I. OPĆE ODREDBE

Članak 1.

(1) Ovom Uredbom propisuju se postupci koji prethode sklapanju pravnih poslova  osnivanja prava građenja i prava služnosti na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske kojima upravlja Ministarstvo državne imovine (u daljnjem tekstu: Ministarstvo).

(2) Način određivanja naknade za osnivanje prava građenja te način određivanja umanjenja tržišne vrijednosti nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske kojima upravlja Ministarstvo uslijed osnivanja prava služnosti utvrđuje se sukladno propisima koji se odnose na procjenu vrijednosti nekretnina.

(3) Pored naknade za pravo građenja i naknade za osnivanje prava služnosti, nositelj prava građenja i ovlaštenik prava služnosti dužan je snositi i trošak procjene tržišne vrijednosti nekretnine te procjene naknade za osnivanje prava građenja odnosno naknade za umanjenje tržišne vrijednosti nekretnine uslijed osnivanja prava služnosti.

II. OSNIVANJE PRAVA GRAĐENJA

Članak 2.

Pravo građenja na građevinskom zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske može se osnovati u svrhu građenja komercijalnih, smještajnih, infrastrukturnih i drugih građevina, za koje je sukladno propisima koji uređuju prostorno uređenje i gradnju formirana građevna čestica.

Članak 3.

(1) Pravo građenja na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske osniva se javnim natječajem ili neposrednom pogodbom.

(2) Slučajevi kada se pravo građenja na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske može osnovati neposrednom pogodbom  propisani su Zakonom o upravljanju državnom imovinom (»Narodne novine« br. 52/18., u daljnjem tekstu: Zakon) i drugim propisima.

(3) Pravo građenja putem javnog natječaja može se provoditi u obliku:

– javnog prikupljanja ponuda koje se provodi kao javni poziv upućen neodređenom krugu osoba za dostavu pisanih ponuda ili za dostavu ponuda putem elektroničkih sredstava komunikacije za raspolaganje ponuđenim nekretninama.

Članak 4.

Odluku o osnivanju prava građenja putem javnog natječaja te odluku o izboru najpovoljnije ponuditelja kao i odluku o osnivanju prava građenja neposrednom pogodbom donosi tijelo nadležno sukladno odredbama članka 37. stavka 4. i 5. Zakona ovisno o procijenjenoj naknadi za osnivanje prava građenja, a ugovor o osnivanju prava građenja sklapa ministar nadležan za poslove državne imovine, osim ako odlukom tijela nadležnog sukladno odredbama članka 37. stavka 5. Zakona nije drukčije određeno.

Članak 5.

1) Naknada za osnovano pravo građenja plaća se jednokratno i to u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ugovora o osnivanju prava građenja, ukoliko posebnim propisima nije drugačije određeno.

(2) Naknada za osnovano pravo građenja iz ove Uredbe koja prelazi ukupni iznos od 100.000,00 kuna, plaća se u jednakim godišnjim obrocima.

(3) Prvi obrok naknade mora se uplatiti u roku 30 dana od dana stupanja na snagu ugovora o osnivanju prava građenja, a svaki sljedeći obrok dospijeva na naplatu na dan koji po broju i mjesecu odgovara danu dospijeća prvog obroka.

(4) Ugovorom o osnivanju prava građenja uredit će se broj rata i odrediti rok u kojemu nositelj prava građenja mora izvršiti uplatu zadnje rate naknade, a plan otplate naknade za osnovano pravo građenja je sastavni dio ugovora.

(5) Naknada za osnovano pravo građenja iz ove Uredbe čiji ukupni iznos ne prelazi iznos od 100.000,00 kuna, plaća se jednokratno, u roku 30 dana od dana stupanja na snagu ugovora o osnivanju prava građenja.

(6) Nositelj prava građenja može naknadu za osnovano pravo građenja koja je veća od 100.000,00 kuna platiti i jednokratno.

Članak 6.

