DIO PRVI

UVODNE ODREDBE

Članak 1.

Ovim se Zakonom uređuje sustavno organizirana stanogradnja i nabava te stjecanje stambenih nekretnina financirana ili sufinancirana javnim sredstvima te gospodarenje stambenim nekretninama radi osiguranja priuštivog stanovanja ciljnim skupinama građana i stambenog zbrinjavanja u gradskim, prigradskim i ruralnim naseljima u svrhu stvaranja kvalitetnih životnih uvjeta, održivog stanovanja i jednakih prilika za sve građane te očuvanja resursa, čime se stvaraju pretpostavke za poboljšanje demografske slike, policentrični razvoj i održivi gospodarski rast Republike Hrvatske kao konkurentne, inovativne i sigurne zemlje prepoznatljivog identiteta i kulture.

Članak 2.

(1) Pojedini pojmovi u smislu ovoga Zakona te propisa i akata koji se donose na temelju ovoga Zakona imaju sljedeće značenje:

1. APN je Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama

2. ciljne skupine građana su građani s prihodima koji ne mogu biti veći od 2,5 lokalne medijalne neto plaće za samca, a za svakog sljedećeg člana uže obitelji granica njihovih ukupnih prihoda je uvećana za 0,5 lokalne medijalne neto plaće, mladi do 45 godina, obitelji s djecom, osobe s deficitarnim zanimanjima, osobe koje rade u prekarnom radu, djelatne vojne osobe, policijski službenici te drugi državni i javni službenici i namještenici deficitarnih zanimanja, građani stariji od 65 godina i građani koji imaju ograničen pristup zdravstvenoj skrbi, uz uvjet da nemaju u vlasništvu odgovarajuću stambenu nekretninu

3 . članovi uže obitelji su bračni ili izvanbračni drug, životni partner ili neformalni životni partner i djeca predškolske dobi, kao i djeca na redovitom školovanju

4. gradnjom zgrada smatra se, osim same gradnje i rekonstrukcija i prenamjena zgrade

5. javni investitori u priuštivo stanovanje su Republika Hrvatska, APN, JLP(R)S te ustanove kojima su osnivači JLP(R)S

5. javna sredstva su financijska sredstva koja za provedbu ovoga Zakona osiguravaju Republika Hrvatska te jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave u svojim proračunima

6. JLP(R)S su jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave

7. Ministarstvo je ministarstvo nadležno za područje stanovanja

8. ministar je ministar nadležan za područje stanovanja

9. priuštivo stanovanje je stanovanje kod kojeg iznos najma odnosno rate kredita stana pripadne vrijednosne povr š ine uvećan za prosječne režijske troškove i prosječne troškove održavanja ne prelazi 30 % neto prihoda uže obitelji u jedinici lokalne samouprave u kojoj se stambena nekretnina nalazi

10. stambena nekretnina je stan s ili bez uobičajenih pripadaka odnosno garaže, garažnog mjesta, izdvojenog spremišta i sl., i zgrada s jednim stanom izgrađena na zasebnoj građevnoj čestici (u daljnjem tekstu: jednoobiteljska kuća)

11. vrijednosna površina stana ili poslovnog prostora odnosno posebnih dijelova zgrade i njezinih pripadaka je neto podna površina tih dijelova zgrade koja se računa prema točki 5.1.7. HRN ISO 9836, uz primjenu koeficijenata korisne vrijednosti površina prema posebnom propisu

12. NSZ je neprofitna stambena zadruga

(2) Pojmovi uporabljeni u ovom Zakonu imaju značenje određeno zakonima kojima se uređuju područja prostornog uređenja, gradnje i najma stanova te drugim posebnim zakonima koji su od utjecaja na provedbu ovoga Zakona, ako ovim Zakonom nije propisano drukčije.

(3) Izrazi koji u ovom Zakonu imaju rodno značenje koriste se neutralno i odnose se na muške i ženske osobe.

Članak 3.

(1) Priuštivo stanovanje se osigurava na način i pod uvjetima propisanim ovim Zakonom i propisima donesenim na temelju ovoga Zakona te posebnim zakonima, provedbom slijedećih mjera:

1. gradnjom stambenih i stambeno-poslovnih zgrada u gradskim, prigradskim i ruralnim naseljima u kojima su stanovi namijenjeni za:

a) prodaju ciljnim skupinama građana uz obročnu otplatu pod priuštivim uvjetima u smislu cijene, kamata i/ili rokova otplate

b) davanje u najam ciljnim skupinama građana pod priuštivim uvjetima

c) prodaju jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave

2. davanjem potpora za stjecanje prve stambene nekretnine kupovinom stana ili jednoobiteljske kuće te za gradnju ili rekonstrukciju jednoobiteljske kuće

3. davanjem potpore za rekonstrukciju zgrade

4. najmom stanova na tržištu i davanjem istih u podnajam pod priuštivim uvjetima

5. olakšavanjem poslodavcima izgradnje stambenih zgrada i stanova za stanovanje osoba s deficitarnim zanimanjima i osoba koje rade u prekarnom radu.

(2) Stanovanje pod uvjetima povoljnijim od tržišnih može se osigurati i uređivanjem neprofitnog udruživanja građana u stambene zadruge radi rješavanja stambenog pitanja.

(3) Mjere iz stavka 1. točaka 1., 2., 3. i 4. i stavka 2. ovoga članka provode se u skladu s programom priuštivog stanovanja, programom priuštivog stanovanja JLP(R)S i odlukama o provedbi pojedinačnih mjera iz tih programa.

(4) Mjerama iz stavka 1. ovoga članka osigurava se priuštivo stanovanje punoljetnim državljanima Republike Hrvatske, kao i članovima njihove uže obitelji koji ne mogu na tržištu riješiti svoje stambeno pitanje.

(5) Građanima iz stavka 4. ovoga članka mogu se odobriti potpore za priuštivo stanovanje uz uvjet da oni, kao ni članovi njihove uže obitelju nemaju u vlasništvu odgovarajuću stambenu nekretninu na području Republike Hrvatske, te da na adresi priuštivog stanovanja ne mogu imati registriranu tvrtku ili obrt i obavljati bilo kakvu poslovnu djelatnost.

(6) Odgovarajućom stambenom nekretninom, odnosno stanom ili kućom,  podrazumijeva se vlasništvo stambene nekretnine koja je primjereno opremljena infrastrukturom, odnosno vodom, kanalizacijom, strujom i dr.  i udovoljava higijensko-tehničkim uvjetima za zdravo stanovanje, stan veličine 35 m ² vrijednosne površine za jednu osobu, odnosno za svaku daljnju osobu dodatnih 10 m ² , a za kuću se smatraju odgovarajućim navedene površine uvećane za 50 %.  

(7) Prihvatljivo odstupanje od navedenih površina iz stavka 6. ovog članka iznosi do 5 m ² .

(8)U slučaju suvlasništva na stambenoj nekretnini, odgovarajućom stambenom nekretninom ne smatra se ako je član uže obitelji imao ili ima u suvlasništvu nekretninu uz uvjet da je umnožak ukupne vrijednosne površine takve nekretnine sa suvlasničkim dijelom ili dijelovima koji su pripadali ili pripadaju članu uže obitelji manji od površine odgovarajuće nekretnine u smislu stavka 6. ovoga članka.

