Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine

Nacrt prijedloga Strategije upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske za razdoblje 2026. – 2035.

siječanj 2026.

Sadržaj

UVOD

1. INSTITUCIONALNI OKVIR

2. ZAKONODAVNI OKVIR

3. VIZIJA RAZVOJA UPRAVNOG PODRUČJA UPRAVLJANJA           NEKRETNINAMA I POKRETNINAMA U VLASNIŠTVU REPUBLIKE   HRVATSKE

4. ANALIZA STANJA I OPIS RAZVOJNIH POTREBA I RAZVOJNIH   POTENCIJALA

4.1 ANALIZA STANJA

4.1.1 Nekretnine

4.1.2 Trajno i privremeno oduzeta imovina u kaznenim postupcima i pokretnine

4.2       SWOT ANALIZA

4.3. OPIS RAZVOJNIH POTREBA I RAZVOJNIH POTENCIJALA

5. STRATEŠKI CILJEVI

6. DOPRINOS STRATEŠKIH CILJEVA PROVEDBI CILJEVA ODRŽIVOG   RAZVOJA UN AGENDE 2030

7. PROVEDBENI MEHANIZMI

8. INDIKATIVNI FINANCIJSKI OKVIR S PRIKAZOM FINANCIJSKIH PRETPOSTAVKI ZA PROVEDBU STRATEŠKIH CILJEVA

9. OPIS PRIMJENE NAČELA PARTNERSTVA 6

10. OPIS OKVIRA ZA PRAĆENJE I VREDNOVANJE 7

PRILOG 1 – OSNOVNA OBILJEŽA UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA U          DRŽAVNOM VLASNIŠTVU U ODABRANIM DRŽAVAMA……………… 79

PRILOG 2 – SAŽETAK STRATEŠKIH CILJEVA I POKAZATELJA UČINKA………….. 86

PRILOG 3 – TABLIČNI PRIKAZ STRATEGIJE UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA I POKRETNINAMA U VLASNIŠTVU REPUBLIKE HRVATSKE ZA

                    RAZDOBLJE 2026. – 2035…………………….……………………………… 88

PRILOG 4 - SAŽETAK IZVJEŠĆA O PROVEDENOM POSTUPKU PRETHODNOG VREDNOVANJA……………………………………………………………….. 90

UVOD

Državna imovina u obliku nekretnina predstavlja jedan od najvrjednijih resursa i ima stratešku važnost za društveno-gospodarski razvoj države. Njihova rasprostranjenost i raznolikost pružaju jedinstvenu priliku da postanu ključni instrument uravnoteženog regionalnog razvoja, socijalne kohezije i modernizacije javne uprave. Uz to, one imaju potencijal djelovati kao pokretač gospodarskog ciklusa, omogućujući otvaranje novih radnih mjesta, poticanje privatnih investicija te unaprjeđenje javne i poslovne infrastrukture. Njihovo učinkovito, transparentno i strateški usmjereno upravljanje ključno je za ostvarenje niza razvojnih ciljeva na nacionalnoj, regionalnoj i lokalnoj razini. Mnogobrojni razvojni projekti ovise upravo o dostupnosti i funkcionalnom korištenju nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske, a stavljanjem u funkciju neiskorištenih ili neadekvatno korištenih nekretnina u državnom vlasništvu ostvaruje se višestruka korist. Upravo zbog svega navedenog, izrada desetogodišnje Strategije predstavlja ključan korak u uspostavi sveobuhvatnog i održivog sustava upravljanja državnom imovinom u obliku nekretnina i pokretnina.

Strategija ima za cilj uskladiti upravljanje nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske s razvojnim prioritetima države, uz osiguranje maksimalne koristi za građane, lokalne zajednice i gospodarstvo. Važnost same Strategije ogleda se u njenoj sposobnosti da osigura dugoročnu viziju, jasno definirane ciljeve i mehanizme provedbe koji će omogućiti sustavno, odgovorno i proaktivno upravljanje vrijednim resursima države pa je tako strategija alat razvoja, promjena i pozitivnog utjecaja na živote građana i budućnost Hrvatske. U skladu s time, postavljena desetogodišnja vizija razvoja. Optimiziran i ekonomičan portfelj nekretnina i pokretnina u vlasništvu Republike Hrvatske, koji potiče održivi rast i razvoj, promiče društvenu dobrobit i štiti nacionalne interese, pridonosi viziji Hrvatske u 2030. godini definiranoj u Nacionalnoj razvojnoj strategiji Republike Hrvatske do 2030. godine, a koja glasi: „Hrvatska je u 2030. godini konkurentna, inovativna i sigurna zemlja prepoznatljivog identiteta i kulture, zemlja očuvanih resursa, kvalitetnih životnih uvjeta i jednakih prilika za sve.“ Također, vizija razvoja definirana u ovoj Strategiji izravno doprinosi razvojnom smjeru 1. „Održivo gospodarstvo i društvo“ iz Nacionalne razvojne strategije Republike Hrvatske do 2030. godine. Naime, u okviru razvojnog smjera 1. „Održivo gospodarstvo i društvo“, strateškom cilju 3. „Učinkovito i djelotvorno pravosuđe, javna uprava i upravljanje državnom imovinom“, definirano je prioritetno područje javnih politika naziva Poboljšanje upravljanja državnom imovinom.

Od početka 2024. godine na snazi je Zakon o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske ( „Narodne novine“, broj 155/23.; u daljnjem tekstu: Zakon) kojim se postiže optimizacija upravljanja i ubrzanje aktivacije neiskorištenih nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske. Člankom 53. Zakona određeno je da ministarstvo nadležno za državnu imovinu izrađuje Nacrt prijedloga strategije upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske te da istu donosi Hrvatski sabor za razdoblje od deset godina, na prijedlog Vlade Republike Hrvatske. Strategija upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske za razdoblje 2026. – 2035. bit će treća strategija u nizu u upravnom području upravljanja državnom imovinom čime se Republika Hrvatska postavlja kao primjer drugim državama kada je riječ o upravljanju sukladno načelima odgovornosti, javnosti i predvidljivosti, utemeljenima u dokumentima koje donosi najviše tijelo u državi. Nakon strategije za razdoblje 2013. – 2017. te strategije za razdoblje 2019. – 2025., ova je strategija ipak prvi desetogodišnji akt strateškog planiranja u upravnom području upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, kao i prvi akt u ovom upravnom području koji se izrađuje u skladu s regulatornim okvirom koji uređuje sustav strateškog planiranja u Republici Hrvatskoj.

INSTITUCIONALNI OKVIR

Zakonom o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 155/23.; u daljnjem tekstu: Zakon) uvedena je funkcionalna i financijska decentralizacija poslova upravljanja nekretninama prema županijama, gradovima sjedišta županija, velikim gradovima s preko 35.000 stanovnika, društvu Državne nekretnine d.o.o. i javnim ustanovama za upravljanje nacionalnim parkovima i parkovima prirode koje, uz Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, upravljaju u ime Republike Hrvatske nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske.

Zakonom se definiraju nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske na koje se isti odnosi, a to su:

- neizgrađeno građevinsko zemljište na kojem je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske, pod uvjetom da pravo upravljanja nije posebnim zakonom ili drugim aktom povjereno drugom tijelu (u daljnjem tekstu: neizgrađeno građevinsko zemljište)

- zgrade za koje su fizičke ili pravne osobe ishodile rješenje o izvedenom stanju, ruševine i napuštene građevine, s pripadajućim zemljištem za redovnu uporabu tih građevina, na kojem je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske pod uvjetom da pravo upravljanja nije ovim ili posebnim propisom povjereno drugom tijelu (u daljnjem tekstu: građevine sa zemljištem za redovnu uporabu te građevine)

- stanovi, poslovni prostori i drugi posebni dijelovi nekretnina te druge stambene jedinice, a na kojima je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske, zajedno sa zemljištem nužnim za redovnu uporabu zgrade (u daljnjem tekstu: stanovi i poslovni prostori)

- planinarski domovi, kuće i skloništa s pripadajućim zemljištem koje služi redovitoj uporabi nekretnine, izgrađene na zemljištu uknjiženom kao vlasništvo Republike Hrvatske, neovisno o tome nalaze li se u građevinskom području, na poljoprivrednom zemljištu te šumi ili šumskom zemljištu, ako u postupku pretvorbe društvenog vlasništva ili po posebnim propisima vlasništvo nisu stekle druge osobe (u daljnjem tekstu: planinarski objekti)

- zemljište na kojem se nalazi kamp, a na kojem je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske, neovisno o tome nalazi li se u građevinskom području, na poljoprivrednom zemljištu te u šumi ili na šumskom zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske, pri čemu se zemljištem na kojem se nalazi kamp, u smislu ovoga Zakona, smatraju i nekretnine koje su tako definirane posebnim propisom (u daljnjem tekstu: kamp)

- nekretnine koje su neprocijenjeno građevinsko zemljište u smislu zakona kojim se uređuje neprocijenjeno građevinsko zemljište i na kojem je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske (u daljnjem tekstu: neprocijenjeno građevinsko zemljište)

- rezidencijalni objekti

- nekretnine koje su postale vlasništvo Republike Hrvatske na temelju Uredbe o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravnih osoba na teritoriju Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 40/92.) , odnosno Zakona o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravnih osoba na teritoriju Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 29/94. i 35/94. – ispravak) i nekretnine koje su pod zabranom raspolaganja na temelju Uredbe o zabrani raspolaganja nekretninama na teritoriju Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 36/91.), (u daljnjem tekstu: nekretnine pod posebnim načinom upravljanja)

- nekretnine od strateškog značaja za Republiku Hrvatsku.

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine

U okviru nadležnosti i ovlasti u upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (u daljnjem tekstu: Ministarstvo):

 upravlja zemljištem na kojem se nalazi kamp i nekretninama koje su neprocijenjeno građevinsko zemljište u odnosu na koje je nadležnost Ministarstva propisana zakonom kojim se uređuje neprocijenjeno građevinsko zemljište

 upravlja nekretninama pod posebnim načinom upravljanja (sukcesijska imovina)

 upravlja nekretninama koje se odlukom Vlade Republike Hrvatske utvrde nekretninama od strateškog značaja za Republiku Hrvatsku

 upravlja planinarskim objektima izvan područja nacionalnog parka ili parka prirode

 upravlja nekretninama u kojima su smještena tijela državne uprave i drugi korisnici državnog proračuna, tijela jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave, ustanove čiji je osnivač jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave

 upravlja nekretninama na kojima se osniva služnost prava uporabe bez naknade, odnosno nekretninama koje se iznimno mogu darovati, na prijedlog resornog ministarstva, a u korist organizacija civilnog društva koje kumulativno ispunjavaju propisane uvjete, u svrhu ostvarenja projekata od općeg, kulturnog, znanstvenog, sportskog, javnog ili socijalnog interesa

 upravlja nekretninama koje se daju u zakup organizacijama civilnog društva, a što je ranije bilo uređeno odlukama ministra nadležnog za upravljanje državnom imovinom

 upravlja nekretninama na kojima se osniva pravo građenja ili pravo služnosti bez provedbe javnog natječaja, a u svrhu izgradnje građevina za proizvodnju električne energije iz obnovljivih izvora energije, ako se navedene građevine grade na nekretnini u vlasništvu Republike Hrvatske, i to u korist investitora koji je kao najpovoljniji ponuditelj izabran u postupku javnog natječaja za dodjelu energetskog odobrenja provedenog od strane drugog nadležnog tijela

 rješava imovinskopravne odnose na nekretninama, bez provođenja javnog natječaja, u korist investitora koji je kao najpovoljniji ponuditelj izabran u postupcima propisanim zakonom kojim se uređuje istraživanje i eksploatacija ugljikovodika

 provodi postupke zamjene nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske s nekretninama u vlasništvu jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave

 provodi postupke stjecanja nekretnina u korist Republike Hrvatske

 izdaje tabularne isprave jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave i ustanovama za nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske, a koje su se na dan 1. siječnja 2017. koristile kao škole, domovi zdravlja, bolnice i druge ustanove kojima su osnivači jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave i koje se koriste u obrazovne i zdravstvene svrhe te groblja, mrtvačnice, spomenici, parkovi, trgovi, uređena parkirališta, dječja igrališta, sportske građevine, društveni domovi, vatrogasni domovi, spomen-domovi, tržnice i javne stube

 upravlja pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske koje su mu povjerene na upravljanje

 upravlja privremeno oduzetom imovinom

 provodi koordinaciju upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske u odnosu na druga tijela kojima su na temelju Zakona povjereni poslovi upravljanja tom državnom imovinom.

Državne nekretnine d.o.o.

Društvu Državne nekretnine d.o.o. povjeravaju se poslovi upravljanja stanovima i poslovnim prostorima te rezidencijalnim objektima te je ovlašteno donositi odluke o pokretanju postupka raspolaganja i odluke o raspolaganju nekretninama čija je procijenjena vrijednost ili je ukupni iznos procijenjene naknade niži ili jednak iznosu od 1.000.000,00 eura. Kada se utvrdi da procijenjena vrijednost nekretnine ili ukupni iznos procijenjene naknade prelazi iznos od 1.000.000,00 eura, nekretninom će dalje raspolagati Ministarstvo te odluku o pokretanju postupka raspolaganja i odluku o raspolaganju nekretninom čija je procijenjena vrijednost ili je ukupni iznos procijenjene naknade viši od 1.000.000,00 eura, a do iznosa od 1.500.000,00 eura donosi ministar nadležan za poslove državne imovine dok Vlada Republike Hrvatske odlučuje o raspolaganju nekretninama čija procijenjena vrijednost ili ukupni iznos procijenjene naknade prelazi iznos od 1.500.000,00 eura.

Sredstva za obavljanje povjerenih poslova upravljanja stanovima, poslovnim prostorima i drugim posebnim dijelovima nekretnina osiguravaju se na način da društvu Državne nekretnine d.o.o. pripadaju prihodi od zakupa i najma tih nekretnina te prihodi od uporabe službenih stanova i rezidencijalnih objekata, a prihodi od drugih oblika raspolaganja (prodaja, razvrgnuće) se dijele na način da Republici Hrvatskoj pripada 90 %, a društvu Državne nekretnine d.o.o. pripada 10 % ostvarenih prihoda, neovisno o tome koje je tijelo donijelo odluku o raspolaganju nekretninom.