Javni poziv za javno prikupljanje ponuda sadrži:

– opis nekretnine (podatke za identifikaciju nekretnina koji se mogu nedvojbeno utvrditi; broj zemljišnoknjižne cestice i zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana, površinu nekretnine i svi drugi potrebni podaci za nedvojbenu identifikaciju nekretnine, prostorno planska namjena nekretnine)

– početni iznos naknade za pravo građenja;

– rok za podnošenje prijave, koji je najmanje 30 dana od dana objave poziva u dnevnom listu, a iznimno može biti i kraći;

– visinu jamčevine i oznaku računa na koji se ista uplaćuje;

– obavijest da je poziv za javno prikupljanje ponuda objavljen na službenim internetskim stranicama Ministarstva i Hrvatske gospodarske komore;

– mjesto, datum i sat otvaranja ponuda;

– odredbu o tome tko može sudjelovati u javnom prikupljanju ponuda;

– odredbu o kriterijima za ocjenu ponude, njihovom rangiranju i bodovanju;

– odredbu o tome tko se smatra najpovoljnijim ponuditeljem;

– odredbu da će se u slučaju odustanka prvog najpovoljnijeg ponuditelja, najpovoljnijim ponuditeljem smatrati sljedeći ponuditelj koji je ponudio najviši iznos naknade za osnovano pravo građenja uz uvjet da prihvati najviši ponuđeni iznos naknade prvog ponuditelja;

– odredbu da prvi najpovoljniji ponuditelj koji je odustao od ponude gubi pravo na jamčevinu;

– odredbu do kojeg se trenutka Ministarstvu može valjano predati ponuda za sudjelovanje u javnom prikupljanju ponuda;

– odredbu da se danom predaje ponude smatra dan predaje ponude Ministarstvu, odnosno dan predaje ponude na poštu preporučenom pošiljkom;

– odredbu o pravu osnivača prava građenja da odustane od osnivanja prava građenja u svako doba prije potpisivanja ugovora, uz povrat iznosa jamčevine;

– odredbu da nositelj prava građenja može prenijeti pravo građenja na drugu osobu uz suglasnost tijela ovlaštenih za odlučivanje sukladno članku 37. Zakona;

– odredbu da se u slučaju prijenosa prava građenja na drugu osobu bez suglasnosti tijela ovlaštenih za odlučivanje ugovor smatra raskinutim po sili zakona;

– odredbu da nositelj prava građenja može opteretiti nekretnine koje su predmet prava građenja na rok na koji je osnovano pravo građenja;

– odredbu da se ugovor o osnivanju prava građenja sklapa kao ovršna isprava sukladno odredbama Ovršnog zakona i Zakona o javnom bilježništvu;

– odredbu da se nepotpune prijave i prijave podnesene izvan roka neće razmatrati;

– napomenu da izgradnja u rokovima koji se utvrde ugovorom predstavlja bitan sastojak ugovora;

– odredbu da nakon isteka roka na koje je osnovano pravo građenja zgrada koja je sagrađena postaje pripadnost zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske, slobodna od bilo kakvih tereta, osoba i stvari, uz obvezu Republike Hrvatske nositelju prava građenja dati onoliku naknadu za zgradu koliko je zemljište u prometu vrednije s tom zgradom nego bez nje.

Članak 7.

U javnom pozivu za javno prikupljanje ponuda, uz navedeno u članku 6. ove Uredbe, od ponuditelja će se zatražiti da dostavi i sljedeće:

– dokumentaciju koja sadrži osnovne podatke o ponuditelju uz dostavu odgovarajućih dokaza (OIB, dokaz o prebivalištu, odnosno sjedištu ponuditelja, dokaz o državljanstvu, odnosno podatke iz sudskog registra za pravne osobe i dr.);

– izvornik ili ovjerenu presliku potvrde o stanju poreznog duga koji ne smije biti stariji od 60 dana;

– izvornik ili ovjerenu presliku dokumenta o solventnosti ponuditelja;

– dokaz o izvršenoj uplati jamčevine;

– izjavu ponuditelja da se obvezuje u slučaju da njegova ponuda bude prihvaćena sklopiti ugovor o osnivanju prava građenja u formi obliku ovršne isprave na njegov trošak, da u cijelosti prihvaća uvjete iz javnog poziva, te da njegova ponuda ostaje na snazi 90 dana, računajući od dana otvaranja ponuda;

– investicijski projekt s opisom objekata koji se namjeravaju graditi, troškovnikom ulaganja, brojem novozaposlenih osoba, opis sadržaja koji će biti smješteni u objektima, detaljno obrazloženom svrhom projekta, fiksnim rokovima izgradnje;

– osiguranje za ispunjenje svih ugovornih obveza u vidu bankarske garancije domaće ili inozemne banke, koja je prema Standard & Poor´s Bank Rating Guide u godini koja prethodi godini davanja garancije razvrstana najmanje s BBB, »na prvi poziv« u Republici Hrvatskoj.

