DIO PRVI

OPĆE ODREDBE

Predmet Zakona

Članak 1.

Ovim se Zakonom uređuje područje upravljanja i održavanja višestambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada i poslovnih zgrada, kao i odnosi između sudionika u tom području, određuju se zajednički dijelovi zgrade, minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve , održavanje zajedničkih dijelova zgrade, upravljanje zgradom, te prava, obveze i odgovornosti upravitelja zgrade, predstavnika suvlasnika i suvlasnika s tim u vezi.

Provedba Zakona u interesu Republike Hrvatske i javnom interesu

Članak 2 .

(1) Provedba ovoga Zakona u interesu je Republike Hrvatske i u javnom interesu.

(2) Sva tijela i sudionici provedbe ovoga Zakona dužni su hitno postupati.

(3) Vlada, na prijedlog državnog tijela nadležnog za prostorno uređenje i gradnju, donosi srednjoročni akt strateškog planiranja iz područja stanovanja.

(4) U svrhu razrade mjera za provedbu posebnih ciljeva i prioriteta akta strateškog planiranja iz stavka 3. ovog članka, izrađuje se akcijski plan za njegovu provedbu.

(5) Izvještavanje, praćenje i vrednovanje akta strateškog planiranja iz stavka 3. ovog članka provodi se u skladu s propisom koji uređuje područje strateškog planiranja i upravljanja razvojem Republike Hrvatske.

Pojmovi

Članak 3.

(1) Pojedini pojmovi u smislu ovoga Zakona imaju sljedeće značenje:

a. funkcionalna cjelina zgrade je dio višestambene, stambeno-poslovne zgrade ili poslovne zgrade koji čini samostalnu tehničko-tehnološku cjelinu  

b. korisna površina stana je neto podna površina stana koja se računa prema točki 5.1.7. HRN ISO 9836 uz primjenu koeficijenata korisne vrijednosti površina

c. kvalificirana većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 80% ukupne korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi, odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 80% suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige.

d. natpolovična većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 50% ukupne korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno  suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 50% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige

e. Ministarstvo je tijelo državne uprave nadležno za poslove prostornoga uređenja i graditeljstva

f. pomoćne prostorije su prostorije koje se nalaze izvan posebnog dijela zgrade, a služe njegovoj uporabi

g. posebni dijelovi zgrade su stan, poslovni prostor i drugi dijelovi na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela zgrade

h. poslovni prostor je samostalna uporabna cjelina namijenjena obavljanju djelatnosti koja se sastoji od jedne ili više prostorija

i. stambeno-poslovna zgrada je zgrada koja se sastoji od najmanje tri stana i jednog poslovnog prostora

j. stan je samostalna uporabna cjelina namijenjena stanovanju koja se sastoji od jedne ili više prostorija koje imaju poseban ulaz

k. upravljanje zgradom je djelatnost kojom se osigurava ispunjavanje obveza u skladu s propisima i dokumentima glede održavanja zgrada te održavanja istih u stanju podobnom za uporabu

l. višestambena zgrada je zgrada namijenjena stanovanju, a sastoji se od najmanje četiri stana

m. zgrada je višestambena zgrada, stambeno-poslovna zgrada ili poslovna zgrada

(2) Pojmovi uporabljeni u ovom Zakonu imaju značenje određeno zakonom kojim se uređuju vlasništvo i druga stvarna prava te zakonima kojima se uređuju prostorno uređenje i gradnja, ako ovim Zakonom nije propisano drukčije.

Rodno značenje pojmova

Članak 4.

Izrazi koji se koriste u ovom Zakonu, a imaju rodno značenje, odnose se jednako na muški i ženski rod.

Primjena propisa o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

Članak 5.

Na pitanja koja nisu uređena ovim Zakonom na odgovarajući se način primjenjuju odredbe zakona kojim se uređuju vlasništvo i druga stvarna prava.

Zajednica suvlasnika

Članak 6.

(1) Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade.

(2) Zajednica suvlasnika upravlja zajedničkom imovinom u zgradi te je pravna osoba s pravnom osobnošću.

