OPĆE ODREDBE

Č lanak 1.

(1) Ovom Uredbom propisuje se način određivanja jediničnog iznosa zakupnine za turističko zemljište na kojemu je izgrađen hotel i/ili turističko naselje, način obračuna, rok dospijeća i način plaćanja zakupnine i drugih naknada propisanih Zakonom o neprocijenjenom građevinskom zemljištu (“Narodne novine”, br. 50/20.; u daljnjem tekstu: Zakon).

(2) Ovom Uredbom propisuje se i obvezni sadržaj ugovora o zakupu turističkog zemljište na kojemu je izgrađen hotel i/ili turističko naselje.

Č lanak 2.

(1) Predmet zakupa je turističko zemljište u vlasništvu jedinice lokalne samouprave iz članka 4. stavka 3. Zakona (u daljnjem tekstu: predmet zakupa).

(2) Površina predmeta zakupa određuje se ugovorom o zakupu.

UGOVOR O ZAKUPU

Č lanak 3.

(1) Jedinica lokalne samouprave dužna je u roku od 60 dana od dana izvršnosti rješenja iz članka 8. Zakona pozvati trgovačko društvo na sklapanje ugovora o zakupu turističkog zemljišta iz članka 2. ove Uredbe (u daljnjem tekstu: ugovor o zakupu), a društvo je dužno odazvati se tom pozivu u roku od 60 dana od primitka poziva.

(2) Ugovor o zakupu sklapa se između jedinice lokalne samouprave kao zakupodavca (u daljnjem tekstu: zakupodavac) i trgovačkog društva koje je vlasnik hotela i/ili turističkog naselja izgrađenog na zemljištu iz stavka 2. ove Uredbe, kao zakupnika (u daljnjem tekstu: zakupnik) na rok od 50 godina.

(3) Ugovor o zakupu sklapa se u obliku javnobilježničkog akta ili potvrđene (solemnizirane) privatne isprave sukladno zakonu kojim se uređuju ovrhe i kojim se uređuje javno bilježništvo. Troškove javnobilježničke potvrde ugovora o zakupu snosi zakupnik.

(4) Zakupodavac dostavlja preslike ugovora o zakupu ministarstvima nadležnim za državnu imovinu, financije i turizam te jedinici područne (regionalne) samouprave na čijem području je sjedište tijela zakupodavca u roku od 30 dana od sklapanja ugovora o zakupu iz stavka 2. ovoga članka .

Č lanak 4.

Ugovor o zakupu obvezno sadržava:

1. naznaku ugovornih strana

2. predmet zakupa

3. obvezu zakupnika koristiti predmet zakupa isključivo za obavljanje ugostiteljsko–turističke djelatnosti u funkciji hotela i/ili turističkog naselja u skladu s posebnim zakonom

4. suglasno utvrđenje da je zakupnik u posjedu predmeta zakupa te da primopredaja nije potrebna

5. jedinični iznos zakupnine, način obračuna i način plaćanja zakupnine

6. trajanje zakupa, početak trajanja zakupa i vremensko razdoblje na koje se zakup ugovara

7. razloge za raskid ugovora prije ugovorenog roka i posljedice takvog raskida

8. zabranu zakupodavcu jednostrano raskinuti ugovor ako zakupnik uredno plaća zakupninu i ako kontinuirano obavlja ugostiteljsko-turističku djelatnost

9. izjavu zakupodavca kojom dozvoljava uknjižbu prava zakupa u zemljišnoj knjizi u korist zakupnika,

10. izjavu zakupnika kojom dozvoljava brisanje prava zakupa u zemljišnoj knjizi nakon isteka roka ugovora ili njegovog raskida

11. obvezu zakupnika dopustiti da se na predmetu zakupa poduzimaju radnje koje su u javnom interesu, a ne oštećuju predmet zakupa u mjeri koja bi ga učinila nepodobnim za daljnje korištenje u skladu s njegovom namjenom (polaganje cijevi za vodoopskrbu, odvodnju i sl.)

