Izvješće o provedenom savjetovanju - Savjetovanje sa zainteresiranom javnošću za Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra upravitelja zgrada

Redni broj
Korisnik
Područje
Komentar
Status odgovora
Odgovor
1 ZAPAD-STAN DRUŠTVO S OGRANIČENOM ODGOVORNOŠĆU ZA GRADITELJSTVO PRAVILNIK Predlažemo izmjenu cjelokupnog koncepta registra upravitelja jer u ovom obliku ne ispunjava svoju svrhu te su pravila o njegovom vođenju izravno u koliziji sa Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada. Prema čl. 12. st. 1. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada radi se jedan upis u registar upravitelja zgrade: „Zahtjev za upis u Registar upravitelja zgrada upravitelj zgrade podnosi nadležnom područnom uredu za katastar odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba elektronički, putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra.“ Zatim čl. 12. st. 2. propisuje „Zahtjev za upis u Registar upravitelja zgrada sadrži podatke o upravitelju zgrade, adresi zgrade odnosno funkcionalne cjeline zgrade kojom upravitelj upravlja, ugovore o upravljanju zgradom, podatke o prinudnom upravitelju zgrade i rješenja o imenovanju prinudnog upravitelja zgrade.“ Iz dikcije navedenih odredaba, ponajviše što je zakonom propisano da se podnosi (jedan) ZAHTJEV te da se dostavljaju ugovori o upravljanju (plural) jasno je razvidno da je intencija odredbe zakona da upravitelj podnosi jedan zahtjev i upisuje se jednom u registar upravitelja, što je sasvim logično jer na isti način funkcioniraju i drugi javni upisnici kao npr. sudski registar. Prema sadašnjem sadržaju pravilnika ispada da upravitelj za svaku zgradu mora podnijeti prijedlog za (prvi) upis te se upisuje onoliko puta koliko zgrada ima u svom portfelju, što je neopravdano i potpuno nepotrebno, tim više što za sve te zgrade mora podnijeti i prijedlog za upis u registar zajednica suvlasnika koji u bitnome sadrži sve podatke koji se unose u ovaj registar kao i dodatne podatke. Ekonomičnosti radi, predlažemo da se pravilnik koncipira na način da je upravitelj dužan podnijeti jedan prijedlog za upis te da se jednom upisuje kao upravitelj s popisom svih zgrada kojima upravlja u trenutku upisa, a zatim se ti podaci mogu mijenjati dostavljanjem ostalih popunjenih obrazaca. Smatramo da bi upravitelj u adekvatnom formatu (npr. xlsx datoteka ili u nekom drugom formatu) trebao kod (prvog) upisa dostaviti popis svih zgrada na upravljanju, njihove podatke i ugovore o upravljanju. Dakle, predlažemo da se obrazac za upis uredi u tom pravcu. Ovakav pristup će biti značajno lakši i pregledniji, a nadležnom tijelu katastra omogućuje da u jednom potezu preuzimanjem podataka iz odgovarajuće datoteke unese odjednom velik broj podataka za velik broj zgrada/suvlasničkih zajednica te da donese jedno rješenje o upisu, umjesto primjerice preko 820 rješenja koliko će biti potrebno samo za trgovačko društvo ZAPAD-STAN d.o.o., a o drugim još većim upraviteljima da ne govorimo. Primljeno na znanje Člankom 11. stavkom 6. Zakona o upravljanju i održavanje zgrada ( NN br. 152/24, dalje: Zakon) propisano je koji se podaci i dokumenti vode i održavaju u Registru upravitelja zgrada i to u elektroničom obliku. U tu svrhu razvija se aplikacija u koju upravitelj zgrade unosi podatke i dokumentaciju koju sadrži zahtjev za upis u Registar upravitelja zgrada, a sve u skladu sa člankom 6. ovoga Prijedloga Pravilnika o sadržaju i načinu vođenja Registra upravitelja zgrada ( dalje: Prijedlog Pravilnika ).Sukladno članku 6. stavku 6. Pravilnika prilog uz zahtjev za upis u Registar upravitelja zgrada je ugovor o upravljanju zgradom - jedan. Svi eventualni ostali ugovori o upravljanju zgradom pohranjuju se u Registar upravitelja zgrada u postupku po zahtjevu za prijavu promjena podataka u Registar upravitelja zgrada - članak 8. Prijedloga Pravilnika.
