1.1.

Naziv zakona:

Zakon o neprocijenjenom građevinskom zemljištu

1.2.

Broj "Narodnih novina"

50/20

1.3.

Program rada Vlade Republike Hrvatske, akt planiranja ili reformska mjera:

Da/Ne:

Naziv akta:

Opis mjere:

1.4.

Plan usklađivanja zakonodavstva Republike Hrvatske s pravnom stečevinom Europske unije

Da/Ne:

Naziv pravne stečevine EU:

2.1.

Zakon o neprocijenjenom građevinskom zemljištu („Narodne novine“ br. 50/20; dalje u tekstu: Zakon) stupio je na snagu 2. svibnja 2020. godine, a donesen je s ciljem trajnog rješavanja neriješenih imovinskopravnih odnosa na neprocijenjenom građevinskom zemljištu u postupku pretvorbe i privatizacije (turističkom zemljištu, zemljištu u kampovima i ostalom neprocijenjenom građevinskom zemljištu), ispravljanjem uočenih nedostataka Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije (Narodne novine, broj 92/10; dalje u tekstu: ZTOGZ) i donošenjem novih rješenja.

Zakonom su jasnije definirani pojmovi turističkog i ostalog neprocijenjenog građevinskog zemljišta, kao i drugi pojmovi čije je nejasno određenje u ZTOGZ dovodilo do razilaženja u praksi prilikom njegove primjene. Osobito značajno je novo određenje turističkog zemljišta i obuhvata neprocijenjenog turističkog zemljišta, na način da je Zakonom točno utvrđena granica neprocijenjenog turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave na čijem se području zemljište nalazi, na kojem trgovačko društvo ima zakonski položaj zakupnika.

Nadalje, u cilju izbjegavanja dugotrajnog i kompliciranog postupka utvrđivanja veličine suvlasničkih omjera i potom razvrgnuća suvlasničke zajednice u kampovima, kakav postupak je bio predviđen ZTOGZ-om, Zakonom je u kampovima trgovačkim društvima priznato vlasništvo zemljišta ispod objekata koji su procijenjeni u njihov temeljni kapital u slučaju ako zemljište ispod objekta nije procijenjeno. Time se ostvaruje načelo jedinstva nekretnine (građevine i zemljišta na kojem je izgrađena), ali se na taj način omogućava formiranje novih katastarskih čestica na kojima su procijenjene građevine izgrađene koje će biti vlasništvo trgovačkog društva, a samim time će se i razvrgnuti suvlasnička zajednica te će Republika Hrvatska biti isključivi vlasnik neprocijenjenog zemljišta u kampovima. Nakon takvog razvrgnuća suvlasničke zajednice, trgovačko društvo koje ima vlastite nekretnine u obuhvatu kampa ima zakonski položaj zakupnika zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske u obuhvatu kampa.

Zakonom se turističko zemljište u vlasništvu jedinica lokalne samouprave i zemljište u kampovima u vlasništvu Republike Hrvatske ne daje više u koncesiju nego u zakup. S obzirom da se u okviru postupaka propisanih ovim zakonom ujedno i rješavaju imovinskopravni odnosi, odnosno utvrđuju vlasnici građevinskih čestica, te uzimajući u obzir strogo formalnu narav koncesije, zakup omogućava kvalitetnije i fleksibilnije raspolaganje, uz jednako kvalitetne mehanizme zaštite kao što bi to bilo i u slučaju koncesijskog modela.

Nadalje je ZNGZ-om određena obveza Vlade Republike Hrvatske da u roku od 60 dana od dana stupanja na snagu ZNGZ donese dvije uredbe: uredbu kojom bi se propisao način određivanja  početnog iznosa zakupnine za turističko zemljište na kojemu su izgrađeni hoteli i turistička naselja, način obračuna zakupnine i drugih naknada te obvezni sadržaj ugovora o zakupu te uredbu kojom bi se propisao način određivanja početnog iznosa zakupnine za turističko zemljište u kampu, način obračuna zakupnine i drugih naknada te obvezni sadržaj ugovora o zakupu. Uredbe još uvijek nisu donesene te je postupak njihova donošenja u tijeku zbog poteškoća u utvrđivanju početnog jediničnog iznosa zakupnine te usuglašavanja stajališta svih dionika.

Zakonom se daje mogućnost trgovačkom društvu da od jedinice lokalne samouprave odnosno od Republike Hrvatske zatraži kupnju turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave odnosno dijela kampa u vlasništvu Republike Hrvatske.

