade imaju za sada jedva par stotina dokumenta godišnje za knjiženje, a ako bi im zakon zaista povećao obveze kao što sam spomenuo gore, mogao bi broj isprava koje treba obraditi eventualno porasti na 1.500-2.000/godišnje. To nije uopće neki impresivni broj jer upravitelji za mnoge isprave koriste memorizirane šprance koje ubrzavaju posao, kao npr. za godišnje planove i izvještaje u kojima mijenjaju uglavnom brojke. Trebaju se samo bolje organizirati. Npr., u Italiji, prema tvrdnji tamošnjih udruga upravitelja, jedan dobar upravitelj-fizička osoba, dakle „one man band“, uz pomoć svojih vanjskih suradnika, koje angažira samo po potrebi, može upravljati sa objektima koji obuhvaćaju do čak 1.500 stanova, a to je npr. 25 zgrada sa po 60 stanova! Kako sam naveo gore, upravitelj bi trebao nadgledati rad suvlasničke zajednice kako bi se odvijao uvijek u granicama legaliteta, stoga bi iz istog razloga morao stalno kontrolirati i rad tzv. predstavnika i biti za njega odgovoran. Zato se nameće pitanje : zašto onda upraviteljima uopće treba takav posrednik? Ako su naši upravitelji nepopravljivo tako loši da zaista ne mogu, za razliku od svojih europskih kolega, raditi bez čovjeka iz zgrade, neka s jednim suvlasnikom potpišu ugovor o djelu i neka ga sami plate, no taj ne smije, ni u kom slučaju, biti prepreka suvlasnicima da direktno komuniciraju s upraviteljem. Naravno, tada će dobro pazit koga zapošljavaju, morati će ga i obučiti poslu, a sa suvlasničkom zajednicom će pregovarati hoće li ona biti voljna plaćati veću naknadu ili će raskinuti ugovor. Kako se sada stvari čine, ne vjerujem da bi neki novi zakon koji nije u tijesnoj simbiozi sa ZOVIDSP i koji ne vodi računa o onome što sam gore naveo, mogao donijeti našim suvlasničkim zajednicama one kvalitetne uvjete koje suvlasničke zajednice imaju u većem dijelu EU. Po meni bi bilo daleko najbolje da se doradi postojeći ZOVIDSP, jer bi se tada intervencije radile samo na jednom zakonu, ali ako su svi u Povjerenstvu baš zapeli postupiti drugačije, tada bi bilo ispravno da se iz njega izuzme dio Glave 2.,Glava 3. i 4., Dijela trećeg i onda da ih se značajno proširene i dorađene preoblikuje u posve novi zakon koji bi se npr. mogao zvati „Zakon o etažnom vlasništvu“, s podnaslovom „Zakon koji uređuje međusobne odnose etažnih vlasnika u višestambenim, stambeno-poslovnim i poslovnim zgradama“. Iako nam niti jedna europska direktiva ne nameće obvezu da se za ovu materiju ugledamo na niže navedene zakone iz drugih članica EU, bilo bi jako mudro da to ipak učinimo, tim više što sve više stranaca kupuje apartmane na našoj obali, a oni očekuju da će naći na slične uvjete kao i u svojim zemljama. Ni kada je 1997. godine donesen ZOVIDSP nismo bili obvezni da slijedimo europski primjer pa smo to ipak učinili, makar je zbog neiskustva autora na kraju dio zakona ispao nespretan. Toplo vam preporučam da pročitajte slijedeće zakone: Španjolski Ley de Propiedad Horizontal Francuski Loi no 65-557 Talijanski Codice Civile, Libro III, Titolo VII, Capo II (članci od 1117. do 1139.) + Disposizioni di attuazione del Codice Civile (članci 61. do 72. te članak 155. bis) Austrijski WEG 2002, Fassung vom 16.06.2019. Njemački WoEigG (WEG) 2014 Dakle, novi zakon koji bi konačno unio više reda trebao bi u fokusu imati vlasnike stanova, odnosno suvlasničke zajednice, a to znači da iako je i sve ostalo važno, ono slijedi nakon toga. No, redoslijed kojim su pod 3.1 navedeni efekti, koji se novim zakonom žele postići, sam