Članak 1.

U Zakonu o najmu stanova (Narodne novine, br. 91/1996, 48/1998 - odluka Ustavnog suda, 66/1998 - ispravak odluke Ustavnog suda i 22/2006 - Zakon o prodaji stanova namijenjenih za nadstojnika stambene zgrade ) u članku 8. na kraju podstavka 4. umjesto točke stavlja se zarez, a iza njega dodaje se podstavak 5. koji glasi:

"− su takvu najamninu ugovorili s najmodavcem ili ju je odredio sud.".

Članak 2.

U članku 11. stavak 1. mijenja se i glasi:

"(1) Podatke o visini prosječne slobodno ugovorene najamnine na određenom dijelu područja jedinice lokalne samouprave za potrebe provedbe ovoga Zakona daje Ministarstvo financija na temelju podataka koje koristi za razrez poreza na dohodak od imovine.".

Članak 3.

Članak 21. mijenja se i glasi:

"(1) Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme pored razloga iz članka 19. ovoga Zakona, ako:

- u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje prema posebnim propisima dužan uzdržavati,

- taj stan namjerava prodati ili koristiti na drukčiji način,

- se taj stan nalazi u zgradi koju vlasnik namjerava ukloniti,

- ako nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj, a temeljem posebnog propisa ima pravo na stalnu socijalnu pomoć ili ima više od 60 godina.

(2) U slučaju iz stavka 1. podstavka 1., 2. i 3. ovoga članka najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme samo u slučaju ako je najmoprimcu osigurao drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme.

(3) U slučaju iz stavka 1. podstavka 4. ovoga članka jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb, dužni su najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme.

(4) Ako jedinica lokalne samouprave u slučaju iz stavka 3. ovoga članka najmoprimcu ne osigura drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme u roku od 6 mjeseci od dana podnošenja osnovanog zahtjeva najmodavca, najmodavac može putem suda tražiti ispunjenje ove obveze. Ovaj sudski postupak je hitan.".

Članak 4.

U članku 40. stavak 1. mijenja se i glasi:

"(1) Zaštićenom najmoprimcu najmodavac može dati otkaz ugovora o najmu stana i pored razloga iz članka 19. ovoga Zakona, iz razloga:

- ako u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje prema posebnim propisima dužan uzdržavati,

- ako nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj, a temeljem posebnog propisa ima pravo na stalnu socijalnu pomoć ili ima više od 65 godina.".

Iza stavka 1. dodaje se stavak 2. koji glasi:

"(2) U slučaju iz stavka 1. podstavka 1. ovoga članka najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme samo u slučaju ako je najmoprimcu osigurao drugi odgovarajući stan s pravima i obvezama zaštićenog najmoprimca.".

Stavak 3. mijenja se i glasi:

"(3) U slučaju iz stavka 1. podstavka 2. ovoga članka jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb, dužni su najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan s pravima i obvezama zaštićenog najmoprimca, osim ako nema riješeno stambeno pitanje zato jer je prodao, darovao ili iznajmio svoj stan.

Iza stavka 5. dodaju se stavci 6. i 7. koji glase:

"(6) Na otkaz ugovora iz stavka 1. ovoga članka na odgovarajući se način primjenjuju odredbe članka 22. ovoga Zakona.

(7) Ako jedinica lokalne samouprave u slučaju iz stavka 1. podstavka 2. ovoga članka najmoprimcu ne osigura drugi odgovarajući stan s pravima i obvezama zaštićenog najmoprimca u roku od 6 mjeseci od dana podnošenja osnovanog zahtjeva najmodavca, najmodavac može putem suda tražiti ispunjenje ove obveze. Ovaj sudski postupak je hitan.".

PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE

Članak 5.

(1) Danom stupanja na snagu ovoga Zakona prestaje pravo najmoprimca i zaštićenog podstanara na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara, ako on ili njegov bračni drug na dan stupanja na snagu ovoga Zakona na području Republike Hrvatske ima u vlasništvu useljiv stan ili kuću.

(2) Najmoprimac, odnosno zaštićeni podstanar iz stavka 1. ovoga članka dužan je predati stan vlasniku stana u roku od 6. mjeseci od dana kada to vlasnik zatraži.

(3) Ako najmoprimac ne preda stan u roku iz stavka 2. ovoga članka vlasnik stana može putem suda tražiti njegovo iseljenje. Ovaj sudski postupak je hitan.

Članak 6.

(1) Zaštićena najamnina koju na dan stupanja na snagu ovoga Zakona plaća najmoprimac stana i osoba koja je stekla status zaštićenog podstanara prema propisima koji su važili do stupanja na snagu Zakona o najmu stanova (Narodne novine, br. 91/96) - u daljnjem tekstu: zaštićeni podstanar, za stan koji nije u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske, povećava se svake godine za 1,2 puta njezina početnog iznosa, počevši od 1. siječnja 2017. godine do 31. prosinca 2021. godine.

(2) Naknada koju na dan stupanja na snagu ovoga Zakona plaća osoba kojoj je danom stupanja na snagu Zakona o najmu stanova (Narodne novine, br. 91/96) prestalo stanarsko pravo i osoba kojoj je prestao status zaštićenog podstanara, na stanu koji nije u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske, a koja do dana stupanja na snagu ovoga Zakona nije sklopila ugovor o najmu stana na temelju Zakona o najmu stanova i nije do tog dana zatražila od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor - u daljnjem tekstu: predmnijevani najmoprimac, povećava se svake godine za 1,2 puta njezina početnog iznosa, počevši od 1. siječnja 2017. godine do 31.prosinca 2021. godine, te ova osoba i nadalje plaća utvrđenu komunalnu naknadu.

(3) Povećanu najamninu iz stavka 1. ovoga članka najmoprimac i zaštićeni podstanar dužni su plaćati bez izmjene ugovora, a na temelju izračuna najmodavaca.

(4) Povećanu naknadu iz stavka 2. ovoga članka predmnijevani najmoprimac dužan je plaćati na temelju izračuna vlasnika stana.

(5) Izračun najmodavca iz stavka 3. ovoga članka i izračun vlasnika stana iz stavka 4. ovoga članka su ovršne isprave.

Članak 7.

(1) Razliku između povećane zaštićene najamnine iz članka 6. stavka 1. ovoga Zakona i zaštićene najamnine na dan stupanja na snagu ovoga Zakona i razliku između povećane naknade iz članka 6. stavka 2. ovoga Zakona i naknade na dan stupanja na snagu ovoga Zakona, umjesto zaštićenog najmoprimca, zaštićenog podstanara, odnosno predmnijevanog najmoprimca, koji koristi stan na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja, na njegov pisani zahtjev, plaća Republika Hrvatska putem središnjeg tijela državne uprave nadležnog za branitelje.

(2) Razliku između povećane zaštićene najamnine iz članka 6. stavka 1. ovoga Zakona i zaštićene najamnine na dan stupanja na snagu ovoga Zakona i razliku između povećane naknade iz članka 6. stavka 2. ovoga Zakona i naknade na dan stupanja na snagu ovoga Zakona, umjesto zaštićenog najmoprimca, zaštićenog podstanara, odnosno predmnijevanog najmoprimca, koji na temelju posebnog propisa prima stalnu socijalnu pomoć, na njegov pisani zahtjev, plaća jedinica lokalne samouprave na čijem se području nalazi stan.

(3) Razlika najamnine iz stavka 1. ovoga članka i razlika naknade iz stavka 2. ovoga članka plaća se izravno najmodavcu, odnosno vlasniku stana.

Članak 8.

Središnje tijelo državne uprave nadležno za branitelje i jedinice lokalne samouprave dužni su javnim putem i na drugi primjereni način pozvati zaštićene najmoprimce, zaštićene podstanare i predmnijevane najmoprimce na podnošenje zahtjeva iz članka 7. stavka 1. i 2. ovoga Zakona, najkasnije u roku od petnaest dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

Članak 9.

(1) 1. siječnja 2022. godine prestaje pravo najmoprimaca i zaštićenih podstanara na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara, ako ovim zakonom nije propisano drukčije, osim prava na zaštićenu najamninu i drugih prava najmoprimaca i zaštićenih podstanara stanova koji su u vlasništvu jedinica lokalne samouprave, jedinica područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske.

(2) Najmoprimac iz stavka 1. ovoga članka kojemu je prestalo pravo na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenog najmoprimca ima prava i obveze najmoprimca koji je sklopio ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa slobodno ugovorenom najamninom i pravo prvokupa stana u kojem stanuje propisano člankom 44. i 45. Zakona o najmu stanova (Narodne novine, br. 91/1996, 48/1998 - odluka Ustavnog suda, 66/1998 - ispravak odluke Ustavnog suda i 22/2006 - Zakon o prodaji stanova namijenjenih za nadstojnika stambene zgrade ).

(3) Najmoprimac, bivši zaštićeni podstanar iz stavka 1. ovoga članka, kojemu je prestalo pravo na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenog podstanara ima prava i obveze najmoprimca djela stana koji je sklopio ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa slobodno ugovorenom najamninom, koju plaća najmodavcu razmjerno površini dijela stana kojim se koristi.

(4) Predmnijevani najmoprimac od 1. siječnja 2022. godine ima prava i obveze najmoprimca koji je sklopio ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa slobodno ugovorenom najamninom, ako na taj datum stanuje u stanu te ako sudskom odlukom nije utvrđeno da nema pravo na zaštićenu najamninu, odnosno pravo stanovati u stanu.

Članak 10.

(1) Razliku između slobodno ugovorene najamnine i zaštićene najamnine koju je najmoprimac plaćao na dan stupanja na snagu ovoga Zakona i razliku između slobodno ugovorene najamnine i naknade iz članka 6. stavka 2. ovoga Zakona koja je plaćana na dan stupanja na snagu ovoga Zakona, umjesto najmoprimca koji koristi stan na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja, na njegov pisani zahtjev, plaća Republika Hrvatska putem središnjeg tijela državne uprave nadležnog za branitelje.

(2) Razliku između slobodno ugovorene najamnine i zaštićene najamnine koju je najmoprimac plaćao na dan stupanja na snagu ovoga Zakona i razliku između slobodno ugovorene najamnine i naknade iz članka 6. stavka 2. ovoga Zakona koja je plaćana na dan stupanja na snagu ovoga Zakona, umjesto najmoprimca koji na temelju posebnog propisa prima stalnu socijalnu pomoć, na njegov pisani zahtjev, plaća jedinica lokalne samouprave na čijem se području nalazi stan.

(3) Razlika najamnine iz stavka 1. ovoga članka i razlika naknade iz stavka 2. ovoga članka plaća se izravno najmodavcu, odnosno vlasniku stana.

Članak 11.

(1) Najmodavac, odnosno vlasnik stana i osoba iz članka 9. stavka 2., 3., odnosno 4. ovoga Zakona sklapaju, sukladno odredbama ovoga Zakona, ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa slobodno ugovorenom najamninom.

(2) U ugovoru o najmu stana iz stavka 1. ovoga članka uz najmoprimca se može navesti samo njegov bračni drug koji je s njime živio na dan stupanja na snagu ovoga Zakona.

(3) Ako ugovor o najmu stana iz stavka 1. ovoga članka ne bude sklopljen do 1. travnja 2022. godine najmodavac, vlasnik stana, odnosno osoba iz članka 9. stavka 2., 3., odnosno 4. ovoga Zakona može tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor. U tom slučaju sud presudom određuje plaćanje prosječne slobodno ugovorene najamnine., odnosno iseljenje iz stana ako osoba iz članka 9. stavka 2., 3., odnosno 4. ovoga Zakona ne želi stanovati u stanu, a iz njega nije iselila i isti predala najmodavcu, odnosno vlasniku stana.

(4) Do sklapanja ugovora o najmu stana iz stavka 1. ovoga članka, odnosno do donošenja presude suda iz stavka 3. ovoga stavka ili do iseljenja iz stana osoba iz članka 9. stavka 2., 3., odnosno 4. ovoga Zakona dužna je na temelju izračuna najmodavca plaćati najamninu, odnosno naknadu koju je plaćala na dan 31. prosinca 2021. godine, a koja se najamnina, odnosno naknada smatra predujmom prosječne slobodno ugovorene najamnine.

Članak 12.

(1) Zaštićeni najmoprimac, zaštićeni podstanar, odnosno predmnijevani najmoprimac iz članka 7. stavka 1. i 2. i najmoprimac iz članka 10. stavka 1. i 2. ovoga Zakona obvezan je na traženje središnjeg tijela državne uprave nadležnog za branitelje, odnosno jedinice lokalne samouprave preseliti u drugi odgovarajući stan u vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne samouprave u kojemu ima prava i obveze najmoprimca koji je sklopio ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom.

(2) Obveze, prava, rok i druge uvjete iz stavka 1. ovoga članka određuje središnje tijelo državne uprave nadležno za branitelje, odnosno jedinica lokalne samouprave rješenjem o vlastitom trošku.

(3) Protiv rješenja iz stavka 2. ovoga članka ne može se izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.

Članak 13.

(1) Zaštićeni najmoprimac, zaštićeni podstanar i najmoprimac stana koji nije u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske ima pod istim uvjetima prednost pred drugim zainteresiranim osobama prilikom davanja u najam ili prodaje stana koja se provodi na temelju propisa kojima se uređuje društveno poticana stanogradnja, te stana koji je u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske koji se daje u najam ili prodaje putem javnog natječaja, pod uvjetom da se najmodavcu obveže otkazati ugovor o najmu stana i predati mu stana po useljenju u novo iznajmljeni, odnosno kupljeni stan.

(2) Prednost davanja u najam stana iz stavka 1. ovoga članka pod istim uvjetima može u ime i za račun zaštićenog najmoprimca, zaštićenog podstanara, odnosno najmoprimca stana koji nije u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske, zatražiti i najmodavac u svrhu ispunjenja svoje obveze osiguranja odgovarajućeg stana zaštićenom najmoprimcu, zaštićenom podstanaru, odnosno najmoprimcu u slučaju otkaza ugovora o najmu, te Republika Hrvatska putem središnjeg tijela državne uprave nadležnog za branitelje i jedinica lokalne samouprave u svrhu preseljenja zaštićenog podstanara, korisnik stana, odnosno najmoprimca u smislu članka 12. ovoga Zakona.

(3) U slučaju konkurencije zahtjeva više zaštićenih najmoprimaca, zaštićenih podstanara, najmoprimaca, odnosno najmodavaca za davanje u najam, odnosno kupovinu stana iz stavka 1. i/ili 2. ovoga članka prednost ima zaštićeni najmoprimac, zaštićeni podstanar, najmoprimac, odnosno najmodavac koji je zahtjev podnio ranije.

(4) Stavak 1., 2. i 3. ovoga članka na odgovarajući se način primjenjuje i na predmnijevanog najmoprimca.

(5) Ugovor o najmu stana, odnosno ugovor o kupoprodaji stana, sklopljen protivno stavku 1., 2.. 3. ili 4. ovoga članka je ništetan.

Članak 14.

Ovaj Zakon stupa na snagu osmoga dana od dana objave u Narodnim novinama.

O B R A Z L O Ž E NJ E

Uz članak 1.

Odredbom ovoga članka dopunjava se odredba Zakona o najmu stanova kojom su propisani slučajevi u kojima se plača zaštićena najamnina na način da se ista plaća i u slučaju u kojem je takva najamnina ugovorena između najmodavca i najmoprimca i kada je takvu najamninu odredio sud.

Uz članak 2.

Odredbom ovoga članka mijenja se tijelo nadležno za davanje podatka o visini prosječne slobodno ugovorene najamnine, a koji je podatak potreban u provedbi Zakona o najmu stanova. Ovaj podatak, umjesto upravnog odjela jedinice lokalne samouprave nadležnog za poslove stanovanja koje često puta ne raspolaže s tim podatkom, daje Ministarstvo financija koje redovito raspolaže s tim podacima i čiji su podaci u odnosu na podatke spomenutog odjela pouzdaniji i točniji.

Uz članak 3.

Odredbom stavka 1. novog članka 21. Zakona o najmu stanova proširuju se razlozi iz kojih najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme. Prema dosadašnjem zakonskom rješenju najmodavac je mogao otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, pored razloga iz članka 19. Zakona i u slučaju ako je u stan namjeravao useliti sam ili je namjeravao useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje prema posebnim propisima dužan uzdržavati, dok prema novom rješenju može otkazati taj ugovor u navedenim slučajevima, te ako: stan namjerava prodati ili koristiti na drukčiji način, se stan nalazi u zgradi koju vlasnik namjerava ukloniti ili ako nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj, a temeljem posebnog propisa ima pravo na stalnu socijalnu pomoć ili ima više od 60 godina. Time uvjeti za otkaz zaštićenog najma prestaju biti restriktivni, kako je to utvrđeno presudom Europskog suda za ljudska prava u presudi Statileo protiv Hrvatske, te Republika Hrvatska otklanja taj nedostatak, čime usklađuje svoje zakonodavstvo s člankom 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i ispunjava svoju obvezu iz presude.

Odredbama stavka 2. i 3. novog članka 21. Zakona o najmu stanova propisuju se uvjeti koji moraju biti ispunjen da bi se ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme mogao otkazati iz razloga propisanih stavkom 1. predmetnog članka. Tako u slučaju u kojem najmodavac otkazuje ugovor jer: u stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje prema posebnim propisima dužan uzdržavati, stan namjerava prodati ili koristiti na drukčiji način ili se stan nalazi u zgradi koju vlasnik namjerava ukloniti, najmodavac najmoprimcu mora osigurati drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme. Ako, pak, najmodavac otkazuje ugovor jer nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj, a temeljem posebnog propisa ima pravo na stalnu socijalnu pomoć ili ima više od 60 godina, tada drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme mora osigurati jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb. Time se izjednačava kriteriji veličine i lokacije drugog useljivog stana u slučaju otkaza ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme u kojem je slučaju stan dužan osigurati vlasnik stana s tim kriterijima u slučaju u kojem je drugi useljiv stan dužna osigurati jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb (članak 40. stavak 3. Zakona o najmu stanova), na način da je u oba slučaja potrebno osigurati odgovarajući stan, pri čemu se odgovarajućim stanom smatra stan u istoj općini ili gradu veličine jedna osoba jedna soba, s tim da broj soba ne može biti veći od broja soba u stanu iz kojeg se iseljava (članak 41. Zakona o najmu stanova). Na taj se način otklanja povreda Ustava Republike Hrvatske zbog koje je Ustavni sud Republike Hrvatske svojom odlukom U-I-762/1996. od 31. ožujka 1998. ukinuo odredbu članka 21. stavka 2. Zakona o najmu stanova, te se popunjava pravna praznina nastala ukidanjem te odredbe koja je dugo bila uzrok nemogućnost ostvarivanja prava najmodavaca – vlasnika stanova i najmoprimaca s ugovorom o najmu na neodređeno vrijeme.

Također, odredbama stavka 1. podstavka 4. novog članka 21. Zakona o najmu stanova i stavka 3. tog članka olakšava se položaj najmodavca i otklanja neprihvatljiva situacija utvrđena presudom Europskog suda za ljudska prava u presudi Statileo protiv Hrvatske u kojoj najmodavac - vlasnik stana koji sam nema riješeno stambeno pitanje da bi ušao u svoj stan mora najmoprimcu osigurati drugi stan.

Odredbama stavka 4. novog članka 21. Zakona o najmu stanova uređuje se zaštita prava najmodavca iz stavka 3. istog članka.

Uz članak 4.

Odredbom stavka 1. ovoga članka na jasniji se način uređuje izričaj odredbe članka 40. stavka 1. podstavka 1. Zakona o najmu stanova na način da se izbjegava pozivanje na brojčanu oznaku odredbe, te se u podstavku 2. povisuje životna dob najmodavca sa 60 na 65 godina koja je jedan od uvjeta koji moraju biti ispunjeni da bi jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb bila dužna osigurati zamjenski stan zaštićenom najmoprimcu kojemu najmodavac otkazuje ugovor o najmu jer nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj.

Odredbom stavka 2. ovoga članka dodaje se članku 40. Zakona o najmu stanova stavak 2. čime se izjednačava kriteriji veličine i lokacije drugog useljivog stana u slučaju otkaza ugovora o najmu stana zaštićenom najmoprimcu u kojem je slučaju stan dužan osigurati vlasnik stana s tim kriterijima u slučaju u kojem je drugi useljiv stan zaštićenom najmoprimcu dužna osigurati jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb (članak 40. stavak 3. Zakona o najmu stanova), na način da je u oba slučaja potrebno osigurati odgovarajući stan, pri čemu se odgovarajućim stanom smatra stan u istoj općini ili gradu veličine jedna osoba jedna soba, s tim da broj soba ne može biti veći od broja soba u stanu iz kojeg se iseljava (članak 41. Zakona o najmu stanova). Na taj se način otklanja povreda Ustava Republike Hrvatske zbog koje je Ustavni sud Republike Hrvatske svojom odlukom U-I-762/1996. od 31. ožujka 1998. ukinuo odredbu članka 40. stavka 2. Zakona o najmu stanova, te se popunjava pravna praznina nastala ukidanjem te odredbe koja je dugo bila uzrok nemogućnost ostvarivanja prava najmodavaca – vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca.

Odredbom stavka 3. ovoga članka se propisuje iznimka od prijašnjeg i sadašnjeg pravila prema kojemu je jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb, dužna najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan s pravima i obvezama zaštićenog najmoprimca u slučaju u kojemu mu je najmodavac dao otkaz ugovora o najmu stana iz razloga jer nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj, a temeljem posebnog propisa ima pravo na stalnu socijalnu pomoć ili ima više od 65 godina. Ova iznimka se sastoji u tome što takva obveza jedinice lokalne samouprave, odnosno Grada Zagreba ne postoji u slučaju u kojemu najmodavac nema riješeno stambeno pitanje zato jer je prodao, darovao ili iznajmio svoj stan.

Odredbom stavka 4. ovoga članka dodaju se članku 40. Zakona o najmu stanova stavci 6. i 7. kojima se uređuje postupak otkaza ugovora o najmu te zaštita prava najmodavca i zaštićenog najmoprimca u slučaju otkaza ugovora o najmu iz razloga propisanog odredbama članka 40. stavka 1. Zakona o najmu stanova.

Uz članak 5.

Odredbom stavka 1. ovoga članka propisuje se prestanak po sili zakona prava najmoprimca i zaštićenog podstanara na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara, koji ili čiji bračni drug na dan stupanja na snagu ovoga Zakona na području Republike Hrvatske ima u vlasništvu useljiv stan ili kuću jer se cijeni da u takvom slučaju nema potrebe niti opravdanja pravu na zaštićenu najamninu u tuđem stanu protivno volji vlasnika. Naime, u takvom slučaju prijašnji zaštićeni najmoprimac, odnosno podstanar može preseliti u svoj stan. Time se, sukladno presudi Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske, u određenom broju slučajeva jasno uvodi vremensko ograničenje tj. prestanak sustava zaštićenog najma te se na taj način hrvatsko zakonodavstvo usklađuje s člankom 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i ispunjava se obveza Republike Hrvatske iz spomenute iz presude.

Odredbama stavka 2. i 3. ovoga članka uređuje se stupanje vlasnika stana u posjed stana te zaštita prava vlasnika stana i prijašnjeg zaštićenog najmoprimca, odnosno podstanara s tim u vezi.

Uz članak 6.

Odredbama stavka 1. i 2. ovoga članka uređuje se postupno povećanje zaštićene najamnine koju plaća najmoprimac stana i osoba koja je stekla status zaštićenog podstanara prema propisima koji su važili do stupanja na snagu Zakona o najmu stanova (Narodne novine, br. 91/96) na stanovima koji nisu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske i postupno povećanje naknade koju plaća osoba kojoj je danom stupanja na snagu spomenutog Zakona prestalo stanarsko pravo i osoba kojoj je prestao status zaštićenog podstanara, na stanu koji nije u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske, a koja do dana stupanja na snagu predloženog Zakona nije sklopila ugovor o najmu stana na temelju Zakona o najmu stanova i nije do tog dana zatražila od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor. Cilj, odnosno svrha takvog postupnog povećanja zaštićene najamnine je, s jedne strane postupno privikavanje zaštićenih najmoprimaca na tržišne uvjete najma stanova i po potrebi omogućavanje pronalaženja, izbora, odnosno osiguranja drugog stana, a s druge strane postupno približavanje visine zaštićene najamnine visini najamnine u smislu zakonskih financijskih tereta koji su nametnuti najmodavcima i na taj način ispunjena obveze Republike Hrvatske iz presude Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske.

Odredbama stavka 3., 4. i 5. ovoga članka uređuje se pitanja vezana za izračun povećane zaštićene najamnine, odnosno naknade i pravni temelj osnove za njezino plaćanje.

Uz članak 7.

Odredbama stavka 1. i 2. ovoga članka uređuje se subvencioniranje razlike između povećane zaštićene najamnine iz članka 6. stavka 1. predloženog Zakona i zaštićene najamnine na dan stupanja na snagu tog Zakona i subvencioniranje razlike između povećane naknade iz članka 6. stavka 2. predloženog Zakona i naknade na dan stupanja na snagu tog Zakona na način da spomenutu razliku za osobu koja koristi stan na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja plaća Republika Hrvatska putem središnjeg tijela državne uprave nadležnog za branitelje, a za osobu koja na temelju posebnog propisa prima stalnu socijalnu pomoć jedinica lokalne samouprave na čijem se području nalazi stan. Na taj se način, sukladno presudi Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske i Konvenciji za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda osigurava dostupnost zadovoljavajućeg smještaja za osobe u lošijem položaju na teret zajednice, umjesto na teret vlasnika stanova, a čime se  ispunjava se obveza Republike Hrvatske iz spomenute iz presude.

Odredbom stavka 3. ovoga članka propisuje se, radi pojednostavljenja i ubrzanja plaćanja, da se spomenuta razlika plaća izravno najmodavcu, odnosno vlasniku stana.

Uz članak 8.

Odredbom ovoga članka se u svrhu upoznavanja osoba koje koriste stan na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja i osoba koje na temelju posebnog propisa primaju stalnu socijalnu pomoć, propisuje dužnost središnjeg tijela državne uprave nadležnog za branitelje i jedinica lokalne samouprave da javnim putem i na drugi primjereni način, najkasnije u roku od petnaest dana od dana stupanja na snagu predloženog Zakona, pozovu zaštićene najmoprimce, zaštićene podstanare i predmnijevane najmoprimce na podnošenje zahtjeva za subvencioniranje najamnine iz članka 7. stavka 1. i 2. predloženog Zakona,

Uz članak 9.

Odredbom stavka 1. ovoga članka propisuje se po sili zakona prestanak prava najmoprimaca i zaštićenih podstanara na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara na dan 1. siječnja 2022., osim prava na zaštićenu najamninu i drugih prava najmoprimaca i zaštićenih podstanara stanova koji su u vlasništvu jedinica lokalne samouprave, jedinica područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske. Time se, sukladno presudi Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske, propisuje prestanak sustava zaštićenog najma u stanovima u vlasništvu građana te se na taj način hrvatsko zakonodavstvo u cijelosti usklađuje s člankom 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i ispunjava se u potpunosti obveza Republike Hrvatske iz spomenute iz presude.

Odredbama stavka 2. i 3. ovoga članka se u svrhu zaštite i osiguranja prava na dom iz članka 8. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda uz istovremeno poštivanje prava vlasnika stanova na ostvarivanje dobiti od njihove imovine, najmoprimcima i zaštićenim podstanarima iz stavka 1. predmetnog članka, kojima je prestalo pravo na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara, osigurava status najmoprimca koji je sklopio ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa slobodno ugovorenom najamninom te im se i nadalje priznaje pravo prvokupa stana u kojem stanuje kojeg su kao zaštićeni najmoprimci imali prema odredbama članka 44. i 45. Zakona o najmu stanova (Narodne novine, br. 91/1996, 48/1998 - odluka Ustavnog suda, 66/1998 - ispravak odluke Ustavnog suda i 22/2006 - Zakon o prodaji stanova namijenjenih za nadstojnika stambene zgrade ). Na taj se način, uz proširenje razloga za otkaz ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme iz izmijenjenog članka 21. stavka 1. Zakona o najmu stanova, s jedne strane i obvezom osiguranja drugog stana iz stavka 2. i 3. istog članka, s druge strane, te uz pomoć države i jedinica lokalne samouprave u subvencioniranju povećanih zaštićenih i slobodno ugovorenih najamnina socijalno osjetljivim skupinama iz članka 7. predloženog Zakona i omogućavanja zaštićenim najmoprimcima, zaštićenim podstanarima i najmoprimcima koji su bili zaštićeni najmoprimci i podstanari najma i kupovine stanova pod uvjetima povoljnijim od tržišnih kako je to propisano člankom 13. predloženog Zakona, konačno osigurava primjerena ravnoteža između interesa najmodavaca, uključujući njihovo pravo na ostvarivanje dobiti od njihove imovine, te općeg interesa zajednice, uključujući dostupnost zadovoljavajućeg smještaja za osobe u lošijem položaju u skladu s načelima zaštite vlasničkih prava prema Konvenciji.

Prema odredbi stavka 4. ovoga članka, iz naprijed navedenih razloga, dana 1. siječnja 2022. predmnijevani najmoprimac stječe status najmoprimca koji je sklopio ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa slobodno ugovorenom najamninom, ako na taj datum stanuje u stanu te ako sudskom odlukom nije utvrđeno da nema pravo na zaštićenu najamninu, odnosno pravo stanovati u stanu.

Uz članak 10.

Odredbama stavka 1. i 2. ovoga članka uređuje se subvencioniranje razlike između slobodno ugovorene najamnine i zaštićene najamnine koju je najmoprimac plaćao na dan stupanja na snagu predloženog Zakona i subvencioniranje razlike između slobodno ugovorene najamnine i naknade iz članka 6. stavka 2. ovoga Zakona koja je plaćana na dan stupanja na snagu predloženog Zakona na način da spomenutu razliku za osobu koja koristi stan na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja plaća Republika Hrvatska putem središnjeg tijela državne uprave nadležnog za branitelje, a za osobu koja na temelju posebnog propisa prima stalnu socijalnu pomoć jedinica lokalne samouprave na čijem se području nalazi stan. Na taj se način, sukladno presudi Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske i Konvenciji za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda osigurava dostupnost zadovoljavajućeg smještaja za osobe u lošijem položaju na teret zajednice, umjesto na teret vlasnika stanova, a čime se  ispunjava se obveza Republike Hrvatske iz spomenute iz presude.

Odredbom stavka 3. ovoga članka propisuje se, radi pojednostavljenja i ubrzanja plaćanja, da se spomenuta razlika plaća izravno najmodavcu, odnosno vlasniku stana.

Uz članak 11.

Odredbom stavka 1. ovoga članka se u svrhu provedbe prava stečenog odredbama članka 9. stavka 2., 3. i 4. predloženog Zakona propisuje obveza najmodavca, odnosno vlasnika stana i osobe koja je prema spomenutim odredbama stekla prava i obveze najmoprimca da sklope ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa slobodno ugovorenom najamninom.

Odredbom stavka 2. ovoga članka se ograničava krug osoba koje se u ugovoru iz stavka 1. istog članka mogu navesti uz najmoprimca, a na koje se osobe prema odredbi članka 24. stavka 1. Zakona o najmu stanova u slučaju smrti najmoprimca ili kada najmoprimac napusti stan prenose prava i obveze iz ugovora o najmu stana. Prema toj odredbi u ugovor se uz najmoprimca može upisati samo bračni drug najmoprimca koji je s njim živio na dan stupanja na snagu predloženog Zakona. Na taj se način sukladno zahtjevu iz presude Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske onemogućava beskonačno trajanje ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme.

Odredbom stavka 3. ovoga članka se uređuje, odnosno osigurava sudska zaštita najmodavca, odnosno vlasnika stana i osobe koja je stekla prava i obveze najmoprimca u slučaju da koja od njih ne želi do 1. travnja 2022. godine sklopiti propisani ugovor. Budući da sud, po prirodi stvari, u takvom slučaju presudom ne može odrediti slobodno ugovorenu najamninu, propisuje se da sud u takvom slučaju određuje plaćanje prosječne slobodno ugovorene najamnine, odnosno iseljenje iz stana ako stanar ne želi stanovati u stanu, a iz njega nije iselio i isti predao najmodavcu, odnosno vlasniku stana. Prema odredbi izmijenjene odredbe članka 11. stavka 1. Zakona o najmu stanova podatke o visini prosječne slobodno ugovorene najamnine na određenom dijelu područja jedinice lokalne samouprave daje Ministarstvo financija na temelju podataka koje koristi za razrez poreza na dohodak od imovine.

Uz članak 12.

Odredbom stavka 1. ovoga članka propisuje se obveza zaštićenog najmoprimca, zaštićenog podstanara, predmnijevanog najmoprimca i najmoprimca, čija je zaštićena najamnina, uvećana zaštićena najamnina, odnosno slobodno ugovorena najamnina subvencionirana da preseliti u drugi odgovarajući stan u vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne samouprave u kojemu dobiva prava i obveze najmoprimca koji je sklopio ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, ako to od njega zatraži Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne samouprave. Na taj se način Republici Hrvatskoj, odnosno jedinici lokalne samouprave omogućava smanjenje financijskog opterećenja koje ima radi subvencioniranja stanarine uz istovremeno poštivanje i zaštitu prava na dom iz članka 8. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, te se vlasniku stana omogućava slobodno raspolaganje sa stanom bez obveze osiguranja zamjenskog stana.

Prema odredbi stavka 2. ovoga članka obveze, prava, rok i druge uvjete iz vezane uz obvezu preseljenja u drugi odgovarajući stan određuje središnje tijelo državne uprave nadležno za branitelje, odnosno jedinica lokalne samouprave rješenjem o vlastitom trošku, pri čemu se prema odredbi stavka 3 . istog članka protiv tog rješenja ne može se izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.

Uz članak 13.

Prema odredbama stavka 1. 3. ovoga članka zaštićeni najmoprimac, zaštićeni podstanar, predmnijevani najmoprimac i najmoprimac stana koji nije u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske ima pod istim uvjetima prednost pred drugim zainteresiranim osobama prilikom davanja u najam ili prodaje stana koja se provodi na temelju propisa kojima se uređuje društveno poticana stanogradnja, te stana koji je u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske koji se daje u najam ili prodaje putem javnog natječaja, pod uvjetom da se najmodavcu obveže otkazati ugovor o najmu stana i predati mu stana po useljenju u novo iznajmljeni, odnosno kupljeni stan. Prema odredbi stavka 2. ovoga članka isto pravo može u ime i za račun spomenutih najmoprimca i podstanara pod istim uvjetima zatražiti i najmodavac u svrhu ispunjenja svoje obveze osiguranja odgovarajućeg stana u slučajevima otkaza ugovora o najmu stana propisanim Zakonom o najmu stanova. Na taj se način, s jedne strane omogućava spomenutim najmoprimcima i podstanaru najam, odnosno kupovina stana pod uvjetima koji su povoljniji od tržišnih uvjeta.

Odredbom stavka 4. ovoga članka rješava se problem moguće konkurencije zahtjeva za najam, odnosno kupovinu stanova iz stavka 1. i 2. ovoga članka na način da prednost ima najmoprimac, zaštićeni podstanar, predmnijevani najmoprimac, odnosno najmoprimac koji je zahtjev podnio ranije, dok je odredbom stavka 5. propisano da je ugovor o najmu stana, odnosno ugovor o kupoprodaji stana, sklopljen protivno stavku 1., 2.. 3. ili 4. ovoga članka ništetan.

Uz članak 14.

Odredbom ovoga članka sukladno odredbi članka 90. Ustava Republike Hrvatske određuje se objava i dan stupanja na snagu ovoga Zakona.

VI.ODREDBE VAŽEĆEG ZAKONA KOJE SE MJENJAJU,

ODNOSNO DOPUNJUJU

Članak 8.

Zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova koji:

- se koriste stanovima izgrađenim sredstvima namijenjenim za rješavanje stambenih pitanja osoba slabijeg imovnog stanja,

- se koriste stanom na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja,

- su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do dana stupanja na snagu ovoga Zakona,

- su određeni posebnim propisom.

Članak 11.

(1) Podatke o visini prosječne najamnine prema odredbi članka 10. stavka 2. ovoga Zakona daje upravni odjel jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove stanovanja, na temelju podataka iz popisa koji vodi o stanovima.

(2) Ako novopredložena najamnina prelazi iznos iz stavka 1. ovoga članka, najmoprimac ima pravo u roku od 30 dana od dana novopredložene visine najamnine putem suda zatražiti utvrđivanje njezine visine. Do donošenja odluke suda, najmoprimac plaća predujam najamnine u visini ugovorene najamnine.

Članak 21.

(1) Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme pored razloga iz članka 19. ovoga Zakona, ako u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje prema posebnim propisima dužan uzdržavati.

(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme samo u slučaju ako je najmoprimcu osigurao drugi useljiv stan pod uvjetima za stanovanje koji nisu nepovoljniji za najmoprimca. (ukinuo USRH)

Članak 40.

(1) Zaštićenom najmoprimcu najmodavac može dati otkaz ugovora o najmu stana i pored razloga iz članka 19. ovoga Zakona, iz razloga:

- propisanog u članku 21. stavku 1 ovoga Zakona;

- ako nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj, a temeljem posebnog propisa ima pravo na stalnu socijalnu pomoć ili ima više od 60 godina.

(2) U slučaju iz stavka 1. podstavka 1. ovoga članka najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme samo u slučaju ako je najmoprimcu osigurao drugi useljiv stan pod uvjetima za stanovanje koji nisu nepovoljniji za najmoprimca. (ukinuo USRH)

(3) U slučaju iz stavka 1. podstavka 2. ovoga članka jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb, dužni su najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan s pravima i obvezama zaštićenog najmoprimca.

(4) Najmodavac, odnosno jedinica lokalne samouprave ili Grad Zagreb, nisu dužni u slučaju iz stavka 2. i 3 . ovoga članka osigurati drugi odgovarajući stan najmoprimcu koji ima u vlasništvu useljivi odgovarajući stan na području općine ili grada gdje se nalazi stan u kojem stanuje.

(5) Najmodavac koji je otkupio stan prema odredbama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ("Narodne novine", br. 43/92. - pročišćeni tekst, 69/92., 25/93., 48/93., 2/94., 44/94., 58/95. i 11/96.), te njegovi pravni sljednici, ne mogu otkazati ugovor o najmu zaštićenom najmoprimcu iz razloga određenih u stavku 1. podstavcima 1. i 2. ovoga članka.