Što se tiče ostalog neprocijenjenog građevinskog zemljišta na kojem nisu izgrađeni turistički objekti, već građevine druge gospodarske namjene koje su procijenjene u temeljni kapital trgovačkog društva bez zemljišta na kojem su izgrađene, ZNGZ-om je određeno da se trgovačkom društvu prizna vlasništvo zemljišta na kojem je procijenjeni objekt izgrađen. Time će se i formirati nova katastarska čestica za navedeni objekt čime će se riješiti imovinskopravni odnosi za takve procijenjene objekte. Ukoliko zemljište oko takvih objekata nije procijenjeno u temeljni kapital trgovačkog društva, ono je vlasništvo Republike Hrvatske, a trgovačko društvo može ishoditi upravni akt o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu procijenjene zgrade, temeljem navedenog akta formirati novu česticu te od Republike Hrvatske kupiti tako novoformiranu česticu bez provođenja postupka javnog natječaja po procijenjenoj vrijednosti.

Radi rješavanja imovinskopravnih odnosa na neprocijenjenom građevinskom zemljištu Zakonom je određeno provođenje upravnog postupka pred ministarstvom nadležnim za državnu imovinu. Ministarstvo u upravnom postupku, nakon provedenog ispitnog postupka, donosi rješenje kojim se utvrđuje pravo vlasništva trgovačkog društva, jedinice lokalne samouprave odnosno Republike Hrvatske sukladno odredbama Zakona na novoformiranih katastarskim česticama. U upravnom postupku Ministarstvo kod donošenja rješenja o utvrđivanju prava vlasništva na turističkom zemljištu na kojemu su izgrađeni hoteli, turistička naselja i kampovi odnosno na ostalom građevinskom zemljištu utvrđuje sve relevantne činjenice, rješava sva druga prethodna pitanja bez čijeg rješavanja nije moguće riješiti predmetnu stvar, osim utvrđivanja granice pomorskog dobra, te utvrđuje stvarnog vlasnika tih katastarskih čestica.

Budući da se hoteli, turistička naselja, kampovi i općenito turističko zemljište nalaze u pravilu  na područjima u blizini mora i morske obale, kao najčešće prethodno pitanje bez čijeg rješavanja nije moguće riješiti upravnu stvar, odnosno donijeti rješenje o utvrđenju prava vlasništva sukladno ZNGZ-u jest utvrđivanje granice pomorskog dobra. S obzirom da se sukladno Zakonu o pomorskom dobru i morskim lukama („Narodne novine“ br. 158/03, 100/04, 141/06, 38/09, 123/11, 56/16, 98/19) na pomorskom dobru ne može stjecati pravo vlasništva ni druga stvarna prava po bilo kojoj osnovi, a granicu pomorskog dobra utvrđuje Povjerenstvo za granice ministarstva nadležnog za poslove pomorstva, na prijedlog županijskog povjerenstva za granice, postupci u kojima su predmet nekretnine na područjima na kojima nije utvrđena granica pomorskog dobra i koje potencijalno predstavljaju pomorsko dobro, prekidaju se do pravomoćnosti rješenja o utvrđenju granice pomorskog dobra. Tek kada se utvrdi granica pomorskog dobra odnosno koje čestice ili dijelovi čestica predstavljaju pomorsko dobro, može se provesti upravni postupak pred Ministarstvom i donijeti rješenje sukladno ZNGZ-u, a pitanja uređenja međusobnih odnosa između tijela nadležnog za upravljanje pomorskim dobrom i trgovačkog društva koje upravlja hotelom, turističkim naseljem ili kampom uređuju se sukladno zakonu kojim je uređeno pitanje pomorskog dobra. Time se cijeli proces rješavanja imovinskopravnih odnosa na turističkom zemljištu, ako na području na kojem se nalazi granica pomorskog dobra nije utvrđena, znatno produljuje.

Zakonom su određeni rokovi za podnošenje zahtjeva za donošenje rješenja, na način da je propisano da se zahtjev za donošenje rješenja o utvrđenju prava vlasništva na turističkom zemljištu na kojemu su izgrađeni hoteli i turistička naselja podnosi u roku od 24 mjeseca od dana stupanja na snagu Zakona, zahtjev za donošenje rješenja kojim se utvrđuje obuhvat kampa, procijenjeni i neprocijenjeni dijelovi kampa i vlasnici u kampu podnosi se u roku od 12 mjeseci od dana stupanja na snagu Zakona, a zahtjev za donošenje rješenja radi utvrđenja prava vlasništva na ostalom neprocijenjenom građevinskom zemljištu podnosi se u roku od 12 mjeseci od dana stupanja na snagu ZNGZ.

