I.USTAVNA OSNOVA ZA DONOŠENJE ZAKONA

Ustavna osnova za donošenje ovoga Zakona sadržana je u članku 2. stavku 4. podstavku 1. Ustava Republike Hrvatske („Narodne novine“, br. 85/10. – pročišćeni tekst i 5/14. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske).

II.OCJENA STANJA I OSNOVNA PITANJA KOJA SE TREBAJU UREDITI ZAKONOM TE POSLJEDICE KOJE ĆE DONOŠENJEM ZAKONA PROISTEĆI

Ocjena stanja

Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“, br. 125/11., 64/15. i 112/18. – u daljnjem tekstu: Zakon) donesen je u listopadu 2011., a stupio je na snagu 15. studenog 2011., a do danas Zakon je izmijenjen i dopunjen dva puta.

Prvi puta Zakon je izmijenjen i dopunjen u lipnju 2015. u cilju uređenja postupanja kada zakupniku koji je ispunjavao uvjete nije u Zakonom propisanom roku ponuđeno sklapanje novog ugovora o zakupu te su bile izmijenjene i dopunjene odredbe odnoseće uvjete i kriterije za prodaju poslovnih prostora.

Drugi puta Zakon je izmijenjen i dopunjen u prosincu 2018. (u daljnjem tekstu: Zakon iz 2018.) kada je uvedena zabrana podzakupa poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, dodatno su uređeni kriteriji za prodaju poslovnog prostora te je propisan postupanje radi reguliranja zakupnog odnosa s neposrednim posjednicima.

Važećim Zakonom, omogućeno je produženje ugovora o zakupu isključivo zakupnicima sa kojima je ugovor o zakupu za poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave, sklopljen nakon provedenog javnog natječaja i pod uvjetom da je zakupnina iz ugovora veća od najveće cijene zakupnine prema kriterijima jedinice lokalne samouprave, bez obzira na djelatnost koja se u prostoru obavlja.

Izmjenama i dopunama Zakona iz 2018. omogućeno je sklapanje ugovora o zakupu s neposrednim posjednikom odnosno korisnikom poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave, koji je stupanjem na snagu zakona obavljao dopuštenu djelatnost u poslovnom prostoru u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave, ali koji nije imao ranije sklopljeni ugovor o zakupu, i to na rok od pet godina.

Ugovori o zakupu koji su temeljem Zakona iz 2018. godine sklapani s neposrednim posjednicima koji su u zakupu poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave počeli su isticati, a važećim Zakonom nije moguće produžiti ugovor o zakupu toj kategoriji zakupnika.

Tijekom 2023. i siječnja 2024. isteklo je 104 ugovora o zakupu, a tijekom 2024. isteći će još 282 ugovora o zakupu, od kojih je manji dio sklopljen s zakupnicima temeljem provedenog javnog natječaja i ne mogu se više produžiti, dok je veći dio tih ugovora sklopljen sa neposrednim posjednicima i ne mogu se produžiti temeljem odredbi važećeg Zakona.

Slijedom navedenog, a budući da temeljem odredbi važećeg Zakona nije omogućeno produženje ugovora o zakupu sa zakupnicima koji su ranije bili u statusu neposrednih posjednika, jer isti nisu ugovor o zakupu sklopili temeljem provedenog javnog natječaja, isto je potrebno urediti ovim Prijedlogom zakona na način da se i zakupnicima s kojima je neposredno, bez javnog natječaja, sklopljen ugovor o zakupu, a koji u cijelosti ispunjavaju sve obveze iz ugovora o zakupu, omogući produženje ugovora na rok do deset godina uz mogućnost produljenja na daljnjih do deset godina.

Također, a budući da su pojedini zakupnici bili ili još uvijek jesu onemogućeni u korištenju poslovnih prostora za koje imaju sklopljen ugovor o zakupu, a koji se nalaze u zgradama koje su predmet obnove od potresa, potrebno je zakonom regulirati mogućnost produljenja ugovora o zakupu za vrijeme koje su bili onemogućeni koristiti poslovni prostor.

Republika Hrvatska je vlasnik velikog broja garaža i garažnih mjesta koje stječe po raznim osnovama, a najčešće u postupku povezivanja zemljišnih knjiga i knjiga položenih ugovora, a koje korisnici koriste temeljem raznih pravih osnova i s kojima je potrebno regulirati odnose na način da se prije svega tim osobama omogući kupnja garaže ili garažnog mjesta, odnosno sklapanje ugovora o zakupu.

Također, a budući da Republika Hrvatska odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave kontinuirano stječu nove poslovne prostore temeljem raznih pravnih osnova, potrebno je urediti odnose sa neposrednim posjednicima tih poslovnih prostora, a koji u takvom prostoru obavljaju dopuštenu djelatnost, i koji taj prostor koristi na temelju valjane pravne osnove, odnosno ugovora o zakupu sklopljenog s ranijim vlasnikom ili zakupodavcem ili temeljem pravne osnove koja je otpala.

Pored navedenog, pojedine odredbe Zakona potrebno je izmijeniti s obzirom na promjene u nadležnostima koje su nastale stupanjem na snagu Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, br. 155/23.), kojim su poslovi upravljanja stanovima i poslovnim prostorima u vlasništvu Republike Hrvatske, a kojima je ranije upravljalo Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, povjereni društvu Državne nekretnine d. o. o. (u daljnjem tekstu: Društvo) te kojim se propisuje da su sredstva od davanja u najam i zakup tih nekretnina prihod Društva, dok se prihodi ostvareni od prodaje tih nekretnina dijele na način da 10 % pripada Društvu, dok je 90 % prihod državnog proračuna Republike Hrvatske.

Osnovna pitanja koja se trebaju urediti Zakonom

Prijedlogom Zakona omogućit će se produženje ugovora o zakupu koji nije istekao zakupniku koji u potpunosti ispunjava sve obveze iz ugovora o zakupu sklopljenog sa Republikom Hrvatskom, odnosno jedinicom lokalne ili područne (regionalne) samouprave, i to na način da mu najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen zakupodavac može ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na rok od najduže deset godina uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina.

Također, omogućit će se produženje ugovora o zakupu poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave koji je istekao, i to zakupniku koji u potpunosti ispunjava sve obveze temeljem ranijeg ugovora o zakupu i koji obavlja dopuštenu djelatnost u tom prostoru, a protiv kojega se ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed poslovnoga prostora, na način da mu zakupodavac može ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na rok od najduže deset godina uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina.

Visina mjesečne zakupnine odredit će se prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik u prostoru obavlja, odnosno u visini iznosa zakupnine određene u postojećem ugovoru o zakupu odnosno u ugovoru koji je istekao, ako je tako određeni iznos zakupnine veći od iznosa zakupnine određene prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik u prostoru obavlja.

Ukoliko zakupnik u roku od 30 dana od zaprimanja ponude istu ne prihvati, poslovnim prostorom raspolagat će se putem javnog natječaja.

Isto tako, potrebno je propisati obvezu usklađivanja iznosa mjesečne zakupnine s kriterijima jedinice lokalne samouprave ukoliko jedinica lokalne samouprave tijekom trajanja zakupa iste izmijeni, na način da će se iznos mjesečne zakupnine uskladiti sukladno izmijenjenim kriterijima jedinice lokalne samouprave počevši od prvog dana sljedećeg mjeseca koji slijedi nakon mjeseca u kojem je donesena odluka o izmjeni kriterija i to samo ako je tako određeni iznos mjesečne zakupnine veći od iznosa mjesečne zakupnine u postojećem ugovoru, a o čemu će se sklopiti dodatak ugovoru o zakupu.

Također, a zbog učestalih upita i nerazumijevanja, potrebno je dodatno propisati da se odredbe koje se odnose na zakup poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave na odgovarajući način odnose i na pravne osobe u isključivom ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave.

Navedenim načinima omogućit će se uređenje odnosa sa zakupnicima koji su ugovor o zakupu sklopili temeljem javnog natječaja, čak i kada im je ugovor o zakupu već ranije bio produžavan temeljem važećeg Zakona, ali i onim zakupnicima koji su ranije bili u statusu neposrednog posjednika, dakle onima s kojima je temeljem Zakona iz 2018. ugovor o zakupu sklopljen neposredno, i to pod uvjetom da ispunjavaju sve obveze iz ugovora o zakupu i koji u prostoru obavljaju dopuštenu djelatnost.

Pored navedenog, Prijedlogom zakona se dodaje odredba kojom će se omogućiti produženje ugovora o zakupu zakupnicima koji su prije isteka ugovora morali napustiti poslovne prostore zbog obnove zgrada od potresa, na način da se nakon obnove tih zgrada vrate u te poslovne prostore za vrijeme koje im je preostalo do isteka ugovora o zakupu, a u kojem razdoblju su bili onemogućeni koristi prostore uslijed obnove.