po sebi kazuje da su promotorima novog zakona prioriteti drugačiji. Nažalost, suvlasnici su još uvijek tek pretposljednja rupa na svirali. Ukoliko se sve gore rečeno ne uzme u obzir, dogoditi će se da prijedlog novog zakona bude nekima riješio njihove trenutne partikularne interese, ali da nažalost to neće biti vlasnici stanova, odnosno suvlasničke zajednice. Pažnja : Ministarstvo zaštite okoliša i energetike je za II. kvartal iduće godine predvidjelo aktivnosti za pripremu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o energetskoj učinkovitosti. Budući da se ovim promjenama, među ostalim, najavljuju jasnija pravila u obračunu energije, određivanje nacionalnih pravila o raspodjeli troškova usluga grijanja, hlađenja i tople vode u zgradama s više stanova, što također zadire u materiju koju uređuje ZOVIDSP (raspodjela zajedničkih troškova), vaše bi Ministarstvo, kada se je već upustilo u ovaj projekt, pogotovo ako je pozvalo predstavnike Ministarstva pravosuđa, trebalo bi pozvati i predstavnike Ministarstva zaštite okoliša i energetike, da se uključe u rad vašeg Povjerenstva, kako bi se izbjeglo da na kraju imamo jedan miš-maš od propisa koji će nama suvlasnicima ostaviti gorak okus u ustima. Svojevremeno, kada sam još pokušavao surađivati sa udrugama vlasnika i stanara, dakle prije nego sam od njih digao ruke, jer ili su se bojale presloženog zakona ili uopće nisu shvaćale što se izvan naših granica događa, uz neke druge materijale, za njih sam pripremio podsjetnik u kojem sam im naveo ključne elemente koje bi trebao imati jedan moderni zakon koji uređuje suvlasničke zajednice. No, kada sam shvatio da s njima gubim vrijeme, nisam im ga više poslao. Možda nije na odmet da ga ovdje navedem, jer u njemu ima detalja koje nisam spomenuo u gornjem komentaru. Dakle, na temelju proučavanja više najnovijih zakona koji reguliraju etažno vlasništvo, dobar zakon, koji bi slijedio europski trend, bi trebao imati slijedeće karakteristike : 1. U težištu zakona moraju biti prava osoba, tj. vlasnika posebnih dijelova/stanova/poslovnih prostora i prava suvlasničkih zajednica (zajednica etažnih vlasnika). Iz prava proizlaze i njihove obveze kako u odnosu na druge pojedine vlasnike, tako i u odnosu na cijelu suvlasničku zajednicu (zajednicu etažnih vlasnika) i upravitelja, koje će vrijediti i u slučajevima otuđenja ili nasljeđivanja imovine. Iz tih odnosa treba slijediti obveza upravljanja imovinom: odlučivanje, financijsko poslovanje, raspodjela troškova, nalozi upravitelju i obveza održavanja imovine. Koji su tehnički radovi na zajedničkim dijelovima, u posebnim dijelovima, sustavima i opremi mogući (dozvoljeni), koji su obavezni, a koji zabranjeni treba regulirati samo s pravnog aspekta, tj. koje zbor suvlasnika može odobriti, a koje ne, a koji se mogu izvesti bez suglasnosti zbora. Za tehnička pitanja, ako se smatra nužnim, treba se samo pozivati na odredbe drugih mjerodavnih zakona. Odmah na početku treba utvrditi da li se, radi dodjeljivanja OIB-a, suvlasničkoj zajednici (zajednici etažnih vlasnika) daje ograničena pravna sposobnost (Francuska, Njemačka, Austrija) sa strogo definiranim djelokrugom ili se ona u svrhu dobivanja OIB-a može konstituirati u udrugu/zadrugu sa statutom (Francuska, Slovenija). Mora biti sasvim jasno kada se sklapa međuvlasnički ugovor, a kada, ako se može, donosi statut i u kojoj se ustanovi ti akti deponiraju (registriraju). Sadašnja odredba u Glavi 4. je prilično neodređena. 