Ustavna osnova za donošenje ovoga Zakona sadržana je u članku 2. stavku 4. podstavku 1. Ustava Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 85/10-pročišćeni tekst i 5/14-Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske).
II.OCJENA STANJA I OSNOVNA PITANJA KOJA SE TREBAJU UREDITI ZAKONOM, TE POSLJEDICE KOJE ĆE DONOŠENJEM ZAKONA
PROISTEĆI
Ocjena stanja
Zakon o društveno poticanoj stanogradnji („Narodne novine“, broj 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12, 07/13, 26/15, 57/18, 66/19, 58/21) donesen je 2001. godine i do danas je mijenjan i dopunjavan više puta. Do sada je provedbom Zakona o društveno poticanoj stanogradnji izgrađeno ukupno 9.126 stanova u 296 objekta u 83 jedinice lokalne samouprave. Ukupna investicijska vrijednost za 9.126 stanova iznosi 648.542.947,03 EUR, a za što je Republika Hrvatska (u daljnjem tekstu: RH) putem poticajnih sredstava uložila 167.645.455,77 EUR.
Trenutno se u fazi pripreme nalazi 732 stana u 18 gradova, od kojih je za 603 izdana građevinska dozvola. U prosjeku priprema koja uključuje imovinsko-pravno sređivanje građevne parcele i projektiranje te na kraju građenje svake višestambene zgrade traje od 3 do 5 godina.
U dosadašnjoj provedbi Programa društveno poticane stanogradnje (u daljnjem tekstu: POS) uočena su znatna odstupanja prosječnih prodajnih cijena novih stanova, cijena građenja, cijena zemljišta i cijena uređenja komunalne infrastrukture te priključaka na infrastrukturu postignutih u POS-u u odnosu na postignute prosječne cijene na tržištu, odnosno u odnosu na prosječne prodajne cijene stanova trgovačkih društava i drugih pravnih osoba bez POS-a. Prema biltenu kojeg za Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine izrađuje Institut IGH d.d. prosječna cijena građenja od 2019. do 2023. godine rasla je za više od 50 %.
Cijene nekretnina kontinuirano rastu od 2016. godine, i to kako u RH ako i u većini država Europske unije. Iz tog razloga je početkom novog mandata u Europskom parlamentu i Europskoj komisiji odlučeno da će Europska unija od 2024. godine promijeniti svoj stav o problematici stanovanja, te će se zauzeti za pomoć državama članicama kako bi se građanima Europske unije omogućilo priuštivo, održivo i pristojno stanovanje. Prema trenutno dostupnim podacima Državnog zavoda za statistiku (u daljnjem tekstu: DZS) o cijenama prodanih novih stanova u RH u prvom polugodištu 2024. prosječna cijena 1 m2 novih stanova koje su prodavala trgovačka društva i druge pravne osobe (bez POS-a), iznosila je 2.473,00 EUR. Ta cijena viša je za 4,8 % u odnosu na drugo polugodište 2023., a za 6,3 % u odnosu na prvo polugodište 2023. Ujedno je u analizama tržišta nekretnina uočeno značajno usporavanje prometa stambenih nekretnina. S druge strane, prosječna cijena 1 m2 stanova POS-a u prvom polugodištu 2024. iznosila je 1.360,22 EUR.
Opisana značajna povećanja troškova gradnje i prodajnih cijena stanova, dovode do nemogućnosti ugovaranja izvođenja radova u programima POS-a te se postupci javne nabave učestalo poništavaju jer izvođači radova s obzirom na najviše moguće cijene nemaju ekonomski interes za sudjelovanje u tim postupcima. Tijekom 2024. nije se uspio ugovoriti niti jedan projekt nove izgradnje.
Prema sveobuhvatnim analizama stambenog fonda RH koje je proveo Ekonomski institut iz Zagreba za potrebe izrade Nacionalnog plana stambene politike RH do 2030. godine, pokazalo se da u RH postoji nedostatak od 236.731 stambenih jedinica. Navedeni podatak je tijekom 2024. godine potvrđen i iz dva neovisna izvora i to PricewaterhouseCoopers (nedostatak od 286.005 stanova) i Međunarodnog monetarnog fonda (nedostatak od 232.750 stambenih jedinica). Iz navedenih analiza proizlazi i da se 40 % stambenog fonda (958.000) koristi u nestambene svrhe. Od tog broja, prema popisu stanovništva iz 2021. godine, DZS je objavio da u RH postoji 595.280 stambenih nekretnina koje se ne koriste (25 % stambenog fonda) što je potvrđeno i od strane HEP-a s podacima o neaktivnim električnim brojilima u stambenim nekretninama po gradovima. Prema svakom popisu stanovništva taj broj je rastao za oko 200.000. Pretežiti dio tih stambenih jedinica se nalazi u privatnom vlasništvu. Tako veliki broj višegodišnje praznih stambenih jedinica objašnjava se s tri skupine vlasnika stanova: a) vlasnici koji čuvaju stanove kao štednju ili za svoje nasljednike, bez interesa za aktiviranjem istih; b) vlasnici koji ne žele aktivirati svoje stanove zbog osjećaja pravne nesigurnosti prema najmoprimcima; c) vlasnici koji bi za aktiviranje svojih stanova trebali uložiti određena sredstva kako bi ih doveli u uporabivo stanje, a nisu u mogućnosti osigurati ta sredstva. Pri čemu se skupina b) i c) vrlo često nadopunjuje. Sve tri skupine vlasnika praznih stanova posjeduju snažne motivatore koji usprkos visokim cijenama najma ne aktiviraju svoje nekretnine kroz višegodišnji period.
Trenutna maksimalna izgradnja stanova na tržištu nalazi se na količini od 16.552 stanova godišnje. S obzirom da i znatan dio novo izrađenih stanova završava u nestambenoj namjeni, ponuda stanova ne uspijeva zadovoljiti potražnju. Stalni nedostatak ponude stanova prema potražnji, uz povećane troškove gradnje, rezultira konstantnim rastom cijena stanova na tržištu i sve težom priuštivosti stanova za osnovnu namjenu tj. za rješavanje stambenog pitanja građana.
S obzirom da je riješeno stambeno pitanje jedno od temeljnih ljudskih potreba, a nemogućnost realizacije te potrebe direktno utječe na demografska pitanja i pitanja zaustavljanja mladih osoba od iseljavanja, potrebno je žurno donošenje mjera. Ovim Zakonom omogućava se ublažavanje negativnog utjecaja povećanja cijena stanova za kupovinu prve stambene nekretnine i povećanje ponude priuštivih stanova za one građane koji na tržištu ne mogu riješiti svoje stambeno pitanje, do donošenja novog Zakona o priuštivom stanovanju.
Pitanja koja se trebaju urediti Zakonom
Predmetnim Zakonom uređuju se slijedeća pitanja:
-povećava se najveća prodajna cijena stana propisana odredbama Zakona te se usklađuje s prosječnom prodajnom cijenom stana koju su postigla trgovačka društva i druge pravne osobe u 2024. godini,
-omogućava se isplata potpore u vidu povrata novčanih sredstava u dijelu plaćenog poreza na kupovinu stambene nekretnine građanima RH koji su mlađi od 45 godina i koji kupuju ili grade svoju prvu stambenu nekretninu ovisno o primjerenoj površini stana i lokalnoj prosječnoj cijeni stana,
-uređuje se pokretanje novog programa priuštivog najma koji bi uz naknadu vlasnicima koristio postojeće višegodišnje prazne stanove za građane RH koji ne mogu svoje stambeno pitanje riješiti na tržištu nekretnina.
Posljedice koje će proisteći donošenjem Zakona
Donošenjem predloženog Zakona osigurava se:
-usklađuju se najviše prodajne cijene za stanove izgrađene prema ovom Zakonu s realnim stanjem u graditeljstvu i na taj način se omogućava realizacija pripremljenih projekata priuštive stanogradnje te se omogućava teritorijalna cjenovna prilagodba s varijacijama cijena građenja,
-olakšava se građanima RH koji su mlađi od 45 godina kupnja ili gradnja prve stambene nekretnine uz pomoć isplata potpore u visini polovice iznosa PDV-a ili cijelog iznosa poreza na promet nekretninama za primjerenu veličinu stana i lokalnu prosječnu cijenu stana,
-omogućava se pokretanje novog programa priuštivog najma koji u konačnici doprinosi bržem rješavanju stambenog pitanja građana po priuštivim cijenama najma stanova. Aktivacija postojećih višegodišnje praznih stanova ima nekoliko ključnih prednosti nad gradnjom novih višestambenih zgrada: 1.) neusporedivo brža realizacija nove ponude priuštivih stanova (potrebno vrijeme se mjeri u par mjeseci za cijeli postupak), prema gradnji novih višestambenih zgrada za koje treba računati s ukupnim vremenom od pripreme investicije do završetka gradnje od 3 do 5 godina; 2.) potrebna sredstva su znatno manja za aktiviranje praznih stanova; 3.) nije potrebno zauzimati nove zemljišne površine; 4.) iz ekološkog aspekta ostvaruju se uštede u emisijama CO2.
III. OCJENA I IZVORI POTREBNIH SREDSTAVA ZA PROVOĐENJE ZAKONA
Za provedbu ovoga Zakona, u dijelu potpore prilikom kupovine prve stambene nekretnine koji se odnosi za dio povrata novčanih sredstava od plaćenog poreza, potrebno je osigurati u državnom proračunu od 52.812.500,00 EUR svake godine.
Za novi program priuštivog najma potrebno je osigurati u državnom proračunu za 2025. 3.634.050,00 EUR, za 2026. godinu 24.227.000,00 EUR i za 2027. godinu 48.454.000,00 EUR.
