Članak 1.

U Pravilniku o vrstama alternativnih investicijskih fondova (»Narodne novine« broj 28/2019 i 15/2020) članak 3. mijenja se i glasi:

„(1) U Republici Hrvatskoj AIF-ovi mogu se osnovati kao:

1. otvoreni AIF-ovi,

2. zatvoreni AIF-ovi.

(2) Udjeli AIF-ova iz stavka 1. ovog članka mogu se u Republici Hrvatskoj distribuirati isključivo privatnom ponudom, odnosno profesionalnim i/ili kvalificiranim ulagatljima.

(3) Iznimno od stavka 2. ovoga članka, udjeli AIF-ova iz članka 151. Zakona, koji su detaljnije uređeni Dijelom Drugim ovoga Pravilnika, mogu se u Republici Hrvatskoj distribuirati i javnom ponudom, odnosno profesionalnim, kvalificiranim i/ili malim ulagateljima.

(4) Otvorenim AIF-om i zatvorenim AIF-om bez pravne osobnosti može upravljati samo vanjski upravitelj, dok zatvorenim AIF-om s pravnom osobnošću može upravljati vanjski ili unutarnji upravitelj.“

Članak 2.

Članci 4. i 5. brišu se.

Članak 3.

U članku 6. stavku 1. slovo „c)“ zamjenjuje se riječima „podtočke a)“.

Članak 4.

Članak 7. briše se.

Članak 5.

U članku 8. stavak 5. mijenja se i glasi:

“(5) Kada se udjeli otvorenog AIF-a nude javnom ponudom, UAIF je dužan izraditi ključne podatke za ulagatelje u skladu s Uredbom (EU) br. 1286/2014 Europskog parlamenta i Vijeća od 26. studenoga 2014. o dokumentima s ključnim informacijama za upakirane investicijske proizvode za male ulagatelje i investicijske osigurateljne proizvode (PRIIP-ovi).“

Članak 6.

U članku 9. stavci 2. do 4. brišu se.

Članak 7.

U članku 10. stavku 2. točki 6. podtočki a) broj „8“ zamjenjuje se brojem „7“, a iza riječi „valuta“ dodaju se riječi „te roba kojima se trguje na robnim burzama“.

U točki 7. podtočki d) riječi „80 milijuna kuna“ zamjenjuju se riječima „10 milijuna eura“.

Točka 10. mijenja se i glasi:

„10. nekretnina iz članka 23. stavka 1. točke a) ovoga Pravilnika:

a) koje se nalaze na geografskim područjima naznačenim u prospektu i/ili pravilima AIF-a,

b) za koje je UAIF od strane vanjskog procjenitelja iz članka 153. Zakona zaprimio izvještaj koji sadrži procjenu vrijednosti nekretnine, u roku od 15 dana od dana izrade istoga, a koji sadržava eventualnu opterećenost hipotekama i izjavu da bi nekretnina na zahtjev UAIF-a mogla u primjereno kratkom roku biti otuđena po procijenjenoj vrijednosti,

c) koje moraju biti stečene ili čije stjecanje mora biti ugovoreno u roku od 6 mjeseci od dana zaprimanja izvještaja iz podtočke b) ove točke i po cijeni ne većoj od 105% procijenjene vrijednosti,

d) nekretnina ne smije biti stečena ako su upravitelju poznate okolnosti koje upućuju da izvještaj iz podtočke b) ove točke više nije pouzdan, bez zaprimanja novog izvještaja o procjeni vrijednosti nekretnine,

e) koje se mogu steći izravno ili posredstvom jednog ili više društava posebne namjene čiji je imatelj u cijelosti AIF (osim ako propisi države članice ili treće države ne predviđaju da imatelj određenog postotka udjela bude subjekt iz države članice ili treće države) i čija je jedina svrha ostvarivanje prava vlasništva nad nekretninom za račun AIF-a. Takvo ulaganje se u smislu ovoga Pravilnika smatra izravnim ulaganjem u nekretnine. Društvo posebne namjene obavlja stjecanje, otuđivanje i upravljanje nekretninom za račun AIF-a u skladu s investicijskom strategijom i ciljevima AIF-a.“

Članak 8.