(9) Odgovarajućom stambenom nekretninom ne smatra se stambena nekretnina u vlasništvu fizičke osobe koju koristi zaštićeni najmoprimac.

Članak 4.

Pitanja vezana uz definiranje područja na kojima se osigurava priuštivo stanovanje, pripadnu vrijednosnu površina stambenih nekretnina, kvalitetu i druge značajke stambenih nekretnina koji se grade, stječu i nabavljaju prema ovom Zakonu, prosječne režijske troškove i prosječne troškove održavanja stana te druga pitanja vezana uz stambene nekretnine koje se osiguravaju na temelju ovoga Zakona detaljnije propisuje ministar pravilnikom.

DIO DRUGI

NOSITELJI PROVEDBE ZAKONA

Članak 5.

(1) Nositelji provedbe ovoga Zakona su Vlada Republike Hrvatske putem Ministarstva i APN-a te JLP(R)S.

(2) JLP(R)S osiguravaju provedbu ovoga Zakona suradnjom s APN-om, osnivanjem javnih ustanova, izradom i donošenjem programa priuštivog stanovanja JLP(R)S (dalje u tekstu: Program PSJS), ustupanjem zemljišta ili osnivanjem prava građenja u svrhu gradnje zgrada namijenjenih priuštivom stanovanju, promjenom namjene zemljišta planirane prostornim planovima, oslobađanjem od komunalnog doprinosa, sufinanciranjem gradnje i na druge načine propisane ovim Zakonom.

POGLAVLJE I.

AGENCIJA ZA PRAVNI PROMET I POSREDOVANJE NEKRETNINAMA

Članak 6.

(1) Nositelji investitorskih poslova u vezi s izgradnjom zgrada te poslova nabave i gospodarenja stanovima i poslovnim prostorima, uključujući kupnju, prodaju, najam, podnajam i zakup  izgrađenih, odnosno stečenih na temelju ovoga Zakona i provedbom drugih mjera iz članka 3. stavka 1. točaka 1., 2., 3. i 4. ovoga Zakona su APN i javne ustanove.

(2) APN i javne ustanove u obavljanju poslova iz stavka 1. ovoga članka dužne su poslovati pridržavajući se načela dobrog gospodara, donositi poslovne i druge odluke u skladu s ovim Zakonom i drugim propisima te pravilima poslovanja i struke, radi učinkovite realizacije projekata izgradnje i ostvarivanja ciljeva utvrđenih ovim Zakonom.

Članak 7.

(1) APN u obavljanju poslova iz članka 6. stavka 1. ovoga Zakona posluje u svoje ime, a za račun Republike Hrvatske.

(2) APN u skladu sa Strategijom prostornog razvoja Republike Hrvatske, Nacionalnim planom stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine, kao i u skladu s predvidivim javnim sredstvima i potrebama za priuštivim stanovanjem, te mogućnostima i sudjelovanju JLP(R)S, planira gradnju zgrada i obavljanje drugih poslova iz članka 6. stavka 1. ovoga Zakona, te uz prethodnu suglasnost ministra utvrđuje program priuštivog stanovanja (u daljnjem tekstu: Program PS-a).

(3) Programom PS-a planira se gradnja zgrada namijenjenih priuštivom stanovanju u gradskim, prigradskim i ruralnim naseljima u Republici Hrvatskoj te provedba drugih mjera iz članka 3. stavka 1. ovoga Zakona.

(4) APN je dužan Program PS-a izraditi do 30. rujna tekuće godine za sljedeću godinu.

(5) APN u skladu s Programom PS-a pribavlja financijska i druga sredstva potrebna za njegovu provedbu te donosi odluke o provedbi pojedinačnih projekata iz tog programa.

Članak 8.

(1) APN u obavljanju poslova iz članka 6. stavka 1. ovoga Zakona posluje javnim sredstvima i sredstvima koja se pribavljaju na tržištu kapitala od poslovnih banaka i drugih financijskih institucija, kupaca stanova, kupaca poslovnih prostora, najmoprimaca stanova, zakupnika poslovnih prostora, te drugih osoba koje prema ovom Zakonu mogu sudjelovati u osiguranju sredstava za priuštivo stanovanje.

(2) Financijsko poslovanje u vezi s gradnjom, odnosno gospodarenjem svake pojedine zgrade, odnosno zahvata u prostoru koji predstavlja jednu cjelinu, APN vodi odvojeno.

(3) APN je obvezan iz financijskih sredstava osiguranih na njegovim pozicijama u državnom proračunu Republike Hrvatske, kada je nositelj investitorskog posla, osigurati financiranje gradnje zgrade do potpune dovršenosti ako pojedini sudionici u gradnji nisu izvršili svoje ugovorne obveze ili dio zgrade nije pravodobno prodan i zbog drugih nepredviđenih okolnosti.

POGLAVLJE II.

JAVNE USTANOVE

Članak 9.

(1) Za obavljanje poslova iz članka 6. stavka 1. ovoga Zakona JLP(R)S može osnovati javnu ustanovu i više JLP(R)S mogu dogovorno osnovati jednu zajedničku javnu ustanovu.

(2) Javna ustanova posluje prema zakonu kojim se uređuju ustanove, a u obavljanju poslova iz članka 6. stavka 1. ovoga Zakona posluje u svoje ime, a za osnivača.

(3) Javna ustanova u skladu s predvidivim javnim sredstvima i s potrebama za priuštivim stanovanjem planira gradnju zgrada i obavljanje drugih poslova iz članka 6. stavka 1. ovoga Zakona, te izrađuje nacrt Programa PSJS-a.

(4) Programom PSJS-a planira se gradnja zgrada namijenjenih priuštivom stanovanju u gradskim, prigradskim i ruralnim naseljima na području JLP(R)S.

(5) Javna ustanova u skladu s Programom PSJS-a pribavlja financijska i druga sredstva potrebna za njegovu provedbu.

(5) JLP(R)S dužne su do 31. ožujka tekuće godine izvijestiti APN hoće li sljedeće godine same izraditi odnosno revidirati Program PSJS-a i izvijestiti APN o stambenim potrebama na svojem području.  

(6) Ako JLP(R)S odluči izraditi svoj Program PSJS-a i za realizaciju istoga očekuje financijska sredstva ili nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske, dužna je isti dostaviti Ministarstvu na suglasnost do 31. svibnja tekuće godine za iduću godinu.  

(7) Ministar će za potrebe ocjene prihvatljivosti dostavljenih Programa PSJS-a oformiti povjerenstvo u sastavu: četiri predstavnika Ministarstva od kojih je jedan iz Zavoda za prostorni razvoj, dva iz uprave zadužene za provedbu stambene politike, a jedan iz uprave za državnu imovinu, dva predstavnika APN-a, jedan predstavnik Hrvatske zajednice županija, jedan predstavnik Udruge gradova i jedan predstavnik Hrvatske zajednice općina.  

(8) Predsjednik povjerenstva je jedan od predstavnika Ministarstva.

(8) Povjerenstvo iz stavka 7. ovoga članka ocjenu prihvatljivosti predloženog Programa PSJS-a donosi u skladu sa Strategijom prostornog razvoja Republike Hrvatske, Nacionalnim planom stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine, kao i u skladu s predvidivim javnim sredstvima i potrebama za priuštivim stanovanjem, te mogućnostima i sudjelovanju JLP(R)S.

Članak 10.