IV.OBRAZLOŽENJE PRIJEDLOGA ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU
Donošenje ovoga Zakona predlaže se po hitnom postupku sukladno članku 204. Poslovnika Hrvatskoga sabora („Narodne novine“, broj 81/13, 113/16, 69/17, 29/18, 53/20, 119/20 – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 123/20 i 86/23- Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske) iz osobito opravdanih razloga.
Kako su pokazale analize, cijene stanova i najma u proteklim godinama su značajno porasle što građanima uvelike otežava stjecanje vlastite stambene nekretnine ili dostupnost dugoročnog najma po primjerenim cijenama, posebno uzimajući u obzir nedostupnost stambenih jedinca za dugoročni najam.
APN koji građanima putem svojih programa može pomoći u stjecanju prve stambene nekretnine po priuštivim cijenama te ima spremne projekte s ishođenim građevinskim dozvolama zbog zakonski definirane prodajne cijene stanova suočava se s nemogućnošću ugovaranja izvođenja radova.
Isto tako i mjera potpore za kupovinu odnosno gradnju prve stambene nekretnine kroz povrat novčanih sredstava u dijelu plaćenog poreza prilikom kupovine stana odnosno gradnje obiteljske kuće , kao i pokretanje programa priuštivog najma, ne mogu se bez izmjene ovoga Zakona pokrenuti, a značajno bi pomogle građanima da riješe svoje stambeno pitanje u trenucima kada oni to ne mogu na tržištu nekretnina.
Kako bi se predložene mjere za omogućavanje priuštivog stanovanja što prije aktivirale i kako bi se već tijekom 2025. godine omogućilo rješavanje stambenog pitanja po povoljnijim uvjetima za građane RH nužno je da ovaj Zakon stupi na snagu što prije, stoga se i predlaže njegovo donošenje po hitnom postupku.
KONAČNI PRIJEDLOG ZAKONA O IZMJENAMA I DOPUNAMA
ZAKONA O DRUŠTVENO POTICANOJ STANOGRADNJI
Članak 1.
U Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji (»Narodne novine«, broj 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12, 7/13, 26/15, 57/18, 66/19, 58/21) u članku 2. ispred riječi „Društveno“ stavlja se oznaka stavka „(1)“.
Iza stavka 1. dodaje se stavak 2. koji glasi:
„(2) Iznimno od stavka 1. ovog članka, sredstva koja se osiguravaju za provedbu posebnih programa, mogu biti i bespovratna“.
Članak 2.
U članku 7. stavku 1. broj „50%“ zamjenjuje se brojem „60%“.
Članak 3.
U članku 19. u stavku 2. broj „50%“ zamjenjuje se brojem „60%.“
Članak 4.
U članku 25. u stavku 2. broj „21“ zamjenjuje se brojem „23“.
Članak 5.
Članak 30 a. mijenja se i glasi:
„(1) Javnim sredstvima se mogu poticati programi i mjere kojima se za građane osigurava stanovanje po cijenama povoljnijim od tržišnih.
(2) Poticanje iz stavka 1. ovoga članka provodi se prema posebnim programima koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske u skladu s kojima APN osigurava sredstva potrebna za njihovu provedbu.
(3) Javna sredstva koja se koriste za provedbu programa poticane stanogradnje iz stavka 2. ovoga članka su povratna, a vraćaju se u roku do 31 godine od sklapanja ugovora, s kamatom obračunatom uz kamatne stope iz članka 26. stavka 1. ovoga Zakona.
(4) Javna sredstva koja se koriste za provedbu programa priuštivog najma stanova su djelomično povratna.
(5) Javna sredstva koja se koriste za provedbu programa potpore za stjecanje prve stambene nekretnine su nepovratna.
(6) Za poticanje prema programima iz stavka 2. ovoga članka, uz financijska sredstva koja osigurava Republika Hrvatska, mogu se koristiti i sredstva europskih razvojnih i investicijskih banaka, europskih kohezijskih fondova i fondova registriranih u Republici Hrvatskoj kao i sredstva koja mogu osigurati i jedinice lokalne samouprave.“.
Članak 6.
Iza članka 30.b. Zakona, dodaju se članci 30.c ,30.d, 30.e, 30.f, 30.g i 30.h koji glase:
„Članak 30.c
(a) Na temelju ovoga Zakona omogućava se isplata potpore za stjecanje ili gradnju prve stambene nekretnine za potrebe vlastitog stanovanja.
(b)Pravo na isplatu potpore za stjecanje prve stambene nekretnine ostvaruje državljanin Republike Hrvatske, koji u trenutku podnošenja zahtjeva kumulativno ispunjava sljedeće uvjete:
-da je ugovor o kupoprodaji prve stambene nekretnine s ciljem rješavanja vlastitoga stambenog pitanja sklopljen nakon 1. siječnja 2025. godine
-da nije navršio 45 godina
-da podnositelj zahtjeva te članovi njegove uže obitelji nemaju, u tuzemstvu ili inozemstvu, u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu nekretninu namijenjenu stanovanju odnosno nekretninu koja se smatra odgovarajućom sukladno članku 21. stavku 4. ovoga Zakona niti su je do 1. siječnja 2025. godine imali
-da podnositelj zahtjeva i članovi njegove uže obitelji imaju prijavljeno prebivalište i borave u mjestu i na adresi gdje se nekretnina koju je stekao nalazi
-da je temeljem ugovora o kupoprodaji nekretnine nakon 1. siječnja 2025. izdano pravomoćno rješenje o utvrđivanju poreza na promet nekretnina na temelju kojeg je platio porez na promet nekretnina ili je platio porez na dodanu vrijednost na temelju računa prodavatelja, izdanog nakon 1. siječnja 2025.
(c)Pravo na isplatu potpore za gradnju prve stambene nekretnine za potrebe vlastitoga stanovanja ima državljanin Republike Hrvatske koji u trenutku podnošenja zahtjeva kumulativno ispunjava i sljedeće uvjete:
-da je uporabna dozvola za obiteljsku kuću postala pravomoćna nakon 1. siječnja 2025. godine
-da je na temelju ugovora o građenju obiteljske kuće izdan račun odnosno situacija, ovjerena od strane nadzornog inženjera, na temelju kojeg je plaćen porez na dodanu vrijednost
-da nije navršio 45 godina
-da podnositelj zahtjeva te članovi njegove uže obitelji nemaju, u tuzemstvu ili inozemstvu, u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu nekretninu namijenjenu stanovanju odnosno nekretninu koja se smatra odgovarajućom sukladno članku 21. stavku 4. ovoga Zakona niti su je do 1. siječnja 2025. godine imali
-da podnositelj zahtjeva i članovi njegove uže obitelji imaju prijavljeno prebivalište i borave u mjestu i na adresi gdje se nekretnina koju je stekao nalazi.
(d)Pod članovima uže obitelji u smislu ovoga Zakona, smatraju se bračni ili izvanbračni drug, životni partner ili neformalni životni partner i djeca.
(e)Iznimno od uvjeta utvrđenih u stavcima 2. i 3. ovoga članka, pravo na isplatu potpore iz stavka 1. ovoga članka ostvaruje se i u slučaju kada podnositelj zahtjeva ili članovi njegove uže obitelji imaju ili su imali u tuzemstvu ili inozemstvu u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu nekretninu namijenjenu za stanovanje koja se smatra neodgovarajućom u smislu članka 21. stavka 4. ovog Zakona, a koju je podnositelj zahtjeva prodao radi kupnje većeg stana ili kuće, odnosno gradnje kuće, a sve za potrebe vlastitog stanovanja.
(f)Podnositelj zahtjeva koji je imao ili ima drugu nekretninu namijenjenu stanovanju obvezan je, prilikom predaje zahtjeva za isplatu potpore iz stavka 1. ovoga članka, APN-u dostaviti dokaz iz kojeg proizlazi da je prodao nekretninu iz stavka 5. ovoga članka.
(g)Podnositelj zahtjeva i članovi njegove uže obitelji koji su pravo na subvenciju ostvarili sukladno zakonu koji uređuje subvencioniranje stambenih kredita ili zakonu kojim se uređuje subvencioniranje i državna jamstva te putem drugih direktnih državnih financijskih subvencija za rješavanje stambenih pitanja, ne ostvaruju pravo na potporu prema odredbama ovog Zakona.
(h)Pravo na isplatu potpore iz stavka 1. ovoga članka ne ostvaruje podnositelj zahtjeva ako je prema kupoprodajnom ugovoru iz članka 30.c stavka 2. ovoga Zakona ugovorena cijena stambene nekretnine 100 % viša od prosječne cijene metra četvornog stana iz članka 30.d stavka 1. ovoga Zakona.
(i)Pravo na isplatu potpore iz stavka 1. ovoga članka ne ostvaruje podnositelj zahtjeva ako korisna površina stambene nekretnine prelazi 100 % površine propisane člankom 30.d. stavcima 3. i 4. ovoga Zakona.
Članak 30.d
(1) Osnovicu za izračun najvišeg iznosa potpore iz članka 30.c stavka 1. ovoga Zakona čini umnožak korisne površine stana odnosno obiteljske kuće na koju podnositelj zahtjeva ima pravo obzirom na broj članova obitelji i prosječne cijene metra četvornog stana u jedinici lokalne samouprave u kojoj se nekretnina stječe ili gradi, a koja se određuje prema podatku kojeg javno objavljuje ministarstvo nadležno za poslove graditeljstva.
(2) Ako je prema kupoprodajnom ugovoru iz članka 30.c stavka 2. ovoga Zakona ugovorena cijena stana manja od prosječne, za izračun osnovice iz stavka 1. ovoga članka koristi se ugovorena cijena.