12. ugovornu odredbu o zabrani davanja turističkog zemljišta u podzakup, osim ako trgovačko društvo daje (ili je već dalo) u zakup hotel i/ili turističko naselje kao tehnološku i funkcionalnu cjelinu,

13. ugovornu odredbu da zakupoprimac s trećom osobom može sklopiti ugovor o obavljanju pojedinih djelatnosti na turističkom zemljištu kojima se upotpunjuje turistička ponuda hotela i/ili turističkog naselja u skladu s njegovom namjenom

14. obvezu davanja jamstva za uredno plaćanje zakupnine

15. način uređivanja odnosa po isteku ugovora o zakupu

16. obvezu zakupnika obavijestiti zakupodavca o svim statusnim promjenama, pokretanju postupaka (stečaj, likvidacija i slično) ili bilo kojim drugim okolnostima koje bi mogle dovesti do prestanka zakupnika ili prestanka obavljanja ugostiteljsko-turističke djelatnosti, u roku od 15 dana od dana nastanka tih okolnosti.

ZAKUPNINA

Č lanak 5.

(1) Zakupnik je dužan za predmet zakupa plaćati zakupninu.

(2) Zakupnina se plaća na temelju računa koje mjesečno izdaje zakupodavac.

(3) Iznos mjesečnog računa u pravilu iznosi 1/12 godišnje zakupnine.

(4) U prosincu se, uz mjesečni račun, izdaje godišnji obračun zakupnine iz kojeg je vidljiva ukupna cijena godišnje zakupnine i iznosi koje je do trenutka uplatio zakupnik.

Č lanak 6.

(1) Zakupnina iz članka 5. ove Uredbe za razdoblje od jedne kalendarske godine račune se množenjem površine predmeta zakupa u metrima kvadratnim s iznosom jedinične cijene zakupnine po metru kvadratnom godišnje.

(2) Jedinični iznos zakupnine općim aktom određuje predstavničko tijelo jedinica lokalne samouprave .

(3) Rok izdavanja računa iz članka 5. stavka 2. ove Uredbe, rok i način plaćanja zakupnine aktom određuje predstavničko tijelo jedinica lokalne samouprave.

(4) Predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave dužno je donijeti akt iz stavka 2. i 3. ovoga članka u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ove Uredbe.

(5) U Istarskoj, Primorsko-goranskoj, priobalnom dijelu Ličko-senjske, Zadarskoj, Šibensko-kninskoj, Splitsko-dalmatinskoj i Dubrovačko-neretvanskoj županiji te u Gradu Zagrebu godišnji iznos zakupnine ne smije biti manji od 1,50 eura , niti veći od 3,00 eura po metru kvadratnom zemljišta na kojem su izgrađeni hoteli ili turistička naselja .

(6) U ostalim dijelovima Republike Hrvatske godišnji iznos zakupnine ne smije biti manji od 0,20 eura, niti veći od 1,00 eura po metru kvadratnom zemljišta na kojem su izgrađeni hoteli ili turistička naselja.

(7) Jedinični iznos zakupnine usklađuje se svake tri godine s promjenama cijena na tržištu građevinskog zemljišta turističke namjene, a prema indeksu koji objavljuje Državni zavod za statistiku ili prema drugom odgovarajućem kriteriju, pri čemu se uzima u obzir kretanje operativne dobiti turističkih društava u promatranom razdoblju.

(8) Ako jedinica lokalne samouprave ne donese akt iz stavka 2. ovoga članka, jedinični iznos zakupnine određuje se kao najniži iznos predviđen stavkom 5., odnosno stavkom 6. ovoga članka.

(9) Ako ugovor o zakupu prestane u tekućoj godini, zakupnina se obračunava razmjerno trajanju ugovora u toj godini, s tim da se mjesec u kojem je ugovor o zakupu bio na snazi najmanje 15 dana računa kao puni mjesec.

Č lanak 7.

(1) Najviši godišnji iznos zakupnine ne smije prijeći 4% prometa koje je hotel ili turističko naselje ostvarilo u prethodnoj godini . Ako iznos zakupnine izračunat po jediničnoj cijeni po metru kvadratnom zemljišta prelazi 4% prometa, obračunava se zakupnina u visini od 4% prometa koje je hotel ili turističko naselje ostvarilo u prethodnoj godini.

