I. OPĆE ODREDBE

Predmet uređenja

Članak 1.

Ovim Zakonom uređuju se uvjeti za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina,

sklapanje ugovora o posredovanju te opći uvjeti poslovanja. Zakonom se uređuju prava i obveze posrednika i agenata posredovanja u prometu nekretnina te nalogodavaca, posrednička naknada, polaganje stručnog ispita za agente, upis u registar posrednika i imenik agenata, kao i nadzor nad obavljanjem posredovanja te upravne mjere.

Usklađivanje s pravnim aktima Europske unije

Članak 2.

Odredbe ovoga Zakona usklađene su s Direktivom 2006/123/EZ Europskoga parlamenta i Vijeća od 12. prosinca 2006. o uslugama na unutarnjem tržištu (SL L 376, 27. 12. 2006).

Odnos prema drugim zakonima

Članak 3.

(1) Ako ovim Zakonom nije drukčije propisano, na obveznopravne odnose između  nalogodavca i posrednika u prometu nekretnina primjenjuju se propisi kojima se uređuju obveznopravni odnosi.

(2) Na  povremeno, privremeno  ili jednokratno obavljanje djelatnosti, obavljanje pojedinog posla odnosno trajno obavljanje djelatnosti posrednika s poslovnim nastanom u drugoj državi ugovornici Ugovora o Europskom gospodarskom prostoru primjenjuje se propis kojim se uređuju trgovačka društva.

Pojmovi

Članak 4 .

Pojedini pojmovi u smislu ovoga Zakona imaju sljedeća značenja:

1.) Posrednik je posrednik u prometu nekretnina, trgovačko društvo ili obrt registriran za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, sa sjedištem na području Republike Hrvatske ili države ugovornice Ugovora o Europskom gospodarskom prostoru.

2.) Ministarstvo je ministarstvo nadležno za gospodarstvo.

3.) Ministar je ministar nadležan za gospodarstvo.

4.) Agent je agent posredovanja u prometu nekretnina, fizička osoba koja ima položen stručni ispit za obavljanje poslova agenta, upisana je u Imenik agenata i zaposlena  kod jednog posrednika.

5.) Posredovanje je posredovanje u prometu nekretnina, odnosno radnje posrednika kojima se povezuje nalogodavac s trećom osobom te pregovori i priprema sklapanja pravnih poslova čiji je predmet određena nekretnina, osobito kod kupnje, prodaje, zamjene, najma, zakupa i dr.

6.) Nekretnine su čestice zemljišne površine, sukladno općem propisu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

7.) Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s posrednikom sklapa pisani ugovor o posredovanju.

8.) Treća osoba je osoba koju posrednik u prometu nekretnina nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovora o sklapanju pravnog posla  koji se odnosi na određenu nekretninu.

9.) START PLUS je e-usluga Ministarstva kojom se pristupa putem sustava e-Građani, a koristi se za podnošenje i zaprimanje zahtjeva za izdavanje rješenja za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina.

10.) HGK je Hrvatska gospodarska komora, koja vodi Registar posrednika u prometu nekretnina (Registar) i Imenik agenta u prometu nekretnina (Imenik), kao javnu ovlast, donosi opće akte povezane s vođenjem Registar i Imenika te Pravilnik o etičkom poslovanju posrednika u prometu nekretnina.

11.) Pravilnik o etičkom poslovanju posrednika u prometu nekretnina su načela i pravila etičkog ponašanja posrednika u prometu nekretnina kojeg donosi HGK na prijedlog Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK na temelju prethodne suglasnosti Ministarstva, a dužni su ga se pridržavati svi posrednici upisani u Registar posrednika.

12.) Registar je Registar posrednika u prometu nekretnina, javno dostupni popis posrednika koji vodi HGK, a koji sadržava podatke o posrednicima kojima je Ministarstvo izdalo rješenje o ispunjavanju uvjeta za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina.

13.) Imenik je Imenik agenata posredovanja u prometu nekretnina, popis fizičkih osoba s položenim stručnim ispitom za agenta posredovanja u prometu nekretnina koje udovoljavaju uvjetima za upis u Imenik temeljem izdanog rješenja Ministarstva.

II. UVJETI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA

Posredovanje u prometu nekretnina

Članak 5.

(1) Posredovanjem u prometu nekretnina mogu se uz naknadu baviti samo posrednici iz članka 4. točke 1. ovoga Zakona, koji ispunjavaju uvjete propisane ovim Zakonom, ako imaju sjedište na teritoriju Republike Hrvatske.