(1) Javna ustanova u obavljanju poslova iz članka 6. stavka 1. ovoga Zakona posluje javnim sredstvima i sredstvima koja se pribavljaju na tržištu kapitala od poslovnih banaka i drugih financijskih institucija, kupaca stanova, kupaca poslovnih prostora, najmoprimaca stanova, zakupnika poslovnih prostora te drugih osoba koje prema ovom Zakonu mogu sudjelovati u osiguranju sredstava za priuštivo stanovanje

(2) Financijsko poslovanje u vezi s gradnjom, odnosno gospodarenjem svake pojedine građevine, odnosno zahvatom u prostoru koji predstavlja jednu cjelinu, javna ustanova vodi odvojeno.

(3) Nakon odobrenog Programa PSJS-a, APN će za potrebe gradnje priuštivih stanova javnoj ustanovi prema financijskom planu izvršiti doznake financijskih sredstava ovisno o broju stanova za priuštivi najam u zgradama koje su planirane.

(4) JLP(R)S koja je osnivač javne ustanove dužna je iz financijskih sredstava osiguranih u svom proračunu financirati gradnju zgrade čiji je investitor javna ustanova do potpune dovršenosti ako pojedini sudionici u izgradnji nisu izvršili svoje ugovorne obveze ili dio zgrade nije pravodobno prodan i zbog drugih nepredviđenih okolnosti.

Članak 11.

(1) Program PSJS-a na prijedlog gradonačelnika, odnosno načelnika općine donosi gradsko, odnosno općinsko vijeće, odnosno za više gradova i općina prema potrebi na svojem području može predložiti župan i donijeti županijska skupština, za razdoblje proračunske godine.

(2) Program  PSJS-a može se mijenjati i dopunjavati te se razdoblje za koje je donesen može produljiti.

(3) Program PSJS-a donosi se po prethodno pribavljenoj suglasnosti Ministarstva.

(4) Program PSJS-a izrađuje se nakon provedene sociodemografske analize, analize prostornih mogućnosti, analize stambenog jaza i praznih stambenih jedinica te procjene raspoloživih zemljišnih i financijskih resursa, odnosno sredstava za realizaciju priuštivog stanovanja u JLP(R)S, a ovisno o navedenom iskazuje potrebe za provedbu mjera iz ovoga Zakona, određuje mjere za svoju provedbu i sadrži druge propisane odnosno potrebne elemente.

Članak 12.

(1) Na području JLP(R)S koja nema mogućnost izrade Programa PSJS-a priuštivo stanovanje osigurava se Programom PS-a, a u provedbi kojeg programa sudjeluje JLP(R)S u skladu s ovim Zakonom.

(2) Ako JLP(R)S nije osnovala javnu ustanovu, Program PSJS-a može izraditi upravno tijelo u djelokrugu kojeg su poslovi koji se odnose na poslove stanovanja ili prostornog uređenja JLP(R)S prema postupku kao javna ustanova, dok će isti nakon suglasnosti ministarstva provoditi APN koji u obavljanju poslova provedbe tog programa posluje u svoje ime za račun JLP(R)S i s tim u vezi ima prava i obveze javne ustanove.

Članak 13.

Pitanja vezana uz izradu, sadržaj i donošenje Programa PS-a, Programa PSJS-a i odluka o provedbi pojedinačnih projekata iz tih programa te sklapanja ugovora o prijenosu prava vlasništva na zemljištu, kao i predugovora i ugovora o međusobnim pravima i obvezama za realizaciju pojedinih projekata, detaljnije uređuje ministar pravilnikom.

DIO TREĆI

MJERE PROVEDBE ZAKONA

POGLAVLJE I.

ZGRADE ZA PRODAJU I NAJAM

ODJELJAK 1

OSIGURANJE SREDSTAVA ZA GRADNJU ZGRADA

Članak 14.

Financijska sredstva za gradnju zgrada u skladu s Programom PS-a i Programom PSJS-a, obuhvaćaju sredstva potrebna za:

1. kupnju zemljišta za građenje zgrade ako se zgrada ne gradi na zemljištu koje je u vlasništvu Republike Hrvatske iliJLP(R)S

2. gradnju, rekonstrukciju  i uređenje komunalne i druge infrastrukture potrebne za gradnju i uporabu zgrade odnosno pristupne ceste, parkirališta na javnoj površini, zelene površine, javne rasvjete, vodovoda, odvodnje otpadnih i oborinskih voda, električne mreže i mreže za opskrbu plinom i/ili toplinskom energijom

3. izradu projektno-tehničke dokumentacije, ishođenje akata za građenje i uporabu zgrade, stručnog nadzora građenja i sl.

4. izvođenje priključaka i priključenje zgrade, odnosno građevne čestice na komunalnu i drugu infrastrukturu

5. izvođenje građevinskih i drugih radova na izgradnji zgrade i uređenju građevne čestice zgrade odnosno pripremnih, zemljanih, konstrukcijskih, instalaterskih i završih radova te radova ugradnje građevnih proizvoda, opreme ili postrojenja, uključujući i garaže ili garažno parkirna mjesta te poslovne prostore koji u skladu s prostornim planom čine zgradu, odnosno cjelinu sa zgradom.

Članak 15.

(1) Republika Hrvatska za gradnju zgrada u skladu s programom PS-a i mogućnostima osigurava financijska sredstva u državnom proračunu na glavi APN-a i financijska sredstva iz drugih izvora određenih ovim Zakonom.

(2) Republika Hrvatska za gradnju zgrada u skladu s pojedinačnom odlukom o provedbi Programa PS-a, odnosno Programa PSJS-a osigurava bez naknade građevinsko zemljište ako se zgrada planira graditi na zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske.

(3) APN financijska sredstva iz stavka 1. ovoga članka namijenjena provedbi Programa PSJS-a doznačuje javnoj ustanovi u slučajevima i na način propisani ovim Zakonom.

Članak 16.

(1) Etalonsku cijenu građenja utvrđuje ministar na temelju analiza postignutih cijena za građenje zgrada u Republici Hrvatskoj, temeljem odluke koja se objavljuje u  »Narodnim novinama« ako nastupe promjene veće od 10 % od prethodne odluke.  

(2) Etalonska cijena građenja iz stavka 1. ovoga članka, za potrebe ovoga Zakona iskazuje se u EUR / m ² vrijednosne površine zgrade.

(3) Za potrebe drugih zakona, objavljuje se prilagođena etalonska cijena građenja prema socioekonomskim uvjetima stanovanja i iskazuje se u EUR / m ² vrijednosne površine zgrade.  

(4) Etalonska cijena građenja iz stavka 1. ovoga članka podrazumijeva sve troškove izvedbe građevinskih i drugih radova odnosno pripremnih, zemljanih, konstrukcijskih, instalaterskih i završih radova te radova ugradnje građevnih proizvoda, opreme ili postrojenja  u vezi s građenjem stambenih i stambeno poslovnih zgrada, uključujući porez na dodanu vrijednost, osim troškova koji se odnose na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke građevine na infrastrukturu.

Članak 17.

(1) JLP(R)S za gradnju zgrada u skladu s programom PSJS-a i prema svojim mogućnostima osigurava financijska sredstva u svom proračunu i financijska sredstva iz drugih izvora određenih ovim Zakonom.