(2) U promet hotela ili turističkog naselja iz stavka 10. ovoga članka ubraja se i promet koje je na toj lokaciji ostvario podzakupnik obavljanjem djelatnosti pružanja smještaja te pripreme i usluživanja hrane i pića. U toj situaciji se, za potrebe izračuna ukupnog prometa ostvarenog u hotelu ili turističkom naselju, podzakupnina oduzima od ukupnog prometa.

(3) Teret dokaza činjenice da zakupnina prelazi 4% prometa koje je hotel ili turističko naselje ostvarilo u prethodnoj godini je na zakupniku. Navedeno se dokazuje poreznim prijavama, poslovnim knjigama te, po potrebi, financijskim vještačenjem trošak kojeg snosi zakupnik.

(4) Ako smatra da iznos zakupnine u tekućoj godini prelazi 4% prometa koje je hotel ili turističko naselje ostvarilo u prethodnoj godini na lokaciji dio koje je i zakupljeno zemljište, zakupnik je, u roku od 15 dana od zaprimanja, dužan poslati prigovor na godišnji obračun zakupnine te dostaviti dokaze za svoje tvrdnje.

(5) U slučaju da je jedno trgovačko društvo zakupnik turističkog zemljišta na više lokacija, utvrđuje se promet i najviši mogući iznos zakupnine za svaki hotel ili turističko naselje odvojeno.

(6) Promet se utvrđuje u odnosu na cijeli hotel, odnosno sve pojedinačne sastavnice hotela ili sve pojedinačne sastavnice turističkog naselja zajedno sa građevnom česticom hotela, odnosno turističkog naselja.

(7) Građevna čestica hotela je površina zemljišta oko hotela kojom se hotel, sa svim građevinama u funkciji hotela i/ili drugim sadržajima koji su smješteni ili osmišljeni na tom zemljištu kao trajni sadržaji kojima se upotpunjuje ponuda hotela ili je u funkciji potreba gostiju hotela, povezuje u jedinstvenu funkcionalno-gospodarsku cjelinu.

(8) Građevna čestica turističkog naselja je površina zemljišta kojom se sve pojedinačne sastavnice turističkog naselja, uključujući i sadržaje koji su smješteni ili osmišljeni na tom zemljištu kao trajni sadržaji kojima se upotpunjuje ponuda turističkog naselja ili je u funkciji potreba gostiju, povezuje u jedinstvenu funkcionalno-gospodarsku cjelinu

Č lanak 8.

Uplaćeni iznos zakupnine raspoređuje se korisnicima na način da se:

– 40% iznosa uplaćuje u proračun jedinice lokalne samouprave

– 20% iznosa uplaćuje u proračun jedinice područne (regionalne) samouprave na čijem području se nalazi jedinica lokalne samouprave i

– 40% iznosa uplaćuje na račun Fonda za turizam te se evidentira kao prihod na aktivnosti 4761044 - FOND ZA TURIZAM u okviru razdjela 090 Ministarstvo turizma i sporta.

Č lanak 9.

(1) Zakupnina se, u iznosu i na način propisan člancima od 5. do 8. ove Uredbe, obračunava, plaća i raspoređuje i u slučaju kada se trgovačko društvo ne odazove pozivu na sklapanje ugovora o zakupu u pisanom obliku, a u posjedu je predmeta zakupa koji mu služi za obavljanje ugostiteljsko-turističke djelatnosti.

(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka, površina zemljišta za koje se obračunava zakupnina utvrđuje se na temelju rješenja iz članka 8. Zakona.

Č lanak 10.

(1) Iznimno od članka 2. stavka 2. ove Uredbe, od dana stupanja na snagu do dana donošenja rješenja iz članka 8. Zakona, jedinica lokalne samouprave obračunava zakupninu na način propisan u člancima od 5. do 8. ove Uredbe za površinu turističkog zemljišta u odnosu na površinu koju mu je obračunavala koncesijsku naknadu na temelju Zakona o turističkom i stalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije („Narodne novine, br. 92/10.) i Uredbe o postupku, načinu i uvjetima procjene vrijednosti i prodaje turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave te načinu, postupku i uvjetima za dobivanje koncesije na preostalom turističkom zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave („Narodne novine“, br. 12/11. i 41/20.).