U cilju onemogućavanja zlouporabe prava zakupnika uslijed davanja u podzakup poslovnog prostora ili dijela poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave, Prijedlogom zakona zabranjuje se davanje u podzakup poslovnog prostora ili dijela poslovnog prostora u vlasništvu jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave, dok je zabrana davanja u podzakup poslovnog prostora ili dijela poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske bila propisana važećim Zakonom.

Nadalje, Prijedlogom zakona dodaju se odredbe kojima se omogućava neposredna prodaja garaža i garažnih mjesta u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave, i to korisnicima koji garaže koriste na temelju valjanog ugovora ili ugovora koji je istekao odnosno pravnim sljednicima navedenih korisnika, a za korištenje uredno podmiruju naknadu.

Naime, kako se za garaže nisu sklapali ugovori o zakupu već su se iste davale na korištenje na temelju različitih pravnih osnova, potrebno je žurno omogućiti prodaju garaža u svrhu smanjenja portfelja državne imovine, svim korisnicima koji se nalaze u posjedu i uredno plaćaju naknadu, a u posjedu garaže se nalaze zato što su njihovim pravnim prednicima, u pravilu roditeljima, navedene garaže dane na korištenje temeljem različitih odluka.

Nadalje, česti su slučajevi da su vlasnici stanova, koji su imali pravo korištenje određene garaže prodali stanove te ujedno predali posjed garaže novim vlasnicima stanova koji onda godinama uredno plaćaju naknadu za korištenje, a nemaju regulirani status korisnika.

Kako svi navedeni korisnici uredno plaćaju naknadu za korištenje garaže te kontinuirano podnose zahtjeve za kupnju, potrebno je omogućiti neposrednu prodaju po tržišnoj vrijednost utvrđenoj na temelju procjembenog elaborata ovlaštenog sudskog vještaka.

Garaže odnosno garažna mjesta neće se prodavati korisnicima koji nemaju valjanu pravnu osnovu za korištenje odnosno nisu u poziciji gore navedenih pravnih sljednika, ali će se s istima sklopiti ugovor o zakupu na rok od dvije godine pod uvjetom da nisu u posjed garaže ušli neovlašteno ili na nasilan način.

Naime, svrha je da se korištenje garaže regulira ugovorom, a nakon isteka ugovora garaže će se prodavati putem javnog natječaja.

Ovim Prijedlogom zakona uređuju se i odnosi s neposrednim posjednicima zatečenim u poslovnim prostorima vlasništvo kojih je stekla Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave.

U tom smislu, a pod uvjetom da ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drugačiji način, nadležno tijelo može ponuditi sklapanje ugovora o zakupu na određeno vrijeme od 5 godina neposrednom posjedniku poslovnog prostora koji je u trenutku kada je Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave pravomoćnim rješenjem ili drugim pravnim aktom utvrđena vlasnicom poslovnog prostora, taj poslovni prostor koristio za obavljanje dopuštene djelatnosti i koji taj prostor koristi na temelju valjane pravne osnove odnosno ugovora o zakupu sklopljenog s ranijim vlasnikom ili zakupodavcem ili  na temelju pravne osnove koja je otpala, i to sa iznosom mjesečne zakupnine određenim prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju neposredni posjednik u prostoru obavlja o sim ako je tako određen iznos zakupnine niži od iznosa mjesečne zakupnine koju je neposredni posjednik plaćao temeljem ranijeg ugovora o zakupu ili druge pravne osnove, u kojem slučaju će se iznos mjesečne zakupnine odrediti prema navedenoj pravnoj osnovi.

Prijedlogom zakona se propisuje da će se postupci započeti po odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (Narodne novine, br. 125/11., 64/15. i 112/18.), a prije stupanja na snagu ovoga Zakona, dovršiti po odredbama ranijeg Zakona i propisa donesenih na temelju toga Zakona, ali se daje mogućnost da se navedeni postupci dovrše po odredbama ovoga Zakona i propisima donesenim na temelju ovoga Zakona ako je to povoljnije za stranku i ako to ona zatraži.

Naime, mogućnost dovršavanja započetih postupaka po odredbama Prijedloga zakona dana je iz razloga što su odredbe Prijedloga zakona u određenim dijelovima povoljnije od odredbi važećeg Zakona za zakupce i korisnike poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave te se stoga daje mogućnost strankama da zatraže primjenu ovoga Zakona na njihove započete postupke kako ne bi bile diskriminirane.

Slijedom navedenog, omogućavanjem dovršavanja započetih postupaka po odredbama Prijedloga zakona, a u Ustavom Republike Hrvatske određenom okviru, omogućuje se ostvarenje javnog, odnosno društvenog interesa jednakog postupanja po zahtjevima zakupnika i korisnika poslovnih prostora, zbog čega je omogućeno povratno djelovanje pojedinih odredbi Prijedloga zakona i ostvarivanje povoljnijeg prava, što je u skladu s člankom 90. stavkom 5. Ustava Republike Hrvatske.

Posljedice koje će donošenjem zakona proisteći

Prijedlogom zakona omogućit će se:

- uređenje zakupnih odnosa između Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne regionalne samouprave sa zakupnicima koji uredno izvršavaju svoje ugovorne obveze i koji u poslovnom prostoru obavljaju dopuštenu djelatnost na način da će isti moći i nadalje nastaviti i planirati svoje poslovne aktivnosti, a Zakupodavci  će zadržati kontinuirane prihode koje ostvaruju iz ugovora o zakupu

- neposredna prodaja garaža i garažnih mjesta u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno  jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave, i to korisnicima koji garaže koriste na temelju valjanog ugovora ili ugovora koji je istekao odnosno pravnim sljednicima navedenih korisnika, a za korištenje uredno podmiruju naknadu, a što će utjecati i na smanjenje portfelja državne imovine što je ujedno jedna od mjera kojom se operacionalizira poseban cilj „Učinkovito upravljanje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske“ Strategije upravljanja državnom imovinom 2019. – 2025. („Narodne novine“, br. 96/19.), a isto predstavlja i jedan od indikatora provedbe reformske mjere R.5. – Optimizacija upravljanja nekretninama u državnom vlasništvu utvrđenom Nacionalnim planom oporavka i otpornosti 2021. – 2026. u okviru komponente C2. –Javna uprava, pravosuđe i državna imovina, podkomponente C. 2.4. - Unaprjeđenje upravljanja državnom imovinom.

- Regulirati će se zakupni odnosi s onim zakupnicima koji su morali napustiti poslovne prostore uslijed obnove od potresa

- Uređenje zakupnih odnosa u poslovnim prostorima vlasništvo kojih je stekla  Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave, na način da se omogući sklapanje ugovora o zakupu s neposrednim posjednikom takvog poslovnog  prostora, a koji je u vrijeme stjecanja vlasništvu Republike Hrvatske odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave u poslovnom prostoru obavljao dopuštenu djelatnosti i koji je poslovni prostor koristio temeljem sklopljenog ugovora o zakupu s  ranijim vlasnikom ili zakupodavcem ili temeljem pravne osnove koja je otpala.

III.OCJENA I IZVORI POTREBNIH SREDSTAVA ZA PROVOĐENJE ZAKONA

Za provedbu ovoga Zakona nije potrebno osigurati dodatna sredstva u državnom proračunu Republike Hrvatske.

IV. PRIJEDLOG ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU

Sukladno članku 204. stavku 1. Poslovnika Hrvatskog sabora („Narodne novine“, br. 81/13, 113/16, 69/17, 29/18, 53/20, 119/20 – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske i 123/20), zakon se može donijeti po hitnom postupku, kada to zahtijevaju osobito opravdani razlozi.

Ovim Prijedlogom zakona uređuju se postupci sklapanja ugovora o zakupu sa zakupnicima kojima ističu ili su već istekli ranije sklopljeni ugovori o zakupu poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno u vlasništvu jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave zbog čega je radi otklanjanja pravne nesigurnosti i radi sprječavanja nastanaka eventualnih poremećaja u gospodarstvu potrebno stvoriti zakonski okvir temeljem kojeg će se urediti ti zakupni odnosi, a kako bi se osigurala mogućnost daljnjeg poslovanja u tim prostorima onim zakupnicima koji u cijelosti ispunjavaju obveze iz ranijih ugovora o zakupu i koji u poslovnom prostoru obavljaju dopuštenu djelatnost.