(3) Za obračun osnovice iz stavka 1. ovoga članka, ovisno o broju članova obitelji podnositelja zahtjeva, priznaju se sljedeće korisne površine stana:
◊za 1 osobu do 50 m2
◊za 2 osobe do 65 m2
◊za 3 osobe do 80 m2
◊za 4 osobe do 90 m2
◊za 5 osoba do 100 m2
◊za 6 osoba do 110 m2
◊za 7 i više osoba do 120 m²
(4)Za obiteljske kuće za obračun osnovice iz stavka 1. ovoga članka, ovisno o broju članova obitelji podnositelja zahtjeva, priznaju se površine iz stavka 3. ovoga članka uvećane za 50%.
(5) Podnositelj zahtjeva koji je platio porez na dodanu vrijednost za stjecanje ili gradnju prve stambene nekretnine ima pravo na isplatu potpore u visini od 50% poreza na dodanu vrijednost, pri čemu je osnovica utvrđena u stavku 1. ovoga članka.
(6) Podnositelj zahtjeva koji je platio porez na promet nekretnina za prvu stambenu nekretninu, ima pravo na isplatu potpore u visini poreza na promet nekretnina, pri čemu je osnovica utvrđena u stavku 1. ovoga članka.
Članak 30.e
(1) Podnositelj zahtjeva koji ispunjava sve uvjete iz članka 30.c stavka 2. ili 3. ovoga Zakona, zahtjev za ostvarivanje prava na potporu za stjecanje ili gradnju prve stambene nekretnine predaje APN-u.
(2) O zahtjevu iz stavka 1. ovoga članka APN odlučuje rješenjem.
(3) Protiv rješenja iz stavka 2. ovoga članka može se izjaviti žalba o kojoj odlučuje ministarstvo nadležno za graditeljstvo.
(4) Protiv odluke nadležnog ministarstva iz stavka 3. ovoga članka može se pokrenuti upravni spor.
(5) Rješenje iz stavka 2. ovoga članka predstavlja ovršnu ispravu.
(6) Po pravomoćnosti rješenja iz stavka 2. ovoga članka, potporu za stjecanje ili gradnju prve stambene nekretnine isplaćuje ministarstvo nadležno za graditeljstvo.
(7) Potpora za stjecanje ili gradnju prve stambene nekretnine iz članka 30.c stavka 1. ovoga Zakona nije oporeziva.
Članak 30.f
(1) Podnositelj zahtjeva je obvezan u cijelosti ministarstvu nadležnom za graditeljstvo vratiti isplaćenu potporu ako u roku od tri godineod dana isplate potpore otuđi ili iznajmi nekretninu, ili ako u istom roku odjavi prebivalište ili ne boravi u nekretnini za koju je potpora ostvarena.
(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, isplaćena potpora se ne treba vratiti ako podnositelj zahtjeva ispunjava posebne uvjete navedene u članku 28. stavku 4. i 5. ovoga Zakona.
(3) Ministar nadležan za poslove graditeljstva propisuje pravilnikom uvjete, mjerila i postupak ostvarivanja prava na potporu za stjecanje ili gradnju prve stambene nekretnine za potrebe vlastitog stanovanja.
Članak 30.g
(1) Na temelju ovoga Zakona omogućava se najam postojećih stambenih nekretnina po cijenama povoljnijim od tržišnih kroz sudjelovanje u programu priuštivog najma.
(2) Pravo na korištenje programa iz stavka 1. ovoga članka, kao najmoprimci, ostvaruju državljani Republike Hrvatske koji se jave na javni poziv APN-a.
(3) Najmoprimci koji ispunjavaju uvjete iz programa priuštivog najma mjesečno će plaćati lokalno priuštivu najamninu APN-u.
(4) Sredstva od najma iz stavka 3. ovoga članka namjenski su prihod APN-a i služe za smanjenje troškova koji su nastali iz naknade za uslugu davanja stambene nekretnine u program priuštivog najma.
(5) Izračun lokalno priuštive najamnine se utvrđuje u programu priuštivog najma.
(6) Ako se najmoprimcima tijekom najma stana uvećaju prihodi oni će moći ostati u najmu stana ali će se izvršiti korekcija najamnine sukladno odredbama programa priuštivog najma.
Članak 30.h
(a)APN će stambene nekretnine za potrebe programa iz članka 30.f stavka 1. iz ovoga Zakona pribavljati prvenstveno od Republike Hrvatske, jedinica lokalne i područne samouprave te od pravnih osoba kojima je osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne ili područne samouprave, te na temelju javnog poziva od fizičkih i pravnih osoba vlasnika stambenih nekretnina u postojećim zgradama, koje nisu korištene u periodu od najmanje dvije godine računajući od dana prijave u program priuštivog najma.
(b) Od stambenih nekretnina koje udovoljavaju uvjetima iz javnog poziva, APN će utvrditi listu raspoloživih, odnosno useljivih stambenih nekretnina po jedinicama lokalne samouprave.
(c)Na temelju ovoga Zakona potiče se aktivacija postojećih praznih stambenih nekretnina za dugoročni priuštivi najam koje nisu korištene najmanje dvije godine i koje su u uporabivom stanju.
(d)Ako stambena nekretnina nije u uporabivom stanju, odnosno ako su potrebni manji radovi na uređenju do uporabljivosti, isplata prve rate slijedi po potpisu ugovora o upravljanju stambenom nekretninom s kojim se reguliraju sva prava i obveze u vezi uređenja i najma.
(e)APN s vlasnicima potpisuje ugovor o upravljanju stambenom nekretninom na rok od najmanje 3 godine, s mogućnošću njegova produljenja najviše do deset godina.
(f)Ugovor iz stavka 5. ovoga članka potpisuje se s vlasnikom stambene nekretnine nakon što APN pronađe zainteresiranog najmoprimca.
(g)APN će vlasniku isplatiti naknadu za uslugu davanja stambene nekretnine u program priuštivog najma koja se obračunava uzimajući u obzir rok na koji je sklopljen ugovor o upravljanju i medijalne tržišne najamnine za područje u kojem se nalazi stambena nekretnina.
(h)Naknada iz stavka 7. ovoga članka isplaćuje se vlasniku u dvije rate i to u iznosu od 60 % nakon potpisa ugovora, a preostali dio od 40 % ovisno o trajanju ugovornog odnosa.
(i)U programu priuštivog najma će se na odgovarajući način primijeniti pravila o državnim potporama.
(j)U Odluci o donošenju programa priuštivog najma koji donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog ministra nadležnog za poslove graditeljstva, detaljno se razrađuju uvjeti, mjerila i kriteriji za uključivanje u program priuštivog najma u pogledu vlasnika, najmoprimaca i najmodavaca, postupak provedbe javnih poziva za vlasnike i za najmoprimce, način utvrđivanja i provedbe lista reda prvenstva, način izračuna lokalno priuštive najamnine, opći uvjeti ugovora o davanju na uporabu i ugovora o najmu nekretnine te raskidi ugovora koje će APN sklapati sa vlasnicima i najmoprimcima te sva druga pitanja vezana uz provedbu Programa.
PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE
Članak 7.
(1) Ministar nadležan za poslove graditeljstva donijet će Pravilnik iz članka 6. ovoga Zakona u roku od 60 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.
(2) Vlada Republike Hrvatske donijet će odluku o programu priuštivog najma iz članka 6. ovoga Zakona najkasnije u roku 120 dana od stupanja na snagu ovoga Zakona.
Članak 8.
Ovaj Zakon stupa na snagu prvoga dana od dana objave u »Narodnim novinama«.
O B R A Z L O Ž E NJ E
Uz članak 1.
Ovom odredbom propisuje se da sredstva koja se osiguravaju za provedbu posebnih programa, mogu biti i bespovratna. Naime, člankom 2. važećeg Zakona propisano je da se društveno poticana stanogradnja provodi izgradnjom stanova, odnosno stambenih zgrada organiziranom na način kojim se ostvaruje svrhovito korištenje javnih i drugih sredstava za pokriće troškova te se osigurava povrat tihsredstava, dakle, osiguran je povrat javnih sredstava uz kamate od 1 % za razdoblje počeka i 2% za razdoblje otplate. Međutim, novim programima koji će se donijeti na temelju ovih izmjena i dopuna Zakona, a kojima će definirati potpore i priuštivi najam, osigurat će se javna sredstva koja će biti bespovratna (program potpora) ili djelomično povratna (za Program priuštivog najma do razine priuštivih najamnina koje plaća najmoprimac). Cilj ove odredbe je stvaranje temelja za provedbu navedenih programa u pogledu financiranja istih.
Uz članak 2. i 3.
Ovim odredbama propisuje se povećanje maksimalne prodajna cijena stana iz Programa POS-a s dosadašnjih 1.792,50 €/m2 NKP-a (s PDV-om), što je predstavljalo etalonsku cijenu uvećanju za 50%, na 1.912,00 €/m2 (s PDV-om) što predstavlja etalonsku cijenu uvećanju za 60%. Ovom izmjenom, maksimalna vrijednost zemljišta, komunalne infrastrukture s priključcima i komunalnim doprinosom kao i ostali troškovi (projektiranje, nadzor i dr.) ne mogu preći vrijednost 60% etalonske cijene građenja. S povećanjem maksimalne prodajne cijene stana, APN-u se omogućava teritorijalna cjenovna prilagodba s varijacijama cijena građenja.
