I.USTAVNA OSNOVA ZA DONOŠENJE ZAKONA

Ustavna osnova za donošenje ovoga Zakona sadržana je u članku 2. stavku 4. podstavku 1. Ustava Republike Hrvatske (Narodne novine, br. 85/10 - pročišćeni tekst i 5/14 - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske).

II.OCJENA STANJA I OSNOVNA PITANJA KOJA SE TREBAJU UREDITI ZAKONOM I POSLJEDICE KOJE ĆE PROISTEĆI DONOŠENJEM ZAKONA

Ocjena stanja

Zakon o društveno poticanoj stanogradnji (Narodne novine, broj 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12, 7/13, 26/15 i 57/18) donesen je 2001. godine i do danas je mijenjan i dopunjavan više puta. Do sada je provedbom Zakona o društveno poticanoj stanogradnji izgrađeno ukupno 8.272 stana u 253 objekta u 79 jedinica lokalne samouprave. Ukupna investicijska vrijednost za 8.272 stana iznosi 4.280.266.563.,80 kuna, a za što je Republika Hrvatska putem poticajnih sredstava uložila 1.115.244.768,79 kuna. Trenutno je u izgradnji 186 stanova u 4 grada  (Biograd na Moru, Đurđevac, Grad Krk i Varaždin).

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku o cijenama prodanih novih stanova u prvom polugodištu 2018. godine (prosječna cijena po 1 m ² stana u razdoblju od siječnja do lipnja 2018. godine) na području Republike Hrvatske, a koju su postigli prodavatelji trgovačka društva i druge pravne osobe, bez POS-a, iznosila je 11.301,00 kuna. To je za 49,0% više od prosječne cijene POS-a koja iznosi 7.584,00 kuna. Troškovi građevinskog zemljišta u realnom sektoru iznose 1.998,00 kuna, što je za 116,7 % više od prosječne cijene zemljišta u POS-u koja iznosi 922,00 kuna.

Ovim Nacrtom prijedloga zakona omogućava se pomoć u rješavanju stambenih pitanja širem krugu građanstva kupnjom stanova na slobodnom tržištu iz razloga što Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (dalje u tekstu: APN) nema na raspolaganju dovoljan broj novoizgrađenih stanova. Također se jasnije definira visina cijene građevinskog zemljišta kada APN kupuje zemljište za izgradnju stanova.

Zbog tendencije smanjenja kamatnih stopa na tržištu kapitala smanjuje se kamatna stopa na javna sredstva u obročnoj otplati cijene stana sa 3% na 2% godišnje.

S obzirom na nepovoljna demografska kretanja u Republici Hrvatskoj omogućava se izgradnja i kupnja stanova za deficitarna zanimanja.

Također se, zbog sprječavanja zloporabe pri preprodaji i davanju u najam stanova kupljenih u POS programu pod povoljnijim uvjetima, uvodi zabrana davanja u najam ili prodaja neotplaćenih stanova što se definira kupoprodajnim ugovorom.

Pitanja koja se trebaju urediti Zakonom

Predmetnim Zakonom uređuju se slijedeća pitanja:

• pomoć u rješavanju stambenog pitanja što širem krugu građanstva kupnjom stanova na slobodnom tržištu,

• smanjuje se kamatna stopa na javna sredstva u otplati sa 3% na 2% godišnje,

• omogućuje se izgradnja i kupnja stanova u svrhu davanja u najam državnim službenicima za potrebe obavljanja službe, kako izvan mjesta prebivališta, tako i za osiguranje zapošljavanje deficitarnog kadra u javnim službama, naročito u nedovoljno razvijenim područjima Republike Hrvatske,

• uvodi se zabrana davanja u najam ili prodaju neotplaćenih stanova što se obvezno definira kupoprodajnim ugovorom,

• jasnije se definira visina cijene građevinskog zemljišta kada ga kupuje APN za izgradnju stanova te je određeno da ista ne smije biti veća od utvrđene tržišne vrijednosti zemljišta.

Posljedice koje će proisteći donošenjem Zakona

Donošenjem predloženog Zakona osigurava se:

• pomoć kod rješavanja stambenog pitanja većem broju građana,

• smanjenje kamatne stope što će stimulirat kupnju stanova pod povoljnijim uvjetima,

• pomoć pri rješavanju stambenog pitanja za deficitarna zanimanja u mjestima nedovoljno razvijenih dijelova Republike Hrvatske čime će se doprinijeti zadržavanju i privlačenju stručnog deficitarnog kadra,

• jasno definiranje prava i obveza kupaca pri sklapanju kupoprodajnog ugovora,

• jasnije se definira granična visina cijene građevinskog zemljišta za izgradnju stanova.