Dakle, cilj ovoga Prijedloga zakona je osigurati zakupnicima koji u cijelosti ispunjavaju svoje obveze iz ranije sklopljenog ugovora o zakupu mogućnost nastavka poslovanja u poslovnim prostorima u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, kako bi mogli planirati svoje poslovne aktivnosti, a što će imati pozitivan utjecaj i na zapošljavanje, kao i na osiguranje kontinuiranih prihoda Republike Hrvatske, odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave, a iz kojih razloga proizlazi potreba hitnosti u postupanju.

Slijedom navedenoga, predlaže se donošenje ovoga Zakona po hitnom postupku .

KONAČNI PRIJEDLOG ZAKONA O IZMJENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O ZAKUPU I KUPOPRODAJI POSLOVNOG PROSTORA

Članak 1.

U Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“, br. 125/11., 64/15. i 112/18.) u članku 2. iza stavka 6. dodaje se stavak 7. koji glasi:

„(7)  Kriteriji jedinice lokalne samouprave su kriteriji za određivanje visine zakupnine za poslovne prostore koje općim aktom utvrdi jedinica lokalne samouprave za poslovne prostore u svom vlasništvu, a ovisno o djelatnosti koja će se u poslovnom prostoru obavljati.“.

Članak 2.

Članak 6. mijenja se i glasi:

„(1) Poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu isključivom ili pretežitom vlasništvu daje se u zakup javnim natječajem.

(2) Uvjeti i postupak javnog natječaja određuje se u skladu s odlukom ministra nadležnog za poslove državne imovine, županijske skupštine, Gradske skupštine Grada Zagreba, odnosno gradskoga ili općinskoga vijeća.

(3) Postupak natječaja provodi i odluku o najpovoljnijoj ponudi donosi tijelo državne uprave koje upravlja poslovnim prostorom koji je predmetom javnog natječaja, trgovačko društvo Državne nekretnine d. o. o., župan, gradonačelnik Grada Zagreba, gradonačelnik ili općinski načelnik, odnosno od njih ovlašteno tijelo, a za pravne osobe u isključivom ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave nadležno tijelo utvrđeno aktima te pravne osobe.

(4) Najpovoljnijom ponudom smatrat će se ona ponuda koja uz ispunjenje uvjeta iz natječaja sadrži i najviši iznos zakupnine.

(5) Pravo prednosti na sklapanje ugovora o zakupu poslovnoga prostora imaju osobe određene zakonom kojim se uređuju prava hrvatskih branitelja iz Domovinskog rata i članova njihovih obitelji ako se te osobe u svojoj prijavi na natječaj za navedeni prostor pozovu na to pravo, ako ispunjavaju uvjete iz natječaja, uvjete iz ovoga Zakona i prihvate najviši ponuđeni iznos zakupnine.

(6) Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklapa se bez javnog natječaja kada ga sklapaju međusobno Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, pravne osobe u isključivom vlasništvu Republike Hrvatske, pravne osobe u isključivom vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, ako je to u interesu i cilju općega, gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana, a zakupnina se određuje sukladno kriterijima jedinice lokalne samouprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi i ovisno o djelatnosti koja će se u poslovnom prostoru obavljati.

(7) Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, a pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drugačiji način, Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave kao zakupodavac može zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti ispunjava sve obveze iz ugovora o zakupu i koji obavlja dopuštenu djelatnost u tom prostoru, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme od najduže deset godina uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina, u kojoj ponudi će iznos mjesečne zakupnine biti određen prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik obavlja, osim ako je tako određen iznos zakupnine niži od iznosa mjesečne zakupnine koju zakupnik plaća temeljem važećeg ugovora o zakupu, u kojem slučaju će se iznos mjesečne zakupnine odrediti kao u postojećem ugovoru o zakupu.

(8) Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, a pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drugačiji način , Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave, kao zakupodavac, može zakupniku kojem je istekao ugovor o zakupu, a koji u potpunosti ispunjava sve obveze temeljem ranijeg ugovora o zakupu i koji obavlja dopuštenu djelatnost u tom prostoru te protiv kojega se ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed poslovnoga prostora, ponuditi sklapanje ugovora o zakupu na određeno vrijeme od najduže deset godina uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina, u kojoj ponudi će iznos mjesečne zakupnine biti određen prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik u prostoru obavlja, osim ako je tako određen iznos zakupnine niži od iznosa mjesečne zakupnine, odnosno naknade koju zakupnik plaća temeljem ranijeg ugovora o zakupu, u kojem slučaju će se iznos mjesečne zakupnine odrediti kao u ranijem ugovoru o zakupu, odnosno u visini zatečene naknade koju korisnik plaća.

(9) Ako zakupnik iz stavaka 7. i 8. ovoga članka, u roku od 30 dana od dana primitka ponude iz stavaka 7. i 8. ovoga članka, ne dostavi Republici Hrvatskoj odnosno jedinici lokalne ili područne (regionalne) samouprave pisani prihvat ponude i ne preda posjed poslovnog prostora, protiv zakupnika iz stavaka 7. i 8. ovoga članka pokrenut će se postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed poslovnoga prostora.

(10) Ako za vrijeme trajanja zakupa poslovnog prostora iz stavaka 7. i 8. ovoga članka, jedinica lokalne samouprave izmijeni kriterije za određivanje visine zakupnine, visina zakupnine iz ugovora o zakupu uskladit će se, sukladno izmijenjenim kriterijima jedinice lokalne samouprave, počevši od prvog dana sljedećeg mjeseca koji slijedi nakon mjeseca u kojem je donesena odluka o izmjeni kriterija i to samo ako je tako određeni iznos mjesečne zakupnine veći od iznosa mjesečne zakupnine u postojećem ugovoru, a o čemu će se sklopiti dodatak ugovoru o zakupu.

(11) Ako zakupnik odbije sklopiti dodatak ugovoru o zakupu iz stavka 10. ovoga članka, ugovor o zakupu će se raskinuti, a zakupnik nema pravo na naknadu štete uslijed raskida.

(12) Odredbe stavaka 7. i 8. ovoga članka ne primjenjuju se na ugovore o zakupu garaža i garažnih mjesta.

(13) Ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbama ovoga članka ništetan je.

(14) Odredbe ovoga članka odnose se i na poslovni prostor koji je još uvijek upisan u zemljišnim knjigama kao društveno vlasništvo na kojem Republika Hrvatska ili jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave i druge pravne osobe imaju pravo raspolaganja ili korištenja.

(15) Odredbe ovoga članka na odgovarajući se način primjenjuju i na poslovne prostore u vlasništvu pravnih osoba u isključivom ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave.“.

Članak 3.

Iza članka 6. dodaje se članak 6.a i 6.b koji glase:

„Članak 6.a

(1) Pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drugačiji način, d ruštvo Državne nekretnine d.o.o. i nadležno tijelo jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave može ponuditi sklapanje ugovora o zakupu na određeno vrijeme od pet godina neposrednom posjedniku poslovnog prostora koji je u trenutku kada je Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave pravomoćnim rješenjem ili drugim pravnim aktom utvrđena vlasnicom poslovnog prostora, taj poslovni prostor koristio za obavljanje dopuštene djelatnosti i koji taj prostor koristi na temelju valjane pravne osnove odnosno ugovora o zakupu sklopljenog s ranijim vlasnikom ili zakupodavcem ili  na temelju pravne osnove koja je otpala.

(2) Neposrednom posjedniku iz stavka 1. ovoga članka ponudit će se sklapanje ugovora o zakupu ukoliko isti podmiri sve dospjele obveze prema Republici Hrvatskoj odnosno prema jedinici lokalne ili područne (regionalne) samouprave, kao vlasnicima prostora kao i sve režijske i druge dospjele obveze s osnova korištenja poslovnog prostora, počevši od dana utvrđenja prava vlasništva u korist Republike Hrvatske ili jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave.

(3) Ako se protiv neposrednog posjednika iz stavka 1. ovoga članka vodi postupak radi naplate dugovanja s osnova neplaćene naknade za korištenje poslovnog prostora ili radi iseljenja iz poslovnog prostora, ponudit će mu se sklapanje ugovora o zakupu ako jednokratno plati sva dugovanja dospjela do dana sklapanja ugovora o zakupu ili s društvom Državne nekretnine d.o.o., odnosno, nadležnim tijelom jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave sklopi sporazum o obročnoj otplati cjelokupnog dugovanja dospjelog do dana sklapanja ugovora o zakupu, i to na rok do najviše jednu godinu te će se po sklapanju ugovora o zakupu povući tužba pod uvjetom da neposredni posjednik podmiri sve troškove postupka.