(2) Ako se rješenjem iz članka 8. Zakona utvrdi drugačija površina zemljišta u odnosu na površinu za koju je obračunavana zakupnina do dana donošenja navedenog rješenja, obračunava se razlika zakupnine.

(3) Ako se obračunom iz stavka 2. ovoga članka utvrdi razlika zakupnine u korist jedinice lokalne samouprave zakupnik je plaća jednokratno ili u trima jednakim godišnjim obrocima koji se kao posebna stavka naznačuju u računu iz članka 5. ove Uredbe.

(4) Ako se obračunom iz stavka 2. ovoga članka utvrdi razlika u korist zakupnika, razlika se namiruje umanjivanjem u pravilu tri uzastopna računa iz članka 5. ove Uredbe. Ako se utvrdi da razlika iz stavka 2. ovoga članka premašuje iznos tri računa, umanjuje se onoliko računa koliko je potrebno da se razlika namiri, vodeći računa o tome da razlika čim prije bude namirena.

(5) U slučaju obročne otplate ili namirenja razlike zakupnine obračunava se zakonska zatezna kamata.

Č lanak 11.

(1) Ako je na dan stupanja na snagu Zakona jedinica lokalne samouprave izdala račun za stalni dio koncesijske naknade za tekuću godinu sukladno Uredbi o načinu, postupku i uvjetima procjene vrijednosti i prodaje turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave te načinu, postupku i uvjetima za dobivanje koncesije na preostalom turističkom zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave („Narodne novine“, br. 12/11. i 41/20.) račun izdan od jedinice lokalne samouprave razmjerno se umanjuje, a za razmjerni dio tekuće godine, za razdoblje od stupanja na snagu Zakona, izdaje se račun za zakupninu u skladu s člancima od 5. do 8. ove Uredbe.

(2) Ako je zakupnik na dan stupanja na snagu Zakona platio stalni dio koncesijske naknade za tekuću godinu na temelju računa koji je jedinica lokalne samouprave izdala sukladno Uredbi o načinu, postupku i uvjetima procjene vrijednosti i prodaje turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave te načinu, postupku i uvjetima za dobivanje koncesije na preostalom turističkom zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave („Narodne novine“, br. 12/11. i 41/20.), razmjerni dio te naknade računa se kao predujam zakupnine za razdoblje od dana stupanja na snagu Zakona.

RAZLIKA KONCESIJSKE NAKNADE

Č lanak 12.

(1) Razliku koncesijske naknade propisanu člankom 39. Zakona (u daljnjem tekstu: razlika koncesijske naknade), jedinica lokalne samouprave obračunava u roku od 30 dana od dana izvršnosti rješenja iz članka 8. toga Zakona.

(2) Površina turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave na kojemu je izgrađen hotel i/ili turističko naselje utvrđena rješenjem iz članka 8. Zakona je površina toga zemljišta u odnosu na koju je trgovačko društvo podnijelo zahtjev za dodjelu koncesije prema članku 21. stavku 3. Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije („Narodne novine“, br. 92/10.).

(3) Razlika koncesijske naknade utvrđuje se u odnosu na koncesijsku naknadu koja je obračunavana na temelju Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije („Narodne novine“, br. 92/10.) i Uredbe o načinu, postupku i uvjetima procjene vrijednosti i prodaje turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave te načinu, postupku i uvjetima za dobivanje koncesije na preostalom turističkom zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave („Narodne novine“, br. 12/11. i 41/20.)

(4) Razlika koncesijske naknade obračunava se od dana podnošenja zahtjeva za dodjelu koncesije na temelju Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije („Narodne novine“, br. 92/10.) do dana stupanja na snagu Zakona i to kao razlika stalnog dijela koncesijske naknade i kao razlika promjenljivog dijela koncesijske naknade.