(2) Posredovanjem se privremeno i povremeno mogu baviti i posrednici iz članka 4. točke 1. ovoga Zakona koji imaju poslovni nastan u drugoj državi ugovornici Ugovora o Europskom gospodarskom prostoru i ispunjavaju uvjete sukladno propisima države u kojoj imaju poslovni nastan.                                

(3) Posrednik iz stavka 2. ovoga članka nije dužan ispunjavati uvjete propisane ovim Zakonom, osim ako obavlja djelatnost posredovanja u prometu nekretnina trajno na teritoriju Republike Hrvatske.

(4) Posrednik iz stavka 2. ovoga članka dužan je podnijeti putem sustava START PLUS prethodnu pisanu izjavu o namjeri obavljanja djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina u Republici Hrvatskoj.

(5) Izjava iz stavka 4. ovoga članka sadrži sve bitne informacije o pružatelju usluge posredovanja te se podnosi za svaku kalendarsku godinu u kojoj posrednik namjerava  privremeno ili povremeno pružati usluge u Republici Hrvatskoj.

(6) Izjava i dokumentacija iz stavka 4. ovoga članka mogu se dostaviti i elektronički putem jedinstvene kontaktne točke pri HGK.

(7) Posrednik i agent dužan je pridržavati se odredbi Pravilnika o etičkom poslovanju posrednika u prometu nekretnina.

Osiguranje od odgovornosti za štetu

Članak 6.

(1) Posrednik je dužan kod osiguravatelja sa sjedištem u Republici Hrvatskoj ili kod  osiguravatelja sa sjedištem u drugoj državi članici Europske unije ili državi Europskoga gospodarskog prostora, sklopiti i održavati policu osiguranja od profesionalne odgovornosti za štetu koju bi mogao prouzročiti nalogodavcu ili trećim osobama u obavljanju posredovanja.

(2) Najniži osigurani iznos police osiguranja iz stavka 1. ovoga članka ne smije biti manja od 100.000,00 eura po jednom štetnom događaju odnosno 300.000,00 eura za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravateljskoj godini.

(3) Ako Ministarstvo ne donese rješenje iz članka 7. stavka 6. ovog Zakona, podnositelj zahtjeva može raskinuti ugovor o osiguranju i zatražiti povrat premije sukladno pravilima osiguravatelja.

Rješenje o ispunjavanju uvjeta za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina i upis u Registar

Članak 7.

(1) Zahtjev za izdavanje rješenja o ispunjavanju uvjeta za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina podnosi se Ministarstvu putem e-usluge START PLUS, uz korištenje vjerodajnice srednje  razine sigurnosti.

(2) Zahtjevu iz stavka 1. ovoga članka prilažu se sljedeći podaci i dokazi:

- podaci koje u obrazac zahtjeva unosi ovlaštena osoba za zastupanje poslovnog subjekta ili obrtnik koji ima potrebna e-ovlaštenje za zastupanje u sustava e-Građani;

- elektronički zapis Hrvatskog zavoda za mirovinsko osiguranje iz kojeg je razvidno da je najmanje jedan agent prijavljen u trgovačkom društvu ili obrtu posrednika na puno radno vrijeme;  

- polica osiguranja s ovlaštenim osiguravateljskim društvom za slučaj odgovornosti za štetu nastalu obavljanjem djelatnosti posrednika, za svotu osiguranja iz članka 6. stavka 2. ovoga Zakona;

- potvrda kojom se potvrđuje da posrednik nema duga po osnovi javnih davanja o kojima službenu evidenciju vodi Porezna uprava Ministarstva financija;

(3) Posrednik koji ima podružnicu ili izdvojeni pogon izvan sjedišta trgovačkog društva odnosno obrta dužan je u zahtjevu iz stavka 1. ovoga članka navesti njihovo postojanje te nazive i adrese.

(4) Izdavatelj rješenja po službenoj dužnosti provjerava podatke iz službenih registara: temeljni akt društva, izvadak iz sudskog registra ili izvadak iz obrtnog registra ne stariji od 30 dana.

(5) O zahtjevu iz stavka 1. ovog članka Ministarstvo odlučuje rješenjem, protiv kojeg nije dopuštena žalba, već podnositelj može pokrenuti upravni spor pred upravnim sudom.