(2) JLP(R)S može sredstva ostvarena prodajom stanova prema Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (»Narodne novine«, br. 27/1991, 54/1991, 6/1992, 8/1992, 8/1992, 33/1992, 46/1992, 49/1992, 69/1992, 87/1992, 25/1993, 26/1993, 48/1993, 2/1994, 29/1994, 44/1994, 47/1994, 58/1995, 103/1995, 11/1996, 76/1996, 111/1996, 11/1997, 103/1997, 68/1998, 163/1998, 22/1999, 96/1999, 120/2000, 94/2001, 78/2002, 113/2002), uz namjene propisane tim Zakonom, koristiti i za financiranje provedbe ovoga Zakona.

(3) JLP(R)S za gradnju zgrada u skladu s pojedinačnom odlukom o provedbi Programa PS-a, odnosno Programa PSJS-a osigurava bez naknade:

1. građevinsko zemljište sa zgradom ili bez nje, ako se zgrada gradi, rekonstruira ili prenamjenjuje na zemljištu u vlasništvu JLP(R)S

2. gradnju, rekonstrukciju  i uređenje komunalne i druge infrastrukture potrebne za gradnju i uporabu zgrade

3. izvođenje priključaka i priključenje zgrade, odnosno građevne čestice na komunalnu i drugu infrastrukturu.

(4) Iznimno od stavka 3. ovoga članka, ako JLP(R)S ne osigura građevinsko zemljište, gradnju i uređenje komunalne infrastrukture ili priključke na infrastrukturu, APN, odnosno javna ustanova može na temelju ocjene podobnosti lokacije i opravdanosti određene gradnje, uz prethodnu suglasnost ministra, odnosno načelnika, gradonačelnika ili župana JLP(R)S:

1. kupiti zemljište potrebno za gradnju zgrada, po cijeni koja ne može biti viša od 20 % etalonske cijene građenja vrijednosne površine zgrade koja će se graditi na tom zemljištu i koja ne može biti viša od tržišne vrijednosti zemljišta procijenjene prema propisu s kojim se uređuje procjena vrijednosti nekretnina

2. osigurati financiranje izgradnje i uređenja komunalne infrastrukture i/ili priključaka na infrastrukturu do pune gotovosti, a koja ne može biti viša od 20 % etalonske cijene građenja vrijednosne površine zgrade koja će se graditi na tom zemljištu.

(5) APN, odnosno javna ustanova može zemljište za gradnju zgrada na temelju ovoga Zakona bez naknade pribaviti i od Republike Hrvatske.

Članak 18.

(1) Građevinsko zemljište sa ili bez zgrade, te financijska i druga sredstva za gradnju zgrada APN-u, odnosno javnoj ustanovi, kao i NSZ-u, mogu osigurati i trgovačka društva, ustanove i druge osobe, radi rješavanja svojih stambenih potreba, odnosno za stambeno zbrinjavanje svojih zaposlenika i članova ili trećih osoba, a s čim u vezi se međusobna prava i obveze sudionika uređuju pisanim ugovorom.

(2) Osoba iz stavka 1. ovoga članka koja je spremna osigurati zemljište i druga sredstva za gradnju zgrade dostavlja APN-u, odnosno javnoj ustanovi, na njihov javni poziv, odgovarajuću ponudu za ustupanje  sredstava iz stavka 1. ovoga članka.

(3) Ponuda iz stavka 2. ovoga članka sadrži naročito:

1. izvadak iz zemljišne knjige

2. izvode iz katastarskog plana i prostornog plana, s podacima o mogućnosti i uvjetima gradnje na tom zemljištu

3. podatke o postojećoj i planiranoj komunalnoj i drugoj potrebnoj infrastrukturi te mogućnostima priključenja na istu

4. neovisnu procjenu tržišne vrijednosti nekretnina

5. ukupnu cijenu za ponuđeno zemljište i druga sredstva, te cijenu zemljišta izraženu po m ² vrijednosne površine zgrade koja bi se gradila na tom zemljištu,

6. procjenu ponuditelja u vezi s mogućnostima prodaje i trajnog priuštivog najma stanova, odnosno nekretnine,

7. druge podatke bitne za ocjenu podobnosti lokacije.

(4) APN, odnosno javna ustanova ocjenjuju podobnosti određenog zemljišta za gradnju zgrade ovisno o procijenjenoj tržišnoj vrijednosti ponuđene nekretnine prema posebnom zakonu, uvjetima gradnje na tom zemljištu, procjeni troškova gradnje i izvorima financiranja, te mogućnostima prodaje i  priuštivog najma stanova.

(5) Međusobna prava i obveze osoba iz stavka 1. ovoga članka uključujući obvezu  priuštivog najma stanova, uređuju se pisanim ugovorom koji se upisuje u zemljišnu knjigu i podliježe redovitoj reviziji.

Članak 19.

(1) Za financiranje gradnje zgrada APN, odnosno javna ustanova mogu koristiti i sredstva HBOR-a, europskih razvojnih i investicijskih banaka, kao i sredstva fondova Europske unije i fondova registriranih u Republici Hrvatskoj, uz suglasnost Vlade Republike Hrvatske.

(2) Dio financijskih sredstava može se pribaviti i putem tržišta kapitala, uključujući poslovne banke, stambene štedionice i druge financijske institucije, u obliku dugoročnih kredita ili obveznica, uz uvjet da uvjeti financiranja osiguravaju dugoročnu održivost i proporcionalnost troškova u odnosu na prihode od prodaje i najamnina, uz suglasnost Vlade Republike Hrvatske.

(3) APN i javne ustanove mogu sklapati sporazume o suradnji s poslovnim bankama radi olakšanog pristupa građana kreditima za priuštivo stanovanje, putem javnog poziva kako ne bi došlo do selektivne prednosti za pojedine banke.

(4) Sva financijska sredstva moraju se koristiti u skladu s pravilima o državnim potporama Europske unije, a višak prihoda od prodaje nekretnina, najamnina i otplate kredita koristi se isključivo za daljnju gradnju i održavanje vlastitog stambenog fonda, odnosno putem revolving modela.

Članak 20.

(1) Za kupnju stana, garaže i/ili garažnog parkirnog mjesta uz obročnu otplatu kupac osigurava financijska sredstva kao vlastito učešće i to najmanje u iznosu 10 % predračunske vrijednosti stana, garaže i/ili garažnog parkirnog mjesta.

(2) Ako kupac sudjeluje vlastitim učešćem u iznosu višem od iznosa iz stavka 1. ovoga članka, za tu razliku odgovarajuće se umanjuju kreditna sredstva banke koja se osiguravaju u skladu sa sporazumom između APN-a, odnosno javne ustanove i banke.

(3) Kupcu koji je uz vlastito učešće iz stavka 1. ovoga članka za gradnju stanova osigurao i građevinsko zemljište i druga sredstva, vrijednost tih sredstava pri kupnji stana priznaju mu se kao plaćeni dio cijene stana.

(4) Za kupnju stana, garaže i/ili garažnog parkirnog mjesta uz obročnu otplatu kupac hrvatski branitelj – dragovoljac iz Domovinskog rata, kupac s invaliditetom i kupac koji ima obitelj s troje ili više djece ne moraju osigurati financijska sredstva kao vlastito učešće.

Članak 21.