(4) Neposrednom posjedniku iz stavaka 1. i 3. ovoga članka ponudit će se sklapanje ugovora o zakupu sa iznosom mjesečne zakupnine određenim prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju neposredni posjednik u prostoru obavlja, osim ako je tako određen iznos zakupnine niži od iznosa mjesečne zakupnine koju je neposredni posjednik plaćao temeljem ranijeg ugovora o zakupu ili druge pravne osnove, u kojem slučaju će se iznos mjesečne zakupnine odrediti prema navedenoj pravnoj osnovi.

(5) Naknada za korištenje iz stavka 2. ovoga članka odrediti će se na način određen stavkom 4. ovoga članka.

(6) Ako neposredni posjednik iz stavka 1. ovoga članka u roku od 30 dana od dana primitka ponude iz stavka 1. ovoga članka ne dostavi pisani prihvat ponude društvu Državne nekretnine d.o.o., odnosno nadležnom tijelu jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave i ne preda posjed poslovnog prostora , protiv neposrednog posjednika će se pokrenuti postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed poslovnog prostora.

Članak 6.b

Državne nekretnine d. o. o., osnovane na temelju odredbi Zakona o upravljanju i raspolaganju imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske (»Narodne novine«, br. 94/13., 18/16. i 89/17. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske), ovlaštene su, u ime Republike Hrvatske, a za svoj račun, na temelju odredbi ovoga Zakona, sklapati ugovore o zakupu za poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske u odnosu na koje su im preneseni poslovi upravljanja sukladno odredbama zakona kojim se uređuje upravljanje nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske.“.

Članak 4.

U članku 12. stavak 3. mijenja se i glasi:

„(3) Ako je zakupnik uslijed radova na javnim površinama djelomično ograničen u obavljanju poslovne djelatnosti, za vrijeme trajanja tih radova zakupnik je dužan plaćati zakupninu umanjenu za 30 %.“.

Iza stavka 4. dodaju se stavci 5., 6. i 7. koji glase:

„(5) Zakupniku poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave obustavit će se plaćanje zakupnine za razdoblje u kojem zakupnik nije mogao koristiti poslovni prostor za vrijeme obnove zgrade sukladno zakonu kojim se uređuje obnova zgrada oštećenih potresom na području Grada Zagreba, Krapinsko-zagorske županije, Zagrebačke županije, Sisačko-moslavačke županije i Karlovačke županije, a važeći ugovor o zakupu može se produžiti nakon dovršetka obnove, ali ne duže od razdoblja koje je na dan primopredaje poslovnog prostora zbog provedbe obnove preostalo do isteka sklopljenog ugovora, pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru nakon obnove raspolagati na drugačiji način.

(6) U slučajevima iz stavka 5. ovoga članka zakupnik nema pravo na naknadu štete zbog izmakle dobiti niti pravo na naknadu druge štete.

(7) Zakupniku iz članka 6. stavaka 7. i 8. ovoga Zakona kojem ističe ili je istekao ugovor o zakupu i koji je predao poslovni prostor zakupodavcu zbog obnove zgrade sukladno zakonu kojim se uređuje obnova zgrada oštećenih potresom na području Grada Zagreba, Krapinsko-zagorske županije, Zagrebačke županije, Sisačko-moslavačke županije i Karlovačke županije, te koji je do dana primopredaje poslovnog prostora ispunio sve obveze iz ugovora o zakupu, nakon dovršetka obnove može se ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu sukladno članku 6. stavcima 7. i. 8. ovoga Zakona.“.

Članak 5.

U članku 13. iza stavka 4. dodaje se stavak 5. i glasi:

„(5) Ako su radovi iz stavka 1. ovoga članka trajali dulje od mjesec dana, zakupodavac može produljiti trajanje ugovora  o zakupu za vrijeme za koje su trajali radovi.“.

U stavku 2. riječi: „dva mjeseca“ zamjenjuju se riječima: „šest mjeseci“.

Članak 6.

Članak 19. mijenja se i glasi:

„(1) Zakupnik nema pravo poslovni prostor ili dio poslovnoga prostora dati u podzakup, osim ako nije drukčije ugovoreno.

(2) Poslovni prostor ili dio poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave nije dopušteno dati u podzakup niti je zakupniku dopušteno po bilo kojoj pravnoj osnovi dati trećoj osobi na korištenje ili sukorištenje poslovni prostor, odnosno na bilo koji način omogućiti trećoj osobi korištenje nekretnine koje po svojem sadržaju odgovara podzakupu.

(3) Iznimno, ako se radi o kampovima ili hotelima u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave, dio nekretnine može se dati u podzakup, osim ako posebnim zakonom nije propisano drukčije.

(4) Na ugovor o podzakupu poslovnoga prostora na odgovarajući se način primjenjuju odredbe ovoga Zakona koje se odnose na zakup poslovnoga prostora.

(5) Zakupniku koji je poslovni prostor ili dio poslovnoga prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno u vlasništvu jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave protivno odredbama Zakona dao u podzakup, odnosno koji je po bilo kojoj pravnoj osnovi dao trećoj osobi na korištenje ili sukorištenje poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave, ugovor o zakupu raskida se po sili zakona.“.

Članak 7.

U članku 33. stavku 1. iza riječi: „Republike Hrvatske“ dodaje se zarez i riječi: „izuzev garaže i garažnog mjesta,“, a riječi: „Ministarstvo državne imovine“ zamjenjuju se riječima: „Državne nekretnine d. o. o.“.

U stavku 2. riječi „Ministarstvo državne imovine“  zamjenjuju se riječima: „Državne nekretnine d. o. o.“.

U stavku 3. riječi „Ministarstvu državne imovine“ zamjenjuju se riječima: „Državnim nekretninama d. o. o.“.

U stavku 4. iza riječi: „jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave“ dodaje se zarez i riječi: „izuzev garaže i garažnog mjesta,“.      

U stavku 7. iza riječi: „poslovnoga prostora“, nakon zareza dodaju se riječi: „izuzev garaže i garažnog mjesta,“.

Članak 8.

U članku 37. riječi: „Ministarstvu državne imovine“ zamjenjuju se riječima: „Državnim nekretninama d. o. o.“.

Članak 9.

U članku 38. stavak 1. mijenja se i glasi:

„(1) Odluku o kupoprodaji poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske iz članka 33. stavka 1. ovog Zakona donosi nadležno tijelo sukladno odredbama zakona kojim se uređuje upravljanje nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, a odluku o kupoprodaji poslovnog prostora u vlasništvu jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave iz članka 33. stavka 4. ovoga Zakona donosi Gradska skupština Grada Zagreba odnosno predstavničko tijelo jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave ili gradonačelnik Grada Zagreba, župan, gradonačelnik odnosno općinski načelnik, ovisno o vrijednosti poslovnog prostora.“.

Članak 10.

Članak 39. mijenja se i glasi:

„Na temelju odluke o kupoprodaji poslovnoga prostora iz članka 38. ovoga Zakona, nadležno tijelo sukladno odredbama zakona kojim se uređuje upravljanje nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske te župan, gradonačelnik Grada Zagreba, gradonačelnik, odnosno općinski načelnik i kupac sklopit će u roku od 90 dana od dana donošenja odluke ugovor o kupoprodaji poslovnoga prostora.“.

Članak 11.

Članak 39.a mijenja se i glasi:

„(1) Garaža ili garažno mjesto na kojem je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave može se prodati neposrednom pogodbom zakupniku ili korisniku koji uredno podmiruje naknadu za korištenje garaže ili garažnog mjesta kao i sve režijske i druge obveze koje terete navedenu garažu ili garažno mjesto, a nalazi se u neprekinutom mirnom posjedu garaže ili garažnog mjesta duže od pet godina na temelju valjane pravne osnove ili pravne osnove koja je kasnije prestala ili otpala.

(2) Garaža ili garažno mjesto na kojem je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave može se prodati neposrednom pogodbom korisniku koji uredno podmiruje naknadu za korištenje garaže ili garažnog mjesta kao i sve druge obveze koje terete navedenu garažu ili garažno mjesto (struja, voda, plin, pričuva, komunalna naknada i slično), a nalazi se u neprekinutom mirnom posjedu garaže ili garažnog mjesta duže od pet godina, kao pravni sljednik osobe koja je garažu ili garažno mjesto koristila na temelju valjane pravne osnove, a u koji rok se uračunava i vrijeme u kojem je garažu ili garažno mjesto koristio pravni prednik iz stavka 1. ovoga članka.