2. Zakon mora navoditi minimalne elemente koje mora sadržavati međuvlasnički ugovor, ali u te elemente, ne treba nikako biti uključeno ime ili naziv upravitelja, jer se suvlasnička zajednica ne vezuje s jednim za vječnost, već ima mogućnost da ga mijenja svaki puta kada je s njime nezadovoljna 3. Zakon bi trebao poticati i ubrzati, a ja bih čak rekao nametnuti, etažiranje zgrada. Privatni investitori bi trebali imati obvezu izvršiti etažiranje već u toku gradnje i sastaviti početni međuvlasnički ugovor. Bilo bi jako mudro, bez obzira što zemljišne knjige nisu još sređene, da se odustane od tzv. prijelaznog razdoblja (Slovenija ga nikada nije uvela i opet se kreće) i da se suvlasničke zajednice odmah reorganiziraju kao da su efektivno zajednice etažnih vlasnika s time da se dozvoli njihovo parcijalno knjiženje u zemljišne knjige dok se čeka da se ispune svi zahtjevi za konačno knjiženje (kao u Sloveniji). Mogućnost da u zemlji postoje zgrade koje su u režimu nepodijeljenog vlasništva (suvlasništvo) uz one u režimu etažnog vlasništva je tipično, koliko je meni poznato, samo za Austriju i naš je zakonodavac to bez razmišljanja prepisao. Po meni je i tu debelo promašio. Ako pak pročitate npr. talijanski, španjolski i francuski zakon, oni razmatraju i uređuju isključivo etažno vlasništvo. Budući da u zgradama koje su izgrađene prije osamostaljenja proces etažiranja još nije ni krenuo, trebalo bi izbjegavati odredbe koje to koče (članak 43.). Sada, kako upozoravaju i neki doktori pravnih nauka, za etažiranje je nužna privola svih vlasnika (100% vlasničkih udjela) što je praktički vrlo teško postići u velikim zgradama. Kad bi i dalje tako ostalo, po suvlasničkim zajednicama, a pogotovo po upraviteljima, prijelazno razdoblje iz članka 375. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u većini zgrada neće završiti nikada. 4. U popis zajedničkih dijelova treba dodati sustave i sadržaje koji su do sada bili zanemarivani ili zato što su kod nas bili rijetki ili zato što ih u vrijeme donošenja Uredbe o održavanju zgrada nije bilo ili ih je zakonodavac jednostavno previdio. Mi smo zemlja s turizmom u ekspanziji i na obali se već grade ili će se graditi višestambene zgrade (apartmani za ljetovanje) sa zajedničkim sustavima za klimatizaciju (hlađenje i grijanje na topli zrak), sa bazenima, igralištima za tenis, saunama i drugim sličnim sadržajima. Također treba uzeti u obzir ugradnju naprednih sustava za primanje radio-televizijskih i drugih elektroničkih usluga kao i za proizvodnju energije iz obnovljivih izvora (fotoćelije i mini eolski generatori) te video nadzora. Zakon treba jasno definirati, jer našim građanima to još nije ušlo u glavu, a upravitelje za to nije briga, da suvlasnici ne mogu bez zajedničke odluke samostalno mijenjati građevinski stolariju na fasadi niti ulazna vrata ili prepravljati fasadu na balkonima. Sada je pravo vrijeme da se to regulira. 5. Zakon treba u osnovnim crtama propisati način utvrđivanja suvlasničkih udjela u zajedničkoj imovini. Trebao bi sadržavati i vrlo mudru odredbu (Francuska) kojom se, u slučaju kada jedan od suvlasnika u zgradi sam posjeduje natpolovičnu većinu vlasničkih udjela, da ne bi takav mogao nametati svoju volju i spriječiti ostale suvlasnike da sudjeluju u upravljanju zajedničkom imovinom, da mu se pri donošenju odluka koje se odnose na poslove redovne i izvanredne uprave ili potpisivanje međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju, odnosno za imenovanje upravitelja, za glasovanje na zboru suvlasnika priznaje samo 50% vlasničkih udjela, a ostalih se 50% raspodjeljuje na ostale suvlasnike proporcionalno njihovim udjelima koje bi imali kada takve situacije ne bi bilo. Ako glasovanje ne donese većinu, spor rješava sud. 6. Zakon bi trebao detaljnije nego sada navesti koji su poslovi redovne, a koji izvanredne uprave. 