Članak 8.

(1) Javni poziv za javno prikupljanje ponuda za osnivanje prava građenja objavljivat će se u jednom od visokotiražnih dnevnih listova te na internetskim stranicama Ministarstva i Hrvatske gospodarske komore.

(2) Za investicijske projekte za koje se ocijeni potrebni i opravdanim, tijelo nadležno sukladno odredbama članka 37. Zakona, može odrediti da se javni poziv za javno prikupljanje ponuda objavi i u jednom ili više visokotiražnih inozemnih listova.

(3) Rok za podnošenje ponude povodom javnog poziva iz stavka 1. ovoga članka računa se od dana objave javnog poziva u dnevnom listu, što će se naznačiti u oglasima koji se objavljuju na internetskim stranicama iz stavka 1. ovoga članka.

Članak 9.

(1) Osobe koje imaju namjeru sudjelovati u postupku javnog prikupljanja ponuda za osnivanje prava građenja dužne su uplatiti jamčevinu i to:

– za utvrđenu početnu naknadu za pravo građenja do 7.500.000,00 kuna u iznosu od 10% utvrđene početne vrijednosti;

– za utvrđenu početnu naknadu za pravo građenja veću od 7.500.000,00 kuna do 100.000.000,00 kuna u iznosu od 5% utvrđene početne vrijednosti;

– za utvrđenu početnu naknadu za pravo građenja čija je početna vrijednost veća od 100.000.000,00 kuna u iznosu od 2% utvrđene početne vrijednosti.

(2) Prilikom vraćanja jamčevine iz stavka 1. ovog članka, ponuditelji kojima se vraća jamčevina nemaju pravo na kamate za razdoblje od uplate do isplate.

(3) Odabranom najpovoljnijem ponuditelju uplaćena jamčevina uračunat će se u naknadu za osnivano pravo građenja, a ostalim ponuditeljima Ministarstvo će vratiti jamčevinu u roku od 15 dana od donošenja odluke o izboru najpovoljnijeg ponuditelja.

Članak 10.

(1) Ministar će iz redova državnih službenika Ministarstva imenovati Povjerenstvo za provedbu javnog prikupljanja ponuda vezano za osnivanje prava građenja.

(2) U Povjerenstvo iz stavka 1. ovog članka, po ocjenjenoj potrebi mogu se imenovati i druge osobe, odnosno predstavnici drugih tijela nadležnih s obzirom na svrhu projekta za koji se predlaže osnivanje prava građenja.

(3) Povjerenstvo iz stavka 1. ovog članka obavlja poslove javnog prikupljanja ponuda i otvaranja ponuda, sastavlja zapisnik o otvaranju ponuda te prijedlog odluke o najpovoljnijem ponuditelju dostavlja ministru nadležnom za poslove državne imovine koji će odlučiti o prijedlogu ili će Ministarstvo dostaviti prijedlog i dokumentaciju tijelu nadležnom sukladno odredbama članka 37. stavka 5.  Zakona.

Članak 11.

(1) Kriteriji za ocjenu ponude mogu biti: značaj programa ulaganja u odnosu na prioritete države odnosno sektora, doprinos projekta razvoju lokalne sredine, iznos ulaganja i novostvorena vrijednost projekta, broj novozaposlenih, poštivanje održivosti (pametnog razvoja), ekološki standardi, uvođenje novih tehnologija, inovacije, bonitet i reference investitora i drugi kriteriji ovisno o pojedinom projektu.

(2) Kriterije iz stavka 1. ovog članka za osnivanje prava građenja na pojedinoj nekretnini, njihovo rangiranje i bodovanje (vrednovanje), utvrđuje tijelo nadležno sukladno odredbama članka 37. Zakona.

(3) Najpovoljnijim ponuditeljem za osnivanje prava građenja smatra se ponuditelj koji ispuni sve uvjete natječaja, uključivo kriterije za ocjenu ponude navedene u javnom pozivu za javno prikupljanje ponuda sukladno stavku 1. ovog članka, i ponudi najviši iznos naknade.