(3) Zajednica suvlasnika svoja prava, obveze i međusobne odnose uređuje međuvlasničkim ugovorom.

(4)  Zajednica suvlasnika može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena u stvarima koje se odnose na upravljanje imovinom.

(5) Zajednica suvlasnika sudjeluje u pravnom prometu u svrhu održavanja i upravljanja zgradom identificirajući se s osobnim identifikacijskim brojem kojeg dodjeljuje  Ministarstvo financija, Porezna uprava razmjenom podataka u realnom vremenu s Registrom zajednice suvlasnika.

Pravna osobnost zajednice suvlasnika

Članak 7.

(a) Zajednica suvlasnika stječe pravnu osobnost danom upisa u Registar zajednice

suvlasnika.

(b) Zajednica suvlasnika gubi pravnu osobnost brisanjem iz Registra zajednice suvlasnika uslijed nastupa okolnosti propisanih člankom 13. ovog Zakona.

(c) Zajednica suvlasnika predstavlja se osobnim identifikacijskim brojem i nazivom

kojim je upisana u Registar zajednice suvlasnika.

(d) Naziv zajednice suvlasnika je pojam „Zgrada“ uz navođenje adrese sjedišta.

(e) Sjedište zajednice suvlasnika je adresa na kojoj se zgrada nalazi.

Registar zajednice suvlasnika

Članak 8.

(a) Registar zajednice suvlasnika s određenim i dodijeljenim osobnim identifikacijskim brojevima vodi Državna geodetska uprava.

(b) Registar zajednice suvlasnika je elektronička baza podataka koja se vodi jedinstveno za sve zajednice suvlasnika u Republici Hrvatskoj.

(c) Za potrebe određivanja i dodjeljivanja osobnog identifikacijskog broja zajednici

suvlasnika, Državna geodetska uprava određuje jedinstveni identifikator zgradi i svakom posebnom dijelu zgrade.

(d) Ministar nadležan za poslove prostornoga uređenja i graditeljstva propisat pravilnikom sadržaj Registra suvlasnika zgrada, način njegova vođenja, obrasce zahtjeva za upis, obrasce zahtjeva za upis promjena podataka te način i postupak određivanja jedinstvenih identifikatora.

Članak 9.

(a) Upravitelj zgrade dužan je podnijeti zahtjev za upis u Registar zajednice suvlasnika

mjesno nadležnom područnom uredu za katastar, odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba.

(b) Zahtjev za upis u Registar zajednice suvlasnika sadrži etažni elaborat zgrade.

(c) Iznimno od stavka 2. ovoga članka, ako nije izrađen etažni elaborat zgrade, uz zahtjev za upis prilaže se skica svih tlocrta zgrade po etažama zgrade s podacima o korisnim površinama posebnih dijelova zgrade i podacima o knjižnim i izvanknjižnim vlasnicima zgrade.

(d) Upravitelj zgrade dužan je u roku od osam dana od saznanja za nastale promjene

u Registar zajednice suvlasnika prijaviti svaku promjenu upisanih podataka.

Članak 10.

(1) Ako zgrada ima više funkcionalnih cjelina sa zasebnim ulazima ili se na jednoj katastarskoj čestici nalazi više odvojenih zgrada, svaka od njih može uspostaviti zasebnu zajednicu suvlasnika  na koju se primjenjuju sve odredbe ovoga Zakona.

(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka, ako su potrebni radovi na dijelovima zgrade koji su zajednički za više funkcionalnih cjelina, kao i za odlučivanje o načinu upravljanja i održavanja zajedničkog zemljišta, odluke se donose za cjelovitu nekretninu.  

(3) Za odvajanje, odnosno za formiranje zasebne zajednice suvlasnika potrebna je natpolovična većina funkcionalne cjeline koja se odvaja.

(4) Zajednice suvlasnika koje se odvajaju preuzimaju sva prava i obveze razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima.

(5) Ako je na istoj zemljišnoknjižnoj čestici formirano više zajednica suvlasnika, dužne su zajedničke troškove snositi razmjerno veličinama korisnih stambenih i drugih površina svake od njih, a za štetu koja bi trećima nastala od dijelova koji su im zajednički ili za zajedničke obveze prema trećima, odgovaraju solidarno.