U članku 13. stavku 1. iza riječi „imovine“ dodaje se riječ „otvorenog“.

Članak 9.

U članku 14. odlomku 1. iza riječi „imovine“ dodaje se riječ „otvorenog“.

Članak 10.

U članku 15. stavku 1. iza riječi „imovine“ dodaje se riječ „otvorenog“.

Članak 11.

U članku 16. stavku 1. ispred riječi „AIF“ dodaje se riječ „Otvoreni“.

Članak 12.

U članku 18. stavku 1. iza riječi „imovine“ dodaje se riječ „zatvorenog“.

U stavku 3. iza riječi „imovine“ dodaje se riječ „zatvorenog“.

Članak 13.

U članku 19. odlomku 1. iza riječi „imovine“ dodaje se riječ „zatvorenog“.

Članak 14.

U članku 20. stavku 1. iza riječi „imovine“ dodaje se riječ „zatvorenog“.

Članak 15.

U članku 21. stavku 1. ispred riječi „AIF“ dodaje se riječ „Zatvoreni“.

Članak 16.

U naslovu iznad članka 22. briše se riječ „ZATVORENI“.

U članku 22. stavku 1. riječ „Zatvoreni“ briše se.

Iza stavka 1. dodaje se novi stavak 2. koji glasi: „(2) AIF iz stavka 1. ovoga članka može se osnovati kao otvoreni ili zatvoreni AIF.“

U stavku 2. koji postaje stavak 3. briše se riječ „zatvoreni“, a riječi „članka 17.“ zamjenjuju se riječima „članaka 12. i 17.“.

U stavku 3. koji postaje stavak 4., riječ „zatvoreni“ briše se.

U stavku 4. koji postaje stavak 5. riječ „Zatvoreni“ briše se.

Članak 17.

U članku 23. stavak 2. mijenja se i glasi:

„(2) Zatvoreni AIF s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine može steći nekretnine iz stavka 1. ovoga članka:

a) koje se nalaze na geografskim područjima naznačenim u prospektu i/ili pravilima AIF-a,

b) za koje je UAIF od strane vanjskog procjenitelja iz članka 153. Zakona zaprimio izvještaj koji sadrži procjenu vrijednosti nekretnine, u roku od 15 dana od dana izrade istoga, a koji sadržava eventualnu opterećenost hipotekama i izjavu da bi nekretnina na zahtjev UAIF-a mogla u primjereno kratkom roku biti otuđena po procijenjenoj vrijednosti,

c) koje moraju biti stečene ili čije stjecanje mora biti ugovoreno u roku od 6 mjeseci od dana zaprimanja izvještaja iz točke b) ovog stavka i po cijeni ne većoj od 105% procijenjene vrijednosti, ,

d) koje se mogu steći izravno ili posredstvom jednog ili više subjekata posebne namjene čiji je imatelj u cijelosti AIF (osim ako propisi države članice ili treće države ne predviđaju da imatelj određenog postotka udjela bude subjekt iz države članice ili treće države) i čija je svrha ostvarivanja prava vlasništva nad nekretninom za račun AIF-a, pri čemu se takvo ulaganje u smislu ovoga Pravilnika smatra izravnim ulaganjem u nekretnine.“

Iza stavka 2. dodaju se stavci 3. i 4. koji glase:

„(3) UAIF ne smije steći nekretninu ukoliko su mu poznate okolnosti koje upućuju da izvještaj iz stavka 2. točke b) ovoga članka više nije pouzdan, te je dužan zatražiti novi izvještaj o procjeni vrijednosti nekretnine kako bi istu mogao steći.

(4) Kada UAIF ulaže imovinu zatvorenog AIF-a s javnom ponudom u nekretnine iz stavka 1. ovoga članka posredstvom subjekta posebne namjene iz stavka 2. točke d) ovoga članka, subjekt posebne namjene obavlja stjecanje, otuđivanje i upravljanje nekretninom za račun AIF-a u skladu s investicijskom strategijom i ciljevima AIF-a.“

Stavci 3. i 4. postaju stavci 5. i 6.