(4) U slučaju odustanka prvog najpovoljnijeg ponuditelja, najpovoljnijim ponuditeljem smatra se sljedeći najpovoljniji ponuditelj uz uvjet da ponuđena naknada nije niža od početne naknade.

(5) Najpovoljniji prvi ponuditelj koji je odustao od ponude gubi pravo na povrat jamčevine.

(6) Uvjeti iz stavaka 1., 2., 3., 4. i 5. ovoga članka objavit će su javnom pozivu za javno prikupljanje ponuda za osnivanje prava građenja.

Članak 12.

Pravo građenja osniva se na rok koji ne može biti dulji od 99 godina.

Članak 13.

(1) Ugovor o osnivanju prava građenja mora biti sklopljen kao ovršna isprava sukladno odredbama Ovršnog zakona i Zakona o javnom bilježništvu.

(2) Nositelj prava građenja može prenijeti osnovano pravo građenja na drugu osobu prije isteka roka iz članka 12. ove Uredbe, uz pisanu suglasnost osnivača prava građenja, ukoliko osoba na koju se prenosi pravo građenja ispunjava sve uvjete koje je ispunjavao i dosadašnji nositelj prava građenja.

(3) Nositelj osnovanoga prava građenja mora uz zahtjev za prijenos prava građenja na drugu osobu, dostaviti Ministarstvu uvjerenje o bonitetu i ovjerenu izjavu stjecatelja osnovanog prava građenja iz stavka 2. ovog članka, kojom preuzima sva prava i obveze iz osnovnoga ugovora o osnivanju prava građenja.

(4) Stjecatelj osnovanog prava građenja odgovara i za onaj iznos naknade koji dotadašnji nositelj prava građenja nije platio o dospijeću.

(5) Suglasnost o prijenosu osnovanoga prava građenja na drugu osobu, donosi tijelo koje je donijelo i Odluku o izboru najpovoljnijeg ponuditelja odnosno Odluku o osnivanju prava građenja neposrednom pogodbom.

(6) Ukoliko nositelj prava građenja prenese osnovano pravo građenja na drugu osobu bez suglasnosti iz stavka 5. ovog članka, ugovor se raskida.

(7) Stjecatelj osnovanog prava građenja mora upisati prijenos osnovanog prava građenja u zemljišnu knjigu nadležnog suda odmah nakon dostave suglasnosti iz stavka 5. ovoga članka.

Članak 14.

(1) Nositelj prava građenja može zasnovati založno pravo na osnovanom pravu građenja, na rok određen u Ugovoru, a sukladno članku 12. ove Uredbe.

(2) Ugovor o osnivanju prava građenja može sadržavati odredbu kojom se nositelju prava građenja omogućava da po isteku prava građenja, na nekretnini na kojoj je bilo osnovano pravo građenja, ima pravo prvenstva pri ponovnom osnivanju prava građenja. S nositeljem prava građenja novi ugovor odnosno dodatak ugovoru o osnivanju prava građenja se sklapa neposrednom pogodbom.

(3) Ukoliko ugovor o osnivanju prava građenja sadrži odredbu o pravu prvenstva, nositelj prava građenja obvezan je u roku od 60 dana prije isteka ugovora kojim je pravo građenja osnovano, pred nadležnim tijelom započeti rješavanje imovinskopravnih odnosa.«.

(4) Ugovor o osnivanju prava građenja mora sadržavati i odredbu da  nakon isteka roka na koje je osnovano pravo građenja zgrada koja je sagrađena postaje pripadnost zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske, slobodna od bilo kakvih tereta, osoba i stvari, uz obvezu Republike Hrvatske nositelju prava građenja dati onoliku naknadu za zgradu koliko je zemljište u prometu vrednije s tom zgradom nego bez nje.

(5) U ugovoru o osnivanju prava građenja mora biti ugovoreno da izgradnja u rokovima koji se utvrde ugovorom i koji moraju biti fiksni, predstavlja bitan sastojak ugovora, odnosno da se ugovor smatra raskinutim po sili zakona ukoliko se izgradnja ne izvrši u ugovorenim rokovima, bez obveze osnivača prava građenja da nositelju prava građenja naknadi vrijednost radova do raskida ugovora o osnivanju prava građenja.