7. Zakon bi trebao dati osnovne smjernice za raspodjelu zajedničkih troškova unutar suvlasničke zajednice (zajednice etažnih vlasnika), kako onih operativnih (redovno i izvanredno poslovanje i održavanje) i za učinjene poboljšice, inovacije i rekonstrukcije, tako i one za sve usluge koje se primaju preko zajedničkog mjernog uređaja (struja i voda za kotlovnicu ili toplinsku podstanicu; struja za stubište i lift; voda za stanove i toplina za grijanje), uvijek uzimajući u obzir kakve stvarne mogućnosti sudjelovanja u korištenju sadržaja i usluga imaju pojedini vlasnici. U tu svrhu se rade tablice udjela u troškovima. Jedino za modalitet raspodjele troškova grijanja, jer je tu postupak mnogo složeniji, bi Ministarstvo očuvanja okoliša i energetike trebalo utvrditi normu, ali raspodjelu bi trebao vršiti upravitelj. Nedopustivo je da toplane i tvrtke koje očitavaju razdjelnike same odlučuju, mimo suvlasničke volje, što im sada omogućije očajno loš propis (Pravilnik), kako se raspodjeljuju troškovi za utrošenu toplinsku energiju unutar suvlasničke zajednice. 8. Zakon treba jasnije odrediti kakve sve to fondove treba i može osnovati suvlasnička zajednica (zajednica etažnih vlasnika). Npr. fond redovnog poslovanja, rezervni fond, fond za poboljšice itd.. Sadašnji naziv „pričuva“ za jedini fond (prema WEG 75) u koji se sve skupa trpa u isti koš suvlasnicima nije garancija za transparentno poslovanje i provjeru. 9. Zakon treba propisati kako se rješavaju dugovanja suvlasničke zajednice (zajednice etažnih vlasnika) prema trećima (pružateljima usluga, dobavljačima opreme, energije i energenata) i unutar same zajednice (obveze uplaćivanja u fondove) kada postoje suvlasnici dužnici. 10. Zakon treba utvrditi koje su u zgradi (u kojim zgradama) zabranjene djelatnosti (u stanovima i poslovnim prostorima). 11. Zakon treba odrediti, s pravnog aspekta, koje su poboljšice, inovacije, i rekonstrukcije u zgradi moguće, koje poželjne (npr. punktovi za napajanje električnih automobila s brojilom za evidentiranje potrošnje), koje su obvezne (npr. rampe za pristup za stareije i invalidske osobe ili elevatori), a koje su luksuzne prirode (obično su to one koje su više usmjerene na podizanje estetskog izgleda zgrade nego na efektivne koristi) i tko ih financira te koje može i pod kojim uvjetima poduzimati vlasnik pojedinog posebnog dijela na svojoj imovini, pogotovo dok u njemu boravi njegov najmoprimac. 12. Zakon treba jasno definirati pod kojim pravnim uvjetima, kada za to postoje tehnički uvjeti, je suvlasnicima dozvoljeno dograđivanje po vertikali (ili horizontali) i to kojim suvlasnicima te o eventualnim obeštećenjima ostalih suvlasnika. 13. Zakon treba urediti uvjete najma zajedničkih prostorija, sustava i drugih sadržaja, tko i kada ima prednost ugovoriti najam, odnosno kada pojedini vlasnik može zatražiti otkazivanje takvih ugovora. 14. Zakon treba utvrditi koja su tijela uprave suvlasničke zajednice (zajednice etažnih vlasnika), uzimajući u obzir veličinu nekretnine i broj suvlasnika/etažnih vlasnika te definirati njihovu ulogu (zbor vlasnika, odbor/vijeće vlasnika, upravitelj) i ovlasti. 