(1) Ako je prostornim planom ili urbanističkim projektom u zgradi namijenjenoj priuštivom stanovanju predviđena gradnja i poslovnih prostora, financijska sredstva za gradnju tih prostora osiguravaju budući vlasnici, odnosno kupci, putem uplata temeljem predugovora o kupoprodaji.

(2) Troškovi gradnje poslovnih prostora se računovodstveno i ugovorno razdvajaju od troškova gradnje stambenog dijela zgrade.

(3) Na poslovne prostore ne mogu se primjenjivati potpore, subvencije ili druge financijske pogodnosti namijenjene priuštivom stanovanju.

(4) Početna cijena poslovnog prostora određuje se prema troškovnom modelu koji uključuje troškove gradnje bez pogodnosti iz stavka 3. ovoga članka.

(5) Ako je tržišna procjena vrijednosti poslovnog prostora viša od cijene izračunate prema stavku 4. ovoga članka, početna cijena poslovnog prostora određuje se prema procjeni tržišne vrijednosti.

(6) Kupci poslovnih prostora biraju se putem javnog natječaja, uz kriterije koji daju prednost djelatnostima koje služe stanarima i lokalnoj zajednici, kao što su primjerice trgovina osnovnim potrepštinama, ljekarna, poslovnice banaka i pošte, javne ustanove, ambulanta, uslužni obrt, manji uredski prostori te socijalne i kulturne usluge.

(7) Predugovor o kupoprodaji poslovnog prostora mora sadržavati odredbe o načinu i dinamici plaćanja, pravima i obvezama ugovornih strana te mjerama osiguranja povrata uplata u slučaju neizvršenja ugovora.

(8) Ako se poslovni prostor ne uspije prodati tijekom gradnje, javno se oglašava do prodaje uz mogućnost revizije početne cijene koja ne smije biti manja od stvarnih troškova gradnje, ako nije bilo ponuđača po oglašenoj cijeni.

ODJELJAK 2

GRADNJA ZGRADA

Članak 22.

(1) Građenje stambenih i stambeno-poslovnih zgrada za priuštivo stanovanje u skladu s ovim Zakonom u interesu je Republike Hrvatske pod uvjetom da zgrade grade javni investitori u priuštivo stanovanje.

(2) Postupak izvlaštenja na zemljištima potrebnim za građenje zgrada iz stavka 1. ovoga članka može se pokrenuti ako ukupan dio koji je potrebno izvlastiti za formiranje građevne čestice u skladu s lokacijskom dozvolom ili urbanističkim projektom, ne prelazi 20 % površine planirane građevne čestice.

Članak 23.

(1) Stambene i stambeno poslovne zgrade za priuštivo stanovanje prema ovom Zakonu grade se prema uvjetima iz ovoga Zakona u skladu s prostornim planom, urbanističkim projektom i propisima iz područja prostornog uređenja, gradnje i energetske učinkovitosti te programu PS-a  ili programu PSJS-a.

(2) Najmanje 50 % od ukupnog broja stanova u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama iz stavka 1. ovoga članka mora biti namijenjeno najmu građanima pod priuštivim uvjetima.

(3) Stanovi u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama iz stavka 1. ovoga članka koji nisu namijenjeni najmu prodaju se prema posebnim uvjetima propisanim ovim Zakonom.

(4) Ako su, prema prostornom planu ili urbanističkom projektu, u stambenim i stambeno poslovnim zgradama iz stavka 1. ovoga članka obvezni i poslovni prostori, isti se prodaju prema uvjetima iz članka 21. ovoga Zakona.

(5) Ako se planiraju zgrade iz stavka 1. ovoga članka s deset ili manje stanova, tada svi stanovi trebaju biti namijenjeni najmu po priuštivim uvjetima iz ovoga Zakona.

(6) U zgradama namijenjenim priuštivom stanovanju građana starijih od 65 godina i građana s ograničenim pristupom zdravstvenoj skrbi, kao i u zgradama namijenjenim stambenom zbrinjavanju osoba u energetskom siromaštvu, svi stanovi moraju biti namijenjeni davanju u najam po priuštivim uvjetima iz ovoga Zakona.

(7) Zgrade iz stavka 6. ovoga članka planiraju se s posebnim naglaskom na dostupnost javnog prijevoza, zdravstvenih i socijalnih usluga te infrastrukturnu povezanost s naseljem.

Članak 24.

(1) Za građenje stambenih i stambeno-poslovnih zgrada za priuštivo stanovanje u skladu s ovim Zakonom ne plaća se komunalni doprinos i naknada za promjenu namjene ostalog  poljoprivrednog zemljišta.

(2) Oslobođenja i umanjenja iz stavka 1. ovoga članka ne odnose se na poslovne prostore unutar stambeno-poslovnih zgrada.

Članak 25.

(1) Stambena zgrada ili stambeno-poslovna zgrada namijenjena priuštivom stanovanju može se graditi na površinama koje su prostornim planom ili urbanističkim projektom planirane za gradnju zgrada namijenjenih priuštivom stanovanju ili na površinama planiranim za izgradnju stambenih i/ili stambeno poslovnih zgrada, pod uvjetom da najmanje 80 % građevinske   površine čini stambena namjena, a poslovni sadržaji budu isključivo djelatnosti koje služe potrebama stanara i lokalne zajednice kao što su primjerice trgovina osnovnim potrepštinama, ljekarna, poslovnice banaka i pošte, javne ustanove, ambulanta, uslužni obrt, manji uredski prostori te socijalne i kulturne usluge.  

(2) JLP(R)S je u prostornim planovima i urbanističkim projektima koje donosi obvezna planirati površine za gradnju zgrada namijenjenih priuštivom stanovanju, uključujući promjenu postojeće namjene površina i proširenje građevinskog područja radi planiranja tih površina u skladu sa zahtjevima koje u postupku izrade i donošenja tih planova daju APN i javna ustanova radi provedbe Programa PS-a, odnosno Programa PSJS-a i u skladu s propisima iz područja prostornoga uređenja.

(3) Promjena postojeće namjene površina u površine namijenjene priuštivom stanovanju provodi se prvenstveno iskorištavanjem neiskorištenih brownfield područja ili napuštenih industrijskih područja i vojnih kompleksa te drugih javnih nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske ili JLP(R)S, a ako takvih područja nema ili nisu dostatna tada promjenom namjene ostalog poljoprivrednog zemljišta.

Članak 26.

(1) Za zemljišta kojima je promijenjena namjena u priuštivo stanovanje pravo prvokupa ima jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb (u daljnjem tekstu: JLS) na čijem se području zemljište nalazi, a ako ona to pravo ne iskoristi tada pravo prvokupa ima APN.

(2) Naknada za zemljište namijenjeno priuštivom stanovanju iznosi 30 % prosječne vrijednosti građevinskog zemljišta u neposrednoj blizini.

(3) Pravo prvokupa iz stavka 2. ovoga članka upisuje se u zemljišne knjige.

Članak 27.

(1) U sklopu zgrada poslovne namjene i zgrada javne namjene te zgrada poslovne namjene u vlasništvu Republike Hrvatske, JLP(R)S ili javnih ustanova i/ili na građevnim česticama tih zgrada mogu se graditi stanovi namijenjeni najmu zaposlenika po priuštivoj najamnini čija vrijednosna površina nije veća od 15 % vrijednosne površine poslovnog, odnosno javnog dijela zgrade.