U razdoblju od stupanja na snagu ZNGZ podneseno je 397 zahtjeva: 203 zahtjeva za donošenje rješenja o utvrđenju prava vlasništva na turističkom zemljištu na kojem su izgrađeni hoteli i turistička naselja, 80 zahtjeva za donošenje rješenje o obuhvatu kampa, procijenjenim i neprocijenjenim dijelovima kampa i vlasnicima u kampu te 114 zahtjeva za donošenje rješenja o utvrđenju prava vlasništva na ostalom građevinskom zemljištu. Najveći broj zahtjeva podnesen je za nekretnine na području Istarske županije (187) te Primorsko-goranske županije (98), 23 zahtjeva su za lokacije na području Dubrovačko-neretvanske županije, 16 na području Splitsko-dalmatinske županije, 10 na području Šibensko-kninske županije, 9 na području Zadarske županije, 31 zahtjev se odnosi na nekretnine s područja kontinentalnih županija, dok za 23 zahtjeva zbog njihove neodređenosti nije moguće utvrditi na koje se točno nekretnine odnose niti na područje koje županije. Budući da su pojedini zahtjevi podneseni samo za jednu lokaciju, pojedini za više njih (primjerice više hotela), a pojedini za dijelove pojedinih lokacija, iz samog broja zahtjeva po pojedinim županijama nije moguće utvrditi konačan broj lokacija za koje su podneseni zahtjevi i njihovu rasprostranjenost po županijama. Dva su postupka pokrenuta po službenoj dužnosti sukladno članku 31. stavku 8. ZNGZ.

Zakonom je propisana obveza trgovačkih društava, sljednika društvenih poduzeća, putem osoba ovlaštenih za obavljanje stručnih geodetskih poslova izraditi geodetski elaborat kojim se osniva katastarska čestica na kojoj se nalazi građevina i katastarska čestica turističkog odnosno ostalog građevinskog zemljišta koji su procijenjeni u vrijednost društvenog kapitala i uneseni u temeljni kapital trgovačkog društva, te ga, prije njegove predaje na pregled i potvrđivanje tijelu nadležnom za katastar, dostaviti Centru za restrukturiranje i prodaju radi izdavanja potvrde o usklađenosti geodetskog s uvjerenjem odnosno rješenjem o procijenjenim nekretninama te, kada je riječ o kampovima i Ministarstvu radi ishođenja potvrde o usklađenosti geodetskog elaborata s geodetskom situacijom stvarnog stanja obuhvata kampa na dan stupanja na snagu ZTOGZ, a kod hotela i turističkih naselja dužni su i ishoditi rješenje o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu hotela ili turističkog naselja.

Ovdje treba istaknuti da su trgovačka društva zahtjeve podnosila u pravilu neposredno pred istek zakonskih rokova za njihovo podnošenje, da su svi zahtjevi u vrijeme njihova podnošenja bili nepotpuni, što sa sporošću u izradi geodetskih elaborata, potrebom ishođenja potvrda o usklađenosti geodetskih elaborata i potvrda katastra, potrebom ishođenja rješenja o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu hotela i turističkih naselja, dovodi do nemogućnosti brže provedbe upravnog postupka i donošenja rješenja o utvrđenju prava vlasništva. Ne treba zanemariti i činjenicu da je od razdoblja pretvorbe društvenih poduzeća u trgovačka društva do danas proteklo tridesetak godina, u kojem razdoblju je došlo do brojnih promjena u katastru i zemljišnim knjigama, promjenama na procijenjenim objektima što sve također znatno utječe na brzinu u rješavanju imovinskopravnih odnosa sukladno ZNGZ.

Iako sve navedene prethodne radnje utječu na mogućnost provedbe upravnog postupka te predstavljaju temelj za postupanje u istome, a s obzirom da je u razdoblju od stupanja na snagu Zakona epidemija korona virusa COVID-19 otežala brojne poslovne procese trgovačkih društava, obveznika ovoga Zakona, osobito turističkog sektora, činjenica da je u razdoblju od stupanja na snagu Zakona do isteka rokova za podnošenje zahtjeva za donošenje rješenja, podneseno gotovo 400 zahtjeva, govori o prilog interesu trgovačkih društava za rješavanje imovinskopravnih odnosa na turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije, a Ministarstvo kroz koordiniranu aktivnost s Centrom za restrukturiranje i prodaju i Državnom geodetskom upravom nastoji razriješiti i otkloniti sve eventualne nejasnoće vezano za izradu geodetskih elaborata sukladno Zakonu. S druge strane, upravo gore navedene prethodne radnje koje je potrebno provesti prije provođenja upravnog postupka, utjecale su na nemogućnost provođenja upravnih postupka i donošenje rješenja o utvrđenju prava vlasništva na nekretninama koje su predmetom ovoga Zakona. Naime, u razdoblju primjene Zakona doneseno je 37 rješenja kojim se zahtjevi podnositelja iz različitih razloga odbacuju, te je doneseno  jedno pravomoćno rješenje o utvrđenju prava vlasništva, dok preostali predmeti nisu sazrjeli za donošenje takve odluke. Podnositeljima zahtjeva upućeno je 315 zaključaka kojima se pozivaju na pojašnjenje i dopunu svojeg zahtjeva, a 30 postupaka je prekinuto do pravomoćnosti rješenja o utvrđenju granice pomorskog dobra na području na kojem se nalaze nekretnine koje su predmet zahtjeva.