Županije, gradovi sjedišta županija i veliki gradovi

Županijama, gradovima sjedištima županija i velikim gradovima povjeravaju se poslovi upravljanja neizgrađenim građevinskim zemljištem i građevinama sa zemljištem nužnim za redovnu uporabu te građevine , a koje se nalaze na njihovom području utvrđenom zakonom kojim se uređuje područje županija, gradova i općina u Republici Hrvatskoj.

Župani ili gradonačelnici ovlašteni su donijeti odluku o pokretanju postupka raspolaganja i odluku o raspolaganju nekretninama čija je procijenjena vrijednost ili je ukupni iznos procijenjene naknade niži ili jednak iznosu od 130.000,00 eura, a ako procijenjena vrijednost ili ukupni iznos procijenjene naknade iznosi više od 130.000,00 eura, a do iznosa od 1.000.000,00 eura, odluku o pokretanju postupka raspolaganja i odluku o raspolaganju nekretninama donosi županijska skupština, odnosno gradsko vijeće. Kada se utvrdi da procijenjena vrijednost nekretnine ili ukupni iznos procijenjene naknade prelazi iznos od 1.000.000,00 eura, postupak će nastaviti Ministarstvo te odluku o pokretanju postupka raspolaganja i odluku o raspolaganju nekretninom čija je procijenjena vrijednost ili je ukupni iznos procijenjene naknade viši od 1.000.000,00 eura, a do iznosa od 1.500.000,00 eura donosi ministar nadležan za poslove državne imovine dok Vlada Republike Hrvatske odlučuje o raspolaganju nekretninama čija procijenjena vrijednost ili ukupni iznos procijenjene naknade prelazi iznos od 1.500.000,00 eura.

Sredstva za obavljanje povjerenih poslova upravljanja neizgrađenim građevinskim zemljištem i građevinama sa zemljištem nužnim za redovnu uporabu te građevine osiguravaju se raspodjelom ostvarenih prihoda od raspolaganja tim nekretninama, na način da 60 % pripada Republici Hrvatskoj, 20 % pripada županiji prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, a 20 % pripada jedinici lokalne samouprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, neovisno o tome koje je tijelo donijelo odluku o raspolaganju nekretninom.

Javne ustanove za upravljanje nacionalnim parkovima i parkovima prirode i upravljanje planinarskim objektima

Zakonom se uređuje upravljanje planinarskim objektima u vlasništvu Republike Hrvatske, a koje čine planinarski domovi, kuće i skloništa s pripadajućim zemljištem koje služi redovitoj uporabi nekretnine, izgrađene na zemljištu uknjiženom kao vlasništvo Republike Hrvatske, neovisno o tome nalaze li se u građevinskom području, na poljoprivrednom zemljištu te šumi ili šumskom zemljištu, ako u postupku pretvorbe društvenog vlasništva ili po posebnim propisima vlasništvo nisu stekle druge osobe, a Zakonom se posebno definiraju i planinarski domovi, planinarske kuće i planinarska skloništa.

Zakonom se javnim ustanovama koje upravljaju nacionalnim parkom ili parkom prirode povjeravaju poslovi upravljanja planinarskim objektima koji se nalaze na području nacionalnog parka ili parka prirode, budući da je tim javnim ustanovama povjereno upravljanje zaštićenim područjima sukladno posebnom zakonu kojim se uređuje zaštita prirode, dok će planinarskim objektima koji se nalaze izvan zaštićenih područja upravljati Ministarstvo. Sredstva ostvarena od zakupa planinarskih domova prihod su javnih ustanova koje njima upravljaju, odnosno državnog proračuna Republike Hrvatske kada su predmet zakupa planinarski domovi kojima upravlja Ministarstvo.

U tablici u nastavku prikazan je pregled upravljanja i raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske prema nadležnosti upravljanja, odnosno izvršavanja poslova upravljanja, donositelju Odluke o pokretanju postupka raspolaganja nekretninama i Odluke o raspolaganju nekretninama i raspodjeli prihoda od raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske.

ZAKONODAVNI OKVIR

Propisi koji uređuju djelokrug, ovlasti i poslove u upravnom području upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske i koji se najčešće koriste u radu te čine normativni okvir za realizaciju mjera i aktivnosti akata strateškog planiranja iz područja upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske su kako slijedi:

Zakoni:

a. Zakon o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 155/23.)

b. Zakon o ustrojstvu i djelokrugu tijela državne uprave („Narodne novine“, broj 85/20., 21/23. i 57/24.)

c. Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“, broj 125/11., 64/15., 112/18. i 123/24.)

d. Zakon o najmu stanova („Narodne novine“, broj 91/96., 68/18., 48/98. i 105/20.)

e. Zakon o neprocijenjenom građevinskom zemljištu („Narodne novine“, broj 50/20.)

f. Zakon o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara („Narodne novine“, broj 145/24.)

g. Zakon o kulturnim vijećima i financiranju javnih potreba u kulturi („Narodne novine“, broj 83/22.)

h. Zakon o hrvatskim braniteljima iz Domovinskog rata i članovima njihovih obitelji („Narodne novine“, broj 121/17., 98/19., 84/121. i 156/23.)

i. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj 91/96., 68/98. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 137/99. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14., 81/15. – pročišćeni tekst, 94/17. – ispravak i 52/25.)

j. Zakon o zemljišnim knjigama („Narodne novine“, broj 63/19., 128/22., 155/23. i 127/24.)

k. Zakon o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22. i 155/23.)

l. Zakon o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravnih osoba na teritoriju Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 29/94. i 35/94.)

m. Zakon o prostornom uređenju („Narodne novine“, broj 153/13., 65/17., 114/18., 39/19., 98/19. i 67/23.)

n. Zakon o gradnji („Narodne novine“, broj 153/13., 20/17., 39/19., 125/19. i 145/24.)

o. Zakon o komunalnom gospodarstvu („Narodne novine“, broj 68/18., 110/18., 32/20. i 145/24.)

p. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada („Narodne novine“, broj 152/24.)

q. Zakon o obnovi zgrada oštećenih potresom na području Grada Zagreba, Krapinsko-zagorske županije, Zagrebačke županije, Sisačko-moslavačke županije i Karlovačke županije („Narodne novine“, broj 21/23.)

r. Zakon o energetskoj učinkovitosti („Narodne novine“, broj 127/14., 116/18., 25/20., 32/21. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 41/21. i 40/25.)

s. Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. („Narodne novine“, broj 36/24.)

t. Zakon o zaštiti okoliša („Narodne novine“, broj 80/13., 153/13., 78/15., 12/18. i 118/18.)

u. Zakon o energiji („Narodne novine“, broj 120/12., 14/14., 95/15., 102/15. i 68/18. – Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o regulaciji energetskih djelatnosti)

v. Zakon o istraživanju i eksploataciji ugljikovodika („Narodne novine“, broj 52/18., 52/19. i 30/21.)

w. Zakon o tržištu električne energije („Narodne novine“, broj 111/21., 83/23. i 17/25.)

x. Zakon o uređivanju imovinskopravnih odnosa u svrhu izgradnje infrastrukturnih građevina („Narodne novine“, broj 80/11. i 144/21. – Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o cestama)

y. Zakon o unapređenju poduzetničke infrastrukture („Narodne novine“, broj 93/13., 114/13., 41/14., 57/18. i 138/21.)

z. Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/15.)

aa. Zakon o poticanju ulaganja („Narodne novine“, broj 63/22. i 136/24.)

bb. Zakon o strateškim investicijskim projektima Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 29/18. i 114/18.)

cc. Zakon o turizmu („Narodne novine“, broj 156/23.)

dd. Zakon o rudarstvu („Narodne novine“, broj 56/13., 14/14., 52/18., 115/18., 98/19. i 83/23.)

ee. Zakon o obnovljivim izvorima energije i visokoučinkovitoj kogeneraciji („Narodne novine“, broj 138/21., 83/23. i 78/25.)

ff. Zakon o vodama („Narodne novine“, broj 66/19., 84/21. i 47/23.)

gg. Zakon o otocima („Narodne novine“, broj 116/18., 73/20. i 70/21.)

hh. Zakon o zaštiti prirode („Narodne novine“, broj 80/13., 15/18., 14/19., 127/19. i 155/23.)

ii. Zakon o željeznici („Narodne novine“, broj 32/19., 20/21. i 114/22.)

jj. Zakon o šumama („Narodne novine, broj 68/18., 115/18., 98/19., 32/20., 145/20. i 36/24.)

kk. Zakon o poljoprivrednom zemljištu („Narodne novine“, broj 20/18., 115/18., 98/19. i 57/22.)

ll. Zakon o cestama („Narodne novine“, broj 84/11., 22/13., 54/13., 148/13., 92/14., 110/19., 144/21., 114/22. i 4/23.)

mm. Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama („Narodne novine“, broj 83/23.)

nn. Zakon o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine („Narodne novine“, broj 92/96., 39/99., 42/99., 92/99., 43/00., 131/00., 27/01., 34/01., 65/01., 118/01., 80/02., 81/02. i 98/19.)

oo. Zakon o instrumentima politike boljih propisa („Narodne novine“, broj 155/23.)

pp. Zakon o Vladi Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 150/11., 119/14., 93/16., 116/18., 80/22. i 78/24.)

qq. Zakon o pravu na pristup informacijama („Narodne novine“, broj 25/13., 85/15. i 69/22.)

rr. Zakon o Središnjem registru državne imovine („Narodne novine“, broj 112/18.)

ss. Zakon o koncesijama („Narodne novine“, broj 69/17. i 107/20.)

tt. Zakon o proračunu („Narodne novine“, broj 144/21.)

uu. Zakon o računovodstvu („Narodne novine“, broj 85/24. i 145/24.)

vv. Zakon o trgovačkim društvima („Narodne novine“, broj 111/93., 34/99., 121/99., 52/00., 118/03., 107/07., 146/08., 137/09., 125/11., 152/11., 111/12., 68/13., 110/15., 40/19., 34/22., 114/22., 18/23., 130/23. i 136/24.)

ww. Zakon o sustavu strateškog planiranja i upravljanja razvojem Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 123/17. i 151/22.)

xx. Zakon o sustavu unutarnjih kontrola u javnom sektoru („Narodne novine“, broj 78/15., 102/19. i 105/25.)

yy. Kazneni zakon („Narodne novine“, broj 125/11., 144/12., 56/15., 61/15., 101/17., 118/18., 126/19., 84/21., 114/22., 114/23. i 36/24.)

zz. Zakon o kaznenom postupku („Narodne novine“, broj 152/08., 76/09., 80/11., 121/11., 91/12., 143/12., 56/13., 145/13., 152/14., 70/17., 126/19., 130/20., 80/22., 36/24., 72/25.)

aaa. Zakon o odgovornosti pravnih osoba za kaznena djela („Narodne novine“, broj 151/03., 110/07., 45/11., 143/12., 114/22. i 114/23.)

Podzakonski propisi i drugi akti:

bbb. Uredba o unutarnjem ustrojstvu Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine („Narodne novine“, broj 9/25.)

ccc. Uredba o postupcima koji prethode sklapanju pravnih poslova raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske u svrhu prodaje, razvrgnuća suvlasničke zajednice, zamjene, davanja u zakup ili najam te stjecanja nekretnina i drugih stvarnih prava u korist Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 64/25.)

ddd. Uredba o postupcima koji prethode sklapanju pravnih poslova raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske u svrhu osnivanja prava građenja i prava služnosti („Narodne novine“, broj 83/25.)

eee. Uredba o postupcima koji prethode sklapanju pravnih poslova raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske u svrhu darovanja („Narodne novine“, broj 35/25.)

fff. Uredba o kupoprodaji poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 137/12. i 78/15.)

ggg. Uredba o uvjetima i načinima upravljanja privremeno oduzetom imovinom u kaznenom postupku („Narodne novine“, broj 103/18.)

hhh. Uredba o davanju na uporabu nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske tijelima državne uprave, drugim subjektima i jedinicama lokalne ili područne (regionalne) samouprave („Narodne novine“, broj 128/24.)

iii. Uredba o uređenju zakupa na dijelovima kampa u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 16/24.)

jjj. Uredba o uređenju zakupa na turističkom zemljištu na kojemu su izgrađeni hoteli i turistička naselja („Narodne novine“, broj 16/24.)

kkk. Uredba o postupcima koji prethode sklapanju pravnih poslova raspolaganja pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 104/25.)

lll. Uredba o mjerilima i kriterijima dodjele na korištenje nekretnina za potrebe tijela državne uprave ili drugih tijela korisnika državnog proračuna te drugih osoba („Narodne novine“, broj 127/13. i 58/22. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske)

mmm. Uredba o određivanju štićenih osoba, objekata i prostora te provođenju njihove zaštite i osiguranja („Narodne novine“, broj 46/13., 103/14. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 151/14., 10/16., 99/16., 131/20.)

nnn. Uredba o Središnjem registru državne imovine („Narodne novine“, broj 3/20.)

ooo. Uredba o smjernicama za izradu akata strateškog planiranja od nacionalnog značaja i od značaja za jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave („Narodne novine“, broj 37/23.)

ppp. Uredba o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravnih osoba na teritoriju Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 40/92.)

qqq. Uredba o zabrani raspolaganja nekretninama na teritoriju Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 36/91.)

rrr. Odluka o nekretninama od strateškog značaja za Republiku Hrvatsku („Narodne novine“, broj 8/25.)

sss. Odluka o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 78/21. i 38/24.)

ttt. Odluka o korištenju rezidencijalnih objekata u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 151/14., 111/15. i 47/16.)

uuu. Odluka o visini naknade za korištenje rezidencijalnih objekata u vlasništvu Republike Hrvatske, klasa: 400-02/18-01/25, urbroj: 536-01/04-18-01 od 18. 7. 2018., Odluka o dopunama odluke klasa: 400-02/19-01/46, urbroj: 536-03-01-02/01-19-01 od 11. 4. 2019.

vvv. Odluka o uređenju odnosa s organizacijama civilnog društva klasa: 372-01/17-01/82, urbroj: 531-09-1-2/3-23-3 od 24. 1. 2023.

www. Odluka o uvjetima i postupku davanja u zakup poslovnog prostora, klasa: 372-01/21-01/138, urbroj: 536-09-1-2/1-23-34 od 1. 6. 2023.

xxx. Pravilnik o evidenciji privremeno i trajno oduzetih predmeta i imovinske koristi ostvarene kaznenim djelom („Narodne novine“, broj 99/17.).