U stavku 4. koji postaje stavak 6. brojevi „1. do 3.“ zamjenjuju se brojevima „1., 2. i 5.“

Članak 18.

U članku 24. stavku 1. točki a) brojevi „1. do 3.“ zamjenjuju se brojevima „1., 2. i 5.“

U točkama b), c) i d) broj „3“ zamjenjuje se brojem „5“.

U stavku 2. broj „4“ zamjenjuje se brojem „6“.

Članak 19.

Iza članka 24. dodaju se članci 24.a, 24.b i 24.c koji glase:

„Članak 24.a

Dozvoljena ulaganja otvorenog AIF-a s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine

(1) Otvoreni AIF s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine smije stjecati nekretnine koje zadovoljavaju sljedeće uvjete:

a) smještene su na teritoriju Republike Hrvatske, druge države članice ili treće države na temelju reciprociteta,

b) radi se isključivo o funkcionalnim stambenim i/ili poslovnim zgradama s pripadajućim zemljištem, kada je to primjenjivo, koje nose predvidive i stabilne novčane tokove,

c) nezavisni vanjski procjenitelj dao je procjenu vrijednosti nekretnine, koja sadržava eventualnu opterećenost hipotekama i izjavu da bi nekretnina mogla u primjereno kratkom roku biti otuđena po procijenjenoj vrijednosti,

d) nekretnine moraju biti stečene ili čije stjecanje mora biti ugovoreno u roku od 6 mjeseci od dana zaprimanja izvještaja iz točke c) ovog stavka i po cijeni ne većoj od 105% procijenjene vrijednosti,

e) nekretnine ne smiju biti stečene ukoliko su upravitelju poznate okolnosti koje upućuju da izvještaj iz točke c) ovog stavka više nije pouzdan, te je dužan zatražiti novi izvještaj o procjeni vrijednosti nekretnine kako bi istu mogao steći

f) mogu se steći izravno ili posredstvom jednog ili više subjekata posebne namjene, čiji je imatelj u cijelosti AIF i čija je svrha ostvarivanje prava vlasništva nad nekretninom za račun AIF-a, pri čemu se takvo ulaganje u smislu ovoga Pravilnika smatra izravnim ulaganjem u nekretninu.

(2) Kada UAIF ulaže imovinu otvorenog AIF-a s javnom ponudom u nekretnine iz stavka 1. ovoga članka posredstvom subjekta posebne namjene iz stavka 1. točke f) ovoga članka, subjekt posebne namjene obavlja stjecanje, otuđivanje i upravljanje nekretninom za račun AIF-a u skladu s investicijskom strategijom i ciljevima AIF-a.

(3) Na društvo posebne namjene na odgovarajući način se primjenjuju odredbe članka 28. ovog Pravilnika.

(4) Ako je izričito predviđeno prospektom i/ili pravilima AIF-a, ulaganjem u nekretnine smatraju se i:

a) ulaganja u poslovne udjele ili dionice trgovačkih društava čiji je predmet poslovanja isključivo ili pretežito stjecanje, prodaja, iznajmljivanje, zakup i/ili upravljanje nekretninama,

b) udjele ili dionice drugog otvorenog AIF-a s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine,

c) druge prenosive vrijednosne papire ili izvedene financijske instrumente čija se cijena temelji na nekretninama.

(5) Otvoreni AIF s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine, osim u imovinu navedenu u stavku 1. ovoga članka, može ulagati u drugu imovinu iz članka 7. ovoga Pravilnika, ako je isto izričito predviđeno prospektom AIF-a.

Članak 24.b.