(3) Kupoprodajna cijena garaže ili garažnog mjesta iz stavaka 1. i 2. ovog članka utvrdit će se na temelju procjene tržišne vrijednosti koju obavlja osoba koja je za to ovlaštena propisima kojima je uređena procjena vrijednosti nekretnina, a po provedenom postupku javne nabave sukladno propisu kojim se uređuje javna nabava.

(4) Ako ovlaštenik iz stavaka 1. i 2. ovoga članka ne prihvati kupoprodajnu cijenu utvrđenu sukladno stavku 3. ovog članka, u roku od 60 dana od dana zaprimanja obavijesti nadležnog tijela, može mu se ponuditi sklapanje ugovora o zakupu garaže ili garažnog mjesta na određeno vrijeme od pet godina s mjesečnim iznosom zakupnine utvrđenim prema kriterijima jedinice lokalne samouprave za garaže ili garažna mjesta.

(5) Ako ovlaštenik iz stavka 4. ovog članka u roku od 30 dana od dana primitka ponude iz stavka 4. ovoga članka ne dostavi nadležnom tijelu pisani prihvat ponude i ne preda posjed garaže ili garažnog mjesta, garaža ili garažno mjesto prodat će se ili dati u zakup putem javnog natječaja.

(6) Osobi koja se nalazi u neposrednom posjedu garaže ili garažnog mjesta na kojem je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave , a koja nema s navedenim pravnim osobama sklopljen ugovor o zakupu niti je pravni sljednik osobe koja je garažu ili garažno mjesto koristila na temelju valjane pravne osnove i  koja nije u posjed garaže ili garažnog mjesta ušla neovlašteno ili na nasilan način, ponudit će se sklapanje ugovora o zakupu garaže ili garažnog mjesta na rok od dvije godine s mjesečnim iznosom zakupnine utvrđenim prema kriterijima jedinice lokalne samouprave za garaže ili garažna mjesta.

(7) Ako osoba iz stavka 6. ovoga članka u roku od 30 dana od dana primitka ponude iz stavka 6. ovoga članka ne dostavi nadležnom tijelu pisani prihvat ponude i ne preda posjed garaže ili garažnog mjesta, garaža ili garažno mjesto prodat će se ili dati u zakup putem javnog natječaja.

(8) Osobi iz stavaka 1., 2. i 6. ovoga članka, koja se nalazi u neposrednom posjedu garaže ili garažnog mjesta na kojem nije uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave, a kojima upravlja Republika Hrvatska, jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave, odnosno pravna osoba u njihovom isključivom ili pretežitom vlasništvu, a koja nema s navedenim pravnim osobama sklopljen ugovor o zakupu niti je pravni sljednik osobe koja je garažu ili garažno mjesto koristila na temelju valjane pravne osnove i  koja nije u posjed garaže ili garažnog mjesta ušla neovlašteno ili na nasilan način, ponudit će se sklapanje ugovora o zakupu garaže ili garažnog mjesta na rok od dvije godine s mjesečnim iznosom zakupnine utvrđenim prema kriterijima jedinice lokalne samouprave za garaže ili garažna mjesta.“.

Članak 12.

Članak 40. mijenja se i glasi:

„(1) Sredstva koja društvo Državne nekretnine d. o. o.  ostvari davanjem u zakup poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske prihod su društva Državne nekretnine d.o.o. u cijelosti, a sredstva koja ostvari prodajom poslovnog prostora predstavljaju prihod državnog proračuna Republike Hrvatske i društva Državne nekretnine d. o. o., na način kako je određeno zakonom koji uređuje upravljanje nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske.

(2) Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, sredstva ostvarena od davanja u zakup ili prodaje poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, a kojim upravlja drugo tijelo državne uprave prihod su državnog proračuna Republike Hrvatske.“.

PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE

Članak 13.

(1) Vlada Republike Hrvatske će u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona uskladiti s odredbama ovoga Zakona Uredbu o kupoprodaji poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, br. 137/12. i 78/15.).

(2) Jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, u skladu s ovim Zakonom, donijet će svoje opće akte kojima će se pobliže urediti kupoprodaja poslovnoga prostora u njihovu vlasništvu u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

(3) Jedinica lokalne samouprave, koja nema opći akt kojim se propisuju kriteriji za određivanje visine zakupnine za poslovne prostore, opći akt će donijeti u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

Članak 14.

(1) Postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“, br. 125/11., 64/15. i 112/18.) prije stupanja na snagu ovoga Zakona dovršit će se prema odredbama toga Zakona i propisa donesenih na temelju toga Zakona.

(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (»Narodne novine«, br. 125/11., 64/15. i 112/18.) prije stupanja na snagu ovoga Zakona dovršit će se prema odredbama ovoga Zakona i propisima donesenim na temelju ovoga Zakona ako je to povoljnije za stranku po čijem je zahtjevu postupak započet i ako to stranka zatraži u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

(3) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, postupci započeti na temelju odredbe članka 15. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“, br. 112/18.) dovršit će se na temelju odredbe članka 6.a ovoga Zakona.

Članak 15.

Ovaj Zakon stupa na snagu osmoga dana od dana objave u „Narodnim novinama“.

O B R A Z L O Ž E N J E

Uz članak 1.

Zbog potrebe jasnog tumačenja odredbi Zakona dodatno se ovim člankom definira pojam „kriteriji jedince lokalne samouprave“ kao kriteriji koje za određivanje visine zakupnine za poslovne prostore u svom vlasništvu donose nadležna tijela jedinica lokalne samouprave.

Uz članak 2.

Ovim člankom mijenja se članak 6. Zakona na način da se omogućava produženje ugovora o zakupu koji nije istekao zakupniku koji u potpunosti ispunjava sve obveze iz ugovora o zakupu sklopljenog sa Republikom Hrvatskom, odnosno jedinicom lokalne ili područne (regionalne) samouprave, i to na način da mu najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen zakupodavac može ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na rok od najduže deset godina uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina, pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drugačiji način.

Također, omogućava se produženje ugovora o zakupu poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave koji je istekao, i to zakupniku koji u potpunosti ispunjava sve obveze temeljem ranijeg ugovora o zakupu i koji obavlja dopuštenu djelatnost u tom prostoru, a protiv kojega se ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed poslovnoga prostora, na način da mu zakupodavac može ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na rok od najduže deset godina uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina, pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drugačiji način.

Nadalje, propisuje se da će, u ponudi za produženje ugovora o zakupu, visina mjesečne zakupnine biti određena prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik u prostoru obavlja, odnosno u visini iznosa zakupnine određene u postojećem ugovoru o zakupu odnosno u ugovoru koji ističe ili je istekao, ako je tako određeni iznos zakupnine veći od iznosa zakupnine određene prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik u prostoru obavlja.

Ako zakupnik u roku od 30 dana od zaprimanja ponude istu ne prihvati poslovnim prostorom raspolagat će se putem javnog natječaja.

Isto tako, propisuje se obveza usklađivanja iznosa mjesečne zakupnine s kriterijima jedinice lokalne samouprave ukoliko jedinica lokalne samouprave tijekom trajanja zakupa iste izmijeni, na način da će se iznos mjesečne zakupnine uskladiti sukladno izmijenjenim kriterijima jedinice lokalne samouprave počevši od prvog dana sljedećeg mjeseca koji slijedi nakon mjeseca u kojem je donesena odluka o izmjeni kriterija i to samo ako je tako određeni iznos mjesečne zakupnine veći od iznosa mjesečne zakupnine u postojećem ugovoru, a o čemu će se sklopiti dodatak ugovoru o zakupu.

Također, a zbog učestalih upita i nerazumijevanja, radi jasnoće dodatno se propisuje da se odredbe ovoga članka na odgovarajući način odnose i na pravne osobe u isključivom ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave.

Uz članak 3.

Ovim člankom iza članka 6. dodaju se članci 6.a i 6.b.

Odredbama članka 6.a uređuje se postupanje s neposrednim posjednicima koji su zatečeni u poslovnim prostorima na kojima je pravo vlasništvo utvrđeno u korist Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave.

Budući da Republika Hrvatska i jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave kontinuirano stječu vlasništvo poslovnih prostora temeljem raznih sudskih i drugih postupaka, potrebno je propisati uređenje odnosa sa neposrednim posjednicima zatečenim u tim poslovnim prostorima, a koji su u posjed tih prostora stupili temeljem ugovora o zakupu ili druge valjane pravne osnove ili temeljem pravne osnove koja je otpala, a pod uvjetima propisanim ovim člankom.