III.OCJENA I IZVORI SREDSTAVA POTREBNIH ZA PROVEDBU ZAKONA

Provedba predloženog Zakona ne iziskuje osiguranje dodatnih sredstava u Državnom proračunu Republike Hrvatske.

IV. TEKST PRIJEDLOGA ZAKONA O IZMJENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O DRUŠTVENO POTICANOJ STANOGRADNJI

Članak 1.

U Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji (Narodne novine, broj 109/01, 82/04, 76/07, 86/12, 7/13, 26/15 i 57/18) u članku 4. stavku 4. iza riječi: „te drugih državnih i“ dodaje se riječ: „deficitarnih“.

Članak 2.

U članku 13. podstavku 1. iza riječi: „na tom zemljištu“, briše se zarez i dodaju riječi: „i ne smije biti veća od utvrđene tržišne vrijednosti,“.

Članak 3.

U članku 26. stavak 1. mijenja se i glasi:

„(1) Kod obročne otplate cijene stana, kamata na vrijednost javnih sredstava sadržanih u cijeni stana za razdoblje počeka do podmirenja duga banci obračunava se po kamatnoj stopi u visini 1% godišnje (konformno) i pripisuje glavnici, a za razdoblje otplate obračunava se po kamatnoj stopi u visini 2% godišnje (dekurzivno).“.

Članak 4.

U članku 28. iza stavka 1. dodaju se novi stavci 2., 3. i 4. koji glase:

„(2) Ugovor o kupoprodaji stana mora sadržavati zabranu davanja u najam stana ili prodaju stana ako kupac prethodno ne otplati ukupni preostali iznos dugovanja s kamatom na javna sredstva za razdoblje do prekida otplate.

(3) Ako APN utvrdi da se stan koristi suprotno ovom Zakonu ili ugovorom o kupoprodaji ili su činjenice na kojima se temelji ugovor u kupoprodaji bile neistinite, dužan je o tome obavijestiti banku koja je dužna kredit proglasiti dospjelim u cijelosti i pristupiti prisilnoj naplati . U tom slučaju kupac je dužan APN-u isplatiti razliku između ugovorene kupoprodajne cijene i utvrđene tržišne vrijednosti nekretnine na dan sklapanja ugovora.

(4) Ugovor o kupoprodaji stana mora sadržavati obvezu banke na prijenos (povrat) sredstava na račun APN-a u slučajevima propisanim stavkom 3. ovog članka. “.

Dosadašnji stavak 2. postaje stavak 5.

Članak 5.

U članku 30.a stavak 1. mijenja se i glasi:

„(1) Javnim sredstvima se uz primjenu načela iz članka 2. ovoga Zakona pomaže u rješavanju stambenih pitanja građana izgradnjom i prodajom stanova na tržištu.“.

Članak 6.

U članku 30.b u stavku 1. iza riječi: „te drugih državnih i“ dodaje se riječ: „deficitarnih“.

Članak 7.

Ovaj Zakon stupa na snagu osmog dana od dana objave u „ Narodnim novinama “ .

O B R A Z L O Ž E NJ E

Uz članak 1 i 6.

Člankom se jasnije definira rješavanje stambenog pitanja za deficitarna zanimanja javnih službenika i namještenika.

Uz članak 2.

Odredbom članka se definira granična visina cijene zemljišta za izgradnju stanova.

Uz članak 3.

Odredbom ovog članka smanjuje se kamatna stopa sa 3% na 2% godišnje za razdoblje otplate cijene stana.

Uz članak 4.

Ovim se člankom uvodi obveza kojom ugovor o kupoprodaji stana mora sadržavati zabranu davanja u najam stana ili prodaju stana ukoliko kupac prethodno ne otplati ukupni preostali iznos dugovanja s kamatom na javna sredstva za razdoblje do prekida otplate te se definiraju obveze kupca u slučaju da se stan koristi suprotno odredbama ovoga Zakona.

Uz članak 5.

Člankom se osigurava pomoć pri rješavanju stambenog pitanja građana uz mogućnost kupnje korištenih stanova.

V. ODREDBE VAŽEĆEG ZAKONA KOJE SE MIJENJAJU, ODNOSNO DOPUNJUJU

Članak 4.

(1) Republika Hrvatska za poticanje stanogradnje prema ovome Zakonu osigurava financijska sredstva u državnom proračunu na glavi Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (u daljnjem tekstu: APN) koja se doznačuju nositeljima investitorskih poslova.

(2) APN će sredstva iz stavka 1. ovoga članka doznačiti javnoj ustanovi ako su ispunjeni uvjeti iz članka 10.a stavka 5. i članka 29. stavaka 5., 6. i 7. ovoga Zakona.