15. Zakon treba posebno jasno i temeljito definirati upravitelja, počevši od moralnih i poslovnih kvalifikacija koje mora zadovoljiti pa sve do njegovih ovlasti i obveza. Obavezno mu treba znatno povećati obveze i istovremeno u određenoj mjeri povećati ovlasti u odnosu na one koje ima sada i možebitno skratiti mu mandat na jednu godinu s mogućim prešutnim produženjem na još jednu godinu, slično kako je to učinjeno u talijanskom Codice civile (Građanskom zakoniku). Naime, upravitelji u našoj zemlji su vrlo veliki problem jer imaju vrlo malo toga zajedničkog s upraviteljima u drugim članicama EU. Ne uključuju se nikako u rad zborova suvlasnika, ne provjeravaju pravovaljanost donesenih odluka, mnogi jedva da i poznaju zgrade s kojima upravljaju, sve prepuštaju tzv. ovlaštenim predstavnicima suvlasnika iz redova suvlasnika, koji u ogromnoj većini slučajeva nisu dorasli funkciji. Upravitelji dakle rade u „sjeni“ i rado zloupotrebljavaju neinformiranost i apatiju suvlasnika. Obim i složenost poslova koji oni obavljaju je na nivou poslovanja običnog knjigovodstvenog ureda. U proteklih dvadeset i dvije godine nisu učinili ama baš ništa da razviju svoju djelatnost na viši nivo. Također treba utvrditi načine i uvjete pod kojima upravitelj zastupa suvlasničku zajednicu (zajednicu etažnih vlasnika), odnosno što ona može poduzeti kada se upravitelj nađe u sukobu interesa te uvjete pod kojima mu se može i on može otkazati ugovor. Vrlo dobro bi bilo upravitelja obvezati da se osigura za opću građansku i profesionalnu odgovornost, tj. za možebitnu štetu koju može svojim poslovanjem prouzročiti suvlasničkoj zajednici. 16. Zakon treba definirati postupak sazivanja i rada zbora suvlasnika/etažnih vlasnika (sjednice vlasnika stanova) : poziv, rokovi (prvi, drugi i n-ti saziv), dnevni red i slanje materijala prije sjednice kako bi suvlasnici imali priliku da se pripreme za raspravu; utvrđivanje kvoruma za pravovaljanost zbora; postupak glasovanja i utvrđivanja pravovaljanosti odluka (da li su zadovoljene zahtijevane većine); vođenje sjednice te pisanje, verifikacija i čuvanje zapisnika; ograničavanje pismenog izjašnjavanja samo u slučajevima kada se potpisuje međuvlasnički ugovor (prilog br.1.) ili kada je pojedini suvlasnik, osobno ili putem zastupnika, u opravdanoj nemogućnosti sudjelovati na Zboru. 17. Zakon treba propisati kada i tko sve (po kojim pitanjima/točkama dnevnog reda), tko nije član suvlasničke zajednice (zajednice etažnih vlasnika), ima pravo sudjelovati na zboru suvlasnika/etažnih vlasnika (vještaci, odvjetnici, opunomoćenici, djelatnici državnih ustanova ili policije), tko ima pravo glasovanja (npr. samo oni koji su podmirili sve financijske obveze prema zajednici). Također treba točno propisati po kojim pitanjima i pod kojim uvjetima najmoprimac može sudjelovati na zboru suvlasnika i odlučivati umjesto etažnog vlasnika. 18. Budući da je u praksi vrlo teško postići 100%-tnu suglasnost suvlasnika, trebalo bi za neke vrste odluka vrlo ozbiljno razmisliti o spuštanju zahtijevane većine. 19. Zakon bi trebao odrediti kako se rješavaju nesuglasice unutar suvlasničke zajednice (zajednice etažnih vlasnika) u svezi pokretanja sudskih parnica (tko ne plaća troškove kod gubitka spora, tko dijeli odštetu kod dobivanja spora) i u kojim slučajevima pojedini vlasnik može na sudu osporiti odluke zbora. 