(5) Razlika stalnog dijela koncesijske naknade obračunava se posebno za svaku godinu razdoblja iz stavka 4. ovoga članka množenjem površine zemljišta iz stavka 2. ovoga članka s jediničnim iznosom cijene od 0,27 eura/m² .

(6) Razlika promjenljivog dijela koncesijske naknade obračunava se posebno za svaku godinu razdoblja iz stavka 4. ovoga članka primjenom sljedeće formule za izračun:

promjenljivi dio koncesijske naknade = početni iznos promjenljivog dijela puta površina zemljišta utvrđena rješenjem iz članka 8. Zakona puta „hot“ podijeljeno s ukupnom površinom zemljišta na kojoj se obavlja djelatnost.

(7) Pojedini elementi u formuli iz stavka 6. ovoga članka imaju sljedeće značenje:

◊ početni iznos promjenljivog dijela koncesijske naknade iznosi 0,5% prihoda trgovačkog društva u hotelu i/ili turističkom naselju u protekloj godini;

◊ „hot“ je koeficijent koji iznosi 1,00 za hotele i/ili turistička naselja koji su otvoreni od 0-150 dana godišnje, 0,8 za hotele i/ili turistička naselja koji su otvoreni od 151 do 240 dana godišnje, 0,6 za hotele i/ili turistička naselja koji su otvoreni od 241 do 300 dana godišnje i 0,4 za hotele i/ili turistička naselja koji su otvoreni od 301 do 365 dana godišnje;

◊ ukupna površina zemljišta na kojoj se obavlja djelatnost predstavlja zbroj površina zemljišta utvrđena rješenjem iz članka 8. Zakona, zemljišta ispod građevine – zemljišta tlocrtne površine i dijela procijenjenog zemljišta na kojem je izgrađena građevina, a za koje u postupku pretvorbe nije formirana posebna katastarska čestica.

Č lanak 13.

(1) Iznos razlike koncesijske naknade utvrđuje se na način da se od iznosa godišnje naknade obračunate na način iz članka 12. ove Uredbe oduzme iznos koncesijske naknade obračunate za istu godinu na način propisan Uredbom o načinu, postupku i uvjetima procjene vrijednosti i prodaje turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave te načinu, postupku i uvjetima za dobivanje koncesije na preostalom turističkom zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave („Narodne novine“, br. 12/11. i 41/20.).

(2) Ako se temeljem obračuna iz članka 12. ove Uredbe utvrdi dug trgovačkog društva, društvo ga može izmiriti jednokratno ili u trima jednakim godišnjim obrocima, a ako se utvrdi potraživanje trgovačkog društva, društvo se namiruje sukcesivno, umanjivanjem triju godišnjih računa za zakupninu iz članka 5. ove Uredbe.

Č lanak 14.

Prihodi iz članka 13. ove Uredbe, odnosno utvrđena razlika koncesijske naknade raspoređuje se i uplaćuje po modelu koji je bio na snazi u godini za koju se obračunava i uplaćuje razlika koncesijske naknade.

Č lanak 15.

(1) Razlika koncesijske naknade iz članka 12. ove Uredbe obračunava se i u slučaju kada se trgovačko društvo ne odazove pozivu na sklapanje ugovora o zakupu u pisanom obliku u roku iz članka 2. ove Uredbe, a u posjedu je predmeta zakupa i u njemu obavlja ugostiteljsko-turističku djelatnost.

(2) Razlika koncesijske naknade iz članka 12. ove Uredbe obračunava se i u slučaju da je

◊ trgovačko društvo podnijelo zahtjev za dodjelu koncesije na temelju Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije („Narodne novine“, 92/10.), a u međuvremenu je steklo vlasništvo nad cijelim turističkim zemljištem na kojem je izgrađen hotel ili turističko naselje za koji je podnijelo zahtjev;

◊ trgovačko društvo podnijelo zahtjev za dodjelu koncesije na temelju Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije („Narodne novine“, 92/10.), a u međuvremenu je prestalo obavljati ugostiteljsko-turističku djelatnost na turističkom zemljištu u hotelu ili turističkom naselju za koje je podnijelo zahtjev i nije više u posjedu turističkog zemljišta.