V IZIJA RAZVOJA UPRAVNOG PODRUČJA UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA I POKRETNINAMA U VLASNIŠTVU REPUBLIKE HRVATSKE

Vizija Ministarstva u odnosu na upravno područje upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske:

Misija Ministarstva u odnosu na upravno područje upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske

Ovim dokumentom definira se Vizija razvoja kako slijedi:

Važno je istaknuti kako ovako definirana vizija razvoja upravnog područja upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske pridonosi viziji Hrvatske u 2030. godini te izravno doprinosi razvojnom smjeru 1. „Održivo gospodarstvo i društvo“ iz Nacionalne razvojne strategije Republike Hrvatske do 2030. godine. Naime, u okviru razvojnog smjera 1. „Održivo gospodarstvo i društvo“, strateškom cilju 3. „Učinkovito i djelotvorno pravosuđe, javna uprava i upravljanje državnom imovinom“ definirano je prioritetno područje javnih politika naziva Poboljšanje upravljanja državnom imovinom. U tom smislu, do 2030. godine predviđeno je poduzimanje potrebnih mjera za što učinkovitiju upotrebu svih pojavnih oblika državne imovine, pronalaženje i primjenu sustavnih rješenja upravljanja državnom imovinom i optimalnih promjena koje mogu pridonijeti povećanju učinkovitosti te javne usluge, uz visok stupanj profesionalnosti, a što će pridonijeti održivom gospodarskom razvoju te predstavlja dodatni impuls za planirani rast investicija. Upravljanje državnom imovinom usmjerit će se na postizanje fiskalne održivosti i pravednog gospodarskog razvoja koje pridonosi smanjenju javnog duga, povećanju prihoda od upravljanja imovinom u državnom proračunu te gospodarskom razvitku. Produktivnost i razvojni doprinos državne imovine povećat će se aktivacijom državne imovine i smanjenjem portfelja državne imovine. Državna imovina stavit će se u funkciju daljnjeg rasta, razvoja i stabilnosti države. Prioriteti politike u području dobrog upravljanja državnom imovinom definirani u okviru Nacionalne razvojne strategije Republike Hrvatske do 2030. godine su: unaprjeđenje sustava upravljanja državnom imovinom; povećanje prihoda od upravljanja državnom imovinom te aktiviranje, smanjenje i specijalizacija portfelja državne imovine.

Uz direktan doprinos strateških ciljeva i mjera predloženih u nastavku dokumenta razvojnom smjeru 1. „Održivo gospodarstvo i društvo“, strateškom cilju 3. „Učinkovito i djelotvorno pravosuđe, javna uprava i upravljanje državnom imovinom“, isti putem aktivacije neiskorištenih potencijala nekretnina, indirektno doprinose i razvojnom smjeru 4. „Ravnomjeran regionalni razvoj“ koji je nezaobilazna sastavnica održivog i trajnog rasta, demografskog oporavka i smanjivanja socijalnih razlika, odnosno boljem standardu i kvaliteti života svih dijelova Hrvatske.

ANALIZA STANJA I OPIS RAZVOJNIH POTREBA I RAZVOJNIH POTENCIJALA

ANALIZA STANJA

Nekretnine

U razdoblju od 2010. godine do danas upravljanje državnom imovinom uređivano je kroz nekoliko zakona te se tijekom godina mijenjala i institucionalna nadležnost u upravljanju državnom imovinom. Svi do danas donijeti zakoni pokušali su, svaki u svom vremenu, odgovoriti na glavne izazove u upravljanju državnom imovinom, a to je održivo i učinkovito upravljanje te smanjenje nestrateškog portfelja državne imovine.

Prvim Zakonom o upravljanju državnom imovinom donesenim 2010. godine bilo je uređeno upravljanje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske te dionicama i poslovnim udjelima čiji je imatelj Republika Hrvatska te je temeljem tog Zakona bila osnovana Agencija za upravljanje državnom imovinom kao pravna osoba s javnim ovlastima koja je preuzela poslove ranijeg Hrvatskog fonda za privatizaciju i Središnjeg državnog ureda za upravljanje državnom imovinom.

Agencija je prestala s radom 2013. godine temeljem tada donesenog Zakona o upravljanju i raspolaganju imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske, a poslove Agencije preuzeli su Državni ured za upravljanje državnom imovinom i Centar za restrukturiranje i prodaju. Također, osnovano je i trgovačko društvo Državne nekretnine d.o.o., koje je ujedno pravna osoba od posebnog interesa za Republiku Hrvatsku, a koje upravlja stanovima, poslovnim prostorima i rezidencijalnim objektima u vlasništvu Republike Hrvatske. Zakon iz 2013. godine također je uređivao upravljanje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske te dionicama, poslovnim udjelima i osnivačkim pravima čiji je imatelj Republika Hrvatska.

U 2016. godini uslijedila je promjena u institucionalnoj nadležnosti upravljanja državnom imovinom donošenjem Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o ustrojstvu i djelokrugu ministarstava i drugih središnjih tijela državne uprave („Narodne novine“, broj 104/16.) kojim je osnovano Ministarstvo državne imovine koje je preuzelo poslove ranijeg Središnjeg državnog ureda za upravljanje državnom imovinom.

U cilju postizanja daljnjeg učinkovitijeg i bržeg postupanja provedenu promjenu u institucionalnoj nadležnosti morala je slijediti i odgovarajuća izmjena pravnog okvira za upravljanje državnom imovinom te je 2018. godine donesen Zakon o upravljanju državnom imovinom („Narodne novine“, broj 52/18.). Za vrijeme važenja Zakona o upravljanju državnom imovinom, poslovi upravljanja i raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske bili su podijeljeni između Ministarstva državne imovine i trgovačkog društva Državne nekretnine d.o.o.

Tijekom 2020. godine Ministarstvo državne imovine prestalo je s radom te je poslove iz njegovog djelokruga preuzelo Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, sukladno odredbama Zakona o ustrojstvu i djelokrugu tijela državne uprave („Narodne novine“, broj 85/20.).

Dotadašnji pravni okvir uspostavljen Zakonom o upravljanju državnom imovinom nije ostvario potrebnu učinkovitost upravljanja portfeljem nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske te je bilo potrebno donijeti novi zakonski okvir u svrhu postizanja optimizacije upravljanja i ubrzanja aktivacije neiskorištenih nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske, ustrojavanja praćenja rezultata i učinaka od upravljanja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, kao i postizanje smanjenja portfelja nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske. Također, znatnu prepreku za učinkovito upravljanje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske predstavljao je i nedovoljan broj državnih službenika za rješavanje izuzetno velikog broja predmeta koji su se u Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine vodili po zahtjevima fizičkih i pravnih osoba, tijela državne uprave, jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave i drugih.

Slijedom navedenoga, tijekom 2023. godine pristupilo se izradi novog pravnog okvira koji je 30. prosinca 2023. stupio na snagu donošenjem novog Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske. Optimizacija upravljanja nekretninama u državnom vlasništvu planira se postići decentralizacijom upravljanja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske prema županijama, gradovima sjedištima županija, velikim gradovima s preko 35.000 stanovnika, društvu Državne nekretnine d.o.o. i javnim ustanovama za upravljanje nacionalnim parkovima i parkovima prirode, a koja tijela uz Ministarstvo upravljaju, odnosno izvršavaju povjerene poslove upravljanja u ime Republike Hrvatske nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske. Decentralizacijom upravljanja omogućilo se brže i učinkovitije rješavanje imovinskopravnih odnosa na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, sve u cilju povećanja aktivacije neiskorištene državne imovine i smanjenja portfelja nekretnina koje nisu od strateškog značaja za Republiku Hrvatsku. Primjenom istog Zakona rasteretilo se Ministarstvo u upravljanju velikim brojem nekretnina i rješavanju izuzetno velikog broja zahtjeva fizičkih i pravnih osoba, a što zbog nedovoljnog broja službenika nije bilo u mogućnosti do tada učinkovito obavljati. Također, istim Zakonom uspostavljen je interoperabilni informacijski sustav za upravljanje i raspolaganje nekretninama, naziva Interni registar nekretnina, a kojeg će koristiti sva nadležna tijela koja u skladu sa Zakonom upravljaju odnosno izvršavaju povjerene poslove upravljanja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske te će isti sustav pojednostaviti i ubrzati svakodnevne poslove dionika upravljanja, unaprijediti komunikaciju i razmjenu podataka među organizacijskim cjelinama unutar dionika upravljanja i stvoriti osnovu za izradu sustava za izvještavanje na konzistentan način. Zakonom su definirani i pojavni oblici nekretnina u obliku neizgrađenog građevinskog zemljišta, građevina sa zemljištem za redovitu uporabu te građevine, stanovi, stambene jedinice, poslovni prostori, planinarski objekti, kamp, neprocijenjeno građevinsko zemljište, rezidencijalni objekti, nekretnine pod posebnim načinom upravljanja i nekretnine od strateškog značaja za Republiku Hrvatsku.

Novim pravnim okvirom koji je 30. prosinca 2023. stupio na snagu donošenjem novog Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske te Odlukom o nekretninama od strateškog značaja za Republiku Hrvatsku („Narodne novine“, broj 8/25.) iz siječnja 2025. godine najavljeno je i uvođenje projektnog pristupa u upravljanju dijelom portfelja Ministarstva, kao pretpostavka za uspješnu pripremu, promociju i, u konačnici, provedbu projekata na nekretninama od strateškog interesa za Republiku Hrvatsku i jačanje investicijskog potencijala.

U tablici u nastavku dan je pregled sklopljenih ugovora o raspolaganju nekretninama u devetogodišnjem razdoblju.

Tablica 2: Sklopljeni ugovori o raspolaganju nekretninama u razdoblju 2016. – 2024. godine

* ukupna vrijednost ugovora (godišnji iznos)

Izvor: interne evidencije Ministarstva

U razdoblju 2016. – 2024. godine Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine sklopilo je ukupno 3.772 ugovora o raspolaganju nekretninama od čega 2.560 ugovora s naknadom i 1.212 ugovora bez naknade. Portfelj je smanjen sklapanjem 2.564 ugovora za ukupno 20,27 milijuna m ² površine. Putem 1.208 ugovora dodatno su aktivirane neiskorištene nekretnine ukupne površine 11,14 milijuna m ² .

Javni pozivi/natječaji za raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske

S ciljem smanjenja portfelja nekretnina i aktivacije neiskorištene državne imovine, u razdoblju 2016. – 2024. godine objavljeno je ukupno 239 javnih poziva/natječaja za raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske i viškom iskopa koji predstavlja mineralnu sirovinu, i to:

- 111 javnih poziva za kupnju nekretnina (zemljišta i građevina, stanova, poslovnih prostora i garaža) na kojima je ponuđeno 1.560 nekretnina ukupne početne vrijednosti 176,87 milijuna eura. Prihvaćeno je 805 ponuda ukupne vrijednosti 65,63 milijuna eura.

- 24 javna poziva za kupnju stanova na kojima su ponuđena 504 stana ukupne početne vrijednosti 15,66 milijuna eura. Prihvaćeno je 268 ponuda ukupne vrijednosti 11,85 milijuna eura.

- 23 javna poziva za kupnju poslovnih prostora na kojima je ponuđeno 299 poslovnih prostora ukupne početne vrijednosti 10,09 milijuna eura. Prihvaćeno je 138 ponuda ukupne vrijednosti 4,79 milijuna eura.

- 64 javna poziva za kupnju zemljišta i građevina na kojima je ponuđeno 757 zemljišta i građevina ukupne početne vrijednosti 151,12 milijuna eura. Prihvaćeno je 399 ponuda ukupne vrijednosti 48,99 milijuna eura. Od 64 javna poziva 44 je objavilo Ministarstvo i njegovi pravni prednici na kojima je ponuđeno 711 zemljišta i građevina i prihvaćene 362 ponude ukupne vrijednosti 47,38 milijuna eura. Preostalih 20 javnih poziva su objavile jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave na kojima je ponuđeno 46 zemljišta i građevina i prihvaćeno 37 ponuda ukupne vrijednosti 1,60 milijuna eura.  

- 17 javnih poziva za kupnju mineralne sirovine koja predstavlja višak iskopa ukupne početne vrijednosti 27,08 milijuna eura. Prihvaćene su 24 ponude ukupne vrijednosti 1,02 milijuna eura. Omjer raspodjele prihoda od prodajne cijene mineralne sirovine iz viška iskopa utvrđuje se na način da je 50 % prihod državnog proračuna Republike Hrvatske, 20 % prihod jedinica područne (regionalne) samouprave, a 30 % prihod je jedinica lokalne samouprave.

- Državne nekretnine d.o.o. objavile su ukupno 58 javnih poziva / natječaja za zakup poslovnih prostora. Na navedenim natječajima objavljeno je 1.365 poslovnih prostora dok je postotak uspješnosti natječaja bio na razini 60 %.

Stanovi i stambene jedinice

Republika Hrvatska, kao stranka u sudskim i upravnim postupcima svakodnevno stječe mnoštvo stanova i stambenih jedinica u svoje vlasništvo. Budući su neki od tih postupaka trenutno u pravom zamahu (povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora, osnivanje i obnova zemljišnih knjiga), ističemo da tek predstoji velik broj upisa stanova i stambenih jedinica u vlasništvo Republike Hrvatske. Naime, zbog nesređenosti zemljišnih knjiga i katastarskog operata na području cijele Republike Hrvatske, još uvijek nije utvrđen točan broj i sastav nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske pa se, posljedično istom, portfelj stanova i stambenih jedinica kojim upravlja Ministarstvo i društvo Državne nekretnine d.o.o. svakodnevno mijenja sukladno dostavljenim odlukama nadležnih tijela (presudama, rješenjima, nagodbama itd.) koje svakodnevno u velikom broju pristižu u Ministarstvo.

Na dan 7. svibnja 2025. u Internom registru nekretnina, kao vlasništvo Republike Hrvatske evidentirano je 7.593 stanova i 129 stambenih jedinica na koje se primjenjuje Zakon te većim dijelom istog portfelja upravlja društvo Državne nekretnine d.o.o. (7.394 stanova), a manjim dijelom Ministarstvo.

Najzastupljeniji oblici raspolaganja stanovima i stambenim jedinicama u vlasništvu Republike Hrvatske su:

◊ prodaja putem javnog natječaja

◊ razvrgnuća suvlasničkih zajednica na stanovima između Republike Hrvatske i drugih suvlasnika (trećih fizičkih ili pravnih osoba)

◊ prodaja putem Odluke o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske

◊ najam

◊ prijenos prava upravljanja stanovima na druga državna tijela

◊ dodjela na uporabu bez naknade.

U budućem razdoblju očekuje se doprinos stanova i stambenih jedinica za potrebe stambenog zbrinjavanja određenih kategorija osoba (npr. zaštićeni najmoprimci) kao i aktivacija praznih stanova i stambenih jedinica za potrebe provedbe Nacionalnog plana stambene politike.

Također, dio stanova predstavljaju stanovi za službene potrebe putem kojih se državnim i pravosudnim dužnosnicima osigurava smještaj za vrijeme obnašanja dužnosti i to davanjem na uporabu istih stanova.

U razdoblju 2016. – 2024. godine sklopljeno je ukupno 700 ugovora kojima se raspolagalo s 881 stanom i stambenom jedinicom iz nadležnosti Ministarstva. U istom razdoblju društvo Državne nekretnine d.o.o. sklopilo je 567 ugovora o najmu stanova. Od navedenog broja ugovora, sklopljeno je 499 kupoprodajnih ugovora kojima se raspolagalo s 500 stanova ukupne ugovorene kupoprodajne vrijednosti 19,98 milijuna eura. Od 499 kupoprodajnih ugovora 268 je sklopljeno temeljem provedenih javnih poziva kojima se raspolagalo s 268 stanova ukupne ugovorene kupoprodajne vrijednosti 11,80 milijuna eura, 110 ugovora je sklopljeno direktnom pogodbom kojom je raspolagano sa 111 stanova ukupne ugovorene kupoprodajne vrijednosti 4,93 milijuna eura, a 121 ugovor za isti broj stanova sklopljen je na temelju Odluke Vlade o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske ukupne ugovorene kupoprodajne vrijednosti 3,26 milijuna eura. U istom razdoblju sklopljena su 132 ugovora o razvrgnuću suvlasničke zajednice na 214 stanova ukupne ugovorene vrijednosti 5,10 milijuna eura. Osamdeset i jedan stan je aktiviran putem ugovora o dodjeli nekretnina na uporabu, a u istom razdoblju tijelima državne uprave preneseno je pravo upravljanja za 60 stanova u svrhu provođenja javnih politika.

Poslovni prostori

Na dan 7. svibnja 2025. u Internom registru nekretnina, kao vlasništvo Republike Hrvatske je evidentirano 6.857 poslovnih prostora (poslovne prostorije, poslovne zgrade, garaža i garažna mjesta) na koje se primjenjuje Zakon te većim dijelom istog portfelja upravlja društvo Državne nekretnine d.o.o. (5.167 poslovna prostora), a manjim dijelom Ministarstvo.

Također, pred nadležnim sudovima u tijeku je veliki broj postupaka povezivanja zemljišnih knjiga i knjiga položenih ugovora gdje se temeljem zakonske presumpcije iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora utvrđuje pravo vlasništva Republike Hrvatske, a također za veliki broj poslovnih prostora se i dalje vode postupci prema Zakonu o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine. Nadalje, određeni dio poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske je još uvijek upisan u zemljišnim knjigama kao društveno vlasništvo ili općenarodna imovina, odnosno isti nisu upisani u zemljišne knjige nadležnog suda te se trebaju započeti odgovarajući postupci, u koordinaciji s nadležnim općinskim državnim odvjetništvom, u svrhu upisa prava vlasništva Republike Hrvatske na istim prostorima. Važno je istaknuti da su u odnosu na veliki broj poslovnih prostora upisane različite zabilježbe ili plombe (stvarnopravne ili obveznopravne naravi) te je potrebno prije raspolaganja nekretninama zatražiti brisanje tih zabilježbi i plombi.

Društvo Državne nekretnine d.o.o. kontinuirano radi na aktivaciji imovine u obliku poslovnih prostora kojima se može komercijalno raspolagati te također aktivno radi na prodaji praznih poslovnih prostora te provodi i poslove razvrgnuća suvlasničke zajednice gdje su poslovni prostori u suvlasništvu Republike Hrvatske i drugih pravnih i fizičkih odnosa čime se pridonosi aktivaciji državne imovine kojom se ne može raspolagati zbog nemogućnosti postizanja dogovora o načinu raspolaganja između suvlasnika.

Ministarstvo i društvo Državne nekretnine d.o.o. iniciraju pokretanje postupaka pred nadležnim državnim odvjetništvima radi naplate tražbina s osnove korištenja istih nekretnina te iseljenja i predaje u posjed, kao i drugih pravnih radnji i postupaka (vlasničke tužbe, tužbe zbog smetanja posjeda, prijave potraživanja u predstečajnom i stečajnom postupku, kaznene prijave i dr.).

Ministarstvo također provodi aktiviranje poslovnih prostora u svrhu smještaja tijela državne uprave i drugih korisnika državnog proračuna, ali Ministarstvo aktivno radi i na rješenju ovog pitanja putem postupaka zamjene nekretnina ili rješavanja imovinskopravnih odnosa za prostore koji su u suvlasništvu Republike Hrvatske i drugih pravnih i fizičkih osoba. Sukladno odredbama Zakona Ministarstvo može tijelima državne uprave, proračunskim korisnicima državnog proračuna Republike Hrvatske, pravnim osobama s javnim ovlastima, drugim pravnim osobama osnovanim posebnim propisima čiji je osnivač Republike Hrvatska, javnim visokim učilištima, parlamentarnim političkim strankama i nezavisnim saborskim zastupnicima, dati na uporabu nekretnine, uključujući i poslovne prostore, u vlasništvu Republike za potrebe rada istih tijela odnosno u svrhu obavljanja poslova iz nadležnosti istih tijela. Ministarstvo daje iste nekretnine na uporabu tijelima državne uprave i drugim tijelima koja su proračunski korisnici državnog proračuna Republike Hrvatske, bez naknade, za potrebe rada tih tijela, sukladno kriteriju površine radnog prostora po zaposleniku, a koja može iznositi do maksimalno 15 m² radnog prostora po zaposleniku.

Također, Ministarstvo daje iste nekretnine na uporabu uz naknadu pravnim osobama s javnim ovlastima, drugim pravnim osobama osnovanim posebnim propisom čiji je osnivač Republika Hrvatska, javnim visokim učilištima, parlamentarnim političkim strankama i nezavisnim saborskim zastupnicima za potrebe obavljanja poslova iz njihova djelokruga.

Od stupanja na snagu novog Zakona, Ministarstvo je sukladno odredbama istog zakona zaprimilo 394 zahtjeva za dodjelu na uporabu poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske te su temeljem istih zahtjeva sklopljena ukupno 22 ugovora o dodjeli na uporabu poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske. Nažalost, razlog malog broja sklopljenih ugovora o dodjeli na uporabu leži u činjenici da Ministarstvo ne može ponuditi odgovarajuću nekretninu podnositelju zahtjeva jer naprosto Ministarstvo u svome portfelju nekretnina nema na upravljanju nekretnine na traženim lokacijama, poglavito nema uredske prostore velikih površina pogodne za obavljanje djelatnosti, osobito u gradu Zagrebu na koji se odnosi najviše zahtjeva.

Naime, poslovni prostori u vlasništvu Republike Hrvatske predstavljaju većinom poslovne prostore male kvadrature koji su u lošem stanju te zahtijevaju dodatna ulaganja. Slijedom navedenog, najčešći razlog zbog kojeg tijela ne prihvaćaju ponuđene nekretnine leži u činjenici da je ponuđene nekretnine potrebno urediti kako bi iste bile pogodne za obavljanje djelatnosti, a pojedina tijela ne raspolažu dovoljnim brojem ljudskih kapaciteta koji mogu provesti postupak javne nabave i druge radnje. Nadalje, mnogi prazni poslovni prostori nalaze se u zgradi za koju je podnesen zahtjev za obnovu, stoga se ti prostori ne nude tijelima jer, bez obzira na činjenicu koje je radnje potrebno poduzeti u svrhu uređenja prostora, ako cijela zgrada ide u postupak obnove sukladno Zakonu o obnovi zgrada oštećenih potresom na području Grada Zagreba, Krapinsko-zagorske županije, Zagrebačke županije, Sisačko-moslavačke županije i Karlovačke županije („Narodne novine“, broj 21/23.), onda nema smisla uređivati prostor sve dok se ne završi odgovarajući postupak obnove.

Također, a sukladno odredbama Zakona u odnosu na poslovne prostore koje koriste organizacije civilnog društva, Ministarstvo sklapa ugovore o zakupu s istim organizacijama. Organizacije civilnog društva (OCD) su neprofitne organizacije koje djeluju u interesu građana i društva, a nisu dio državne uprave ili vladinih institucija. Predstavljaju ključan dio demokratskog društva jer svojim djelovanjem nadopunjuju aktivnosti državnih institucija, potiču građansku participaciju, promiču ljudska prava, pružaju socijalne usluge te djeluju na području kulture, obrazovanja, zdravstva i zaštite okoliša. Obuhvaćaju širok spektar udruga, zaklada, fundacija, saveza, mreža i drugih oblika organiziranja koji se temelje na dobrovoljnom članstvu i zajedničkim interesima građana, a svojim aktivnostima pridonose razvoju zajednice i jačanju socijalne kohezije. Njihova prisutnost posebno je važna u rješavanju društvenih izazova, jačanju inkluzije te promicanju vrijednosti solidarnosti, tolerancije i odgovornosti.

Podupirući rad i značaj OCD-a, Republika Hrvatska omogućuje dodjelu poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske u zakup pod posebnim uvjetima čime se omogućava održiv rad OCD-ova i stvara stabilna osnova za provedbu projekata od javnog interesa. Država time aktivno ulaže u razvoj participativne demokracije i kvalitetniji život građana, a ovakvim mjerama stvara se okvir za dugoročnu suradnju između države i civilnog sektora te se osigurava učinkovito korištenje državne imovine u svrhe koje donose konkretnu društvenu vrijednost.

Prilikom provedbe aktivnosti upravljanja i raspolaganja poslovnim prostorima društvo Državne nekretnine d.o.o., u koordinaciji s Ministarstvom, rukovodi se potrebom da se poslovni prostori koji se nalaze na atraktivnim lokacijama prvenstveno daju u zakup putem javnog natječaja, a poslovni prostori koji se nalaze na manje atraktivnim lokacijama, za koje ne postoji interes za zakup i koji nisu pogodni za smještaj državnih tijela, daju se na prodaju putem javnog natječaja.

Tijekom 2024. godine pristupilo se izradi izmjena i dopuna Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora te je u listopadu donesen Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“, broj 123/24.).

Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora:

◊ omogućuje se produženje ugovora o zakupu koji nije istekao zakupniku koji u potpunosti ispunjava sve obveze iz ugovora o zakupu sklopljenog s Republikom Hrvatskom, odnosno jedinicom lokalne ili područne (regionalne) samouprave na način da mu se može ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na rok od najduže deset godina uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina, pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drukčiji način. Isto je omogućeno i zakupniku kojem je ugovor istekao, a u potpunosti ispunjava sve obveze temeljem ranijeg ugovora o zakupu, obavlja dopuštenu djelatnost i protiv kojega se ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed poslovnoga prostora.

◊ propisuje se obveza usklađivanja iznosa mjesečne zakupnine s kriterijima jedinice lokalne samouprave ukoliko jedinica lokalne samouprave tijekom trajanja zakupa iste izmijeni i to samo ako je tako određeni iznos mjesečne zakupnine veći od iznosa mjesečne zakupnine u postojećem ugovoru.

◊ propisuje se mogućnost produljenja ugovora o zakupu za vrijeme koje su zakupnici zbog obnove zgrade bili onemogućeni koristiti poslovni prostor.

◊ omogućava se i neposredna prodaja garaža i garažnih mjesta u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave, i to korisnicima koji garaže koriste na temelju valjanog ugovora ili ugovora koji je istekao, odnosno pravnim sljednicima navedenih korisnika, a koji za korištenje uredno podmiruju naknadu. Garaže odnosno garažna mjesta neće se prodavati korisnicima koji nemaju valjanu pravnu osnovu za korištenje, odnosno nisu u poziciji gore navedenih pravnih sljednika, ali će se s istima sklopiti ugovor o zakupu na rok od dvije godine pod uvjetom da nisu u posjed garaže ušli neovlašteno ili na nasilan način.

◊ uređuju se i odnosi s neposrednim posjednicima zatečenim u poslovnim prostorima vlasništvo kojih je stekla Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave jer Republika Hrvatska odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave kontinuirano stječu nove poslovne prostore temeljem raznih pravnih osnova.

U razdoblju 2016. – 2024. godine sklopljeno je ukupno 1.023 ugovora kojima se raspolagalo s 1.283 poslovnih prostora. Od navedenoga broja ugovora, njih 275 su kupoprodajni ugovori kojima se raspolagalo s 287 poslovnih prostora ukupno ugovorene kupoprodajne vrijednosti 9,73 milijuna eura. Od 275 kupoprodajnih ugovora, 153 je sklopljeno temeljem provedenih javnih poziva kojima se raspolagalo s 155 poslovnih prostora ugovorene kupoprodajne vrijednosti 5,69 milijuna eura dok su 122 ugovora sklopljena izravnom pogodbom kojima je raspolagano sa 132 poslovna prostora ukupne ugovorene kupoprodajne vrijednosti 4,05 milijuna eura. Sklopljeno je 228 ugovora o razvrgnuću suvlasničke zajednice na 334 poslovna prostora ukupne ugovorene vrijednosti 18,18 milijuna eura. Temeljem dvaju sporazuma o uređenju međusobnih odnosa i odluke o uređenju međusobnih odnosa raspolagalo se trima poslovnim prostorima ukupne vrijednosti 102 tisuće eura. Darovan je 21 poslovni prostor i 1660 garaža putem 7 ugovora o darovanju nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske, procijenjene tržišne vrijednosti 21,04 milijuna eura. Dodijeljeno je 335 poslovnih prostora na korištenje bez naknade, najvećim dijelom tijelima državne uprave i ostalim korisnicima državnog proračuna za potrebe obavljanja djelatnosti. U istom razdoblju sklopljena su 42 ugovora o dodjeli 48 poslovnih prostora na korištenje s ukupnom godišnjom naknadom od 322 tisuće eura. Putem 180 ugovora o zakupu aktivirano je 190 poslovnih prostora ukupne godišnje zakupnine 720 tisuća eura, od čega je s organizacijama civilnog društva sklopljen 131 ugovor o zakupu poslovnog prostora ukupne godišnje zakupnine 606 tisuća eura. Trideset i jedan poslovni prostor je putem 16 sklopljenih ugovora prenesen na upravljanje tijelima državne uprave.

Državne nekretnine d.o.o. u razdoblju 2016. – 2024. godine sklopile su 1.814 ugovora o zakupu poslovnih prostora ukupne vrijednosti 115,4 milijuna eura za vrijeme trajanja ugovora.

Neizgrađeno građevinsko zemljišt e i građevine sa zemljištem za redovnu uporabu te građevine

Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se neizgrađeno građevinsko zemljište na kojem je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske, pod uvjetom da pravo upravljanja nije posebnim zakonom ili drugim aktom povjereno drugom tijelu. Veliki dio neizgrađenog građevinskog zemljišta uknjižen je na Republiku Hrvatsku, međutim isto tako veliki dio još je uvijek upisan kao društveno vlasništvo ili općenarodna imovina. Također, samom izmjenom prostornih planova može doći i do promjene namjene samog zemljišta (npr. promjenom prostornog plana dotadašnje zemljište unutar granica građevinskog područja prestaje biti građevinsko i dobiva drugu namjenu (npr. poljoprivrednu ili obrnut proces)) te posljedično istom Ministarstvo i druga nadležna tijela u ime Republike Hrvatske ili postaju ili prestaju biti nadležna za upravljanje istim zemljištem.

Slijedom navedenoga, za provedbu aktivnosti upravljanja i raspolaganja građevinskim zemljištem iznimno je važno da se Republika Hrvatska upiše kao stvarni vlasnik u zemljišnim knjigama kao i da je nedvojbeno utvrđeno o kojoj vrsti zemljišta je riječ (po namjeni).

Najveći broj postupaka u odnosu na neizgrađeno građevinsko zemljište se vodi temeljem prijedloga, zahtjeva ili iskazanog interesa fizičkih i pravnih osoba te je najzastupljeniji oblik raspolaganja neizgrađenim građevinskim zemljištem u vlasništvu Republike Hrvatske putem prodaje i to objavom javnog natječaja za prodaju nekretnina ili putem neposredne prodaje kada je to određeno samim Zakonom.

Zahtjevi za raspolaganje neizgrađenim građevinskim zemljištem mogu se grupirati u dvije osnovne grupe:

a) zahtjevi za kupnju neizgrađenog građevinskog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske bez postupka javnog nadmetanja i/ili javnog prikupljanja ponuda (neposredna pogodba) i

b) zahtjevi ili iskazi interesa za kupnju neizgrađenog građevinskog zemljišta temeljem kojih se vode postupci koji rezultiraju donošenjem odluke o prodaji putem javnog prikupljanja ponuda ili javnog nadmetanja.

Budući da se navedeni postupci vode isključivo po zahtjevu stranke koja ima pravni interes, dužina trajanja postupka uvjetovana je kompletnošću dokumentacije koju dostavlja stranka (lokacijska dozvola, rješenje o ozakonjenju, rješenje o utvrđivanju građevinske čestice, geodetski elaborat). Najčešće poteškoće vezane uz realizaciju kupnje neizgrađenog građevinskog zemljišta putem javnog prikupljanja ponuda ili javnog nadmetanja odnose se na uklanjanja imovinskopravnih nedostataka, nepotpunu dokumentaciju i postupak utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine.

Najzastupljeniji oblici raspolaganja državnom imovinom po zahtjevima jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave su darovanje, potom dodjela na uporabu, osnivanje prava služnosti, osnivanje prava građenja i prodaja neposrednom pogodbom sukladno odredbama Zakona i drugim podzakonskim propisima.

Darovanje u korist jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave moguće je ostvariti u svrhu:

◊ ostvarenja projekata izgradnje poduzetničke infrastrukture (poduzetničke zone i poduzetničke potporne institucije)

◊ ostvarenja projekata ulaganja

◊ ostvarenja projekata koji su od općeg javnog, socijalnog ili kulturnog interesa, poput izgradnje škola, dječjih vrtića, bolnica, domova zdravlja, ustanova socijalne skrbi, groblja, parkirališta, sportskih građevina, građevina za smještaj i zaštitu životinja, muzeja, memorijalnih centara i drugih sličnih projekata kojima se povećava kvaliteta života građana na području JLPRS-a

◊ provođenja programa stambenog zbrinjavanja i društveno poticajne stanogradnje

◊ provođenja programa integracije osoba s invaliditetom u društvo

◊ provođenja programa demografske obnove

◊ provođenja programa gospodarenja otpadom

◊ provođenja operativnih programa Vlade Republike Hrvatske za nacionalne manjine

      ostvarenja projekata izgradnje poslovne i druge infrastrukture od osobitog značaja za gospodarski razvoj

◊ provođenja projekata i planova zaštite prirode, očuvanja i /ili obnove bioraznolikosti, odnosno projekata poučavanja o zaštiti prirode, istraživanja i posjećivanja zaštićenih područja prirode.

Darovanje u korist ustanova je moguće ostvariti u svrhu ostvarenja projekata od društvenog i gospodarskog značaja kojima se doprinosi ostvarenju ciljeva planova razvoja JLPRS-a, odnosno akata strateškog planiranja Republike Hrvatske.

Također, a vezano za raspolaganje neizgrađenim građevinskim zemljištem glede infrastrukturnih projekata koji se mogu pojaviti u odnosu na iste nekretnine, nadležna tijela rješavaju imovinskopravne odnose koji uključuju sljedeća područja:

◊ gospodarenje otpadom (sanacija odlagališta otpada, izgradnja reciklažnih dvorišta, pretovarnih stanica kao i centara za gospodarenje otpadom)

◊ vodoopskrbu i odvodnju (vodovodi, cjevovodi, kanalizacijski sustavi, vodni priključci, uređaji za pročišćavanje vode, postrojenja za sušenje mulja, vodospreme, crpne stanice)

◊ elektroenergetsku opskrbu (trafostanice i kabelski priključci, dalekovodi)

◊ plin (plinovodi, mjerno-redukcijske stanice)

◊ djelatnost elektroničkih komunikacijskih mreža i usluga (elektronička komunikacijska infrastruktura i druga povezana oprema i elektroničke komunikacijske mreže te sustav kontrolno-mjernih središta i kontrolno-mjernih postaja Hrvatske regulatorne agencije za mrežne djelatnosti)

◊ cestovnu i ostalu infrastrukturu (mostovi i slično)

◊ drugo (zaštita i spašavanje, objekti za potrebe meteoroloških mjerenja).

Građevinom sa zemljištem za redovitu uporabu te građevine smatra se:

◊ građevina izgrađena na nekretnini na kojoj je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske, na temelju ili bez odgovarajućeg akta gradnje, odnosno za koju je ishođeno rješenje o izvedenom stanju, s pripadajućim zemljištem za redovitu uporabu te građevine, a koja u naravi ne predstavlja stan ili poslovni prostor

◊ ruševina i napuštena građevina, s pripadajućim zemljištem za redovitu uporabu tih građevina, građevina izgrađena na nekretnini na kojoj je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske i koja je izgubila svoju prvotnu namjenu i više se ne koristi.

U isti pojavni oblik nekretnina velikim dijelom ulaze i neperspektivne vojne nekretnine (bivše vojne nekretnine kao što su vojarne, aerodromi, strelišta, vile, poligoni, luke, skladišta, vježbališta, spomenici, skloništa, poslovni prostori, garaže i garažna mjesta, tuneli, podzemna skloništa i sl.), a koje su u prethodnim razdobljima preuzete od strane Ministarstva obrane.

Predmeti koji se odnose na isti pojavni oblik nekretnina najvećim su dijelom formirani na osnovi zahtjeva jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih i fizičkih osoba kojima se u pogledu određenih nekretnina od nadležnog dionika upravljanja sukladno zakonu traži određena vrsta raspolaganja u različite svrhe (npr. u svrhu provedbe gospodarskih, socijalnih, kulturnih, društvenih, sportsko-rekreacijskih i drugih javnih projekata jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave i slično). Najzastupljeniji oblici raspolaganja državnom imovinom po zahtjevima jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave su darovanje, potom dodjela na uporabu, osnivanje prava služnosti, osnivanje prava građenja i prodaja neposrednom pogodbom sukladno odredbama Zakona i drugim podzakonskim propisima.

Ministarstvo osniva pravo građenja ili pravo služnosti bez provođenja javnog natječaja uz naknadu određenu sukladno Zakonu, u svrhu izgradnje građevina za proizvodnju električne energije iz obnovljivih izvora energije, ako se navedene građevine grade na nekretnini u vlasništvu Republike Hrvatske, u korist investitora koji je kao najpovoljniji ponuditelj izabran u postupku javnog natječaja za dodjelu energetskog odobrenja provedenog od strane tijela nadležnog po posebnom zakonu. Ministarstvo je nadležno za rješavanje imovinskopravnih odnosa na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, bez provođenja javnog natječaja, u korist investitora koji je kao najpovoljniji ponuditelj izabran u postupcima propisanim zakonom kojim se uređuje istraživanje i eksploatacija ugljikovodika. Ističemo da će Ministarstvo, kada zaprimi zahtjev za osnivanje prava građenja ili prava služnosti odnosno za rješavanje prethodno navedenih imovinskopravnih odnosa, obavijestiti nadležno tijelo kojem su povjereni poslovi upravljanja nekretninom koja je predmet zahtjeva, a nekretninom će raspolagati Ministarstvo.

U rješavanju imovinskopravnih odnosa u svrhu ostvarenja projekata obnovljivih izvora energije, infrastrukture, osim neusklađenih podzakonskih sa zakonskim propisima, prepreke još učinkovitijoj aktivaciji državne imovine predstavljaju:

◊ neusklađenost zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja, tj. neriješeni imovinskopravni odnosi što odužuje tijek rješavanja imovinskopravnih odnosa

◊ sudski postupci, nedovršeni različiti postupci koji se vode povodom utvrđenja prava vlasništva, aktivne plombe, kao i završeni sudski postupci za koje u zemljišnim knjigama nisu brisane zabilježbe sporova i

◊ neprovedeni upis posebnih statusa nekretnina i njihovih upravitelja, odnosno neupisane nerazvrstane, lokalne, županijske, državne ceste i autoceste; neupisane granice pomorskog dobra te pripadnost zemljištu javnih vodnih dobara.

U razdoblju 2016. – 2024. godine sklopljeno je ukupno 2.050 ugovora kojima se raspolagalo zemljištima i građevinama. Najveći broj odnosi se na 889 kupoprodajnih ugovora kojima se raspolagalo zemljištima i građevinama ukupne ugovorene kupoprodajne vrijednosti 72,68 milijuna eura. Od 889 kupoprodajnih ugovora, 393 je sklopljeno temeljem provedenih javnih poziva ugovorene kupoprodajne vrijednosti 46,41 milijuna eura dok je 496 ugovora sklopljeno izravnom pogodbom ukupne ugovorene kupoprodajne vrijednosti 26,26 milijuna eura. Portfelj je dodatno smanjen temeljem 106 sklopljenih sporazuma o razvrgnuću suvlasničke zajednice na zemljištima i građevinama ukupne ugovorene vrijednosti 6,7 milijuna eura. Putem 415 ugovora o darovanju nekretnina, darovana je imovina procijenjene tržišne vrijednosti 302,03 milijuna eura, a putem 11 ugovora ukupne procijenjene vrijednosti 13,67 milijuna eura preneseno je pravo vlasništva na zemljištima i građevinama s Ministarstva na druga tijela, uglavnom u svrhe realizacije projekata od općeg javnog i socijalnog interesa te za potrebe provedbe projekata stambenog zbrinjavanja. Sklopljena su 124 ugovora o dodjeli zemljišta i građevina na korištenje bez naknade. U istom razdoblju sklopljeno je i 14 ugovora o dodjeli zemljišta i građevina na korištenje s ukupnom godišnjom naknadom od 411 tisuća eura. Putem 17 sklopljenih ugovora o zakupu ukupne godišnje naknade 380 tisuća eura dodatno su aktivirana zemljišta i građevine. Temeljem 21 ugovora s tijelima državne uprave prenesena su na upravljanje zemljišta i građevine. Sklopljena su 63 ugovora o osnivanju prava građenja (od čega 54 ugovora bez naknade te 9 ugovora s naknadom u vrijednosti 201 tisuću eura) te 381 ugovor o osnivanju prava služnosti (252 ugovora bez naknade te 129 ugovora s naknadama u vrijednosti 10,86 milijuna eura).

Površina raspolaganja zemljištima

U razdoblju 2016. – 2024. godine aktivirana je površina od sveukupno 32,69 milijuna m ² , od čega se više od polovice površine (54 %) odnosi na zemljišta i građevine koje su darovane odnosno kojima je preneseno pravo vlasništva, a što je prikazano tablicom i slikom u nastavku.

Tablica 3: Aktivirana površina nekretnina po načinu raspolaganja

Izvor: interne evidencije Ministarstva

Slika 1: Aktivirana površina nekretnina po načinu raspolaganja

Izvor: interne evidencije Ministarstva

Planinarski objekti

Planinarski objekt s pripadajućim zemljištem koje služi redovitoj uporabi nekretnine, izgrađen na zemljištu uknjiženom kao vlasništvo Republike Hrvatske, neovisno o tome nalazi li se u građevinskom području, na poljoprivrednom zemljištu te šumi ili šumskom zemljištu, a vlasništvo kojeg u postupku pretvorbe društvenog vlasništva ili po posebnim propisima nisu stekle druge osobe, planinarski je dom, kuća ili sklonište čija je osnovna funkcija pružanje sigurnosti i boravka planinara i drugih posjetitelja u brdsko-planinskim područjima ili na pristupu planini s osiguranim pristupom svima pod jednakim uvjetima sukladno prirodi i namjeni objekata te istim pojavnim oblicima nekretnina upravljaju Ministarstvo ili javne ustanove za upravljanje nacionalnim parkovima i parkovima prirode, ovisno o tome nalaze li se isti objekti unutar ili izvan nacionalnog parka i parka prirode.

Prema zapisima iz Registra planinarskih objekata kojeg vodi Hrvatski planinarski savez, u Hrvatskoj danas postoji ukupno 159 planinarskih objekata, od čega 44 planinarska doma, 74 planinarske kuće i 41 planinarsko sklonište. Na zemljištu koje je vlasništvo Republike Hrvatske nalazi se ukupno 85 planinarskih objekata, od toga 12 planinarskih domova, 35 planinarskih kuća i 38 planinarskih skloništa. U zaštićenim područjima (nacionalnim parkovima i parkovima prirode) nalazi se 47 planinarskih objekata, od toga 10 planinarskih domova, 17 planinarskih kuća i 20 planinarskih skloništa. Izvan zaštićenih područja (nacionalnih parkova i parkova prirode) nalazi se 28 planinarskih objekata, od toga 2 planinarska doma, 18 planinarskih kuća i 8 planinarskih skloništa.

Imajući u vidu činjenicu da su planinarski objekti dio javne planinarske infrastrukture koju su uglavnom gradili Hrvatski planinarski savez i planinarske udruge članice Hrvatskog planinarskog saveza, koji i danas koriste i održavaju većinu planinarskih objekata, sukladno odredbama Zakona i podzakonskih akata, nadležna tijela sklopit će s Hrvatskim planinarskim savezom odnosno planinarskom udrugom članicom Hrvatskog planinarskog saveza ugovor o korištenju i održavanju planinarskih skloništa, planinarskih kuća i dijela planinarskog doma koji služi za pružanje smještaja planinarima i drugim posjetiteljima, bez naknade i na neodređeno vrijeme, a koje Hrvatski planinarski savez i/ili planinarska udruga članica Hrvatskog planinarskog saveza koriste na dan stupanja na snagu ovoga Zakona.

Dijelom planinarskog doma koji je isključivo namijenjen za pružanje ugostiteljskih usluga prehrane, pića i napitaka nadležna tijela raspolagat će davanjem u zakup putem javnog natječaja, a iznimno će se ugovor o zakupu sklopiti neposredno sa sadašnjim zakupnikom, odnosno s neposrednim korisnikom koji na dan stupanja na snagu ovoga Zakona obavlja ugostiteljsku djelatnost u tim planinarskim objektima, a visina zakupnine i uvjeti davanja u zakup propisat će se odlukom ministra nadležnog za poslove državne imovine.

Sredstva ostvarena od zakupa planinarskih domova prihod su javnih ustanova koje njima upravljaju, odnosno državnog proračuna Republike Hrvatske kada su predmet zakupa planinarski domovi kojima upravlja Ministarstvo.

Kampovi i nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske koje predstavljaju neprocijenjeno građevinsko zemljište

Ministarstvo upravlja zemljištem na kojem se nalazi kamp, a u skladu s odredbama Zakona i Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu („Narodne novine“, broj 50/20.; dalje u tekstu: ZNGZ) te upravlja drugim neprocijenjenim građevinskim zemljištem u odnosu na koje je nadležnost Ministarstva propisana ZNGZ-om.

Sukladno Zakonu, kampom se smatra zemljište na kojem se nalazi kamp, a na kojem je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske, neovisno o tome nalazi li se u građevinskom području, na poljoprivrednom zemljištu odnosno u šumi ili na šumskom zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske, pri čemu se zemljištem na kojem se nalazi kamp smatraju i nekretnine koje su tako definirane propisom kojim se uređuje neprocijenjeno građevinsko zemljište. Neprocijenjenim građevinskim zemljištem smatra se nekretnina koja je neprocijenjeno građevinsko zemljište u smislu ZNGZ-a i na kojoj je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske.

Zakon o neprocijenjenom građevinskom zemljištu („Narodne novine“, broj 50/20.) stupio je na snagu 2. svibnja 2020. godine, a donesen je s ciljem trajnog rješavanja neriješenih imovinskopravnih odnosa na građevinskom zemljištu neprocijenjenom u temeljni kapital u postupku pretvorbe i privatizacije društvenih poduzeća u trgovačka društva: turističkom zemljištu na kojemu su izgrađeni hoteli i turistička naselja, zemljištu u kampovima i ostalom neprocijenjenom građevinskom zemljištu. Naime, u postupku pretvorbe društvenih poduzeća koja su se bavila turističkom djelatnošću i koja su bili korisnici kampova u temeljni kapital trgovačkih društava u pravilu nisu bili procijenjeni kampovi u cijelosti, nego su bili procijenjeni samo objekti u kampovima, a zemljište nije bilo procijenjeno ili je bio procijenjen samo dio zemljišta, u pravilu ispod i oko procijenjenih objekata. Jednaka situacija bila je i u odnosu na turističko zemljište na kojemu su izgrađeni hoteli i turistička naselja, ali i u slučajevima pretvorbe pojedinih društvenih poduzeća koja su se bavila drugom gospodarskom djelatnošću gdje se također događalo da su u postupku pretvorbe bili procijenjeni objekti, a zemljište ispod objekata i oko objekata nije.

Radi rješavanja imovinskopravnih odnosa na neprocijenjenom građevinskom zemljištu ZNGZ-om je određeno provođenje upravnog postupka pred Ministarstvom. Ministarstvo u upravnom postupku, nakon provedenog ispitnog postupka, donosi rješenje kojim se utvrđuje pravo vlasništva trgovačkog društva, jedinice lokalne samouprave odnosno Republike Hrvatske sukladno odredbama ZNGZ-a na novoformiranim katastarskim česticama sukladno geodetskim elaboratima koje su trgovačka društva, putem osoba ovlaštenih za obavljanje stručnih geodetskih poslova, dužna izraditi. Navedenim geodetskim elaboratima osnivaju se katastarske čestice na kojima se nalaze procijenjene građevine i katastarske čestice turističkog odnosno ostalog građevinskog zemljišta koji su procijenjeni u vrijednost društvenog kapitala i uneseni u temeljni kapital trgovačkog društva. Geodetski elaborati moraju biti potvrđeni potvrdom Centra za restrukturiranje i prodaju o usklađenosti geodetskog elaborata s uvjerenjem odnosno rješenjem o nekretninama procijenjenima u postupku pretvorbe i privatizacije, potvrdom Ministarstva o usklađenosti geodetskog elaborata s geodetskom situacijom stvarnog stanja obuhvata kampa na dan stupanja na snagu ranijeg Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije („Narodne novine“, broj 92/10.; dalje u tekstu: ZTOGZ) kada je riječ o kampovima te potvrdom katastra o usklađenosti geodetskog elaborata s geodetskim i katastarskim propisima. Nadalje, kod hotela i turističkih naselja trgovačka društva dužna su ishoditi i rješenje o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu hotela ili turističkog naselja.

U upravnom postupku Ministarstvo kod donošenja rješenja o utvrđivanju prava vlasništva utvrđuje sve relevantne činjenice, rješava sva druga prethodna pitanja bez čijeg rješavanja nije moguće riješiti predmetnu stvar, osim utvrđivanja granice pomorskog dobra, te utvrđuje stvarnog vlasnika tih katastarskih čestica.

Budući da se hoteli, turistička naselja, kampovi i općenito turističko zemljište nalaze, u pravilu, na područjima u blizini mora i morske obale, kao najčešće prethodno pitanje bez čijeg rješavanja nije moguće riješiti upravnu stvar, odnosno donijeti rješenje o utvrđenju prava vlasništva sukladno ZNGZ-u jest utvrđivanje granice pomorskog dobra. S obzirom da se sukladno Zakonu o pomorskom dobru i morskim lukama („Narodne novine“, broj 83/23.) na pomorskom dobru ne može stjecati pravo vlasništva ni druga stvarna prava po bilo kojoj osnovi, a granicu pomorskog dobra određuje ministarstvo nadležno za poslove pomorstva, na prijedlog županijskog povjerenstva za granice pomorskog dobra, postupci u kojima su predmet nekretnine na područjima na kojima nije utvrđena granica pomorskog dobra i koje potencijalno predstavljaju pomorsko dobro, prekidaju se do pravomoćnosti rješenja o određivanju granice pomorskog dobra. Tek kada se utvrdi granica pomorskog dobra, odnosno koje čestice ili dijelovi čestica predstavljaju pomorsko dobro, može se izraditi potreban geodetski elaborat, provesti upravni postupak pred Ministarstvom i donijeti rješenje sukladno ZNGZ-u. Time se cijeli proces rješavanja imovinskopravnih odnosa na turističkom zemljištu, ako na području na kojem se nalazi granica pomorskog dobra nije utvrđena, znatno produljuje.

ZNGZ-om su propisani rokovi za podnošenje zahtjeva za donošenje rješenja o utvrđenju prava vlasništva. U razdoblju od stupanja na snagu ZNGZ-a podneseno je 400 zahtjeva: 203 zahtjeva za donošenje rješenja o utvrđenju prava vlasništva na turističkom zemljištu na kojem su izgrađeni hoteli i turistička naselja, 82 zahtjeva za donošenje rješenje o obuhvatu kampa, procijenjenim i neprocijenjenim dijelovima kampa i vlasnicima u kampu te 115 zahtjeva za donošenje rješenja o utvrđenju prava vlasništva na ostalom građevinskom zemljištu dok je pet postupaka pokrenuto po službenoj dužnosti s obzirom na propisanu obvezu Ministarstva da pokrene postupak po službenoj dužnosti kada to ne učine trgovačka društva.

Treba istaknuti da su trgovačka društva zahtjeve podnosila u pravilu neposredno pred istek zakonskih rokova za njihovo podnošenje, da su svi zahtjevi u vrijeme njihova podnošenja bili nepotpuni, što sa sporošću u izradi geodetskih elaborata, potrebom ishođenja potvrda o usklađenosti geodetskih elaborata i potvrda katastra, potrebom ishođenja rješenja o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu hotela i turističkih naselja te činjenicom većeg broja stranaka u upravnom postupku (svi uknjiženi vlasnici u zemljišnoj knjizi i svi posjednici upisani u katastru nekretnina koje su predmetom postupka) utječe na brzinu rješavanja imovinskopravnih odnosa sukladno ZNGZ-u. Unatoč navedenom, zahtjevi se kontinuirano rješavaju po ispunjenju potrebnih zakonskih pretpostavki i primitku sve potrebne dokumentacije.

U odnosu na kampove napominje se da je ZNGZ-om kamp određen kao poslovno-funkcionalna cjelina turističkog zemljišta i građevina, odnosno složena građevina kojoj je takva namjena utvrđena rješenjem ili drugim propisanim aktom upravnog tijela za poslove ugostiteljstva i turizma važećim na dan stupanja na snagu Zakona o pretvorbi društvenih poduzeća („Narodne novine“, broj 19/91., 83/92., 84/92., 94/93., 2/94., 9/95., 21/96. i 118/99.) koja je na dan stupanja na snagu Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije („Narodne novine“, broj 92/10.) zatečena u prostoru i u pravilu ogradom ili sličnom preprekom odvojena od susjednih nekretnina i u kojemu je trgovačko društvo obavljalo turističko-ugostiteljsku djelatnost.

Suvlasnička zajednica na navedenim kampovima uspostavljena ZTOGZ-om, između Republike Hrvatske i trgovačkog društva, razvrgava se na način da trgovačko društvo postaje vlasnik građevina i zemljišta u kampu koji su procijenjeni u vrijednost društvenog kapitala u postupku pretvorbe i koji su uneseni u temeljni kapital trgovačkog društva u postupku privatizacije i zemljišta ispod građevina kojemu se pridodaje procijenjeno zemljište, a Republika Hrvatske postaje vlasnik zemljišta i građevina u kampu koji nisu procijenjeni u vrijednost društvenog kapitala u postupku pretvorbe i koji nisu uneseni u temeljni kapital trgovačkog društva u postupku privatizacije.

Obuhvat kampa, procijenjeni i neprocijenjeni dijelovi kampa i vlasnici u kampu utvrđuju se rješenjem u upravnom postupku koji se vodi pred Ministarstvom, kojem je temelj od strane trgovačkog društva izrađen geodetski elaborat, kojim se u kampu formiraju posebne katastarske čestice procijenjenih dijelova kampa i posebne katastarske čestice neprocijenjenih dijelova kampa, potvrđen potvrdom Centra za restrukturiranje i prodaju o usklađenosti geodetskog elaborata s uvjerenjem, odnosno rješenjem o procijenjenim nekretninama u postupku pretvorbe odnosno privatizacije, potvrdom Ministarstva o usklađenosti geodetskog elaborata s geodetskom situacijom stvarnog stanja granica obuhvata kampa na dan stupanja na snagu ZTOGZ-a te potvrdom katastra o usklađenosti geodetskog elaborata s geodetskim i katastarskim propisima.

Rješenjem u upravnom postupku utvrđuju se katastarske čestice koje su formirane na procijenjenim dijelovima kampa kao predmet prava vlasništva trgovačkog društva, katastarske čestice koje su formirane na neprocijenjenim dijelovima kampa kao predmet prava vlasništva Republike Hrvatske, potvrđuje se da su trgovačko društvo i Republika Hrvatska stvarni vlasnici tih katastarskih čestica i daje nalog općinskom sudu nadležnom za postupanje u zemljišnoknjižnim predmetima za provedbu rješenja u zemljišnoj knjizi.

Trgovačka društva, sljednici ranijih društvenih poduzeća, koja obavljaju ugostiteljsko-turističku djelatnost u kampovima imaju pravni položaj zakupnika dijelova kampa u vlasništvu Republike Hrvatske, a nakon donošenja rješenja o obuhvatu kampa, procijenjenim i neprocijenjenim dijelovima kampa i vlasnicima u kampu, obveza je Ministarstva pozvati trgovačko društvo na sklapanje ugovora o zakupu na rok od 50 godina. S tim u vezi, dana 17. veljače 2024. stupile su na snagu Uredba o uređenju zakupa na dijelovima kampa u vlasništvu Republike Hrvatske (dalje u tekstu: Uredba o kampovima) i Uredba o uređenju zakupa na turističkom zemljištu na kojemu su izgrađeni hoteli i turistička naselja (obje „Narodne novine“, broj 16/24.).

Uredbom o kampovima propisan je početni iznos jedinične cijene zakupnine, način i rokovi plaćanja te ostali kriteriji za utvrđivanje i obračun zakupnine, kao i bitne odredbe ugovora o zakupu dijelova kampa u vlasništvu Republike Hrvatske. Zaključno s prosincem 2024. Ministarstvo je ispostavilo 57.841.342,23 eura računa za zakupninu u kampovima, od čega je naplaćeno 54.769.058,60 eura dok ono što nije plaćeno je prisilno naplaćeno ili je u obročnoj otplati.

Do donošenja rješenja iz čl. 17. ZNGZ-a naplaćuje se 50 % površine koju su društva prijavila prilikom podnošenja zahtjeva za dobivanje koncesije po ZTOGZ-u 2011. Po donošenju rješenja naplatit će se razlika za površinu iznad 50 % površine kampa za koju se utvrdi da je u vlasništvu Republike Hrvatske, za razdoblje od podnošenja koncesije, odnosno od 1. siječnja 2012. do 2. svibnja 2020. uz naknadu od 3,00 kn/m² i 2 % prihoda, a za razdoblje od 2. svibnja 2020. do donošenja rješenja u iznosu od 2,00 eura/m². Za očekivati je da će se kod velike većine kampova utvrditi razlika u korist Republike Hrvatske dok će se kod nekolicine kod kojih razlika bude u korist društava, umanjivati računi za zakupninu do namirenja te razlike. Za devet kampova društva su iskoristila mogućnost propisanu Uredbom da za razdoblje od 2. svibnja 2020. do 31. prosinca 2023. sklope Sporazum o obročnoj naplati. Sporazumi su sklopljeni na razdoblje od četiri (dva ugovora) i pet godina (sedam ugovora). Do sada je sklopljeno devet ugovora o zakupu na rok od 50 godina. Radi se o dvama kampovima kod kojih je postignuta nagodba o suvlasničkim dijelovima sukladno ZTOGZ-u, a ostali su kampovi iz čl. 44. ZNGZ-a, tj. oni koji nisu iz pretvorbe ili društvo nije podnijelo zahtjev za koncesiju u roku.

Nekretnine pod posebnim načinom upravljanja

Nekretninom pod posebnim načinom upravljanja (tzv. sukcesijska imovina) smatra se nekretnina koja je postala vlasništvo Republike Hrvatske na temelju Uredbe o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravnih osoba na teritoriju Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 40/92.), odnosno Zakona o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravnih osoba na teritoriju Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 29/94. i 35/94.) i nekretnine koje su pod zabranom raspolaganja na temelju Uredbe o zabrani raspolaganja nekretninama na teritoriju Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 36/91.).

Ministarstvo upravlja tim nekretninama (sukcesijskom imovinom) koje su u vlasništvu Republike Hrvatske ili nad kojima Republika Hrvatska obavlja vlasnička prava, a predmet su sukcesije država proizišlih iz raspada bivše SFRJ. Naime, raspadom bivše SFRJ i formiranjem samostalnih država ostali su neriješeni imovinskopravni odnosi na nekretninama u društvenom vlasništvu na kojima su pravo upravljanja, korištenja ili raspolaganja imale pravne osobe sa sjedištem na području drugih država članica bivše SFRJ.

Sredinom 1991. godine Vlada Republike Hrvatske donijela je Uredbu o zabrani raspolaganja nekretninama na teritoriju Republike Hrvatske kojom je zabranjeno raspolaganje i opterećenje (prodaja, zamjena, darovanje, prijenos prava korištenja i raspolaganja, davanje u zakup i privremenu uporabu, osnivanje hipoteke i sl.) nekretninama na teritoriju Republike Hrvatske koje su u vlasništvu, posjedu, na korištenju ili upravljanju organa i institucija Federacije, republika i pokrajina Kosova i Vojvodine te poduzeća i drugih pravnih osoba sa sjedištem izvan Republike Hrvatske. Navedenom Uredbom nekretnine pravnih osoba sa sjedištem na teritoriju Srbije i Crne Gore, a koje se do stupanja na snagu iste nisu organizirale u Republici Hrvatskoj temeljem ranije Uredbe o zabrani raspolaganja i prijenosa sredstava određenih pravnih osoba na teritoriju Republike Hrvatske prenesene su u vlasništvo Republike Hrvatske i na raspolaganje Hrvatskom fondu za privatizaciju koji ih je mogao prodati, dati u zakup ili na njima osnovati poduzeće u svom vlasništvu što je Hrvatski fond za privatizaciju i činio pa je dio takvih nekretnina i prodan trećim osobama ili je njima na drugi način raspolagano. Zakonom o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravnih osoba na teritoriju Republike Hrvatske, koji je uslijedio, određeno je da sudovi po službenoj dužnosti provode uknjižbu nekretnina koje su postale vlasništvo Republike Hrvatske na temelju Uredbe o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravnih osoba na teritoriju Republike Hrvatske. Na taj je način Republika Hrvatska postala zemljišnoknjižni vlasnik velikog broja nekretnina koje su prije raspada bivše SFRJ bile u društvenom vlasništvu, a na kojima su pravo korištenja, upravljanja ili raspolaganja imale pravne osobe sa sjedištem na području Srbije ili Crne Gore. Ujedno je navedenom Uredbom o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravnih osoba na teritoriju Republike Hrvatske, a kasnije i Zakonom o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravnih osoba na teritoriju Republike Hrvatske, zabranjeno pravnim osobama sa sjedištem u Sloveniji, Bosni i Hercegovini i Makedoniji raspolagati ili opterećivati svoje nekretnine na teritoriju Republike Hrvatske te je određeno da su takvi pravni poslovi ili akti internog poslovanja ništavni. Za ovu odredbu određeno je da prestaje danom zaključenja međudržavnih ugovora Republike Hrvatske s Republikom Slovenijom, Republikom Bosnom i Hercegovinom i Republikom Sjevernom Makedonijom. S Republikom Slovenijom i Republikom Sjevernom Makedonijom sklopljeni su bilateralni ugovori o uređenju imovinskopravnih odnosa dok s Bosnom i Hercegovinom te Srbijom i Crnom Gorom to još nije učinjeno.

Problematika raspolaganja predmetnim nekretninama posebno se aktualizirala nakon potpisivanja Ugovora o pitanjima sukcesije koji su 29. lipnja 2001. godine potpisale sve države bivše članice SFRJ, a koji je stupio na snagu 2. lipnja 2004. Aneksom G navedenog Ugovora („Privatna imovina i stečena prava“) određeno je da će se priznati prava na pokretnu i nepokretnu imovinu koja se nalazi u nekoj državi sljednici na koju su građani ili druge pravne osobe SFRJ imali pravo na dan 31. prosinca 1990. godine te da će ista biti zaštićena i vraćena od te države u skladu s utvrđenim standardima i normama međunarodnog prava, a osobe koje ne mogu ostvariti ta prava imaju pravo na naknadu u skladu s normama građanskog i međunarodnog prava. Zaključkom Vlade Republike Hrvatske od 7. travnja 2004. godine je određeno da Hrvatski fond za privatizaciju više neće prodavati imovinu koju je Republika Hrvatska stekla temeljem Uredbe o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravnih osoba na teritoriju Republike Hrvatske i Zakona o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravnih osoba na teritoriju Republike Hrvatske te je osnovana radna skupina za provedbu Aneksa G Ugovora o pitanjima sukcesije sa zadatkom da pripremi prijedlog platforme Republike Hrvatske za pregovore sa Srbijom i Crnom Gorom koja do danas nije donesena. Prema stajalištu hrvatske sudske prakse, Ministarstva državne imovine, ali i Europskog suda za ljudska prava, neposredna primjena Aneksa G nije moguća, nego je potrebno sklopiti bilateralne ugovore s Bosnom i Hercegovinom, Srbijom i Crnom Gorom, kao što je to učinjeno sa Slovenijom i Sjevernom Makedonijom, a kojima će biti riješeni imovinskopravni odnosi u pogledu ovakvih nekretnina. Dakle, do danas ostaje neriješenim pitanje nekretnina na kojima su određena prava imale pravne osobe sa sjedištem u Srbiji, Crnoj Gori te Bosni i Hercegovini, a koje Republika Hrvatska ne može prodavati s obzirom na propisanu zabranu raspolaganja.

U Internom registru nekretnina na dan 9. svibnja 2025. upisano je 197 nekretnina koje su u zemljišnoknjižnom vlasništvu Republike Hrvatske temeljem Uredbe o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravnih osoba na teritoriju Republike Hrvatske i Zakona o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravnih osoba na teritoriju Republike Hrvatske (nekretnine na kojima su prava imale pravne osobe sa sjedištem u Srbiji ili Crnoj Gori), s time da isto ne predstavlja stvaran ni konačan broj takvih nekretnina dok Ministarstvo ne raspolaže podacima o nekretninama na kojima su određena prava imale pravne osobe sa sjedištem u Bosni i Hercegovini.

Predmetne nekretnine (sukcesijska imovina) mogu se dati u višegodišnji zakup putem javnog poziva za javno prikupljanje ponuda ili u neki drugi oblik raspolaganja, na rok od najviše 30 godina, a postupak provodi Ministarstvo.

U razdoblju 2016. – 2024. godine sklopljena su 2 ugovora o dodjeli bivšeg odmarališta na korištenje bez naknade (Općini Orebić – rekonstrukcija i prenamjena nekretnina u poduzetnički inkubator s coworking prostorom za digitalne nomade i Općini Gradac – u svrhu obnove dječjeg vrtića, uređenja kompleksa za razvoj društvenih djelatnosti te kulturni i socijalni razvoj Općine Gradac).  

Provedeno je 7 javnih poziva na kojima je ponuđeno u zakup 35 bivših odmarališta i 2 zemljišta (sukcesijska imovina). Sklopljena su 22 ugovora o zakupu ukupne godišnje zakupnine 1,23 milijuna eura, od čega je raskinuto 12 ugovora.

Nekretnine od strateškog značaja za Republiku Hrvatsku

Strateški značaj za Republiku Hrvatsku imaju nekretnine od čije se uporabe, korištenja ili raspolaganja može očekivati značajna gospodarska, financijska, razvojna ili društvena korist za Republiku Hrvatsku te nekretnine koje služe za ispunjenje obveza Republike Hrvatske, a koje su Odlukom Vlade Republike Hrvatske utvrđene nekretninama od strateškog značaja za Republiku Hrvatsku te Ministarstvo upravlja i raspolaže istim nekretninama.

Vlada Republike Hrvatske je na prijedlog Ministarstva dana 16. siječnja 2025. donijela Odluku o nekretninama od strateškog značaja za Republiku Hrvatsku te je istom odlukom određeno da 32 nekretnine predstavljaju nekretnine od strateškog značaja za Republiku Hrvatsku.

Kod odabira nekretnina koje su predmet ove odluke, Ministarstvo se vodilo sljedećim kriterijima:

◊ regionalna distribucija – odabir projekata koji se nalaze u različitim dijelovima Republike Hrvatske, uzimajući u obzir zemljopisne i prostorne karakteristike, pri čemu je cilj potaknuti sudjelovanje lokalnog stanovništva sa specifičnim potrebama koje proizlaze iz šireg društveno-ekonomskog okruženja i osiguranja prostorno uravnoteženog razvoja

◊ raznolikost korištenja – odabir projekata s različitim namjenama kako bi se olakšali budući procesi upravljanja investicijskim projektima planiranim za različite namjene i istražile mogućnosti za razvoj višenamjenskih prostora

◊ urbana regeneracija – odabir projekata koji obuhvaćaju zgrade i područja koja se mogu obnoviti i revitalizirati korištenjem načela kružnog gospodarstva za promicanje održivog korištenja zemljišta i upravljanja prostornim resursima; napominjemo da i kod većine uvrštenih greenfield projekata postoje bar nekakvi objekti koje je potrebno revitalizirati

◊ potencijal za aktivaciju – odabir projekata koji su privlačni za aktivaciju i reaktivaciju od strane potencijalnih investitora i imaju povoljnu vlasničku situaciju što ih čini lakšim za implementaciju i povećava vjerojatnost uspješnog izvršenja projekta u bliskoj budućnosti

◊ dobrobit za širu zajednicu – odabir projekata koji imaju potencijal za povećanje koristi za širu zajednicu.

Investicijski projekti na nekretninama od strateškog značaja za Republiku Hrvatsku

U dijelu ostvarenja investicijskih projekata, iz dosadašnje prakse, najveće prepreke uspješnoj realizaciji investicijskih projekata na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske predstavljaju u dijelu nekretnina neriješeni imovinsko-pravni odnosi na nekretninama, neutvrđena granica pomorskog dobra i dugotrajnost samog postupka utvrđivanja, neusklađeni prostorni planovi i nepostojanje urbanističkih planova uređenja te visoke početne cijene nekretnina.  

Suradnja s jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave u cilju realizacije investicijskih projekata na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, iako je zadovoljavajuća u većini slučaja, ipak nailazi na određene izazove koji su prvenstveno rezultat nedovoljnih kapaciteta samih jedinica lokalne samouprave, prvenstveno kadrovskih i financijskih, za sudjelovanje u provođenju privatnih investicijskih projekta na zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske. Isti problemi znaju mučiti i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave što često dovodi do sporijeg izdavanja akata, raznih potvrda, uvjerenja i sl. Na ovom planu učinjen je veliki pomak odredbom da se među dozvole državnog značaja uvrste dozvole za projekte koji su proglašeni strateškima i za raspolaganje zemljištem u vlasništvu Republike Hrvatske u svrhu investicijskog projekta, a koje je veće od 10 ha, u kojim slučajevima dozvole, lokacijsku i građevinsku, izdaje Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Temeljem provedenih međunarodnih javnih natječaja sklopljena su dva ugovora o realizaciji za projekte Kupari I. i Prukljan. Natječaj za Kupare proveden je 2015. godine, na natječaj se javio jedan investitor. Ugovor o realizaciji sklopljen je 2016. godine. Natječaj za Prukljan proveden je 2020. godine te se također javio jedan investitor s kojim je 2021. godine sklopljen ugovor o realizaciji. Kod ovih dvaju projekata prethodno je proveden pozivni natječaj za iskazivanje interesa, na koji je bilo pristiglo puno više prijava nego kod obvezujućeg natječaja (Kupari – 7, Prukljan – 3). Sam tijek realizacije ovih dvaju projekata upravo pokazuje da je potrebno promijeniti pristup realizaciji ovakvih projekata te da je prije samog raspisivanja natječaja od strane države potrebno napraviti prethodne studije izvodljivosti koje bi se mogle prezentirati investitoru kao i da je potrebno, osim samih razgovora i dostavljanja prijedloga odluka nadležnim ministarstvima o raspisivanju natječaja, između države i svih javnih/državnih dionika, kao što su jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te državna poduzeća poput HEP-a, Hrvatskih voda, sklopiti ugovore kojima će se svi dionici obvezati provoditi sve potrebne radnje u svrhu dovođenja potrebne infrastrukture u svrhu realizacije projekata. Također, potrebno je i prilikom izbora samog investitora, odnosno u samim uvjetima natječaja odrediti puno čvršće uvjete koje investitor treba ispunjavati kako bi bio izabran.  

U proteklom razdoblju još su raspisivani javni natječaji za osnivanje prava građenja na nekretnini na otoku Lastovu Jurjeva luka te osnivanje prava građenja na nekretnini u Puli – Hidrobazi. Na natječajima nije pristigla niti jedna ponuda, iako je prethodno bilo zainteresirano više potencijalnih investitora, a kao problem ističe se previsoko određena početna cijena i prekratak rok za koji je u navedenim natječajima propisano osnivanje prava građenja. Osim natječaja za osnivanje prava građenja, raspisivani su i natječaji za prodaju nekretnina na otoku Ugljanu i u Promajni kod Makarske na koje nije pristigla niti jedna ponuda.  

Rezidencijalni objekti

Trgovačkom društvu Državne nekretnine d.o.o. povjereni su poslovi upravljanja rezidencijalnim objektima. Rezidencijalne objekte, uvjete i načine njihova korištenja te visinu naknade za korištenje rezidencijalnih objekata utvrđuje odlukom Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva. Trenutni normativni okvir određuje da pravo korištenja rezidencijalnih objekata kojima upravlja društvo Državne nekretnine d.o.o. imaju dužnosnici, a zbog čega su rezidencijalni objekti ujedno i sigurnosno štićeni objekti i pod posebnom su regulativom. Iskorištenost rezidencijalnih objekata u službene i protokolarne svrhe te malobrojne prigode/svrhe koje uključuju promicanje kulturnih, gospodarskih i drugih interesa Republike Hrvatske niz je godina izrazito niska. Analiza potreba za korištenjem rezidencija pokazala je kako većina dužnosnika, koji imaju pravo i mogućnost korištenja, nemaju namjeru ili nisu iskazali interes za njihovo korištenje. S druge strane, za rezidencijalnim objektima postoji interes javnosti, kako u smislu mogućnosti korištenja u određenim prigodama tako i u smislu posjeta, razgleda i upoznavanja s kulturnom, umjetničkom i povijesnom vrijednosti nekretnina i pokretnina. Društvo je napravilo studiju predizvodljivosti za valorizaciju rezidencija na Brijunima kojom se predlaže uređenje i korištenje nekretnina s krajnjim ciljem održivog upravljanja državnom imovinom unaprjeđenjem kapaciteta u javne i protokolarne svrhe te razvojem kapaciteta u komercijalne (turističke) svrhe. Posebnu odgovornost za Društvo predstavlja bogat umjetnički inventar rezidencijalnih vila u kojima se čuva više od 5.000 umjetnina i knjižne građe.

Državne rezidencije Republike Hrvatske su: Palača Pongratz – Visoka 22 u Zagrebu, Vila Kovač na Hvaru te na Brijunima Bijela vila, Vila Brijunka, Vila Jadranka, Vila Kaštel te objekti na otocima Galiji i Vangi.

U potresu koji je pogodio Zagreb u ožujku 2020. godine oštećena je Palače Pongratz koja je smještena u povijesnoj jezgri Zagreba te je u suradnji između trgovačkog društva Državne nekretnine d.o.o., Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine te Ministarstva kulture i medija usuglašen stav da je potrebno izraditi sveobuhvatan projekt sanacije i revitalizacije rezidencije. Cjelovit projekt sanacije trebao bi osigurati potpunu rekonstrukciju i revitalizaciju objekta, perivoja i dvorišta sa svim elementima u cilju postizanja najoptimalnijih uvjeta za višenamjensko korištenje rezidencije za protokolarne, promotivne, kulturne i druge sadržaje u svrhu zaštite i promocije hrvatske kulturne baštine. U tijeku je cjelovita obnova Palače Pongrac koja se financirala iz Fonda solidarnosti te je završena konstrukcijska obnova, a nastavak obnove financira se iz Nacionalnog plana oporavka i otpornosti 2021. – 2026. (NPOO).  

Za ostale rezidencijalne objekte društvo provodi kontinuirano godišnje tekuće i investicijsko ulaganje u cilju održavanja nekretnina.

Digitalizacija

U okviru Nacionalnog plana oporavka i otpornosti 2021. – 2026., u dijelu potkomponente C2.3. i reforme R3 – Modernizacija i daljnji razvoj državne informacijske infrastrukture kao osnove za sigurnu i financijski učinkovitu interakciju tijela javne vlasti planirana je provedba investicije I7 – Unaprjeđenje sustava prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine kroz digitalizaciju. U okviru navedenoga, predviđena je aktivnost Nadogradnja Informacijskog sustava prostornoga uređenja i državne imovine te unutar iste aktivnosti izrada Internog registra nekretnina (IRN) i e-Javnog natječaja.

Također, u okviru potkomponente C2.4. i reforme R5 – Optimizacija upravljanja nekretninama u državnom vlasništvu planirana je aktivnost razvoja IT sustava – administrativnog i upravljačkog sustava zasnovanog na izrađenoj metodologiji za smanjenje portfelja nekretnina u državnom vlasništvu i bržu i učinkovitu aktivaciju neiskorištene državne imovine te metodologiji za praćenje učinaka od upravljanja i raspolaganja nekretninama u državnom vlasništvu.

Oba IT sustava – IRN / Interni registar nekretnina s e-Javnim natječajem i URDN / Učinci raspolaganja državnim nekretninama razvijena su u svrhu uspješnijeg upravljanja portfeljem nekretnina, optimalnog donošenja odluka o raspolaganju nekretninama te praćenja i upravljanja učincima od upravljanja i raspolaganja nekretninama iz portfelja ministarstva.

IT sustav IRN – Interni registar nekretnina s e-javnim natječajem sastavni je dio ISPU-a – državnog interoperabilnog i multiplatformnog sustava za unos, verifikaciju, javnu objavu i razmjenu prostornih podataka – Informacijskog sustava prostornoga uređenja. Novo informatičko rješenje znači i uspostavu elektroničke veze s bazama podataka drugih tijela državne uprave i institucija (povezivanje s vanjskim web-servisima) te će JLP(R)S-om osigurati veću vjerodostojnost i sistemsku kontrolu podataka, razvidniji nadzor nad aktivnostima upravljanja nekretninama i odlukama o korištenju. Unaprijedit će se postojeće interne evidencije o pojavnim oblicima nekretnina ciljne skupine čime će se omogućiti kvalitetnija dostava podataka u Središnji registar državne imovine koji predstavlja sveobuhvatnu evidenciju nefinancijske i financijske imovine u državnom vlasništvu.

IT sustav sastavljen je od:

• potprocesa vezanih uz same nekretnine i raspolaganje istima: evidencija nekretnine, osnovna obrada nekretnine, operativno upravljanje nekretninom te prijedlog modela raspolaganja nekretninom

• podsustava za pohranu dokumenata što predstavlja skup alata koji se koriste za pohranu svih vrsta dokumenata – elektroničkih verzija dokumenata ili elektroničkih dokumenata nastalih skeniranjem papirnatih verzija dokumenata

• podsustava za e-Javni natječaj što obuhvaća digitalizaciju i optimizaciju poslovnog procesa raspolaganja nekretninama putem javnog natječaja

• portala za pristup uslugama koji predstavlja točku za pristup informacijskom sustavu Interni registar nekretnina, s temeljnim ciljem sudjelovanja u cjelokupnom procesu upravljanja nekretninama u nadležnosti Ministarstva

• podsustava za izvještavanje o samim atributima nekretnina (npr. statusu nekretnine, vlasništvu ili/i suvlasništvu Republike Hrvatske, modelu raspolaganja nekretninom, korisniku nekretnine i drugo).

Održano je preko 80 radionica u svrhu definiranja i unaprjeđenja procesa upravljanja i raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske sukladno zakonu i podzakonskim propisima koji uređuju područje upravljanja državnom imovinom, a tijekom 2024. godine održane su i edukacije (konferencijski tip predavanja i interaktivne radionice) u regionalnim centrima (Split, Zagreb, Rijeka, Osijek, Varaždin) za djelatnike Ministarstva, JLPRS-a, Državnih nekretnina d.o.o. i drugih dionika.

IT sustav URDN – Učinci raspolaganja državnim nekretninama predstavlja programsku nadogradnju i podršku standardiziranom i metodološki razrađenom modelu ažurnih i autentičnih značajki/atributa pojavnih oblika nekretnina u državnom portfelju, odnosno podršku izrađenoj metodologiji, kao osnovi za kvalitetno i razvidno strateško i operativno upravljanje i to na način da se putem aplikacije URDN, nakon izvršenog raspolaganja nekretninama u obliku darovanja, dodjele na uporabu, osnivanja prava služnosti i osnivanja prava građenja, putem sustava prikuplja, zapisuje i obrađuje širi set financijskih i nefinancijskih podataka vezanih uz samu svrhu izvršenog raspolaganja i učinaka istog te izrađuju predefinirani izvještaji. Platforma URDN se sastoji od podatkovnog modela (Baza podataka) te programskog modela (Izvještajni dio) te sadrži Ugovore i prati učinke ugovora sklopljenih u izvještajnom razdoblju od 2016. godine nadalje, a korisnici su ugovorne strane. Sustav „Učinci raspolaganja državnim nekretninama“ (URDN) predstavlja veliko unaprjeđenje postojećih internih evidencija o pojavnim oblicima nekretnina ciljne skupine, osigurava veću vjerodostojnost i validnost podataka te sistemsku kontrolu podataka, omogućuje lakše praćenje učinaka i baze podataka, a pogreške su svedene na minimum. Olakšava se dostava podataka vanjskih korisnika izravnim upisom u platformu, a podatkovni i izvještajni dio prati podatke u realnom vremenu čime je omogućeno bolje i kvalitetnije upravljanje učincima od upravljanja i raspolaganja nekretninama. Izvještaji prema prikupljenim podacima o naknadnim učincima omogućit će transparentno donošenje i ocjenu donošenja odluka o upravljanju i raspolaganju pojavnim oblicima nekretnina u državnom vlasništvu, a adekvatno i sustavno praćenje učinaka upravljanja nužno je za optimalno upošljavanje istih u buduće razvojne projekte. Sustav je pušten u produkciju tijekom prosinca 2024. godine te se po unosu podataka od strane korisnika prvi izvještaji o učincima raspolaganja iz prethodnih godina očekuju do kraja 2025. godine.

Vezano uz funkcionalnosti samih sustava IRN i URDN, ne dolazi do preklapanja funkcionalnosti aplikacija budući je predmet IRN-a raspolaganje i upravljanje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, a predmet URDN-a je praćenje svrhe i učinaka pojedinih ugovora, a koji se podaci ne prate IRN-om. Poveznica između istih aplikacija je nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske, tj. ugovor o raspolaganju koji se odnosi na istu nekretninu.

EU projekti

Ministarstvo od 2021. godine provodi intenzivne aktivnosti na projektima optimizacije upravljanja državnim nekretninama koje financira Europska unija u okviru Instrumenta tehničke potpore (TSI) koji vodi Glavna uprava Europske komisije za potporu strukturnim reformama (DG REFORM). Korisnik programa je bilo Ministarstvo, a proveden je uz podršku Europske komisije i partnera u provedbi – Europske banke za obnovu i razvoj (EBRD) i izravan je doprinos učinkovitijem upravljanju nekretninama u državnom vlasništvu u Republici Hrvatskoj.

Cilj programa, koji je bio podijeljen u dvije faze, bio je povećati učinkovitost upravljanja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske. Tijekom četiri godine programa sudjelovalo je nekoliko timova sa stručnjacima iz raznih područja, od održivog razvoja i strateškog planiranja do financijskih i pravnih stručnjaka. Zahvaljujući ovakvom multidisciplinarnom pristupu, Ministarstvo je dobilo korisne i praktične smjernice te preporuke za novi, optimizirani način upravljanja državnim nekretninama. Preporuke EU-financiranog programa uključene su u izradu novog zakonodavnog okvira te su bile usmjerene jačanju institucionalnih kapaciteta za realizaciju investicijskih projekata te izradu novog strateško-planskog okvira za upravljanje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske.

TSI projekt – Program optimizacije upravljanja državnim nekretninama – faza 1

U prvoj fazi projekta aktivnosti koje su se provodile u razdoblju od jeseni 2021. do jeseni 2023. godine bio je uključen multidisciplinarni tim domaćih i međunarodnih vanjskih stručnjaka. Projektne aktivnosti uključile su detaljnu dijagnostiku upravljanja postojećim imovinskim portfeljem i preporuke za daljnju optimizaciju upravljanja nekretninama u državnom vlasništvu. Provedena je analiza trenutnog stanja upravljanja državnim nekretninama, procjena internih kapaciteta te su identificirana ključna područja za unaprjeđenje. Također, provedena je i usporedna analiza praksi upravljanja državnim nekretninama u odabranim državama članicama EU, a donesene su i preporuke za uspostavu internog registra nekretnina i digitalizaciju, unaprjeđenje zakonodavnog okvira te jači fokus na državne nekretnine od strateškog značaja i njihovu aktivaciju.