Opći uvjeti za ulaganje imovine otvorenog AIF-a s javnom ponudom u nekretnine

Ulaganje imovine otvorenog AIF-a s javnom ponudom u nekretnine moguće je samo uz kumulativno ispunjenje sljedećih uvjeta:

(a) iznimno od članka 8. stavka 3. ovoga Pravilnika, UAIF je ulagateljima u otvoreni AIF s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine osigurao otkup udjela minimalno jedanput godišnje te u prospektu i pravilima takvog AIF-a odredio primjereno minimalno razdoblje držanja koje ne može biti kraće od 2 (dvije) godine, kao i primjereno razdoblje za najavu otkupa udjela od strane ulagatelja, koje ne može biti kraće od 3 (tri) mjeseca,

(b) prilikom odabira i kontinuiranog praćenja ulaganja imovine otvorenog AIF-a s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine, UAIF je dužan koristiti visoki stupanj dužne pažnje i osigurati odgovarajuće znanje i razumijevanje rizika ulaganja vezano uz takvu imovinu, te u tu svrhu uspostaviti, provoditi i primjenjivati pisane politike, postupke i mjere,

c) UAIF je dužan obavljati aktivnosti koje su potrebne za ostvarenje ulaganja s dužnom pažnjom prije pristupanja njihovom izvršenju

(d) UAIF je dužan odrediti i redovito ažurirati poslovni plan koji je u skladu s vremenskim horizontom konkretnog ulaganja i tržišnim uvjetima, odrediti moguće načine za ostvarenje ulaganja koji su u skladu s poslovnim planom te ocijeniti moguće načine za ostvarenje ulaganja u odnosu na sve dostupne opcije i ukupne povezane rizike, te sve relevantne pravne, porezne, financijske i druge čimbenike koji utječu na vrijednost tog ulaganja, ljudske i materijalne resurse i strategije koji su potrebni za realizaciju tog ulaganja, uključujući i izlazne strategije,

e) UAIF je dužan pratiti uspješnost provedenog ulaganja u odnosu na poslovni plan iz točke d) ovoga stavka,

f) UAIF je osigurao dovoljno osoblja koje ima kvalifikacije, znanje i stručnost koji su potrebni za odabir, realizaciju i kontinuirano praćenje ulaganja imovine otvorenog AIF-a s javnom ponudom u nekretnine iz članka 24.a stavka 1. ovoga Pravilnika,

g) UAIF je u prospektu i pravilima otvorenog AIF-a s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine osim zahtjeva iz stavka 1. točke a) ovog članka najmanje predvidio i odredbe o provođenju procesa dubinskog snimanja nekretnine i prodavatelja prije zaključenja kupoprodajne transakcije, kontinuiranom praćenju i upravljanju ulaganja imovine AIF-a u nekretninu, uključujući odredbe o redovnom i/ili investicijskom održavanju nekretnine i troškovima s tim u vezi, o specifičnim rizicima koji proizlaze iz ulaganja u nekretnine, izlasku iz ulaganja u nekretninu te sažetak politika dužne pažnje koje je dužan usvojiti.

Članak 24.c

Ograničenja ulaganja i zaduživanja otvorenog AIF-a s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine

(1) Ulaganje imovine otvorenog AIF-a s javnom ponudom za ulaganja u nekretnine podliježe sljedećim ograničenjima:

a) najmanje 60% neto vrijednosti imovine AIF-a mora biti uloženo u nekretnine iz članka 24.a. stavaka 1. i 4. ovoga Pravilnika, s time da:

- struktura portfelja otvorenog AIF-a s javnom ponudom za ulaganja u nekretnine se mora sastojati od najmanje četiri nekretnine iz članka 24.a. stavka 1. ovoga Pravilnika,

- svaka pojedina nekretnina ne smije u trenutku stjecanja prelaziti 20% neto vrijednosti imovine AIF-a. Nekretnine koje su susjedne ili se nalaze u neposrednoj blizini nekretnina iz imovine AIF-a smatraju se jednom nekretninom.

b) ukupno do 40%, a najmanje 20% neto vrijednosti imovine AIF-a, bez ograničenja na pojedina tržišta, mora biti uloženo u likvidnu imovinu ili imovinu koja se lako može pretvoriti u novac u kratkom roku, pritom poštujući ograničenja ulaganja propisana člankom 12. ovog Pravilnika za ulaganja u te vrste imovine.