Cilj povećanja maksimalne cijene stana iz Programa POS-a je otvaranje mogućnosti ugovaranja izgradnje novih stanova. Naime, unatoč činjenici povećanja etalonske cijene građenja (kolovoz 2024. godine), APN nije u mogućnosti ugovoriti izgradnju stanova a sve radi toga što ponuđene cijene građenja uveliko premašuju planirane vrijednosti nabave. Temeljem navedenog, a uzimajući u obzir činjenicu kako APN u ovom trenutku ima u pripremi 732 stana, od kojih je za 569 ishođena pravomoćna građevinska dozvola te se za još 163 stana očekuje ishođenje građevinske dozvole u prvom kvartalu 2025. godine, navedenim izmjenama se očekuje kako će se otvoriti mogućnost ili barem olakšati ugovaranje izgradnje stanova, do donošenja novog Zakona o priuštivom stanovanju.
Uz članak 4.
Ovom odredbom mijenja se duljina prvog dijela otplate kredita (kredit banke) s 21 na 22 godine. Navedeno je neophodno da bi povećanjem maksimalne prodajne cijene stana mogli zadovoljiti odredbe Zakona o ujednačenosti mjesečnih obroka kredita za cijelo vrijeme otplate kao i visini mjesečnih obroka (kredit banke i APN-a).
Uz članak 5.
Ovom odredbom propisuje se poticanje priuštivog stanovanje građana te donošenje posebnih programa za priuštivo stanovanje, sredstva koja se koriste za financiranje istih (povratna, djelomično ili u cijelosti, kao i bespovratna). Na temelju ovoga članka dalje se razrađuju novi programi
Uz članak 6.
Nastavno na ranijim člankom definirane posebne programe, novim člancima 30.c, 30.d, 30.e, 30.f, 30.g i 30.h pobliže se utvrđuju uvjeti, mjerila i način ostvarenja prava koja proizlaze iz posebnih programa: isplata potpore za stjecanje prve stambene nekretnine, uključivanje u program priuštivog najma, kako za fizičke i pravne osobe vlasnike stanova tako i za najmoprimce.
Uz članak 7.
Prijelaznom i završnom odredbom ovog članka propisuje se rok za donošenje Pravilnika i Programa priuštivog najma.
Uz članak 8.
Odredbom ovoga članka sukladno odredbi članka 90. Ustava Republike Hrvatske određuje se objava i dan stupanja na snagu ovoga Zakona.
ODREDBE VAŽEĆEG ZAKONA KOJE SE MIJENJAJU, ODNOSNO DOPUNJUJU
Članak 2.
Društveno poticana stanogradnja provodi se izgradnjom stanova, odnosno stambenih zgrada, organiziranom na način kojim se ostvaruje svrhovito korištenje javnih i drugih sredstava za pokriće troškova, osigurava povrat tih sredstava, omogućuje prodaja stanova uz obročnu otplatu pod pristupačnijim uvjetima od tržnih u pogledu kamata i rokova otplate, te omogućuje davanje u najam izgrađenih stanova uz mogućnost otkupa istih.
Članak 7.
(1) Ukupna vrijednost građevinskog zemljišta, uređenja komunalne infrastrukture i ostalih troškova (troškovi izrade projektno-tehničke dokumentacije, stručnog nadzora nad gradnjom i dr.) i priključaka na infrastrukturu sadržana u prodajnoj cijeni m2 stana ne može biti viša od 50% etalonske cijene građenja.
(2) Uređenjem komunalne infrastrukture iz članka 6. stavka 2. ovoga Zakona razumijeva se uređenje pristupne ceste, javnih površina i javne rasvjete, potrebne za korištenje građevine izgrađene na određenom zemljištu.
(3) Priključcima na infrastrukturu iz članka 6. stavka 2. ovoga Zakona razumijeva se izvedba priključaka građevine na infrastrukturu za opskrbu pitkom vodom, odvodnju otpadnih i oborinskih voda, opskrbu plinom, toplinskom energijom ili drugim energetskim medijem ovisno o lokalnim prilikama, te priključenje građevine na električnu energiju i distributivnu telekomunikacijsku mrežu.
(4) U cijeni iz stavka 1. ovoga članka sadržana je i vrijednost komunalnog doprinosa koju investitor plaća prilikom dobivanja akta na temelju kojeg se može graditi.
Članak 19.
(1) Prije pristupanja građenju na određenoj lokaciji, APN, odnosno javna ustanova je dužna izraditi kalkulaciju predvidivih troškova izgradnje s prikazom financijske konstrukcije prema izvorima financiranja, okvirno utvrditi predvidivu prodajnu cijenu uz mogućnost valorizacije stanova ovisno o njihovom položaju u zgradi, te izraditi kalkulacije obročne otplate i povratnog priljeva sredstava od prodaje.
(2) Prodajna cijena stana po m2 korisne, odnosno prodajne površine ne može biti viša od etalonske cijene građenja m² stana uvećane za 50%.
(3) U jednom stambenom, odnosno stambeno-poslovnom objektu APN, odnosno javna ustanova kao investitor može odrediti različite cijene stanova i drugih posebnih dijelova nekretnine, ovisno o njihovoj opremi i položaju u objektu, odnosno od investitora procijenjene korisne vrijednosti tih posebnih dijelova nekretnine.
(4) U slučaju građenja stanova za najam na određenoj lokaciji, APN, odnosno javna ustanova je dužna primijeniti odredbe iz stavaka 1., 2. i 3. ovoga članka, te izraditi kalkulaciju povratnog priljeva sredstava od najma, imajući u vidu troškove izgradnje i primjereni rok povrata uloženih javnih sredstava.
(5) Izrada kalkulacije povratnog priljeva sredstava s rokom povrata uloženih javnih sredstava iz stavka 4. ovoga članka nije potrebna u slučaju gradnje stanova za djelatne vojne osobe, policijske službenike te druge državne i javne službenike i namještenike.
OBROČNA OTPLATA
Članak 25.
(1) Kod kupnje stana uz obročnu otplatu, ukupan rok otplate, uključivo mogući poček plaćanja obroka te razdoblje otplate kreditnih sredstava banke, ne može biti duži od 31 godine od dana sklapanja ugovora o kupoprodaji.
(2) U prvom dijelu obročne otplate koji ne može biti duži od 21 godina kupac otplaćuje kreditna sredstva banke na ime odobrenog kredita, a u drugom dijelu nakon podmirenja duga banci otplaćuje javna i druga sredstva, koja pripadaju Republici Hrvatskoj i jedinici lokalne samouprave te drugim osobama koje su osigurale sredstva za izgradnju, srazmjerno njihovom udjelu u cijeni stana.
(3) Mjesečni obrok kod obročne otplate utvrđuje se na način da je njegova visina za cijelo razdoblje otplate ujednačena, time da iznos mjesečnog obroka ne može biti niži od 0.25% prodajne cijene stana.
POSEBNI PROGRAMI
Članak 30.a
(1) Javnim sredstvima se uz primjenu načela iz članka 2. ovoga Zakona može poticati rješavanje stambenih pitanja građana koji kupuju stanove na tržištu nekretnina.
(2) Poticanje iz stavka 1. ovoga članka provodi se prema posebnim programima koje utvrđuje APN uz prethodnu suglasnost ministra nadležnog za graditeljstvo, u skladu s kojim APN osigurava sredstva potrebna za njihovu provedbu.
(3) Javna sredstva koja se koriste za provedbu programa su povratna, a vraćaju se u roku do 31 godine od sklapanja ugovora, uz valutnu klauzulu vezanu uz EUR-o i s kamatom obračunatom uz kamatne stope iz članka 26. stavka 1. ovoga Zakona.
(4) Radi osiguranja povoljnijih uvjeta financiranja i stvaranja preduvjeta za učinkovitu provedbu posebnih programa, APN može kupcima stanova, bankama i drugim sudionicima omogućiti određena jamstva, te u tu svrhu osigurati jamstveni fond koji se financira na način utvrđen programom.
(5) Za poticanje prema programima iz stavka 2. ovoga članka, uz financijska sredstva koja osigurava Republika Hrvatska, jedinica lokalne samouprave može na temelju odluke izvršnog tijela te jedinice osigurati i svoja sredstva ovisno o njenim mogućnostima i potrebama, u skladu s ugovorom sklopljenim s APN-om.
Članak 30.b
(1) Ako APN sudjeluje u pribavljanju stanova za najam u svojem vlasništvu radi rješavanja stambenih potreba djelatnih vojnih osoba, policijskih službenika te drugih državnih i javnih službenika i namještenika deficitarnih zanimanja, APN ih daje u najam na određeno vrijeme, sukladno pravilniku kojim se propisuju podrobniji uvjeti, mjerila i postupak davanja u najam stanova, kao i osnovna oprema tih stanova za stanovanje.
(2) Pravilnik iz stavka 1. ovoga članka donosi ministar nadležan za poslove graditeljstva.
PRIJEDLOG ZAKONA O IZMJENAMA I DOPUNAMA
ZAKONA O DRUŠTVENO POTICANOJ STANOGRADNJI
I.USTAVNA OSNOVA ZA DONOŠENJE ZAKONA
Ustavna osnova za donošenje ovoga Zakona sadržana je u članku 2. stavku 4. podstavku 1. Ustava Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 85/10-pročišćeni tekst i 5/14-Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske).
II.OCJENA STANJA I OSNOVNA PITANJA KOJA SE TREBAJU UREDITI ZAKONOM, TE POSLJEDICE KOJE ĆE DONOŠENJEM ZAKONA
PROISTEĆI
Ocjena stanja
Zakon o društveno poticanoj stanogradnji („Narodne novine“, broj 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12, 07/13, 26/15, 57/18, 66/19, 58/21) donesen je 2001. godine i do danas je mijenjan i dopunjavan više puta. Do sada je provedbom Zakona o društveno poticanoj stanogradnji izgrađeno ukupno 9.126 stanova u 296 objekta u 83 jedinice lokalne samouprave. Ukupna investicijska vrijednost za 9.126 stanova iznosi 648.542.947,03 EUR, a za što je Republika Hrvatska (u daljnjem tekstu: RH) putem poticajnih sredstava uložila 167.645.455,77 EUR.