(3) U slučajevima iz stavka 2. ovoga članka, razlika koncesijske naknade obračunava se od dana podnošenja zahtjeva za dodjelu koncesije na temelju Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije („Narodne novine“, 92/10.) do dana nastupanja okolnosti zbog kojih je prestala obveza plaćanja koncesijske naknade.

Č lanak 16.

(1) U slučaju iz članka 42. Zakona, jedinica lokalne samouprave obračunava naknadu za korištenje turističkog zemljišta iz članka 4. stavka 3. toga Zakona počevši od 1. veljače 2011. godine do dana stupanja na snagu Zakona.

(2) Naknada iz stavka 1. ovoga članka obračunava se primjenom formule za izračun iz članka 12. stavaka 5. i 6. ove Uredbe.

(3) Površina zemljišta iz stavka 1. ovoga članka utvrđuje se rješenjem iz članka 8. Zakona.

Č lanak 17.

Prihodi iz članka 16. ove Uredbe raspoređuju se i uplaćuju na način propisan u članku 7. ove Uredbe.

PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE

Č lanak 18.

(1) Ako jedinica lokalne samouprave ne donese drugačiju odluku u roku od 60 dana od dana objave ove Uredbe u „Narodnim novinama“ , smatra se da zakupnina u prijelaznom razdoblju, od dana stupanja na snagu Zakona do dana stupanja na snagu ove Uredbe, iznosi dvije trećine zakupnine propisane člankom 6. stavcima 5., odnosno 6. ove Uredbe.

(2) Najviši iznos godišnje zakupnine u prijelaznom razdoblju može iznositi 1,70 eura po metru kvadratnom zemljišta na kojem su izgrađeni hoteli ili turistička naselja.

(3) U prijelaznom razdoblju, od dana stupanja na snagu Zakona do dana stupanja na snagu ove Uredbe, primjenjuju se ograničenje ukupnog iznosa zakupnine propisano člankom 7. ove Uredbe.

(3) Zakupodavac i zakupnik međusobne odnose u prijelaznom razdoblju uređuju sporazumom koji zakupodavac dostavlja ministarstvima nadležnima za državnu imovinu, financije i turizam te jedinici područne (regionalne) samouprave na čijem području je sjedište tijela zakupodavca u roku od 30 dana od dana sklapanja sporazuma.

(4) Zakupnina se plaća na temelju računa koji izdaje zakupodavac. Zakupodavac je obvezan izdati račune najkasnije 90 od dana od stupanja na snagu ovoga članka, bez obzira na to je li sporazum iz stavka 3. ovoga članka sklopljen ili nije.

(5) Zakupoprimci su dužni platiti zakupninu u roku od 30 dana od dana zaprimanja obračuna iste.

(6) Zakupoprimcima se može odobriti obročna otplata na maksimalno pet godišnjih obroka uz obračun zakonskih zateznih kamata od dana dospijeća do dana isplate zakupnine.

Č lanak 19.

Ova Uredba stupa na snagu 1. siječnja 2024., osim članaka 7. i 18. koji stupaju na snagu prvi dan nakon objave Uredbe u „Narodnim novinama“.

KLASA:

URBROJ:

Zagreb,

OBRAZLOŽENJE

Zakonom o neprocijenjenom građevinskom zemljištu („Narodne novine“, br. 50/20.) koji je stupio na snagu 2. svibnja 2020. utvrđeni su kriteriji te propisan postupak za donošenje akta na temelju kojeg će se utvrditi veličina građevinskog turističkog zemljišta na kojemu su izgrađeni hoteli i turistička naselja, a koje nije procijenjeno u vrijednost društvenog kapitala u postupku pretvorbe društvenog vlasništva na temelju Zakona o pretvorbi društvenih poduzeća („Narodne novine“, br. 19/91., 83/92., 84/92., 94/93., 2/94., 9/95., 21/96. i 118/99.) i u postupku privatizacije na temelju Zakona o privatizaciji („Narodne novine“, br. 21/96., 71/97., 16/98., 73/00. i 92/10.) nije uneseno u temeljni kapital trgovačkog društva koje na tom zemljištu ima izgrađene hotele i turistička naselja koji su mu uneseni u temeljni kapital i njegovo su vlasništvo. Navedenim Zakonom za opisano turističko zemljište utvrđeno je da je u vlasništvu jedinice lokalne samouprave u kojoj je položeno, a trgovačko društvo je, na temelju istog Zakona steklo status zakupnika turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave (u daljnjem tekstu: predmet zakupa).

U članku 10. Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu propisana je obveza trgovačkog društva za predmet zakupa plaćati zakupninu po jediničnoj cijeni koja će odrediti nadležno tijelo u jedinici lokalne samouprave u kojoj je to zemljište položeno. Nadležno tijelo jedinice lokalne samouprave odredit će iznos jedinične cijene zakupa u okviru raspona cijene koji će Vlada Republike Hrvatske propisati Uredbom.

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine je, pozivom na članak 10. Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu, izradilo Prijedlog uredbe o načinu određivanja jediničnog iznosa zakupnine za turističko zemljište na kojemu je izgrađen hotel i turističko naselje, načinu obračuna zakupnine i drugih naknada te obveznom sadržaju ugovora o zakupu.

Uredbom se propisuje raspon cijene zakupa turističkog zemljišta u okviru kojeg će jedinica lokalne samouprave, aktom nadležnog tijela, odrediti jediničnu cijenu zakupa, unutar propisanog raspona, ovisno o tome gdje se nalazi hotel ili turističko naselje.

Iznos zakupnine ograničen je na 4% prometa društva na lokaciji na kojoj se nalazi hotel ili turističko naselje, što otprilike odgovara iznosima koje hoteli ili turistička naselja plaćaju za koncesije na pomorskom dobru-plažama, te prosjeku koji plaćaju ovlaštenici prava korištenja pomorskog dobra za koncesiju na pomorskom dobru za marine pri čemu treba imati u vidu da se u marinama cjelokupan promet ostvaruje na predmetu koncesije, dok kod hotela i turističkih naselja to nije slučaj već su zgrade hotela vlasništvo zakupca.

Iako nije za očekivati da se mehanizam kojim je najviši iznos zakupnine ograničen na 4% prometa hotela ili turističkog naselja u praksi često aktivira, potrebno je voditi računa o specifičnom odnosu međuovisnosti između Republike Hrvatske i trgovačkih društva koja obavlja poslovnu djelatnost.

Odnos Republike Hrvatske, jedinice lokalne samouprave i zakupnika neprocijenjenog građevinskog zemljišta na kojem je izgrađen hotel specifičan i jedinstven u svijetu. Navedeni odnos je rezultat pretvorbe i privatizacije u kojoj zemljište nije bilo procijenjeno u temeljni kapital trgovačkog društva koji je (ili njegov pravni sljednik) sad u poziciji zakupnika. S tim u vezi, valja naglasiti da dio zemljišta hotelima/turističkim naseljima nije neophodan za poslovanje i ako budu pritisnuti prevelikom zakupninom, moguća su situacije da prestanu koristiti cjelokupno zemljište oko hotela. U tom će slučaju jedinicama lokalne samouprave ili Republici Hrvatskoj ostati komercijalno teško iskoristivo zemljište koje će morati i održavati što će proizvesti dodatne troškove, umjesto da zemljište bude predmet zakupa. Iz navedenog je razloga potrebno obratiti pažnju da zakupnina ne bude previsoka.

Sličan primjer postoji u Zakonu o komunalnom gospodarstvu („Narodne novine“, 68/18., 110/18., 32/20.) u kojem je komunalna naknada za hotele, apartmanska naselja i kampove ograničena na 1,5% ukupnoga godišnjeg prihoda iz prethodne godine, ostvarenog u hotelima, apartmanskim naseljima i kampovima koji se nalaze na području dotične jedinice lokalne samouprave.