2 RAFAEL RALIĆ PRAVILNIK Smatram da je ovim prijedlogom dobrom dijelom promašena funkcija i namjena Registra (RUZ). Registar treba biti popis upravitelja zgrada i ništa drugo. To mora biti mjesto gdje suvlasnici mogu vidjeti je li osoba koja upravlja njihovom zgradom registrirani upravitelj ili ako ga nemaju, da mogu pretragom popisa pronaći tko se u njihovoj blizini bavi tim poslom. Dakle, osim javan, on bi trebao biti pretraživ po mjestu, pošt. broj i sl.,... Samim time ne postoji potreba za podacima iz čl. 4 st. 5-6 i kompletan st. 2. To su podaci koji trebaju Registru zajednica suvlasnika (RZS), a ne upravitelja. Ono na čemu bi trebalo inzistirati je da se poštuje ZOV koji kaže da upravitelj mora biti registriran za obavljanje te djelatnosti tj. DGU bi prije izdavanja RUZ broja trebao provjeriti taj podatak. Paralelno s time bi trebalo onemogućiti upis zgrade u RZS ukoliko upravitelj nema RUZ broj. Primljeno na znanje Podaci i dokumenti koji se vode i održavaju u Registru upravitelja zgrada propisani su člankom 11. stavkom 6. Zakona, a Pravilnikom iz stavka 7. istoga članka propisuje se sadržaj Registra upravitelja zgrada, način njegova vođenja, obrasci zahtjeva za upis i obrasci zahtjeva za upis promjena podataka u Registru. Postupak provjere podataka prije upisa u Registar upravitelja zgrade je izvan nadležnosti Državne geodetske uprave koja sukladno članku 11. stavak 1. Zakona vodi Registar upravitelja zgrada. Uvjete za bavljenje djelatnosti upravljanja zgradama se ne može propisati ovim Pravilnikom, takva materija bi trebala biti uređena zakonom ili makar zakonom predviđena da se uredi nekim podzakonskim aktom.
3 OLIVER MARČIĆ 2. REGISTAR UPRAVITELJA ZGRADA, Članak 2. „Registar vodi Državna geodetska uprava u elektroničkom obliku jedinstveno za sve upravitelje zgrada u Republici Hrvatskoj.“ Prihvaćen Članak 2. Prijedloga Pravilnika sada glasi: Registar vodi Državna geodetska uprava u elektroničkom obliku jedinstveno za sve upravitelje zgrada u Republici Hrvatskoj.
4 OLIVER MARČIĆ 2. REGISTAR UPRAVITELJA ZGRADA, Članak 3. Stavka (1) izbaciti: „…se…“ Prihvaćen Odredba članka 3. Prijedloga Pravilnika usklađena sa primjedbom.
5 OLIVER MARČIĆ 2. REGISTAR UPRAVITELJA ZGRADA, Članak 4. Stavak 1. podstavak 1. dodati: „ MB, godina osnivanja i gdje, IBAN, ime i prezime predsjednika Uprave/izvršnog tijela/odgovorne osobe, rješenje o upisu u RUZ) Stavak 3. dodati: „….i drugi temeljni dokumenti o zgradi (Građevinska dozvola, Uporabna dozvola i sl.)“ Npr. Uporabna dozvola postala je nužna kod određenih banaka za podnošenja zahtjeva za kredit. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Podaci i dokumenti koji se vode i održavaju u Registru upravitelja zgrada propisani su člankom 11. stavkom 6. Zakona.
6 OLIVER MARČIĆ 2. REGISTAR UPRAVITELJA ZGRADA, Članak 5. Stavak 3 zamijeniti: „…koristiti.“ sa „….dodijeliti.“ Prihvaćen U članku 5. stavku 3. Prijedloga Pravilnika riječ "koristiti" zamijenjena je riječju "dodijeliti".
7 OLIVER MARČIĆ 3. UPIS U REGISTAR UPRAVITELJA ZGRADA, Članak 6. Stavak 6. ispraviti: „ scaniranom obliku… u „…. digitalnom obliku…“ Prihvaćen Članak 6. stavak 5. Prijedloga Pravilnika sada glasi: " Ugovor o upravljanju zgradom, rješenje o imenovanju prinudnog upravitelja zgrade kao i druga dokumentacija koja se prilaže uz zahtjev podnose se kao dokumenti preneseni u elektronički oblik potpisani kvalificiranim potpisom upravitelja zgrade."
8 OLIVER MARČIĆ 3. UPIS U REGISTAR UPRAVITELJA ZGRADA, Članak 6. Treba dodati kako se pored podataka o upravitelju zgrada dostavljaju i podaci o zgradama kojom upravitelj upravlja. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Podaci i dokumenti koji se vode i održavaju u Registru upravitelja zgrada propisani su člankom 11. stavkom 6. Zakona. Podaci o zgradama vode se u Registru zajednica suvlasnika.
9 OLIVER MARČIĆ 4. PRIJAVA PROMJENE PODATAKA I BRISANJE UPRAVITELJA ZGRADE IZ REGISTRA UPRAVITELJA ZGRADA, Članak 8. Stavak 5. ispraviti: „ scaniranom obliku… u „…. digitalnom obliku…“ Prihvaćen Članak 8. stavak 8. Prijedloga Pravilnika sada glasi: "Prilozi uz zahtjev iz stavka 1. ovoga članka podnose se kao dokumenti preneseni u elektronički oblik potpisani kvalificiranim potpisom upravitelja zgrade."