Trenutno se u fazi pripreme nalazi 732 stana u 18 gradova, od kojih je za 603 izdana građevinska dozvola. U prosjeku priprema koja uključuje imovinsko-pravno sređivanje građevne parcele i projektiranje te na kraju građenje svake višestambene zgrade traje od 3 do 5 godina.
U dosadašnjoj provedbi Programa društveno poticane stanogradnje (u daljnjem tekstu: POS) uočena su znatna odstupanja prosječnih prodajnih cijena novih stanova, cijena građenja, cijena zemljišta i cijena uređenja komunalne infrastrukture te priključaka na infrastrukturu postignutih u POS-u u odnosu na postignute prosječne cijene na tržištu, odnosno u odnosu na prosječne prodajne cijene stanova trgovačkih društava i drugih pravnih osoba bez POS-a. Prema biltenu kojeg za Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine izrađuje Institut IGH d.d. prosječna cijena građenja od 2019. do 2023. godine rasla je za više od 50 %.
Cijene nekretnina kontinuirano rastu od 2016. godine, i to kako u RH ako i u većini država Europske unije. Iz tog razloga je početkom novog mandata u Europskom parlamentu i Europskoj komisiji odlučeno da će Europska unija od 2024. godine promijeniti svoj stav o problematici stanovanja, te će se zauzeti za pomoć državama članicama kako bi se građanima Europske unije omogućilo priuštivo, održivo i pristojno stanovanje. Prema trenutno dostupnim podacima Državnog zavoda za statistiku (u daljnjem tekstu: DZS) o cijenama prodanih novih stanova u RH u prvom polugodištu 2024. prosječna cijena 1 m2 novih stanova koje su prodavala trgovačka društva i druge pravne osobe (bez POS-a), iznosila je 2.473,00 EUR. Ta cijena viša je za 4,8 % u odnosu na drugo polugodište 2023., a za 6,3 % u odnosu na prvo polugodište 2023. Ujedno je u analizama tržišta nekretnina uočeno značajno usporavanje prometa stambenih nekretnina. S druge strane, prosječna cijena 1 m2 stanova POS-a u prvom polugodištu 2024. iznosila je 1.360,22 EUR.
Opisana značajna povećanja troškova gradnje i prodajnih cijena stanova, dovode do nemogućnosti ugovaranja izvođenja radova u programima POS-a te se postupci javne nabave učestalo poništavaju jer izvođači radova s obzirom na najviše moguće cijene nemaju ekonomski interes za sudjelovanje u tim postupcima. Tijekom 2024. nije se uspio ugovoriti niti jedan projekt nove izgradnje.
Prema sveobuhvatnim analizama stambenog fonda RH koje je proveo Ekonomski institut iz Zagreba za potrebe izrade Nacionalnog plana stambene politike RH do 2030. godine, pokazalo se da u RH postoji nedostatak od 236.731 stambenih jedinica. Navedeni podatak je tijekom 2024. godine potvrđen i iz dva neovisna izvora i to PricewaterhouseCoopers (nedostatak od 286.005 stanova) i Međunarodnog monetarnog fonda (nedostatak od 232.750 stambenih jedinica). Iz navedenih analiza proizlazi i da se 40 % stambenog fonda (958.000) koristi u nestambene svrhe. Od tog broja, prema popisu stanovništva iz 2021. godine, DZS je objavio da u RH postoji 595.280 stambenih nekretnina koje se ne koriste (25 % stambenog fonda) što je potvrđeno i od strane HEP-a s podacima o neaktivnim električnim brojilima u stambenim nekretninama po gradovima. Prema svakom popisu stanovništva taj broj je rastao za oko 200.000. Pretežiti dio tih stambenih jedinica se nalazi u privatnom vlasništvu. Tako veliki broj višegodišnje praznih stambenih jedinica objašnjava se s tri skupine vlasnika stanova: a) vlasnici koji čuvaju stanove kao štednju ili za svoje nasljednike, bez interesa za aktiviranjem istih; b) vlasnici koji ne žele aktivirati svoje stanove zbog osjećaja pravne nesigurnosti prema najmoprimcima; c) vlasnici koji bi za aktiviranje svojih stanova trebali uložiti određena sredstva kako bi ih doveli u uporabivo stanje, a nisu u mogućnosti osigurati ta sredstva. Pri čemu se skupina b) i c) vrlo često nadopunjuje. Sve tri skupine vlasnika praznih stanova posjeduju snažne motivatore koji usprkos visokim cijenama najma ne aktiviraju svoje nekretnine kroz višegodišnji period.
Trenutna maksimalna izgradnja stanova na tržištu nalazi se na količini od 16.552 stanova godišnje. S obzirom da i znatan dio novo izrađenih stanova završava u nestambenoj namjeni, ponuda stanova ne uspijeva zadovoljiti potražnju. Stalni nedostatak ponude stanova prema potražnji, uz povećane troškove gradnje, rezultira konstantnim rastom cijena stanova na tržištu i sve težom priuštivosti stanova za osnovnu namjenu tj. za rješavanje stambenog pitanja građana.
S obzirom da je riješeno stambeno pitanje jedno od temeljnih ljudskih potreba, a nemogućnost realizacije te potrebe direktno utječe na demografska pitanja i pitanja zaustavljanja mladih osoba od iseljavanja, potrebno je žurno donošenje mjera. Ovim Zakonom omogućava se ublažavanje negativnog utjecaja povećanja cijena stanova za kupovinu prve stambene nekretnine i povećanje ponude priuštivih stanova za one građane koji na tržištu ne mogu riješiti svoje stambeno pitanje, do donošenja novog Zakona o priuštivom stanovanju.
Pitanja koja se trebaju urediti Zakonom
Predmetnim Zakonom uređuju se slijedeća pitanja:
- povećava se najveća prodajna cijena stana propisana odredbama Zakona te se usklađuje s prosječnom prodajnom cijenom stana koju su postigla trgovačka društva i druge pravne osobe u 2024. godini,
- omogućava se isplata potpore u vidu povrata novčanih sredstava u dijelu plaćenog poreza na kupovinu stambene nekretnine građanima RH koji su mlađi od 45 godina i koji kupuju ili grade svoju prvu stambenu nekretninu ovisno o primjerenoj površini stana i lokalnoj prosječnoj cijeni stana,
- uređuje se pokretanje novog programa priuštivog najma koji bi uz naknadu vlasnicima koristio postojeće višegodišnje prazne stanove za građane RH koji ne mogu svoje stambeno pitanje riješiti na tržištu nekretnina.
Posljedice koje će proisteći donošenjem Zakona
Donošenjem predloženog Zakona osigurava se:
- usklađuju se najviše prodajne cijene za stanove izgrađene prema ovom Zakonu s realnim stanjem u graditeljstvu i na taj način se omogućava realizacija pripremljenih projekata priuštive stanogradnje te se omogućava teritorijalna cjenovna prilagodba s varijacijama cijena građenja,
- olakšava se građanima RH koji su mlađi od 45 godina kupnja ili gradnja prve stambene nekretnine uz pomoć isplata potpore u visini polovice iznosa PDV-a ili cijelog iznosa poreza na promet nekretninama za primjerenu veličinu stana i lokalnu prosječnu cijenu stana,
- omogućava se pokretanje novog programa priuštivog najma koji u konačnici doprinosi bržem rješavanju stambenog pitanja građana po priuštivim cijenama najma stanova. Aktivacija postojećih višegodišnje praznih stanova ima nekoliko ključnih prednosti nad gradnjom novih višestambenih zgrada: 1.) neusporedivo brža realizacija nove ponude priuštivih stanova (potrebno vrijeme se mjeri u par mjeseci za cijeli postupak), prema gradnji novih višestambenih zgrada za koje treba računati s ukupnim vremenom od pripreme investicije do završetka gradnje od 3 do 5 godina; 2.) potrebna sredstva su znatno manja za aktiviranje praznih stanova; 3.) nije potrebno zauzimati nove zemljišne površine; 4.) iz ekološkog aspekta ostvaruju se uštede u emisijama CO 2.
III. OCJENA I IZVORI POTREBNIH SREDSTAVA ZA PROVOĐENJE ZAKONA
Za provedbu ovoga Zakona, u dijelu potpore prilikom kupovine prve stambene nekretnine koji se odnosi za dio povrata novčanih sredstava od plaćenog poreza, potrebno je osigurati u državnom proračunu od 52.812.500,00 EUR svake godine.
Za novi program priuštivog najma potrebno je osigurati u državnom proračunu za 2025. 3.634.050,00 EUR, za 2026. godinu 24.227.000,00 EUR i za 2027. godinu 48.454.000,00 EUR.
IV.OBRAZLOŽENJE PRIJEDLOGA ZA DONOŠENJE ZAKONA PO HITNOM POSTUPKU
Donošenje ovoga Zakona predlaže se po hitnom postupku sukladno članku 204. Poslovnika Hrvatskoga sabora („Narodne novine“, broj 81/13, 113/16, 69/17, 29/18, 53/20, 119/20 – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 123/20 i 86/23- Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske) iz osobito opravdanih razloga.
Kako su pokazale analize, cijene stanova i najma u proteklim godinama su značajno porasle što građanima uvelike otežava stjecanje vlastite stambene nekretnine ili dostupnost dugoročnog najma po primjerenim cijenama, posebno uzimajući u obzir nedostupnost stambenih jedinca za dugoročni najam.
APN koji građanima putem svojih programa može pomoći u stjecanju prve stambene nekretnine po priuštivim cijenama te ima spremne projekte s ishođenim građevinskim dozvolama zbog zakonski definirane prodajne cijene stanova suočava se s nemogućnošću ugovaranja izvođenja radova.
Isto tako i mjera potpore za kupovinu odnosno gradnju prve stambene nekretnine kroz povrat novčanih sredstava u dijelu plaćenog poreza prilikom kupovine stana odnosno gradnje obiteljske kuće , kao i pokretanje programa priuštivog najma, ne mogu se bez izmjene ovoga Zakona pokrenuti, a značajno bi pomogle građanima da riješe svoje stambeno pitanje u trenucima kada oni to ne mogu na tržištu nekretnina.
Kako bi se predložene mjere za omogućavanje priuštivog stanovanja što prije aktivirale i kako bi se već tijekom 2025. godine omogućilo rješavanje stambenog pitanja po povoljnijim uvjetima za građane RH nužno je da ovaj Zakon stupi na snagu što prije, stoga se i predlaže njegovo donošenje po hitnom postupku.
KONAČNI PRIJEDLOG ZAKONA O IZMJENAMA I DOPUNAMA
ZAKONA O DRUŠTVENO POTICANOJ STANOGRADNJI
Komentirate u ime: MINISTARSTVO PROSTORNOGA UREĐENJA, GRADITELJSTVA I DRŽAVNE IMOVINE
Članak 1.
U Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji (»Narodne novine«, broj 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12, 7/13, 26/15, 57/18, 66/19, 58/21 ) u članku 2. ispred riječi „Društveno“ stavlja se oznaka stavka „(1)“.
Iza stavka 1. dodaje se stavak 2. koji glasi:
„(2) Iznimno od stavka 1. ovog članka, sredstva koja se osiguravaju za provedbu posebnih programa, mogu biti i bespovratna“.
Komentirate u ime: MINISTARSTVO PROSTORNOGA UREĐENJA, GRADITELJSTVA I DRŽAVNE IMOVINE
Članak 2.
U članku 7. stavku 1. broj „50%“ zamjenjuje se brojem „60%“.
Komentirate u ime: MINISTARSTVO PROSTORNOGA UREĐENJA, GRADITELJSTVA I DRŽAVNE IMOVINE
Članak 3.
U članku 19. u stavku 2. broj „50%“ zamjenjuje se brojem „60%.“
Komentirate u ime: MINISTARSTVO PROSTORNOGA UREĐENJA, GRADITELJSTVA I DRŽAVNE IMOVINE
Članak 4.
U članku 25. u stavku 2. broj „21“ zamjenjuje se brojem „23“.
Komentirate u ime: MINISTARSTVO PROSTORNOGA UREĐENJA, GRADITELJSTVA I DRŽAVNE IMOVINE
Članak 5.
Članak 30 a. mijenja se i glasi:
„(1) Javnim sredstvima se mogu poticati programi i mjere kojima se za građane osigurava stanovanje po cijenama povoljnijim od tržišnih.
(2) Poticanje iz stavka 1. ovoga članka provodi se prema posebnim programima koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske u skladu s kojima APN osigurava sredstva potrebna za njihovu provedbu.
(3) Javna sredstva koja se koriste za provedbu programa poticane stanogradnje iz stavka 2. ovoga članka su povratna, a vraćaju se u roku do 31 godine od sklapanja ugovora, s kamatom obračunatom uz kamatne stope iz članka 26. stavka 1. ovoga Zakona.
(4) Javna sredstva koja se koriste za provedbu programa priuštivog najma stanova su djelomično povratna.
(5) Javna sredstva koja se koriste za provedbu programa potpore za stjecanje prve stambene nekretnine su nepovratna.
(6) Za poticanje prema programima iz stavka 2. ovoga članka, uz financijska sredstva koja osigurava Republika Hrvatska, mogu se koristiti i sredstva europskih razvojnih i investicijskih banaka, europskih kohezijskih fondova i fondova registriranih u Republici Hrvatskoj kao i sredstva koja mogu osigurati i jedinice lokalne samouprave.“.
Komentirate u ime: MINISTARSTVO PROSTORNOGA UREĐENJA, GRADITELJSTVA I DRŽAVNE IMOVINE
Članak 6.
Iza članka 30.b. Zakona, dodaju se članci 30.c ,30.d, 30.e, 30.f, 30.g i 30.h koji glase:
„Članak 30.c
(a) Na temelju ovoga Zakona omogućava se isplata potpore za stjecanje ili gradnju prve stambene nekretnine za potrebe vlastitog stanovanja.
(b) Pravo na isplatu potpore za stjecanje prve stambene nekretnine ostvaruje državljanin Republike Hrvatske, koji u trenutku podnošenja zahtjeva kumulativno ispunjava sljedeće uvjete:
- da je ugovor o kupoprodaji prve stambene nekretnine s ciljem rješavanja vlastitoga stambenog pitanja sklopljen nakon 1. siječnja 2025. godine
- da nije navršio 45 godina
- da podnositelj zahtjeva te članovi njegove uže obitelji nemaju, u tuzemstvu ili inozemstvu, u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu nekretninu namijenjenu stanovanju odnosno nekretninu koja se smatra odgovarajućom sukladno članku 21. stavku 4. ovoga Zakona niti su je do 1. siječnja 2025. godine imali
- da podnositelj zahtjeva i članovi njegove uže obitelji imaju prijavljeno prebivalište i borave u mjestu i na adresi gdje se nekretnina koju je stekao nalazi
- da je temeljem ugovora o kupoprodaji nekretnine nakon 1. siječnja 2025. izdano pravomoćno rješenje o utvrđivanju poreza na promet nekretnina na temelju kojeg je platio porez na promet nekretnina ili je platio porez na dodanu vrijednost na temelju računa prodavatelja, izdanog nakon 1. siječnja 2025.
(c) Pravo na isplatu potpore za gradnju prve stambene nekretnine za potrebe vlastitoga stanovanja ima državljanin Republike Hrvatske koji u trenutku podnošenja zahtjeva kumulativno ispunjava i sljedeće uvjete:
- da je uporabna dozvola za obiteljsku kuću postala pravomoćna nakon 1. siječnja 2025. godine
- da je na temelju ugovora o građenju obiteljske kuće izdan račun odnosno situacija, ovjerena od strane nadzornog inženjera, na temelju kojeg je plaćen porez na dodanu vrijednost
- da nije navršio 45 godina
- da podnositelj zahtjeva te članovi njegove uže obitelji nemaju, u tuzemstvu ili inozemstvu, u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu nekretninu namijenjenu stanovanju odnosno nekretninu koja se smatra odgovarajućom sukladno članku 21. stavku 4. ovoga Zakona niti su je do 1. siječnja 2025. godine imali
- da podnositelj zahtjeva i članovi njegove uže obitelji imaju prijavljeno prebivalište i borave u mjestu i na adresi gdje se nekretnina koju je stekao nalazi.
(d) Pod članovima uže obitelji u smislu ovoga Zakona, smatraju se bračni ili izvanbračni drug, životni partner ili neformalni životni partner i djeca.
(e) Iznimno od uvjeta utvrđenih u stavcima 2. i 3. ovoga članka, pravo na isplatu potpore iz stavka 1. ovoga članka ostvaruje se i u slučaju kada podnositelj zahtjeva ili članovi njegove uže obitelji imaju ili su imali u tuzemstvu ili inozemstvu u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu nekretninu namijenjenu za stanovanje koja se smatra neodgovarajućom u smislu članka 21. stavka 4. ovog Zakona, a koju je podnositelj zahtjeva prodao radi kupnje većeg stana ili kuće, odnosno gradnje kuće, a sve za potrebe vlastitog stanovanja.
(f) Podnositelj zahtjeva koji je imao ili ima drugu nekretninu namijenjenu stanovanju obvezan je, prilikom predaje zahtjeva za isplatu potpore iz stavka 1. ovoga članka, APN-u dostaviti dokaz iz kojeg proizlazi da je prodao nekretninu iz stavka 5. ovoga članka.
(g) Podnositelj zahtjeva i članovi njegove uže obitelji koji su pravo na subvenciju ostvarili sukladno zakonu koji uređuje subvencioniranje stambenih kredita ili zakonu kojim se uređuje subvencioniranje i državna jamstva te putem drugih direktnih državnih financijskih subvencija za rješavanje stambenih pitanja, ne ostvaruju pravo na potporu prema odredbama ovog Zakona.
(h) Pravo na isplatu potpore iz stavka 1. ovoga članka ne ostvaruje podnositelj zahtjeva ako je prema kupoprodajnom ugovoru iz članka 30.c stavka 2. ovoga Zakona ugovorena cijena stambene nekretnine 100 % viša od prosječne cijene metra četvornog stana iz članka 30.d stavka 1. ovoga Zakona.
(i) Pravo na isplatu potpore iz stavka 1. ovoga članka ne ostvaruje podnositelj zahtjeva ako korisna površina stambene nekretnine prelazi 100 % površine propisane člankom 30.d. stavcima 3. i 4. ovoga Zakona.
Članak 30.d
(1) Osnovicu za izračun najvišeg iznosa potpore iz članka 30.c stavka 1. ovoga Zakona čini umnožak korisne površine stana odnosno obiteljske kuće na koju podnositelj zahtjeva ima pravo obzirom na broj članova obitelji i prosječne cijene metra četvornog stana u jedinici lokalne samouprave u kojoj se nekretnina stječe ili gradi, a koja se određuje prema podatku kojeg javno objavljuje ministarstvo nadležno za poslove graditeljstva.
(2) Ako je prema kupoprodajnom ugovoru iz članka 30.c stavka 2. ovoga Zakona ugovorena cijena stana manja od prosječne, za izračun osnovice iz stavka 1. ovoga članka koristi se ugovorena cijena.
(3) Za obračun osnovice iz stavka 1. ovoga članka, ovisno o broju članova obitelji podnositelja zahtjeva, priznaju se sljedeće korisne površine stana:
◊ za 1 osobu do 50 m 2
◊ za 2 osobe do 65 m 2
◊ za 3 osobe do 80 m 2
◊ za 4 osobe do 90 m 2
◊ za 5 osoba do 100 m 2
◊ za 6 osoba do 110 m 2
◊ za 7 i više osoba do 120 m²
(4)Za obiteljske kuće za obračun osnovice iz stavka 1. ovoga članka, ovisno o broju članova obitelji podnositelja zahtjeva, priznaju se površine iz stavka 3. ovoga članka uvećane za 50%.
(5) Podnositelj zahtjeva koji je platio porez na dodanu vrijednost za stjecanje ili gradnju prve stambene nekretnine ima pravo na isplatu potpore u visini od 50% poreza na dodanu vrijednost, pri čemu je osnovica utvrđena u stavku 1. ovoga članka.
(6) Podnositelj zahtjeva koji je platio porez na promet nekretnina za prvu stambenu nekretninu, ima pravo na isplatu potpore u visini poreza na promet nekretnina, pri čemu je osnovica utvrđena u stavku 1. ovoga članka.
Članak 30.e
(1) Podnositelj zahtjeva koji ispunjava sve uvjete iz članka 30.c stavka 2. ili 3. ovoga Zakona, zahtjev za ostvarivanje prava na potporu za stjecanje ili gradnju prve stambene nekretnine predaje APN-u.
(2) O zahtjevu iz stavka 1. ovoga članka APN odlučuje rješenjem.
(3) Protiv rješenja iz stavka 2. ovoga članka može se izjaviti žalba o kojoj odlučuje ministarstvo nadležno za graditeljstvo.
(4) Protiv odluke nadležnog ministarstva iz stavka 3. ovoga članka može se pokrenuti upravni spor.
(5) Rješenje iz stavka 2. ovoga članka predstavlja ovršnu ispravu.
(6) Po pravomoćnosti rješenja iz stavka 2. ovoga članka, potporu za stjecanje ili gradnju prve stambene nekretnine isplaćuje ministarstvo nadležno za graditeljstvo.
(7) Potpora za stjecanje ili gradnju prve stambene nekretnine iz članka 30.c stavka 1. ovoga Zakona nije oporeziva.
Članak 30.f
(1) Podnositelj zahtjeva je obvezan u cijelosti ministarstvu nadležnom za graditeljstvo vratiti isplaćenu potporu ako u roku od tri godine od dana isplate potpore otuđi ili iznajmi nekretninu, ili ako u istom roku odjavi prebivalište ili ne boravi u nekretnini za koju je potpora ostvarena.
(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, isplaćena potpora se ne treba vratiti ako podnositelj zahtjeva ispunjava posebne uvjete navedene u članku 28. stavku 4. i 5. ovoga Zakona.
(3) Ministar nadležan za poslove graditeljstva propisuje pravilnikom uvjete, mjerila i postupak ostvarivanja prava na potporu za stjecanje ili gradnju prve stambene nekretnine za potrebe vlastitog stanovanja.
Članak 30.g
(1) Na temelju ovoga Zakona omogućava se najam postojećih stambenih nekretnina po cijenama povoljnijim od tržišnih kroz sudjelovanje u programu priuštivog najma.
(2) Pravo na korištenje programa iz stavka 1. ovoga članka, kao najmoprimci, ostvaruju državljani Republike Hrvatske koji se jave na javni poziv APN-a.
(3) Najmoprimci koji ispunjavaju uvjete iz programa priuštivog najma mjesečno će plaćati lokalno priuštivu najamninu APN-u.
(4) Sredstva od najma iz stavka 3. ovoga članka namjenski su prihod APN-a i služe za smanjenje troškova koji su nastali iz naknade za uslugu davanja stambene nekretnine u program priuštivog najma.
(5) Izračun lokalno priuštive najamnine se utvrđuje u programu priuštivog najma.
(6) Ako se najmoprimcima tijekom najma stana uvećaju prihodi oni će moći ostati u najmu stana ali će se izvršiti korekcija najamnine sukladno odredbama programa priuštivog najma.
Članak 30.h
(a) APN će stambene nekretnine za potrebe programa iz članka 30.f stavka 1. iz ovoga Zakona pribavljati prvenstveno od Republike Hrvatske, jedinica lokalne i područne samouprave te od pravnih osoba kojima je osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne ili područne samouprave, te na temelju javnog poziva od fizičkih i pravnih osoba vlasnika stambenih nekretnina u postojećim zgradama, koje nisu korištene u periodu od najmanje dvije godine računajući od dana prijave u program priuštivog najma.
(b) Od stambenih nekretnina koje udovoljavaju uvjetima iz javnog poziva, APN će utvrditi listu raspoloživih, odnosno useljivih stambenih nekretnina po jedinicama lokalne samouprave.
(c) Na temelju ovoga Zakona potiče se aktivacija postojećih praznih stambenih nekretnina za dugoročni priuštivi najam koje nisu korištene najmanje dvije godine i koje su u uporabivom stanju.
(d) Ako stambena nekretnina nije u uporabivom stanju, odnosno ako su potrebni manji radovi na uređenju do uporabljivosti, isplata prve rate slijedi po potpisu ugovora o upravljanju stambenom nekretninom s kojim se reguliraju sva prava i obveze u vezi uređenja i najma.
(e) APN s vlasnicima potpisuje ugovor o upravljanju stambenom nekretninom na rok od najmanje 3 godine, s mogućnošću njegova produljenja najviše do deset godina.
(f) Ugovor iz stavka 5. ovoga članka potpisuje se s vlasnikom stambene nekretnine nakon što APN pronađe zainteresiranog najmoprimca.
(g) APN će vlasniku isplatiti naknadu za uslugu davanja stambene nekretnine u program priuštivog najma koja se obračunava uzimajući u obzir rok na koji je sklopljen ugovor o upravljanju i medijalne tržišne najamnine za područje u kojem se nalazi stambena nekretnina.
(h) Naknada iz stavka 7. ovoga članka isplaćuje se vlasniku u dvije rate i to u iznosu od 60 % nakon potpisa ugovora, a preostali dio od 40 % ovisno o trajanju ugovornog odnosa.
(i) U programu priuštivog najma će se na odgovarajući način primijeniti pravila o državnim potporama.
(j) U Odluci o donošenju programa priuštivog najma koji donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog ministra nadležnog za poslove graditeljstva, detaljno se razrađuju uvjeti, mjerila i kriteriji za uključivanje u program priuštivog najma u pogledu vlasnika, najmoprimaca i najmodavaca, postupak provedbe javnih poziva za vlasnike i za najmoprimce, način utvrđivanja i provedbe lista reda prvenstva, način izračuna lokalno priuštive najamnine, opći uvjeti ugovora o davanju na uporabu i ugovora o najmu nekretnine te raskidi ugovora koje će APN sklapati sa vlasnicima i najmoprimcima te sva druga pitanja vezana uz provedbu Programa.
Komentirate u ime: MINISTARSTVO PROSTORNOGA UREĐENJA, GRADITELJSTVA I DRŽAVNE IMOVINE
PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE
Komentirate u ime: MINISTARSTVO PROSTORNOGA UREĐENJA, GRADITELJSTVA I DRŽAVNE IMOVINE
Članak 7.
(1) Ministar nadležan za poslove graditeljstva donijet će Pravilnik iz članka 6. ovoga Zakona u roku od 60 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.
(2) Vlada Republike Hrvatske donijet će odluku o programu priuštivog najma iz članka 6. ovoga Zakona najkasnije u roku 120 dana od stupanja na snagu ovoga Zakona.
Komentirate u ime: MINISTARSTVO PROSTORNOGA UREĐENJA, GRADITELJSTVA I DRŽAVNE IMOVINE
Članak 8.
Ovaj Zakon stupa na snagu prvoga dana od dana objave u »Narodnim novinama«.
O B R A Z L O Ž E NJ E
Uz članak 1.
Ovom odredbom propisuje se da sredstva koja se osiguravaju za provedbu posebnih programa, mogu biti i bespovratna. Naime, člankom 2. važećeg Zakona propisano je da se društveno poticana stanogradnja provodi izgradnjom stanova, odnosno stambenih zgrada organiziranom na način kojim se ostvaruje svrhovito korištenje javnih i drugih sredstava za pokriće troškova te se osigurava povrat tih sredstava, dakle, osiguran je povrat javnih sredstava uz kamate od 1 % za razdoblje počeka i 2% za razdoblje otplate. Međutim, novim programima koji će se donijeti na temelju ovih izmjena i dopuna Zakona, a kojima će definirati potpore i priuštivi najam, osigurat će se javna sredstva koja će biti bespovratna (program potpora) ili djelomično povratna (za Program priuštivog najma do razine priuštivih najamnina koje plaća najmoprimac). Cilj ove odredbe je stvaranje temelja za provedbu navedenih programa u pogledu financiranja istih.
Uz članak 2. i 3.
Ovim odredbama propisuje se povećanje maksimalne prodajna cijena stana iz Programa POS-a s dosadašnjih 1.792,50 €/m2 NKP-a (s PDV-om), što je predstavljalo etalonsku cijenu uvećanju za 50%, na 1.912,00 €/m2 (s PDV-om) što predstavlja etalonsku cijenu uvećanju za 60%. Ovom izmjenom, maksimalna vrijednost zemljišta, komunalne infrastrukture s priključcima i komunalnim doprinosom kao i ostali troškovi (projektiranje, nadzor i dr.) ne mogu preći vrijednost 60% etalonske cijene građenja. S povećanjem maksimalne prodajne cijene stana, APN-u se omogućava teritorijalna cjenovna prilagodba s varijacijama cijena građenja.
Cilj povećanja maksimalne cijene stana iz Programa POS-a je otvaranje mogućnosti ugovaranja izgradnje novih stanova. Naime, unatoč činjenici povećanja etalonske cijene građenja (kolovoz 2024. godine), APN nije u mogućnosti ugovoriti izgradnju stanova a sve radi toga što ponuđene cijene građenja uveliko premašuju planirane vrijednosti nabave. Temeljem navedenog, a uzimajući u obzir činjenicu kako APN u ovom trenutku ima u pripremi 732 stana, od kojih je za 569 ishođena pravomoćna građevinska dozvola te se za još 163 stana očekuje ishođenje građevinske dozvole u prvom kvartalu 2025. godine, navedenim izmjenama se očekuje kako će se otvoriti mogućnost ili barem olakšati ugovaranje izgradnje stanova, do donošenja novog Zakona o priuštivom stanovanju.
Uz članak 4.
Ovom odredbom mijenja se duljina prvog dijela otplate kredita (kredit banke) s 21 na 22 godine. Navedeno je neophodno da bi povećanjem maksimalne prodajne cijene stana mogli zadovoljiti odredbe Zakona o ujednačenosti mjesečnih obroka kredita za cijelo vrijeme otplate kao i visini mjesečnih obroka (kredit banke i APN-a).
Uz članak 5.
Ovom odredbom propisuje se poticanje priuštivog stanovanje građana te donošenje posebnih programa za priuštivo stanovanje, sredstva koja se koriste za financiranje istih (povratna, djelomično ili u cijelosti, kao i bespovratna). Na temelju ovoga članka dalje se razrađuju novi programi
Uz članak 6.
Nastavno na ranijim člankom definirane posebne programe, novim člancima 30.c, 30.d, 30.e, 30.f, 30.g i 30.h pobliže se utvrđuju uvjeti, mjerila i način ostvarenja prava koja proizlaze iz posebnih programa: isplata potpore za stjecanje prve stambene nekretnine, uključivanje u program priuštivog najma, kako za fizičke i pravne osobe vlasnike stanova tako i za najmoprimce.
Uz članak 7.
Prijelaznom i završnom odredbom ovog članka propisuje se rok za donošenje Pravilnika i Programa priuštivog najma.
Uz članak 8.
Odredbom ovoga članka sukladno odredbi članka 90. Ustava Republike Hrvatske određuje se objava i dan stupanja na snagu ovoga Zakona.
ODREDBE VAŽEĆEG ZAKONA KOJE SE MIJENJAJU, ODNOSNO DOPUNJUJU
Članak 2.
Društveno poticana stanogradnja provodi se izgradnjom stanova, odnosno stambenih zgrada, organiziranom na način kojim se ostvaruje svrhovito korištenje javnih i drugih sredstava za pokriće troškova, osigurava povrat tih sredstava, omogućuje prodaja stanova uz obročnu otplatu pod pristupačnijim uvjetima od tržnih u pogledu kamata i rokova otplate, te omogućuje davanje u najam izgrađenih stanova uz mogućnost otkupa istih.
Članak 7.
(1) Ukupna vrijednost građevinskog zemljišta, uređenja komunalne infrastrukture i ostalih troškova (troškovi izrade projektno-tehničke dokumentacije, stručnog nadzora nad gradnjom i dr.) i priključaka na infrastrukturu sadržana u prodajnoj cijeni m2 stana ne može biti viša od 50% etalonske cijene građenja.
(2) Uređenjem komunalne infrastrukture iz članka 6. stavka 2. ovoga Zakona razumijeva se uređenje pristupne ceste, javnih površina i javne rasvjete, potrebne za korištenje građevine izgrađene na određenom zemljištu.
(3) Priključcima na infrastrukturu iz članka 6. stavka 2. ovoga Zakona razumijeva se izvedba priključaka građevine na infrastrukturu za opskrbu pitkom vodom, odvodnju otpadnih i oborinskih voda, opskrbu plinom, toplinskom energijom ili drugim energetskim medijem ovisno o lokalnim prilikama, te priključenje građevine na električnu energiju i distributivnu telekomunikacijsku mrežu.
(4) U cijeni iz stavka 1. ovoga članka sadržana je i vrijednost komunalnog doprinosa koju investitor plaća prilikom dobivanja akta na temelju kojeg se može graditi.
Članak 19.
(1) Prije pristupanja građenju na određenoj lokaciji, APN, odnosno javna ustanova je dužna izraditi kalkulaciju predvidivih troškova izgradnje s prikazom financijske konstrukcije prema izvorima financiranja, okvirno utvrditi predvidivu prodajnu cijenu uz mogućnost valorizacije stanova ovisno o njihovom položaju u zgradi, te izraditi kalkulacije obročne otplate i povratnog priljeva sredstava od prodaje.
(2) Prodajna cijena stana po m2 korisne, odnosno prodajne površine ne može biti viša od etalonske cijene građenja m ² stana uvećane za 50%.
(3) U jednom stambenom, odnosno stambeno-poslovnom objektu APN, odnosno javna ustanova kao investitor može odrediti različite cijene stanova i drugih posebnih dijelova nekretnine, ovisno o njihovoj opremi i položaju u objektu, odnosno od investitora procijenjene korisne vrijednosti tih posebnih dijelova nekretnine.
(4) U slučaju građenja stanova za najam na određenoj lokaciji, APN, odnosno javna ustanova je dužna primijeniti odredbe iz stavaka 1., 2. i 3. ovoga članka, te izraditi kalkulaciju povratnog priljeva sredstava od najma, imajući u vidu troškove izgradnje i primjereni rok povrata uloženih javnih sredstava.
(5) Izrada kalkulacije povratnog priljeva sredstava s rokom povrata uloženih javnih sredstava iz stavka 4. ovoga članka nije potrebna u slučaju gradnje stanova za djelatne vojne osobe, policijske službenike te druge državne i javne službenike i namještenike.
OBROČNA OTPLATA
Članak 25.
(1) Kod kupnje stana uz obročnu otplatu, ukupan rok otplate, uključivo mogući poček plaćanja obroka te razdoblje otplate kreditnih sredstava banke, ne može biti duži od 31 godine od dana sklapanja ugovora o kupoprodaji.
(2) U prvom dijelu obročne otplate koji ne može biti duži od 21 godina kupac otplaćuje kreditna sredstva banke na ime odobrenog kredita, a u drugom dijelu nakon podmirenja duga banci otplaćuje javna i druga sredstva, koja pripadaju Republici Hrvatskoj i jedinici lokalne samouprave te drugim osobama koje su osigurale sredstva za izgradnju, srazmjerno njihovom udjelu u cijeni stana.
(3) Mjesečni obrok kod obročne otplate utvrđuje se na način da je njegova visina za cijelo razdoblje otplate ujednačena, time da iznos mjesečnog obroka ne može biti niži od 0.25% prodajne cijene stana.
POSEBNI PROGRAMI
Članak 30.a
(1) Javnim sredstvima se uz primjenu načela iz članka 2. ovoga Zakona može poticati rješavanje stambenih pitanja građana koji kupuju stanove na tržištu nekretnina.
(2) Poticanje iz stavka 1. ovoga članka provodi se prema posebnim programima koje utvrđuje APN uz prethodnu suglasnost ministra nadležnog za graditeljstvo, u skladu s kojim APN osigurava sredstva potrebna za njihovu provedbu.
(3) Javna sredstva koja se koriste za provedbu programa su povratna, a vraćaju se u roku do 31 godine od sklapanja ugovora, uz valutnu klauzulu vezanu uz EUR-o i s kamatom obračunatom uz kamatne stope iz članka 26. stavka 1. ovoga Zakona.
(4) Radi osiguranja povoljnijih uvjeta financiranja i stvaranja preduvjeta za učinkovitu provedbu posebnih programa, APN može kupcima stanova, bankama i drugim sudionicima omogućiti određena jamstva, te u tu svrhu osigurati jamstveni fond koji se financira na način utvrđen programom.
(5) Za poticanje prema programima iz stavka 2. ovoga članka, uz financijska sredstva koja osigurava Republika Hrvatska, jedinica lokalne samouprave može na temelju odluke izvršnog tijela te jedinice osigurati i svoja sredstva ovisno o njenim mogućnostima i potrebama, u skladu s ugovorom sklopljenim s APN-om.
Članak 30.b
(1) Ako APN sudjeluje u pribavljanju stanova za najam u svojem vlasništvu radi rješavanja stambenih potreba djelatnih vojnih osoba, policijskih službenika te drugih državnih i javnih službenika i namještenika deficitarnih zanimanja, APN ih daje u najam na određeno vrijeme, sukladno pravilniku kojim se propisuju podrobniji uvjeti, mjerila i postupak davanja u najam stanova, kao i osnovna oprema tih stanova za stanovanje.
(2) Pravilnik iz stavka 1. ovoga članka donosi ministar nadležan za poslove graditeljstva.
Komentirate u ime: MINISTARSTVO PROSTORNOGA UREĐENJA, GRADITELJSTVA I DRŽAVNE IMOVINE