(2) Stanovi iz stavka 1. ovoga članka ne mogu se etažirati, samostalno otuđiti niti koristiti u druge svrhe.

(3) Iznos priuštive najamnine za stanove iz stavka 1. ovoga članka određuje vlasnik zgrade, s time da taj iznos ne može biti veći od iznosa priuštive najamnine prema ovom Zakonu.

(4) Nemogućnost etažiranja i samostalnog otuđenja te mogućnost korištenja stanova iz stavka 1. ovoga članka samo za najam zaposlenicima po priuštivoj najamnini određuje se izrekom lokacijske i/ili građevinske dozvole za gradnju, odnosno rekonstrukciju zgrade, kao i upisom u zemljišne knjige.

(5) Za zgrade i/ili građevne čestice koje su u vlasništvu privatnih tvrtki vrijede sve odredbe iz ovoga članka bez bilo kojih olakšica i potpora iz ovoga Zakona.  

Članak 28.

(1) APN, odnosno javna ustanova po donošenju odluke o provedbi projekta građenja zgrade namijenjene osiguranju priuštivog stanovanja iz Programa PS, odnosno Programa PSJS-a odabire projektanta, revidenta, izvođača, nadzorne inženjere i prema potrebi voditelja projekta te s njima sklapa odgovarajuće ugovore u skladu s propisima kojima je uređena javna nabava, te s propisima kojima su uređeni obveznopravni odnosi i gradnja.

(2) Zgrade namijenjene priuštivom stanovanju trebaju biti projektirane i građene tako da se primijene sljedeća načela:

1. primjena kvalitetnih i racionalnih projektnih rješenja koji trebaju omogućiti suvremene uvjete stanovanja uz smanjene troškove gradnje i održavanja tijekom korištenja

2. povećanje brzine gradnje uz korištenje tipskih rješenja, montažnih i/ili modularnih elemenata u cijelosti ili djelomično

3. primjena odgovarajućih mjera zelene infrastrukture.

Članak 29.

(1) Iznimno od članka 28. stavka 1. ovoga Zakona, pravna ili fizička osoba ovlaštena za poslove građenja može APN-u, odnosno javnoj ustanovi ponuditi građevinsko zemljište u svom vlasništvu i određenu projektnu dokumentaciju za gradnju zgrade na tom zemljištu ili zgradu koju je potrebno rekonstruirati ili završiti, u kojem slučaju APN s tom osobom može sklopiti ugovor o građenju s odredbom „ključ u ruke“ prema posebnom zakonu, neposredno bez javnog nadmetanja pod uvjetom da:

1. APN, odnosno javna ustanova na temelju podataka o stambenom jazu ili listi reda prvenstva ocijeni da postoji stvaran interes za kupnju ili najam stanova, odnosno da su prodaja i najam stanova u zgradi izvjesni

2. predvidivi trošak građenja nije veći od etalonske cijene građenja

3. cijena zemljišta nije viša od 20 % etalonske cijene građenja vrijednosne površine zgrade koja će se graditi na tom zemljištu

4. projekt zadovoljava uvjete i potrebe propisane ovim zakonom i propisima donesenim na temelju ovoga Zakona te zakonima i propisima s kojima se uređuju područja prostornog uređenja gradnje i energetske učinkovitosti

5. izvođač ponudi odgovarajuća jamstva za kvalitetno i pravodobno izvršenje radova te otklanjanje nedostataka, odnosno na temelju ugovora osigura za te namjene instrumente osiguranja koja su neopoziva i koja su na prvi poziv

6. projekt, odnosno projektirana zgrada nisu autorsko djelo.

(2) Ako APN, odnosno javna ustanova ocijeni da je ponuđena projektna dokumentacija iz stavka 1. ovoga članka odgovarajuća, može je otkupiti od ponuditelja po tržišnoj cijeni.

(3) U slučaju da ponuđena dokumentacija iz stavka 1. ovoga članka nije odgovarajuća ili dostatna za građenje, poslovi izrade potrebne projektne dokumentacije mogu se obuhvatiti ugovorom o građenju iz stavka 1. ovoga članka s odredbom »ključ u ruke« prema posebnom zakonu ili se za izradu potrebne projektne dokumentacije provodi odgovarajući postupak javne nabave.

Članak 30.

Prije pristupanja građenju na određenoj lokaciji, APN, odnosno javna ustanova dužna je izraditi kalkulaciju predvidivih troškova gradnje pažnjom dobrog gospodarstvenika s prikazom financijske konstrukcije prema izvorima financiranja, okvirno utvrditi predvidivu priuštivu prodajnu cijenu stana i priuštivu najamninu te predvidivu prodajnu cijenu posebnih dijelova koji se ne prodaju po priuštivoj cijeni i izraditi kalkulacije obročne otplate kao i iznose povratnog priljeva sredstava od prodaje, najma i zakupa.

ODJELJAK 3.

KUPOPRODAJA STANOVA I POSLOVNIH PROSTORA

Članak 31.

Odredbe ovoga odjeljka ne odnose se na stanove, garaže, garažno-parkirna i parkirna mjesta čija gradnja je financirana sredstvima trgovačkog društva, ustanove ili druge osobe, a s čim u vezi je sklopljen ugovor iz članka 18. stavka 1. ovoga Zakona.

Članak 32.

(1) APN, odnosno javna ustanova može prilikom prodaje stana po priuštivoj cijeni odrediti obvezu kupnje i garaže, garažno-parkirnog ili parkirnog mjesta.

(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka odredbe ovoga odjeljka kojima se uređuje pravo na kupoprodaja stana po priuštivoj cijeni odnose se i na kupoprodaju garaže, garažno-parkirnog ili parkirnog mjesta koje se kupuje uz stan.

Članak 33.

(1) APN, odnosno javna ustanova nakon izvršnosti građevinske dozvole za građenje zgrade namijenjene priuštivom stanovanju u javnim glasilima i na svojim mrežnim stranicama objavljuje javni poziv za prikupljanje ponuda za kupnju stana po priuštivoj cijeni.

(2) APN, odnosno javna ustanova pristigle ponude za kupnju stana razvrstava u skladu s ovim Zakonom i odlukom iz članka 35. ovoga Zakona te ih uvrštava na listu reda prvenstva za kupnju stana po priuštivoj cijeni (u daljnjem tekstu: lista reda prvenstva za kupnju stana).

(3) U postupku uvrštavanja na listu reda prvenstva za kupnju stana od podnositelja ponude za kupnju stana mogu se, kao dokaz za ispunjavanje određenih uvjeta i mjerila, tražiti samo dokumenti ili potvrde čije ishođenje ne zahtijeva značajnija financijska sredstva.

(4) U postupku uvrštavanja na listu reda prvenstva za kupnju stana od podnositelja ponude za kupnju stana neće se, kao dokaz za ispunjavanje određenih uvjeta i mjerila, tražiti, dokumenti  koji su dostupni u javno objavljenim registrima sukladno propisu o određivanju temeljnih registara, a koji proizlazi iz propisa s kojim se uređuje državna informacijska infrastruktura.

(5) Istinitost podataka u pogledu ispunjavanja određenih uvjeta i mjerila za kupnju stana prema utvrđenoj listi reda prvenstva za kupnju stana podnositelj zahtjeva prema potrebi dokazuje odgovarajućim dokumentima neposredno prije sklapanja predugovora za stan.