(3) Dio sredstava za namjenu iz stavka 1. ovoga članka osigurava se i povratima prije danih kredita i prihodima od najma. Ova sredstva APN i javne ustanove uplaćuju tromjesečno u državni proračun i namjenski su prihod APN-a.

(4) Uz financijska sredstva iz stavka 1. ovoga članka, Republika Hrvatska može za izgradnju stanova osigurati i građevinsko zemljište, opremu za stanovanje i druga sredstva, posebice radi rješavanja stambenih potreba djelatnih vojnih osoba, policijskih službenika te drugih državnih i javnih službenika i namještenika, i u kojem slučaju o kupnji i načinu korištenja tih stanova, odnosno prvenstvu na kupnju stana odlučuje Vlada Republike Hrvatske ili od nje ovlašteno tijelo ili osoba.

(5) U pogledu sredstava za izgradnju stanova iz stavka 3. ovoga članka na odgovarajući način primjenjuju se odredbe ovoga Zakona koje se odnose na javna sredstva jedinice lokalne samouprave.

Članak 13.

Radi zadovoljavanja stambenih potreba na određenom području u skladu s Programom POS-a, posebno ako jedinica lokalne samouprave ne osigura dostatno građevinsko zemljište i/ili uređenje komunalne infrastrukture i priključke na infrastrukturu, APN, odnosno javna ustanova može na temelju ocjene podobnosti lokacije i opravdanosti određene izgradnje prema uvjetima iz članka 17. stavka 3. ovoga Zakona, uz prethodnu suglasnost ministra nadležnog za graditeljstvo:

– kupiti građevinsko zemljište potrebno za izgradnju stanova, po cijeni koja ne može biti viša od 25% etalonske cijene građenja ukupne korisne površine stanova u građevini koja će se graditi na tom zemljištu,

– osigurati financiranje uređenja komunalne infrastrukture i priključaka na infrastrukturu do pune gotovosti, a koja ne može biti viša od 25% etalonske cijene građenja ukupne korisne površine stanova u građevini koja će se graditi na tom zemljištu.

Članak 26.

(1) Kod obročne otplate cijene stana, kamata na vrijednost javnih sredstava sadržanih u cijeni stana za razdoblje počeka do podmirenja duga banci obračunava se po kamatnoj stopi u visini 1% godišnje (konformno) i pripisuje glavnici, a za razdoblje otplate obračunava se po kamatnoj stopi u visini 3% godišnje (dekurzivno).

(2) Visina kamatne stope i ostali uvjeti otplate kreditnih sredstava koja osigurava banka određuju se u skladu s uvjetima utvrđenim sporazumom o poslovnoj suradnji između APN-a, odnosno javne ustanove i banke.

(3) U tijeku obročne otplate stana kupac može, ovisno o uvjetima banke, izvršiti prekid otplate i platiti odjednom ukupni preostali iznos cijene stana s pripadajućom kamatom na javna sredstva za razdoblje do prekida otplate.

Članak 28.

(1) Stan kupljen uz obročnu otplatu, odnosno taj suvlasnički dio nekretnine vlasnik može prodati ili na drugi način otuđiti samo ako prethodno otplati ukupni preostali iznos dugovanja s kamatom na javna sredstva za razdoblje do prekida otplate.

(2) Pravni poslovi sklopljeni protivno odredbama ovoga članka ništavi su.

Članak 30.a

(1) Javnim sredstvima se uz primjenu načela iz članka 2. ovog Zakona može poticati izgradnja i prodaja novoizgrađenih stanova na tržištu, posebice u slučaju poremećaja na tržištu nekretnina i u području stanogradnje.

(2) Poticanje iz stavka 1. ovoga članka provodi se prema posebnim programima koje utvrđuje APN uz prethodnu suglasnost ministra nadležnog za graditeljstvo, u skladu s kojim APN osigurava sredstva potrebna za njihovu provedbu.

(3) Javna sredstva koja se koriste za provedbu programa su povratna, a vraćaju se u roku do 31 godine od sklapanja ugovora, uz valutnu klauzulu vezanu uz EUR-o i s kamatom obračunatom uz kamatne stope iz članka 26. stavka 1. ovoga Zakona.

(4) Radi osiguranja povoljnijih uvjeta financiranja i stvaranja preduvjeta za učinkovitu provedbu posebnih programa, APN može kupcima stanova, bankama i drugim sudionicima omogućiti određena jamstva, te u tu svrhu osigurati jamstveni fond koji se financira na način utvrđen programom.

(5) Za poticanje prema programima iz stavka 2. ovoga članka, uz financijska sredstva koja osigurava Republika Hrvatska, jedinica lokalne samouprave može na temelju odluke izvršnog tijela te jedinice osigurati i svoja sredstva ovisno o njenim mogućnostima i potrebama, u skladu s ugovorom sklopljenim s APN-om.