10 ALAN ČAPLAR 4. PRIJAVA PROMJENE PODATAKA I BRISANJE UPRAVITELJA ZGRADE IZ REGISTRA UPRAVITELJA ZGRADA, Članak 8. Iako se pravilnikom ne mogu regulirati kazne smatram da je u sustavu potrebno uvesti funkcionalni nadzor rada upravitelja, pa i predvidjeti mogućnost zabrane rada upravitelja (dakle brisanje upravitelja iz Registra upravitelja) u slučaju kada se upravitelja uhvati u gospodarskom kriminalu. Općenito, pitanje nadzora rada upravitelja trebalo bi kvalitetnije i detaljnije urediti, najmanje tako da se definira konkretno regulatorno/nadzorno tijelo unutar Ministarstva za te poslove, kojemu se mogu prijaviti nepravilnosti. Konkretan primjer: uhvatili smo upravitelja da je sredstva ovršena od dužnika za pričuvu primao na svoj poslovni račun, a ne na račun zajedničke pričuve, dakle prisvajao je novac koji nije njegov a knjižio da su dugovi dužnika (suvlasnika u zgradi) prisilno naplaćeni. Nakon nekoliko mjeseci natezanja, kada smo ga pritisnuli činjenicama i dokazima te raskinuli ugovor o upravljanju konačno je, nevoljko i uz bezobrazne komentare, prebacio ovršena sredstva (koja je bio tobože "privremeno zadržao" na svojem računu) na račun zajedničke pričuve, čime je zapravo prestala osnova za prijavu i progon za gospodarski kriminal. Međutim, pitanje je koliko je još suvlasničkih zajednica taj upravitelj naplatom ovrha na taj način pokrao, a da to oni nisu zapazili niti mu je itko zbog takvog kriminala oduzeo pravo da upravlja zgradama. Suvlasnici takav kriminal teško mogu zapaziti a osim toga nemaju ga kome prijaviti. Teorijski je moguće podnijeti privatnu tužbu, no upravitelj u bilo kojem trenutku - ako ga se otkrije - može prebaciti taj "privremeno zadržani" novac od ovrhe na račun zajedničke pričuve i tako otkloniti neregularnost i proći bez kazne. Problem je dakle što ne postoji uređena procedura tko nadzire upravitelje i tko može oduzeti licencu odnosno zabraniti rad neodgovornog upravitelja koji potkrada suvlasnike i dokazano radi na štetu suvlasnika koje bi trebao zastupati. U dijelu koji se odnosi na brisanje iz Registra treba dakle ugraditi funkcionalan mehanizam za nadzor upravitelja, otkrivanje prijevara i brisanje iz Registra onih upravitelja koji krše zakone i rade na štetu svojih korisnika. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Nije predmet Prijedloga Pravilnika. Postupak provjere podataka prije upisa u Registar upravitelja zgrade je izvan nadležnosti Državne geodetske uprave koja sukladno članku 11. stavak 1. Zakona vodi Registar upravitelja zgrada. Uvjete za bavljenje djelatnosti upravljanja zgradama nije moguće propisati ovim Pravilnikom, takva materija bi trebala biti uređena zakonom ili makar zakonom predviđena da se uredi nekim podzakonskim aktom.
11 OLIVER MARČIĆ 5. DAVANJE, PRIKUPLJANJE I ČUVANJE PODATAKA, Članak 10. Cjelokupni članak je zbunjujući, stavak 1. definira kako je RUZ javan i kako je moguće ostvariti uvid putem ZIS-a, dok stavak 4. određuje uvid uz obveznu nazočnost ovlaštene osobe . Kako bi to izgledalo u praksi? Pravo u uvid treba omogućiti svim suvlasnicima za njegovu zgradu i njegovog upravitelja npr. putem eGrađana, gdje bi mogli imati uvid i mogućnost ispisa npr. Ugovora o upravljanju, Uporabna dozvola i sl. Nije prihvaćen Ne prihvaća se. Člankom 10. Prijedloga Pravilnika propisano je da je uvid u podatke upisane u Registar upravitelja zgrada omogućen putem ZIS-a - dakle elektroničkim putem. Međutim, pravo uvida u ugovore o upravljanju zgradom odnosno rješenja o imenovanju prinudnog upravitelja - dakle uvid u akte koji su pohranjeni u Registru upravitelja zgrada - mogu izvršiti samo osobe koje imaju pravni interes, u katastarskom uredu uz prisutnost službene osobe (sukladno odredbama važećeg Zakona o općem upravnom postupku).