(6) Podnositelj ponude koji do sklapanja predugovora za stan ne dokaže ispunjavanje uvjeta i mjerila za kupnju stana po priuštivoj cijeni briše se s liste reda prvenstva za kupnju stana.

(7) Lista reda prvenstva za kupnju stana objavljuje se na mrežnim stranicama APN-a, odnosno javne ustanove.

Članak 34.

Red za kupnju stana po priuštivoj cijeni utvrđuje se ovisno o području na kojemu se zgrada nalazi te ispunjavanja uvjeta i mjerila unutar ciljne skupine građana.

Članak 35.

(1) Uvjete i mjerila za utvrđivanje reda prvenstva za kupnju stana, u okviru ciljnih skupina propisani ovim Zakonom, detaljnije odlukom određuje:

1. APN uz suglasnost ministra za stanove u zgradi čiji je investitor APN

2. APN uz suglasnost predstavničkog tijela JLP(R)S ako je JLP(R)S ustupila zemljište za gradnju i oslobodila gradnju plaćanja komunalnog doprinosa za stanove u zgradi čiji je investitor APN za račun JLP(R)S

3. Javna ustanova koja je investitor uz suglasnost predstavničkog tijela JLP(R)S.

(2) Odluka iz stavka 1. točke 1. ovoga članka objavljuje se na mrežnim stranicama APN-a i u javnim glasilima.

(3) Odluka iz stavka 1. točke 2. ovoga članka objavljuje se na mrežnim stranicama APN-a i JLP(R)S te u javnim glasilima.

Članak 36.

(1) Priuštiva cijena stana određuje se prema stvarnim troškovima APN-a, odnosno javne ustanove za gradnju na pojedinoj lokaciji uz primjenu koeficijenta umanjenja ovisno o skupini u kojoj se nalazi grad ili općina prema indeksu razvijenosti na dan objave javnog poziva za prikupljanje ponuda za kupnju stana po priuštivoj cijeni koja ne može biti veća od tržišne medijalne cijene stana na istom području prema Pregledu tržišta nekretnina koje godišnje objavljuje Ministarstvo.  

(2) Koeficijenti umanjenja iz stavka 1. ovoga članka prema skupinama razvijenosti:

I. skupina 0,65

II. skupina 0,70

III. skupina 0,75

IV. skupina 0,80

V. skupina 0,85

VI. skupina 0,90

VII. skupina 0,95

VIII. skupina 1,00

Članak 37.

(1) APN, odnosno javna ustanova nakon objave liste reda prvenstva za kupnju stana u skladu s tom  listom s ponuditeljem sklapa predugovor o kupoprodaji stana kojim se utvrđuje predvidiva priuštiva cijena stana, odnosno predvidiva cijena poslovnog prostora u skladu s kojim ponuditelj plaća vlastito učešće.

(2) Nakon izvršnosti uporabne dozvole i po obračunu troškova gradnje, APN, odnosno javna ustanova s ponuditeljem sklapa ugovor o kupoprodaji stana s konačno određenom priuštivom cijenom stana, odnosno cijenom poslovnog prostora koja ne može biti viša od 5 % od predvidive priuštive cijene stana, odnosno cijene poslovnog prostora utvrđene predugovorom i ne može se naknadno povećavati.

Članak 38.

(1) Stan se po priuštivoj cijeni može kupiti plaćanjem cijene odjednom ili uz obročnu otplatu.

(2) Osoba koja kupuje stan uz obročnu otplatu mora zadovoljavati kriterije u pogledu platežne sposobnosti koje utvrđuje APN, odnosno javna ustanova, odnosno banka koja odobrava kreditna sredstva u skladu s uvjetima određenim sporazumom o poslovnoj suradnji s APN-om, odnosno javnom ustanovom.

(3) Ugovor o kupoprodaji uz obročnu otplatu priuštive cijene stana u pravilu sadrži izjavu kupca kojom dozvoljava upis založnog prava na kupljenoj nekretnini radi osiguranja otplate duga s pripadajućom kamatom.

Članak 39.

(1) Kod kupnje stana uz obročnu otplatu, ukupan rok otplate, uključivo mogući poček plaćanja obroka te razdoblje otplate kreditnih sredstava banke, ne može biti duži od 35 godina od dana sklapanja ugovora o kupoprodaji.

(2) U prvom dijelu obročne otplate koji ne može biti duži od 20 godina kupac otplaćuje kreditna sredstva banke na ime odobrenog kredita, a u drugom dijelu nakon podmirenja duga banci otplaćuje javna sredstva.

(3) Mjesečni obrok kod obročne otplate utvrđuje se na način da je njegova visina za cijelo razdoblje otplate ujednačena, time da iznos mjesečnog obroka ne može biti niži od 0,25 % prodajne cijene stana.

Članak 40.

(1) Za kupnju stana, garaže i/ili garažnog-parkirnog mjesta uz obročnu otplatu kupac osigurava financijska sredstva kao vlastito učešće najmanje u iznosu 10 % predračunske vrijednosti stana, garaže i/ili garažnog parkirnog mjesta, dok se preostalih 90 % kupoprodajne cijene dijeli na način da se dio od 50 % odnosi na kredit poslovne banke dok 40 % predstavlja zajam APN-a.

(2) Kod obročne otplate cijene stana, kamata na vrijednost javnih sredstava sadržanih u cijeni stana za razdoblje počeka do podmirenja duga banci obračunava se po kamatnoj stopi u visini 1 % godišnje konformno i pripisuje glavnici, a za razdoblje otplate obračunava se po kamatnoj stopi u visini 1 % godišnje dekurzivno.

(3) Visina kamatne stope i ostali uvjeti otplate kreditnih sredstava koja osigurava banka određuju se u skladu s uvjetima utvrđenim sporazumom o poslovnoj suradnji između APN-a, odnosno javne ustanove i banke.

(4) U tijeku obročne otplate stana kupac može, ovisno o uvjetima banke, izvršiti prekid otplate i platiti odjednom ukupni preostali iznos cijene stana s pripadajućom kamatom na javna sredstva za razdoblje do prekida otplate.

Članak 41.

(1) Nakon izvršnosti uporabne dozvole, na zahtjev APN-a, odnosno javne ustanove građevina se upisuje u zemljišne knjige, uz upis založnog prava na suvlasničkom dijelu nekretnine u skladu s ugovorom o kupoprodaji na obročnu otplatu, s time da se prvo mjesto založnog prava upisuje u korist banke.

(2) U postupku ovrhe na nekretnini u vlasništvu građana pravo prvokupa ima JLS, a ako ona ne iskoristi svoje pravo tada pravo prvokupa ima APN.

(3) Na prijedlog APN-a, zemljišnoknjižni odjel nadležnoga općinskog suda izvršit će predbilježbu prava prvokupa iz stavka 2. ovog članka u zemljišnim knjigama.

(4) Sredstvima ostvarenim prodajom stana u postupku ovrhe APN, odnosno javna ustanova namiruje potraživanja Republike Hrvatske i JLP(R)S razmjerno njihovom udjelu u cijeni stana, u kojem slučaju JLP(R)S nema pravo daljnjih potraživanja u vezi s tim stanom.

(5) Ako JLP(R)S nije sudjelovala u troškovima gradnje u obliku ustupanja zemljišta i oslobađanja od komunalnog doprinosa, tada isključivo pravo prvokupa iz stavka 2. ovoga članka ima APN.