Međutim, kako se u ograničavanju zakupnine iznosima ukupnog ostvarenog prometa stvara situaciji u kojoj se prebacivanjem pojedinih djelatnosti usko povezanih s poslovanjem hotela ili turističkog naselja, a tu se posebno misli na djelatnost pružanja usluga hrane i pića, na podzakupce može umanjiti ukupni promet, a time i ukupan iznos zakupnine, potrebno je hotel ili turističko naselje promatrati kao cjelinu i utvrditi cjelokupan promet, uključujući i promet podzakupaca koji se bave pružanjem usluga iz područja turizma i ugostiteljstva. Također, postoje hoteli koji su, zajedno s turističkim zemljištem, dani u cijelosti u podzakup kao tehnološku i funkcionalnu cjelinu što je također valjalo uzeti u obzir.

Promatranje hotela i turističkog naselja kao cjeline jedini je način da se osigura zaštićenost trgovačkih društava, ali u isto vrijeme da se i osigura zaštita interesa zakupodavca jer bi se, u suprotnom, mogle događati situacije u kojima se prebacivanjem poslovanja na povezana društva neosnovano smanjuje iznos zakupnine.

Budući da se ugovori o zakupu sklapaju na razdoblje od 50 godina i da su kriteriji za njihovo sklapanje važeći za sva trgovačka društva koji su vlasnici hotela i turističkih naselja izgrađenih na zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, ovom Uredbom propisuje se i sadržaj ugovora zakupu, odnosno bitne odredbe istog.

Ovom Uredbom, također se propisuje i način obračuna eventualne razlike naknade koju su plaćala trgovačka društva do dana stupanja na snagu Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu po osnovi toga što su podnijela zahtjev za dodjelu koncesije na turističkom zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave na temelju Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije („Narodne novine“, br. 92/10.), ako se rješenjem iz članka 8. Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu utvrdi drugačija površina tog turističkog zemljišta u odnosu na površnu tog zemljišta za koju je društvo plaćalo koncesijsku naknadu do dana stupanja na snagu toga Zakona. Ovom Uredbom propisuju se formule za izračun razlike koncesijske naknade te način raspodjele prihoda ostvarenih naplatom te razlike.

Isto tako, propisuje se i način obračuna zakupnine od dana stupanja na snagu Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu do dana donošenja akta kojim će se utvrditi stvarna površina turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave.

Uredbom o dopunama Uredbe o načinu, postupku i uvjetima procjene vrijednosti i prodaje turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave te načinu, postupku i uvjetima za dobivanje koncesije na preostalom turističkom zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave („Narodne novine“ 41/20.) Vlade Republike Hrvatske umanjila je visinu koncesijske naknade za 2019. godinu te je odgođena obveza plaćanja naknade za koncesiju. Dakle, vlasnicima hotela i turističkih naselja već je umanjena naknada za koncesiju koja je dospijevala 2020., odnosno u godini u kojoj su posljedice virusa Covid-19 na turizam bile najveće. Također, ograničenjem najvišeg iznosa zakupnine na 4% prometa u prethodnoj godini uzete su u obzir i poteškoće s kojima se susreo i s kojima bi se u budućnosti mogao susresti turistički sektor.

Imajući u vidu navedeno, ali i uzimajući u obzir da će ovom Uredbom utvrđeni iznosi zakupnine u prosjeku značiti povećanje od tri do šest puta u odnosu na iznose koji su ranije plaćani na ime koncesijske naknade za isto zemljište, predloženo je da u prijelaznom razdoblju, od dana stupanja na snagu Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu do dana stupanja na snagu ove Uredbe, zakupnina iznosi dvije trećine zakupnine propisane člankom 6. stavkom 5., odnosno 6. ove Uredbe. Za priobalne županije to bi iznosilo 1,00 € po metru kvadratnom godišnje što je iznos otprilike dvostruko viši od ranijeg prosjeka. Jedinica lokalne samouprave može taj iznos i povećati do maksimalno 1,70 € što je iznos u kojem su se obračunavala najviše koncesijske naknade po Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije.