2.1.

Zakon o društveno poticanoj stanogradnji („Narodne novine“, broj 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12, 07/13, 26/15, 57/18, 66/19, 58/21) donesen je 2001. godine i do danas je mijenjan i dopunjavan više puta. Do sada je provedbom Zakona o društveno poticanoj stanogradnji izgrađeno ukupno 9.126 stanova u 296 objekta u 83 jedinice lokalne samouprave. Ukupna investicijska vrijednost za 9.126 stanova iznosi 648.542.947,03 EUR, a za što je Republika Hrvatska (u daljnjem tekstu: RH) putem poticajnih sredstava uložila 167.645.455,77 EUR.

Trenutno se u fazi pripreme nalazi 732 stana u 18 gradova, od kojih je za 603 izdana građevinska dozvola. U prosjeku priprema koja uključuje imovinsko-pravno sređivanje građevne parcele i projektiranje te na kraju građenje svake višestambene zgrade traje od 3 do 5 godina.

U dosadašnjoj provedbi Programa društveno poticane stanogradnje (u daljnjem tekstu: POS) uočena su znatna odstupanja prosječnih prodajnih cijena novih stanova, cijena građenja, cijena zemljišta i cijena uređenja komunalne infrastrukture te priključaka na infrastrukturu postignutih u POS-u u odnosu na postignute prosječne cijene na tržištu, odnosno u odnosu na prosječne prodajne cijene stanova trgovačkih društava i drugih pravnih osoba bez POS-a. Prema biltenu kojeg za Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine izrađuje Institut IGH d.d. prosječna cijena građenja od 2019. do 2023. godine rasla je za više od 50 %.

Cijene nekretnina kontinuirano rastu od 2016. godine, i to kako u RH  ako i u većini država Europske unije. Prema trenutno dostupnim podacima Državnog zavoda za statistiku (u daljnjem tekstu: DZS) o cijenama prodanih novih stanova u RH u prvom polugodištu 2024. prosječna cijena  1 m2 novih stanova koje su prodavala trgovačka društva i druge pravne osobe (bez POS-a), iznosila je 2.473,00 EUR. Ta cijena viša je za 4,8 % u odnosu na drugo polugodište 2023., a za 6,3 % u odnosu na prvo polugodište 2023. Ujedno je u analizama tržišta nekretnina uočeno značajno usporavanje prometa stambenih nekretnina. S druge strane, prosječna cijena 1 m2 stanova POS-a u prvom polugodištu 2024. iznosila je 1.360,22 EUR. Opisana značajna povećanja troškova gradnje i prodajnih cijena stanova, dovode do nemogućnosti ugovaranja izvođenja radova u programima POS-a te se postupci javne nabave učestalo poništavaju jer izvođači radova s obzirom na najviše moguće cijene nemaju ekonomski interes za sudjelovanje u tim postupcima. Tijekom 2024. nije se uspio ugovoriti niti jedan projekt nove izgradnje.

Prema sveobuhvatnim analizama stambenog fonda RH koje je proveo Ekonomski institut iz Zagreba za potrebe izrade Nacionalnog plana stambene politike RH do 2030. godine, pokazalo se da u RH postoji nedostatak od 236.731 stambenih jedinica. Navedeni podatak je tijekom 2024. godine potvrđen i iz dva neovisna izvora i to PricewaterhouseCoopers  (nedostatak od 286.005 stanova) i Međunarodnog monetarnog fonda (nedostatak od 232.750 stambenih jedinica). Iz navedenih analiza proizlazi i da se 40 % stambenog fonda (958.000) koristi u nestambene svrhe. Od tog broja, prema popisu stanovništva iz 2021. godine, DZS je objavio da u RH postoji 595.280 stambenih nekretnina koje se ne koriste (25 % stambenog fonda) što je potvrđeno i od strane HEP-a s podacima o neaktivnim el. brojilima u stambenim nekretninama po gradovima. Prema svakom popisu stanovništva taj broj je rastao za cca. 200.000. Pretežiti dio tih stambenih jedinica se nalazi u privatnom vlasništvu. Tako veliki broj višegodišnje praznih stambenih jedinica objašnjava se s tri skupine vlasnika stanova: a) vlasnici koji čuvaju stanove kao štednju ili za svoje nasljednike, bez interesa za aktiviranjem istih; b) vlasnici koji ne žele aktivirati svoje stanove zbog osjećaja pravne nesigurnosti prema najmoprimcima; c) vlasnici koji bi za aktiviranje svojih stanova trebali uložiti određena sredstva kako bi ih doveli u uporabivo stanje, a nisu u mogućnosti osigurati ta sredstva. Pri čemu se skupina b) i c) vrlo često nadopunjuje.  Sve tri skupine vlasnika praznih stanova posjeduju snažne motivatore koji usprkos visokim cijenama najma ne aktiviraju svoje nekretnine kroz višegodišnji period.  

Trenutna maksimalna izgradnja stanova na tržištu nalazi se na količini od 16.552 stanova godišnje. S obzirom da i znatan dio novo izrađenih stanova završava u nestambenoj namjeni, ponuda stanova ne uspijeva zadovoljiti potražnju. Stalni nedostatak ponude stanova prema potražnji, uz povećane troškove gradnje, rezultira konstantnim rastom cijena stanova na tržištu i sve težom priuštivosti stanova za osnovnu namjenu tj. za rješavanje stambenog pitanja građana.  

S obzirom da je riješeno stambeno pitanje jedno od temeljnih ljudskih potreba, a nemogućnost realizacije te potrebe direktno utječe na demografska pitanja i pitanja zaustavljanja mladih osoba od iseljavanja, potrebno je žurno donošenje mjera. Ovim Zakonom omogućava se ublažavanje negativnog utjecaja povećanja cijena stanova za kupovinu prve stambene nekretnine i povećanje ponude priuštivih stanova za one građane koji na tržištu ne mogu riješiti svoje stambeno pitanje, do donošenja novog Zakona o priuštivom stanovanju.

2.2.

Izvor podataka:

Korišteni su podaci koje su proveli  Ekonomski institut iz Zagreba i Institut IGH d.d za Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine te podaci PricewaterhouseCoopers  i Međunarodnog monetarnog  fonda

3.1.

Opis posebnog cilja

ublažiti negativni utjecaj povećanja cijena stanova za kupovinu prve stambene nekretnine

olakšati građanima rješavanje stambenog pitanja

aktivirati postojeće višegodišnje prazne stanove

3.2.

Opis svrhe propisa

omogućiti APN-u pokretanje pojedinih projekata gradnje (kroz provođenje postupaka javne nabave) koji su u pripremi

olakšati građanima kupnju ili gradnju prve nekretnine za stanovanje

olakšati građanima plaćanje najamnine budući da zbog visokih cijena na tržištu nekretnina veći broj građana nije u mogućnosti kupiti ili iznajmiti nekretninu za stanovanje

aktivirati postojeće višegodišnje prazne stanove

3.3.

Razmotrena druga moguća normativna i nenormativna rješenja

Očekivani ishodi se ne mogu postići nenormativnim rješenjem.

3.4.

Izvor podataka:

Korišteni su podaci koje su proveli  Ekonomski institut iz Zagreba i Institut IGH d.d. za Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine do 2030. godine. te podaci PricewaterhouseCoopers  i Međunarodnog monetarnog  fonda

4.1.

Posebni cilj:

uskladiti najviše prodajne cijene za stanove izgrađene prema ovom Zakonu s realnim stanjem u graditeljstvu te provesti postupke javne nabave za izgradnju građevina za koje se ishođene građevinske dozvole omogućiti realizaciju pripremljenih projekata te omogućiti teritorijalnu cjenovnu prilagodbu s varijacijama cijena građenja

olakšati građanima RH koji su mlađi od 45 godina kupnju ili gradnju prve stambene nekretnine na tržištu nekretnina uz pomoć isplata potpore u visini polovice iznosa PDV-a ili cijelog iznosa poreza na promet nekretninama za primjerenu veličinu stana i lokalnu prosječnu cijenu stana

omogućiti pokretanje novog programa priuštivog najma koji u konačnici doprinosi bržem rješavanju stambenog pitanja građana po priuštivim cijenama najma stanova

aktivirati postojeće višegodišnje prazne stanove

4.1.1.

Učinci na gospodarstvo:

Adresati:

Funkcioniranje tržišta i tržišnog natjecanja kroz reguliranje prodajne cijene za stanova izgrađene po ovome Zakonu s realnim stanjem u graditeljstvu

- Poslovni subjekti (trgovačka društva i obrti u području graditeljstva) koji će se javljati na javne natječaje za gradnju zgrada

- Građani (vlasnici nekretnina) koji će moći svoje prazne nekretnine staviti u funkciju najma

- Građani koji će moći steći nekretninu za stanovanje uz subvenciju države

4.1.2.

Učinci na održivi razvoj:

Adresati:

Nisu utvrđeni učinci

Utvrđeni adresati iz članka 14. Uredbe navode se jedan iza drugog.

4.1.3.

Učinci na socijalnu skrb:

Adresati:

Pomoć građanima u rješavanju stambenog pitanja kroz povrat PDV-a na kupnju prve nekretnine za stanovanje te subvencioniranje najamnine

Građani Republike Hrvatske

- Građani mlađi od 45

- Građani koji si zbog slabijeg imovinskog stanja ne mogu riješiti stambeno pitanje

4.1.4.

Učinci na zaštitu ljudskih prava:

Adresati:

Nisu utvrđeni učinci

Utvrđeni adresati iz članka 14. Uredbe navode se jedan iza drugog.

4.1.5.

Učinci na druga područja:

Adresati:

Nisu utvrđeni učinci  

Utvrđeni adresati iz članka 14. Uredbe navode se jedan iza drugog po redu utvrđivanja.

Priuštivost stambenog prostora predstavlja jedno od temeljnih ljudskih potreba, ali je često izazov za skupine stanovništva koje su suočene s ranjivostima. To uključuje mlade ljude, starije građane, velike obitelji s djecom i ljude koji pate od ograničenog pristupa zdravstvenoj skrbi i inflacije cijena osnovnih dobara i usluga. Povećanje realnih troškova stanovanja posebno je izraženo u urbanim područjima gdje postoji nedostatak raspoloživog stambenog fonda i raspoloživog neizgrađenog zemljišta.

Stoga je cilj ove mjere olakšati građanima RH koji su mlađi od 45 godina kupnju ili gradnju prve stambene nekretnine na tržištu nekretnina uz pomoć isplata potpore u visini polovice iznosa PDV-a ili cijelog iznosa poreza na promet nekretninama za primjerenu veličinu stana i lokalnu prosječnu cijenu stana.

Omogućiti pokretanje novog programa priuštivog najma koji u konačnici doprinosi bržem rješavanju stambenog pitanja građana po priuštivim cijenama najma stanova i aktivirati postojeće višegodišnje prazne stanove.

Cilj je ove mjere omogućiti građanima nekretninu za stanovanje i to kroz program priuštivog stanovanja. Pema podacima Državnog zavoda za statistiku na području cijele Republike Hrvatske postoji 600 000 praznih stambenih jedinica. Program priuštivog stanovanja će aktivirati dio više godina praznih stambenih jedinica na način da se iste daju u najam po priuštivim cijenama.

Nisu utvrđeni učinci

5.5.

Analiza učinaka i adresata u drugim područjima:

5.6.

Izvor podataka:

6.2.

Konzultacije:

.