Članak 42.

(1) Stan kupljen prema odredbama ovoga Zakona po priuštivoj cijeni, bez obzira na način plaćanja, ne može se otuđiti bez suglasnosti prodavatelja, ne može se davati u najam niti mu se može promijeniti namjena u roku od 35 godina od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora.

(2) JLS na čijem se području nalazi stan iz stavka 1. ovoga članka, odnosno APN, imaju pravo prvokupa tog stana po kupoprodajnoj cijeni koja je bila za vlasnika uz revalorizaciju prema indeksu cijena stambenih objekata Državnog zavoda za statistiku.

(3) Pravo prvokupa odnosi se na stan za čiju prodaju je dobivena suglasnost prodavatelja unutar roka iz stavka 1. ovoga članka.

(4) Vlasnik stana iz stavka 1. ovoga članka koji namjerava prodati ovaj stan dužan je putem javnog bilježnika ili na drugi odgovarajući način isti ponuditi na prodaju JLS i priopćiti joj cijenu i uvjete prodaje.

(5) Ako JLS kojoj je stavljena ponuda ne izjavi u roku od šezdeset dana od dana priopćenja ponude da prihvaća ponudu, odnosno ako ona ne iskoristi svoje pravo tada pravo prvokupa ima APN pod istim uvjetima i rokovima očitovanja.

(6) Ako ni APN ne iskoristi svoje pravo prvokupa, odnosno ne prihvati ponudu iz stavka 5. ovoga članka, vlasnik može stan prodati trećoj osobi, ali samo pod istim uvjetima ili za višu cijenu.

(7) Kada se prema uvjetima prodaje cijena treba u cijelosti ili djelomice isplatiti u novcu, izjava o prihvaćanju ponude može imati učinak samo ako JLS, odnosno APN, isplati vlasniku ili deponira kod javnog bilježnika, odnosno nadležnog suda, cjelokupan iznos koji se prema ponudi treba isplatiti u novcu.

(8) Ako JLS nije sudjelovala u troškovima gradnje u obliku ustupanja zemljišta ili oslobađanja od komunalnog doprinosa, tada pravo prvokupa iz stavka 2. ovoga članka ima  samo APN.

(9) Ugovor o kupoprodaji stana po priuštivoj cijeni mora sadržavati zabranu otuđenja, davanja u najam i promjene namjene te pravo prvokupa iz stavaka 1. i 2. odnosno 8. ovoga članka, a koja zabrana i pravo se upisuju u zemljišne knjige istodobno s upisom prava vlasništva kupca na rok iz stavka 1. ovog članka.

(10) Zabrana otuđenja, davanja u najam i promjene namjene te pravo prvokupa iz stavaka 1. i 2. ovog članka brišu se iz zemljišne knjige protekom roka iz stavka 1. ovog članka na prijedlog vlasnika stana.

Članak 43.

(1) APN, odnosno javna ustanova kupcu, odnosno njegovom pravnom sljedniku može dati suglasnost za prodaju stana kupljenog po priuštivoj cijeni prije isteka roka od 35 godina u slučaju smrti ili teške bolesti kupca stana ili članova uže obitelji, razvrgnuća suvlasničke zajednice zbog razvoda braka, otvaranja postupka stečaja te preseljenja kupca, odnosno njegova pravnog slijednika u drugo mjesto stanovanja, ako je stan plaćen u cijelosti ili ako se prethodno obveže otplatiti preostali iznos dugovanja s kamatom.

(2) Prije isteka roka od 35 godina moguća je zamjena stanova koji su kupljeni preko APN-a, odnosno javne ustanove.

(3) Suglasnosti iz stavaka 1. i 2. ovoga članka daju se na pisani zahtjev kupca stana, odnosno njegova pravnog sljednika.

(4) Zahtjev za suglasnost iz stavaka 1. i 2. ovoga članka mora biti obrazložen i uz njega moraju biti priložen dokument iz kojega je vidljivo postojanje razloga za davanje suglasnosti.

Članak 44.

(1) Ako APN, odnosno javna ustanova utvrdi da se stan kupljen po priuštivoj cijeni koristi protivno ovom Zakonu ili ugovoru o kupoprodaji ili su činjenice na kojima se temelji taj ugovor neistinito iskazane, dužan je zajam proglasiti dospjelim u cijelosti i pristupiti prisilnoj naplati i o tome obavijestiti banku.

(2) U slučaju iz stavka 1. ovog članka kupac je dužan APN-u, odnosno javnoj ustanovi isplatiti razliku između ugovorene kupoprodajne cijene i tržišne vrijednosti stana u vrijeme sklapanja ugovora o kupoprodaji.

(3) Pravni poslovi sklopljeni protivno odredbama članka 42. i 43. ovoga Zakona su ništetni.

Članak 45.

(1) Stanove, garaže, garažno-parkirna i parkirna mjesta za koje nisu sklopljeni predugovori o kupoprodaji iz članka 37. stavka 1. ovoga Zakona u roku od šest mjeseci od prijave početka građenja zgrade u kojoj se nalaze, APN i javna ustanova dužni su ponuditi na kupnju po priuštivoj cijeni Ministarstvu hrvatskih branitelja radi stambenog zbrinjavanja stradalnika iz Domovinskog rata, a nakon toga JLS u kojoj se zgrada nalazi.

(2) Ako Ministarstvo hrvatskih branitelja i JLS ponudu iz stavka 1. ovoga članka ne prihvate u roku od tri mjeseca od dana primitka ponude APN, odnosno javna ustanova u okviru svog poslovanja može uz suglasnost Upravnog vijeća APN, odnosno javne ustanove,  e nekretnine dati u priuštivi najam prema uvjetima iz ovoga Zakona, odnosno u zakup prema tržišnim uvjetima koje odobri Upravno vijeće APN, odnosno javne ustanove.

(3) Iznimno ako nema zainteresiranih niti prema stavku 2. ovoga članka APN odnosno javna ustanova mogu na tržištu te nekretnine prodati.

(4) Prodaja nekretnina iz stavka 3. ovoga članka na tržištu provodi se prema tržišnim uvjetima i u postupku koji utvrdi APN, odnosno javna ustanova, u pravilu bez posebnih ograničenja i prema vremenskom redoslijedu podnošenja zahtjeva za kupnju određene nekretnine.

Članak 46.

(1) Poslovne prostore u zgradama namijenjenim priuštivom stanovanju APN, odnosno javna ustanova prodaje na tržištu po cijeni koju odredi imajući u vidu troškove izgradnje i financiranja te tržišnu vrijednost tih nekretnina i mogućnosti prodaje u odnosu na stanje na tržištu nekretnina, posebice s obzirom ograničenje namjene, odnosno djelatnosti koja se u njima može obavljati ako takvo ograničenje postoji.

(2) Poslovne prostore iz stavka 1. ovoga članka na tržištu mogu kupiti sve osobe koje prema važećim propisima mogu stjecati pravo vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj.

(3) Prodaja poslovnih prostora iz stavka 1. ovoga članka na tržištu provodi se prema uvjetima i u postupku koji utvrdi APN, odnosno javna ustanova, u pravilu bez posebnih ograničenja osim već navedenih u članku 21. ovoga Zakona i prema vremenskom redoslijedu podnošenja zahtjeva za kupnju određenog poslovnog prostora.