(6) Posrednik može započeti s obavljanjem djelatnosti posredovanja danom dostave rješenja stranci iz stavka 5. ovoga članka.

(7) Ministarstvo putem e-usluge START PLUS dostavlja rješenje iz stavka 6. ovoga članka posredniku, HGK-u, Poreznoj upravi Ministarstva financija i Državnom inspektoratu Republike Hrvatske.

(8) HGK upisuje posrednika u Registar bez odgađanja, a najkasnije u roku od 15 dana od primitka rješenja iz stavka 6. ovoga članka.

(9) Posrednik je dužan jednom godišnje HGK-u dostaviti dokumentaciju iz stavka 2. ovoga članka, kojom dokazuje da i dalje ispunjava uvjete za obavljanje posredovanja.

Registar

Članak 8.

(1) HGK vodi Registar kao javnu ovlast.

(2) Oblik, sadržaj i način vođenja Registra te sadržaj podataka koji se unose u Registar propisuje ministar pravilnikom.

Prijava podataka u Registar

Članak 9.

(1) Posrednik je dužan svaku promjenu podataka koji se evidentiraju u Registru prijaviti HGK-u  roku od 30 dana od dana nastanka promjene.

(2) HGK je dužna u roku od 30 dana od dana upisa promjene u Registar obavijestiti  Ministarstvo o izvršenoj promjeni.

Brisanje iz Registra

Članak 10.

(1) Ministarstvo donosi rješenje o brisanju posrednika iz Registra u sljedećim slučajevima:

- ako je posrednik brisan iz sudskog registra ili obrtnog registra,

- ako posrednik nema valjanu ispravu iz članka 7. stavka 2. podstavak 2.,

- ako posrednik nema policu osiguranja s ovlaštenim osiguravateljskim društvom za slučaj odgovornosti za štetu nastalu obavljanjem djelatnosti posredovanja, za iznos osiguranja najmanje u visini propisanim člankom 6. stavkom 2. ovoga Zakona,

- ako je osoba ovlaštena za zastupanje pravne osobe ili vlasnik obrta pravomoćno osuđen za:

1. kazneno djelo pranja novca, financiranja terorizma, utaje poreza ili carine, zlouporabe povjerenja u gospodarskom poslovanju, prijevare u gospodarskom poslovanju, prouzročenja stečaja, pogodovanja vjerovnika ili povrede obveze vođenja trgovačkih i poslovnih knjiga iz Kaznenog zakona Republike Hrvatske,

2. kazneno djelo iz druge države koje po svojim bitnim obilježjima odgovara djelima iz prethodne alineje,

- ako je pravnoj osobi, osobi ovlaštenoj za zastupanje društva ili vlasniku obrta izrečena mjera sigurnosti ili zaštitna mjera zabrane obavljanja zanimanja ili djelatnosti koje su u potpunosti ili djelomično obuhvaćene predmetom poslovanja posrednika, za vrijeme trajanja te mjere, sukladno odredbama posebnog propisa koji uređuje prekršaje,

- ako posrednik obavlja djelatnost posredovanja protivno odredbama ovoga Zakona ili provedbenih propisa donesenih na temelju ovoga Zakona,

- ako posrednik jednom godišnje HGK-u ne dostavi dokumentaciju sukladno članku 7. stavku 10., kojom dokazuje da i dalje ispunjava uvjete za obavljanje posredovanja,

- temeljem obavijesti HGK, ako je nakon provedenog ažuriranja Registra utvrđeno da posrednik ne ispunjava uvjete iz članka 7. ovoga Zakona.

(2) Rješenje iz stavka 1. ovoga članka Ministarstvo dostavlja posredniku, Poreznoj upravi, nadležnim inspekcijskim tijelima sukladno posebnim propisima, HGK te nadležnom trgovačkom sudu ili Obrtnom registru, osim u slučaju iz stavka 1. točke 1. ovoga članka.

(3) HGK je dužna, po primitku rješenja iz stavka 1. ovoga članka, bez odgađanja, a najkasnije u roku od 15 dana, izvršiti brisanje posrednika iz Registra.

(4) Protiv rješenja iz stavka 1. ovoga članka žalba nije dopuštena, već se može pokrenuti upravni spor pred upravnim sudom.

Uvid u Registar

Članak 11.

(1) Registar je javan.

(2) Dostupnost podataka upisanih u Registar osigurava se putem interneta.

(3) Zainteresirane fizičke i pravne osobe mogu zatražiti ovjereni prijepis podataka upisanih u Registar, uz naknadu koju propisuje HGK općim aktom.