(2) Likvidnom imovinom odnosno imovinom koja se lako može pretvoriti u novac u kratkom roku iz stavka 1. točke b) ovoga članka smatra se imovina iz članka 10. stavka 2. točaka 1. do 5. i točke 7. i novca na računu iz članka 10. stavka 6. ovoga Pravilnika.

(3) UAIF je dužan osigurati takvu strukturu ulaganja otvorenog AIF-a s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine koja osigurava da je UAIF u mogućnosti ispuniti obvezu iz članka 24.b stavka 1. točke a) koja se odnosi na otkup udjela od strane ulagatelja.

(4) UAIF ne smije za račun otvorenog AIF-a s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine odobravati zajmove.

(5) UAIF smije za račun otvorenog AIF-a s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine kratkoročno pozajmljivati sredstva do 20% neto vrijednosti fonda za potrebe likvidnosti i/ili otkupa udjela od strane ulagatelja.

(6) Iznimno od odredbe članka 217. stavka 7. Zakona ograničenja ulaganja iz stavka 1. ovoga članka mogu biti prekoračena u prve četiri godine od osnivanja otvorenog AIF-a s javnom ponudom za ulaganja u nekretnine.

Članak 20.

U članku 26. stavak 3. briše se.

Članak 21.

U članku 28. stavku 7. drugoj rečenici, iza riječi „kao i“ dodaju se riječi „o samom ulaganju za provedbu kojeg je subjekt osnovan, odnosno stečen te“.

Stavak 8. mijenja se i glasi: „(8) Kada u skladu sa standardima financijskog izvještavanja koji se primjenjuju za sastavljanje financijskih izvještaja AIF-a postoji obveza konsolidacije financijskih izvještaja društva posebne namjene s financijskim izvještajima AIF-a ili kada Agencija rješenjem naloži takvu konsolidaciju, društvo posebne namjene treba imati istog revizora i sastavljati financijske izvještaje za ista izvještajna razdoblja na isti izvještajni datum kao i AIF.“

Članak 22.

U članku 30. stavak 1. briše se.

Stavci 2. do 5. postaju stavci 1. do 4.

Stavak 6. briše se.

Stavak 7. postaje stavak 5.

Članak 23.

U članku 31. stavcima 2. i 3. riječ „imovine“ zamjenjuje se riječju „veličine“.

Članak 24.

U članku 33. stavak 4. briše se.

Članak 25.

U članku 34. stavcima 1. i 2. riječ „imovine“ zamjenjuje se riječju „veličine“.

U stavku 6. točka b) mijenja se i glasi: „koji ima manje od 250 zaposlenih radnika, ostvaruje manje od 50 milijuna eura prihoda godišnje i čija ukupna aktiva iznosi najviše 43 milijuna eura,“.

Članak 26.

U članku 35. stavku 1. brojevi „1.-3.“ zamjenjuju se brojevima „1., 2. i 5.“.

U stavku 2. riječ „samo“ briše se, a iza riječi „kao“ dodaju se riječi „otvoreni ili“.

Članak 27.

U članku 37. iza stavka 1. dodaje se stavak 2. koji glasi: „(2) Kada je riječ o ulaganju u podfondove krovnog fonda, u smislu udovoljavanja uvjetu iz članka 4. točke 11. podtočke a) Zakona, o obvezi minimalne jednokratne uplate, svaki podfond se smatra kao poseban AIF.“

Stavci 2. do 5. postaju stavci 3. do 6.

Članak 28.

U članku 41. stavku 1. iza riječi „odnose na“ dodaju se riječi „iznos ulaganja“.

Članak 29.

Ovaj Pravilnik stupa na snagu osmoga dana od dana objave u »Narodnim novinama«.

KLASA:

URBROJ:

Zagreb, xx prosinca 2022.

                                                                        PREDSJEDNIK UPRAVNOG VIJEĆA

                                                                                      dr.sc. Ante Žigman