(6) U ugovoru o osnivanju prava građenja mora biti ugovoreno da će se ugovor raskinuti ako nad nositeljem prava građenja bude otvoren stečajni postupak ili bilo koji drugi postupak s ciljem prestanka njegovog pravnog subjektiviteta ili ovršni postupak u kojem je kao predmet ovrhe navedeno pravo građenja.

(7) U ugovoru o osnivanju prava građenja mora biti ugovoreno da ispunjavanje uvjeta iz ponude temeljem kojih je sklopljen ugovor predstavlja bitan sastojak ugovora, te da osnivač prava građenja ima pravo, ukoliko utvrdi da nositelj prava građenja više ne ispunjava te uvjete, raskinuti ugovor.

(8) Ukoliko se ugovor o osnivanju prava građenja raskida krivnjom nositelja prava građenja, osnivač prava građenja može u roku 30 dana od dana raskida ugovora pozvati nositelja prava građenja da o svom trošku i riziku ukloni izvedene radove, ili to može o trošku nositelja prava građenja izvršiti osnivača prava građenja.

(9) Ugovor o osnivanju prava građenja mora sadržavati odredbu kojom nositelj prava građenja dozvoljava osnivaču prava građenja da bez njegovog daljnjeg pitanja ili odobrenja izvrši brisanje prava građenja u slučaju neizvršavanja ugovornih obveza u rokovima i na način određen ugovorom, te ispunjenja uvjeta iz stavaka 2. i 3. ovoga članka.

III. OSNIVANJE PRAVA SLUŽNOSTI

Članak 15.

(1) Ministarstvo osniva pravo služnosti na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske u skladu s prostornim planom ili aktom za provedbu prostornog plana izdanim na temelju posebnih propisa kojima se uređuju prostorno uređenje i gradnja.

(2) Pravo služnosti osniva se neposrednom pogodbom.

(3) Odluku o osnivanju prava služnosti donosi tijelo nadležno sukladno odredbama članka 37. stavka 4. i 5. Zakona ovisno o naknadi za umanjenje tržišne vrijednosti nekretnine uslijed osnivanja prava služnosti, a ugovor sklapa ministar nadležan za poslove državne imovine, osim ako odlukom tijela nadležnog sukladno odredbama članka 37. stavka 5. Zakona nije drukčije određeno

Članak 16.

(1) Ministarstvo će, sukladno propisima koji se odnose na procjenu vrijednosti nekretnina, utvrditi iznos umanjenja tržišne vrijednosti nekretnine uslijed osnivanja prava služnosti,osim ako je posebnim propisima određeno da se pravo služnosti osniva bez naknade.

(2) Naknada za osnovano pravo služnosti plaća se jednokratno i to u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ugovora o osnivanju prava služnosti, ukoliko posebnim propisima nije drugačije određeno.

(3) Naknada za osnovano pravo služnosti koja prelazi ukupni iznos od 100.000,00 kuna, može se platiti i u jednakim godišnjim obrocima.

(4) Prvi obrok naknade mora se uplatiti u roku 30 dana od dana stupanja na snagu ugovora o osnivanju prava služnosti, a svaki sljedeći obrok dospijeva na naplatu na dan koji po broju i mjesecu odgovara danu dospijeća prvog obroka.

(5) Ugovorom o osnivanju prava služnosti uredit će se broj rata i odrediti rok u kojemu nositelj prava služnosti mora izvršiti uplatu zadnje rate naknade, a plan otplate naknade za osnovano pravo služnosti je sastavni dio ugovora.«.

IV. PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE

Članak 17.

U ime Republike Hrvatske sve ugovore koji se trebaju sklopiti temeljem odluka o pravu građenja i pravu služnosti, a koje su do stupanja na snagu ove Uredbe donijeli Vlada Republike Hrvatske, Povjerenstvo za raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, sklopit će Ministar nadležan za poslove državne imovine.

Članak 18.

Na dan stupanja na snagu ove Uredbe prestaje važiti Uredba o osnivanju prava građenja i prava služnosti na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske (»Narodne novine« br. 10/14. i 85/15.).

Članak 19.

Ova Uredba stupa na snagu osmoga dana od dana objave u »Narodnim novinama«.