Imenik

Članak 12.

(1) HGK vodi Imenik agenata posredovanja u prometu nekretnina kao javnu ovlast.

(2) Oblik, sadržaj i način vođenja Imenika određuje ministar pravilnikom.

Postupak upisa agenta u Imenik

Članak 13.

(1) Zahtjev za izdavanje rješenja o upisu u Imenik podnosi se Ministarstvu putem e-usluge START PLUS, uz korištenje vjerodajnice srednje razine sigurnosti. Zahtjev mora sadržavati sljedeće podatke i dokaze:

- osnovne osobne podatke koje u obrazac zahtjeva unosi fizička osoba,

- podatke i dokumentaciju o završenoj najmanje srednjoj stručnoj spremi, preddiplomskom sveučilišnom studiju ili stručnom studiju,

- podatke i dokumentaciju o položenom stručnom ispitu za agenta,

- podatke i dokumentaciju o promjeni osobnog imena, ako se ime razlikuje od podataka u dostavljenim dokumentima.

(2) Ministarstvo putem e-usluge START PLUS automatizirano dohvaća potvrdu o položenom stručnom ispitu pri HGK te druge dokumente dostupne u državnim maticama i evidencijama.

(3) O zahtjevu iz stavka 1. ovog članka Ministarstvo odlučuje rješenjem i dostavlja ga HGK.

(4) HGK upisuje agenta u Imenik po primitku rješenja iz stavka 3. ovoga članka.

(5) Agent može obavljati poslove posredovanja isključivo temeljem ugovora o radu kojeg može sklopiti samo s jednim posrednikom.

(6) Agent je dužan svaku promjenu podataka koji se evidentiraju u Imeniku prijaviti HGK u roku od 30 dana od dana nastanka promjene, radi ažuriranja podataka u Imeniku.

(7) Zainteresirane fizičke i pravne osobe mogu zatražiti ovjereni prijepis podataka iz Imenika, uz naknadu koju propisuje HGK općim aktom.

(8) Protiv rješenja iz stavka 3. ovoga članka žalba nije dopuštena, već se može pokrenuti upravni spor pred upravnim sudom.

Postupak brisanja agenta iz Imenika

Članak 14.

(1) Ministarstvo donosi rješenje o brisanju Agenta iz Imenika u sljedećim slučajevima:  

- u slučaju smrti,  

- ako je kao odgovorna osoba ili vlasnik obrta pravomoćno osuđen za kazneno djelo pranja novca, financiranja terorizma, utaje poreza ili carine,

- ako mu je kao odgovornoj osoba ili vlasniku obrta izrečena mjera sigurnosti ili zaštitna mjera zabrane obavljanja zanimanja ili djelatnosti koje su u potpunosti ili djelomično obuhvaćene predmetom poslovanja posrednika, za vrijeme trajanja te mjere, sukladno odredbama posebnog propisa koji uređuje prekršaje,

- ako se utvrdi da istodobno obavlja poslove posredovanja za više od jednog posrednika (članak 13., stavak 5.),

- ako ne prijavi svaku promjenu podataka koji se evidentiraju u Imeniku u roku od 30 dana od dana nastanka promjene, radi ažuriranja podataka u Imeniku (članak 13., stavak 6.),

(2) Rješenje iz stavka 1. ovoga članka Ministarstvo dostavlja HGK.

(3) Protiv rješenja iz stavka 1. ovoga članka žalba nije dopuštena, već se može pokrenuti upravni spor pred upravnim sudom.

(4) HGK briše agenta iz Imenika na temelju rješenja koje donosi Ministarstvo.

Obavljanje istovrsnih poslova

Članak 15.

(1) Agent ne smije u istom vremenskom periodu obavljati poslove posredovanja za  više od jednog posrednika, niti pružati usluge koje su po svojoj naravi istovjetne ili slične posredovanju, odnosno povezane s poslom koji je predmet posredovanja.

(2) Ako agent postupi protivno stavku 1. ovoga članka, posrednik može:  

- zahtijevati naknadu pretrpljene štete,  

- zahtijevati da se posao koji je agent sklopio s trećom osobom smatra sklopljenim za račun posrednika kod kojega je stalno zaposlen,  

- zahtijevati da mu agent preda ostvarenu zaradu ili da na njega prenese potraživanje zarade iz takvog posla.

III. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA I OPĆI UVJETI POSLOVANJA

Ugovor

Članak 16.