Odgovornost za štetu

Članak 11.

(1) Zajednica suvlasnika odgovara za štetu koja nastane zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koje se odnose na održavanje zgrade.  

(2) Zajednica suvlasnika odgovorna je i za štetu koja nastane od dijela zgrade kada nije moguće utvrditi od kojeg posebnog dijela zgrade potiče šteta.

(3) U slučaju iz stavaka 1. i 2. ovoga članka, zajedno sa zajednicom suvlasnika za štetu odgovaraju solidarno svi vlasnici posebnih dijelova i upravitelj ako se dokaže da je šteta nastala kao posljedica upraviteljevog nepridržavanja obveza propisanih ovim zakonom.

Pripajanje zajednice suvlasnika

Članak 12.

(1) Pripajanje jedne ili više zajednica suvlasnika drugoj upisuje se u Registar zajednice suvlasnika.

(2) Odluku o pripajanju zajednice suvlasnika donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika svake od zajednica suvlasnika u postupku.  

(3) Zajednice suvlasnika o pripajanju potpisuju sporazum o pripajanju kojim reguliraju međusobna prava i obveze.  

Prestanak postojanja zajednice suvlasnika

Članak 13.

(1) Razlozi za prestanak postojanja zajednice suvlasnika:

1. ako se broj suvlasnika smanjio na jednog suvlasnika

2. pripajanje drugoj zajednici suvlasnika

(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka, likvidator je dužan mjesno nadležnom područnom uredu za katastar, odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba, podnijeti zahtjev za upis prestanka djelovanja zajednice suvlasnika u registar zajednica suvlasnika u roku od osam dana od dana utvrđenja o prestanku postojanja zajednice suvlasnika.

(3) Likvidator je upravitelj zgrade.

(4) Likvidator zastupa zajednicu suvlasnika u postupku likvidacije te se otvaranjem likvidacijskog postupka upisuje u registar zajednica suvlasnika kao osoba ovlaštena za zastupanje zajednice suvlasnika do okončanja postupka likvidacije i brisanja zajednice suvlasnika iz registra zajednice suvlasnika.

(5)  Na rad, poslovanje i druga pitanja koja nisu uređena međuvlasničkim ugovorom i ovim Zakonom, odgovarajuće se primjenjuje odredbe zakona i drugih propisa o udrugama.

Sudski postupci i primjena propisa o parničnom postupku

Članak 14.

(1) Zajednica suvlasnika je stranka u postupcima prisilne naplate pričuve, isključenja iz suvlasničke zajednice te u poreznim postupcima, a u postupku je zastupa upravitelj zgrade.

(2) Prije započinjanja sudskih postupaka, osim u postupcima prisilne naplate pričuve i privremenih mjera, zajednica suvlasnika obvezna je provesti postupak mirenja, sukladno propisu koji uređuje postupke mirenja.

(3) U sudskim postupcima u kojima bi, prema odredbama zakona koji uređuje parnični postupak, trebali biti tuženi svi suvlasnici zgrade ili bi jedan ili više suvlasnika trebao tužiti ostale suvlasnike, a osnova za pokretanje postupka je odgovornost za štetu koja je nastala lošim održavanjem zgrade, naplata potrošnje energenata i usluga u zajedničkim prostorijama zgrade, nadoknada troškova za nužne i hitne popravke na zajedničkim dijelovima zgrade, stranka na strani tuženika može biti i zajednica suvlasnika.

(4) U sudskim postupcima zajednicu suvlasnika zastupa upravitelj zgrade ili opunomoćenik kojeg zajednica suvlasnika na to ovlasti poštujući sva ograničenja propisana zakonom koji uređuje parnični postupak.

(5)  Za rješavanje sporova po ovome Zakonu mjesno je nadležan sud na čijem području se nalazi zgrada.

DIO DRUGI

ZAJEDNIČKI DIJELOVI I UREĐAJI ZGRADE, NJIHOVO ODRŽAVANJE, ZAJEDNIČKA PRIČUVA I OBVEZA OSIGURANJA ZGRADE

Zajednički dijelovi i uređaji zgrade

Članak 15.

Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (u daljnjem tekstu: zajednički dijelovi zgrade), ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, smatraju se:

a. nosiva konstrukcija zgrade

b. pokrov

c. prohodne i neprohodne zajedničke terase

d. pročelja zgrade

e. vrata, prozori i krovni prozori na prostorijama koje predstavljaju zajedničke dijelove zgrade  

f. toplinski omotač zgrade

g. elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade

h. krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade

i. dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada

j. zajednička stubišta i hodnici, s pripadajućom opremom

k. prostorije koje služe uporabi svih posebnih dijelova zgrade

l. prostori kroz koje prolaze ili se u njima nalaze instalacije koje su zajednički dijelovi i uređaji zgrade te prostori između temelja, između zadnje međukatne konstrukcije i pokrova i drugi prostori koji nisu projektirani za boravak ljudi ili ostavljanje stvar

m. požarni prilazi, ljestve i stubišta

n. dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu

o. instalacije za dovod plina i električne energije do brojila posebnog dijela zgrade

p. instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna

q. vodovodne instalacije od glavnog vodomjera ili glavnog ventila za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini posebni dio zgrade, odnosno do vodomjera u posebnom dijelu zgrade

r. sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade

s. električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za posebne dijelove zgrade do brojila za posebni dio zgrade

t. nužna i panik rasvjeta

u. zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila, odnosno ventila trošila u posebnom dijelu zgrade

v. radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade

w. zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijam do mjesta razdvajanja u posebni dio zgrade

x. instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za posebni dio zgrade

y. zajednička kotlovnica i toplinska podstanica

z. zajednički sustavi sunčanih kolektora, fotonaponskih modula i izmjenjivača topline

aa. zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, akumulatorske baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala.

bb. gromobranske instalacije

cc. kanali i uređaji za transport smeća

dd. portafoni, uređaji i oprema za video nadzor i protuprovalnu zaštitu zajedničkih dijelova zgrade

ee. septičke, sabirne jame i drugi individualni uređaji za pročišćavanje otpadnih voda

ograda građevne čestice zgrade, staze, potporni zidovi, smetlarnici i druge građevine na građevnoj čestici koje služe uporabi zgrade, osim posebnih dijelova zgrade te uređeni i neuređeni dijelovi građevne čestice zgrade.

33.  drugi zajednički uređaji i građevine ili dijelovi zgrade

Održavanje zajedničkih dijelova zgrade

Članak 16.

Održavanje zajedničkih dijelova zgrade je skup aktivnosti kojima se, osim u interesu suvlasnika, u javnom interesu održavaju i unaprjeđuju projektirana svojstva zgrade u pogledu ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu i uporabne vrijednosti na razini propisanoj važećim propisima.

Očuvanje temeljenih zahtjeva za građevinu i naknadni radovi na zajedničkim dijelovima

Članak 17.

(1) U zgradama koje su izgrađene prije 1965. godine i u zgradama koje su građene bez armirano-betonskih vertikalnih i horizontalnih serklaža ne smiju se izvoditi prorezi u zidovima i ugradnja instalacijskih ormarića za sve vrste instalacija u nosivim zidovima zidanih zgrada.

(2) Na izgrađenim zgradama ne smiju se izvoditi radovi natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa.

(3) Na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada ne smiju se postavljati uređaji za hlađenje, grijanje, obnovljive izvore energije, te antenski sustavi.

(4) Iznimno od stavka 3. ovoga članka, navedeni uređaji mogu se postaviti na balkone, lođe ili terase na način da nisu direktno vidljivi s ulice.

(5) Svi građevinski radovi na izgrađenim zgradama moraju se provoditi u skladu s propisima kojima se uređuje područje gradnje i prostornoga uređenja.

Ugradnja dizala

Članak 18.

(1) Na temelju ovoga Zakona iz državnog proračuna sufinancira se ugradnja dizala u postojeće zgrade:

- u kojima suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige, odnosno u kojima suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50% ukupne korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi,

- koje imaju najmanje tri kata,

- za koje je izrađen glavni projekt ugradnje dizala sukladno propisima o gradnji,

- u kojima natpolovičnom većinom suvlasnika donesena odluka o ugradnji dizala,

- koje imaju osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima ugradnje dizala.