Pozitivni učinci navedenog Zakona ogledaju se u pokretanju procesa rješavanja neriješenih imovinskopravnih odnosa na turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije, koja podrazumijeva aktivaciju svih dionika primjene Zakona: trgovačkih društava, ovlaštenih geodeta, jedinica lokalne samouprave, nadležnih državnih odvjetništava kao zastupnika Republike Hrvatske te Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.

3.1.

Analiza gospodarskih učinaka primjene Zakona

Pojednostavljenom i preciznijom regulacijom postupaka te rješavanjem imovinskopravnih odnosa stvaraju se pretpostavke za aktivaciju nekretnina koje su predmetom ovoga Zakona.

Nastavno na navedeno, posebno treba istaknuti gospodarsku vrijednost rješavanja imovinskopravnih odnosa na turističkom zemljištu u okviru pokretanja razvoja turizma u Republici Hrvatskoj, posebice kroz nove investicije, kao i naplatu prihoda od zakupa takvog zemljišta.

Rješavanje imovinskopravnih odnosa na turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije utjecat će na gospodarski rast i zaposlenost prvenstveno u turističkom sektoru te investicije u turistički sektor.

Međutim, iako se ovim zakonom ostvaruju mogućnosti za daljnju aktivaciju nekretnina, realizacija istih ovisi i o interesu trgovačkih društava za rješavanjem imovinskopravnih odnosa kao preduvjeta za daljnje investicije, kao i financijskim mogućnostima trgovačkih društava. Naime, trgovačka društva zahtjeve su podnosila u pravilu neposredno pred istek zakonskih rokova za njihovo podnošenje, zahtjevi su podnošeni nepotpuni (bez propisane dokumentacije), što sa sporošću u izradi geodetskih elaborata, potrebom ishođenja potvrda o usklađenosti geodetskih elaborata i potvrda katastra, potrebom ishođenja rješenja o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu hotela i turističkih naselja, kao i činjenicom da granica pomorskog dobra na područjima na kojima se nalaze predmetne nekretnine u velikom broju slučajeva nije utvrđena, dovodi do nemogućnosti brže provedbe upravnog postupka i donošenja rješenja o utvrđenju prava vlasništva, koja su preduvjet za sklapanje ugovora o zakupu. Ujedno je preduvjet za sklapanje ugovora o zakupu i donošenje gore navedenih uredbi.

3.2.

Analiza učinaka primjene Zakona na zaštitu tržišnog natjecanja

Primjena ZNGZ-a nema učinaka na zaštitu tržišnog natjecanja.

3.3.

Analiza socijalnih učinaka primjene Zakona

Primjena ZNGZ-a nema socijalnih učinaka.

3.4.

Analiza učinaka primjene Zakona na rad i tržište rada

Primjena Zakona nema izravnih učinaka na rad i tržište rada, međutim, kroz rješavanje imovinskopravnih odnosa na turističkom i ostalom neprocijenjenom građevinskom zemljištu te stavljanje u funkciju dijela neaktivnog turističkog zemljišta, javlja se mogućnost većeg zapošljavanja u turističkom sektoru.

3.5.

Analiza učinaka primjene Zakona na zaštitu okoliša

Primjena ZNGZ-a nema učinaka na zaštitu okoliša.

3.6.

Analiza učinaka primjene Zakona na zaštitu ljudskih prava

Primjena ZNGZ-a nema učinaka na zaštitu ljudskih prava.

S obzirom na nužnost trajnog rješavanja imovinskopravnih odnosa i vlasništva na neprocijenjenom građevinskom zemljištu (turističkom zemljištu, zemljištu u kampovima i ostalom neprocijenjenom građevinskom zemljištu) i nužnost ostvarenja svrhe i ciljeva donošenja ZNGZ, predlaže se nastaviti s njegovom primjenom. Ukoliko se kroz daljnju provedbu Zakona pokažu nedostaci i prepreke koji se ne mogu riješiti postojećim zakonskim rješenjima i koji zahtijevaju izmjene i dopune Zakona, istima bi se pristupilo.

Potpis :          POTPREDSJEDNIK VLADE I MINISTAR

                                                  Branko Bačić

Datum: 6.6. 2023.