20. Ovaj bi zakon trebao, a ne Zakon o tržištu toplinske energije, za zgrade koje imaju centralni sustav grijanja regulirati pod kojim se uvjetima pojedini vlasnici mogu iz njega odvojiti i budući da i dalje ostaju suvlasnici u njemu, koje troškove moraju nakon toga snositi. Zašto ne Zakon o tržištu toplinskom energijom? Neke zgrade imaju vlastite kotlovnice ili centralizirane sustave za klimatizaciju kojima proizvode toplinu za grijanje u vlastitoj režiji, a one koje primaju toplinu iz javne mreže imaju vlastitu toplinsku pod-stanicu u kojoj se vrši predaja (izmjena) topline. Zbog toga ne može zakon koji uređuje tržište toplinskom energijom uređivati i odnose među vlasnicima, što je unutarnje pitanje suvlasničke zajednice (zajednice etažnih vlasnika). 21. Zakon treba jasno navesti koje sve evidencije vodi upravitelj, koje sve podatke koji se odnose na pojedine suvlasnike, osim onih koji su već navedeni u međuvlasničkom ugovoru (prilogu br. 1) MOŽE i MORA proslijediti ostalim suvlasnicima/etažnim vlasnicima kako bi svi imali mogućnost provjere obračuna svojih udjela u zajedničkim troškovima (npr. podaci u pojedinačnoj potrošnji vode, toplinske energije ili nekih drugih usluga koje se primaju putem zajedničkog mjernog uređaja) te pod kojim uvjetima može podatke iz evidencija proslijediti trećim osobama izvan suvlasničke zajednice (zajednice etažnih suvlasnika), tj. državnim tijelima, vjerovnicima itd.. 22. Zakon bi trebao predvidjeti i konkretne sankcije prema suvlasnicima koji krše zakon i međuvlasnički ugovor, pogotovo ako iz nemarnosti ili radi opstrukcije izbjegavaju dolaziti na zborove suvlasnika (sjednice) jer tako flagrantno krše građanska prava ostalima. 23. Zakon treba regulirati i moguće udruživanje više suvlasničkih zajednica (zajednica etažnih vlasnika) u jednu veću i podjelu veće u manje (uvjete, postupak utemeljenja i razvrgnuća takvih zajednica). Tu bi trebalo razmisliti o jednom ozbiljnom problemu kojega, 1997. g., u trenutku uspostave suvlasničkih zajednica, upravitelji nisu prepoznali pa su, gledajući da sebi pojednostave posao, napravili prave harlekinade koje su postale dobro vidljive posljednjih godina kada je krenula obnova fasada i krovova. Budući da su u mnogim zgradama, iako nisu postojali uvjeti za to, osnovali (imali su cijeli postupak u svojim rukama) za svaki ulaz posebnu suvlasničku zajednicu, ne samo što su im onemogućili pristup poticajima, nego je svaka autonomno izabirala svoju boju, što u nekim slučajevima užasno nagrđuje izgled kvartova. Dakle, bez obzira što mnoge zgrade imaju više ulaza, imaju zajedničke sve sustave ili samo neke od njih (voda, struja, kotlovnicu/toplinsku potstanicu, razvod grijanja, antenski sustav, pregradne zidove itd.). Obično se takve zgrade u drugim zemljama smatraju jednim cjelovitim objektom i stoga u njima se utemeljuje samo jedna suvlasnička zajednica. Ako većina suvlasnika u takvim zgradama ipak odluči da se odvoje po ulazima, onda ili stvaraju složenu suvlasničku zajednicu (najčešće) ili potpuno autonomne zajednice koje potpisuju međusobne ugovore o održavanju zajedničkih pregradnih zidova i sustava (imovine). I kada se radi o zgradama u nizu, koje su u svemu osim pregradnih zidova potpuno autonomne, također njihove suvlasničke zajednice potpisuju ugovore o održavanju zajedničkih pregradnih zidova i krovnih spojeva. 24. Možda bi i kod nas trebalo ozbiljno razmotriti i pitanje potrebe uređenja mogućih budućih tzv. sustava privatnih grupa nekretnina (grupe zgrada sa zajedničkim sustavima), odnosno tzv. složene suvlasničke zajednice (glavna suvlasnička zajednica sa više zajednica nižeg ranga ili podzajednica). 