(2) Republika Hrvatska će sufinancirati jednu trećinu ukupnih troškova ugradnje dizala u postojeće zgrade.

(3) Program ugradnje dizala u postojeće zgrade donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva.

(4) U programu iz stavka 3. ovoga članka detaljno se razrađuju mjere za poticanje ugradnje dizala u postojeće zgrade s ciljem povećanja kvalitete života stanara, detaljno se propisuju preduvjeti za sufinanciranje ugradnje dizala u postojeće zgrade, potrebne suglasnosti, prioriteti prilikom sufinanciranja ugradnje dizala u postojeće zgrade, mogućnost sudjelovanja jedinica lokalne samouprave u sufinanciranju ugradnje dizala u postojeće zgrade, način objave i sadržaj javnog poziva za sufinanciranje ugradnje dizala u postojeće zgrade, sustav bodovanja projekata ugradnje dizala u postojeće zgrade, sadržaj ugovora o sufinanciranju ugradnje dizala u postojeće zgrade i razloge za raskid takvog ugovora.

Vrste održavanja zajedničkih dijelova zgrade

Članak 19.

(1) Vrste održavanja zajedničkih dijelova zgrade su redovito i izvanredno održavanje.

(2) Izvanredno održavanje uključuje: hitne popravke, nužne popravke i investicijsko održavanje.

Redovito održavanje

Članak 20 .

(1) Redovito održavanje su aktivnosti koje se obavljaju redovito radi ispunjavanja obveza propisanih važećim propisima te održavanja zajedničkih dijelova zgrade u funkcionalnom stanju u skladu s izjavom izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine, tehničkim uputama i specifikacijama, normama ili prema očitoj potrebi, odnosno uobičajeno razumnoj potrebi.

(2) Redovito održavanje obuhvaća osobito:

1. servisne preglede, ispitivanja sigurnosti odnosno ispravnosti na elektro instalaciji, vodovodnoj instalaciji, uključujući uređaj za povećanje pritiska vode, kanalizaciji uključujući prepumpne uređaje, plinskoj instalaciji, instalaciji centralnog grijanja, instalaciji ventilacije i klimatizacije, dizalu, antenskoj, telefonskoj i drugoj kablovskoj instalaciji, instalaciji zvona i internog govornog uređaja, protupožarnoj instalaciji i opremi, gromobranskoj instalaciji, sustavima audio-video nadzora i protuprovalne zaštite, fasadi, krovnoj konstrukciji, limariji, dimnjaku, stolariji i bravariji zajedničkih dijelova zgrade, parkirališnim i garažnim rampama, rasvjeti i zajedničkim dijelovima zgrade te poštanskim sandučićima., zamjene/popravke pojedinih potrošnih ili dotrajalih dijelova zajedničkih dijelova zgrade, bojanje zajedničkih dijelova zgrade, ugađanje, čišćenje, podmazivanje, servisiranje ugrađene opreme i uređaja, provjera tekućina i druge aktivnosti koje su predviđene projektom zgrade i dokumentacijom te opreme, uređaja ili instalacija zajedničkog dijela zgrade, otklanjanje nedostataka na zajedničkim dijelovima zgrade odnosno njezinim dijelovima na način i u opsegu potrebnom da se zatečeno stanje zgrade uskladi s projektiranim stanjem zajedničkih dijelova zgrade

2. čišćenje stubišta i drugih zajedničkih dijelova zgrade, č išćenje grafita na fasadi zgrade, čišćenje i uređenje građevne čestice zgrade, čišćenje snijega i leda na javnoj površini uz zgradu, odnosno građevnu česticu zgrade, deratizaciju i dezinsekciju.

Izvanredno održavanje

Hitni popravak

Članak 21.

(1) Hitni popravak je aktivnost kojom se otklanja uzrok neposredne opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade, odnosno aktivnost kojom se otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi.

(2) Hitni popravak podrazumijeva dovođenje uzroka opasnosti u kontrolirano stanje u najkraćem mogućem roku.