(1) Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina posrednik se obvezuje nastojati pronaći i dovesti u vezu s nalogodavcem treću osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje isplatiti mu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.

(2) Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa se u pisanome obliku i na određeno vrijeme.

(3) Ako ugovorne strane ne ugovore trajanje ugovora, smatra se da je ugovor sklopljen na razdoblje od 12 mjeseci.

(4) Odredbe ovoga Zakona ne mogu se ugovorom isključiti niti ograničiti, osim ako je u vezi s pojedinom odredbom izričito dopuštena drugačija ugovorna odredba, odnosno ako je drugačija ugovorna odredba u očitome interesu nalogodavca.

(5) U ugovoru o posredovanju moraju biti navedeni:

- podaci o posredniku i nalogodavcu,

- predmet posredovanja,

- vrsta i bitan sadržaj pravnog posla za koji se posreduje,

- iznos posredničke naknade,

- podaci o svim dodatnim uslugama  i troškovima u vezi s posredovanjem ako ih posrednik, u dogovoru s  nalogodavcem, uključujući vrstu i visinu navedenih troškova s naznačnenim obeznikom plaćanja tih troškova, ukoliko su povezane usluge,

- registarski broj upisa u Registar posrednika.

Isključivo posredovanje

Članak 17.

(1) Ugovorom o posredovanju nalogodavac se može obvezati da za posredovani posao neće angažirati nijednoga drugog posrednika, pri čemu ta obveza mora biti izričito ugovorena.

(2) Ako za vrijeme trajanja ugovora o isključivome posredovanju nalogodavac sklopi pravni posao o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini preko drugog posrednika, a za koji je isključivom posredniku bio dan nalog za posredovanje, obvezan je isključivom posredniku isplatiti ugovorenu posredničku naknadu te nadoknaditi moguće dodatne stvarne troškove nastale tijekom posredovanja.

(3) Prilikom sklapanja ugovora o isključivome posredovanju posrednik je dužan upozoriti nalogodavca na pravne učinke i posljedice takve klauzule.

Prestanak ugovora o posredovanju

Članak 18.

(1) Ugovor o posredovanju sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom roka na koji je sklopljen, ako u tome roku nije sklopljen ugovor za koji se posredovalo, ili otkazom bilo koje od ugovornih strana.

(2) Nalogodavac je dužan naknaditi posredniku učinjene troškove za koje je bilo izričito ugovoreno da ih nalogodavac posebno plaća.

(3) Ako nakon prestanka ugovora o posredovanju nalogodavac sklopi pravni posao koji je posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora, dužan je posredniku platiti posredničku naknadu u cijelosti.

(4) Odredbe stavaka 2. i 3. ovoga članka primjenjuju se i na prestanak ugovora o isključivom posredovanju.

Opći uvjeti poslovanja

Članak 19.

(1) Posrednik je obvezan odrediti opće uvjete za obavljanje posredovanja i istih se pridržavati u skladu s ovim Zakonom i drugim propisima.

(2) Opći uvjeti poslovanja moraju za svaku vrstu posredovanja sadržavati osobito:

- opis poslova koje je posrednik obvezan obaviti pri obavljanju pojedinih radnji,

- visinu posredničke naknade i opis poslova iz podstavka 1. ovoga stavka koji su obuhvaćeni tom naknadom, a koji obvezatno obuhvaćaju povezivanje nalogodavca i treće osobe, provjeravanje stanja nekretnina i pripremne radnje za sklapanje pravnoga posla,

- naznačiti obveznika plaćanja posredničke naknade,

- napomenu iz članka 27. stavka 7. ovoga Zakona o zabrani naplate posredničke naknade od treće osobe koja u pravnom poslu stječe ulogu kupca, najmoprimca ili drugog, a koja nije s posrednikom sklopila ugovor o posredovanju,

- podatke o svim dodatnim povezanim uslugama te druge radnje, uključujući vrstu, opis i visinu troškova, tih dodatnih povezanih usluga i drugih radnji koje posrednik obavlja u vezi s posredovanjem s naznačenim  obveznikom plaćanja tih troškova (članak 16., stavak 5., podstavak 5. ovoga Zakona).

(3) Posrednik je obvezan na vidljivom i pristupačnom mjestu u svom sjedištu, podružnici  i izdvojenom pogonu istaknuti opće uvjete poslovanja.

(4) Posrednik mora poslovati u prostoru primjerenom za uredsko poslovanje, koji je u cijelosti odvojen od prostora drugih namjena s izdvojenim prostorom za povjerljive razgovore.

IV. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA

Pažnja u pravnome prometu

Članak 20.

Posrednik u obavljanju poslova posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi s poslom koji je predmet posredovanja, mora postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima.

Oglašavanje

Članak 21.

(1) Posrednik je obvezan prilikom oglašavanja u sredstvima javnoga priopćavanja, drugim pisanim i elektroničkim medijima, u prostorijama posrednika ili na drugim mjestima gdje je dopušteno oglašavanje u svezi s nekretninom koja je predmet poslovanja, objaviti svoju tvrtku i adresu.

(2) Oglašavanje nekretnine nije dopušteno bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine.

Obveze posrednika

Članak 22.

Ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama posrednik se obvezuje:

1.nastojati pronaći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla

2.upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine

3.pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini

4.obaviti potrebne radnje radi predstavljanja i prezentacije nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za što ima pravo na posebne, unaprijed ugovorene troškove

5.omogućiti razgled nekretnina, vodeći računa o interesima i uputama nalogodavca,

6.posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to posebno obvezao

7.čuvati osobne podatke nalogodavca te, po pisanome nalogu, čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini i u vezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje

8.ako je predmet posredovanja zemljište, provjeriti njegovu namjenu u skladu s propisima o prostornome uređenju

9.obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.

Obveza nalogodavca

Članak 23.

(1) Ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama nalogodavac se obvezuje na sljedeće:

1.obavijestiti posrednika o svim okolnostima važnim za obavljanje posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini, a ako ih posjeduje, dati na uvid lokacijsku, građevnu, odnosno uporabnu dozvolu koja je predmet posredovanja  te dokaze o ispunjavanju obveza prema trećim osobama

2.dati posredniku na uvid isprave kojima dokazuje svoje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na nekretnini te upozoriti na sve uknjižene i neuknjižene terete

3. omogućiti posredniku i trećoj osobi razgledanje nekretnine

4. obavijestiti posrednika o svim bitnim podacima o nekretnini, uključujući njezin opis i traženu cijenu

5. isplatiti posredniku posredničku naknadu

6. ako je izričito ugovoreno, nadoknaditi posredniku troškove koji prelaze uobičajene troškove posredovanja

7. obavijestiti posrednika pisanim putem o svim promjenama u vezi s poslom za koji je posrednik ovlašten, osobito o promjenama u vezi s vlasništvom na nekretnini

8. ako želi ostati nepoznat, nije obvezan otkriti svoj identitet trećoj osobi sve do sklapanja pravnog posla.

(2) Nalogodavac nije obvezan započeti pregovore niti sklopiti pravni posao s trećom osobom koju je posrednik pronašao, a odredba ugovora kojom je  drukčije ugovoreno je ništetna.

(3) Ako nalogodavac ne postupi u dobroj vjeri, posredniku odgovara za štetu i dužan je nadoknaditi sve učinjene troškove, koji ne mogu biti manji od jedne trećine, niti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.

Ugovor o potposredovanju

Članak 24.

(1) Posrednik može prenijeti ugovor o posredovanju na drugoga posrednika ako je takav prijenos izričito ugovoren između posrednika i nalogodavca.

(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka, nalogodavac ostaje u ugovornom odnosu isključivo s posrednikom s kojim je sklopio ugovor o posredovanju.

(3) Posrednik iz stavka 1. ovoga članka dužan je nalogodavcu dostaviti pisani popis posrednika na koje je prenesen ugovor o posredovanju.

Evidencija o posredovanju u prometu nekretnina

Članak 25.

 (1) Posrednik je dužan voditi evidenciju o posredovanju u prometu nekretnina za sve sklopljene ugovore o posredovanju.

 (2) Evidencija iz stavka 1. ovoga članka za svaki pojedinačni ugovor mora sadržavati sljedeće podatke:

1.vrstu ugovora za čije sklapanje posreduje

2.vrstu nekretnine, adresu nekretnine i podatke o upisu iste u katastar i zemljišne knjige

3.tehničke podatke o nekretnini i energetski razred

4.iznos ugovorene cijene, najamnine, zakupnine ili drugog oblika naknade, izražen u ukupnom iznosu i u iznosu po metru četvornom

5.iznos posredničke naknade i obveznika plaćanja.