Stoga, ovim člankom propisuje se mogućnost da, pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drugačiji način, d ruštvo Državne nekretnine d.o.o. i nadležno tijelo jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave može ponuditi sklapanje ugovora o zakupu na određeno vrijeme od 5 godina neposrednom posjedniku poslovnog prostora koji je u trenutku kada je Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave pravomoćnim rješenjem ili drugim pravnim aktom utvrđena vlasnicom poslovnog prostora, taj poslovni prostor koristio za obavljanje dopuštene djelatnost i koji taj prostor koristi na temelju valjane pravne osnove odnosno ugovora o zakupu sklopljenog s ranijim vlasnikom ili zakupodavcem ili  na temelju pravne osnove koje je otpala te ako isti podmiri sve dospjele obveze prema Republici Hrvatskoj odnosno prema jedinici lokalne ili područne (regionalne) samouprave, kao vlasnicima prostora kao i režijske i sve druge dospjele obveze s osnova korištenja poslovnog prostora (primjerice, naknadu za korištenje, troškove režija, komunalne naknade, pričuvu i druge obveze koje terete predmetni poslovni prostor) počevši od dana utvrđenja prava vlasništva u korist Republike Hrvatske ili jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave.

U slučaju ako se protiv neposrednog posjednika vodi postupak radi naplate dugovanja s osnova neplaćene naknade za korištenje poslovnog prostora ili radi iseljenja iz poslovnog prostora, ponudit će mu se sklapanje ugovora o zakupu ako jednokratno plati dospjelo dugovanje ili s društvom Državne nekretnine d.o.o., odnosno, nadležnim tijelom jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave sklopi sporazum o obročnoj otplati dospjelog dugovanja na rok od najviše dvije godine, a po sklapanju ugovora o zakupu postupak će se obustaviti te je neposredni posjednik dužan snositi sve troškove postupka do obustave.

Neposrednom posjedniku ponudit će se sklapanje ugovora o zakupu sa iznosom mjesečne zakupnine određenim prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju isti u prostoru obavlja, osim ako je tako određen iznos zakupnine niži od iznosa mjesečne zakupnine koju je neposredni posjednik plaćao temeljem ranijeg ugovora o zakupu ili druge pravne osnove, u kojem slučaju će se iznos mjesečne zakupnine prema navedenoj pravnoj osnovi, a na isti način odredit će se i naknada za korištenje iz stavka 2. ovoga članka.

Također, a u slučaju ako neposredni posjednik iz stavka 1. ovoga članka u roku od 30 dana od dana primitka ponude za sklapanje ugovora o zakupu ne dostavi pisani prihvat ponude društvu Državne nekretnine d.o.o., odnosno nadležnom tijelu jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave i ne preda posjed poslovnog prostora , protiv neposrednog posjednika će se pokrenuti postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed poslovnog prostora.

Odredbu članka 6.b čini ranija odredba članka 39.a važećeg Zakona te je ista usklađena s izričajem Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, br. 155/23.). Budući da se predmetna odredba sadržajno odnosi na sklapanje ugovora o zakupu poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, ista će sada biti pozicionirana u dijelu Zakona koji se odnosi na zakup poslovnih prostora, a ne u dijelu koji se odnosi na prodaju poslovnih prostora, a kako je bilo do sada u važećem Zakonu.

Uz članak 4.

Ovom odredbom omogućava se produženje ugovora o zakupu zakupnicima poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave, a koji su prije isteka ugovora morali napustiti poslovne prostore zbog obnove zgrada od potresa, na način da se nakon obnove tih zgrada vrate u te poslovne prostore za vrijeme koje im je preostalo do isteka ugovora o zakupu, a u kojem razdoblju su bili onemogućeni koristi prostore uslijed obnove.

Također, propisuje se da će se zakupniku obustavit plaćanje zakupnine za razdoblje u kojem nije zakupnik mogao koristiti poslovni prostor za vrijeme obnove zgrade.

Uz članak 5.

Ovim člankom se u članku 13. važećeg Zakona dodaje nova odredba kojom se propisuje kako, u slučaju izvođenja radova u svrhu uređenja prostora ili sniženja troškova energije i održavanja zakupodavac može razdoblje na koje je ugovoren zakup produžiti za onoliko vremena koliko su trajali radovi, pod uvjetom da su isti trajali duže od mjesec dana.

Također, mijenja se rok iz stavka 2. ovoga članka, na način da se propisuje da je zakupodavac dužan, najkasnije šest mjeseci prije početka radova iz stavka 1. ovoga članka, pisano obavijestiti zakupnika o vrsti, početku i opsegu radova, roku trajanja radova i novoj visini zakupnine.

Uz članak 6.

Izmjenama članka 19. zabranjuje se zakupniku dati u podzakup, odnosno po bilo kojoj pravnoj osnovi dati trećoj osobi na korištenje ili sukorištenje poslovni prostor ili dio poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave (primjerice, ugovorom o poslovno-tehničkoj suradnji, ugovorom o trgovačkom zastupanju ili slično) odnosno na bilo koji način omogućiti trećoj osobi korištenje nekretnine koje po svojem sadržaju odgovara podzakupu.

Do sada se navedene zabrana u važećem zakonu odnosila isključivo na poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske, dok se sada zabrana davanja u podzakup odnosi i na poslovni prostor ili dio poslovnog prostora  u vlasništvu jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave.

Iznimno, ako se radi  o kampovima, hotelima, planinarskim domovima ili drugim objektima za smještaj turista u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave dopušteno je dati u podzakup, osim ako posebnim zakonom nije propisano drukčije.

Uz članak 7.

Ovim člankom uređuje se članak 33. Zakona, s obzirom na promjene u nadležnostima koje su nastale stupanjem na snagu Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, br. 155/23.), kojim su poslovi upravljanja stanovima i poslovnim prostorima u vlasništvu Republike Hrvatske povjereni društvu Državne nekretnine d. o. o., kao i s obzirom na drugačije uređenje postupka prodaje garaža i garažnih mjesta.

Uz članak 8.

Ovim člankom uređuje se članak 33. Zakona, s obzirom na promjene u nadležnostima koje su nastale stupanjem na snagu Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, br. 155/23.), kojim su poslovi upravljanja stanovima i poslovnim prostorima u vlasništvu Republike Hrvatske povjereni društvu Državne nekretnine d. o. o.

Uz članak 9.

Ovim člankom odredba se usklađuje s odredbama Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, br. 155/23.).

Uz članak 10.

Ovim člankom odredba se usklađuje s odredbama Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, br. 155/23.).

Uz članak 11.

Ovim člankom uređuje se prodaja garaže i garažnog mjesta na kojem je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave, na način da će se isto prodati neposrednom pogodbom zakupniku ili korisniku koji uredno podmiruje naknadu za korištenje garaže ili garažnog mjesta kao i režijske i sve druge obveze koje terete navedenu garažu ili garažno mjesto (struja, voda, plin, pričuva, komunalna naknada i slično), a nalazi se u neprekinutom mirnom posjedu garaže ili garažnog mjesta duže od pet godina na temelju valjane pravne osnove ili pravne osnove koja je kasnije prestala ili otpala, odnosno pravnom sljedniku osobe koja je garažu ili garažno mjesto koristila na temelju valjane pravne osnove.

Kupoprodajna cijena garaže ili garažnog mjesta utvrdit će se na temelju procjene tržišne vrijednosti koju obavlja osoba koja je za to ovlaštena propisima kojima je uređena procjena vrijednosti nekretnina, a po provedenom postupku javne nabave.

Korisniku koji ne prihvati ponudu za kupnju garaže ili garažnog mjesta ponudit će se sklapanje ugovora o zakupu na rok od dvije godine, a ako odbije ponudu za kupnju i ponudu za sklapanje ugovora o zakupu, garažom ili garažnim mjestom raspolagat će se prodajom ili davanjem u zakup putem javnog natječaja.

Osobi koja garažu ili garažno mjesto koristi bez valjane pravne osnova, a pod uvjetom da u posjed garaže ili garažnog mjesta nije ušla neovlašteno ili na nasilan način, ponudit će se sklapanje ugovora o zakupu garaže ili garažnog mjesta na rok od dvije godine s mjesečnim iznosom zakupnine utvrđenim prema kriterijima jedinice lokalne samouprave za garaže ili garažna mjesta, a ukoliko ne pristane na sklapanje ugovora o zakupu  i ne preda posjed garaže ili garažnog mjesta, garaža ili garažno mjesta raspolagat će se prodajom ili davanjem u zakup putem javnog natječaja.

Uz članak 12.

Ovim člankom odredba se usklađuje s odredbama Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, br. 155/23.) kojim se propisuje da su sredstva od davanja u najam i zakup tih nekretnine prihod Društva, dok se prihodi ostvareni od drugih raspolaganja tim nekretninama dijele na način da 10 % pripada Društvu, dok je 90 % prihod državnog proračuna Republike Hrvatske.