(3) Hitnim popravkom smatra se poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade osobito u slučaju:

1. kvarova na plinskim instalacijama

2. kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu

3. puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacijske instalacije

4. kvarova na električnoj instalaciji uključivo elektroničke komunikacije i videonadzor

5. znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala

6. prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te znatnijeg oštećenja krova

7. narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade

8. kvarova na dizalu

9. otpadanja dijelova fasade, limarije i crijepova.

(4) Upravitelj zgrade za hitni popravak treba imati suglasnost predstavnika suvlasnika i suglasnost suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 20% ukupne korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 20% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige.

(5) Za troškove nastale hitnim popravkom odgovara zajednica suvlasnika i zajedno s njom svi suvlasnici razmjerno veličini svojih suvlasničkih dijelova. Upravitelj koji je poduzeo hitni popravak o svom trošku ima pravo na naknadu tog troška od zajednice suvlasnika i svih suvlasnika razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova.

(6) Radi osiguranja razmjernog dijela naknade troška iz stavka 5. ovog članka upravitelj ima zakonsko založno pravo na svakom posebnom dijelu nekretnine.

Nužni popravak

Članak 22.

(1) Nužni popravak je aktivnost kojom se trajno otklanja uzrok neposredne opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade, odnosno aktivnost kojom se trajno otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi.

(2) Nužnim popravkom smatra se poduzimanje radova osobito radi:

1. popravka ili rekonstrukcije krovne konstrukcije, pokrova, nosivih zidova, stupova, međukatnih konstrukcija, temelja, svih instalacija koje su zajednički dio zgrade, fasade zgrade

2. postavljanja izolacije zidova, podova i temelja zgrade

3. sanacije klizišta.

(3) Upravitelj zgrade za nužni popravak treba imati suglasnost predstavnika suvlasnika i suglasnost suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 33% ukupne korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 33% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige.

(4) Suglasnost se daje na temelju prethodno izrađenog nalaza ovlaštene osobe.

(5) Nalaz ovlaštene osobe iz stavka 4. ovoga članka sastoji se od tehničkog opisa predmeta s ocjenom stanja i karakterističnih fotografija zatečenog stanja.

(6) Za troškove nastale nužnim popravkom odgovara zajednica suvlasnika i zajedno s njom svi suvlasnici razmjerno veličini svojih suvlasničkih dijelova.

(7) Upravitelj koji je poduzeo nužni popravak iz stavka 1. ovoga članka o svom trošku ima pravo na naknadu tog troška od zajednice suvlasnika i svih suvlasnika razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova.

(8) Radi osiguranja razmjernog dijela naknade troška iz stavka 6. ovog članka upravitelj ima zakonsko založno pravo na svakom posebnom dijelu nekretnine.

Investicijsko održavanje

Članak 23.

(1) Investicijsko održavanje obuhvaća aktivnosti koje imaju za cilj unaprjeđenje projektiranih odnosno postignutih svojstava zgrade za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine.

(2) Zahvat investicijskog održavanja koji po svojoj prirodi ili opsegu premašuje okvire redovitog održavanja nekretninom smatra se poboljšicom u smislu zakona kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava, osim ukoliko ovim zakonom nije drugačije propisano.

Zajednička pričuva

Članak 24.

(1) Zajednička pričuva su novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom, odnosno dijelom zgrade.

(2) Sredstva zajedničke pričuve koriste se prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjem programu održavanja i upravljanja zgradom za pokriće troškova redovitog održavanja, hitnih popravaka, nužnih popravaka, osiguranja zgrade, naknade za rad upravitelju zgrade , nabave alata za čišćenje i održavanje, kao i sitnog potrošnog materijala, otplate zajma za financiranje troškova redovitog održavanja, hitnih i nužnih popravaka te odvjetničkih troškova zastupanja.

(3) Sredstva zajedničke pričuve mogu se u skladu s višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom koristiti i za pokriće troškova investicijskog održavanja i/ili otplate zajma za financiranje tih troškova, ako se time ne dovodi u pitanje financiranje troškova iz stavka 2. ovoga članka.

Minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve

Članak 25.

(1) Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su obvezni uplaćivati na posebni račun zajedničke pričuve u iznosu utvrđenom godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom.

(2) Sredstva iz stavka 1. ovoga članka suvlasnici su dužni uplaćivati mjesečno.

(3) Minimalni iznos zajedničke pričuve po metru kvadratnom korisne površine stana godišnje iznosi 0,54% etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo. Podatak o etalonskoj cijeni građenja objavljuje se u Narodnim novinama.

(4) Godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ne može se utvrditi mjesečni iznos zajedničke pričuve koji je manji od 1/12 iznosa propisanog stavkom 3. ovoga članka.

(5) Ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom nije donesen, suvlasnici su sredstva iz stavka 1. ovoga članka dužni uplaćivati u peterostrukom iznosu od iznosa zajedničke pričuve propisanom stavkom 3. ovoga članka.

Obveza osiguranja zgrade

Članak 26.

Suvlasnici su putem upravitelja obvezni osigurati zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika, odnosno požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi kao i od odgovornosti za štetu prema trećim osobama.

Kućni red

Članak 27.

(1) Kućni red zgrade sastoji se od općih i posebnih odredbi.

(2) Suvlasnik koji se ne pridržava odredaba kućnog reda iz stavka 1. ovoga članka dužan je sredstva iz članka 25. stavka 1. ovoga Zakona, za mjesec u kojem mu je utvrđena povreda kućnog reda, uplaćivati u trostrukom iznosu od iznosa zajedničke pričuve propisanom člankom 25. stavkom 1. ili 5. ovoga Zakona.

(3) Ukoliko bi se od strane istog suvlasnika opetovano ponavljale povrede kućnog reda, suvlasnici mogu pokrenuti i druge pravne mehanizme za poštivanje odredbi kućnog reda.

(4) Povredu kućnog reda iz stavka 1. ovoga članka utvrđuje predstavnik suvlasnika uz odobrenje natpolovične većine suvlasnika.

(5) Posebne odredbe kućnoga reda suvlasnici svake zgrade mogu dodatno propisati u okviru redovite uprave, ali one ne mogu odstupati od općih odredbi.

(6) Opće odredbe kućnoga reda u zgradama propisuje ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo  pravilnikom.

(7) Pravilnikom iz stavka 6. ovoga članka, propisat će se uredno korištenje zajedničkih prostora u zgradi, dozvoljeni nivo buke u korištenju posebnih dijelova zgrade, sprječavanje skupljanja otpada u posebnim dijelovima zgrade, vremenski period kućnog mira kao i odstupanja u ograničenim slučajevima, obveze vlasnika stanova koji iznajmljuju svoje stanove, a sve kako bi se stanarima omogućio mir u korištenju stanova.

DIO TREĆI

SUVLASNICI ZGRADE I PREDSTAVNIK SUVLASNIKA ZGRADE

Međuvlasnički ugovor

Članak 28.

(1) Prava, obveze i međusobni odnosi suvlasnika zgrade u zajednici suvlasnika, u pogledu upravljanja i održavanja zgrade ili funkcionalne cjeline zgrade, suvlasnici su dužni urediti međuvlasničkim ugovorom (dalje u tekstu: međuvlasnički ugovor).

(2) Međuvlasnički ugovor sklapa se u pisanom obliku.

(3) Međuvlasnički ugovor sadrži osobito:

- veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine

- uvjete i način upravljanja nekretninom

- pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom

- opseg poslova koje će obavljati ta osoba i odgovornost za obavljanje poslova

- uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve

- ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje zajednice suvlasnika prema upravitelju zgrade, odnosno trećim osobama i granice njegove ovlasti

- mogućnost osnivanja vijeća suvlasnika koje pomaže predstavniku suvlasnika

- mogućnost naknade za rad predstavnika suvlasnika

- uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.

(4) Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila natpolovična većina suvlasnika.

(5) Međuvlasnički ugovor predstavnik suvlasnika dužan je dostaviti upravitelju zgrade u roku od 15 dana od stupanja na snagu istoga.

Sastanak suvlasnika

Članak 29.