 (3) Posrednik je dužan, na zahtjev nadležnog tijela državne uprave, omogućiti uvid u podatke iz stavka 2. ovoga članka radi provedbe zemljišne i stambene politike, tržišnog vrednovanja nekretnina te analize tržišta nekretnina.

V. POSREDNIČKA NAKNADA

Visina

Članak 26.

Visina posredničke naknade određuje se ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina.

Pravo na posredničku naknadu

Članak 27.

(1) Posrednik stječe pravo na posredničku naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako nije ugovoreno da to pravo nastaje već sklapanjem predugovora.

(2) Posrednik ne smije zahtijevati djelomično ili potpuno plaćanje posredničke naknade unaprijed, odnosno prije sklapanja ugovora ili predugovora iz stavka 1. ovoga članka.

(3) Troškovi dodatnih usluga koje nisu obuhvaćene osnovnim posredovanjem mogu se naplatiti u visini stvarnih troškova, ako je to posebno ugovoreno s nalogodavcem.

(4) Ako ugovor o posredovanju prestane, a nalogodavac naknadno sklopi pravni posao s trećom osobom koji je izravna posljedica radnji posrednika poduzetih prije prestanka ugovora, posrednik ima pravo na punu posredničku naknadu, osim ako je drukčije ugovoreno.

(5) Posrednik nema pravo na naknadu ako s nalogodavcem osobno sklopi ugovor koji je bio predmet posredovanja ili ako takav ugovor s nalogodavcem sklopi njegov agent koji je obavljao poslove posredovanja.

(6) U slučaju kada agent osobno sklopi ugovor koji je bio predmet posredovanja, posrednik ima pravo zahtijevati naknadu štete od agenta, sukladno propisima o radu.

(7) Posrednik ne smije naplatiti posredničku naknadu od treće osobe koja u pravnom poslu stječe ulogu kupca, najmoprimca ili drugog, a nije s posrednikom sklopila ugovor o posredovanju.

 (8) U slučaju posredovanja za obje strane, primjenjuju se odredbe propisa kojim su regulirani obvezni odnosi. 

VI. STRUČNI ISPIT

Stručna osposobljenost

Članak 28.

(1) Posrednik mora imati u radnom odnosu na puno radno vrijeme  agenta koji je stručno osposobljen za poslove posredovanja u prometu nekretnina.

(2) Stručna osposobljenost iz stavka 1. ovoga članka dokazuje se potvrdom o položenom stručnom ispitu za posredovanje u prometu nekretnina iz članka 29. ovoga Zakona.

Stručni ispit

Članak 29.

(1) Stručni ispit za agenta provodi HGK prema Programu osposobljavanja za agenta posredovanja u prometu nekretnina.

(2) Listu ispitivača sastavljenu od četrdeset članova imenuje Ministar odlukom na mandat od četiri godine, na prijedlog HGK-a i Ministarstva.

(3) Članovi Liste ispitivača imenuju se iz reda stručnjaka za ispitna područja: trgovačka društva i ugovori, stvarna prava na nekretninama i zemljišne knjige, porezi, financijsko poslovanje i marketing, prostorno uređenje i gradnja.

(4) Stručni ispit sastoji se od pisanoga i usmenoga dijela.

(5) Ispit se polaže pred ispitnom komisijom koju za svaki ispitni rok, s Liste ispitivača, odlukom imenuje predsjednik HGK-a.

(6) Nakon položenog stručnog ispita HGK izdaje potvrdu o položenom stručnom ispitu.

(7) HGK vodi evidenciju o položenim stručnim ispitima.

(8) Program osposobljavanja za agenta posredovanja u prometu nekretnina pravilnikom propisuje ministar, na prijedlog HGK-a.

(9) Način i postupak provedbe stručnog ispita, visinu naknade troškova ispita, sadržaj i oblik potvrde o položenom ispitu te oblik i način vođenja evidencije propisuje HGK općim aktom uz prethodnu suglasnost Ministarstva.

(10) Nadzor nad povjerenim poslovima organizacije stručnog ispita i njegove provedbe provodi Ministarstvo.

VII. NADZOR

Članak 30.

(1) Nadzor nad provedbom odredbi iz Pravilnika o etičkom poslovanju posrednika u prometu nekretnina provodi HGK, sukladno ovlastima propisanim Pravilnikom o etičkom poslovanju posrednika u prometu nekretninama.

(2) HGK će donijeti odluku kojom će zabraniti postupanja posrednika koja nisu u skladu s odredbama Pravilnika o etičkom poslovanju posrednika u prometu nekretninama.