25. U ovom zakonu ne bi trebalo više biti mjesta za tzv. „ovlaštenog predstavnika iz redova suvlasnika“ jer kako ste sami svjedoci, o čemu stalno pišete na svojim web stranicama, ta se je funkcija u prevelikom broju slučajeva pokazala velikom preprekom za rad suvlasničkih zajednica, a kako ste mogli vidjeti iz svih zakona koje sam vam do sada poslao, strani zakonodavci nisu nikada vidjeli potrebu da suvlasnicima nametnu posrednika prema upravitelju. Da rezimiram : zakon, da bude koristan svima (vlasnicima, upraviteljima i sudovima), treba detaljno biti razrađen. Za svaku moguću predvidivu situaciju mora u njemu postojati odredba koja ju definira i uređuje, analogno kao što je to učinjeno u Zakonu o sigurnosti u prometu. Sve to, više-manje, stoji u „mom“ prijedlogu kojega sam vam već poslao. Naknadno sam utvrdio da su i Austrijanci i Nijemci proširili i modernizirali svoje zakone pa sam i u njima našao zanimljive odredbe. No, po mojem mišljenju, zato što je kod njih nedovoljno ukorijenjena kultura posjedovanja vlastite stambene imovine u višestambenim zgradama i stoga imaju i drugačiju vlasničku strukturu u stambenom fondu te zato što još uvijek nisu popunili sve praznine iz prethodnih verzija zakona, nama čija je vlasnička struktura sada slična francuskoj, talijanskoj i španjolskoj, ti nam propisi ne bi trebali biti glavni uzor, barem ne jedini uzor. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Navedena pitanja ne uređuju se predmetnim obrascem.
2 SANDI LAZARIĆ PRILOG 1., 3. UTVRĐIVANJE ISHODA ODNOSNO PROMJENA Definirajte najveći iznos naknade upravitelju zgrade i apsolutno. Po sadašnjem modelu plaćamo pričuvu radi održavanje naknade upravitelju i rješavanja tekućih problema. Obično tekući problemi upraviteljima nisu prioritet. Pričuva treba definirati tako da se može redovito održavati zgrada, uz manje naknade upraviteljima. Slažem se s idejom da treba ukinuti i naknade za obračun isplate koje upravitelji uzimaju prilikom obračuna naknade upravitelju ili predstavniku. Ona mora biti iskazana jedinstvenim iznosom bez dodatnih naknada. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Navedeno pitanje ne uređuje se predmetnim Obrascem.
3 KREŠIMIR ŠTETIĆ PRILOG 1., 3. UTVRĐIVANJE ISHODA ODNOSNO PROMJENA Treba definirati da najniži iznos pričuve ne može biti manji od iznosa propisanog uredbom Vlade RH . Trenutno je pričuva po zgradama znatno ispod ovog iznosa što za posljedicu ima neprihvatljivo niske naknade za upravutelje zgrada ( u pravilu mjesečno manje nego li što ga ima čistačica mjesečno ). Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Navedeno pitanje ne uređuje se predmetnim Obrascem.
4 Dominik Tomislav Vladić PRILOG 1., 3. UTVRĐIVANJE ISHODA ODNOSNO PROMJENA Treba definirati i maksimalni iznos naknade upravitelju zgrade, jer prema sadašnjem modelu se sve svodi na plaćanje pričuve radi naknade upravitelju i rješavanja tekućih problema i to ako preostane dovoljno novca nakon spomenute isplate. Pričuva treba biti definirana iznosom kao i do sada, i takva da može finanncirati većinu redovnih potreba zgrade, ali ne uz tako visoke naknade upraviteljima. Treba ukinuti i naknade za obračun isplate koje upravitelji uzimaju prilikom obračuna naknade upravitelju ili predstavniku. Kad već uzimaju naknadu upravitelju, nema smisla obračunavati i naknadu za obračun definirane naknade, a to se trenutno radi. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Navedeno pitanje ne uređuje se predmetnim Obrascem.