(1) Odluke o upravljanju zgradom u svrhu provedbe međuvlasničkog ugovora i u skladu s propisima, zajednica suvlasnika donosi na sastanku suvlasnika.

(2) Sastanak suvlasnika saziva predstavnik suvlasnika, suvlasnici čija površina posebnih dijelova zgrade čini više od jedne trećine korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno sukladno suvlasničkim omjerima upisanim u zemljišne knjige koji su veći od jedne trećine ili upravitelj zgrade.

(3) Poziv za sastanak suvlasnika dostavlja se između pet i deset dana prije sastanka, pisanim putem u poštanski pretinac suvlasnika u zgradi ili na adresu prebivališta, odnosno boravišta suvlasnika ili putem elektroničke pošte, prema dogovoru većine suvlasnika, uz dodatni obvezni uvjet objavom na oglasnoj ploči zgrade .

(4) Poziv za sastanak sadrži podatke o osobi koja saziva sastanak, mjestu i vremenu održavanja sastanka i dnevni red sastanka.

(5) Ako se sastanak suvlasnika nije mogao održati dva puta za redom u razmaku od 15 dana zbog nedolaska potrebnog broja suvlasnika za donošenje odluka, tada se saziva izvanredni sastanak najranije sedam, a najkasnije 30 dana od dana kada je zadnji sastanak trebao biti održan, s istim predloženim dnevnim redom ili se odluke potvrđuju prikupljanjem potpisa.

(6) O sastanku suvlasnika vodi se zapisnik, kojeg potpisuju osoba koja je sastanak sazvala, zapisničar, svi nazočni suvlasnici zgrade i upravitelj zgrade ako je nazočan sastanku.

(7) Zapisnik sa sastanka suvlasnika sadrži podatke o stambenoj zgradi, mjestu i vremenu održavanja sastanka suvlasnika, nazočnim osobama, dnevnom redu sastanka, iznijetim prijedlozima, donesenim odlukama i načinu glasanja suvlasnika.

(8) Donesena odluka je obvezujuća za sve suvlasnike ako je potpisana od ovim Zakonom propisanog broja suvlasnika.

Učestalost održavanja sastanka suvlasnika

Članak 30.

Sastanak suvlasnika obavezno se održava najmanje jedanput godišnje i na istome se raspravlja o svim pitanjima važnim za upravljanje zgradom, a posebno o godišnjem izvještaju o upravljanju i održavanju, donosi godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade za iduću godinu te višegodišnji program održavanja zgrade.

Odluke suvlasnika u upravljanju zgradom

Članak 31.

(1) Odluka u upravljanju zgradom donesena je kad se o odluci pozitivno izjasni natpolovična većina suvlasnika.

Takve odluke su osobito odluke o:

a. izboru i promjeni predstavnika suvlasnika kao i vijeća suvlasnika

b. izboru i promjeni upravitelja zgrade

c. godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade

d. višegodišnjem programu održavanja zgrade

e. godišnjem izvještaju o upravljanju zgradom

f. osiguravatelju zajedničkih dijelova zgrade

g. visini pričuve

h. obnovi zgrade nakon djelovanja elementarne ili katastrofalne nepogode

i. energetskoj obnovi zgrade, ugradnji sustava na obnovljive izvore energije,  postavljanju kanalske infrastrukture i  mjesta za punjenje električnih vozila

j. obnovi fasade

k. ugradnji dizala u zgradu

l. poboljšicama i uređajima za nesmetan pristup na zajedničkim dijelovima zgrade s kojima se omogućava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti  

m. načinu korištenja zajedničkih dijelova zgrade

n. kućnom redu

o. uzimanju kredita za financiranje održavanja zgrade

p. pravnom zastupanju

q. drugim pitanjima vezanim uz upravljanje zgradom o kojima prema međuvlasničkom ugovoru ili važećim propisima odlučuju suvlasnici u okviru redovitog održavanja.

(2) Kvalificiranom većinom donose se odluke:

1. o promjeni namjene zajedničkog dijela zgrade u posebni dio zgrade

2. o poslovima iz članka 23. ovog Zakona.

Donošenje odluke prikupljanjem potpisa