(3) Na Odluku HGK nije dozvoljena žalba, već se može pokrenuti upravni spor pred  upravnim sudom.

Članak 31.

Inspekcijski nadzor nad provedbom ovoga Zakona i propisa donesenih na temelju njega provode tržišni inspektori Državnog inspektorata, sukladno ovlastima propisanim posebnim zakonom.

Članak 32.

(1) Nadležni inspektor će u provedbi inspekcijskog nadzora rješenjem, do otklanjanja utvrđenih nedostataka, zabraniti pravnoj ili fizičkoj osobi - obrtniku odnosno drugoj fizičkoj osobi daljnje obavljanje djelatnosti posredovanja ako:

- djelatnost posredovanja obavlja a ne ispunjava uvjete ili prestane ispunjavati uvjete propisane Zakonom (članak 5. Zakona)

- djelatnost posredovanja obavlja bez rješenja Ministarstva o ispunjavanju uvjeta za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina (članak 7. ovoga Zakona)

(2) Mjera iz stavka 1. ovoga članka izvršit će se pečaćenjem poslovnih prostorija, opreme i sredstava pomoću kojih se obavlja djelatnost posredovanja ili na drugi pogodan način.

(3) Nadležni inspektor će u provedbi inspekcijskog nadzora posredniku rješenjem narediti otklanjanje nadzorom utvrđenih nedostataka i odrediti primjereni rok u kojem nedostatke treba otkloniti ako:

- ne donese opće uvjete poslovanja (članak 19. stavak 1. i 2. Zakona)

- opći uvjeti nisu istaknuti na vidljivom i pristupačnom mjestu (članak 19. stavak 3. Zakona).

(4) Protiv rješenja iz ovoga članka nije dopuštena žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.

(5) Rješenje iz stavka 3. ovoga članka nadležni inspektor neće donositi ako su utvrđene nepravilnosti otklonjene tijekom inspekcijskog nadzora odnosno do donošenja rješenja, što će nadležni inspektor utvrditi i navesti u zapisniku o obavljenom inspekcijskom nadzoru.

VIII. PREKRŠAJNE ODREDBE

Sankcije

Članak 33.

(1) Novčanom kaznom od 2.000,00 eura do 5.000,00 eura kaznit će se za prekršaj pravna osoba ako:

- ne obavijesti HGK o svakoj promjeni podataka koji se upisuju u Registar u roku od 30 dana od dana nastanka promjene (članak 9.)

- obavlja posredovanje bez sklopljenog ugovora o posredovanju (članak 16.)

- ne donese odnosno ne odredi opće uvjete poslovanja (članak 19. stavak 1. i 2.)

- opći uvjeti ne sadrže sve propisane podatke (članak 19. stavak 2.)

- ne istakne opće uvjete poslovanja na vidljivom i pristupačnom mjestu (članak 19. stavak 3.)

- obavlja posredovanje u prostoru koji ne ispunjava propisane uvjete (članak 19. stavak 4.)

- ne pridržava se općih uvjeta poslovanja (članak 19. stavak 5.)

- ne objavi svoju tvrtku i/ili adresu sjedišta tvrtke i/ili adrese svojih poslovnica prilikom oglašavanja u sredstvima javnog priopćavanja, odnosno drugim pisanim i elektroničkim medijima, u prostorijama posrednika ili na drugim mjestima gdje je dopušteno oglašavanje u svezi s nekretninom koja je predmet poslovanja (članak 21. stavak 1.)

- oglašava nekretnine bez sklopljenog ugovora o posredovanju (članak 21. stavak 2.)

- ne omogući razgled nekretnine (članak 22. točka 5.)

- ne vodi evidenciju u skladu sa stavkom 2. članka 25. Zakona za sve sklopljene ugovore o posredovanju ili je ne vodi na propisan način (članak 25. stavak 1.)

- na zahtjev nadležnih tijela državne uprave ne da na uvid podatke iz evidencije o posredovanju u prometu nekretnina (članak 25. stavak 3.).

(2) Za prekršaje iz stavka 1. ovoga članka kaznit će se i odgovorna osoba u pravnoj osobi novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 eura do 3.000,00 eura.

(3) Za prekršaje iz stavka 1. ovoga članka kaznit će se fizička osoba- obrtnik novčanom kaznom u iznosu od 2.000,00 do 3.000,00 eura.