Uz članak 13.

Ovim člankom propisuje se rok za donošenje podzakonskih akta temeljem ovoga Zakona.

Uz članak 14.

Ovim člankom propisuje se da će se postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“, br. 125/11., 64/15. i 112/18.) prije stupanja na snagu ovoga Zakona dovršiti prema odredbama toga Zakona i propisa donesenih na temelju toga Zakona, dok će se iznimno ti postupci dovršiti prema odredbama ovoga Zakona i propisima donesenim na temelju ovoga Zakona ako je to povoljnije za stranku po čijem je zahtjevu postupak započet i ako to ona zatraži u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

Naime, mogućnost dovršavanja započetih postupaka po odredbama Prijedloga zakona dana je iz razloga što su odredbe Prijedloga zakona u određenim dijelovima povoljnije od odredbi važećeg Zakona za zakupce i korisnike poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave te se stoga daje mogućnost strankama da zatraže primjenu ovoga Zakona na njihove započete postupke kako ne bi bile diskriminirane.

Također, ovim člankom propisuje se da će se postupci započeti na temelju odredbe članka 15. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“, br. 112/18.) dovršiti na temelju odredbe članka 6.a ovoga Zakona, a kojom se propisuje postupanje prema neposrednim posjednicima poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave.

Uz članak 15.

Odredbom ovoga članka propisuje se stupanje na snagu Zakona.

TEKST ODREDBI VAŽEĆEG ZAKONA KOJE SE MIJENJAJU, ODNOSNO DOPUNJUJU

Članak 2.

(1) Pod sadašnjim zakupnikom u smislu članka 33. ovoga Zakona smatra se zakupnik poslovnoga prostora koji ima sklopljen ugovor o zakupu i koji obavlja u tom prostoru dopuštenu djelatnost, ako taj prostor koristi bez prekida u trajanju od najmanje 5 godina.

(2) Poslovnim prostorom u smislu ovoga Zakona smatraju se poslovna zgrada, poslovna prostorija, garaža i garažno mjesto.

(3) Poslovnom zgradom smatra se zgrada namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti ako se pretežitim dijelom i koristi u tu svrhu.

(4) Poslovnom prostorijom smatra se jedna ili više prostorija u poslovnoj ili stambenoj zgradi namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti koja, u pravilu, čini samostalnu uporabnu cjelinu i ima zaseban glavni ulaz.

(5) Garaža je prostor za smještaj vozila.

(6) Garažno mjesto je prostor za smještaj vozila u garaži.

Članak 6.

1) Poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje se u zakup javnim natječajem.

(2) Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklapa se bez javnog natječaja kada ga sklapaju međusobno Republika Hrvatska i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, ako je to u interesu i cilju općega, gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana, a zakupnina se određuje sukladno kriterijima za određivanje visine zakupnine jedinice lokalne samouprave gdje se nekretnina nalazi.

(3) Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, Republika Hrvatska kao zakupodavac može dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od pet godina pod istim uvjetima (iznos mjesečne zakupnine, zakupnik…) kao u postojećem ugovoru o zakupu, kada je to ekonomski opravdano, odnosno kada je mjesečni iznos zakupnine veći od najveće cijene zakupnine po odluci jedinice lokalne samouprave neovisno o djelatnosti isključivo zakupniku koji s Republikom Hrvatskom ima sklopljen ugovor o zakupu na temelju javnog natječaja i koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, kada mu istječe takav ugovor o zakupu sklopljen na temelju javnog natječaja, a na njegov pisani zahtjev.

(4) Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave kao zakupodavac može dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od pet godina pod istim uvjetima (iznos mjesečne zakupnine, zakupnik…) kao u postojećem ugovoru o zakupu, kada je to ekonomski opravdano, odnosno kada je mjesečni iznos zakupnine veći od cijene zakupnine po odluci jedinice lokalne samouprave za djelatnost koju zakupnik obavlja isključivo zakupniku koji s jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave ima sklopljen ugovor o zakupu na temelju javnog natječaja i koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, kada mu istječe takav ugovor o zakupu sklopljen na temelju javnog natječaja, a na njegov pisani zahtjev.

(5) Zakupnik iz stavka 3. i 4. ovoga članka dužan je pisani zahtjev podnijeti Ministarstvu državne imovine, odnosno jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave, najkasnije 120 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, a Ministarstvo državne imovine, odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave dužna je najkasnije 90 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen zakupniku dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora ili ga pisanim putem obavijestiti da mu neće ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu.

(6) Ako zakupnik ne podnese pisani zahtjev u roku iz stavka 5. ovoga članka ili ako Ministarstvo državne imovine ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave pisanim putem obavijesti zakupnika da mu neće ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu, za navedeni prostor objavit će se natječaj za davanje u zakup.

(7) Ako sadašnji zakupnik ne prihvati ponudu iz stavka 3. ili 4. ovoga članka najkasnije 30 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, zakupni odnos je prestao istekom roka na koji je ugovor sklopljen, a zakupodavac će nakon stupanja u posjed tog poslovnog prostora raspisati javni natječaj za davanje u zakup poslovnoga prostora.

(8) Uvjeti i postupak natječaja određuju se u skladu s odlukom Ministarstva državne imovine, županijske skupštine, Gradske skupštine Grada Zagreba, odnosno gradskoga ili općinskoga vijeća.

(9) Postupak natječaja provodi i odluku o najpovoljnijoj ponudi donosi Ministarstvo državne imovine, župan, gradonačelnik Grada Zagreba, gradonačelnik ili općinski načelnik, odnosno od njih ovlašteno tijelo, a za pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne (regionalne) samouprave nadležno tijelo utvrđeno aktima te pravne osobe.

(10) Najpovoljnijom ponudom smatrat će se ona ponuda koja uz ispunjenje uvjeta iz natječaja sadrži i najviši iznos zakupnine.

(11) Pravo prednosti na sklapanje ugovora o zakupu poslovnoga prostora imaju osobe određene Zakonom o hrvatskim braniteljima iz Domovinskog rata i članovima njihovih obitelji ako se te osobe u svojoj prijavi na natječaj za navedeni prostor pozovu na to pravo, ako ispunjavaju uvjete iz natječaja, uvjete iz ovoga Zakona i prihvate najviši ponuđeni iznos zakupnine.

(12) Ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbama ovoga članka ništetan je.

(13) Odredbe ovoga članka odnose se i na poslovni prostor koji je još uvijek upisan u zemljišnim knjigama kao društveno vlasništvo na kojem Republika Hrvatska ili jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave i druge pravne osobe imaju pravo raspolaganja ili korištenja.

Članak 12.

(1) Za vrijeme trajanja popravaka radi održavanja poslovnoga prostora u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati i koji padaju na teret zakupodavca, kao i radova na javnim površinama, pročelju i krovištu zgrade, a zbog kojih zakupnik nije mogao koristiti poslovni prostor, zakupnik nije dužan plaćati zakupninu.

(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka zakupnik nema pravo na naknadu štete zbog izmakle dobiti.

(3) Ako se u slučaju iz stavka 1. ovoga članka radi o djelomičnoj ograničenosti u obavljanju poslovne djelatnosti, zakupnik je dužan plaćati razmjerni dio zakupnine.

(4) Odredbe stavka 1. i 3. ovoga članka ne odnose se na slučajeve neznatnoga ometanja.

Članak 13.

(1) Za vrijeme trajanja zakupa zakupodavac ima pravo izvršiti radove u svrhu uređenja prostora ili radi sniženja troškova energije i održavanja.

(2) Zakupodavac je dužan najkasnije dva mjeseca prije početka radova pisano obavijestiti zakupnika o vrsti, početku i opsegu radova, roku trajanja radova, kao i o novoj visini zakupnine.

(3) Zakupnik ima pravo u roku od mjesec dana od dana primitka obavijesti iz stavka 2. ovoga članka raskinuti ugovor o zakupu i u istom roku o tome obavijestiti zakupodavca, kojem je u daljnjem roku od 15 dana od poslane obavijesti dužan prostor predati u posjed.

(4) U slučaju zlouporabe prava iz stavka 1. ovoga članka zakupodavac odgovara zakupniku za pretrpljenu štetu.

Članak 19.

(1) Zakupnik nema pravo poslovni prostor ili dio poslovnoga prostora dati u podzakup, osim ako nije drukčije ugovoreno.

(2) Poslovni prostor ili dio poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske nije dopušteno dati u podzakup niti je zakupniku dopušteno po bilo kojoj pravnoj osnovi dati trećoj osobi na korištenje ili sukorištenje poslovni prostor (primjerice, ugovorom o poslovno-tehničkoj suradnji, ugovorom o trgovačkom zastupanju ili slično), dok je poslovni prostor u vlasništvu jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave dopušteno dati u podzakup ili je zakupniku dopušteno po bilo kojoj pravnoj osnovi dati trećoj osobi na korištenje ili sukorištenje poslovni prostor (primjerice, ugovorom o poslovno-tehničkoj suradnji, ugovorom o trgovačkom zastupanju ili slično) samo ako je tako ugovoreno.

(3) Iznimno, ako se radi o kampovima, hotelima, planinarskim domovima ili drugim objektima za smještaj turista u vlasništvu Republike Hrvatske, dio nekretnine može se dati u podzakup uz prethodno pribavljenu suglasnost Ministarstva državne imovine.

(4) Na ugovor o podzakupu poslovnoga prostora na odgovarajući se način primjenjuju odredbe ovoga Zakona koje se odnose na zakup poslovnoga prostora.

(5) Zakupniku koji je poslovni prostor ili dio poslovnoga prostora u vlasništvu Republike Hrvatske dao u podzakup, odnosno koji je po bilo kojoj pravnoj osnovi dao trećoj osobi na korištenje ili sukorištenje poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske ugovor o zakupu raskida se po sili zakona.

(6) Zakupniku koji je poslovni prostor ili dio poslovnoga prostora u vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave dao u podzakup, odnosno koji je po bilo kojoj pravnoj osnovi dao trećoj osobi na korištenje ili sukorištenje poslovni prostor u vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave suprotno odredbama ugovora o zakupu, ugovor o zakupu raskida se po sili zakona.

Članak 33.

(1) Poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske može se prodati sadašnjem zakupniku iz članka 2. stavka 1. ovoga Zakona koji ima sklopljen ugovor o zakupu s Republikom Hrvatskom, koji uredno ispunjava sve obveze iz ugovora o zakupu i druge financijske obveze prema Republici Hrvatskoj, pod uvjetima i u postupku propisanim ovim Zakonom i u skladu s uredbom koju će donijeti Vlada Republike Hrvatske, i to na temelju popisa poslovnih prostora koji su predmet kupoprodaje koji će sastaviti Ministarstvo državne imovine i koji će se javno objaviti.

(2) Na popis poslovnih prostora iz stavka 1. ovoga članka Ministarstvo državne imovine neće uvrstiti poslovne prostore koji kumulativno ispunjavaju sljedeće uvjete:

1. nalaze se u nultoj ili prvoj zoni gradova i općina,

2. ulični su poslovni prostori s izlogom koji gleda na uličnu stranu,

3. nalaze se u razizemlju,

4. čija je vrijednost zakupnine za 15 godina jednaka procijenjenoj vrijednosti nekretnine ili veća od procijenjene vrijednosti nekretnine.

(3) Zahtjev za kupnju poslovnoga prostora u vlasništvu Republike Hrvatske osobe iz stavka 1. ovoga članka podnose Ministarstvu državne imovine u roku od 90 dana od javne objave popisa poslovnih prostora koji su predmet kupoprodaje.

(4) Poslovni prostor u vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave može se prodati sadašnjem zakupniku iz članka 2. stavka 1. ovoga Zakona koji ima sklopljen ugovor o zakupu s jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave, koji uredno ispunjava sve obveze iz ugovora o zakupu i druge financijske obveze prema jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave, pod uvjetima i u postupku propisanim ovim Zakonom i u skladu s odlukama koje će donijeti nadležna tijela jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, i to na temelju popisa poslovnih prostora koji su predmet kupoprodaje koji će se javno objaviti. Popis poslovnih prostora koji su predmet kupoprodaje, na prijedlog gradonačelnika Grada Zagreba, odnosno župana, gradonačelnika ili općinskog načelnika, utvrđuje Gradska skupština Grada Zagreba, odnosno predstavničko tijelo jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, u skladu s odredbama posebnog propisa kojim se uređuje lokalna i regionalna (područna) samouprava.

(5) Na popis poslovnih prostora iz stavka 4. ovoga članka jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave neće uvrstiti poslovne prostore koji kumulativno ispunjavaju sljedeće uvjete:

1. nalaze se u nultoj ili prvoj zoni gradova i općina,

2. ulični su poslovni prostori s izlogom koji gleda na uličnu stranu,

3. nalaze se u razizemlju,

4. čija je vrijednost zakupnine za 15 godina jednaka procijenjenoj vrijednosti nekretnine ili veća od procijenjene vrijednosti nekretnine.

(6) Zahtjev za kupnju poslovnoga prostora u vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave osobe iz stavka 4. ovoga članka podnose u roku od 90 dana od javne objave popisa poslovnih prostora koji su predmet kupoprodaje, tijelu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave određenom propisom o ustrojstvu lokalne i područne (regionalne) samouprave.

(7) Iznimno od odredbi stavka 1. i 4. ovoga članka, pravo na kupnju poslovnoga prostora, prema ovom Zakonu, može ostvariti zakupnik koji se nalazi u zakupnom odnosu s Republikom Hrvatskom ili jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave, u trajanju kraćem od pet godina, ako je podmirio sve obveze iz ugovora o zakupu i druge financijske obveze prema Republici Hrvatskoj i jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave, a koji je:

– prije toga bio u zakupnom odnosu za poslovni prostor koji se prodaje s jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave, u ukupnom neprekinutom trajanju od najmanje pet godina, ili

– prije toga bio u zakupnom odnosu za poslovni prostor koji se prodaje s jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave i Republikom Hrvatskom, u ukupnom neprekinutom trajanju od najmanje pet godina, ili

– kao nasljednik obrtnika nastavio vođenje obrta ili kao član obiteljskog domaćinstva preuzeo obrt, a bio je u zakupnom odnosu za poslovni prostor koji se prodaje u ukupnom neprekinutom trajanju od najmanje pet godina, u koje vrijeme se uračunava i vrijeme zakupa njegova prednika, ili

– morao napustiti poslovni prostor koji je koristio na temelju zakupnog odnosa s Republikom Hrvatskom i jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave, zbog povrata toga prostora u vlasništvo prijašnjem vlasniku, sukladno posebnom propisu, a do tada je bio u zakupu u neprekinutom trajanju od najmanje pet godina.

Članak 37.

Zahtjevi za kupnju poslovnoga prostora u vlasništvu Republike Hrvatske podnose se Ministarstvu državne imovine, a za kupnju poslovnoga prostora u vlasništvu jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave tijelu nadležnom za njihovo raspolaganje određenom propisom o ustrojstvu lokalne i područne (regionalne) samouprave.

Članak 38.

(1) Odluku o kupoprodaji poslovnoga prostora iz članka 1. ovoga Zakona donosi Ministarstvo državne imovine, odnosno Gradska skupština Grada Zagreba/predstavničko tijelo jedinice lokalne/područne (regionalne) samouprave ili gradonačelnik Grada Zagreba, župan, gradonačelnik,odnosno općinski načelnik, ovisno o vrijednosti poslovnoga prostora.

(2) Poslovni prostor ne može se prodati fizičkoj ili pravnoj osobi koja ima dospjelu nepodmirenu obvezu prema državnom proračunu, jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave, zaposlenicima i dobavljačima, osim ako je sukladno posebnim propisima odobrena odgoda plaćanja navedenih obveza, pod uvjetom da se fizička ili pravna osoba pridržava rokova plaćanja.

Članak 39.

Na temelju odluke o kupoprodaji poslovnoga prostora iz članka 38. ovoga Zakona Ministarstvo državne imovine te župan, gradonačelnik Grada Zagreba, gradonačelnik, odnosno općinski načelnik i kupac sklopit će u roku od 90 dana od dana donošenja odluke ugovor o kupoprodaji poslovnoga prostora.

Članak 39.a

Državne nekretnine d.o.o., osnovane na temelju odredbi Zakona o upravljanju i raspolaganju imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske (»Narodne novine«, br. 94/13., 18/16. i 89/17. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske), ovlaštene su, u ime Republike Hrvatske, a za svoj račun, na temelju odredbi ovoga Zakona, sklapati ugovore o zakupu za poslovne prostore koji su vlasništvo Republike Hrvatske koji su im od tijela nadležnog za upravljanje državnom imovinom predani na upravljanje.

Članak 40.

Prihod od upravljanja poslovnim prostorima u vlasništvu Republike Hrvatske (kupoprodajna cijena, zakupnina i dr.) prihod je državnog proračuna Republike Hrvatske.

Prilog: Izvješće o provedenom savjetovanju sa zainteresiranom javnošću